戴銀萍-土地登記持證上崗培訓(xùn)

1、土地登記實(shí)務(wù)01066562972中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地籍所 8/16/20221主要內(nèi)容第一部分: 土地登記實(shí)務(wù)基本理論第二部分: 土地登記表格規(guī)范化填寫(xiě)第三部分: 土地登記案例分析8/16/20222第一部分: 土地登記實(shí)務(wù)基本理論一、土地登記概述二、土地登記程序三、土地總登記四、土地初始登記五、土地變更登記六、注銷(xiāo)登記七、其他登記八、土地登記資料公開(kāi)查詢九、土地登記代理8/16/20223一、土地登記概述（一）土地登記的概念、意義 （二）世界土地登記制度 （三）土地登記效力（四）土地登記原則（五）土地登記內(nèi)容（六）土地登記分類8/16/20224一、土地登記概述（一）土地登記的概念、意義

2、概念：將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。(土地登記辦法第二條) 其中，國(guó)有土地使用權(quán)，包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）。 意義：土地等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記公示。（動(dòng)產(chǎn)交付）8/16/20225一、土地登記概述（二）世界土地登記制度 8/16/20226一、土地登記概述（三）土地登記效力（兩種立法思想） 土地登記后的法律后果：土地權(quán)利是否必須登記，土地登記與否對(duì)土地權(quán)利的保護(hù)有什么不同？1、登記生

3、效主義（形式主義的立法）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)（取得、變更、轉(zhuǎn)移、消滅）非經(jīng)登記不得生效。即必須登記，不登記不生效。2、登記對(duì)抗主義（意思主義的立法）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)（取得、變更、轉(zhuǎn)移、消滅）只因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力，登記只是對(duì)抗第三人的要件（辦理登記的可以對(duì)抗第三人）。8/16/20227一、土地登記概述（四）土地登記的原則 依法登記的原則 依申請(qǐng)的原則 審查的原則 屬地登記8/16/20228一、土地登記概述（四）土地登記的原則 屬地登記物權(quán)法第十條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。”土地登記辦法第三條規(guī)定：“土地登記實(shí)行屬地登記原則?！?/16/20229一、土地登記概述

4、（四）土地登記的原則 屬地登記（兩個(gè)要求）一是土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持統(tǒng)一性。在一個(gè)登記區(qū)內(nèi)只能由一個(gè)土地登記機(jī)構(gòu)來(lái)登記，不能由兩個(gè)或兩個(gè)以上土地登記機(jī)構(gòu)登記；二是土地登記資料應(yīng)當(dāng)保持完整性。同一個(gè)登記區(qū)內(nèi)的土地登記資料，只能由一個(gè)土地登記機(jī)構(gòu)建檔保存，不能由兩個(gè)或兩個(gè)以上土地登記機(jī)構(gòu)來(lái)分別保管。8/16/202210一、土地登記概述（四）土地登記的原則 屬地登記（土地登記辦法第三條）申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)提出土地登記申請(qǐng)，依法報(bào)縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)土地權(quán)利證書(shū)。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)

5、利證明書(shū)?？缈h級(jí)行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報(bào)土地所跨區(qū)域各縣級(jí)以上人民政府分別辦理土地登記。在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的土地，按照在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法的規(guī)定執(zhí)行。8/16/2022110、宗地土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。一、土地登記概述1、土地權(quán)屬性質(zhì)與來(lái)源國(guó)有土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)抵押權(quán)地役權(quán) 2、土地權(quán)利主體集體土地所有人國(guó)有土地使用權(quán)人集體土地使用權(quán)人抵押權(quán)人、地役權(quán)人3、土地權(quán)利客體坐落、界址、面積、用途、使用條件、等級(jí)、價(jià)格等。（五）土地登記內(nèi)容 8/16/202212一、土地登記概述（六）土地登記分類 總登記：

6、是指在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。初始登記：是指土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。變更登記：是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。注銷(xiāo)登記：是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。其他登記：是指上述登記類型以外的登記，包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記等。8/16/202213一、土地登記概述小結(jié)（一）土地登記的概念、意義（公示） （二）世界土地登記制度（契約、權(quán)利、托侖斯） （三）土地登記效力（兩種：登記對(duì)抗、登記生效）（四）土地登記原則（重點(diǎn)掌握“屬地原則”）（五）土地登記內(nèi)容（主體、客

7、體；權(quán)屬性質(zhì)與來(lái)源）（六）土地登記分類（概念）8/16/202214二、土地登記程序（一）土地登記程序?qū)Ρ?（二）土地登記申請(qǐng) （三）權(quán)屬審核（四）注冊(cè)登記（五）核發(fā)證書(shū)8/16/202215二、土地登記程序（一）土地登記程序?qū)Ρ?1、土地登記規(guī)則土地登記申請(qǐng)地籍調(diào)查權(quán)屬審核注冊(cè)登記核發(fā)證書(shū)2、土地登記辦法土地登記申請(qǐng)權(quán)屬審核注冊(cè)登記核發(fā)證書(shū)8/16/202216二、土地登記程序（二）土地登記申請(qǐng) 1、登記申請(qǐng)人與申請(qǐng)方式申請(qǐng)人：自然人、法人和其他組織申請(qǐng)方式： 直接申請(qǐng)與代理申請(qǐng)（委托、法定、指定）； 共同申請(qǐng)與單方申請(qǐng)8/16/202217二、土地登記程序（二）土地登記申請(qǐng) 1、登記申請(qǐng)人

8、與申請(qǐng)方式直接申請(qǐng)與代理申請(qǐng)（委托、法定、指定）法人和其他組織均可直接申請(qǐng)自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直接申請(qǐng)土地登記，限制民事行為能力人和無(wú)行為能力人均不能直接申請(qǐng)，而必須由其法定代理人代理申請(qǐng)。 土地登記申請(qǐng)人不管是自然人、法人還是其他組織，也可以委托代理人代理申請(qǐng)。土地登記申請(qǐng)的代理除了法定代理、委托代理外，還有一種特殊的情況指定代理。這是根據(jù)人民法院或者有關(guān)機(jī)關(guān)的指定而發(fā)生的代理。 8/16/202218二、土地登記程序（二）土地登記申請(qǐng) 1、登記申請(qǐng)人與申請(qǐng)方式共同申請(qǐng)與單方申請(qǐng)土地登記辦法第七條、第八條規(guī)定，土地登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請(qǐng)，但有下列情形之一的，可以單方申請(qǐng)：

9、（1）土地總登記；（2）國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)的初始登記；（3）因繼承或者遺贈(zèng)取得土地權(quán)利的登記；（4）因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理決定而取得土地權(quán)利的登記；（5）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書(shū)而取得土地權(quán)利的登記；（6）更正登記或者異議登記；（7）名稱、地址或者用途變更登記；（8）土地權(quán)利證書(shū)的補(bǔ)發(fā)或者換發(fā)；（9）其他依照規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形。兩個(gè)以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的，可以分別申請(qǐng)土地登記。 8/16/202219二、土地登記程序（二）土地登記申請(qǐng) 2、申請(qǐng)?zhí)峤坏奈募Y料土地登記申請(qǐng)書(shū)；申請(qǐng)人身份證明；土地權(quán)屬來(lái)

10、源證明；地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；地上附著物權(quán)屬證明；法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證等。8/16/202220二、土地登記程序（二）土地登記申請(qǐng) 3、登記申請(qǐng)的受理與審查根據(jù)土地登記辦法第十二條規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人提出的土地登記申請(qǐng)，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列情況分別作出處理：1.申請(qǐng)登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)作出不予受理的決定，并告知申請(qǐng)人向有管轄權(quán)的國(guó)土資源行政主管部門(mén)申請(qǐng)；2.申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)允許申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正；3.申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在五日內(nèi)一次告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容；4.申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人

11、按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理土地登記申請(qǐng)。8/16/202221二、土地登記程序（二）土地登記申請(qǐng) 3、登記申請(qǐng)的受理與審查對(duì)法人資格的審查 ：對(duì)法定代表人身份證明的審查 ；對(duì)戶主的資格審查 ；對(duì)代理人代理手續(xù)的審查 ；對(duì)土地權(quán)源證件的審查；對(duì)其他問(wèn)題的審查 。8/16/202222二、土地登記程序（三）權(quán)屬審核 1、權(quán)屬審核的依據(jù)法律依據(jù)： 指國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)土地的法律、政策及行政法規(guī)。 書(shū)證依據(jù)： 申請(qǐng)人的身份證明、宗地的權(quán)屬來(lái)源證明、地上物權(quán)屬證明、地籍調(diào)查成果等。2、權(quán)屬審核內(nèi)容土地登記申請(qǐng)人宗地自然狀況宗地權(quán)屬狀況。8/16/202223二、土地登記程序（三）權(quán)屬審核 3、

12、持證上崗國(guó)土資源行政主管部門(mén)初審意見(jiàn)，由取得土地登記上崗資格證的土地登記人員提出，其他人員無(wú)效。國(guó)土資源行政主管部門(mén)審核意見(jiàn)，由取得土地登記上崗資格證的國(guó)土資源行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)人提出，重點(diǎn)對(duì)初審情況進(jìn)行核查。未取得國(guó)土資源部土地登記上崗資格證的人員，不得從事土地權(quán)屬審核和登記審查工作，不得在土地登記審批表和土地登記簿上簽字。 4、土地登記審查辦結(jié)期限按照土地登記辦法，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理土地登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)；特殊情況需要延期的，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以延長(zhǎng)十日。8/16/202224二、土地登記程序（四）注冊(cè)登記 1、不予登記的情形 土地登

13、記辦法第18條規(guī)定，有下列情形之一的，不予登記：土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；未依法足額交納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的；申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的；其他依法不予登記的。 不予登記的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予登記的理由。8/16/202225二、土地登記程序（四）注冊(cè)登記 1、不予登記的情形：國(guó)土資發(fā)（2008）70號(hào)文的規(guī)定（12種情形）土地權(quán)屬爭(zhēng)議未解決的；土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的；未按合同約定付清全部土地價(jià)款的；按土地價(jià)款繳納比例分割申請(qǐng)登記的；申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的；無(wú)合法用地批準(zhǔn)等土地登記申請(qǐng)要件的；對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地沒(méi)有按招標(biāo)拍賣(mài)掛牌等

14、方式出讓的；協(xié)議出讓地價(jià)低于出讓底價(jià)的；違反規(guī)劃改變土地用途的；未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的；異議登記期間未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，申請(qǐng)辦理抵押登記的；查封登記解除前申請(qǐng)辦理抵押登記等。8/16/202226二、土地登記程序（四）注冊(cè)登記 2、注冊(cè)登記依據(jù)和內(nèi)容依據(jù)：土地登記審批表是土地登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行注冊(cè)登記的重要依據(jù)。注冊(cè)登記的內(nèi)容主要包括：填寫(xiě)土地登記卡和共用宗土地登記卡目錄、填寫(xiě)土地歸戶卡、組裝土地登記簿、填編土地歸戶卡3、土地登記簿組成三部分：土地登記卡、土地登記卡續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄8/16/202227二、土地登記程序（四）注冊(cè)登記 4、土地登記卡的填寫(xiě)要求土地登記卡以宗地為

15、單位填寫(xiě)。土地權(quán)利人獨(dú)自擁有或使用一宗土地的，土地登記時(shí)，只填寫(xiě)土地登記卡及續(xù)表。兩個(gè)以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的，土地登記時(shí)，填寫(xiě)宗地土地登記卡及續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄、各土地使用權(quán)人土地登記卡及續(xù)表。土地登記卡記載的內(nèi)容發(fā)生變更或進(jìn)行初始、變更、注銷(xiāo)或其他登記的，在土地登記卡續(xù)表上進(jìn)行登記。 但地號(hào)、宗地面積發(fā)生變更的，須更換土地登記卡。8/16/202228二、土地登記程序（五）核發(fā)或更改土地權(quán)利證書(shū) 1、土地權(quán)利證書(shū)的種類與使用4種證書(shū)：國(guó)有土地使用證:國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)集體土地所有證:集體土地所有權(quán)集體土地使用證:集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用

16、地使用權(quán)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)：土地抵押權(quán)和地役權(quán)土地權(quán)利證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯(cuò)誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。 土地權(quán)利證書(shū)由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門(mén)統(tǒng)一監(jiān)制8/16/202229二、土地登記程序（五）核發(fā)或更改土地權(quán)利證書(shū) 2、核發(fā)證書(shū)程序通知驗(yàn)證發(fā)證3、更改或更換證書(shū)凡是土地權(quán)利證書(shū)中用途、終止日期欄目?jī)?nèi)容發(fā)生變更以及設(shè)立、變更、注銷(xiāo)土地他項(xiàng)權(quán)利的，注冊(cè)登記后更改土地權(quán)利證書(shū)，在土地權(quán)利證書(shū)的記事欄進(jìn)行記錄。土地權(quán)利證書(shū)上其他內(nèi)容變更的，須更換土地權(quán)利證書(shū)。 8/16/202230二、土地登記程序回顧（一）土地登記程序?qū)Ρ龋ǖ丶{(diào)查前置）

17、（二）土地登記申請(qǐng)（登記申請(qǐng)人與申請(qǐng)方式、申請(qǐng)?zhí)峤坏奈募Y料、登記申請(qǐng)的受理與審查） （三）權(quán)屬審核（權(quán)屬審核的依據(jù)、內(nèi)容，持證上崗，審查辦結(jié)期限）（四）注冊(cè)登記（不予登記的情形、登記依據(jù)和內(nèi)容、登記簿的組成、土地登記卡的填寫(xiě)要求）（五）核發(fā)證書(shū)(證書(shū)種類、核發(fā)程序、證書(shū)更改)8/16/202231三、土地總登記（一）總登記的概念與特點(diǎn)（二）在什么情況下進(jìn)行總登記? （三）總登記程序上的特殊性（四）土地總登記申請(qǐng)人8/16/202232三、土地總登記（一）總登記的概念與特點(diǎn) 概念 在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域土地進(jìn)行的全面登記。兩種主要情況 一是從未進(jìn)行過(guò)土地登記的地區(qū)； 二是原有

18、登記需要全面更新的，如土地整理或國(guó)家法律、政策發(fā)生重大變化等需要對(duì)原已登記過(guò)的區(qū)域進(jìn)行全面的重新登記。土地總登記是變更土地登記的基礎(chǔ)，通過(guò)土地總登記建立起來(lái)的轄區(qū)每宗土地的表、卡、證是以后變更土地登記的根據(jù)。 8/16/202233三、土地總登記（一）總登記的概念與特點(diǎn)特點(diǎn)階段性：有期限，持續(xù)一段時(shí)間即告結(jié)束全域性：作業(yè)區(qū)是一個(gè)行政轄區(qū)（縣或市）。 集中性：一定范圍和時(shí)間內(nèi)有計(jì)劃集中統(tǒng)一進(jìn)行 程序的特殊性：增加了準(zhǔn)備工作，增加了通告和公告。地籍調(diào)查：由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)組織實(shí)施8/16/202234三、土地總登記（三）程序的特殊性1、準(zhǔn)備工作包括組織準(zhǔn)備、行政準(zhǔn)備和技術(shù)準(zhǔn)備2

19、、通告的主要內(nèi)容土地登記區(qū)的劃分土地登記期限土地登記收件地點(diǎn)土地登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)文件材料其他事項(xiàng) 8/16/202235三、土地總登記（三）程序的特殊性3、公告的主要內(nèi)容（土地登記辦法第23條）土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；準(zhǔn)予登記的土地坐落、面積、用途、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型和使用期限；土地權(quán)利人及其他利害關(guān)系人提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu)；其他事項(xiàng)。公告異議處理 土地權(quán)利人和利害關(guān)系人在土地總登記審核結(jié)果公告規(guī)定的期限內(nèi)，對(duì)公告結(jié)果有異議的，可向縣（市）國(guó)土資源行政主管部門(mén)申請(qǐng)復(fù)查。 （注意：不是異議登記?。?/16/202236三、土地總登記（四）土地總登記申請(qǐng)人1、個(gè)人使用土

20、地的宅基地（房屋產(chǎn)權(quán)人或房主）四荒地（簽訂合同的四荒地土地使用權(quán)人）國(guó)有土地（國(guó)有土地使用權(quán)人）2、單位使用土地的企業(yè)法人（企業(yè)法人+法定代表人申請(qǐng)，注意：不能由其中一方申請(qǐng)?。C(jī)關(guān)、事業(yè)單位與社團(tuán)法人（法人+法定代表人）聯(lián)營(yíng)單位（法人+法定代表人）私營(yíng)單位（一般由私營(yíng)單位代理人申請(qǐng)） 8/16/202237三、土地總登記（四）土地總登記申請(qǐng)人3、集體所有土地村集體所有土地：由村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)及其代表申請(qǐng) 村集體內(nèi)有兩個(gè)以上農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的：如過(guò)去的生產(chǎn)隊(duì)，目前仍然為獨(dú)立存在的，可以由各農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織及其代表申請(qǐng)土地登記，也可以由村農(nóng)民集體代辦。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的土地：應(yīng)由

21、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體及其法定代表人申請(qǐng)土地登記。（可以暫不進(jìn)行土地登記） 8/16/202238三、土地總登記（四）土地總登記申請(qǐng)人3、集體所有土地2010年，中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見(jiàn)（中發(fā)20101號(hào)），）提出：“加快農(nóng)村集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等確權(quán)登記頒證工作，工作經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算。力爭(zhēng)用3年時(shí)間把農(nóng)村集體土地所有權(quán)證確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織。”8/16/202239三、土地總登記（四）土地總登記申請(qǐng)人3、集體所有土地加快農(nóng)村集體土地登記確權(quán)發(fā)證工作，是中央從夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和農(nóng)村

22、社會(huì)和諧穩(wěn)定的高度，作出的重要決策。這項(xiàng)工作涉及廣大農(nóng)民切身利益，對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展影響巨大而深遠(yuǎn)。為加快部署工作，2011年5月，國(guó)土資源部聯(lián)合財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部下發(fā)關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知（國(guó)土資發(fā)201160號(hào)）文件。 8/16/202240三、土地總登記（四）土地總登記申請(qǐng)人3、集體所有土地2011年11月，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)（國(guó)土資發(fā)2011178號(hào)）。在60號(hào)文件的基礎(chǔ)上，意見(jiàn)集中解決推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作急需的有關(guān)政策和技術(shù)措施等問(wèn)題。 8/16/202241三、土地總登

23、記（四）土地總登記申請(qǐng)人3、集體所有土地意見(jiàn)主要就全國(guó)普遍存在的問(wèn)題明確政策措施，把一些更具體的局部地區(qū)的問(wèn)題留給地方解決，允許地方細(xì)化政策。同時(shí)，目前解決的主要是研究得比較成熟、看得比較準(zhǔn)的問(wèn)題，對(duì)一時(shí)還看不準(zhǔn)的，留待下一步解決。 8/16/202242三、土地總登記（四）土地總登記申請(qǐng)人3、集體所有土地范圍： 堅(jiān)持“全覆蓋”原則，“身份證”有別“工作證”意見(jiàn)首先明確了農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的范圍，即覆蓋到全部農(nóng)村范圍內(nèi)的集體土地，包括屬于農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地，不得遺漏。8/16/202243三、土地總登記（四）土地總登記申請(qǐng)人3、集體所有土地由于目前林業(yè)部門(mén)、草原部門(mén)

24、都有各自的法律依據(jù)，在實(shí)際工作中，落實(shí)集體土地確權(quán)登記發(fā)證全面覆蓋，與林地、草地登記發(fā)證有效銜接確實(shí)存在管理上的協(xié)調(diào)難度。土地證書(shū)與林權(quán)證在內(nèi)的其他證書(shū)的關(guān)系，應(yīng)當(dāng)是“身份證”與“工作證”的關(guān)系，農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證應(yīng)當(dāng)包括全部農(nóng)村范圍內(nèi)的集體土地。60號(hào)文明確強(qiáng)調(diào)了集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作要堅(jiān)持全覆蓋的原則，意見(jiàn)也重申了這一原則。 8/16/202244三、土地總登記（四）土地總登記申請(qǐng)人3、集體所有土地主體：不作“一刀切”規(guī)定，“是誰(shuí)的就發(fā)給誰(shuí)”集體土地所有權(quán)發(fā)證到村還是到組？對(duì)這個(gè)地方反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，意見(jiàn)依據(jù)法律和中發(fā)20101號(hào)文件，沒(méi)有作出“一刀切”規(guī)定，而是遵循了“是誰(shuí)的

25、就發(fā)給誰(shuí)”的原則。8/16/202245三、土地總登記（四）土地總登記申請(qǐng)人3、集體所有土地主體：不作“一刀切”規(guī)定，“是誰(shuí)的就發(fā)給誰(shuí)”考慮到歷史原因、村民小組機(jī)構(gòu)不健全等現(xiàn)實(shí)情況，意見(jiàn)規(guī)定以中央1號(hào)文件“把全國(guó)范圍內(nèi)的農(nóng)村集體土地所有權(quán)證確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織”為原則要求同時(shí)允許對(duì)于屬于村民小組集體所有的土地，而村民小組組織機(jī)構(gòu)不健全的，可以由村民委員會(huì)代為申請(qǐng)登記、保管土地權(quán)利證書(shū)，給地方留了空間。 8/16/202246三、土地總登記（四）土地總登記申請(qǐng)人3、集體所有土地焦點(diǎn)：“小產(chǎn)權(quán)房”不得登記發(fā)證土地登記具有嚴(yán)肅性和權(quán)威性。開(kāi)展農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，必須依法依規(guī)嚴(yán)

26、格規(guī)范。這是意見(jiàn)貫穿始終的一條主線。 8/16/202247三、土地總登記（四）土地總登記申請(qǐng)人3、集體所有土地意見(jiàn)明確要求，嚴(yán)格禁止通過(guò)土地登記將違法違規(guī)用地合法化，對(duì)于違法宅基地和建設(shè)用地必須依法依規(guī)處理后方可登記。對(duì)于借戶籍管理制度改革或者擅自通過(guò)“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。 8/16/202248三、土地總登記（四）土地總登記申請(qǐng)人3、集體所有土地意見(jiàn)要求，對(duì)于沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源證明的宅基地和集體建設(shè)用地，要求查明土地歷史使用情況

27、和使用現(xiàn)狀，認(rèn)定合法后，方可走程序并確權(quán)登記發(fā)證。對(duì)于違法違規(guī)登記發(fā)證或登記不規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任。 8/16/202249三、土地總登記（四）土地總登記申請(qǐng)人3、集體所有土地城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)和農(nóng)村土地整治中的集體土地確權(quán)登記問(wèn)題60號(hào)文件明確：對(duì)開(kāi)展綜合整治和需要流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地，優(yōu)先進(jìn)行登記發(fā)證，為整治和流轉(zhuǎn)提供條件。要盡快完成綜合改革試驗(yàn)區(qū)、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記試點(diǎn)地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部等土地確權(quán)登記發(fā)證，滿足改革發(fā)展的需要。 8/16/202250三、土地總登記（四）土地總登記申請(qǐng)人3、集體所有土地“撤村建居”把握“三個(gè)環(huán)節(jié)”現(xiàn)實(shí)中，“撤村建居”涉及的集體土地權(quán)屬問(wèn)題

28、十分復(fù)雜。有的“撤村建居”后，農(nóng)民集體成員全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民；有的一部分轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，一部分仍為農(nóng)村居民；有的“撤村建居”后，集體土地全部依法征收為國(guó)有；有的一部分土地征收為國(guó)有，其余部分沒(méi)有征收，仍然保留集體土地權(quán)屬性質(zhì)。 8/16/202251三、土地總登記（四）土地總登記申請(qǐng)人3、集體所有土地“撤村建居”把握“三個(gè)環(huán)節(jié)”一是如果集體土地全部依法征收為國(guó)有的，其農(nóng)民集體成員全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民；二是集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，只能通過(guò)征收這一合法渠道；三是集體土地所有權(quán)只能確權(quán)登記給農(nóng)民集體，不能給城鎮(zhèn)居民委員會(huì)。8/16/202252三、土地總登記（四）土地總登記申請(qǐng)人3、集體所有土地“撤村建居”把

29、握“三個(gè)環(huán)節(jié)”意見(jiàn)規(guī)定，對(duì)于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調(diào)查統(tǒng)計(jì)，不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計(jì)時(shí)在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱，以給下一步國(guó)家出臺(tái)相關(guān)法律政策后妥善處理該問(wèn)題提供依據(jù)。8/16/202253三、土地總登記回顧（一）總登記的概念與特點(diǎn)（5大特點(diǎn)）（二）在什么情況下進(jìn)行總登記? （主要有兩種情形）（三）總登記程序上的特殊性（重點(diǎn)：通告、公告的內(nèi)容）（四）土地總登記申請(qǐng)人（重點(diǎn)：企業(yè)法人單位用地、村集體內(nèi)有兩個(gè)以上農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的集體土地登記申請(qǐng)人）8/16/202254四、土地初始登記概念：土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的第一次登記。土地初始登記特點(diǎn)與總登記的關(guān)系 初始

30、登記可能在總登記之后，也可能在總登記之前。經(jīng)常性分散性8/16/202255四、土地初始登記土地初始登記類型：（1）劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（2）出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（3）劃撥轉(zhuǎn)為出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（4）國(guó)家租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記（5）國(guó)家作價(jià)出資（入股）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（6）國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（7）國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)初始登記；（8）集體土地所有權(quán)初始登記； （9）集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（10）宅基地使用權(quán)初始登記； （11）集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記；（12）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記；（13）地役權(quán)初始登記。8/

31、16/202256四、初始登記思路（一）每種登記類型的概念（二）每種登記類型的法律特征 （三）每種類型的登記要點(diǎn)(申請(qǐng)人與權(quán)屬證明材料權(quán)屬審核要點(diǎn)登記注冊(cè)與發(fā)證)8/16/202257四、土地初始登記（一）劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、法律特征依國(guó)家行政行為、一般無(wú)使用期限、繳納城鎮(zhèn)土地使用稅取得范圍限制：劃撥用地目錄、2008國(guó)務(wù)院3號(hào)文國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 處置受限制： 未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，需滿足條件：(1)土地使用人為公司、企業(yè)、

32、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人,(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證,(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明,(4)補(bǔ)交了土地出讓金，或以抵押所獲收益抵交土地出讓金。8/16/202258四、土地初始登記（一）劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、登記要點(diǎn)（掌握：權(quán)屬證明文件）國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)。縣級(jí)以上人民政府的批準(zhǔn)用地文件。新開(kāi)工大中型建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。征地勘測(cè)圖件。其他證明文件。8/16/202259四、土地初始登記（二）出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、法律特征主體廣泛出讓方式：協(xié)議，招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌 招拍掛范圍包括六類，如：（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求

33、的工業(yè)用地；（2）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的。 協(xié)議出讓5種情況，如：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的。 8/16/202260四、土地初始登記（二）出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、法律特征不得低于協(xié)議出讓最低價(jià) 協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及國(guó)家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。 有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。低于最低價(jià)時(shí)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓。 使用期限限制：70年、50年、40年8/16/20

34、2261四、土地初始登記（二）出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、法律特征土地出讓金與土地登記 受讓人出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。 未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。 8/16/202262四、土地初始登記（二）出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、登記要點(diǎn)（申請(qǐng)人提交的權(quán)屬來(lái)源證明）出讓合同；出讓金全部繳納完畢的憑證；有關(guān)稅費(fèi)的交納憑證；其他證明文件。8/16/202263四、土地初始登記（三）劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1

35、、概念是對(duì)經(jīng)登記的原劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后而進(jìn)行的土地登記。劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記主要是原劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)后申請(qǐng)辦理出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記，其土地使用權(quán)人不發(fā)生變更。 8/16/202264四、土地初始登記（三）劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 2、法律特征必須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)范圍限制3、登記要點(diǎn)（申請(qǐng)人提交的權(quán)屬來(lái)源證明）人民政府批準(zhǔn)文件原國(guó)有土地使用證出讓合同土地出讓金及有關(guān)稅費(fèi)繳納憑證其他證明文件8/16/202265四、土地初始登記（四）國(guó)家租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1

36、、法律特征有期限限制：短期一般不超5年，長(zhǎng)期不超出讓最高年限 承租國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押承租土地提前收回，可以獲得合理補(bǔ)償。2、登記要點(diǎn)（申請(qǐng)人應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件）國(guó)有土地租賃合同；建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)；原國(guó)有土地使用證；其它證明文件。8/16/202266四、土地初始登記（五）國(guó)家作價(jià)出資（入股）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、概念國(guó)家以一定年期的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 2、登記要點(diǎn)（申請(qǐng)人）改組后的新設(shè)企業(yè)8/16/202267四、

37、土地初始登記（六）國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、概念國(guó)家根據(jù)需要，將一定年期的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理的行為。2、法律特征必須依法批準(zhǔn)范圍受限：三類企業(yè)（經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司）無(wú)須支付資本金在授權(quán)期限和范圍內(nèi)有處置權(quán)8/16/202268四、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 1、集體土地所有權(quán)主體屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)； 分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)

38、濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)； 屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。 8/16/202269四、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 2、集體土地使用權(quán)主體 集體土地使用權(quán)主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。具體為：集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的主體一般要求為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)村居民。集體農(nóng)用地使用權(quán)的主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，如為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人，則必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。8/16/202270四、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 3、法律特征（

39、 “四荒”土地使用權(quán)）集體“四荒”土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要與治理開(kāi)發(fā)者簽訂合同或協(xié)議，合同或協(xié)議經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)生效后執(zhí)行；集體“四荒”土地使用權(quán)可以通過(guò)承包、租賃、拍賣(mài)等方式取得，其期限最長(zhǎng)不得超過(guò)五十年；權(quán)利期限內(nèi)，集體“四荒”土地使用權(quán)人依法享有繼承、轉(zhuǎn)讓（租）、抵押或參股聯(lián)營(yíng)的權(quán)利。但在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、參股聯(lián)營(yíng)時(shí)，要經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級(jí)人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記和抵押登記。8/16/202271四、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 3、法律特征（宅基地使用權(quán)）農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅

40、基地。宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)8/16/202272四、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 3、法律特征（宅基地使用權(quán)） 國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知除繼承外，申請(qǐng)第二宗宅基地使用權(quán)登記的，不予受理 城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造住宅 對(duì)宅基地面積超標(biāo)的處理（分階段：1982年、1987）8/16/202273四、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 3、法律特征（宅基地使用權(quán)） 對(duì)宅基地面積超標(biāo)的處理（分階段：1982年、1987）1982年村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l

41、例實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的,可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。1982年村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例實(shí)施起至1987年土地管理法實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)部分按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。1987年土地管理法實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。其面積超過(guò)各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)記事欄內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定做出處理,并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行登記。8/16/202274四、土地初始

42、登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 3、法律特征（宅基地使用權(quán)） 關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)（國(guó)土資發(fā)2011178號(hào)）規(guī)定：非本農(nóng)民集體的農(nóng)民，因地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等集中遷建，在符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的前提下，經(jīng)本農(nóng)民集體大多數(shù)成員同意并經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)異地建房的，可按規(guī)定確權(quán)登記發(fā)證。 8/16/202275四、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 3、法律特征（宅基地使用權(quán)） 已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在集體土地使用證記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法

43、繼承人”。 8/16/202276四、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 3、法律特征（宅基地使用權(quán)） 非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告無(wú)異議的，可依法辦理土地登記，在集體土地使用證記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員”。 8/16/202277四、土地初始登記（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 1、基本概念(土地使用權(quán)抵押) 土地使用權(quán)抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的占有，將該土地使用權(quán)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該土地使用權(quán)

44、優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 8/16/202278四、土地初始登記（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。 例外：如設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，受讓人應(yīng)當(dāng)依法與土地所在地的國(guó)土資源行政主管部門(mén)簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，從拍賣(mài)價(jià)款中繳納土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 8/16/202279四、土地初始登記（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征抵押權(quán)設(shè)定范圍受限。 如，劃撥土地使用權(quán)抵押的4個(gè)條件：土地使用權(quán)人為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；依照規(guī)定簽訂出

45、讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地出讓金或者以抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金 如，不得設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)有： 土地所有權(quán)、耕地、宅基地、學(xué)校、醫(yī)院等。8/16/202280四、土地初始登記（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征房地產(chǎn)抵押關(guān)系“地隨房走”或者“房隨地走” 特別提示：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)和土地用途。 8/16/202281四、土地初始登記（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的清償順序。 以抵押權(quán)登記的先后順序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)

46、，第一順序的優(yōu)先受償，處于第二順序的，只能就剩余的部分受償，依此類推。 如果抵押權(quán)登記的時(shí)間相同，也就是抵押權(quán)登記的順序相同，則按照各擔(dān)保債權(quán)的比例清償，所占比例大的，多受清償。8/16/202282四、土地初始登記（十一）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 3、登記要點(diǎn)申請(qǐng)人：抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)提交的權(quán)屬證明文件:土地權(quán)利證書(shū)；主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同；下列其他相關(guān)文件： 以劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，提交國(guó)土資源行政主管部門(mén)批準(zhǔn)抵押的文件和處置時(shí)應(yīng)交付的土地出讓金數(shù)額；（也可以抵押登記視同審批） 依法以集體土地使用權(quán)抵押的，提交集體土地所有權(quán)人同意抵押證明； 抵押人為股份制企業(yè)的，提交董事會(huì)同意抵

47、押證明； 以共有土地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押證明。其他:最高額抵押的，應(yīng)記載最高債權(quán)額、最高額抵押的期間等。8/16/202283四、土地初始登記（十二）地役權(quán)初始登記 1、地役權(quán)的概念 地役權(quán)是一種獨(dú)立的用益物權(quán)，是指當(dāng)事人按照合同約定利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。 注意：地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。即地役權(quán)的期限應(yīng)小于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。 8/16/202284四、土地初始登記（十二）地役權(quán)初始登記 2、法律特征地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人 設(shè)立地役權(quán)應(yīng)當(dāng)以

48、書(shū)面形式訂立地役權(quán)合同：未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓和不得單獨(dú)抵押8/16/202285四、土地初始登記（十二）地役權(quán)初始登記 3、登記要點(diǎn)申請(qǐng)人：供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人 應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件：土地權(quán)利證書(shū)；地役權(quán)合同；下列其他相關(guān)文件： 土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，提交用益物權(quán)人同意設(shè)立地役權(quán)的證明； 在共有土地使用權(quán)上設(shè)立地役權(quán)的，提交其他共有人同意設(shè)立地役權(quán)的證明。8/16/202286四、土地初始登記（十二）地役權(quán)初始登記 3、登記要點(diǎn)供役地、需役地分屬不同國(guó)土資源行政主管部門(mén)管轄的，如何處理？ 符合地役

49、權(quán)登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項(xiàng)分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)上，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。 供役地、需役地分屬不同國(guó)土資源行政主管部門(mén)管轄的，當(dāng)事人可以向負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門(mén)申請(qǐng)地役權(quán)登記。負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門(mén)完成登記后，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)需役地登記的國(guó)土資源行政主管部門(mén)，由其記載于需役地的土地登記簿。8/16/202287四、初始登記回顧（一）初始登記的概念與特征（二）初始登記的類型與概念（三）每種登記類型的法律特征 （四）每種類型的登記要點(diǎn)(申請(qǐng)人與權(quán)屬證明材料權(quán)屬審核要點(diǎn)登記注冊(cè)與發(fā)證)

50、8/16/202288五、土地變更登記（一）變更登記的概念與特點(diǎn)（二）土地使用權(quán)變更登記 （三）抵押權(quán)、地役權(quán)變更登記 （四）姓名或名稱、地址變更登記（五）土地用途變更登記 8/16/202289五、土地變更登記（一）變更登記的概念與特點(diǎn)1、概念： 已登記的土地權(quán)利，因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的土地登記。2、主要特點(diǎn)以總登記或初始登記為基礎(chǔ)，沒(méi)有進(jìn)行總登記或初始登記，不可能進(jìn)行變更登記。8/16/202290五、土地變更登記（二）土地使用權(quán)變更登記 1、概念：土地使用權(quán)人發(fā)生改變2、土地使用權(quán)變更登記有6種情況（重點(diǎn)掌握3種）出讓國(guó)

51、有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；土地使用權(quán)抵押期間，土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓；因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書(shū)或者因繼承、受遺贈(zèng)取得土地使用權(quán) 。8/16/202291五、土地變更登記（二）土地使用權(quán)變更登記 1、概念：土地使用權(quán)人發(fā)生改變2、土地使用權(quán)變更登記（重點(diǎn)掌握3種）出讓轉(zhuǎn)讓的，需符合什么條件？必須按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地，否則，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合： 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證； 按照出讓合同進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

52、。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，其使用年限為剩余年限。 8/16/202292五、土地變更登記（二）土地使用權(quán)變更登記 1、概念：土地使用權(quán)人發(fā)生改變2、土地使用權(quán)變更登記（重點(diǎn)掌握3種）土地使用權(quán)抵押期間，土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。8/16/202293五、土地變更登記（二）土地使用

53、權(quán)變更登記 1、概念：土地使用權(quán)人發(fā)生改變2、土地使用權(quán)變更登記（重點(diǎn)掌握3種）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書(shū)或者因繼承、受遺贈(zèng)取得土地使用權(quán) 。因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。依照法院判決、仲裁裁決、繼承、遺贈(zèng)等而取得的土地使用權(quán)，可以不經(jīng)登記。 8/16/202294五、土地變更登記（三）抵押權(quán)、地役權(quán)變更登記 1、法律特征未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn) 抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓 、單獨(dú)抵

54、押 2、登記要點(diǎn)不需報(bào)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門(mén)批準(zhǔn)后，即可直接注冊(cè)登記； 在宗地原土地登記簿上進(jìn)行；收回并注銷(xiāo)原土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)，填制新的土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)分別核發(fā)給土地使用權(quán)人和抵押權(quán)人（或地役權(quán)人）。 8/16/202295五、土地變更登記（四）姓名或名稱、地址變更登記 登記要點(diǎn)都要變更土地登記簿姓名或名稱變更登記： 需要重建土地歸戶卡 需要換發(fā)土地權(quán)利證書(shū) 地址變更登記： 需要更改土地歸戶卡 不需對(duì)土地權(quán)利證書(shū)進(jìn)行更改和更換8/16/202296五、土地變更登記（五）土地用途變更登記 1、申請(qǐng)?zhí)峤坏臋?quán)屬文件資料土地權(quán)利證書(shū)地上建筑物、附著物權(quán)屬證明 土地用途變更的批準(zhǔn)文件2

55、、登記發(fā)證變更登記簿 在“土地用途”欄內(nèi)加蓋變更印章； 在“登記的其他內(nèi)容及變更登記事項(xiàng)”欄填寫(xiě)用途變更的內(nèi)容和依據(jù)。更改歸戶卡上的“用途”欄目的內(nèi)容。土地證書(shū)不需更換，只需更改土地權(quán)利證書(shū)的相應(yīng)欄目。8/16/202297六、注銷(xiāo)登記1、概念 因土地權(quán)利的消滅而進(jìn)行的登記。2、注銷(xiāo)登記的6種情形依法收回的國(guó)有土地依法征收的農(nóng)民集體土地因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)致使原土地權(quán)利消滅因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利消滅非住宅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)已經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)終止8/16/202298六、注銷(xiāo)登記3、登記要點(diǎn)申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)

56、提交文件資料：土地登記申請(qǐng)書(shū)土地權(quán)利證書(shū)土地滅失或土地權(quán)利終止證明文件8/16/202299六、注銷(xiāo)登記3、登記要點(diǎn)可直接辦理注銷(xiāo)登記：依法收回的國(guó)有土地；依法征收的農(nóng)民集體土地；因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)致使原土地權(quán)利消滅，當(dāng)事人未辦理注銷(xiāo)登記的。8/16/2022100六、注銷(xiāo)登記3、登記要點(diǎn)當(dāng)事人未申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的處理：國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人限期辦理；逾期不辦理的，注銷(xiāo)公告，公告期滿直接辦理注銷(xiāo)登記。土地抵押期限屆滿，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押注銷(xiāo)登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國(guó)土資源行政主管部門(mén)不得直接注銷(xiāo)土地使用權(quán)抵押登記。注銷(xiāo)登記不需報(bào)人民政府審批8

57、/16/2022101七、其他登記（一）更正登記（二）異議登記和注銷(xiāo)異議登記（三）預(yù)告登記和注銷(xiāo)預(yù)告登記（四）查封、預(yù)查封登記和注銷(xiāo)查封、預(yù)查封登記（五）補(bǔ)發(fā)或換發(fā)土地權(quán)利證書(shū)8/16/2022102七、其他登記（一）更正登記1、概念 指當(dāng)土地登記簿記載的事項(xiàng)有誤或有遺漏時(shí)，由土地權(quán)利人和利害關(guān)系人申請(qǐng)或國(guó)土資源行政主管部門(mén)依職權(quán)更正原登記內(nèi)容的土地登記。8/16/2022103七、其他登記（一）更正登記2、更正登記的3種情形國(guó)土資源行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記，并書(shū)面通知當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷(xiāo)原土地權(quán)利證書(shū)的手續(xù)。土地權(quán)利人認(rèn)

58、為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持原土地權(quán)利證書(shū)和證明登記錯(cuò)誤的相關(guān)材料，申請(qǐng)更正登記。利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持土地權(quán)利人書(shū)面同意更正的證明文件，申請(qǐng)更正登記。 8/16/2022104七、其他登記（一）更正登記3、更正登記的2種方式土地權(quán)利人和利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)有誤或有遺漏時(shí)，依照法定程序以書(shū)面形式向國(guó)土資源行政主管部門(mén)申請(qǐng)更正登記。經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門(mén)審核，申請(qǐng)屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)予以更正。國(guó)土資源行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，如審查疏忽造成錯(cuò)登、漏登的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)可依職權(quán)，根據(jù)事實(shí)，在報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記。 注意：

59、更正登記內(nèi)容涉及土地權(quán)利歸屬時(shí)，更正登記結(jié)果應(yīng)當(dāng)公告。 8/16/2022105七、其他登記（一）更正登記4、土地登記錯(cuò)登和漏登的原因 原始登記文件錯(cuò)誤； 登記申請(qǐng)人弄虛作假、偽造證件和文件，采取欺騙手段行為；土地登記人員審查疏忽或書(shū)寫(xiě)錯(cuò)誤。8/16/2022106七、其他登記（一）更正登記5、登記要點(diǎn)土地權(quán)利人申請(qǐng)?zhí)峤晃募Y料： 土地登記申請(qǐng)書(shū) 證明登記事項(xiàng)錯(cuò)誤的有關(guān)材料 土地權(quán)利證書(shū) 涉及第三人的承諾書(shū)或其他證明文件利害關(guān)系人申請(qǐng)?zhí)峤晃募Y料： 土地登記申請(qǐng)書(shū) 證明登記事項(xiàng)錯(cuò)誤的有關(guān)材料 土地權(quán)利人同意更正的書(shū)面證明文件8/16/2022107七、其他登記（二）異議登記和注銷(xiāo)異議登記1、概

60、念 異議登記是指國(guó)土資源行政主管部門(mén)將事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)土地登記簿記載的事項(xiàng)提出的異議記入登記簿的行為。 8/16/2022108七、其他登記（二）異議登記和注銷(xiāo)異議登記2、法律特征異議登記以利害關(guān)系人提起過(guò)更正登記，并且土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正為前提 ；異議登記屬于可單方申請(qǐng)的登記類型；異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)登記；異議登記失效后，原申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次申請(qǐng)異議登記的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)不予受理。 8/16/2022109七、其他登記（二）異議登記和注銷(xiāo)異議登記3、注銷(xiāo)異議登記的3種情況異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日