(完整版)國家物業(yè)管理條例(部份補充、修改建議稿)

1、國家物業(yè)管理條例（部份補充、修改建議稿）一， 業(yè)主、業(yè)主代表、業(yè)主代表大會、議事委員會、業(yè)主委員會業(yè)主：產權持有人(含夫妻，不含其它親屬)。業(yè)主代表： 經單元門棟 1/2 以上業(yè)主實名投票產生，不是產權持有人不能選為代表。中高層住宅樓、別墅樓可按業(yè)主居住戶中11 戶至 15 戶為一個單元 1/2 以上業(yè)主實名 投票產生。(由 5 個單元業(yè)主代表選出樓棟長一名),任期四年，業(yè)主代表大會：由業(yè)主代表參加（一年定期召開一次，必要時可臨時召開）。議事委員會：由樓棟長選舉產生，任期三年（5-7 人）議事委員會主任在議事會委員中產生。業(yè)主委員會：由業(yè)主代表大會選舉產生，任期三年（5-9 人）業(yè)主委員會主任

2、、副主任在業(yè)主委員會委員中產生。業(yè)主委員會委員 第一年為試任期，不適合任職者由業(yè)主代表大會改選或從新選舉產生，候選人必需從業(yè)主代表中產生，不是產權持有人不能參加候選人選舉。二， 業(yè)主代表、業(yè)主代表大會、議事委員會、業(yè)主委員權利與義務業(yè)主代表大會行使下列職權：選舉、撤換業(yè)主委員會委員, 議事委員會；審議并通過業(yè)主委 員會章程、財務管理理制度，業(yè)主公約和物業(yè)管理服務合同；聽取和審查業(yè)主委員會的 工作報告；監(jiān)督業(yè)主委員會工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會的決定；決定物業(yè)管理的其他重大事項。議事委員會行使下列職權；籌備業(yè)主委員會選舉及換屆選舉工作，換屆選舉工作需在業(yè)主委員會換屆前一個月完成，提前二個完月成議

3、事委員會換屆選舉工作，屆時交接。根據(jù)業(yè)主、業(yè)主代表意見監(jiān)督業(yè)主委員會改進工作。聽取業(yè)主、業(yè)主代表意見，對主主委員會起到監(jiān)督作用，根據(jù)事實可向街辦事處、居委會提出合理的議事項目，要求召開臨時業(yè)主代表大會。街辦事 處、居委會應及時配合。負責執(zhí)行業(yè)主代表大會決定議事委員會在籌備業(yè)主委員會選舉工作中在街辦事處、居委會領導下嚴格審查候選人資格及人的品德，不要使今后工作留下隱患。業(yè)主 委員會候選舉人要從業(yè)主代表中產生， 發(fā)現(xiàn)不稱職者應立即更換。業(yè)主委員行使下列職權；通過招標形式選聘或者解聘物業(yè)管理服務單位、代表業(yè)主訂立物業(yè)管理服務合同，物業(yè)管理服務合同經業(yè)主代表大會通過后生效；未經業(yè)主代 表大會通過的物業(yè)

4、管理服務服務合同不具備法律效力；依照本條例的規(guī)定籌集、使用和管理物業(yè)維修資金，并向全體業(yè)主每半年公布物業(yè)維修資金實施使用結果和物業(yè)維修資金的使用情況的報告，公布帳 目；審定物業(yè)管理服務單位提出的服務年度計劃、物業(yè)共有部分的維修計劃、財務預算和決算；聽取業(yè)主、使用人的意見或者建議，監(jiān)督和支持物業(yè)管理管理服務單位履行物業(yè)合同的實施及管理服務工作；督促業(yè)主按業(yè)主物業(yè)管理服務合同履行義務；（7）配合居委會調解社區(qū)內的物業(yè)矛盾和業(yè)主求助的家庭矛盾；（6）業(yè)主大會賦予的其他職責。三區(qū)房地產行政管理部門、街辦事處、居委會對社區(qū)物業(yè)管理 職責區(qū)房地產行政管理部門：依法對物業(yè)管理服務單位和業(yè)主委員會的工作進行監(jiān)

5、管；發(fā)現(xiàn)問題可召開業(yè)主代表大會進行處理，街辦事處、居委會應及時配合。對業(yè)主維修資金管理與審批，每年一次公布各社區(qū)維資金的使用報告及帳目對社區(qū)物業(yè)管理工作進行指導監(jiān)督；審定物業(yè)管理服務合同，發(fā)現(xiàn)合同問題責令改正。街辦事處：領導居委會組織社區(qū)業(yè)主代表、業(yè)主代表大會、議事委員會、業(yè)主委員會的產生；根據(jù)議事委員會或業(yè)主必要提議組織召開臨時業(yè)主代表大會；對業(yè)主代表大會、議事委員會，業(yè)主委員工作進行指導監(jiān)督。居委會：負責對社區(qū)業(yè)主代表、業(yè)主代表大會、議事委員會、業(yè)主委員產生的組織工作，組織召開業(yè)主代表大會；領導、配合議事委員會對籌備選舉業(yè)主委員工作，必需慎重對從業(yè)主代表中提名的候選人審查；在籌備選舉業(yè)主委

6、員及從業(yè)主代表中提名的候選人審查工作中要求參加人員不得將會議內容外泄以免造成不良影響，發(fā)現(xiàn)不稱職者應立即更換。四業(yè)主資金的使用和管理業(yè)主資金：業(yè)主共有收入；停車收入、門面收入、廣告收入等其它收入等。業(yè)主專項維修資金；在業(yè)主購房時交納的專項維修資金。業(yè)主共有收入轉入的維修資金。按規(guī)定的續(xù)籌維修資金。業(yè)主共有收入的分配、使用和管理；（1 業(yè)主共有收入的 3%納入國家稅收，稅后的 70%強制性列入業(yè)主維修基金；30%作為物業(yè)管理服務單位機構對車輛、 門面、其它收入等管理費用；（2）3%納入國家稅收和稅后的 70%強制性列入業(yè)主維修基金由物業(yè)管理公司、物業(yè)管理服務單位向稅務部門按月申報交納，不得拖欠，

7、稅務部門按月申報交納的資金 轉入?yún)^(qū)房地產行政管理部門管理；業(yè)主委員會與物業(yè)管理服務單位侵占業(yè)主共有收入的當事人將等同貪污論處需維修項目按每季度計劃資金用統(tǒng)一申請表提出；3000 元以下由業(yè)主委員同意； 3000-10000 元由業(yè)主委員會提出申請報街辦事處同意；10000 元以上由業(yè)主委員會提出申請報當?shù)胤康夭块T同意，維修資金由當?shù)胤康夭块T統(tǒng)一拔付業(yè)主委員會有權監(jiān)督對業(yè)主共有資金的使用和向物業(yè)管理服務單位查閱共有資金帳目 ；物業(yè)管理服務單位不得拒絕；資金需嚴格按財務制度規(guī)定使用，對于利用工作之便的單位和個人收取回扣、好處費 、開據(jù)假票等將等同貪污論處；業(yè)主委員會辦公經費、召開的業(yè)主代表大會、議

8、事委員會所需費用、業(yè)主委員會成員津貼等需經街、居委會根據(jù)各小區(qū)實際情況以節(jié)約為原則會同議事委員會商定， 其費用由物業(yè)管理費支付，費用由居委會管理，按每年一次公布使用資金帳目，業(yè)主委員會期滿時停發(fā)成員津貼（不予延長）；業(yè)主委員會成員津貼最高不超過本住宅區(qū)環(huán)衛(wèi)工人平均工資的 15-25%，由居委會按月發(fā)給。議事 委員會不發(fā)津貼。五物業(yè)管理物業(yè)管理費；按各小區(qū)管理成本+不超過 6%-12%利 潤計算物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理機構與業(yè)主委員會商定的物業(yè)管理合同經業(yè)主代表大會通過后報經物價管理部門審定。物業(yè)管理實行雙軌機制; 政府在各街辦事處設立事業(yè)型物業(yè)管理機構，其資金收入、支出由財政管理。業(yè)主委員會可自

9、主選擇物業(yè)管理企業(yè)或事業(yè)型物業(yè)管理機構（。簡稱物業(yè)管理服務單位）物業(yè)管理服務單位；被選聘的物業(yè)管理服務單位應當與業(yè)主委員會訂立物業(yè)管理服務合同； 物業(yè)管理服務單位從事下列物業(yè)管理服務事項：（業(yè)主財產被盜賠付應在合同中詳細商定）（業(yè)主車輛被盜賠付應在合同中詳細商定）物業(yè)管理服務單位從事物業(yè)管理服務必須遵守下列規(guī)定：在物業(yè)管理服務中與業(yè)主發(fā)生糾紛時管理工作人員及保安人員不得粗暴態(tài)度，更不允許保安人員歐打業(yè)主事件發(fā)生。對小區(qū)發(fā)生犯罪事件應即 時報警。六物業(yè)使用與維護擅自改變房屋用途、改變房屋外貌或樓面加高、加層； 七 物業(yè)管理用房與費用建設單位在移交住宅區(qū)時，分別按照住宅區(qū)總建筑面積千分之四的比例向

10、業(yè)主委員會無償提供物業(yè)管理辦公用房及業(yè)主休息娛樂用房。物業(yè)管理辦公用房及業(yè)主休息娛樂用房產權屬住宅區(qū)全體業(yè)主共同所有，由業(yè)主委員會提供辦公用房給物業(yè)管理服 務單位有償使用，住宅區(qū)物業(yè)管理辦公用房租金和利用物業(yè)設置廣告等所得收益為業(yè)主共有，其房屋產權證明由區(qū)房地產行政管理部門保管業(yè)主共有資金、專項維修資金必須以住宅社區(qū)為單位開設專戶，專項儲存，按棟立帳， 個人出資部分登記核算，并由區(qū)級以上房地產行政管理部門負責監(jiān)管，專項用 于住宅區(qū)共有部分的維修。物業(yè)維修專項資金不足時，分別由住宅區(qū)內全體業(yè)主和整棟房 屋全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。物業(yè)管理服務收費應當按成本核算+不超過 6%

11、12%利 潤明碼標價，掛牌公布服務內容、收費項目、標準和收支情況，接受物價等行政管理部門管理和業(yè)主、使用人的監(jiān)督。車輛管理服務費和特約服務費由物價局制定指導統(tǒng)一收費標準，由業(yè)主、使用人與物業(yè)管理單位按本條 例相關規(guī)定簽定協(xié)議。開發(fā)建設單位移交住宅區(qū)時，按照住宅區(qū)總規(guī)模建安造價的百分之一點五（配置有電 梯的住宅樓，按照 建安造價的百分之二點五）向住宅區(qū)業(yè)主提供的物業(yè)管理啟動資金； 其資金由區(qū)房地產行政管理部門管理及使用時的審批。八 法律責任物業(yè)管理服務單位如發(fā)生保安人員監(jiān)守自盜、保安人員歐打業(yè)主事件經查實責令限期改正，追查責任人、當事人責任、并處以一萬元以 上三萬元以下罰款。再次發(fā)生的將降低資質等級或者吊銷資質證書，情節(jié)嚴重的報公安機關處理；情節(jié)嚴重又不進行整改的物業(yè)管理單位由房地產行政管理部門通知工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照，工商行政管理部應予受理。九 物業(yè)管理財務審計專職部門各地審計局設立物業(yè)管理財務審計專職部門，其職責為；依法對物業(yè)管理服務單位、業(yè)主委員會、房地產公司進行監(jiān)察和每年一次強制性財務審計及抽查。對違法的物業(yè)管理服務單位及業(yè)主委員會等相關人員依法及時處理及配合人民檢察院向人民法院提出公訴。十物業(yè)糾紛由區(qū)政府組織在各街辦事處、派出所聯(lián)合設