城中村改造項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告

1、第 10頁共 頁第 10頁共 頁一、報(bào)告編制目的、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所 處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的 規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方 式。4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。二、報(bào)告編制依據(jù)1、開封市規(guī)劃局規(guī)劃方案；2、國(guó)家建設(shè)部及開封市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；（汴3、開封市人民政府關(guān)于加快城中村改造的實(shí)施意見政 2007 52 號(hào)）4、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。5、開封

2、日?qǐng)?bào)社地產(chǎn)事業(yè)部提供的資料南柴屯城中村改造項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告內(nèi)容提要項(xiàng)目地址:開封市南柴屯項(xiàng)目性質(zhì)：城中村改造項(xiàng)目名稱：南城盛世（暫定）項(xiàng)目目標(biāo)：將南柴屯改造為集居住、購(gòu)物、休閑、娛樂、教育為一體的既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然生活的人文生態(tài)生活園區(qū)本文通過對(duì)南柴屯區(qū)域1000畝地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查 分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)南柴屯人文生態(tài)區(qū) 域當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng) 策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積8

3、0萬平方米，項(xiàng)目總投資18.77億元。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利稅 25 %，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行 性。關(guān)鍵字南柴屯 城中村改造 人文生態(tài)區(qū)域內(nèi)容提要第一部分開封市區(qū)域特征 TOC o 1-5 h z 一、基本概況 8二、自然條件 91、地理環(huán)境 92、自然資源 113、人口分布 124、氣候環(huán)境 135、工程地質(zhì) 156、水文地質(zhì) 15三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 16四、政策環(huán)境及政策依據(jù) 181、國(guó)家政策 182、地方法規(guī) 20第二部分 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目背景 22二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 24第三部分開封市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、2010年前三季度河南省房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行基本特征分析上 26二、201

4、0年1-10月開封市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概況 31三、2010年1-10月開封市各類型房屋供求狀況 32四、2010年1-10月開封市商品房?jī)r(jià)格變化情況 34五、開圭寸市消費(fèi)需求分析 34六、開封市發(fā)展趨勢(shì)分析 35第四部分 項(xiàng)目概況及定位一、建設(shè)地址及屬性分析 371、項(xiàng)目的地理位置 372、項(xiàng)目的地形、地貌 38二、總體設(shè)計(jì)規(guī)劃理念 39三、 項(xiàng)目地塊SWO分析401優(yōu)勢(shì) 402、劣勢(shì) 413、機(jī)會(huì) 424、威脅 42四、項(xiàng)目定位 421、總體定位 422、項(xiàng)目形象定位 443、產(chǎn)品定位 454、定位依據(jù) 465、目標(biāo)客戶定位 476、物業(yè)管理定位 48第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總

5、體規(guī)劃建議 49二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 51三、初步規(guī)劃方案 52四、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 53五、建筑單體設(shè)計(jì) 54六、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì) 55第六部分拆遷、安置、補(bǔ)償方案一、補(bǔ)償依據(jù) 57二、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 58三、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 58四、補(bǔ)償方式 59五、安置房建設(shè) 59六、其他安置房及優(yōu)惠房建設(shè) 59第七部分 項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位 61二、住宅標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì) 61三、公用建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 64四、設(shè)備與設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 64五、環(huán)境保護(hù)措施 64第八部分公用工程設(shè)計(jì)一、給排水工程 66二、電氣設(shè)計(jì) 68三、安全防范系統(tǒng) 71第九部分經(jīng)營(yíng)策略及投資估算一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 72二、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 74三、營(yíng)銷方

6、案 75四、項(xiàng)目投資估算 77五、資金籌措計(jì)戈U 81第十部分盈虧平衡與敏感性分析一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 82二、項(xiàng)目敏感性分析 83第十一部分可行性結(jié)論與建議一、風(fēng)險(xiǎn)與防范建議 85二、擬建方案結(jié)論性意見 86第一部分開封市區(qū)域特征、基本概況I 安陽 IKIyp商丘J鶴蟹 月怎豪篇作新鄉(xiāng) 鄭卿 洛陽甲J平頂山k遐駐耳店1開封市位于河南省東部全市總面積6444平方千米，總?cè)丝?490萬人。其中市區(qū)面積359平方千米、人口 85萬。開封位于中國(guó)河南省中部偏東，地處中華民族歷史文化搖籃的黃河之濱，是一座歷史文化 悠久的古城。是北宋時(shí)的國(guó)都，簡(jiǎn)稱汴，是我國(guó)七大古都和國(guó)務(wù)院首 批公布的24座歷史文化名城

7、之一，在中國(guó)的歷史上，開封曾被稱為大 梁、汴梁、東京、汴京等。自建城至今已有 2700多年的歷史。戰(zhàn)國(guó)時(shí) 期的魏國(guó)，五代時(shí)期的后梁、后晉、后漢、后周以及北宋和金七個(gè)王 朝曾先后建國(guó)都于開封，故稱“七朝故都”。開封與中國(guó)的西安、洛 陽、北京、南京、杭州、安陽并稱七大古都，在國(guó)內(nèi)外享有盛名。高 等教育有河南大學(xué)、開封大學(xué)、黃河水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院、開封教育學(xué) 院。開封地理位置優(yōu)越，氣候溫和，物產(chǎn)豐富，交通便利，文化教育 發(fā)達(dá)，科技進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)繁榮，是中原城市群和沿黃“三點(diǎn)一線”黃金 旅游線路的重點(diǎn)城市和對(duì)外開放城市。自然條件1、地理環(huán)境今天的開封市位于豫東平原，北瀕黃河，南接江淮，東毗齊魯，西抵鄭洛；地

8、跨東經(jīng)113 51 5T115 15 42，北緯34 11 43一 35 11 43。全區(qū)由黃河沖積形成，低平坦蕩。開圭寸在河南省中部偏東，是黃河沖積扇平原的尖端。海拔69米至78米東臨商丘市，西連省會(huì)鄭州市，南接許昌市、周口地區(qū)，北靠黃河，與中原油田隔河相望?？偯娣e 6444平方公里，其中市區(qū)面積362平方 公里。南北寬約92公里，東西長(zhǎng)約126公里。東距亞歐大陸橋東端的 港口城市連云港500公里，西距省會(huì)鄭州72公里，在中國(guó)版圖上處于 豫東大平原的中心部位。開封市轄5個(gè)市轄區(qū)、5個(gè)縣；全市共有24個(gè)街道、34個(gè)鎮(zhèn)、55個(gè)鄉(xiāng)。開封市總面積6444平方千米，人口 490萬（2007年）。til

9、ingIFA總屮肄臥 Stu4*2、自然資源開封市土地總面積為628,240.26公頃，其中耕地面積434,732.14公頃，占土地總面積的 69.20 %;園地面積10,456.84公頃，占1.66 %;林地面積24,026.26公頃，占3.82%;居民點(diǎn) 及工礦用地83,750.85公頃，占13.33 %;交通用地17,822.06公 頃，占2.84 %;水域46,964.21公頃，占7.48 %;未利用土地 10,487.90 公頃，占 1.67 %。開封所轄區(qū)域地下資源已探明的有石油和天然氣，預(yù)計(jì)石 油總生成量為5.6億噸，天然氣儲(chǔ)量為485億立方米，現(xiàn)已大量 開采利用。煤炭資源埋藏較

10、深，預(yù)測(cè)可靠?jī)?chǔ)量為77.9億噸。此外，地下還有豐富的石灰?guī)r、巖鹽、石膏等礦藏。開封市境水資源主要包括地表水和淺層地下水，資源總量 多年平均為8.35億立方米（不含過境水）。其中地表水為 3.51億 立方米，占資源總量的42%,地下水4.84億立方米（允許開采量）， 占資源總量的58%。開封交通十分便利，隴海鐵路和連云港至霍爾果斯高速 公路貫穿全境，京廣、京九鐵路左右為鄰，310、106國(guó)道在境內(nèi)交 匯，過境的日（照）南邙日）、阿（內(nèi)蒙古阿榮旗）深（圳）高速 公路正在建設(shè)中。開封黃河大橋飛架南北。距現(xiàn)代化的國(guó)際航空港 僅52公里，連接開封與機(jī)場(chǎng)的高速公路正在籌建當(dāng)中。以鐵路、 公路、航空為代表的

11、立體交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。3、人口分布河南省各城市人口開封市轄5個(gè)市轄區(qū)、5個(gè)縣；全市共有24個(gè)街道、34個(gè)鎮(zhèn)、 55個(gè)鄉(xiāng)。開封市總面積6444平方千米，人口 490萬。在河南省各轄市 中，人口數(shù)量處于中間位置。鼓樓區(qū)面積58.68平方千米，人口16.13萬人。龍亭區(qū)面積91.51平方千米，人口11.6萬人。順河回族區(qū)面積86.73平方千米，人口24.11萬人。禹王臺(tái)區(qū)面積57.05平方千米，人口14.83萬人金明區(qū)面積252.38平方千米，人口18.2萬人。杞縣面積1258平方千米，人口 105萬人。通許縣面積767平方千米，人口 60萬人。尉氏縣面積1257平方千米，人口 87萬人。開封縣面積

12、1302平方千米，人口 67萬人。蘭考縣面積1116平方千米，人口 76萬人。4、氣候環(huán)境開封氣候主要受蒙古高壓、太平洋副熱態(tài)高壓交替控制， 屬穩(wěn)態(tài)大型季風(fēng)氣候開封-年平均氣溫14C,年均降雨量650毫米左右, 林木覆蓋率高于全國(guó)平均水平。身處內(nèi)陸平原的開封市，周邊無山，城中多水，雨量充足而氣 候溫和，屬暖溫帶亞濕潤(rùn)氣候。其主要?dú)夂蛱卣鳎核募痉置鳌⒔邓?中于夏季，冬夏溫差大，具體表現(xiàn)為春季氣溫回升迅速，冷暖變化劇 烈、氣候干燥；夏季炎熱多雨；秋季天高氣爽；冬季寒冷少雨雪。年 均日照率為51%平均日照時(shí)數(shù)為2267.6小時(shí)。年平均氣溫為14 . 0 一 14.2 C，年無霜期為207 一 22

13、0天，年平均降雨量為627 . 5 一 722.9 毫米，年平均大氣蒸發(fā)量為 1959 . 1 毫米。據(jù)開封市氣象記載，其主要?dú)夂蛞厝缦拢簹鈮?00.66KP氣溫多年平均氣溫14.14絕對(duì)最高氣溫43.10絕對(duì)最低氣溫一 1630 C降水第 12頁共 頁第 12頁共 頁多年平均降水量一日最大降水量小時(shí)最大降水量635.6 mm210 mm65 mm蒸發(fā)多年平均蒸發(fā)量1967.8 mm溫度絕對(duì)溫度1 . 38 mm相對(duì)溫度69 %最大凍土濃度28cm最大積雪厚度32cm沙暴日數(shù)（平均）9.7D雷暴日數(shù)（最多）25D地震裂度根據(jù)河南省地震部門要求擬建工程地震裂度按七度區(qū)進(jìn)行抗裂設(shè)計(jì)。5、工程地質(zhì)

14、開封屬黃河沖積平原，第四系全新地層，其成因?yàn)辄S河沖 積物，地層在垂直分布上為：A、 淺棕黃色粉沙，深度4.2米左右，地基承載力為110kpa;B、 淺棕黃色粘土，深度2.5米左右，地基承載力為130kpa；C、淺棕黃色粉細(xì)沙，平均層厚1.5米左右，地基承載力為lOOkpa;D、淺黃色沙土，層厚10米左右，地基承載力為100kpa。地震基 本烈度為7度。6、水文地質(zhì)開封市地處豫東平原，由于地表水排入淮河系統(tǒng)，故為淮河流渦河水系。河流水面共計(jì) 24.81萬畝，湖泊0.38 萬畝， 坑塘4 . 65萬畝，主要有惠濟(jì)河、渦河、賈魯河三大水系。開封北臨 黃河，.水資源得天獨(dú)厚，且水質(zhì)優(yōu)良，擁有天然水資源

15、總量約12 . 45 億立方米；淺層地下水多年平均允許開采量 4.5 億立方米，黃河多 年平均徑流量471 . 1億立方米。地下水流自西北向東南。從上層地下水流向看，黃河的 滲透水是其來源之一。城市地下水埋深在 2.7 - 3.20 米，受季節(jié) 影響較大。地下水水質(zhì)，據(jù)有關(guān)資料記載：水質(zhì)酸堿度PH= 7左右， 總硬度為15度左右，總堿度為25度左右，但對(duì)混凝土無侵蝕性。三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展建國(guó)以來特別是改革開發(fā)以來，開封經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅猛，城市建設(shè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、通訊、商業(yè)、旅游業(yè)均取得第15頁共 頁第 12頁共 頁了顯著的發(fā)展成就。開封十分注重基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極創(chuàng)造對(duì)外開放 的良好環(huán)境，在保

16、護(hù)和完善老城區(qū)的基礎(chǔ)上，努力向新興的現(xiàn)代化城市邁進(jìn)。位于老城西側(cè)的開封經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)， 規(guī)劃面積25平方公里, 已開發(fā)面積8平方公里，己初步建成集多功能為一體的現(xiàn)代化的新城 區(qū)。開封工業(yè)門類比較齊全。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 3580家，形成了以化 工、機(jī)械、輕紡、食品、醫(yī)藥等為支柱的產(chǎn)業(yè)體系。開封地處豫東平原，氣候溫和，雨量適中，水利發(fā)達(dá)，農(nóng)副產(chǎn)品資源 豐富，發(fā)展農(nóng)、林、牧、漁業(yè)自然條件得天獨(dú)厚。所屬五縣均是全國(guó) 商品糧和小麥生產(chǎn)基地，也是全省小麥、棉花、花生、大豆的重要產(chǎn) 區(qū)。2009年河南省各市 GDP人均GDP統(tǒng)計(jì)名次城市生產(chǎn)總值GDP億元）增長(zhǎng)（）人均GDP元）常住人口（萬人）河南省1936

17、7.2810.72047794871鄭州市3300.4012.0440007522洛陽市2075.0013.0323146423南陽市1780.0411.01764510964許昌市1176.2112.5272844315平頂山市1124.6010.0230505036焦作市1115.9011.6326403427周口市1111.7012.01021510038安陽市1106.0012.2203225219新鄉(xiāng)市1054.5713.01908155210商丘市1032.9411.21240983211信陽市975.0012.81446767912駐馬店市903.7111.51174677013

18、開封市777.0512.61652347114三門峽市709.9112.23191222215濮陽市670.0010.51909735116漯河市593.6011.92377224917鶴壁市377.5212.82638114318濟(jì)源市311.0014.245532開封商業(yè)同古都悠久的歷史一樣源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，具有鮮明的消費(fèi)性、 服務(wù)性、集散性。目前，全市共有商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)4萬多個(gè)，各類市場(chǎng)315個(gè)。開封地處內(nèi)陸與沿海之間，境內(nèi)交通、通 訊便利。四、政策環(huán)境及政策依據(jù)1、國(guó)家政策1.1、2009.12.14，國(guó)務(wù)院提四措施遏制房?jī)r(jià)：一要增加普 通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居民自住

19、和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障 性安居工程建設(shè)。1.2、2009.12.17 ，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái) 進(jìn)一步加 強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩 年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%。1.3、2010.04.11，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度 提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。1.4、2010.04.15，14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸

20、款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1. 1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在 90平方 米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。1.5、2010.04.17 ，商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張 的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供 1年以上 當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。1.6、2010.04.19 ，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房 地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。今后未取 得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

21、不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排 號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì) 的費(fèi)用。1.7、 2010.06.12，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門聯(lián)合制定的關(guān) 于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見12日正式對(duì)外發(fā)布，旨在解決 中國(guó)城市中等偏低收入家庭住房困難。1.8、2010.09.18，加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)17日在北京召開。中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要 堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共 租賃住房1.9、2010.09.29，國(guó)家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%房?jī)r(jià)過高上漲過快城市將限定家庭

22、購(gòu)房套數(shù)。房?jī)r(jià)過高上漲過快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。2.0、中華人民共和國(guó)規(guī)劃法、土地管理法以及相關(guān)的國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。2、地方法規(guī)2.1、開封市城市總體規(guī)劃(2006-2010)2.2、開封市住房建設(shè)規(guī)劃(2008-2012)2.3、開封市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)2.4、中原城市群發(fā)展規(guī)劃大綱2.5、鄭汴產(chǎn)業(yè)帶總體規(guī)劃(2006-2020)2.6、開封市人民政府關(guān)于加快城中村改造的實(shí)施意見(汴政2007 52號(hào))2.7、河南省關(guān)于加強(qiáng)城中村改造工作的指導(dǎo)意見(豫建 2008 112 號(hào)）2.8、2010.09.01,河南省推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程工作會(huì)的會(huì)議精神第

23、二部分 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性項(xiàng)目背景城中村改造源起城市化。城市的發(fā)展，出現(xiàn)了一批喪失農(nóng)村經(jīng) 濟(jì)形態(tài)的“都市鄉(xiāng)村”，同時(shí)也造就了大量的失地農(nóng)民。城中村問題 日益成為影響城市協(xié)調(diào)發(fā)展、功能提升、市（村）民生活質(zhì)量進(jìn)一步 改善的突出問題。隨著國(guó)家西部大開發(fā)和中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施，產(chǎn)業(yè)將由東部沿海 向中西部轉(zhuǎn)移，而勞動(dòng)力的流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)的聚集有著密切的關(guān)系。開封 第 12頁共 頁第 12頁共 頁市作為中部崛起的重要城市，是東部沿海地區(qū)向西部遷移的橋頭堡， 開封市未來面臨大發(fā)展的好形式。開封市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五” 規(guī)劃指出加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。以建設(shè)開封特大城市為目標(biāo)，強(qiáng)力實(shí) 施中心城市帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高城市品

24、位。完善城鎮(zhèn)體系，充實(shí)城鎮(zhèn)功能， 加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理壯大城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)城鎮(zhèn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐帶動(dòng)和輻射 作用。因此開封市都市村莊改造工作已迫在眉睫，此乃大勢(shì)所趨。2007年開封市政府出臺(tái)了開封市人民政府關(guān)于加快城中村改造 的實(shí)施意見規(guī)定，加大了城中村的改造力度。開封市政府已把城中村 的改造列為提升城市水平和實(shí)力的大事件之一。文件明確了“集約、 節(jié)約、合理利用土地，優(yōu)化城市空間布局，提高城市品味，加快城鎮(zhèn) 化進(jìn)程，構(gòu)建和諧社會(huì)，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)開圭寸復(fù) 興”的指導(dǎo)思想，在此思想的指引下開封市城市化進(jìn)程將進(jìn)一步提速， 開封城市框架也將不斷拉大。隨著目前開封的城市發(fā)展形勢(shì)，以及基本達(dá)成共識(shí)的

25、城市空間組 織結(jié)構(gòu)，正在形成，以傳統(tǒng)文化旅游、休閑服務(wù)為核心功能，限制并 疏解行政、辦公、生產(chǎn)及部分居住功能，為餐飲、住宿、度假、旅游 咨詢、傳統(tǒng)商品與文化會(huì)展的發(fā)展?fàn)I造空間。為加快鼓樓區(qū)城中村改 造建步伐，在3 一 5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，拉動(dòng)三產(chǎn)、推動(dòng)二產(chǎn)、反 浦一產(chǎn)，改善轄區(qū)城市形象，推動(dòng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)快速循環(huán)發(fā)展，在市委、市政府統(tǒng)一安排部署下，2010年鼓樓區(qū)將進(jìn)行南柴屯城中村改造項(xiàng)目 的建設(shè)，積極開展新型社區(qū)建設(shè)前期規(guī)劃工作。1 、南柴屯村整體概況南柴屯村位于城區(qū)西南部，鄭汴公路南側(cè)，交通便利。人口 600 人，現(xiàn)有土地1000畝，一般農(nóng)用地為800畝，現(xiàn)狀村莊占地總面積 200 畝。2、現(xiàn)

26、狀存在的問題村莊基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，居民居住環(huán)境差。盡管村民人均居住建筑面積較大，但因村莊基礎(chǔ)設(shè)施落后，居住環(huán)境差，居民的生 活質(zhì)量難以提高。村莊建設(shè)處于無序狀態(tài)，建筑密度大，存在較大的 安全隱患（多數(shù)地段消防車無法通行）。村容村貌極差，嚴(yán)重影響城 市整體形象，極待改善，并納入城市建設(shè)規(guī)劃和管理中去。村集體經(jīng) 濟(jì)無法可持續(xù)健康發(fā)展，失地村民的生活無法保障。目前村民生活來源主要靠農(nóng)業(yè)種植，需要通過村莊改造，形成經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)濟(jì)實(shí)體，整合資源，實(shí)現(xiàn)村集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。近幾年來，隨著城市框架的拉大，工業(yè)的振興，南柴屯急需建設(shè)新型社區(qū)，向城市居民轉(zhuǎn)變，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改變城市形象，改善人 居環(huán)境，保障村

27、民生活。二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性根據(jù)市總體規(guī)劃，西部開發(fā)區(qū)將建成開封市新的行政中心。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，西部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市 建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。本項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步完善西南部地區(qū)的 建設(shè)，實(shí)現(xiàn)西南部開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，樹立開封市新的形象，促進(jìn)開 圭寸市現(xiàn)代化旅游城市的建設(shè)。1、 通過城中村的綜合改造，原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理, 非經(jīng)營(yíng)性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)量化到人，不 良資產(chǎn)依法進(jìn)行了處置，有效地防止了集體資產(chǎn)的流失。2、 通過城中村的綜合改造，土地資源變成了資產(chǎn)，變成了資本, 變成了資金。城市化對(duì)城中村土地資源的無序吞食，將逐步改變成有 序開

28、發(fā)。集體經(jīng)濟(jì)管理形式，從自然松散形態(tài)走向了現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范模 式，從圭寸閉半圭寸閉走向開放走向市場(chǎng)，從初級(jí)和低級(jí)發(fā)展階段走向高 一級(jí)發(fā)展階段。招商引資有了一個(gè)落腳的平臺(tái)，集體經(jīng)濟(jì)有了一個(gè)起 飛的機(jī)場(chǎng)。3、南柴屯內(nèi)公用及市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，建筑陳舊，違章建筑加 多，“臟、舌L、差”特征明顯，公共排水設(shè)施落后，有些地方甚至連自 來水都不通。啟動(dòng)該項(xiàng)目建設(shè)，能將城市建設(shè)發(fā)展的成果惠及更多百 姓，很好地體現(xiàn)以人為本的執(zhí)政理念。4、國(guó)家出臺(tái)了一系列土地調(diào)控政策，提出要大力節(jié)約土地等有 限資源。啟動(dòng)本項(xiàng)目建設(shè)，能盤活片區(qū)存量土地，改舊房、危房，建 高樓，提升了容積率，實(shí)現(xiàn)了土地的節(jié)約集約利用。同時(shí)，通過該區(qū) 域

29、土地開發(fā)可刺激旅游、酒店、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新型城市產(chǎn)業(yè)。5、是提供了社會(huì)保障，促進(jìn)了社會(huì)和諧。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成 了居民，和城里人一樣享受社會(huì)福利，生活無憂慮，幸福有保障，許 多矛盾和問題悄然化解在底層，這對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定與和諧意義重大。第三部分開封市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、2010年前三季度河南省房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行基本特征分 析1、投資快速增長(zhǎng)，增速出現(xiàn)回落前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資1398.37億元，同比增長(zhǎng)34.6%, 增速分別比上年同期、一季度加快10.5個(gè)和1.9個(gè)百分點(diǎn)，比上半年、 1-8月分別回落2.8個(gè)和1.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在快速增 長(zhǎng)中出現(xiàn)回落

30、態(tài)勢(shì)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資1111.45億元，增長(zhǎng)33.0%，占 房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的 80.5%下降到79.5%；辦公樓投資 38.32億元，增長(zhǎng)82.2%,比重由上年同期的2.0%提高到2.7%;商業(yè) 營(yíng)業(yè)用房投資126.43億元，增長(zhǎng)31.9%,比重由上年同期的9.2%下降 到9.0%；其他投資122.16億元，增長(zhǎng)42.1%，比重由上年同期的8.3% 提咼至U 8.7%。第 12頁共 頁第 12頁共 頁第 23頁 共23頁在住宅投資中，90平方米及以下住宅投資292.11億元，比上年 同期增長(zhǎng)27.3%,低于住宅投資增速5.7個(gè)百分點(diǎn)，比一季度回落30.2 個(gè)百分點(diǎn)

31、，比上半年、1-8月份分別提高3.4個(gè)和3.5個(gè)百分點(diǎn)，占住 宅投資的比重僅為26.3%； 140平方米以上住宅投資165.08億元，增 長(zhǎng)23.0%，低于住宅投資增速10.0個(gè)百分點(diǎn)，分別比一季度、上半年、 1-8月回落37.5個(gè)、14.0個(gè)和6.1個(gè)百分點(diǎn)。45 JO40.02QQ9年以來房地產(chǎn)開發(fā)投說增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖房地產(chǎn)住宅20.015J010.03JD0.0一屏 一2H一丄S 715T1STSTSTSIS151 一爲(wèi)09(t東咔暢莊忸G3101、項(xiàng)目地理位置南柴屯位于開尉公路兩側(cè)，是開封市區(qū)的南大門，毗鄰310國(guó)道。南柴屯四至范圍為東至開封機(jī)場(chǎng)；西至馬家河北支渠；南至南干道； 北至鄭汴

32、路?？傆玫丶s1000余畝，村莊用地200畝?，F(xiàn)有村民約600 戶，人口 2400人。2009年年人均收入為3000元。分析：A、本項(xiàng)目用地在成都市中心區(qū)域的西南方向，區(qū)域?qū)儆陂_封市鼓樓區(qū)，開封市鼓樓區(qū)為開封市中心商貿(mào)區(qū)， 是開封市商業(yè)經(jīng)濟(jì) 最為發(fā)達(dá)的地區(qū)。B、南柴屯位于鼓樓區(qū)最南端，鄰接鄭汴路和 310國(guó)道，周邊無大型住宅區(qū)，交通極為發(fā)達(dá)。C、項(xiàng)目所在地與馬家河北支渠相鄰， 適宜建造自然、唯美的人文景觀。2、項(xiàng)目地形、地貌南柴屯被開尉公路分為東、西兩部分，開尉公路東面，面積約四佰畝，南柴屯開尉公路西部，面積約八佰畝。項(xiàng)目地形相對(duì)比較規(guī)整，臨街面長(zhǎng)，項(xiàng)目現(xiàn)有地貌平坦，場(chǎng)地平整量較小 分析：A、項(xiàng)

33、目的地形、地貌比較規(guī)整，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)都沒有不利影響，適合規(guī)劃建設(shè)。B、項(xiàng)目的臨街面長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分利用，規(guī)劃建設(shè)適 當(dāng)?shù)纳虡I(yè)建筑，以提高項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值。二、總體設(shè)計(jì)規(guī)劃理念開封市房地產(chǎn)相對(duì)于國(guó)內(nèi)大城市起步較晚，目前市場(chǎng)正處于快速的 成長(zhǎng)期。省委、省政府在積極借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了進(jìn) 一步完善中原城市群規(guī)劃，著力構(gòu)建“一極兩圈三層”現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。 加之鄭州房?jī)r(jià)的飛速上漲， 越來越多的鄭州及其它外地人口進(jìn)入開封 買房，目前開封房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求十分旺盛。而南柴屯為鄰301國(guó)道（鄭汴路），依傍馬家河北支渠，充分利用南柴屯的地理優(yōu)越性及周 邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)

34、展，將南柴屯改造為集 購(gòu)物、休閑、娛樂、教育為一體的既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受 生態(tài)自然的生活的居住群，將會(huì)吸引更多本市及外地人購(gòu)房，在目前 鄭州市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸郊區(qū)化的大趨勢(shì)下，必定受到市場(chǎng)的熱烈追 捧。1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和 環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自 然的居住環(huán)境；2、適應(yīng)開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；3、在建筑風(fēng)格上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為開封市 建造大型的集購(gòu)物、休閑、娛樂、教育為一體的 人文生態(tài)居住區(qū)創(chuàng)造 良好的典范。三、項(xiàng)目地塊SOW分析1、優(yōu)勢(shì)

35、 S ( Strengths )1.1、地段優(yōu)勢(shì)：南柴屯位于開尉公路兩側(cè)，地塊位于處于鄭汴路與省 208道交叉路口上，向北3公里即進(jìn)入繁華市區(qū)，具有城中區(qū)的 優(yōu)勢(shì)地位口岸，是開封市南郊罕見的成規(guī)模地塊；1.2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：超過1000畝的占地，是市區(qū)地段的絕對(duì)大盤規(guī)模， 易于營(yíng)造多功能、現(xiàn)代化的規(guī)模社區(qū)，在開發(fā)、銷售中也能以規(guī) 模上的優(yōu)勢(shì)，贏得成本的降低和銷售的規(guī)模效應(yīng)；1.3、城市配套優(yōu)勢(shì)：位于城中區(qū)，能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、 完善的城市配套；1.4、交通優(yōu)勢(shì)：地塊位于鄭汴路與省208道交叉路口上，界臨五一路, 交通十分便利，出行方便、快捷；1.5、景觀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊西界邊即為 馬家河北

36、支渠，美好的生活環(huán)境將從這里開始營(yíng)造；1.6、地塊優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊方正平整，臨街面長(zhǎng)達(dá)1000米左右，且為雙面臨街，有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；2、劣勢(shì) W( Weak2.1、地塊周邊環(huán)境有待提高，空氣質(zhì)量不是很高，項(xiàng)目一側(cè)的化工廠對(duì)項(xiàng)目環(huán)境造成影響；2.2、地塊東邊有一飛機(jī)場(chǎng)，可能會(huì)影響居住效果，因此消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的居家認(rèn)同度有待提高；2.3、項(xiàng)目周邊建筑物普遍比較陳舊、有許多建筑待拆遷，項(xiàng)目周圍現(xiàn)狀整體品質(zhì)感不是很咼。3、機(jī)會(huì) 0( Opportunities )3.1、開封市加快了舊城改造的步伐，我們項(xiàng)目會(huì)受到更多人的青睞；3.2、城中村改造項(xiàng)目，是政府扶持項(xiàng)目，可享受優(yōu)惠政策；3.3、鄭汴一體

37、化的深入，潛在客戶需求增多；4、威脅 T (Threats )4.1、地塊太大，建設(shè)周期較長(zhǎng)4.2、周圍市場(chǎng)啟動(dòng)過慢，市場(chǎng)需求不夠；3.3、較大項(xiàng)目資金鏈延續(xù)；四、項(xiàng)目定位1、總體定位項(xiàng)目總體定位南城盛世生活中心（南柴屯位于開封市“南大門”的位置，故將南柴屯城中村改造項(xiàng)目名稱暫 定為“南城盛世” 0）住宅南城標(biāo)志性的高品質(zhì)人文生活社區(qū)商業(yè)南城標(biāo)志性的生活商業(yè)中心娛樂南城大型游樂園總體定位說明迎合城市的發(fā)展節(jié)奏，提供與城市發(fā)展進(jìn)程相匹配的住宅產(chǎn)品和生活商業(yè)中心以及大型游樂場(chǎng)所?，F(xiàn)階段開封市西南片區(qū)沒有一個(gè)具有號(hào)召力的生活商業(yè)中心,因此，隨著城市的發(fā)展、該區(qū)域需要大型的集餐飲、娛樂、休 閑、購(gòu)物于

38、一體的綜合型生活中心，本地塊項(xiàng)目定位為開封市南城標(biāo)志性的高品質(zhì)人文生活社區(qū)和標(biāo)志性的生活商業(yè)中心以及大型游樂園，具有較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)和發(fā)展前景。2、項(xiàng)目的形象定位項(xiàng)目形象定位開封市城南名片項(xiàng)目形象定位說明開封市房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入大盤時(shí)代、品牌時(shí)代和品質(zhì)時(shí)代， 市委、市政府也著力于整體建造，大面積的規(guī)劃，消費(fèi)者消費(fèi)心理和消費(fèi)理念已經(jīng)成熟，南柴屯位于開封市的西南部，整個(gè)地塊面積較大， 對(duì)于南柴屯城中村改造不能僅局限于蓋幾座樓，建幾個(gè)門面房，而要 著眼于開封市未來的發(fā)展，建設(shè)與開封市未來經(jīng)濟(jì)相匹配的生活園區(qū)， 同時(shí)還要進(jìn)行一系列商業(yè)、文化、娛樂的建設(shè)，以促進(jìn)未來開封市的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?，F(xiàn)階段，城南片區(qū)的開

39、發(fā)處于發(fā)展階段，項(xiàng)目開發(fā)具有市場(chǎng)先機(jī) 和優(yōu)勢(shì)規(guī)模，具備打造開封市知名樓盤，城南名片的充分條件3、產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位大型購(gòu)物中心-大型標(biāo)志性商業(yè)建筑生活、休閑商業(yè)中心-院落式景觀生活、休閑商 業(yè)建筑大型游樂場(chǎng)豫東地區(qū)所有孩子們的眼球和身 影集中的地方多層住宅一新古典主義的建筑風(fēng)格的品質(zhì)住宅產(chǎn)品定位說明大型購(gòu)物中心：利用交通便利的位置，建設(shè)一環(huán)形的商業(yè)大樓， 面積約25 35萬川；建立零售與批發(fā)的商業(yè)集團(tuán)，既方便周邊群 眾購(gòu)物，又可形成豫東地區(qū)總的批發(fā)基地，免去我們很多商戶去鄭州 進(jìn)貨的麻煩.南城生活、休閑、娛樂中心：面積20 30萬訶；酒店、舒適豪華的電影院、休閑的茶社小居、大型的游樂園，將在

40、這里拔地而起， 開封人將不再去鄭州看電影、至悅州的世紀(jì)歡樂園去做過山車、海盜 船，開封的南城游樂園會(huì)使將帶給您所有童年的快樂。高品質(zhì)多層住宅：面積約366000 ；由于地塊東邊有飛機(jī)場(chǎng)，故 在此較為適宜做多層建筑，而新古典主義的建筑風(fēng)格，即符合開封七 朝古都的形象，又不失現(xiàn)代化品味的建筑風(fēng)格。對(duì)項(xiàng)目地塊而言，充分發(fā)揮地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、位置優(yōu)勢(shì)、地形 優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取項(xiàng)目開發(fā)的效益最大化，同時(shí)，與項(xiàng)目的總體 定位和形象定位相匹配，因此項(xiàng)目定位為大型綜合型購(gòu)物中心和餐飲、 娛樂、休閑于一體的生活商業(yè)中心及高品質(zhì)多層住宅。4、定位依據(jù)4.1區(qū)域面積較大，適合做功能齊全的城中城；4.2項(xiàng)目拆遷安置量

41、大，約需安置用房 12.5萬平方米;4.3臨近機(jī)場(chǎng)，居住區(qū)域適合建多層住宅；4.4區(qū)域西側(cè)緊鄰馬家河北支渠，適合做生態(tài)園生活區(qū);4.5項(xiàng)目位置交通便利，發(fā)展前景好，適合做品質(zhì)較高的產(chǎn)品;5、目標(biāo)客戶定位5.1、住宅客戶定位A、原有的南柴屯村村民；B、南柴屯附近的拆遷居民；C、鼓樓區(qū)舊城改造拆遷居民；D金明工業(yè)園區(qū)的職工；E、普通市民；5.2、臨街商住客戶定位A、原有的南柴屯拆遷的商住戶；B、鼓樓區(qū)政府招商引資的商住戶；5.3、大型商業(yè)客戶定位知名品牌的大型百貨銷售企業(yè)。5.4、休閑生活商業(yè)客戶定位經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂、休閑業(yè)、零售業(yè)的商家和具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者休閑生活商業(yè)客戶來源：開封本地或長(zhǎng)時(shí)

42、間在開封的生意人、企事業(yè)單位及私營(yíng)企業(yè)的高層管理者、政府官員等以投資為主的投資型客戶群體；休閑生活商業(yè)客戶心理特征： 講究“市場(chǎng)空白和填補(bǔ)性商業(yè)機(jī)會(huì)”的高投資南城盛世回報(bào)性，注重現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)與未來經(jīng)營(yíng)的平衡性和投資回報(bào)周期，理性購(gòu)買為主;休閑生活商業(yè)客戶消費(fèi)特征： 以投資為主，自用或租賃用途為輔。6、物業(yè)管理定位根據(jù)項(xiàng)目形象、產(chǎn)品、客戶定位，需要與之匹配高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理,其定位為：人性化、酒店式的物業(yè)管理Mj.WMKttjj ?iMO 4TIANCHENDICHANbSH閔一交胡ID 決 I2A屮心j CJf - 1性安股務(wù)赫1CIAKN5? ip h ante家恵j.ihttrlfl bi f I

43、 啊瓷 陽id通訥RF；南城盛世第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議南柴屯被開尉公路分為東、西兩部分，開尉公路東面，面積約四 佰畝，靠近飛機(jī)場(chǎng)，會(huì)有一定的飛機(jī)嗡鳴聲音，此區(qū)域應(yīng)分為四部分， 臨接開尉公路處，適合建造一個(gè)大型的商業(yè)區(qū)，以方便周邊群眾購(gòu)物； 東部有一條支路，可建成小吃一條街，既方便了本地居民也可讓外地 人不進(jìn)入開封市區(qū)中心到鼓樓廣場(chǎng)，就可品嘗到名冠天下的開封風(fēng)味 小吃；在東部區(qū)域還可劃出100畝地，建設(shè)一個(gè)類似于世紀(jì)歡樂園的 大型游樂園，一方面解決了開封市居民假期帶著孩子無處去的問題， 同時(shí)也由于來此游玩的人多了，既可以為開封古城增譽(yù)，又能帶動(dòng)周 邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也解

44、決了南柴屯原有村民和一些下崗職工就業(yè)問 題，可以使南柴屯原有居民的人均年收入由 3000元提高到20000元; 舒適豪華電影院也應(yīng)該在此地呈現(xiàn)，目前開封市僅有大眾電影院為碩 果僅存，而大眾電影院在裝修以后，迎來了更多的客戶，但是大眾電 影院位于開封市最為繁華的地帶，行車、停車都不方便，對(duì)于現(xiàn)代家 庭來說，汽車已成為必備交通工具，相信我們南柴屯新建的舒適豪華 電影院，一定大放異彩。在此區(qū)域還可建筑一些酒店休閑場(chǎng)所，方便 人們的生活。也可建筑一些茶社、茶館，增顯開封古城的文化底蘊(yùn)。南柴屯開尉公路西部，由于整個(gè)區(qū)域地形成矩形狀，較為適合生 活居?。〞憾麨椤澳铣鞘⑹馈保?。域區(qū)中心設(shè)立標(biāo)志性建筑物，以

45、 提高此生活區(qū)品位檔次，也讓南來外地人，在經(jīng)過我們開封市那大門 時(shí)，對(duì)開封有一個(gè)良好的感觀。區(qū)域東邊鄰接開尉公路，建成商住樓， 區(qū)域西邊鄰接馬家河北支渠，在這里可建成生態(tài)化的園區(qū)，亭臺(tái)樓榭， 鳥語花香，小河潺潺的景觀將使人留戀忘返。區(qū)域的北部，可建立多 層樓群的生活區(qū)，區(qū)域南部可將原有的南柴屯小學(xué)、幼兒園擴(kuò)建，建 成高檔小學(xué)和幼兒園。目前開封市最為高檔的幼兒園七彩陽光，每年 報(bào)名入校的人數(shù)，是此校招生人數(shù)的二十幾倍，因此高檔幼兒園和小 學(xué)目前在開封還供不應(yīng)求。1、由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著 眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地 塊分成若干個(gè)相

46、對(duì)獨(dú)立的功能區(qū)域，以利于分期開發(fā)，每一區(qū)域可根 據(jù)開發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。2、環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺 效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地” 兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛 能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。3、總體上來說，南柴屯的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶 型和變化的立體效果。4、雖然生活園區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車相對(duì)不多, 但在規(guī)劃上，未來業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆嚕虼耍?建議在生活園區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。5、在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，綜合考慮內(nèi)外交通

47、，公共設(shè)施，行政管理，環(huán) 境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為 居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件1、用地面積規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約：約1000 畝;居住區(qū)用地面積：約 360 畝，24萬m22、用地性質(zhì)：二類住宅用地3、容積率： 1.54、建筑密度：建筑密度不大于30%5、綠化率:不小于25%&建筑高度和樓間距：按開封市規(guī)劃局對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)劃要求， 結(jié)合國(guó) 家和開封市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行。7、建筑退讓紅線：按開封市規(guī)劃局對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)劃要求，結(jié)合開封市市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行8、社區(qū)配套：公廁：6個(gè)，每個(gè)建筑面積不小于50川; 社區(qū)居委會(huì)：1個(gè)，

48、建筑面積不小于1150 幼兒園：1個(gè)，將附近原有幼兒園集中改建。小學(xué)：1個(gè)，在原有南柴屯小學(xué)基礎(chǔ)上擴(kuò)建。 生活園區(qū)內(nèi)要以小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū) 地形成矩形狀，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣 場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。三、初步規(guī)劃方案南柴屯開尉公路東部應(yīng)劃片規(guī)劃，采取招商引資的辦法，建立起 大型商城、小吃一條街、電影院酒店、茶社、茶館和大型游樂園，最 先建好大型游樂園，拉動(dòng)本區(qū)經(jīng)濟(jì)，以便更好更快的招商引資，陸續(xù) 將大型商城、小吃一條街、酒店、茶社、茶館建好，方便居民生活， 提咼生活品味。南柴屯開尉公路西部，此區(qū)域初步定位為以多層住宅和商住樓為主的高品質(zhì)居住生活園，（

49、多層住宅涵蓋：1、南柴屯村民安置房；2 鼓樓區(qū)舊城改造安置房；3工業(yè)園區(qū)優(yōu)惠房；4經(jīng)濟(jì)適用房）在生活園 沿街部分建造獨(dú)立商業(yè)住房。另含有休閑娛樂會(huì)所、游泳場(chǎng)館、幼兒 園和小學(xué)四、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目的地形條件和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，經(jīng)分析，建議項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案的總體概況見下表所示:序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃總用地面積平方米6600002建筑總占地面積平方米5300003總建筑面積平方米800000其中居住面積：平方米360000商業(yè)面積：平方米400000其它400004停車位個(gè)50005容積率1.56住宅建筑密度 25五、建筑單體設(shè)計(jì)生活園建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以

50、生活園主干道 組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè) 建筑具有較多綠地、陽光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫，均與區(qū)內(nèi) 主干道相連。中心廣場(chǎng)設(shè)置中心會(huì)所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等 配套所需。生活園區(qū)的次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場(chǎng)地。生活園住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、 自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺(tái)等配套設(shè)施, 同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特 點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的 神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。六、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表

51、現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用微地形設(shè)計(jì)，平均地 平在原有基礎(chǔ)上高出1米左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并 輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺沖擊力。設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使生活園的 綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。在東部靠近馬家河北支渠地帶，修建亭臺(tái)樓閣式的休閑區(qū)域，另 劃出20畝地，設(shè)立游泳場(chǎng)館?；谖覀兡喜裢驼w面積較大，根據(jù)地域分區(qū)，設(shè)置不同主題的 組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié) 構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色

52、的悠悠庭園，營(yíng)造 溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景， 高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營(yíng)造一派新 鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區(qū)人氣和美感。生活園綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方 特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。第六部分拆遷、安置、補(bǔ)償方案南柴屯現(xiàn)有村民約600戶，人口 2400人。拆遷面積為120000平方米，安置面積為125000平方米。提供多層式住宅為其進(jìn)行安置。拆遷安置總的原則是：政府牽頭、市場(chǎng)運(yùn)用、居民自愿、政策支 持；充分體現(xiàn)政府關(guān)懷和人本思想。拆遷安置總體方案是：貨幣補(bǔ)償、提供房源、以貨幣安置為主， 輔之

53、以實(shí)物安置相結(jié)合。拆遷安置的具體思路是：（1）、貨幣補(bǔ)償為主。結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際 情況，根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估，進(jìn)行貨幣安置。（2）、就地提供房源。擬在南柴 屯以西地段，規(guī)劃部分安置地，建多層住宅安置樓。補(bǔ)償依據(jù)1、搬遷房屋的建筑面積，依據(jù)房屋所有權(quán)證的記載確認(rèn)。無房 屋所有權(quán)證的，平房以測(cè)量單位測(cè)量的建筑面積為依據(jù)；被拆遷房屋 的用途，以實(shí)際使用的情況進(jìn)行確認(rèn)。2、附屬物以實(shí)地勘察進(jìn)行登記，拆遷人、被拆遷人、村委會(huì)簽 字認(rèn)可為依據(jù)。3、土地使用權(quán)面積以土地使用證為準(zhǔn)，無土地使用證的，以土地部門核定面積為準(zhǔn)4、房屋和土地的補(bǔ)償，按市政規(guī)定，依據(jù)房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參考價(jià)（由評(píng)估確定）協(xié)商補(bǔ)償，協(xié)商不成的依據(jù)房地產(chǎn)

54、評(píng)估價(jià)格確定。二、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1、附屬物補(bǔ)償簡(jiǎn)易房、簡(jiǎn)易棚、圍墻、室外地面、室外樓梯、樹木均按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠償。2、搬遷補(bǔ)助費(fèi)：搬遷住宅房屋的，北拆遷房屋建筑面積在 30平方米以下的，一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)6萬元；30 60平方米的支付6 - 12萬元;60 100平方米的支付10-20 萬元搬遷補(bǔ)償費(fèi)。三、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償1、拆遷單位房屋按照城市房屋拆遷政策國(guó)家，給予貨幣補(bǔ)償。2、 拆遷村民住戶的，按戶口本登記的常住人口每人70平方米進(jìn)行安置。四、補(bǔ)償方式1、實(shí)行“住宅換住宅、非住宅換非住宅、以舊換新”的辦法進(jìn)行補(bǔ)償，超出規(guī)定補(bǔ)償面積部分，提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；陪房、宅基地等房屋及土地面積補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)實(shí)際情況

55、另行制定。2、對(duì)于地面的一些非居住型建筑物和附屬物，按照國(guó)家和開封市的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。3對(duì)于現(xiàn)有綠地，按國(guó)家規(guī)定的青苗補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)償。五、安置房建設(shè)此次城中村改造對(duì)南柴屯村村民安置按照先安置，再拆遷的原 則，采取摒棄舊村，異地建設(shè)新社區(qū)的規(guī)模進(jìn)行建設(shè)。在南柴屯西半 部分的北部，建設(shè)南柴屯村民安置房，本著高起點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)、設(shè)計(jì)新、 配套齊、環(huán)境美的規(guī)劃思想，建設(shè) 6 + 1型多層建筑居住區(qū)，讓南柴 屯的村民能夠先住上新居，再對(duì)其原有居住的村莊進(jìn)行拆遷，絕不影 響居民的正常生活。（其6 + 1型多層建筑，6層為住宅，1層位車庫或儲(chǔ)藏室，由此方便村民生活。）六、其他安置房及優(yōu)惠房的建設(shè)1、結(jié)合鼓樓區(qū)拆遷

56、安置工程，安置一部分舊城改造的拆遷戶。用 于鼓樓區(qū)舊城改造拆遷安置用房為 150000平方米。2、為解決金明工業(yè)園區(qū)的職工上班遠(yuǎn)，來往不方便，本生活園可為金明工業(yè)園區(qū)提供優(yōu) 惠房100000平方米。第七部分項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、 照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的 規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。二、住宅標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。 住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求

57、。建設(shè)部根據(jù)我國(guó)住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)-二二三四套型面積系列 標(biāo)準(zhǔn)（平方米）使用面積4248 536064717590建筑面積556570808590100120功能 空間 使用 面積 標(biāo)準(zhǔn) （平方米）起居廳1825主臥室1216雙人次臥室1214單人臥室810廚房 6P餐廳 8衛(wèi)生間46 （雙衛(wèi)可適當(dāng)增加）P門廳23儲(chǔ)藏24 （吊柜不計(jì)入）P 工作室68設(shè) 施 配 套 標(biāo) 準(zhǔn)廚 房I 型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī) （操作面延長(zhǎng)2700mmn 型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、擱置臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī) （操作面延長(zhǎng)27

58、00mm衛(wèi) 生 間I 型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道）n 型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化裝臺(tái)、化妝鏡、坐便器（12個(gè)）、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道）設(shè) 備 標(biāo) 準(zhǔn)電器設(shè)備用電量80120 KWH/ 月負(fù)荷15604000W(大套可增至 6000W電表5 ( 20) A10 (40) A電源插座小居室23組小居室2組廚房3組衛(wèi)生間3組電視插口起居、主臥個(gè)一個(gè)電話12臺(tái)空調(diào)線設(shè)專用線寬帶接口每個(gè)臥室一個(gè)給水設(shè)備用水量200300升/人日熱水器或熱水管道系統(tǒng)米暖通風(fēng)散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置）室 內(nèi) 環(huán) 境 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn)光環(huán)境采光 1% （室外全天空光照度與室內(nèi)距離

59、1米天然照度比）照明起居廳及一般活動(dòng)3070LX:臥室、書寫閱讀150300 LX床頭閱讀75150 LX:管廳、廚房50100 LX衛(wèi)生間2050 LX:樓梯間1530 LX聲環(huán)境空氣隔聲 撞擊隔聲分戶墻，樓板4050dB 樓板w 7565dB熱環(huán)境（按不同 氣候區(qū)區(qū) 另U）冬季采暖區(qū) 非采暖區(qū)1621C1221C夏季v 28C衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日2小時(shí)冬至日1小時(shí)“南城盛世”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)建筑面積1.1A戶型平方米/套68（二房一廳衛(wèi)）1.2B戶型平方米/套76（二房二廳衛(wèi)）1.3C戶型平方米/套90（二房二廳衛(wèi)）1.4D戶型平方米/套110（

60、三房二廳衛(wèi)）1.5E戶型平方米/套125（三房二廳二二衛(wèi)）1.6F戶型平方米/套140（四房二廳二二衛(wèi)）3住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米3660004住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)多層%100本項(xiàng)目涵蓋一房，二房，三房，四房四種戶型，比例為1：2: 3: 1,既滿足了一些商務(wù)人士辦公的要求，又滿足了廣大置業(yè)安 家人群的需求，還可為市政府提供一些廉租房。三、公用建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車位，地下車位出入口均為園區(qū)東面主出入口，地下車位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施,符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ1O0）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)行車道、