中海國際社區(qū)碧林一期B區(qū)推售策略及價格報告-22DOC

1、.中海國際社區(qū)碧林一期B區(qū)推售戰(zhàn)略及價錢專題報告PAGE ：.；PAGE 22 PAGE 22中海國際社區(qū)碧林一期B區(qū)推售戰(zhàn)略及價錢專題報告中海國際社區(qū)概略【中海國際社區(qū)】位于成都市西北側(cè)，羊西線西延線三環(huán)外3公里處，屬成都市金牛區(qū)規(guī)劃范圍。工程東、北、西側(cè)分別臨土龍路、羊西線西延線和新川路，南接摸底河、兩河城市森林公園和清水河生態(tài)維護區(qū)，具有得天獨厚的生態(tài)環(huán)境?！局泻H社區(qū)】住宅部分由西至東共分為三個組團碧林、藍岸、橙郡。2005年，藍岸一期1地塊共556套已勝利推售，銷售526套，銷售量達94以上，均價4668元/。2006年3月25日，碧林一期4地塊A區(qū)純生態(tài)多層共推售房源224套，目

2、前銷售78，均價5元/。橙郡一期7地塊B區(qū)陽光花舍共1042套，2006年5月27日共推284套，目前銷售76，均價4317元/。數(shù)據(jù)截止2006年6月13日目前即將推售碧林一期4#地塊B區(qū)。房地產(chǎn)市場分析競爭物業(yè)分析成都市房地產(chǎn)市場分析“國六條公布，政策面吃緊，市場出現(xiàn)張望和較為明顯的買賣萎縮國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建立部等九部門，其中真實調(diào)整住房供應構(gòu)造和進一步發(fā)揚稅收、信貸、土地政策的調(diào)理作用的幾點政策對市場影響艱苦。對于不滿5年的住房全額征收營業(yè)稅，對于面積超越90平米的住宅提高貸款首付比例以及之前央行加息的政策都極大抑制了客戶的購買自信心。某些樓盤甚至在政策出臺后立刻出現(xiàn)了買賣萎縮的情況，可

3、見消費者對市場自信心嚴重缺乏，且對后市產(chǎn)生嚴重張望心思，并且可以預測這種情況還將在短期內(nèi)繼續(xù)。市場供應面積增長較快，買賣面積增勢趨緩，供應面積開場超越買賣面積成都市商品房市場供應在經(jīng)過2004年可售面積的短暫下滑后，2005年迅速上升。商品房新增供應面積增長較快，僅五城區(qū)供應面積即超越960萬平方米，同比增長33.942004年增幅為4.15商品房銷售面積848萬平方米，同比增長2.25較2004年11.92下降了緊10個百分點。同時，“國六條公布后，未來兩年市場新上市工程更多、更集中。商品房銷售價錢增長放緩2005年成都五城區(qū)商品住宅買賣均價為3770元/平方米其中12月份商品住宅均價387

4、2元/平米，同比增長16，整體呈上半年穩(wěn)步攀升，下半年在國家宏觀政策調(diào)控影響下，價錢明顯盤整動搖。由于宏觀政策對房地產(chǎn)市場控制的加強，成都房地產(chǎn)市場的走勢在上半年閱歷繼續(xù)攀升的較快增速后，第三季度全面回落，第四季度初反彈，到年底再次回落。總體上看，市區(qū)商品房價錢在宏觀調(diào)控后，下半年價錢動搖明顯，價錢遭到明顯抑制，呈波浪式推進。競爭物業(yè)分析詳見附件受新政的影響，成都市場的張望氣氛較為濃重，購房者對新政后續(xù)政策的察看與等待會推遲他們進入市場的時間。而且，這種張望情形會繼續(xù)一段時間，尤其是后續(xù)的地方細分政策出臺前，新房市場的成交量和月度價錢漲幅將繼續(xù)走低。據(jù)了解，6月份開盤的晶藍半島、凱麗濱江在目前

5、的市場條件下，都傾向于選擇保守一些的價錢開盤，其擬定開盤價均比一個月前的內(nèi)部心思價降低了200元/平米左右。在保證完成近階段國際社區(qū)原定銷售量目的的大前提下，建議在定價錢時也可以采取較為保守的戰(zhàn)略。工程分析工程位置碧林一期B區(qū)位于工程地塊東側(cè)的碧林一期內(nèi)；北臨國際學校、中方學校，東臨藍岸一期，南側(cè)為碧林二期，西接碧林一期A區(qū)。碧林一期B區(qū)區(qū)位圖工程概略工程簡介碧林一期B區(qū)占地約36730.85平米，住宅部分建筑面積44111.3平米，為8-17棟61純多層住宅。商業(yè)部分建筑面積為1279.25平米，為16棟、17棟臨第一大道一側(cè)的底層商業(yè)。本工程總戶數(shù)為288戶，容積率1.7，建筑密度26，綠

6、地率27.7。小區(qū)有地下停車位184個；地面停車位和一層架空車位共44個。B區(qū)住宅均為規(guī)范化組團圍合，根本為南北朝向。除轉(zhuǎn)角戶型有部分調(diào)整外，其他戶型根本堅持A區(qū)規(guī)范不變，因此戶型具有較強的均好性。房源引見房型戶型分布樓棟面積套數(shù)合計百分比中三房B9、13、17125 27 51 18%F11、15124 18 G11、16125 6 大三房D18、9、11、12、13、15、16、17142 111 47%D28、10、12、14、16140 24 四房E10、11、14、15165 40 40 14%頂躍17623050 50 17%一層變異F、G、D1、B11、15、16、17117、2

7、01、203、18212 12 4%合計288 100%戶型分析戶型評定備注B作為中三房，房間尺寸合理，每戶帶陽臺。缺陷是動靜功能未分區(qū)，餐廳采光稍顯缺乏。數(shù)量較少，僅兩個單元D1、 D2作為大三房，為藍岸一期E型變異，帶陽光餐廳，陽臺和陽光功能房，屬于無缺陷戶型。D2少衣帽間E溫馨型四房，帶創(chuàng)新中庭花園，陽光功能房，缺陷是次衛(wèi)運用不便，過道較長。F尺寸根本合理，浪費面積較少，大面積入戶花園是該戶型的亮點，但廚房異型。G中三房，戶型構(gòu)造與D型類似，尺寸稍小，經(jīng)濟適用頂躍頂躍戶型具有均好性特質(zhì)，切均贈送較多露臺，缺陷是樓層的限制，客戶對無電梯的頂層抗性較大規(guī)劃及位置分析位置樓棟戶型影響程度臨第一

8、街9棟1單元，11棟1單元，13棟1單元，15棟1單元，17棟1單元B、D、F、G直接臨集中商業(yè)和公建，切無綠化緩沖帶，影響較大臨第一大道16、17棟D1、D2、B臨藍岸一期，有綠化帶，影響稍弱臨第二街8棟3單元，10棟2單元，12棟3單元，14棟2單元，16棟3單元D2臨碧林二期，綠化帶較寬且臨金牛二斗渠，影響較小園區(qū)內(nèi)8棟1、2單元，9棟2單元，10棟1單元，11棟2、3單元，12棟1、2單元，13棟2單元，14棟1單元，15棟2、3單元D1、E根本無干擾工程優(yōu)優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析依托超大國際社區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢；中海地產(chǎn)以及國際社區(qū)已建立的品牌優(yōu)勢；背靠兩河森林公園、體育公園的生態(tài)優(yōu)勢；均好的產(chǎn)品

9、設(shè)計優(yōu)勢；純多層產(chǎn)品的稀缺性；藍岸一期現(xiàn)房呈現(xiàn)，加強客戶對產(chǎn)品的自信心。優(yōu)勢分析“國六條出臺，部分客戶持幣張望，購房自信心減弱；國際社區(qū)交通位置較為不便，生活配套不成熟，A區(qū)售價較高給客戶呵斥的心思抗性；規(guī)范化行列式圍和使總平規(guī)劃較為呆板；營銷戰(zhàn)略1.碧林一期營銷難點“國六條出臺，市場整體買賣有萎縮，客戶持幣張望；同期開盤工程較多，競爭 猛烈；碧林、橙郡同時銷售、同期推行，客戶存在嚴重分流，推行也不集中，打擊力度不強；目前碧林A區(qū)超越5000的高價位給客戶呵斥的心思價位瓶頸；2.推行戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略由于5月27日橙郡開盤后碧林和橙郡同期銷售，且碧林之前不斷在自然消化中，6月5日開場封盤，進展客戶貯

10、藏。但目前貯藏量有限，故碧林B區(qū)不思索集中大賣，因此在推行上以客戶關(guān)懷的國際社區(qū)大配套為主題，經(jīng)過軟文對碧林稀缺多層進展炒作，同時帶出碧林的工程及銷售信息：以大配套為依托，建立碧林全新產(chǎn)品籠統(tǒng)，速度與利潤并重產(chǎn)品推行包裝生態(tài)多層TM基于碧林一期如下產(chǎn)品賣點：純英倫劍橋人文主題之四大景觀組團創(chuàng)新戶型空間價值一梯兩戶純板式南北朝向質(zhì)量多層至尊南北朝向新古典主義建筑目的客戶推行具有一定收入根底的中產(chǎn)階級私營企業(yè)主；國企、醫(yī)院、高新、政府中高層；看重多層物業(yè)形狀升值潛力的自住客戶和實力投資客戶。2.推行時間節(jié)點安排工程銷售時間節(jié)點6月初，工程在各個媒體亮相；6月10日，獲得預售答應證，同時接受預訂；6

11、月10日23日，碧林預訂客戶抽獎活動，聚集現(xiàn)場人氣，截流客戶；6月24日，集中開盤開盤。預訂客戶抽獎和現(xiàn)場配合活動繼續(xù)進展6月24日，集中開盤6月初，工程亮相6月10日，開場接受預訂投放方案軟文主推碧林組團，并以國際社區(qū)獲獎信息為配合進展炒作報廣以大社區(qū)、大配套為依托，推進工程以中海國際社區(qū)大社區(qū)、大配套帶動碧林組團籠統(tǒng)，最終落實到稀缺的多層產(chǎn)品。訴求重點為全程國際教育體系，勾畫非凡未來；國際生態(tài)體系，把公園帶回家；“中國品牌管家效力體系，細節(jié)詮釋尊貴；碧林生態(tài)多層，全新產(chǎn)品組團面市。電視媒體國際社區(qū)三維動畫宣傳片15秒在樓宇媒體、四川電視臺各個頻道投播，促進客戶貯藏。推行活動6月10日23日

12、，碧林一期B區(qū)預訂客戶抽獎活動6月10日23日，銷售現(xiàn)場天天看“世界杯小型配合活動6月24日，“2006成都愛侶婚房物語啟動儀式及碧林一期B區(qū)開盤活動?？蛻糍A藏戰(zhàn)略前期貯藏客戶分析：自2006年5月27日“橙郡一期第一批次推售房源開盤以來，工程售樓中心除正常銷售“橙郡一期第一批次和“碧林一期A區(qū)剩余房源，以及“藍岸一期尾盤單位外，同期著手為“碧林一期B區(qū)的銷售進展客戶貯藏任務為更有效地積存客戶，6月5日又將“碧林一期A區(qū)剩余房源作封盤處置，積極地進展客戶溝通及引導。根據(jù)現(xiàn)階段對客戶公示的戶型資料、面積數(shù)據(jù)及銷售說辭等所反響的情況，可分析出客戶在購房緣由與意向方面主要表現(xiàn)出以下特征：基于對“中海

13、地產(chǎn)品牌的認同而產(chǎn)生的對企業(yè)產(chǎn)品的信任與跟隨，中海的業(yè)主與已購房客戶的口碑宣傳在相當程度上拓寬了工程的銷售渠道；本次“碧林一期B區(qū)的貯藏客戶主要以前期不斷關(guān)注“中海國際社區(qū)而尚未購買者居多，了解工程的途徑主要有：朋友引見、報刊廣告及戶外廣告等；關(guān)注“碧林一期B區(qū)的客戶群對我們目前的報價說辭根本接受，但也更關(guān)懷本人所看中的戶型與樓層單位的實踐價錢范圍；意向客戶中的二、三次置業(yè)者居多，因多層住宅的日益稀缺而產(chǎn)生購買欲的較多，購買后自住的居多，從而也導致其對產(chǎn)品的位置、樓距、景觀、樓層及戶型等要素要求較為嚴厲；目的客戶群對購房面積需求期望主要為：120130平米的三房與140150平米的四房，與本次

14、預備推售的房源在面積上有一點偏向，但可作恰當銷售引導而增大客戶的接受度?？蛻糍A藏從2006年3月25日“中海國際社區(qū)的“碧林一期A區(qū)開盤正式銷售，并適時“封盤A區(qū)，預訂B區(qū) 而貯藏“碧林一期B區(qū)的意向客戶以來，在6月10、11日兩天共辦理預訂客戶17位，根據(jù)各置業(yè)顧問的通知情況估計能夠尚有3040位意向客戶將在開盤前來訪辦理預訂。小結(jié)：來訪客戶的面積接受范圍為140平米以內(nèi)的三房和160平米以內(nèi)四房，價錢接受范圍低于5500元/M2以下的占多數(shù)，總價接受范圍在70、80萬元以內(nèi)的較多；客戶需求戶型面積與“碧林B區(qū)推售房源的面積配較為接近，有利于客戶購買群的集中貯藏，雖各種戶型在朝向、景觀、樓距

15、等要素上存在均好性，但平面位置和臨街情況的差別能夠?qū)е虏糠挚蛻艉茈y引導而實現(xiàn)銷售；另一方面，客戶對居住樓層的選擇意向為：1F最多、3F與4F次之、2F與否F再次、6+1F相對較差，所以在開盤前的客戶貯藏期間應加大各樓層優(yōu)勢特點的引導。關(guān)注問題由于購買“碧林產(chǎn)品的客戶多以自用為主，客戶對房屋交付時間與規(guī)范、社區(qū)配套運用時間與條件等方面堅持了較高的關(guān)注度；由于是“碧林一期的第二批次推售房源，客戶更關(guān)懷A區(qū)與B區(qū)這兩次銷售價錢的差距“雖然以自住為主，但也希望在一期所購房屋具備升值前景，這是一個如何讓客戶在質(zhì)量追求與價錢接受之間找尋平衡的問題；新到訪客戶對價錢較為敏感，在選擇戶型面積時仍會受總價限制，

16、闡明“碧林產(chǎn)品的目的客戶群對該產(chǎn)品的價錢需求彈性較大；部分客戶對社區(qū)交房后的景觀綠化、樓間距、車位數(shù)及物業(yè)管理等能夠影響到居住質(zhì)量方面的諸多要素能否到達預期規(guī)范仍有置疑；由于是三環(huán)路以外的市郊新開發(fā)區(qū)域，周邊諸多尚待成熟與完善之處，所以客戶對工程地塊相鄰的規(guī)劃與建立情況也相當關(guān)懷；由于本工程的規(guī)模較大，許多客戶都對“國六條細化措施所引起的工程后期的產(chǎn)品規(guī)劃與開發(fā)方案的能夠發(fā)生的變卦風險很擔憂。客戶分析購房信息來源主要信息源于業(yè)主體系、中海會會員體系、及廣告推行?？蛻糍徺I目的“碧林屬目前國際社區(qū)高質(zhì)量的多層產(chǎn)品，是質(zhì)量較高的推售組團，除了擁有本身社區(qū)景觀環(huán)境外，同時能享用國際社區(qū)整體配套環(huán)境，具

17、備這種社區(qū)規(guī)模與配套環(huán)境的多層住宅產(chǎn)品在目前成都市場已愈發(fā)稀缺了，所以目前客戶的購買目的良性，以中年夫婦家庭自住為主，投資客戶相對較少。戶型意向分析戶型分析備注D1/D2該戶型為140多平米的三室三廳單位，構(gòu)造合理，面積適中，送露臺花園,為本次推售主力戶型；但由于緊臨路有一定噪音影響。由于該推售的部分2F單位贈送平臺花園客戶關(guān)注都較高。B該戶型面積適度，適用率高，但位置相對較差。為本次推售的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品中的低價小三室單位，占推售房源比例不大。面積滿足部分三居室客戶需求，戶型視野與朝向較好，但臨交叉路口,噪音大且景觀差。E該戶型為四室兩廳朝南的中庭單位，且景觀與位置在本次推組團房源均屬最正確單位，戶

18、型布置合理，但面積偏大，總價較高。數(shù)量占相當比例，物業(yè)綜合質(zhì)量相對最正確，適宜作講求居住質(zhì)量的客戶的引導單位。F該戶型為三室兩廳朝南單位，戶型構(gòu)造緊湊，無面積浪費部分，但廚房異型，兩間次臥臨路。較好的景觀與適度的面積會吸引部分講務虛惠的客戶。G該戶型為三室三廳單位，準東西朝向，戶型構(gòu)造緊湊，但客廳景觀不好，兩間次臥朝東臨路。數(shù)量少，針對性引導。綜合評定：從6月5日“碧林一期A區(qū)銷售封盤貯藏客戶以來，截至6月15日，意向客戶近70位，預訂客戶共23位，建議詳細推售范圍在B區(qū)14棟17棟，外加A區(qū)1棟3單元合計122套房源中選取，最終視預訂客戶數(shù)量再確定推盤數(shù)量。客戶貯藏節(jié)點及方式思索工程謀劃推行

19、方面的安排與預備，以及相關(guān)銷售文件與措施的批復時間，現(xiàn)就銷售方面幾個主要時間節(jié)點安排如下：階 段時 間事 項備 注貯藏期6月5日10日碧林封盤，整理終了前期意向客戶資源。預訂期6月10日22日開場“碧林一期B區(qū)預訂客戶的貯藏任務?；顒优浜祥_ 盤6月24日正式開盤選房?；顒优浜蟽r錢制定工程實收均價合成碧林一期B區(qū)實收均價的制定將主要思索以下三個要素：本錢要素經(jīng)測算，碧林一期的稅前開發(fā)本錢為4360元/根據(jù)財務部測算數(shù)據(jù)，建議按15的最終本錢利潤率進展測算，那么：碧林一期住宅的折實均價不低于5014元/。市場要素從市場要素進展綜合思索，碧林一期B區(qū)作為質(zhì)量大盤的中純多層物業(yè)，處于成都市場的中高端，

20、并與鷺島國際社區(qū)、優(yōu)品道、時代尊城等中高檔樓盤構(gòu)成較為猛烈的競爭。目前，以上樓盤的價位都在5000元/左右，但根據(jù)各個樓盤質(zhì)量差別以及地段位置的不同其銷售進度也呈現(xiàn)不同的態(tài)勢。根據(jù)碧林一期A區(qū)的銷售情況來看：股份公司對碧林一期A區(qū)的均價批復為“不低于4900元/，并爭取努力實現(xiàn)5000元/。目前，A區(qū)已售物業(yè)已簽約的均價為5元/，未售物業(yè)按牌價5237元/折扣2計算，估計均價為5132元/。按此計算，A區(qū)實踐銷售均價約應到達5134元/。碧林4月銷售37套，5月銷售33套，6月截止15日銷售3套，去化速度迅速減緩，可見宏觀調(diào)控對市場影響較大，客戶普遍持幣張望。因此，建議B區(qū)漲價幅度不宜過高?？?/p>

21、戶心思價位目前，客戶普遍以為碧林售價較高，景觀碧林一期A區(qū)售價曾經(jīng)突破5000元/，但客戶心思上限仍未被突破。因此，對于 5000元/的均價來說，客戶心思價位上浮的空間不大，堅持在5200元/左右。開盤原那么為達成股份公司下達的銷售目的，同時實現(xiàn)一定的利潤，我們建議采用速度與利潤并重的原那么，建議：碧林一期B區(qū)住宅的折實均價為5200元/平米推售戰(zhàn)略推售方式2.1.1. 貯藏期(6月5日6月10日)充分利用好國際社區(qū)已購房業(yè)主與新來訪客戶、前期預訂未認購客戶、中海名城業(yè)主、格林威治業(yè)主、常春藤業(yè)主進展資源整合。2.1.2 預訂期(6月10日6月23日)6月10日起進展預訂，客戶憑簽署的可享用開

22、盤當日優(yōu)惠價，交納預訂金￥20000元大寫：人民幣貳萬元整，并告知客戶預訂順序并不為選房順序，力爭開盤前預定房屋數(shù)量到達70套。2.1.3 正式開盤(6月24日)開盤當日預訂客戶可直接進展轉(zhuǎn)定，當天勝利認購并在商定時間內(nèi)簽約的客戶可享用相關(guān)開盤優(yōu)惠詳細推售單位及開盤方式，根據(jù)樓棟均價與客戶實踐貯藏量及意向確定。推售范圍2.2.1. 二批次推售范圍根據(jù)客戶貯藏情況并且結(jié)合公司全年義務目的，并須不與現(xiàn)期銷售物業(yè)包括碧林A區(qū)剩余房源面積相沖突，而構(gòu)成差別化，此次推售面積戶型在110平米200平米左右；碧林B區(qū)開盤屬國際社區(qū)的高檔多層住宅物業(yè)的第二次亮相，為盡能夠加大開盤的影響效應，二批次推售房源在1

23、22套以內(nèi)為宜；初步推售單位見下表最終在下表范圍中選?。?戶型幢數(shù)單元號房號套數(shù)小計合計A型(115)三室兩廳雙衛(wèi)1幢3單元0112121212B型(124)三室兩廳雙衛(wèi)17幢1單元0304#101010D型(143)三室三廳雙衛(wèi)15幢2單元02、04、06、08、10、12666D1型(143)三室三廳雙衛(wèi)16幢17幢1、2單元2單元03#1203#1220103030D2型(143)三室三廳雙衛(wèi)14幢16幢2單元3單元01#1203#1212102222E型(166)四室兩廳雙衛(wèi)14幢15幢1單元3單元01#1201#1212122424F型(125)三室兩廳雙衛(wèi)15幢15幢1單元2單元0

24、2、04#1201、03#11#661212G型(125)三室兩廳雙衛(wèi)15幢1單元01、03#11#666合 計122小結(jié)：以上推售范圍主要以D1型、D2型三室三廳與E型四室兩廳為主，并未覆蓋一切戶型種類，其中包括由客戶需求結(jié)合工程整體戶型配比，突出低總價高性價比，拉開與碧林一期A區(qū)的大面積高總價的客戶群，到達集中貯藏，集中推售的銷售目的。工程價錢系數(shù)構(gòu)成及分析本次價錢系數(shù)權(quán)重的設(shè)定，充分思索幾個要素：工程整體規(guī)劃規(guī)劃的特點、不同物業(yè)類型；成都市場戶型需求；同時聽取了置業(yè)顧問對目的客戶意向的統(tǒng)計及實景呈現(xiàn)的情況，由3名銷售人員和1名謀劃人員對工程進展共同評定，并就工程的評分規(guī)范和權(quán)重進展了相應

25、調(diào)整。由于B區(qū)產(chǎn)品與A區(qū)產(chǎn)品根本一樣，因此權(quán)重未作大的調(diào)整。從A區(qū)銷售情況來看，我們對6+1物業(yè)高樓層的抗性思索缺乏，因此將在此次價錢制定過程中重新思索樓層權(quán)重，拉開價差，突出性價比。小結(jié)：綜上所述，碧林一期B區(qū)定價由6大要素構(gòu)成，分別為景觀系數(shù)30分、戶型系數(shù)20分、安靜度系數(shù)15分、朝向系數(shù)10分、私密性系數(shù)10分、層差系數(shù)15分，合計100分。景觀系數(shù)30分根本為行列式規(guī)劃，內(nèi)部景觀相對平衡，但地塊三面臨路，因此外沿景觀差別較大，能夠?qū)е驴蛻暨x擇差別化。本次評定系數(shù)原那么按園區(qū)內(nèi)和臨路景觀的差別進展打分。景觀系數(shù)評分表30分位置得分園區(qū)景觀28-30分臨第二街26-29分臨第一大道25-

26、26分臨第一街23-26分戶型系數(shù)20分A區(qū)面積分布125230平米，房型為中三房、大三房、四房、頂躍。同時為針對不同消費群體，各戶型均有創(chuàng)新設(shè)計，各具特征，因此戶型系數(shù)相差不大。戶型BD1D2EFG標141817.5161617一層變異14.5191518標頂162019.5181819安靜度系數(shù)15分根據(jù)B區(qū)整體環(huán)境及規(guī)劃，安靜系數(shù)主要由從四方面思索，即臨公共道路、小區(qū)內(nèi)道路、園區(qū)內(nèi)部、汽車出入口及戶外活動場所。安靜系數(shù)評分表15分位置得分園區(qū)內(nèi)8.5-10分臨公共道路臨第二街68分臨第一大道5-7分臨第一街園區(qū)內(nèi)道路46分汽車出入口減1-2分戶外活動場所減0.5分朝向系數(shù)10分朝向系數(shù)的

27、評定主要根據(jù)主要房間即客廳和主臥的朝向，F(xiàn)戶型以客廳朝向為評定規(guī)范。朝向系數(shù)評分表10分朝向得分備注東南10南9西南8偏西減0.56.私密系數(shù)全部房間不對視10分單面對視8分雙面對視6分拐角位置視野集中減12分臨街一層均減1分人行集中處減1分層差系數(shù)15分層差系數(shù)評分表15分樓層得分1F82F8.53F94F85F66F3.5附件：競爭物業(yè)分析中海地產(chǎn)成都公司營銷謀劃部二零零六年六月九十五日附件：競爭物業(yè)分析競爭物業(yè)分析優(yōu)品道開發(fā)商：四川博瑞開發(fā)占地面積：410畝 總建筑面積:450000平米總戶數(shù)：約2300套公攤：10%-20 綠地率：35% 容積率：2.0樓型:小高層一梯兩戶、18層高層

28、兩梯兩戶車位數(shù)量：2000個 車戶比：1:0.9 工程優(yōu)品道均價電梯均價4800元，精裝房6500元建筑形狀多層、小高層、18高層從產(chǎn)品的形狀上來看，電梯占的體量很大，約占產(chǎn)品總體量的80%，多層約占總體量的20%左右戶型區(qū)間從戶型配比的情況來看，電梯公寓中三房和四房的戶型是工程的主力戶型，面積段為140、150、190，占總體量的70%，其次為小三房和五房的戶型，約占總量的10%，少量的套二房型，滿足了少量人群的需求；地塊優(yōu)勢地塊位于城西青羊大道旁，光華片區(qū),臨清水河及市政公園濱河公園，目前公園正在規(guī)劃當中，占地約200畝，自然環(huán)境相當優(yōu)越。此外，該片區(qū)相當成熟，可享用周邊配套，而且工程本身

29、的配套也比較完善，大型的超市等，工程的熱銷也闡明了市場的認同度主要優(yōu)勢該工程規(guī)模相對較大，且為成都本地開發(fā)商開發(fā)樓盤，從工程的一期開場就是高價錢，到后期，僅工程本身缺乏以支撐價錢。所以，后期的銷售還有待市場的檢驗。推售數(shù)量一期于04年底開盤，成交價為4800元左右，于05年7月銷售完。目前銷售的是二期，臨河，面積為155-280，今年5月推出，合計推出204套，截止目前，銷售70套左右，房源較多。二期開盤時采用自然開盤，無大型的宣傳活動，交定金為5萬元?？蛻魳?gòu)成從目前關(guān)注該工程和意向型客戶來看，該工程以本省郊縣的客戶為主，約占60；朋友和業(yè)主引見的約占30，其次是廣告吸引到現(xiàn)場看房的客戶，約占

30、10鷺島國際社區(qū)開發(fā)商：四川藤王閣開發(fā)占地面積：422畝 總建筑面積:750000平米總戶數(shù)：約4000套公攤：13% 綠地率：42% 容積率：2.45 樓型:一梯四戶、兩梯兩戶、兩 梯四戶車位數(shù)量：個 車戶比：1:1.1 工程鷺島國際社區(qū)均價一期均價4500元，二期均價5300元建筑形狀以11+1、14+1的小高層為主戶型區(qū)間從戶型配比的情況來看，電梯公寓90-300平米，90-104平米150套左右，130-140平米250套左右，200-300平米約100套，主力戶型在130-140平米。地塊優(yōu)勢地塊位于城西外雙楠,緊鄰伊藤，生活配套齊全，交通方便。屬于城市住宅， 本身綠化較好。主要優(yōu)勢

31、該工程周邊環(huán)境較差，居住人群復雜。無明顯的自然環(huán)境優(yōu)勢。 推售情況一期于2005.9.17號開盤，共推約702套，目前銷售終了，成交價為4500元不含水晶公寓；二期共推約508套，06.6.17日正式接受預訂，6.24日開盤，開盤方式為按預訂順序選房。預訂金3萬元，估計均價5300元，一次性付款3優(yōu)惠，按揭無優(yōu)惠?？蛻魳?gòu)成從目前關(guān)注該工程和意向型客戶來看，該工程以本區(qū)域內(nèi)居住人群為主要目的客戶群；輻射西南面，首期以現(xiàn)房出賣，獲得較好的銷售業(yè)績。 置信麗都花園城開發(fā)商：成都置信開發(fā)占地面積：400畝 總建筑面積:500000平米總戶數(shù)：約3000套公攤：16% 綠地率：40% 容積率：2.3樓型

32、:兩梯四戶車位數(shù)量：2100個 車戶比：1：0.7 工程置信麗都花園城均價一期均價4200元，二期4600建筑形狀13層電梯公寓戶型區(qū)間100-170平米，120為三房，140平米為四房，從戶型配比的情況來看，電梯公寓中三居室的120-140平米戶型是工程的主力戶型，占總體量的70%，其次為四房的戶型，約占總量的10%，少量的套二房型。地塊優(yōu)勢處于武侯國際新區(qū)，武侯區(qū)政府將搬遷附近，臨200畝市政公園，由于置信在成都的知名度，品牌號召力較強。主要優(yōu)勢工程處于三環(huán)路立交橋下，周邊是成都市最大的貨運中心，大貨車出入較多，加之離機投鎮(zhèn)皮鞋加工廠很近，空氣質(zhì)量很差。推售數(shù)量一期于2005.12.11日

33、開盤，共推出約497套，當日銷售380套，成交價為3800-4500，06.3月一期銷售終了；二期將于6月中旬或7月開盤，排號費為10萬，4600-4700均價，截止目前已排號300余位，推售量為456套?？蛻魳?gòu)成主要以西南面和外地客戶為主達州、西藏，置信公司目前在成都地域的知名度還是較高，在賣場的包裝上還是比較吸引客戶，廣告客戶的比例較大，由于在三環(huán)路立交橋下，路過的客戶質(zhì)量不高。4、盛世草堂開發(fā)商：中鐵23局集團成都置業(yè)工程位置：成都市二環(huán)路西二段占地面積：31817平方米總建筑面積: 共13萬平米住宅10萬平米/商業(yè)1萬平米/地下2萬平米總戶數(shù)： 900余套容積率：3.46工程盛世草堂均價一期折實均價4500元/平米，二期咨詢中，估計為4900元/平米建筑形狀兩棟23層電梯公寓