商業(yè)地產(chǎn)(2021整理)

1、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案初稿二零一一年三月二十七日本文為網(wǎng)上收目集整理，如需錄要該文檔得朋友，歡迎下載使用精品文檔，word文檔一、西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn)1二、市場(chǎng)調(diào)研2三、盈利模式51、常態(tài)模式2、投資擔(dān)保商業(yè)四、組織設(shè)置41、崗位設(shè)置2、崗位職責(zé)3、管理制度五、開(kāi)展目標(biāo)31、商業(yè)開(kāi)展目標(biāo)-行業(yè)地位銷售收入市場(chǎng)占有率等2、商家開(kāi)展目標(biāo)主力店及次主力店3、團(tuán)隊(duì)建設(shè)目標(biāo)TOC o 1-5 h z六、本錢效益分析61、本錢年度資金投入及人員投入方案2、效益-年度凈收益七、風(fēng)險(xiǎn)控制7八、財(cái)務(wù)方案8九、融資說(shuō)明10新增資金來(lái)源一、西安商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)1、獨(dú)家持有經(jīng)營(yíng)西安目前的大型商業(yè)工程局部以獨(dú)家持有

2、自主經(jīng)營(yíng)為主，局部選擇自主經(jīng)營(yíng)加分割小面積出售，后者將逐漸的被淘汰。西安對(duì)外銷售的大型商業(yè)工程，如時(shí)代盛典、東方之星、東方龍安南城、騾馬市商業(yè)步行街、西安唐人街步行街、立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、雁塔文化新天地等，雖然大多數(shù)只是銷售一局部，但是銷售狀況都不好。并且分割成小面積銷售出去，難以保證經(jīng)營(yíng)的整體性和連續(xù)性，不利于商場(chǎng)的開(kāi)展和成熟。2、商業(yè)的多樣化開(kāi)展大型商場(chǎng)往往都是多業(yè)態(tài)的開(kāi)展，不再局限于某種單一的商業(yè)。如騾馬市商業(yè)步行街既有百貨，又有超市，還有星巴克、面包新語(yǔ)、必勝客、豪客天食等餐飲，電影院、溜冰場(chǎng)、籃球場(chǎng)等。而立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)有百盛、沃爾瑪超市、麥當(dāng)勞、紅葉電影院、蘇寧電器等也是多業(yè)態(tài)并存。

3、雁塔文化新天地是服裝為主題，但是有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、餐飲、電影院、數(shù)字娛樂(lè)城、電玩城等。開(kāi)元商場(chǎng)原來(lái)只是服裝類的大商場(chǎng)，但是后來(lái)就有了麥當(dāng)勞、御品軒等餐飲，后來(lái)在七層做了餐飲和電玩城。商業(yè)的開(kāi)展越來(lái)越趨于多樣化。3、市場(chǎng)更加細(xì)分更加個(gè)性化商場(chǎng)內(nèi)部的業(yè)態(tài)分布上，更加細(xì)分。這點(diǎn)不僅表達(dá)在不同類別的業(yè)態(tài)越來(lái)越多，而且在同一種業(yè)態(tài)內(nèi)部，逐漸開(kāi)始細(xì)分出更多的品類。還有一些商場(chǎng)開(kāi)始專注于單一的細(xì)分市場(chǎng)，形成主題商業(yè)，如雁塔文化新天地，只做潮流、休閑服飾。個(gè)性化的需求也逐漸的被重視，局部商場(chǎng)有個(gè)性服飾和另類服飾，滿足消費(fèi)者獨(dú)特的需求。4、大型商場(chǎng)多有主力店入駐目前的大型商場(chǎng)大多都有主力店入駐，以此來(lái)帶動(dòng)整體商場(chǎng)的人氣

4、。如時(shí)代盛典有百盛，東方龍安南城有家樂(lè)福，騾馬市商業(yè)步行街有沃爾瑪超市，立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)有百盛和沃爾瑪超市。主力店的入駐，往往能夠迅速帶動(dòng)整體商場(chǎng)的人氣，對(duì)商場(chǎng)的快速開(kāi)展和成熟，有極大的促進(jìn)作用。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展一般過(guò)程及商圈形成參考以下附表附表一：商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展階段開(kāi)展階段階段一階段二階段三階段四原始形態(tài)傳統(tǒng)商業(yè)現(xiàn)代商業(yè)廣義商業(yè)特點(diǎn)消費(fèi)者對(duì)價(jià)格敏感滿足單一購(gòu)物需求綜合商業(yè)形態(tài)滿足多種需求轉(zhuǎn)型商業(yè)形式，個(gè)性消費(fèi)表現(xiàn)形態(tài)馬路市場(chǎng)、地?cái)偂⒓Q(mào)市場(chǎng)百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)、超市、街鋪零售店ShoppingMall、大型購(gòu)物中心、專賣店、精品店旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流人均GDPRMB低于1100110

5、0-20002000-44004400以上附表二：商圈形成與開(kāi)展起步期快速開(kāi)展期結(jié)構(gòu)調(diào)整期穩(wěn)步開(kāi)展期開(kāi)展階段市場(chǎng)表現(xiàn)各個(gè)居住區(qū)、交通會(huì)聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速開(kāi)展，經(jīng)營(yíng)檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變規(guī)模化商業(yè)、大型購(gòu)物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式自有住宅底商經(jīng)營(yíng)或出租為主商鋪根本市場(chǎng)化，經(jīng)營(yíng)和銷售同時(shí)存在商鋪市場(chǎng)化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)百貨為主專業(yè)市場(chǎng)餐飲、休閑休閑、娛樂(lè)贏利模式營(yíng)業(yè)收入+租金收入營(yíng)業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入標(biāo)志節(jié)點(diǎn)城市開(kāi)展較為洛后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完

6、善，集中市場(chǎng)、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)開(kāi)展，新商業(yè)出現(xiàn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升二、市場(chǎng)調(diào)研為什么要市場(chǎng)調(diào)研？要答復(fù)這個(gè)問(wèn)題首先我們需要了解客戶需要什么？他們最關(guān)心什么？1、宏觀環(huán)境調(diào)研調(diào)研框架調(diào)研內(nèi)容細(xì)項(xiàng)內(nèi)容宏觀環(huán)境調(diào)研城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展環(huán)境城市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平、城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲(chǔ)蓄和信貸水平、消費(fèi)支出水平模式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)狀況城市人口環(huán)境包括城市的人口總量，人口的地理分布狀況，咼收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況，居民的職業(yè)特征及年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、民族結(jié)構(gòu)特征等人文環(huán)境包括價(jià)值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風(fēng)俗習(xí)慣

7、等商業(yè)環(huán)境包括城市零售消費(fèi)總量；城市主要商業(yè)區(qū)的分布狀況及其規(guī)模、性質(zhì)、商圈特征；城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密度及其分布特點(diǎn)；主要的大型零售商店和商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況等其他宏觀環(huán)境包括城市的規(guī)劃環(huán)境、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律法規(guī)環(huán)境、城市的自然資源生態(tài)等2、工程地段環(huán)境調(diào)研調(diào)研框架調(diào)研內(nèi)容細(xì)項(xiàng)內(nèi)容工程地段環(huán)境調(diào)研周邊居民環(huán)境A.地段交通環(huán)境B.地段交通道路的性質(zhì)C.地段交通輻射的區(qū)域D.地段交通車流狀況E.工程地塊交通條件狀況F.其他對(duì)外交通設(shè)地段商業(yè)環(huán)境地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的類型。地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、銷售規(guī)模。地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)商業(yè)構(gòu)成及業(yè)態(tài)組合情況。地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的規(guī)劃布局及租金水平等地段區(qū)位特征包括地段所

8、在的區(qū)域性質(zhì)、特征以及在城市中的地位等地段未來(lái)規(guī)劃狀況包括地段區(qū)域未來(lái)的交通規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、居住區(qū)規(guī)劃及其他公共設(shè)施的規(guī)劃狀況等工程地段開(kāi)發(fā)條件包括工程地段的形狀、高差、可進(jìn)入性、可視性等物理?xiàng)l件3、工程商圈調(diào)研調(diào)研框架調(diào)研內(nèi)容細(xì)項(xiàng)內(nèi)容商圈范圍確實(shí)定商圈分類標(biāo)準(zhǔn)。商圈范圍確定。商圈分析商圈消費(fèi)者的人口統(tǒng)計(jì)特征，包括人口規(guī)模與密度、人口的年齡結(jié)構(gòu)和性別特征、人口的受教育程度、人口的職業(yè)分布、人口收入水平、商圈中商品零售總額等。商圈消費(fèi)者的社會(huì)特征，包括商圈居民的社會(huì)水平、社會(huì)階層、家庭生命周期、時(shí)間分配等。商圈消費(fèi)者的心理因素，包括認(rèn)知程度、行為傾向以及期望的經(jīng)營(yíng)形式等工程商圈調(diào)研經(jīng)營(yíng)者調(diào)研分析

9、包括各類商戶的承租能力、承租條件、對(duì)工程的要求等消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者消費(fèi)心理習(xí)俗、冋步、偏愛(ài)、經(jīng)濟(jì)、好奇、經(jīng)濟(jì)、便利、美觀、求名等和購(gòu)置行為習(xí)慣、理智、感情、沖動(dòng)、經(jīng)濟(jì)、隨意等調(diào)研；消費(fèi)者的媒介喜好狀態(tài)；消費(fèi)者對(duì)行業(yè)/產(chǎn)品了解程度包括功能、特點(diǎn)、價(jià)格、包裝等；消費(fèi)者對(duì)品牌的意識(shí)、對(duì)本品牌及競(jìng)爭(zhēng)品牌的觀念及行為差異；消費(fèi)者分布地域、行業(yè)等及特性年齡、收入、職業(yè)等工程周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)物業(yè)形態(tài)臨街鋪面、商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)物業(yè)相關(guān)配套物業(yè)結(jié)構(gòu)、車庫(kù)、車位等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)物業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)物業(yè)招商、銷售模式競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手物業(yè)招商、銷售情況工程周邊人流情況，人流頂峰分布時(shí)間段三、贏利模式商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是

10、一個(gè)進(jìn)入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。平均下來(lái)，全世界的房地產(chǎn)公司，只有23%的企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)，在中國(guó)的比例就更少，少于1%。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)行業(yè)，也不是商業(yè)行業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等，非常復(fù)雜。目前國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)比擬成熟的模式有以下幾種：常態(tài)模式1、整體出售-特點(diǎn)是資金回籠快，但不利于商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)2、整體出租-特點(diǎn)是主要是租金收益，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大，但可以獲得增值、持續(xù)現(xiàn)金流及抵押貸款3、局部出售、主力出租-特點(diǎn)主力出租一帶來(lái)人氣一提升價(jià)位一局部出售一獲得更高的經(jīng)營(yíng)收益4、整體持有-實(shí)力公司獨(dú)有5、混合運(yùn)作-a、保底+營(yíng)業(yè)額提成模式b、參股經(jīng)營(yíng)模式6、產(chǎn)權(quán)式商鋪-參與開(kāi)發(fā)投資

11、擔(dān)保商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式結(jié)合市場(chǎng)情況及公司現(xiàn)狀，建議未來(lái)三年盈利模式的開(kāi)展路線如下第一年度第二年度第三年度贏利模式籌備期0-3月投資擔(dān)保+整體出售整體出售+整體持有整體持有開(kāi)展期3-6月投資擔(dān)保+整體出售成熟期6-9月整體出售+局部出租備注：籌備期以投資擔(dān)保的形式為切入點(diǎn)有以下幾點(diǎn)利于公司整體開(kāi)展1、可以確保二手房局部利潤(rùn)不外流2、為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作提供一定資金保障3、形成銷售板塊各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)環(huán)相扣4、通過(guò)投資擔(dān)保市場(chǎng)運(yùn)作確保商業(yè)地產(chǎn)根本運(yùn)營(yíng)本錢5、確保二手房、商業(yè)地產(chǎn)交易過(guò)程中資金平安性四、組織設(shè)置1、組織架構(gòu)1、崗位職責(zé)董事長(zhǎng)召集和主持董事會(huì)議，組織討論和決定公司的開(kāi)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)方針、年度方案

12、、財(cái)務(wù)預(yù)算、投資及日常經(jīng)營(yíng)工作的重大事項(xiàng)；審核公司機(jī)構(gòu)調(diào)整和重大管理制度改革方案，提交董事會(huì)審核、審批；審核總經(jīng)理提出的各項(xiàng)開(kāi)展方案及執(zhí)行結(jié)果；對(duì)公司總經(jīng)理和高層人員的工作進(jìn)行考核和監(jiān)控；定期審閱公司的財(cái)務(wù)報(bào)表和其它重要報(bào)表，按規(guī)定對(duì)公司的重大財(cái)務(wù)支出和資金事項(xiàng)進(jìn)行審核、審批；簽署公司的出資證明書、投資合同書及其它重大合同書、報(bào)表與重要文件、資料；在日常工作中對(duì)公司的重要業(yè)務(wù)活動(dòng)給予指導(dǎo)和監(jiān)控；總經(jīng)理負(fù)責(zé)整個(gè)公司商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)執(zhí)行、效勞品質(zhì)及本錢效率控制等目標(biāo)達(dá)成，全面監(jiān)管日常業(yè)務(wù)。規(guī)劃、管理、控制商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作，采取有效、高效的方法到達(dá)品質(zhì)與本錢的目標(biāo)?；I劃師負(fù)責(zé)房產(chǎn)工程的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢籌劃

13、負(fù)責(zé)工程整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷、廣告、效勞等資源，制定籌劃方案負(fù)責(zé)工程產(chǎn)品銷售工作負(fù)責(zé)工程運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理工作負(fù)責(zé)工程前期調(diào)研及籌劃，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)招商主管負(fù)責(zé)整個(gè)工程的招商及銷售工作負(fù)責(zé)各大商家的建立和維護(hù)工作負(fù)責(zé)和物業(yè)部門之間的配合，到達(dá)資源配置合理化其它職位描述暫定3、管理制度暫定五、開(kāi)展目標(biāo)1、商業(yè)開(kāi)展目標(biāo)a、開(kāi)展目標(biāo)目前在西安市注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)約有600多家、注冊(cè)于陜西省而在西安市管轄范圍內(nèi)，擁有工程開(kāi)發(fā)及辦事處的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)約500多家。業(yè)務(wù)開(kāi)展初期，將整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)劃分為7個(gè)區(qū)域，每個(gè)區(qū)域按房產(chǎn)工程分布密度指定專人負(fù)責(zé)進(jìn)行會(huì)員業(yè)務(wù)開(kāi)展。區(qū)域商業(yè)工程個(gè)方案進(jìn)度家籌備期0-3

14、月開(kāi)展期3-6月成熟期6個(gè)月后城東3111城西2011城南5122浐灞3111曲江4112咼新6123城北2011總計(jì)255911每個(gè)業(yè)務(wù)區(qū)域負(fù)責(zé)本區(qū)域商業(yè)的開(kāi)發(fā)、維護(hù)及效勞，商業(yè)入會(huì)談判、合作協(xié)議簽定，產(chǎn)品售后效勞及維護(hù)，根據(jù)市場(chǎng)及業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)分析區(qū)域特性，并定期作出分析報(bào)告。b、工程開(kāi)發(fā)途徑1、借助自身二手房門店及業(yè)務(wù)員開(kāi)發(fā)2、與物業(yè)公司合作3、與開(kāi)發(fā)商合作4、政府部門5、網(wǎng)絡(luò)、廣告開(kāi)發(fā)2、商家開(kāi)展目標(biāo)目前在全國(guó)范圍經(jīng)營(yíng)的大小商家很多、業(yè)務(wù)開(kāi)展初期，將整個(gè)業(yè)態(tài)劃分為主力店沃爾瑪、KFC麥當(dāng)勞、國(guó)美電器、大型購(gòu)物廣場(chǎng)等和次主力店便利店、餐飲、咖啡店、酒吧等，每種業(yè)態(tài)按需求指定專人負(fù)責(zé)進(jìn)行會(huì)員業(yè)務(wù)

15、開(kāi)展。a、各階段各種業(yè)態(tài)開(kāi)展目標(biāo)：類別初期階段業(yè)態(tài)目標(biāo)家方案進(jìn)度家籌備期0-3月開(kāi)展期3-6月成熟期6個(gè)月后主力店3331020次主力店90103050總計(jì)123134070b、招商途徑根據(jù)工程定位具體籌劃實(shí)施3、團(tuán)隊(duì)建設(shè)目標(biāo)根據(jù)商業(yè)開(kāi)展目標(biāo)及商家開(kāi)展目標(biāo)制定團(tuán)隊(duì)建設(shè)方案類別方案進(jìn)度家籌備期0-3月開(kāi)展期3-6月成熟期6個(gè)月后管理人員112業(yè)務(wù)人員51020總計(jì)61122六、本錢效益分析1、本錢A、辦公本錢：辦公場(chǎng)地房屋租金100平方/45元計(jì)算物業(yè)、水、電等合計(jì)0.5萬(wàn)年度總費(fèi)用：4500*12+5000=5.9萬(wàn)B、人員本錢人員費(fèi)用總計(jì)經(jīng)理客戶經(jīng)理商業(yè)客戶經(jīng)理商家業(yè)務(wù)人員數(shù)量11120單價(jià)

16、10000500050001800合計(jì)10000元5000元5000元3600055000元年度人員本錢總計(jì)：*12=66萬(wàn)C、辦公用品：辦公桌椅10套、電腦10臺(tái)、文件柜1個(gè)共計(jì)2.5萬(wàn)D、交通工具：汽車一輛E、其它本錢：1萬(wàn)初步預(yù)算年度本錢共計(jì)萬(wàn)2、收益精品文檔，word文檔本文為網(wǎng)上收集整理，如需要該文檔得朋友，歡迎下載使用年度方案周轉(zhuǎn)25個(gè)小型商業(yè)地產(chǎn)，每個(gè)工程標(biāo)的額按300萬(wàn)計(jì)算，回報(bào)率按10%到15%計(jì)算，回報(bào)區(qū)間為30萬(wàn)到45萬(wàn)之間。年度收益率：25*30萬(wàn)=750萬(wàn)至25*45萬(wàn)=1125萬(wàn)備注：年度收益率沒(méi)包含工程包裝，廣告費(fèi)用及投資本錢年利率和時(shí)機(jī)本錢七、風(fēng)險(xiǎn)控制請(qǐng)?jiān)敿?xì)說(shuō)明該工程實(shí)施過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，包括政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)開(kāi)拓風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等。以上風(fēng)險(xiǎn)如適用，每項(xiàng)要單獨(dú)表達(dá)控制和防范手段暫定八、財(cái)務(wù)方案產(chǎn)品形成規(guī)模銷售時(shí)，毛利潤(rùn)率為%，純利潤(rùn)率為%。請(qǐng)?zhí)峁何磥?lái)13年工程盈虧平衡表未來(lái)13年工程資產(chǎn)負(fù)債表未來(lái)13年工程損益表未來(lái)13年工程現(xiàn)金流量表第一年每個(gè)月計(jì)算現(xiàn)金流量，共12個(gè)月，第二年每季度計(jì)算現(xiàn)金流量，共四個(gè)季度，第三、四、五年每年計(jì)算現(xiàn)金流量，共三年每一項(xiàng)財(cái)務(wù)