思南路88號(hào)企劃報(bào)告doc42

1、.：.；思南路88號(hào)企劃報(bào)告產(chǎn) 品 篇第一部分 產(chǎn)品概述一、 地塊引見一 本案位置本案思南花園位于盧灣區(qū)思南路、泰康路交界處，距打浦橋商業(yè)圈僅五分鐘的步程。二 四至本案北臨建國路、西臨瑞金二路、南瀕泰康路，東依思南路。三 交通社區(qū)周邊交通干道阡陌縱橫，公交主干線為南邊的徐家匯路，東側(cè)的南北高架貫穿申城各主要區(qū)域。公交線路：陜西南路沿線128、17、24、786、104路徐家匯路沿線大橋一線、781、146、730路建國西路沿線42、24、17路復(fù)興路沿線96、17、24路淮海中路沿線146、42、02、45、126、787路地鐵交通淮海路沿線地鐵一號(hào)線陜西南路站、地鐵一號(hào)線黃陂南路站四 周邊環(huán)

2、境及配套由于地處盧灣區(qū)的中心地段，在本案周圍商業(yè)設(shè)備非常完善。南臨的徐家匯路是盧灣區(qū)主要的商業(yè)街道，休閑、文娛設(shè)備齊全，間隔 本案 間隔 也相對(duì)較近，可以成為本案直接享用的生活休閑資源。學(xué) 校： 第十二中學(xué)、私立五愛中學(xué)、南昌中學(xué)、第二醫(yī)科大學(xué)醫(yī) 院：瑞金醫(yī)院、盧灣區(qū)中心醫(yī)院、市政醫(yī)院超市商場(chǎng)：家得利超市、頂頂鮮超市、樂購超市、華亭伊勢(shì)丹等休閑文娛：復(fù)興公園、假設(shè)干酒吧茶坊、20+保齡球館、張德英乒乓中心等二、工程主要經(jīng)濟(jì)目的坐落于思南路88號(hào)的物業(yè)規(guī)劃由兩幢32層板式高層建筑組成，其中A幢規(guī)劃三十二層，底樓為商鋪；B樓最高也到達(dá)32層，西端由 于退界要素降為二十三層和二十六層，總規(guī)劃戶數(shù)42

3、3戶。各項(xiàng)目的數(shù)據(jù)單位：M2內(nèi)容A幢B幢總計(jì)住宅用房28189.8522258.5650448.41商業(yè)用房一層1026.021736.45二層710.43設(shè)備配套用房一層171.80一層67.55239.35公建配套用房二層230.00230.00物業(yè)、會(huì)所用房二層525.18525.18輔助用房一層900.763054.90二層1077.07三層1077.07地上總建筑面積30853.2825381.0156234.29主樓地下建筑面積1247.29827.972075.26機(jī)動(dòng)車庫4616車位133個(gè)地面13個(gè)用地面積10791容積率5.17建筑密度24.27%綠化率31.8%總戶數(shù)42

4、3戶小區(qū)智能化規(guī)范配置小區(qū)定位：中高檔小區(qū)的規(guī)范最低配置，留有可擴(kuò)容空間。設(shè)備配置：1、 小區(qū)電子巡更系統(tǒng)2、 小區(qū)紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)3、 小區(qū)背景音樂系統(tǒng)4、 小區(qū)大門入口處及樓宇進(jìn)出口處設(shè)置24小時(shí)攝像系統(tǒng)5、 一卡通停車庫、門禁、收費(fèi)6、 樓宇訪客可視對(duì)講系統(tǒng)銜接煤氣走漏報(bào)警和緊急求助功能7、 手機(jī)信號(hào)加強(qiáng)系統(tǒng)8、 室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)為小區(qū)業(yè)主預(yù)留9、 弱電井除設(shè)計(jì)正常要求外，留有防止300150弱電橋架豎井10、 網(wǎng)絡(luò)配置有線通參與建立單位第二部分 工程優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析一、優(yōu)勢(shì)分析區(qū)域口碑好盧灣區(qū)位于市中心地域，商品房開發(fā)量不大，但精品率相當(dāng)高。無論是已建造完成的天天花園、海麗、海華、海興廣場(chǎng)、瑞

5、南新苑、步高 苑，還是在建的大同花園、匯龍新城等工程，都能稱得上是住宅工程的典范品牌。 人文氣味濃郁思南路是上海著名的法式浪漫路段，貴族氣味與生俱來。古舊的法式花園洋房、梧桐鋪道的林蔭道路高貴、浪漫，是人們對(duì)思南路最 直接的印象。在高貴、浪漫、復(fù)古外，思南路同時(shí)貫穿淮海路、打浦橋兩大商圈，是一個(gè)“進(jìn)可享用繁華、退可品享安靜的高檔居住地 段。凸現(xiàn)藝術(shù)氣氛泰康路原為上海一不成規(guī)模的藝術(shù)品買賣市場(chǎng)，路段環(huán)境略顯混亂。但在進(jìn)入2002年后，由于陳逸飛等藝術(shù)商人的介入、文化商業(yè)氣 氛漸濃，泰康路已被政府定向?yàn)椤吧虾Ｎ幕囆g(shù)街，并于2002年1月25日正式揭牌成立。泰康路的籠統(tǒng)位置將借此大幅提升，有 望成

6、為能與思南路比肩而立的高尚地段。生活配套齊全打浦橋商圈作為近幾年涌現(xiàn)的商業(yè)中心，在高起點(diǎn)、高規(guī)范的營造中迅速成為上海頗具知名度的商業(yè)中心。特別在徐家匯路沿線，聚集著 數(shù)量眾多的高檔休閑文娛設(shè)備，尤其能博得喜歡時(shí)髦人士的喜歡。政府對(duì)打浦橋的規(guī)劃還未終止，置信隨著政府投入、培植的深化，打浦 橋作為上海南區(qū)的商業(yè)中心，前景將更為看好。本區(qū)域市場(chǎng)接受度高從打浦橋區(qū)域上看，目前在銷、已銷樓盤的業(yè)績普遍較好。從已銷售近罄的振穎苑、大同花園一期、盧灣城市花園等工程，到目前在銷的 大同花園二期、匯龍新城、中匯公寓、永業(yè)公寓等工程，銷售情況都非常良好。 產(chǎn)品稀缺特性明顯目前本案是思南路上獨(dú)一的商品房開發(fā)工程，作

7、為地段、人文、藝術(shù)的獨(dú)家擁有者，在市場(chǎng)競爭中具有無可替代性。著名的設(shè)計(jì)單位本案的建筑設(shè)計(jì)聘請(qǐng)，環(huán)境設(shè)計(jì)聘請(qǐng)法國PA公司擔(dān)綱，國際級(jí)專業(yè)資質(zhì)程度，其對(duì)浪漫、高貴的法式氣味的包裝也會(huì)成為企劃對(duì)本案包 裝思緒的具像表達(dá)。房型設(shè)計(jì)均好本案為板式高層，房型格局方正，各功能區(qū)分布合理。本案房型面積控制得當(dāng)，在同地段同類產(chǎn)品中屬于面積偏小，相對(duì)市場(chǎng)接受度較高 。精致房型所占比例較大在本案房型規(guī)劃中出現(xiàn)相當(dāng)比例的地段稀缺性產(chǎn)品，如一室一廳的小房型，平面四室兩廳的大房型等，在去化過程中通路相對(duì)較暢，銷售 前景、拉升價(jià)錢的前景較樂觀。二、本案優(yōu)勢(shì)分析目前地段環(huán)境較差本案位于思南路、泰康路口，也是該區(qū)域出入徐家匯路

8、的重要通道。在白天這條道路因機(jī)動(dòng)車通行而略顯嘈雜，而晚上情況較好。但兩幢 32層超高層、小區(qū)規(guī)模不大、超高的建筑樹立在路口，突兀感大于建筑本身的美感。 思南路概念具有牽強(qiáng)性本案雖借助思南路、泰康路，在地段上占據(jù)優(yōu)勢(shì)，但不能否認(rèn)，除了接近打浦橋外，本案的思南路88號(hào)已位于思南路的最南端，周邊環(huán) 境較差，與理想中的法式浪漫有較大差距；而泰康路的文化藝術(shù)街目前僅處于起步階段，規(guī)模尚沒有完全構(gòu)成，且泰康路原有的雜亂印象 尚未完全去盡，在對(duì)本案的地段了解上會(huì)產(chǎn)生歧義。目前區(qū)域市場(chǎng)競爭猛烈現(xiàn)階段本案周邊地域市場(chǎng)供應(yīng)量大，競爭猛烈。新加坡美樹館、振穎苑、步高苑已整盤售罄，而匯龍新城、大同花園二期、永業(yè)公寓、

9、衡 園等工程又在市場(chǎng)上展開猛烈競爭。諸多產(chǎn)品先后上市使購買方產(chǎn)生良好心思預(yù)期，激動(dòng)型購買者會(huì)相應(yīng)減少。 除此之外，大廣告、高宣傳的市級(jí)物業(yè)很有能夠成為本區(qū)域樓盤的競爭對(duì)手。如中凱城市之光、東方曼哈頓二期等市級(jí)工程很有能夠沖擊 本案。視野、采光較差泰康路南線的多層物業(yè)、天天花園將阻撓本案A幢的采光視野。而受小區(qū)規(guī)模限制，本案兩幢樓間間距較小，僅在40米左右，對(duì)B幢采 光也會(huì)有影響。因此本案兩幢樓低區(qū)房間的采光都相對(duì)較差，會(huì)成為銷售的抗性。 集中綠化面積小受小區(qū)規(guī)模的影響，本案社區(qū)內(nèi)的綠化面積有限。中庭集中綠化面積僅在1500平方米左右，其中三分之一部分處在陰影當(dāng)中。會(huì)所面積小到目前為止，本案的規(guī)

10、劃會(huì)所面積僅在300平方米左右，這與“高檔社區(qū)必然配備高質(zhì)量會(huì)所的住宅消費(fèi)觀念很不匹配。對(duì)照周邊物 業(yè)的會(huì)所情況，低質(zhì)量、面積小的會(huì)所很能夠成為滯礙銷售的致命缺陷。 定價(jià)較高本案雖擁有地段優(yōu)勢(shì)，但價(jià)錢走勢(shì)較周邊個(gè)案明顯偏高。周邊匯龍新城銷售均價(jià)在6800元/M2左右，步高苑均價(jià)僅7000元/M 2出頭。而本案的開盤均價(jià)就將在7600元/M2左右。針對(duì)講究實(shí)惠的上海人來說，高價(jià)錢很能夠?qū)е驴蛻舻耐饬鳌?三、產(chǎn)品的時(shí)機(jī)點(diǎn)突出產(chǎn)品的獨(dú)一性思南路是上海人眼中的高貴地段，而本案很有能夠成為思南路上獨(dú)一的房產(chǎn)開發(fā)工程。針對(duì)這批熱衷地段的購房者，灌輸“物以稀為貴 的概念進(jìn)展教育和捕捉。三重內(nèi)涵的一致本案地理

11、位置特殊，使之同時(shí)兼?zhèn)淞怂寄下返娜宋?、泰康路的藝術(shù)以及徐家匯路的繁華。其豐富的居住內(nèi)涵和因此產(chǎn)生的全新的居住方式 也能夠成為本案制勝的關(guān)鍵。我公司對(duì)會(huì)所的設(shè)計(jì)修正本案會(huì)所面積在800到1100平方米左右目前開發(fā)商尚未確定最后數(shù)據(jù)。我司建議在滿足根本居住配套外，添加一些具有個(gè)性化 、特殊化的會(huì)所內(nèi)容，用以區(qū)別周邊競爭個(gè)案的會(huì)所，提升物業(yè)的整體質(zhì)量。 上市期競爭個(gè)案相對(duì)較少本案推出時(shí)正逢所在地段銷售的相對(duì)平淡期，目前所知僅大同花園三期和本案會(huì)有競爭之外，區(qū)域內(nèi)其他樓盤都應(yīng)處于銷售的末期。未開 樓盤中香山麗舍復(fù)興中路瑞金二路走大面積道路，與本案沒有沖突；而大同花園三期開發(fā)走小面積道路，且總價(jià)較本案明

12、顯偏低，因 此將是本案最直接的競爭對(duì)手。此外，永嘉路、茂名路附近的瑞南置業(yè)工程尚未 聘請(qǐng)高水準(zhǔn)的物業(yè)管理公司為符合本案的高檔定位，本案擬聘請(qǐng)高資質(zhì)物業(yè)管理公司擔(dān)任物業(yè)管理或出任顧問，以提高物業(yè)的整體質(zhì)量。精品菜單式裝修為滿足購房者尋求高貴且注重個(gè)性化的居住需求，我們特邀數(shù)家外資裝潢設(shè)計(jì)公司介入，舉行“裝潢設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)賽，以及為客戶提供個(gè)性 化裝潢效力，以減輕購房后裝潢的壓力。泰康路文化藝術(shù)街的出臺(tái)“文化藝術(shù)街的定位大大提升了泰康路的知名度，對(duì)本案的銷售也具有相當(dāng)大的影響。目前泰康路進(jìn)駐積極，藝術(shù)街也初見規(guī)模，在本 案的企劃、銷售中也可以嘗試?yán)眠@一火爆的“炒地段的時(shí)機(jī)。四、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)近期市場(chǎng)供應(yīng)量大近

13、階段區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量大，大量的供應(yīng)成交會(huì)令區(qū)域需求客戶、潛在需求客戶大幅減少，對(duì)本案在今年5月份的開盤呵斥相當(dāng)不利的影響 ?！八寄下犯拍钅芊裰畏績r(jià)作為可預(yù)見的直接競爭對(duì)手，大同花園三期的房價(jià)將直接影響本案的銷售進(jìn)度。本案以思南路地段為主賣點(diǎn)，但此地段能否支撐高昂的均 價(jià)，目前尚無結(jié)論。文化藝術(shù)街的招商進(jìn)度泰康路雖已定名為文化藝術(shù)街，但目前啟動(dòng)的只是沿思南路進(jìn)口的一兩百米間隔 ，原地段居民對(duì)其破舊的印象并未因此改動(dòng)。假設(shè)泰康路的 招商進(jìn)展緩慢，街景改動(dòng)進(jìn)度緩慢，會(huì)對(duì)本案的銷售產(chǎn)生不利的影響。 會(huì)所的修正設(shè)計(jì)確定作為市級(jí)高檔物業(yè)，會(huì)所在銷售中的作用不可低估。但由于本案會(huì)所面積小、功能單一，假設(shè)開發(fā)

14、商不接受我們的會(huì)所修正建議，其會(huì)所很 能夠成為銷售的阻力。A、B幢樓預(yù)售答應(yīng)證的獲得間隔由于建造進(jìn)度不同，本案兩幢樓的預(yù)售證將分期到達(dá)。假設(shè)其中時(shí)間間隔過大，會(huì)對(duì)銷售進(jìn)程產(chǎn)生影響，甚至延滯本案的銷售周期。大同花園三期小房型的推出大同花園三期估計(jì)將于2002年5月左右正式銷售，從目前得到數(shù)據(jù)上看，其三期房型也走小房型、小面積道路，與本案較為接近。但 由于其價(jià)錢相對(duì)本案較低，又已建立了相當(dāng)高的品牌知名度，因此會(huì)對(duì)本案的銷售呵斥很大的影響。 五、重要提示：就地段而言，本案實(shí)踐位于思南路最南端，雖冠名為思南路但周邊的法式浪漫景致卻絲毫未見，與傳統(tǒng)印象大相徑庭。地段雖好，但其中 的“問題概念將對(duì)本案的定

15、位直接產(chǎn)生影響。為支撐產(chǎn)品的高價(jià)位，最大的出路就是營造產(chǎn)品的高檔特性。目前從小區(qū)規(guī)模、物業(yè)管理、會(huì)所等方面，都不能全面表達(dá)小區(qū)的高檔特質(zhì) 。本案企劃著力任務(wù)的重點(diǎn)，就是在完善地段優(yōu)勢(shì)的前提下，使產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)更加豐滿。 市 場(chǎng) 篇一 區(qū)域特質(zhì)分析1 盧灣區(qū)住宅物業(yè)分布和價(jià)錢區(qū)域分析盧灣區(qū)屬于中心城區(qū)，寸土寸金，住宅物業(yè)主要集中在打浦橋地域附近，其他相對(duì)集中的物業(yè)主要分布在淮海中路、南昌路沿線如茂名 坊、局門路沿線如東怡花苑、群眾家園、江南造船新苑、永嘉路沿線如茂名大廈等。 從目前在銷樓盤的銷售情況上看，盧灣區(qū)樓盤的商品房銷售中存在以下特性：1、 總價(jià)高受地段要素影響，該地段購房者所接受的價(jià)位通

16、常在50至60萬左右。打浦橋地域的平均成交價(jià)錢在70萬元左右以上數(shù) 據(jù)均指100平方米左右兩房。2、 成交量平穩(wěn)盧灣區(qū)的成交量不高，按月統(tǒng)計(jì)普通在幾百平方米到幾千平方米之間?？峙逻@與銷價(jià)、區(qū)域購買力有直接的關(guān)系。此外， 區(qū)域內(nèi)均質(zhì)競爭也平分了有效消費(fèi)。3、 銷售周期長同樣是由于其總價(jià)要素。除此之外，盧灣區(qū)物業(yè)面臨競爭廣泛，也影響了其銷售去化的速度。4、 單價(jià)上漲緩慢幾年來盧灣區(qū)的開發(fā)、銷售量大體持平。銷售量雖因近年來盤量放大而有所上升，但價(jià)錢攀升過快將引發(fā)客戶的外流， 因此開發(fā)商對(duì)此都持謹(jǐn)慎態(tài)度。5、 均好競爭為迎合高檔居住檔次，盧灣區(qū)樓盤的程度相對(duì)整齊，在銷售率上也相差不多。目前盧灣區(qū)樓盤的

17、均好性明顯，但特征物業(yè)、 主題物業(yè)略顯匱乏。 盧灣區(qū)住宅物業(yè)的價(jià)錢區(qū)域呈現(xiàn)階梯狀分布： 淮海中路至復(fù)興中路沿線9000元/平方米以上。 復(fù)興中路至徐家匯路之間65009000元/平方米。 徐家匯路至內(nèi)環(huán)線范圍內(nèi)45006500元/平方米。 內(nèi)環(huán)線以外4800元/平方米以下。本工程所處于徐家匯路沿線，地域均價(jià)在6800元/平方米左右，而徐家匯路以北物業(yè)因臨近淮海路商業(yè)街以及深受打浦橋高尚住宅區(qū) 改造之優(yōu)勢(shì)，價(jià)錢在7000元/平方米以上。2. 本工程周邊環(huán)境資料分析:1、所處位置分析本工程位于盧灣區(qū)的中心地帶，周邊地理環(huán)境較好，徐家匯路與魯班路是本工程的重要交通干道,南北高架就建在魯班路上,交通便

18、利, 周邊大多為老式里弄住宅和舊式花園洋房,居民整體素質(zhì)較高,隨著今后徐家匯路沿線舊區(qū)改造,將為該區(qū)域的樓市注入新的活力。 (2)、開展沿革本工程所處打浦橋地域：此區(qū)域以前是上海出名的棚戶區(qū)，經(jīng)過大規(guī)模的舊區(qū)改造，現(xiàn)已成為具有有一定規(guī)模的高級(jí)住宅區(qū)域；這里有過 污黑發(fā)臭的日暉港，經(jīng)過填浜筑路，建成了林蔭大道；狹窄的徐家匯路經(jīng)過拓寬改造已成為寬闊通達(dá)的上海市“三橫三縱的主要交通干 道之一。3、未來規(guī)劃按照上海市人民政府和盧灣區(qū)政府的有關(guān)規(guī)劃，打浦橋地域?qū)⒑喎Q一個(gè)以商貿(mào)為重點(diǎn)，多種第三產(chǎn)業(yè)配套，多功能綜合性的地域性的商貿(mào) 中心和示范居住區(qū)域。4、交通設(shè)備打浦橋地域位于盧灣區(qū)肇家浜路與徐家匯交匯處，

19、交通便利。南北高架道自區(qū)內(nèi)穿過，貫穿上海市南北，淮海路商業(yè)街片刻可達(dá)；8車道 的肇家浜路綠樹成蔭。直達(dá)徐家匯商業(yè)中心只需15分鐘車程；驅(qū)車經(jīng)打浦橋隧道過江，到浦東既方便又快捷。更有數(shù)條公交線路： 17、瑞金南路通北路43、南浦大橋上海師大89、南浦大橋田林路109、南浦大橋上?；疖囌?80、三林城延安東路806、虹橋機(jī)場(chǎng)好望角大飯店隧道一線、昌里小區(qū)打浦橋隧道二線、楓林路洪山路隧道八線、龍華路梅園新村等穿越往來于此，銜接起城市的各個(gè)角落。5、生活機(jī)能打浦橋地域商業(yè)圈氣味濃重：杭州菜的萬家燈火，本幫菜的沙申酒家，雅致的真鍋咖啡，繁華的避風(fēng)塘，上海四大影城之一的嘉華海興影 城等均在本區(qū)域內(nèi)。打浦橋

20、地域文教，休閑設(shè)備眾多：設(shè)備完善的盧灣區(qū)體育館、曹燕華乒乓學(xué)校、20+保齡球館、黃金海岸沐浴廣場(chǎng) 、盧灣區(qū)工人俱樂部等都是休閑健身的好去處。成熟型的社區(qū)機(jī)能凸現(xiàn)：銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建立銀行、工商銀行、上海銀行、廣東開展銀行、深圳開展銀行、中國民生銀行醫(yī)院：瑞金醫(yī)院、第九人民醫(yī)院、東南醫(yī)院學(xué)校：徐家匯路幼兒園、海華小學(xué)、四師附小、盧灣高級(jí)中學(xué)、李惠利高級(jí)中學(xué)、興業(yè)中學(xué)、行知藝術(shù)師范學(xué)校、第二醫(yī)科大學(xué)賓館：新錦江假日酒店、麗花村酒店、匯龍賓館超市：良友便利店、TOPS頂頂鮮、樂購大型購物中心、農(nóng)工商特大型賣場(chǎng)商場(chǎng)：國美電器商場(chǎng)、上海興兆輕紡零售市場(chǎng)、吉盛偉邦家具廣場(chǎng)證券公司：華夏證券、安徽證

21、券、東方證券、申銀萬國證券、國泰君安證券、天津國際投資以及郵局、電影院、飯店、菜場(chǎng)等生 活設(shè)備一應(yīng)俱全。二 重點(diǎn)競爭個(gè)案分析1步高苑1、根本情況：步高苑位于陜西南路、建國西路口，占地面積約1萬平方米，總建面積近5萬平方米，綠化面積3千平方米，總規(guī)劃戶數(shù)260戶左右。 小區(qū)一期整片開發(fā)建立，由1幢獨(dú)棟板式高層30層和3幢聯(lián)體板式高層30層構(gòu)成，房型面積從二房二廳二衛(wèi)112.76平 方米到躍層房型的226.32平方米，售價(jià)在7000-8400元/平方米之間，由新聯(lián)康企劃代理。 2、物業(yè)特征：a建筑特征：外立面鋪設(shè)高級(jí)面磚，部分鑲嵌玻璃幕體，四立面均做精心設(shè)計(jì)，新型玻璃花飾陽臺(tái)欄板，顏色典雅，著力突

22、出大廈美觀大方，氣勢(shì)宏偉 。每單體建筑均設(shè)置獨(dú)立、寬闊、亮堂的門廳大堂，每層電梯廳均用大理石電梯門套；各主要房間的窗戶為低窗臺(tái)的大面積玻璃窗戶，保 證大面積日照采光。b景觀特征：泛亞易道及蘭格環(huán)境藝術(shù)公司設(shè)計(jì)庭園環(huán)境，具有濃重憨厚的建筑歷史文脈及劇烈的現(xiàn)代建筑氣味，它由噴泉廣場(chǎng)、傘亭、陽光草坪、倒 影池、雕塑組群、對(duì)影樹、兒童樂園、健身小徑等景點(diǎn)組成，為住戶發(fā)明一個(gè)良好的居住氣氛。 c俱樂部設(shè)備：社區(qū)設(shè)有住戶俱樂部，內(nèi)設(shè)有室內(nèi)水療、溫水游泳池、兒童嬉水池，健身房、桑拿房、咖啡吧等休閑健身設(shè)備。會(huì)所游泳池頗具新意，將 半圓形的兒童嬉水池、成人深水水底漂流池以及水療按摩池組合在一個(gè)帶有玻璃天穹的空

23、間內(nèi)。 d房型特征：大尺度觀景陽臺(tái)，每戶各主要房間為大面積落地玻璃窗門或低窗臺(tái)的大面積玻璃窗戶，保證日照采光，戶戶明廳、明臥、寬闊空間格局。e戶型配比：以面積在.52-153.51平方米之間的三房二廳二衛(wèi)為主力房型，三房與二房的配比為3.5：1，比較特別的是本案其中 一幢獨(dú)棟的高層30層為全復(fù)式樓，復(fù)式房的面積在220.19-226.32平方米之間。 3)銷售及客源情況：該案由新聯(lián)康企劃代理，企劃公司以舊上海的法租界和“步高里所蘊(yùn)涵的濃郁的人文背景作為企劃思緒的依托，并將“步高苑打呵斥 一個(gè)以歷史及人文為訴求重點(diǎn)的樓盤，在市場(chǎng)上獲得了相當(dāng)?shù)膭倮?，?jù)了解，購買該處物業(yè)的人士多為高級(jí)白領(lǐng)、留學(xué)回國

24、人士，部分海 外客及相當(dāng)部分的投資客等，可見該物業(yè)的地段及內(nèi)在質(zhì)量還是吸引了相當(dāng)多的高收入人士的青睞。 2匯龍新城：1).根本情況：匯龍新城位于兩條城市快速干道魯班路和徐家匯路的交匯處，小區(qū)占地35361平方米，總建筑面積172833平方米，綠化面 積12765平方米，總規(guī)劃戶數(shù)1150戶左右。小區(qū)一期整片開發(fā)建立，由五幢層數(shù)在14-33層的點(diǎn)式和板式高層建筑構(gòu)成，房 型面積從一室一廳一衛(wèi)的79平方米，到躍層房型的326平方米，目前在售的是臨近高架的兩幢高層，售價(jià)在5500-8500元/ 平方米之間。2)物業(yè)特征:a. 外立面外型：小區(qū)整個(gè)建筑群的外觀，再現(xiàn)了藝術(shù)裝飾ARTDECO風(fēng)格，運(yùn)用豎

25、面線條和塔樓強(qiáng)調(diào)了挺拔感，強(qiáng)化外墻凹凸變化和分段式的 處置，延續(xù)了上海建筑文化的歷史文脈。b.景觀特點(diǎn)： 在建筑群圍合的空間里呈現(xiàn)了一片高低起伏的大型景觀綠地，由東向西以綠化走廊將會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)和西側(cè)的大片草坪相銜接，并引入休閑 酒店的景觀設(shè)計(jì)理念，把會(huì)所及室內(nèi)游泳池引入景觀中，構(gòu)成“人在景中行的參與性和欣賞性一致的境界。小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)將室內(nèi)和戶外 水景相融通，強(qiáng)化了人們的親水心思。c.房型特點(diǎn)：小區(qū)特征房型是一組四房二廳房型，可拆分為兩套二房一廳，可分可合，成為全新的子母套房型。3).銷售及客源情況：客源層以中高收入家庭、高級(jí)白領(lǐng)和部分港臺(tái)人士為主，目前整體銷售態(tài)勢(shì)良好，估計(jì)已到達(dá)60%左右。3

26、.大同三期1).根本情況：大同三期位于魯班路、麗園路交匯處。是繼大同一、二期之后，將于2002年4月推出的大同花園最后一期。大同三期的規(guī)劃為二幢3 0層左右的高層，房型以一房一廳6368平方米和二房二廳9295平方米為主，二梯四戶，總戶數(shù)450戶左右。 2)物業(yè)特征：a. 俱樂部設(shè)備：7000平方米超大會(huì)所，專設(shè)奢華大堂、鋼琴酒吧、鮮花房、健身房、網(wǎng)吧、乒乓房、彈子房、多功能舞廳、圖書室、桑拿房、室內(nèi)游 泳池、露天網(wǎng)球場(chǎng)等。b.房型特征：大同三期的房型單元面積控制的較小，一房一廳在6368平方米之間和二房二廳在9295平方米之間。相對(duì)于周邊市場(chǎng)，它相對(duì) 較低的總價(jià)可以擴(kuò)展其目的客源層。3).銷

27、售情況：目前售樓處搬到了盧灣區(qū)房地產(chǎn)買賣中心二樓，現(xiàn)場(chǎng)布置寬闊、華美。銷售人員穿著一致，講解詳盡并且極富銷售技巧，表現(xiàn)出良好的素 質(zhì)。由于尚未獲得預(yù)售答應(yīng)證，暫無銷售量的統(tǒng)計(jì)。三 客戶分析 經(jīng)過對(duì)周邊市場(chǎng)大量競爭個(gè)案已成交客戶的統(tǒng)計(jì)與分析，結(jié)合本公司市場(chǎng)部數(shù)據(jù)庫中長期積累的資料，我們對(duì)區(qū)域住宅工程的客源分析如 下：1 客源區(qū)域分析作為上海傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)，本區(qū)域集中了相當(dāng)一部分的菁英人士在此落戶，客源的地域性非常廣泛，盧灣區(qū)、黃浦區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū) 客戶比例最高，約占客戶總數(shù)70%，港臺(tái)及外籍人士客戶的比例將近20%。 2 客源行業(yè)分析對(duì)已成交客戶的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，金融效力、制造業(yè)、IT業(yè)的客戶比例

28、最高，達(dá)將近七成左右，這與研討區(qū)域的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造親密相關(guān)。區(qū)域內(nèi)高 檔寫字樓及高級(jí)商鋪林立，主要集中在淮海路沿線、復(fù)興中路沿線、打浦橋地域等，屬于上海市中心商業(yè)及外商投資相當(dāng)活潑的地域之一 ，眾多的這些行業(yè)的從業(yè)者成為地域商品房的主要購買者，而隨著區(qū)域的舊區(qū)改造及招商引資的進(jìn)一步加深，未來區(qū)域客源上述行業(yè)比例 會(huì)有望進(jìn)一步提高。3 客源職務(wù)分析對(duì)成交客戶的統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域中、高價(jià)位樓盤居多，中檔物業(yè)目的客戶以中高等收入的公司職員、企業(yè)中高級(jí)主管和專業(yè)人員為主 ，三者之和將近70%，另外諸如私營業(yè)主、企業(yè)擔(dān)任人等高消費(fèi)人群會(huì)以選擇區(qū)域內(nèi)的頂級(jí)高檔樓盤為主。 4 客源年齡層分析對(duì)本區(qū)域已成交客源的

29、統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域客源以30-55年齡段的人士為主，占總客源的80%以上。闡明現(xiàn)階段的購房主力以中年人 為主，而且這部分客層也是市場(chǎng)的最大潛力所在。從對(duì)區(qū)域的行業(yè)及客源的職務(wù)分析不難看出，區(qū)域的客源以中年及少數(shù)的青年事業(yè)勝利 人士為主，而且這一客源層的現(xiàn)狀將在未來幾年不會(huì)有太大改動(dòng)。5 購買動(dòng)機(jī)分析對(duì)已購買客戶的統(tǒng)計(jì)顯示，區(qū)域客戶以提升居住條件、生活質(zhì)量、社區(qū)文化為主，比例接近70%，主要緣由在于，本區(qū)域?qū)儆谏虾５母?檔住宅區(qū)及商業(yè)區(qū)，時(shí)髦涌動(dòng)，折射上海文化的精華，獨(dú)特的區(qū)域內(nèi)涵，吸引著大批有一定質(zhì)素的客戶選擇在此安家落戶。隨著區(qū)域的舊 區(qū)環(huán)境改造和根底設(shè)備的不斷完善，商業(yè)文化的進(jìn)一步開展，將導(dǎo)

30、致該區(qū)域人氣的提升，區(qū)域投資類客戶的比例也將有所上升。 部分個(gè)案詳細(xì)資料 大同花園二期一、 環(huán)境分析1. 區(qū)域環(huán)境：該案地處市中心徐家匯路、肇家浜路主干道，盧灣區(qū)、黃浦區(qū)和徐匯區(qū)交界處，打浦橋商圈內(nèi)。緊鄰南北高架，交通便利，購物環(huán)境較好 。但南北高架上車流的噪音和灰塵會(huì)影響部分住宅的居住質(zhì)量。2. 區(qū)內(nèi)環(huán)境：一期建筑面積8.6萬平方米，綠化環(huán)境及配套設(shè)備已構(gòu)成。二期環(huán)境設(shè)計(jì)中，以10米高的金頂迎賓大門進(jìn)展空間引導(dǎo)；小區(qū)中分布了 10000平方米的組團(tuán)綠化和 3000平方米的中庭綠地；小區(qū)中還規(guī)劃了四大主題廣場(chǎng)：希臘雕塑，羅馬噴泉，新世紀(jì)菁英廣場(chǎng)等。整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)大氣調(diào)和，但是小 區(qū)整體規(guī)劃的南高

31、北低對(duì)多層樓宇的采光通風(fēng)有一定妨礙。二、 房型分析1. 一期采取無梁無柱可隨意分割的房型設(shè)計(jì)。一梯四、六戶格局，兩房93109平方米，三房167平方米。2. 二期兩房面積約為124平方米，三房約153平方米，四房189平方米左右，頂層復(fù)式250平方米，其中有一個(gè)單元為全復(fù)式設(shè)計(jì) ，面積均為172平方米。整體房型規(guī)劃以大格局、大戶型為主導(dǎo)。3. 二期房型配比：房型面積平方米總價(jià)萬元配比利弊二房二廳124.288027%三間朝南采光好廚衛(wèi)通風(fēng)不佳,廳內(nèi)浪費(fèi)面積較多三房二廳153.712040%廳內(nèi)門較少利用率高廳朝北,面積偏大,作為主力房型具有風(fēng)險(xiǎn)四房二廳189.4314015%房型功能分割較明顯

32、有明顯的過道面積浪費(fèi),主臥內(nèi)的衛(wèi)生間無外來光源復(fù)式345.724015%二廳全部朝南廚衛(wèi)采光不理想,空余面 積過大,房間三間設(shè)計(jì)較少三、 價(jià)錢分析1. 付款方式：首付二成，可辦理公積金、按揭和組合貸款；2. 優(yōu)惠幅度：貸款9.7折，一次性付款9.5折；3. 與周邊價(jià)錢類比：鑒于該案地段、較高質(zhì)量和規(guī)劃的整體性，以及已有的品牌效應(yīng)，價(jià)錢在區(qū)域市場(chǎng)中位于高端；4. 價(jià)錢走勢(shì)：大同花園一期開盤價(jià)45206470元/平方米，均價(jià)5100元/平方米。在銷售中，因市場(chǎng)反響良好，價(jià)錢上升到53008 400元/平方米，均價(jià)約6000元/平方米。二期銷售時(shí)，開展商對(duì)工程整體規(guī)劃作了修正：由原先的4幢點(diǎn)式高層改

33、為1幢32層板式高層和1幢點(diǎn)式高層，容積率也從5.5下降 到5。借助一期勝利開發(fā)銷售的勢(shì)頭，二期開盤價(jià)即為56008500元/平方米，均價(jià)在60006100元/平方米之間；同 樣，隨著市場(chǎng)反響漸熱，價(jià)風(fēng)格整到60009300元/平方米，目前均價(jià)在65006600元/平方米左右； 5. 價(jià)錢分布：除2樓單價(jià)低于1樓外底層送花園，價(jià)錢和層高成正比，每層差價(jià)在50100元之間。四、 銷售分析1. 現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)：售樓處設(shè)在建成的會(huì)所大堂內(nèi)，裝修奢華，提升了開展上的品牌籠統(tǒng)，并且添加了客戶對(duì)物業(yè)的信任感。營銷人員專業(yè)素質(zhì)較 高，態(tài)度溫暖、親切。2. 營銷特征：1 根據(jù)樓盤的銷售進(jìn)度和市場(chǎng)變化，廣通知求點(diǎn)的變

34、化較為靈敏。如：“大同花園，大尺度生活的氣派、“住大同花園，您擁有的豈止是 一座歐洲的花園等。2 銷控戰(zhàn)略得當(dāng)。在一期售罄后，二期先推出1幢32層板式高層上市銷售，利用一期市場(chǎng)余熱，開盤一周即創(chuàng)下30%的銷售率。3、房型銷售情況：二室二廳124平方米已根本售罄；復(fù)式172平方米，贈(zèng)送大面積屋頂花園的也為數(shù)不多；臨近高架的三房二廳銷 售抗性較大，現(xiàn)以5400元/平方米“一口價(jià)推出，但收效并不明顯。 4、 樓層銷售情況：除二至五樓采光有問題的樓層外，其他樓層去化較為順暢。五、 客源分析由于較高總價(jià)的限定，購房業(yè)主大都具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。其中包括文藝界人士；浙江和廣東等省的外來投資或經(jīng)商人士；在盧灣

35、、黃浦 、徐匯區(qū)域內(nèi)任務(wù)或生活的高收入家庭仍屬于主體客源。六、 亮點(diǎn)1. 會(huì)所：規(guī)劃面積達(dá)11000平方米。會(huì)所內(nèi)設(shè)有恒溫泳池、屋頂網(wǎng)球場(chǎng)、餐飲、美容美發(fā)、舞廳等工程。2. 智能化： 10兆速率網(wǎng)絡(luò)接口入戶等。3. 建筑細(xì)部：外立面設(shè)計(jì)較為亮麗；觀景陽臺(tái)；999純金金頂迎賓大門等。七、 利多利空分析利多：1. 物業(yè)本身質(zhì)量較高，并且具有較高的市場(chǎng)知名度；2. 一期已成現(xiàn)房，對(duì)二期房屋銷售起了一定的促進(jìn)作用；3. 房屋開間寬闊，廳寬4.2米以上，臥室寬3.6米以上；4. 榮獲2000年上海最正確住宅房型獎(jiǎng)；利空：1. 目前剩余房源有限，可供選擇的余地較?。?. 房型面積偏大，房屋總價(jià)較高，房型設(shè)

36、計(jì)有許多缺陷，采光和通風(fēng)均有問題；3. 平面規(guī)劃存在欠缺，臨近高架的樓宇中規(guī)劃了較多的大戶型，銷售抗性大；4. 社區(qū)整體規(guī)劃南高北低，影響了部分樓層的采光和通風(fēng)。 匯峰衡園一、 環(huán)境分析1. 周邊環(huán)境：位于肇家浜路、瑞金南路口西南側(cè)，附近集中了許多高檔住宅、賓館、商鋪等，區(qū)域環(huán)境成熟。該案一期不緊臨肇家浜路，距肇家浜路還 有100米間隔 ，地理位置鬧中取靜。2. 區(qū)內(nèi)環(huán)境：該案一期由6幢12層小高層組成。一梯兩戶、南北通透的正氣格局在本區(qū)域較為稀有。小區(qū)中2.6萬平方米的主題園林、景觀綠化和 大面積的綠帶同樣具有特征。但該案規(guī)模相對(duì)較小，對(duì)于這樣價(jià)位的樓盤來說，小區(qū)缺乏足夠的本身配套和會(huì)所設(shè)備

37、。二、 價(jià)錢分析1. 價(jià)錢：單價(jià)52507200元/平方米，均價(jià)在60006200元/平方米之間。2. 優(yōu)惠幅度：一次性付款9.7折，分期付款9.8折。3. 與周邊價(jià)錢類比：該案單價(jià)相對(duì)較高。但是戶型面積控制合理，降低了高總價(jià)的抗性。4. 價(jià)錢走勢(shì)：由于本案一期體量不大，銷售時(shí)間較短，價(jià)錢變化不大。5. 價(jià)錢分布：樓層價(jià)差較大，在100150元/平方米之間。三、 房型分析1. 對(duì)于小高層來說幢距較為合理，但部分樓宇12樓的采光仍受影響。2. 房型面積規(guī)劃較為合理，主力總價(jià)在7080萬之間。3. 一期房型配比房型面積平方米總價(jià)萬元配比利弊二房二廳97.56101.76508630%主臥中設(shè)計(jì)三面

38、采光的凸窗 ，沿中心綠地設(shè)有觀景陽臺(tái)部分房型主臥的衛(wèi)生間為暗室，餐廳面積不夠充足 三房二廳100.29134.13659870%四、 銷售分析1. 現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)：售樓處設(shè)在肇家浜路上，內(nèi)部空間較為局促，售樓處裝修普通，與該案的總價(jià)程度不符。2. 營銷特征：“巨匠手筆，26059平方米的綠色放大鏡、“一處調(diào)和的空間，一種平衡的意蘊(yùn)。3. 房型銷售情況：房型設(shè)計(jì)中面積較大的三房二廳因總價(jià)較高，仍有余量；二房規(guī)劃比例較小，目前已所剩無幾。4. 樓層銷售情況：僅剩下二幢樓。其中一幢鄰中心花園，估計(jì)為保管房，近期新推出；另一幢位于小區(qū)的最深處，南側(cè)景觀和位置要素使其 銷售受阻。五、 客源分析本案客源主要為區(qū)

39、域客，以市南的盧灣、徐匯、黃浦區(qū)為主，其中又以盧灣、徐匯的客戶較多。六、 亮點(diǎn)1. 環(huán)境規(guī)劃：2.6萬平方米的主題園林綠化。2. 配套設(shè)備：6.5米首層架空大堂；小區(qū)變頻供水系統(tǒng)。七、 利多利空分析優(yōu)勢(shì)1. 樓盤總體質(zhì)量較高；2. 相對(duì)其地段和質(zhì)量來說，該案價(jià)錢適中；3. 12層小高層及一梯二戶格局的產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)較為稀缺；4. 房型設(shè)計(jì)合理，面積控制較好，總價(jià)控制得當(dāng)；優(yōu)勢(shì)1. 小區(qū)南側(cè)和東側(cè)的舊房景觀較差，影響該案整體質(zhì)量；2. 一期無會(huì)所規(guī)劃，配套設(shè)備欠缺；3. 小區(qū)整體建筑規(guī)劃較為呆板，缺乏變化；4. 除首層大堂，其他公共部位裝修普通。 黃浦新苑一、 環(huán)境分析1、 周邊環(huán)境：地處市中心陸

40、家浜路、制造局路口。該案周邊老城區(qū)分布密集，城市景觀較陳舊，區(qū)域籠統(tǒng)不夠理想。2、 區(qū)內(nèi)環(huán)境：該案分二期建立，一期5幢高層和小高層，二期2幢高層。整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃以中心廣場(chǎng)為原點(diǎn)，用螺旋狀布置的帶狀共享綠地構(gòu)成綠色長 廊，將弧板狀住宅銜接在一同，離心曲線形的綠化帶和向心的住宅群共同組成小區(qū)空間。 二、 價(jià)錢分析1、 價(jià)錢走勢(shì)：該案原為上實(shí)置業(yè)開發(fā)的全裝修外銷房上實(shí)華苑，原價(jià)8000元/平方米；后因外銷房市場(chǎng)疲軟調(diào)整為內(nèi)銷物業(yè)降價(jià)銷 售，目前售價(jià)為40006000元/平方米。2、 價(jià)錢分布：每層價(jià)錢相差2540元/平方米之間，相差不大；由于不同樓宇在小區(qū)中位置的優(yōu)劣明顯，樓宇之間的差價(jià)較高，不同樓

41、 宇同一樓層價(jià)差約500600元/平方米。三、 房型分析房型面積平方米總價(jià)萬元配比利弊一房二廳91364513%大開間,小進(jìn)深朝向：由于其規(guī)劃布 局呈環(huán)狀，有60%以上的房型偏東南或西南；采光：部分房型中有暗室，并由于朝向及規(guī)劃問題影響采光；斜度：房型中有斜度，不夠適用。二房二廳98.73117.93447035%三房二廳112.56152.76509050%五房二廳196.891102%四、 銷售分析1、 現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)：售樓處籠統(tǒng)與樓盤質(zhì)量不相稱，銷售及謀劃由開發(fā)商本人擔(dān)任，宣傳及謀劃力度不夠、不全面。2、 營銷特征：以“黃浦新苑，實(shí)現(xiàn)新世紀(jì)上海人的黃浦希望的主題吸引向往黃浦區(qū)市中心地段的客戶。

42、3、 房型銷售情況：總體而言，該案小房型銷售較好。例如4號(hào)樓，與前幢樓宇相距較近，采光和日照均不理想，但是由于定價(jià)相對(duì)較低，戶 型規(guī)劃又比較緊湊，總價(jià)在3645萬之間，有效消除了銷售抗性，去化較為理想。 4、 樓層銷售情況：由于層次與價(jià)錢都比較適中，該案的1020層去化較快。五、 客源分析原來南市區(qū)的物業(yè)大多吸納區(qū)域客戶，在并入黃浦區(qū)后，那么大多樹起“黃浦旗幟，以黃浦區(qū)的地段和繁華等優(yōu)勢(shì)吸引其他區(qū)域客源。受 總價(jià)左右，本案客源仍以本區(qū)域居民較多，依次為黃浦原南市區(qū)域、盧灣、靜安等區(qū)域。 六、 利多利空分析優(yōu)勢(shì)：1、 物業(yè)總體的質(zhì)量比區(qū)域內(nèi)南市區(qū)其它類似物業(yè)略高；2、 配備了較為先進(jìn)的安保、智能

43、化和其它硬件設(shè)備；3、 由實(shí)力開展商上實(shí)置業(yè)開發(fā)，開展商知名度較高；優(yōu)勢(shì)：1、 前期的市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，呵斥滯銷，市場(chǎng)籠統(tǒng)欠缺；2、 目前的廣告推行力度較弱；3、 由于受整體建筑規(guī)劃影響，許多房型的朝向偏東或偏西，不符合上海人的居住習(xí)慣； 明日星城(一期)一、 環(huán)境分析1、 周邊環(huán)境：地處河南南路和陸家浜路，位于上海市中心老城區(qū)內(nèi)，城區(qū)景觀較差。2、 區(qū)內(nèi)環(huán)境：由于社區(qū)規(guī)模較大，內(nèi)部規(guī)劃與外部道路交融，是一種開放型社區(qū)規(guī)劃。江陰路步行街貫穿社區(qū)，沿路綠化設(shè)計(jì)精致，商業(yè)設(shè) 施規(guī)劃完善。建筑之間幢距較近，實(shí)踐綠化覆蓋率較低。二、 價(jià)錢分析1、 優(yōu)惠幅度：一次性付款9.8折。2、 與周邊價(jià)錢類比：以該

44、案的整體質(zhì)量而言，其定價(jià)與周邊的個(gè)案相比具有明顯優(yōu)勢(shì)。3、 價(jià)錢走勢(shì)：開盤均價(jià)約4800元/平方米，后隨市場(chǎng)反響熱烈，均價(jià)逐漸提升，目前均價(jià)約為49005000元/平方米。三、 房型分析房型面積：三房二廳120平方米，總價(jià)5462.4萬二房一廳99平方米，總價(jià)50萬一房一廳95平方米，總價(jià)4349萬四、 銷售分析1、 現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)：售樓處的設(shè)計(jì)和裝飾在如此價(jià)位的樓盤中屬于杰作，整體顯得非常大氣，具有較強(qiáng)質(zhì)量感?，F(xiàn)場(chǎng)銷售由新聯(lián)康，業(yè)務(wù)人員素質(zhì) 一流，現(xiàn)場(chǎng)銷控得當(dāng)。2、 營銷特征：以“上海市中心全住宅、“上海市中心，住宅方案等突出地段、完善配套和適中價(jià)錢的組合優(yōu)勢(shì)。3、 房型銷售情況：一期一經(jīng)推出，便

45、引發(fā)市場(chǎng)驚動(dòng)，發(fā)明南市樓市銷售奇觀。目前，主力戶型二房及三房均已售空，余下的主要是200平 方米左右的大房型二期尚未推出。五、 亮點(diǎn)1、 現(xiàn)場(chǎng)包裝：大氣、高質(zhì)量的售樓處，添加客戶自信心。2、 配套設(shè)備：在社區(qū)中規(guī)劃有8000平方米大型賣場(chǎng)等完善的生活配套設(shè)備。3、 開放式社區(qū)規(guī)劃：社區(qū)內(nèi)與社區(qū)外的城市環(huán)境有機(jī)結(jié)合，較好的利用了周邊的成熟環(huán)境，如江陰路步行街的規(guī)劃等。六、 利多利空分析優(yōu)勢(shì)1、 開展商實(shí)力卓著，具有強(qiáng)勢(shì)品牌效應(yīng)；2、 社區(qū)內(nèi)的生活配套設(shè)備齊全；3、 該案規(guī)模較大，質(zhì)量較高，地段優(yōu)越，而價(jià)錢適中，綜合優(yōu)勢(shì)明顯；優(yōu)勢(shì)1、 開放性社區(qū)規(guī)劃，平安與私密性程度較低；2、 容積率過高，建筑間

46、距局促；3、 由于建筑密度過高，二期規(guī)劃中能夠降低容積率，其價(jià)錢優(yōu)勢(shì)將淡化。附：競爭性樓盤列表見下頁樓盤稱號(hào)大同花園二期衡園匯峰金色港灣公寓黃浦新苑&n bsp;明日星城(一期)位置魯班路166號(hào)肇家浜路201號(hào)大木橋路158弄制造局路171號(hào)&nb sp;河南南路 陸家浜路基地面積(平方米)3萬3.5萬左右3萬左右5萬10萬建筑面積(平方米)14.8萬10萬10萬一期18萬 二期5.5萬總規(guī)劃23.7萬一期13.4萬 二期5萬總規(guī)劃50萬銷售率70%左右70%70%30%98%得房率82.30%8287%81%77%82%左右綠化率44%30%35%35%40%容積率533.64.55主力房

47、型面積(平方米)2/2 124.203/2 153.703/2 1201433/2 142.5159.83/2 1121442/2 100左右3/2 120左右單價(jià)范圍(元/平方米)60009300525072005300720040 00600044005300均價(jià)(元/平方米)650066006000620060005000&nb sp;49005000主力總價(jià)(萬元)901307587859556705060物業(yè)管理(元/平方米*月)1.861.51.61.51.5開盤日期2000820001020007一期1998,二期未開盤& nbsp;一期20006,二期20019交房日期2001

48、1220018200112一期2001/12,二期 2003年一期2001/6營 銷 篇一、 產(chǎn)品建議1、會(huì)所建議會(huì)所設(shè)置的必要性本案立足于市級(jí)高檔物業(yè)定位，因此大面積、內(nèi)容豐全的住客會(huì)所必不可少。在本案的競爭區(qū)域內(nèi)，目前在銷的商品住宅不論規(guī)模大小， 都配備了相當(dāng)質(zhì)量的會(huì)所。有的小區(qū)還因其會(huì)所規(guī)模宏大、設(shè)備內(nèi)容齊全而成為社區(qū)銷售的主要賣點(diǎn)如大同花園、匯龍新城等。從目 前的開發(fā)心思以為，會(huì)所的存在不僅是完善業(yè)主居住生活的重要手段之一，更是購房者在置業(yè)前后尊榮心思的表達(dá)。 會(huì)所場(chǎng)地建議目前本案的規(guī)劃會(huì)所面積在1000平方米左右，其規(guī)模僅等同于周邊小型會(huì)所。在面積既定的情況下，我們以為本案會(huì)所應(yīng)走“

49、新、奇 、特的包裝道路，在豐富生活配套的內(nèi)容的前提下，以創(chuàng)新博得市場(chǎng)。 目前1000平方米的會(huì)所用地的詳細(xì)用地分布如下：A幢中間一個(gè)門洞兩樓的三個(gè)單元、A幢中間一個(gè)門洞底層的三個(gè)單元以及A幢中 間門洞三個(gè)單元的地下室。會(huì)所內(nèi)容設(shè)置建議本案周邊是打浦橋商業(yè)中心，休閑文娛設(shè)備眾多，皆可以作為本案的“泛會(huì)所概念。因此本案會(huì)所的設(shè)計(jì)內(nèi)容盡量不要與周邊文娛設(shè)備 相沖撞，而應(yīng)走“新、奇、特的定位思緒。除了滿足根本需求如健身房、乒乓房、棋牌室等外，還將思索一些個(gè)性化、前衛(wèi)的內(nèi)容，如桑拿、心思放松設(shè)備、法式咖啡吧等。這 些內(nèi)容在普通社區(qū)、甚至是在普通市區(qū)的文娛休閑場(chǎng)所內(nèi)很難找到的。求新求異的會(huì)所內(nèi)容設(shè)置，會(huì)提

50、升整個(gè)小區(qū)的質(zhì)量，為勝利銷售奠 定根底。從會(huì)所的運(yùn)營角度上思索，由于專業(yè)程度高、運(yùn)營難度較大，我們希望聘請(qǐng)專業(yè)公司運(yùn)營，可以與物業(yè)管理結(jié)合管理，也可以獨(dú)立于物業(yè) 管理之外。但其前提是小區(qū)內(nèi)部的會(huì)所設(shè)置不對(duì)外營業(yè)，以確保社區(qū)純真安詳?shù)木幼夥铡?2、社區(qū)景觀建議本案景觀設(shè)計(jì)聘請(qǐng)法國PA公司設(shè)計(jì)。但由于本案基地面積有限，集中綠化面積僅在1500平方米左右。因此在景觀設(shè)計(jì)上很難講究大 氣，而應(yīng)從精致、風(fēng)格出發(fā)，論述小區(qū)的主題定位思緒。市場(chǎng)定位初步以為，本案的推行思緒與步高苑類似，但我們以為本案定位的著眼點(diǎn)不能局限于地段。由于本案定價(jià)偏高，因此在市場(chǎng)定位上著重對(duì) 產(chǎn)品內(nèi)涵的表現(xiàn)，除了地段外，還包括會(huì)所

51、、房型、景觀等產(chǎn)品本身質(zhì)量的深挖，主要以尊貴、獨(dú)一性作為本案市場(chǎng)定位的主線。 1、 由于地段優(yōu)勢(shì)明顯，本案的企劃思緒上將偏重于對(duì)地段當(dāng)代藝術(shù)、近代人文、現(xiàn)代時(shí)髦的描畫，以地段的內(nèi)涵支撐整個(gè)價(jià)錢走勢(shì)。2、 本案社區(qū)面積不大，在景觀設(shè)計(jì)上、房型設(shè)計(jì)上均走精品化思緒。以上述兩者著重突出精品性、均好性。3、 本案會(huì)所建議包裝成為該地域最具特征的會(huì)所，在會(huì)所包裝設(shè)計(jì)上表達(dá)產(chǎn)品的獨(dú)特性4、 在定位中著重對(duì)客戶心思、身份的烘托，也借此拔高樓盤整體的質(zhì)量。推行案名1、 思南路88號(hào)類似于衡山路41號(hào)，著重描畫地段，表達(dá)思南路的高貴氣質(zhì)2、思南收藏家在寓意上更為廣大。收藏的內(nèi)涵是指典藏思南路的人文、典藏泰康路的

52、藝術(shù)、典藏打浦橋的繁華。正應(yīng)稀少，更值得 典藏3、獨(dú)家思南從思南路開發(fā)樓盤的獨(dú)一性、從泰康路開發(fā)樓盤的獨(dú)一性、從會(huì)所設(shè)計(jì)功能的獨(dú)一性，本推行案名在顯示獨(dú)一性的同時(shí) 也表達(dá)了一股霸氣4、思南峰匯世紀(jì)峰回，名流再聚。本案名著重于對(duì)購房者身份的烘托二、 客源分析從目前地域的銷售情況上看，匯龍新城、大同花園、中匯公寓等樓盤的銷售情況都比較理想，但月度成交量都不是很大。除了本區(qū)域的客 戶外，該區(qū)域樓盤的客戶分布中大量存在外區(qū)域、外地甚至境外客的要素。 根據(jù)思南路88號(hào)工程的產(chǎn)品定位及對(duì)該物業(yè)的了解，該物業(yè)的主力客戶主要為：i. 儒商名家1、估計(jì)年齡在35歲到50歲之間2、普通為三口之家或者兩口家庭3、這

53、類購房者社會(huì)位置高4、普通為二次置業(yè)或三次置業(yè)，也能夠擁有一套以上的不動(dòng)產(chǎn)5、他們有相當(dāng)?shù)乃囆g(shù)檔次和審美情趣，對(duì)居住、居住配套環(huán)境要求較高，在思南路上購房是表達(dá)身份，也是對(duì)人文、藝術(shù)的跟隨與熱愛 。6、在個(gè)性方面，這類購房者不愛張揚(yáng)，在公事忙碌必需留在市中心之余，更喜歡避開都市喧囂的安靜，社區(qū)對(duì)他們來說宜小不宜大。主要購買對(duì)象：三房為主、四房ii. 都市新銳1、估計(jì)年齡在28歲至40歲之間2、看重地段的成分多于對(duì)人文、藝術(shù)的緬懷3、在市中心購房主要是為了每天上下班的方便，或者僅僅作為一個(gè)休憩的場(chǎng)所4、除了便利的交通、地段外，他們還需求在任務(wù)外能有暢意揮灑的天地5、在此類購房者中，投資客也會(huì)占據(jù)

54、一定的比例6、除了居住需求外，他們會(huì)對(duì)會(huì)所提出很高的要求。主要購買對(duì)象：一房、兩房iii. 海外雅士1、對(duì)上海留存的是多年以前的老印象或沒有印象2、購買時(shí)首要思索品牌樓盤3、喜歡小型化社區(qū)4、不會(huì)搜集太多的信息進(jìn)展比較購買對(duì)象：大房型iv. 外地精英1、年齡：30歲45歲。2、很喜歡在市中心購房3、偏好一些有名氣、有品牌、有品味的社區(qū)4、作為夸耀身份、提升位置的意味。置業(yè)心思的滿足非常重要購買對(duì)象：中小面積房型 三、 重要提示：在上述四類購房客戶中涵蓋了企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)、私營業(yè)主等不同社會(huì)等級(jí)的人物，但從樓盤本身分析，地段、人文是其認(rèn)可本樓盤的必然 要素，因此這兩條也因作為企劃重點(diǎn)突破的對(duì)象。四

55、、 包裝戰(zhàn)略結(jié)合目前市級(jí)樓盤、高檔物業(yè)的操作方式，與本案著重深挖地段內(nèi)涵的特質(zhì)出發(fā)，注重表現(xiàn)人文、藝術(shù)的境界。引薦參考樓盤：步高苑 為配合本案市級(jí)樓盤、高檔物業(yè)的特征，與本案相關(guān)的企劃、推行包裝都應(yīng)走大氣、精致、藝術(shù)氣氛濃郁的特征。售樓處400平方米左右的售樓處，細(xì)化企劃對(duì)本案的包裝思緒，將聘請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)展設(shè)計(jì)。目的是讓客戶產(chǎn)生美麗聯(lián)想，從售樓處的布置 上表達(dá)本案應(yīng)具備的尊貴氣質(zhì)。樣板房本案本身尊貴、浪漫的氣質(zhì)也應(yīng)在樣板房內(nèi)完全表達(dá)。由于本案房型上沒有明顯缺陷，只是由于面積偏小在布置中較難表達(dá)奢華大氣的居 住覺得。因此決議在A幢三樓做三套樣板房，分別以傳統(tǒng)復(fù)古風(fēng)格、法蘭西風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格為裝

56、潢主調(diào)，聘請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)展設(shè)計(jì)，在 樣板房中躲避小面積住宅不夠大氣的優(yōu)勢(shì)。為符合本案的高檔特性，樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)用初定為3000元/M2含家具。在進(jìn)入銷售末期后，樣板房向客戶出賣以收回投資。會(huì)所本案會(huì)所面積不大，且分布在三個(gè)不同的層面上，較難組織利用。在滿足功能性的前提下，會(huì)所設(shè)計(jì)還要注重裝潢的整體風(fēng)格和檔次。本 案會(huì)所也聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)展設(shè)計(jì)，力求從專業(yè)公司的目光中尋覓到與本案想匹配的靈感思緒。 為保證本樓盤的質(zhì)量感，會(huì)所、售樓處、樣板房等銷售道具全部采用專業(yè)公司設(shè)計(jì)競標(biāo)制。樓書等銷售印刷品為符合企劃對(duì)本案的總體思緒，本案的銷售印刷品也要力求精致，與本案的市場(chǎng)定位相襯。特別是對(duì)樓書的包裝，為表達(dá)樓盤的精品質(zhì)量 及對(duì)購房者心思的烘托，其制造質(zhì)量、印刷質(zhì)量將相當(dāng)講究，單價(jià)也需求在20元/本左右。 配合樓書還需求制造部分銷平、銷海。作為日常的銷售工具以及房展會(huì)、SP活動(dòng)的宣傳品。其他銷售道具包裝當(dāng)中的內(nèi)容包括售樓處