2022年萬通物業(yè)與黃金假日旅行社物業(yè)糾紛法律意見書

1、最新2022年萬通物業(yè)與黃金假日旅行社物業(yè)糾紛法律意見書of rural drinking water sources, protection of drinking water sources in rural areas by the end of the delimitation of the scope of protection, complete with warning signs, isolating network protection facilitiesPAGE of rural drinking water sources, protection of drinking

2、 water sources in rural areas by the end of the delimitation of the scope of protection, complete with warning signs, isolating network protection facilitiesPAGE 11of rural drinking water sources, protection of drinking water sources in rural areas by the end of the delimitation of the scope of prot

3、ection, complete with warning signs, isolating network protection facilities法律意見書尊敬的審判長(zhǎng)及人民審判員：原告北京萬通鼎安國(guó)際物業(yè)效勞以下簡(jiǎn)稱“萬通物業(yè)訴北京黃金假日旅行社以下簡(jiǎn)稱“被告物業(yè)效勞合同糾紛一案，2022年5月9日在貴院公開開庭審理，訴訟代理人陳麗受被告北京黃金假日旅行社委托，現(xiàn)發(fā)表如下法律意見：“萬通物業(yè)按照28.25元/建筑平米月的標(biāo)準(zhǔn)向被告主張物業(yè)費(fèi)沒有法律依據(jù)和事實(shí)。 1、2022年至今被告與“萬通物業(yè)不存在?物業(yè)效勞合同?關(guān)系。2022年5月29日萬通業(yè)主委員會(huì)與“萬通物業(yè)簽訂了附期限的?物

4、業(yè)效勞合同?，該合同有效期為2022年1月1日至2022年12月31日。詳見證據(jù)一，2022年?物業(yè)效勞合同?因此，該2022年?物業(yè)效勞合同?已經(jīng)于2022年12月31日依約終止。而自2022年至今，雖然被告一再主張，萬通業(yè)主委員會(huì)至今也未主持召開業(yè)主大會(huì)商討物業(yè)公司選聘、解聘以及物業(yè)效勞費(fèi)的收取方式、收取標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)系廣闊業(yè)主切身利益的事宜。根據(jù)國(guó)務(wù)院?物業(yè)管理?xiàng)l例?第十一條第四項(xiàng)規(guī)定：選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)由業(yè)主共同決定。根據(jù)?北京市物業(yè)管理方法?第十一條第三項(xiàng)規(guī)定：確定或者變更物業(yè)管理方式、效勞內(nèi)容、效勞標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案由業(yè)主共同決定。根據(jù)?北京市物業(yè)管理方法?第二十四條規(guī)定：物業(yè)效勞合同期

5、限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、效勞內(nèi)容、是否更換物業(yè)效勞企業(yè)等事項(xiàng)。根據(jù)?北京市物業(yè)管理方法?第二十七條規(guī)定：物業(yè)效勞合同終止物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。根據(jù)以上法規(guī)的規(guī)定，萬通業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)主持召開業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主商討物業(yè)公司的選聘以及物業(yè)效勞費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)效勞合同的簽訂等事宜，而萬通業(yè)委會(huì)自2022年至今未召開業(yè)主大會(huì)，全體業(yè)主也未能按照法律規(guī)定的程序與“萬通物業(yè)續(xù)簽?物業(yè)效勞合同?。因此，自2022年以來萬通業(yè)主委員會(huì)與“萬通物業(yè)不存在物業(yè)效勞合同關(guān)系，被告也與“萬通物業(yè)不存在物業(yè)效勞合同關(guān)系。其次，2022年?物業(yè)效勞合同?到期后，

6、“萬通物業(yè)也未在?北京市物業(yè)管理方法?第二十七規(guī)定的期限內(nèi)與包括被告在內(nèi)全體業(yè)主交接，反而賴在萬通新世界廣場(chǎng)不走，因此，“萬通物業(yè)對(duì)萬通新世界廣場(chǎng)的管理屬于“無因管理。根據(jù)“無因管理的相關(guān)原那么，“萬通物業(yè)可以向全體業(yè)主主張其因“無因管理事項(xiàng)的實(shí)際支出。基于此，被告要求法院調(diào)取“萬通物業(yè)2022年、2022年、2022年的?物業(yè)效勞資金收支情況報(bào)表?，以“萬通物業(yè)的實(shí)際支出為依據(jù)支付其物業(yè)費(fèi)。同時(shí)，為了查明萬通業(yè)主委員會(huì)為什么自2022年至今未按時(shí)召開業(yè)主大會(huì)、也未與“萬通物業(yè)簽訂新的?物業(yè)效勞合同?等情況，被告請(qǐng)求法院追加萬通業(yè)主委員會(huì)為第三人參加訴訟，以查清事實(shí)、分清責(zé)任。2、“萬通物業(yè)主

7、張依據(jù)的2022年?物業(yè)效勞合同?非法無效。1根據(jù)該2022年?物業(yè)效勞合同?記載，萬通新世界廣場(chǎng)物業(yè)總建筑面積為11.34萬建筑平方米。按此面積計(jì)算，“萬通物業(yè)的年度物業(yè)費(fèi)每年應(yīng)收入：11.34*10000*28.25*12=38,442,600元約3800萬余元，而：根據(jù)原萬通業(yè)委會(huì)主任胡國(guó)英提供的“萬通物業(yè)?萬通新世界廣場(chǎng)2022年度財(cái)務(wù)決算?，其物業(yè)效勞管理費(fèi)收入合計(jì)為13,784,000.43元，支出合計(jì)為12,849,902.78元。根據(jù)“萬通物業(yè)?萬通新世界廣場(chǎng)2022年度財(cái)務(wù)決算?，其物業(yè)效勞管理費(fèi)收入合計(jì)為13,453,633.17元，支出為12,663,678.65元。根據(jù)

8、“萬通物業(yè)?萬通新世界廣場(chǎng)2022年度財(cái)務(wù)預(yù)算?，其物業(yè)效勞管理費(fèi)收入合計(jì)為13,500,000元，支出合計(jì)12，676，880元。從“萬通物業(yè)這三年的財(cái)務(wù)報(bào)表可以看出，不管是2022年、2022年還是2022年，其物業(yè)效勞費(fèi)收入支出均在1300萬元左右，其收入額1300萬元與應(yīng)收數(shù)額38442600元存在2500萬的巨大差額。且根據(jù)這三年的支出情況計(jì)算物業(yè)費(fèi)， 12,849,902.78/113400/12=9.44299.5元/建筑平米月；12,663,678.65/113400/12=9.306054279.31元/建筑平米月；12，676，880/113400/12=9.3157554

9、49.32。從以上數(shù)據(jù)可以看出，萬通新世界廣場(chǎng)業(yè)主平均交納的物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)缺乏10元/建筑平米月，這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于“萬通物業(yè)所主張和實(shí)際收取的物業(yè)效勞費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2被告上述所提供?萬通新世界廣場(chǎng)2022 - 05年度財(cái)務(wù)決算及2022年度財(cái)務(wù)預(yù)算?詳見證據(jù)二證明的事實(shí)為被告在之前的訴訟中收集的，且由原萬通新世界廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)主任胡國(guó)英提供，由此可知，萬通新世界廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)明確了解萬通新世界廣場(chǎng)的物業(yè)費(fèi)收支情況。其次，根據(jù)?萬通新世界廣場(chǎng)業(yè)主投票權(quán)數(shù)清冊(cè)?詳見證據(jù)三，萬通新世界廣場(chǎng)的總面積為109033.31建筑平方米，大業(yè)主萬通廣場(chǎng)房地產(chǎn)以下簡(jiǎn)稱“萬通地產(chǎn)就擁有49997.49建筑平方米，根據(jù)這一面

10、積計(jì)算，“萬通地產(chǎn)每年就應(yīng)該支付物業(yè)費(fèi)28.25元*12月*49997.49建筑平方米=16949149.11元約1700萬元，而?2022年、2022年度財(cái)務(wù)決算報(bào)表?和?2022年財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)表?的物業(yè)費(fèi)收入才1300萬元？為何2022年?物業(yè)效勞合同?規(guī)定應(yīng)該收取的物業(yè)費(fèi)3800萬元和“萬通物業(yè)實(shí)際收入的物業(yè)費(fèi)相差這么大？事實(shí)上就是包括被告在內(nèi)的小業(yè)主被迫支付了比實(shí)際應(yīng)該支付標(biāo)準(zhǔn)高三倍的高額物業(yè)費(fèi)，而大業(yè)主“萬通地產(chǎn)和操縱萬通業(yè)委會(huì)的其他人自1996年以來根本沒付物業(yè)費(fèi)。 原告“萬通物業(yè)隱瞞了“萬通地產(chǎn)未交物業(yè)費(fèi)的真實(shí)情況，萬通業(yè)委會(huì)在明知物業(yè)效勞費(fèi)收支近1300萬余元，大業(yè)主“萬通地產(chǎn)未

11、交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)的實(shí)際收入與應(yīng)收數(shù)額存在巨大的差額，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在平均缺乏10元/建筑平方米月的情況下，與“萬通物業(yè)串通簽訂2022年?物業(yè)效勞合同?，要求中小業(yè)主按照28.25元的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)屬于合同詐騙。根據(jù)?中華人民共和國(guó)刑法?第224條規(guī)定，“萬通地產(chǎn)、“萬通物業(yè)以及萬通業(yè)委會(huì)隱瞞真實(shí)情況，在簽訂合同中騙取包括被告在內(nèi)的廣闊中小業(yè)主財(cái)物且數(shù)額特別巨大的行為涉嫌合同詐騙。3?物業(yè)管理?xiàng)l例?第十一條，第十二條以及?北京市物業(yè)管理方法?第十一條明確規(guī)定，選聘物業(yè)效勞企業(yè)、確定或者變更物業(yè)效勞方式、效勞內(nèi)容、效勞標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案由全體業(yè)主共同決定，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主

12、且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行職責(zé)。根據(jù)法規(guī)的規(guī)定可知:首先，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)主持召開業(yè)主大會(huì)。其次，由業(yè)主大會(huì)全體業(yè)主共同決定選聘物業(yè)公司及確定或變更物業(yè)效勞方式、效勞內(nèi)容、效勞標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案。最后，在業(yè)主大會(huì)確定選聘物業(yè)公司，確定通過物業(yè)收費(fèi)方式、標(biāo)準(zhǔn)后，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)效勞合同。根據(jù)?合同法?第五十二條第五項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無效。而萬通業(yè)委會(huì)在沒有得到業(yè)主大會(huì)授權(quán)，2022年?物業(yè)效勞合同?的收費(fèi)方式、標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)全體業(yè)主決定通過的情況下與原告萬通物業(yè)簽訂了2022年?物業(yè)效勞合同?，擅自更改物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其

13、違反了?物業(yè)管理?xiàng)l例?的強(qiáng)制性規(guī)定，違反了簽訂物業(yè)效勞合同的法定程序，當(dāng)屬無效。3、2022年9月18日萬通新世界廣場(chǎng)大會(huì)決議被人民法院生效判決?2022一中民終字第15226號(hào)民事判決書?予以撤銷。2022年9月18日萬通業(yè)委員會(huì)偽造了?萬通新世界廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)決議?詳見證據(jù)四，該決議續(xù)聘“萬通物業(yè)并追認(rèn)萬通業(yè)主委員會(huì)與“萬通物業(yè)簽訂的2022年?物業(yè)效勞合同?2022年5月29日簽署的行為合法有效，并且同意繼續(xù)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與“萬通物業(yè)按照原合同的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及新的法律法規(guī)簽署新的物業(yè)效勞合同自2022年10月1日起實(shí)施。該新的?物業(yè)效勞合?同即2022年?物業(yè)效勞合同?，因?yàn)?2

14、022年9月18日萬通新世界廣場(chǎng)業(yè)主大會(huì)決議?已經(jīng)被人民法院的生效判決?2022一中民終字第15226號(hào)民事判決書?詳見證據(jù)五撤銷，因此2022年?物業(yè)效勞合同?也宣告破產(chǎn)。在2022年?物業(yè)效勞合同?中明確約定物業(yè)收取方式采用“包干制，辦公樓物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為28.25元/平方米/月。但是，雖然2022年?物業(yè)效勞合同?被撤銷，“萬通物業(yè)多年來在沒有簽訂?物業(yè)效勞合同?的情況下卻一直明目張膽按照2022年?物業(yè)效勞合同?規(guī)定的收費(fèi)方式包干制、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公樓28.25元/建筑平米/月收取物業(yè)費(fèi)。在被告從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)調(diào)取的“萬通物業(yè)?物業(yè)效勞工程2022年收支情況報(bào)告?詳見證據(jù)六中顯

15、示，“萬通物業(yè)公然按照已經(jīng)被法院生效判決撤銷的“包干制的收費(fèi)方式及存在巨大差距的辦公樓28.25元/平方米月，商業(yè)物業(yè)7.67元/平方米月的標(biāo)準(zhǔn)這一差異性的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。“萬通物業(yè)的收費(fèi)方式標(biāo)準(zhǔn)與被撤銷的?萬通新世界廣場(chǎng)業(yè)主大會(huì)決議?的收費(fèi)方式、標(biāo)準(zhǔn)如出一轍，其差異性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)大業(yè)主“萬通地產(chǎn)就是利益輸送，對(duì)小業(yè)主就是強(qiáng)迫交易。根據(jù)?中華人民共和國(guó)刑法?第226條，萬通物業(yè)在?萬通新世界廣場(chǎng)決議?被撤銷的情況下拒不執(zhí)行法院判決公然把這一非法的收費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差異巨大的收費(fèi)強(qiáng)加給作為小業(yè)主的被告，屬于強(qiáng)買強(qiáng)賣，是強(qiáng)迫他人接受效勞并收取高額費(fèi)用的行為，踐踏了公平交易的市場(chǎng)原那么，已經(jīng)涉嫌強(qiáng)迫交易

16、罪。二、被告與“萬通物業(yè)不存在物業(yè)效勞合同關(guān)系，“萬通物業(yè)主張滯納金無事實(shí)及法律上的依據(jù)。2022年至今，萬通業(yè)委會(huì)根本未召開業(yè)主大會(huì)，“萬通物業(yè)與萬通業(yè)委會(huì)及廣闊業(yè)主也根本沒有簽訂?物業(yè)效勞合同?，“萬通物業(yè)主張的2022年?物業(yè)效勞合同?已經(jīng)到期，“萬通物業(yè)一直拒不退出萬通新世界廣場(chǎng)，不與全體業(yè)主交接，賴在萬通新世界廣場(chǎng)，非要給被告提供所謂的物業(yè)效勞，被告被迫接受“萬通物業(yè)無合同事實(shí)的物業(yè)效勞，且“萬通物業(yè)長(zhǎng)期隱瞞了大業(yè)主“萬通地產(chǎn)自1996年至2022年長(zhǎng)達(dá)14年沒有支付巨額物業(yè)效勞費(fèi)的事實(shí)，其行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)被告的合同詐騙，“萬通物業(yè)在雙方?jīng)]有?物業(yè)效勞合同?，原告在?物業(yè)效勞合同?到期

17、仍不交接，被告被迫接受效勞，被迫繳納高額物業(yè)費(fèi)的情況下，還要主張加收滯納金實(shí)乃搶劫，簡(jiǎn)直荒唐可笑！這簡(jiǎn)直就是騙子騙完了錢還要再搶一次！原告騙子和強(qiáng)盜的窮兇極惡的嘴臉暴露無遺！三、原告“萬通物業(yè)要求被告A602房屋按照229.72平方米建筑面積繳納物業(yè)費(fèi)沒有事實(shí)根據(jù)，被告繳納物業(yè)費(fèi)的面積應(yīng)該是155.04平方米。 1995年被告與“萬通地產(chǎn)簽訂?北京市外銷商品房預(yù)售契約?見證據(jù)二購(gòu)置萬通新世界廣場(chǎng)A602室，約定房屋面積為155.04建筑平方米，并約定此面積為暫測(cè)面積，房屋竣工后以北京市房地產(chǎn)管理局實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。在1996年房屋交付使用后被告一直要求“萬通地產(chǎn)與被告結(jié)算房款，但被告未收到“萬通地

18、產(chǎn)關(guān)于房屋實(shí)測(cè)面積與預(yù)售面積不一致的通知及相關(guān)材料。在被告入住北京萬通新世界廣場(chǎng)十余年后，被告才被告知被告購(gòu)置的萬通新世界廣場(chǎng)A602室房屋面積變更增加50%，在“萬通地產(chǎn)提供的1996年11月測(cè)量的?北京市房屋登記表?上顯示A602室的建筑面積是229.72平方米，但套內(nèi)建筑面積和共有分?jǐn)偯娣e兩欄都是空白。套內(nèi)面積和共有分?jǐn)偯娣e具體是多少，無從可知。因?yàn)椤叭f通地產(chǎn)十多年來一直拒絕配合被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，被告也無從知曉關(guān)于北京市房地產(chǎn)主管部門在萬通新世界廣場(chǎng)A602室物業(yè)單位實(shí)測(cè)的房屋面積，被告的權(quán)益也一直得不到有效保護(hù)。而物業(yè)費(fèi)的計(jì)算關(guān)乎業(yè)主的切身利益，應(yīng)建立在業(yè)主實(shí)際的房產(chǎn)面積上。因此，房

19、屋據(jù)以繳納物業(yè)費(fèi)的面積應(yīng)當(dāng)為經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記確認(rèn)的房屋面積為準(zhǔn)，被告與“萬通地產(chǎn)就該A602室房屋面積問題打了4年官司，但至今“萬通地產(chǎn)也沒有提供A602室在房地產(chǎn)行政主管部門登記的?房產(chǎn)證?以證明A602室的實(shí)際面積到底是多少，因此，原告“萬通物業(yè)要求被告A602房屋按照229.72平方米建筑面積繳納物業(yè)費(fèi)沒有事實(shí)根據(jù)，為公平起見，被告請(qǐng)求法院從房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)取“萬通地產(chǎn)現(xiàn)在持有的萬通新世界廣場(chǎng)A602室物業(yè)單位的?房產(chǎn)證?，以確定被告A602室物業(yè)單位的真實(shí)面積。綜上所述，原告“萬通物業(yè)在提供萬通新世界廣場(chǎng)物業(yè)效勞期間，長(zhǎng)期隱瞞其關(guān)聯(lián)企業(yè)、大業(yè)主“萬通地產(chǎn)自1996年至202

20、2年近5萬平米面積沒有繳納物業(yè)效勞費(fèi)的事實(shí)，且自2022年沒有簽訂新的?物業(yè)效勞合同?的情況下賴在不走，其2022年的?財(cái)務(wù)報(bào)表?顯示大業(yè)主“萬通地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)繳納的物業(yè)效勞費(fèi)比其要求小業(yè)主繳納的物業(yè)效勞費(fèi)低4倍！存在明顯的差異，已經(jīng)構(gòu)成對(duì)包括被告在內(nèi)的小業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)迫交易的事實(shí)，“萬通物業(yè)長(zhǎng)期霸占著萬通新世界廣場(chǎng)的物業(yè)效勞，坑蒙拐騙、巧取豪奪、強(qiáng)買強(qiáng)賣、強(qiáng)迫交易，已經(jīng)涉嫌合同詐騙罪和強(qiáng)迫交易罪。根據(jù)?中華人民共和國(guó)刑法?第二百二十四條規(guī)定：【合同詐騙罪】“有以下情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處分金；數(shù)額

21、巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處分金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處分金或者沒收財(cái)產(chǎn)。根據(jù)?中華人民共和國(guó)刑法?第二百二十六條【強(qiáng)迫交易罪】“以暴力、威脅手段強(qiáng)實(shí)強(qiáng)賣商品、強(qiáng)迫他人提供效勞或者強(qiáng)迫他人接受效勞，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處分金。根據(jù)最高人民檢察院公安部關(guān)于公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定(二) 2022年5月7日發(fā)布施行 第七十七條 合同詐騙案(刑法第二百二十四條)“以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額在二萬元以上的，應(yīng)予立案追訴。根據(jù)以上法律規(guī)定，原告“萬通物