福邸西湖營(yíng)銷(xiāo)簡(jiǎn)案

1、.萬(wàn)份精華管理資料，萬(wàn)多集管理視頻講座PAGE ：.；福邸西湖店面營(yíng)銷(xiāo)簡(jiǎn)案市場(chǎng)及工程分析泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概略宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)及產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的變化據(jù)相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)報(bào)道，年全國(guó)商品房空置率繼續(xù)加大，同比去年，今年-月份，全國(guó)商品房空置面積增長(zhǎng)幅度達(dá).%，高于去年.%的程度。全國(guó)商品房銷(xiāo)售速度放慢，與去年同期相比，今年全國(guó)銷(xiāo)售面積回落%，價(jià)錢(qián)下跌.%。年上半年，泉州GDP值同比去年增長(zhǎng).%，居民收入增長(zhǎng).%，消費(fèi)指數(shù)下降.%。泉州同期商品房買(mǎi)賣(mài)量下降，上半年泉州住宅成交起，成交面積.萬(wàn)M，金額.億元，比去年分別下降%、%和.%。年月末泉州空置房面積達(dá).萬(wàn)M，同比去年增長(zhǎng).%。年第二季度，泉州房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)

2、為.，同比去年下降.%。政策法規(guī)及城市開(kāi)展規(guī)劃對(duì)泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響年月份起，國(guó)家全力整頓房地產(chǎn)業(yè)，泉州市政府亦大力治理“六項(xiàng)不法行為，給產(chǎn)業(yè)運(yùn)作并不規(guī)范的泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的沖擊。土地資源采取規(guī)范化運(yùn)作，采取“政府規(guī)劃、土地貯藏、招標(biāo)出讓土地的方式，在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的同時(shí)，添加了工程開(kāi)發(fā)的土地本錢(qián)，給房地產(chǎn)的價(jià)錢(qián)產(chǎn)生一定影響。上半年泉州成為省級(jí)園林城市，并將在年提升為國(guó)家園林城市，以及圍繞“四山二江和“半小時(shí)城市群的城市開(kāi)展遠(yuǎn)景，進(jìn)展規(guī)劃方案國(guó)際咨詢(xún)征集活動(dòng)，都將有力的促進(jìn)泉州城市籠統(tǒng)及檔次的提升，以及對(duì)園林景觀、城市綠化與居住環(huán)境的改善。年月底，市區(qū)太平洋花園迸發(fā)的物業(yè)管理風(fēng)波預(yù)示

3、著泉州部分市民對(duì)物業(yè)管理需求與效力認(rèn)識(shí)的覺(jué)悟；同時(shí)，也提示他們，物業(yè)管理將是泉州未來(lái)住宅市場(chǎng)中主要的競(jìng)爭(zhēng)或賣(mài)點(diǎn)之一。房地產(chǎn)“兩書(shū)再次遭到注重，下半年起，未能提供“五證、“兩書(shū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將遭到政府的寬大。政府對(duì)環(huán)西湖及清源山區(qū)域內(nèi)的商品房開(kāi)發(fā)所作的詳細(xì)控規(guī)要求，將對(duì)房產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生較大的影響。泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展趨勢(shì)受泉州古城開(kāi)展維護(hù)的需求，大型商業(yè)物業(yè)將重點(diǎn)往新區(qū)東部遷移，而溫陵路以西的老市區(qū)那么將大力開(kāi)展具地方特征及與旅游相關(guān)等專(zhuān)賣(mài)店方式的商業(yè)形狀。大泉州城市架構(gòu)與“東拓南進(jìn)戰(zhàn)略的實(shí)施，刺桐路以東區(qū)域成為近幾年泉州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，城市重心東移已然顯現(xiàn)。隨著沿海大通道、后渚港及坪

4、山隧道的建立與投入運(yùn)用，洛江必將成為泉州未來(lái)的開(kāi)展熱土。年下半年始，“冠亞城市花園、“世紀(jì)巨星及“中遠(yuǎn)名城等樓盤(pán)的面市，宣示著泉州的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品時(shí)代與大盤(pán)時(shí)代的到來(lái)。區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力已根本得到釋放，高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇，有效需求缺乏已明顯表現(xiàn)。小高層住宅已開(kāi)場(chǎng)逐漸為泉州市民所接受，但多層住宅仍是熱銷(xiāo)的主流，而高層住宅依然嚴(yán)峻。隨著土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)的添加，工薪階層消費(fèi)的住宅將向城市邊緣或新區(qū)邁進(jìn)。東部洛江將隨著坪山隧道的開(kāi)通而價(jià)值突顯，將成為泉州大規(guī)?；a(chǎn)品開(kāi)發(fā)的基地，與高質(zhì)量社區(qū)的孵化器。、泉州商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)析年以來(lái)泉州商業(yè)物業(yè)單位租金不斷下跌，甚至在今年所表現(xiàn)出沿街店面空置量添加，空租率走高的景象。最具代表

5、性的應(yīng)為田安路店面租金與新門(mén)街店面空租的兩種殊途同歸的市場(chǎng)現(xiàn)狀。田安路店面從年起，租金就延續(xù)開(kāi)場(chǎng)下跌，從年每平米租金的元/月，跌至今年的元/月，跌幅高達(dá)%。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)聽(tīng)闡明，近兩年來(lái)泉州的商業(yè)物業(yè)，特別是沿街店面的租金連年下跌，平均跌幅約在%左右。據(jù)筆者調(diào)查了解，沿街店面難以出租，租金繼續(xù)下跌的并非泉州獨(dú)有的景象，廈門(mén)乃至福州均出現(xiàn)不同程度的“縮水景象，并且廈門(mén)商業(yè)旺地的沿街店面的租金普遍大幅的下跌，平均跌幅高達(dá)%。從本市的“湖心街、“陽(yáng)光巴黎等已是現(xiàn)房工程的店面在銷(xiāo)售中所采取的“返租運(yùn)營(yíng)方式，并給予一定數(shù)額的投資報(bào)答率，仍難以獲得理想的銷(xiāo)售表現(xiàn)，就足以印證泉州店面銷(xiāo)售的嚴(yán)峻情形。市場(chǎng)的各

6、種跡象闡明，沿街店面的價(jià)錢(qián)已被人為的抬高，在一些炒店面投資者的作用下，物業(yè)應(yīng)有的價(jià)值與價(jià)錢(qián)部分已嚴(yán)重脫離，構(gòu)成一定的泡沫經(jīng)濟(jì)，且泡沫經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的危機(jī)，已開(kāi)場(chǎng)初露端倪，并將在近三兩年內(nèi)得到詳細(xì)表現(xiàn)。而以他們?cè)诮ǖ纳鐓^(qū)型的商業(yè)物業(yè)店面，要在市場(chǎng)整體“縮水的情形下，擺脫其它同類(lèi)工程對(duì)本案的客戶(hù)分截流的沖擊，而獲得理想的銷(xiāo)售目的，那么必需求在做好產(chǎn)品的根底上，從市場(chǎng)定位及招商乃至運(yùn)營(yíng)管理上著手，強(qiáng)力突出工程定位及營(yíng)銷(xiāo)主題，塑呵斥功典范，以樹(shù)立起投資自信心，特別是對(duì)本案最為重要和關(guān)鍵的價(jià)錢(qián)的定位。周邊個(gè)案分析西湖麗景店面總數(shù)：間 面積范圍： 售價(jià)：元/騎樓算面積銷(xiāo)售率：.%僅剩間星湖苑店面總量：余間 面

7、積范圍：送夾層 售價(jià)：元/現(xiàn)下調(diào)至總價(jià)范圍：萬(wàn)主力總價(jià)為萬(wàn) 銷(xiāo)售率：%左右客戶(hù)群體分析區(qū)域來(lái)源：泉州各縣市占%左右，其中南安占絕大部分；工程周邊客戶(hù)群體占%左右，主要是西郊北峰和鯉城老市區(qū)一帶的客戶(hù)群。購(gòu)買(mǎi)目的用途：%以上以投資為目的，用于店面出租升值；只需極少部分客戶(hù)群體用于自營(yíng)。本案商業(yè)面的SWOT優(yōu)優(yōu)勢(shì)、時(shí)機(jī)點(diǎn)、隱憂(yōu)分析、工程優(yōu)勢(shì) S本案位于西郊商圈的中心，人口密集，市場(chǎng)集中，與西郊新村及西郊市場(chǎng)毗鄰，有大量人流及消費(fèi)需求支撐；本案所處的西郊片區(qū)具較強(qiáng)的消費(fèi)潛力，商業(yè)開(kāi)展空間及可塑性強(qiáng)；本案是西郊區(qū)域目前獨(dú)一的新建商業(yè)物業(yè)，對(duì)滿(mǎn)足、提升區(qū)域商業(yè)形狀及商業(yè)價(jià)值有一定的促進(jìn)作用；、工程優(yōu)勢(shì)

8、W因處于老城區(qū)邊沿地帶，偏離市區(qū)，商業(yè)形狀低檔，商業(yè)開(kāi)展受阻，商店升值潛力不明顯，對(duì)泉州周邊縣市的投資客戶(hù)產(chǎn)生難以跨越的抗性；道路狹窄，交通不暢，目前只需條通往北峰工業(yè)區(qū)和南安九日山的公交線(xiàn)路，商業(yè)輻射面窄，工程定位可選擇余地??；區(qū)域商業(yè)消費(fèi)程度較低，商業(yè)氣氛冷清，形狀雜亂，商品種類(lèi)單一，檔次較低，區(qū)域商業(yè)籠統(tǒng)不佳，主要消費(fèi)力外流嚴(yán)重；區(qū)域內(nèi)商店租金低廉，對(duì)投資型的客戶(hù)影響較大，不利于工程的銷(xiāo)售； 、工程時(shí)機(jī) O泉州博物館、南建博物館，西湖公園，荷花池公園的建立與改造，以及清源山的整治和生態(tài)園林帶的 建立，市政府對(duì)城市西部開(kāi)展的力度及決心已現(xiàn)，對(duì)已被市場(chǎng)遺忘的西郊是一個(gè)提升價(jià)值與籠統(tǒng)及自我開(kāi)展

9、的良好契機(jī)；舊省道城西路即將進(jìn)展的拓寬改造，將對(duì)區(qū)域籠統(tǒng)有著良好的促進(jìn)作用，特別是區(qū)域內(nèi)沿街商業(yè) 物業(yè)的籠統(tǒng)與價(jià)值均可獲得強(qiáng)有力的提升，是本工程銷(xiāo)售有力的大勢(shì)良機(jī)。 、工程隱憂(yōu) T大泉州“東拓南進(jìn)的開(kāi)展戰(zhàn)略以及東部新區(qū)開(kāi)展的完善，區(qū)域內(nèi)的居民“外逃的比例將繼續(xù)添加，區(qū)域消費(fèi)力量亦受影響而消弱；受大型超市和商業(yè)賣(mài)場(chǎng)的沖擊，及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，本案消費(fèi)需求支撐下降；近兩年以來(lái)商業(yè)不景氣，商業(yè)物業(yè)租金繼續(xù)下跌，平均跌幅達(dá)%，店面售價(jià)及銷(xiāo)售進(jìn)度亦受較大的影響。營(yíng)銷(xiāo)企劃一、區(qū)域?qū)傩约翱蛻?hù)定位分析本案位于市郊西街與環(huán)城路的交界處，區(qū)域建筑陳舊，環(huán)境臟亂，區(qū)域籠統(tǒng)及商業(yè)價(jià)值較差，交通條件不興隆，商業(yè)輻射面窄，

10、區(qū)域物業(yè)升值潛力不明顯。因此，本案在詳細(xì)的操作中應(yīng)根據(jù)工程周邊現(xiàn)狀環(huán)境的優(yōu)優(yōu)勢(shì)“揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)掘周邊綜合資源，擺脫工程周邊商業(yè)氣氛缺乏的影響，充分利用與西郊菜市場(chǎng)以及周邊幾大生活社區(qū)的人流優(yōu)勢(shì)，特別要充分借助舊省道的改造，來(lái)引導(dǎo)目的客戶(hù)群體對(duì)區(qū)域及本案籠統(tǒng)與價(jià)值的認(rèn)同。根據(jù)區(qū)域周邊工程的客戶(hù)群體分析，結(jié)合本案的區(qū)域特性、交通條件、地緣屬性以及商業(yè)形狀與氣氛等綜合考量要素，本案的目的客戶(hù)群體定位如下：、區(qū)域來(lái)源：以工程周邊區(qū)域的潛在客戶(hù)群體為主南安、浮橋等外來(lái)區(qū)域客戶(hù)為輔兩者在本案客戶(hù)總量所占的比例，估計(jì)為：。、購(gòu)買(mǎi)用途：主要為投資購(gòu)買(mǎi)用于自營(yíng)購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)比例較低兩者比例約為：。二、工程定位的可

11、行性分析 工程定位應(yīng)根據(jù)區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、客戶(hù)群體資源和工程所處的地理位置等綜合要素來(lái)考量。定位準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到工程操作的成敗。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是以某一商業(yè)行業(yè)為運(yùn)營(yíng)特性的市場(chǎng)，本身有其內(nèi)在的“獨(dú)一性與“權(quán)威性。普通情況下應(yīng)具備以下條件：地理位置：地緣關(guān)系較為廣泛、親密，輻射面廣的區(qū)域；交通條件：交通便利，便于車(chē)輛行走，貨物運(yùn)輸；商業(yè)環(huán)境：有一定商業(yè)沉淀，商業(yè)輻射面大，跨區(qū)域、地市甚至越??；市場(chǎng)規(guī)模：須具備一定的市場(chǎng)規(guī)模構(gòu)成集合優(yōu)勢(shì)，吸引目的消費(fèi)群；政策扶持：必需得到政府部門(mén)的扶持，做到一定條件的免工商稅收等方面的優(yōu)惠政策；市場(chǎng)配套：停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、物流中心、運(yùn)營(yíng)管理、廣告推行和市場(chǎng)促銷(xiāo)等；

12、而本案所處區(qū)域的地理位置、交通環(huán)境、商業(yè)輻射范圍以及市場(chǎng)本身?xiàng)l件等并不具有足夠的做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的要素，不能充分表達(dá)市場(chǎng)的優(yōu)越性。同時(shí)，做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)還必需涉及工程后期的市場(chǎng)招商和運(yùn)營(yíng)管理的問(wèn)題，而這恰是房地產(chǎn)業(yè)與“市場(chǎng)結(jié)合運(yùn)作最大難點(diǎn)所在，對(duì)于本案僅三千多平方米的商業(yè)店鋪，經(jīng)濟(jì)效益不佳。綜合以上分析，他們建議：一、本案可定位為“名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，由于，相對(duì)于其它行業(yè)而言，農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)所需的市場(chǎng)規(guī)模不大，單體營(yíng)業(yè)面積普通在之間，并且有西郊兩大菜市場(chǎng)對(duì)本案起支撐作用；二、從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益及價(jià)值的角度出發(fā)，對(duì)本案“名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)的操作以概念營(yíng)銷(xiāo)為主。概念營(yíng)銷(xiāo)對(duì)本案的促進(jìn)主要有兩個(gè)方面：概念營(yíng)銷(xiāo)可

13、以在泉州整體商業(yè)物業(yè)普遍疲軟的市場(chǎng)大勢(shì)下，突出工程的商業(yè)定位，并對(duì)工程未來(lái) 的商業(yè)作出詳細(xì)的景象描畫(huà)，以塑造表現(xiàn)區(qū)域地段的開(kāi)展前景和物業(yè)的增值潛力，表達(dá)投資本案可獲得的一定的投資報(bào)答，為本案樹(shù)立起足夠的投資自信心，化解目的客戶(hù)群體對(duì)本案潛在的投資疑慮及抗性。概念營(yíng)銷(xiāo)在戰(zhàn)略的詳細(xì)執(zhí)行中運(yùn)用靈敏，進(jìn)可攻，退可守，既可視詳細(xì)情況在工程的后期采取不 介入行為，亦可在工程的后期自動(dòng)介入市場(chǎng)招商和運(yùn)營(yíng)管理，進(jìn)展專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)。三、工程概念定位 商業(yè)主題：名 優(yōu) 特產(chǎn)品市場(chǎng)農(nóng)副產(chǎn)品概念：名、優(yōu)、特產(chǎn)品市場(chǎng)，是以各種山珍海味制成的干貨，如香菇、筍干、木耳、蝦仁、魚(yú)干等農(nóng)副產(chǎn)品。工程支撐點(diǎn)：民以食為天。有關(guān)吃的

14、市場(chǎng)最為龐大，而名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品，在近些年里尤受城里人的喜歡，各種山珍海味制成的干貨，因儲(chǔ)存運(yùn)輸?shù)谋憷裕蚱漭^好的口味和營(yíng)養(yǎng)價(jià)值在城市里異常走俏；目前泉州除了新門(mén)街有自發(fā)聚集一同的干貨商鋪外，還沒(méi)有真正的農(nóng)特產(chǎn)品的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，而以泉州城市的規(guī)模，市場(chǎng)可為空間宏大；本案與西郊、城口菜市場(chǎng)相鄰，區(qū)域商業(yè)已具備一定的根底和規(guī)模，并臨近南安和省道，具資源和交通的優(yōu)勢(shì)與潛力可供發(fā)掘；、 工程旁?xún)纱蟛耸袌?chǎng)每天帶來(lái)大量人流，對(duì)本案的人氣聚集有一定的促進(jìn)作用；、 工程周邊圍繞的幾大生活社區(qū)，為本案提供足夠的消費(fèi)支撐；、 西街是老泉州農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)最為集中的區(qū)域，是泉州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的發(fā)源地，具有深化的行業(yè)影響力。

15、商業(yè)特征：專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)全國(guó)各地的地方特產(chǎn) 農(nóng)副產(chǎn)品，打造泉州特征商業(yè)，以提升社區(qū)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值籠統(tǒng)，并塑造泉州商業(yè)物業(yè)的獨(dú)一性與排它性；中心功能：提供便利，滿(mǎn)足市場(chǎng)及居民群眾的日常生活需求；提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值；樹(shù)立加強(qiáng)工程的投資自信心；運(yùn)作方式：、概念營(yíng)銷(xiāo)，即純粹的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概念定位。、本質(zhì)運(yùn)作，即成立專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，擔(dān)任工程后期的市場(chǎng)招商和運(yùn)營(yíng)管理。、概念營(yíng)銷(xiāo)的根本運(yùn)作程序：賦予工程已定的商業(yè)主題，經(jīng)過(guò)包裝的手段，將工程定位的內(nèi)涵詳細(xì)籠統(tǒng)化；經(jīng)過(guò)各種傳播媒介和“軟性文章，并結(jié)合多種銷(xiāo)售道具，對(duì)工程進(jìn)展“炒作，在塑造提升項(xiàng) 目的籠統(tǒng)與知名度的同時(shí)，亦使工程的定位深植人心并獲得價(jià)值的認(rèn)同。、概念

16、營(yíng)銷(xiāo)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：工程開(kāi)發(fā)企業(yè)只需按正常工程營(yíng)銷(xiāo)的費(fèi)用支出與機(jī)構(gòu)的設(shè)置，即根本可到達(dá)預(yù)期目的；優(yōu)勢(shì)：市場(chǎng)缺乏有效運(yùn)營(yíng)調(diào)控和引導(dǎo)，易在運(yùn)用后期出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)定位偏向及無(wú)序運(yùn)營(yíng)等問(wèn)題；如工程投入運(yùn)用后期，能夠出現(xiàn)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)不利的局面，將能夠?qū)﹂_(kāi)發(fā)企業(yè)呵斥不良的社會(huì)影響。、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的本質(zhì)運(yùn)作：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)本質(zhì)操作的先決條件：在工程銷(xiāo)售的過(guò)程，必需進(jìn)入市場(chǎng)的招商活動(dòng)，并獲得良好的效果；在工程交付運(yùn)用前，必需注冊(cè)成立一家市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司或聘請(qǐng)，擔(dān)任本市場(chǎng)的推行 與管理，以保證市場(chǎng)的勝利運(yùn)作。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)本質(zhì)運(yùn)作的優(yōu)劣分析：優(yōu)勢(shì)：可有效保證專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的有序運(yùn)營(yíng)，及市場(chǎng)的勝利運(yùn)作；提升開(kāi)發(fā)企業(yè)的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益；對(duì)購(gòu)買(mǎi)

17、客戶(hù)的投資利益有一定的促進(jìn)和保證作用。優(yōu)勢(shì)： 除了投入工程正常營(yíng)銷(xiāo)所需的費(fèi)用和人員及機(jī)構(gòu)設(shè)置外，還需另外支付一筆相當(dāng)宏大的市場(chǎng)招商及管理的費(fèi)用；需成立或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司，來(lái)?yè)?dān)任市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)與管理；承當(dāng)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。銷(xiāo)售戰(zhàn)略一、價(jià)錢(qián)建議沿西街店面定價(jià)：元/；沿西郊菜市場(chǎng)店面：元/；小區(qū)內(nèi)街店面：元/。以上店面價(jià)錢(qián)均為平均單價(jià)，各間店面詳細(xì)單價(jià)根據(jù)店面實(shí)踐情況進(jìn)展調(diào)整。付款方式另定二、工具建議、售樓處：裝修風(fēng)格應(yīng)以金黃色為主顏色，建議設(shè)在現(xiàn)有售樓處旁，有利于客戶(hù)對(duì)住宅和店面的雙重了解。、主要宣傳品：售樓處內(nèi)看板、燈箱、海報(bào)、DM、平面效果圖；售樓處室外廣告牌、工地圍墻刷新、工地彩旗、室外

18、羅馬旗。三、銷(xiāo)售期限與義務(wù)目的自獲得預(yù)售答應(yīng)證起一年內(nèi)完成店面總銷(xiāo)售面積的%。四、入市時(shí)機(jī)因本案地處市郊西街與環(huán)城路的交界處，工程周邊均為七十年代建筑物，環(huán)境較差，生活配套設(shè)備陳舊，商業(yè)氣氛冷清，現(xiàn)有店面在運(yùn)營(yíng)種類(lèi)及檔次上均難以滿(mǎn)足現(xiàn)有消費(fèi)者的需求，且遭到市區(qū)大型超市、商場(chǎng)的沖擊，小商鋪更加難以生存，投資者對(duì)該地段的投資自信心一度受阻；故本案應(yīng)在前期加大廣告投入，經(jīng)過(guò)“軟性文章結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)廣告看板進(jìn)展炒作，以塑造專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)籠統(tǒng)，使“名、優(yōu)、特產(chǎn)品一條街深植人心，待工程籠統(tǒng)顯露地面，住宅簽約時(shí)，再以推出，方能制造較高的銷(xiāo)售熱潮。月下旬月上旬為推案最正確時(shí)期五、銷(xiāo)售順序小區(qū)內(nèi)街店面 西郊菜市場(chǎng) 西街店面

19、。銷(xiāo)售順序原那么按上述安排執(zhí)行，在實(shí)踐操作中將根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況做相應(yīng)的調(diào)整。在工程公開(kāi)銷(xiāo)售前應(yīng)對(duì)部分位置好的店面進(jìn)展銷(xiāo)控，待熱銷(xiāo)期推出，有利于充分發(fā)掘店鋪的商業(yè)價(jià)值，提高工程經(jīng)濟(jì)效益。六、銷(xiāo)售戰(zhàn)略現(xiàn)場(chǎng)直銷(xiāo)店面公開(kāi)時(shí)，舉行優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)，經(jīng)過(guò)活動(dòng)制造現(xiàn)場(chǎng)熱銷(xiāo)氣氛，業(yè)務(wù)員跟客戶(hù)進(jìn)展有效溝通，加深投資者對(duì)本案的印象，并通知意向客戶(hù)參與活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)逼定，制造熱烈的銷(xiāo)售氣氛。階段銷(xiāo)售業(yè)務(wù)員追蹤前期來(lái)電、來(lái)訪客戶(hù)，促進(jìn)成交；對(duì)本公司以前累積意向客戶(hù)進(jìn)展挑選，跟蹤擴(kuò)展銷(xiāo)售面；有針對(duì)性的選擇客戶(hù)進(jìn)展電開(kāi)、上門(mén)訪問(wèn)，并加強(qiáng)同已成交的老客戶(hù)聯(lián)絡(luò)，定期舉行老客戶(hù)“回訪制，以擴(kuò)展和穩(wěn)定銷(xiāo)售成果。價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略低開(kāi)高走，既有利試探本

20、案的市場(chǎng)接受程度，又可為后期銷(xiāo)售制造工程升值的具象；組合付款方式詳細(xì)另報(bào)，可在銷(xiāo)售時(shí)靈敏運(yùn)用。七、銷(xiāo)售進(jìn)度配合工程進(jìn)度和廣告投入另行提報(bào)。協(xié)作文本及相關(guān)收費(fèi)福邸西湖店面營(yíng)銷(xiāo)代理文本及相關(guān)收費(fèi)協(xié)作方式為保證謀劃與銷(xiāo)售有力結(jié)合，以發(fā)揚(yáng)最大的成效，本公司傾向于全程謀劃營(yíng)銷(xiāo)代理，即本公司提供工程的市場(chǎng)調(diào)研、包裝謀劃以及工程的銷(xiāo)售和相關(guān)的效力。合同文本福邸西湖店面銷(xiāo)售代理合同范本開(kāi)發(fā)商甲方： 代理商乙方：廈門(mén)聚賢莊房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理為提高 的投資效益，在平等互利、協(xié)商一致的根底上，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，就 的營(yíng)銷(xiāo)謀劃代理達(dá)成以下條款，簽定本合同。一、標(biāo)的甲方全權(quán)委托乙方獨(dú)家代理_整個(gè)工程的營(yíng)銷(xiāo)謀劃及商品房的銷(xiāo)售。

21、總銷(xiāo)售面積： 平方米；其中：住宅總面積： 平方米；店面總面積： 平方米；車(chē)庫(kù)車(chē)位總面積： 平方米。注：工程代理銷(xiāo)售面積以建立部門(mén)同意最后確定的施工圖計(jì)算為準(zhǔn)。二、期限 自本合同簽定之日起至 年 月 日為止。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：以工程獲得預(yù)售答應(yīng)證之日起為正式開(kāi)盤(pán)時(shí)間。三、銷(xiāo)售目的、代理價(jià)錢(qián)：以建筑面積為準(zhǔn)住宅均價(jià)：店面均價(jià)：車(chē)庫(kù)車(chē)位價(jià)錢(qián)不列入銷(xiāo)售業(yè)績(jī)考核范圍。在上述根底上，乙方編制住宅銷(xiāo)售底價(jià)表合同代理價(jià)錢(qián)附表一，及店面商場(chǎng)銷(xiāo)售底價(jià)表合同代理價(jià)錢(qián)附表二作為乙方銷(xiāo)售的最低價(jià)錢(qián)根據(jù)，并作為雙方結(jié)算代理費(fèi)及超價(jià)獎(jiǎng)金的根據(jù)。甲方贊同其中的個(gè)別店面或住宅作為促銷(xiāo)單元，特價(jià)銷(xiāo)售。甲乙雙方未經(jīng)對(duì)方贊同，均不得變卦上

22、述底價(jià)。乙方銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)如低于雙方共同制定的合同代理銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)，乙方應(yīng)擔(dān)任承當(dāng)雙方共同制定的合同嗲里銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)與實(shí)踐銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)之差額促銷(xiāo)單元除外。假設(shè)甲、乙雙方所定銷(xiāo)售底價(jià)與市場(chǎng)行情不符合，經(jīng)甲方贊同，乙方可低于合同代理底價(jià)銷(xiāo)售，那么乙方不擔(dān)任價(jià)差之差額的責(zé)任。、銷(xiāo)售額度 乙方在上述代理期限內(nèi)，須完成 工程合同代理銷(xiāo)售面積的 %。、銷(xiāo)售進(jìn)度方案表時(shí)間工程進(jìn)度銷(xiāo)售進(jìn)度自工程開(kāi)盤(pán)起 個(gè)月整完成合同代理銷(xiāo)售面積的 %至建筑主體工程封頂完成合同代理銷(xiāo)售面積的 %至外裝修終了完成合同代理銷(xiāo)售面積的 %至工程開(kāi)工驗(yàn)收完成完成合同代理銷(xiāo)售面積的 %至交房后 個(gè)月完成合同代理銷(xiāo)售面積的 %、銷(xiāo)售款項(xiàng) 乙方任務(wù)人員不得經(jīng)

23、手客戶(hù)交納的購(gòu)房款項(xiàng)，一切銷(xiāo)售款項(xiàng)必需由甲方指派的財(cái)務(wù)人員收取，并由甲方出具收據(jù)或正式的商品房銷(xiāo)售公用發(fā)票。四、費(fèi)用規(guī)范 代理費(fèi)：工程代理中，乙方收取實(shí)踐銷(xiāo)售總金額的.%作為傭金。超價(jià)獎(jiǎng)金：工程代理中，甲方把乙方實(shí)踐銷(xiāo)售金額超出代理金額的%作為超價(jià)獎(jiǎng)金支付給乙方。廣告費(fèi)用：廣告、促銷(xiāo)費(fèi)不含售樓處、樣品房、廣告路牌的費(fèi)用約為人民幣 萬(wàn)元。廣告費(fèi)由甲方直接審核支付。五、代理費(fèi)結(jié)算及保證金條款、當(dāng)乙方與購(gòu)房戶(hù)簽定正式，并按該合同之規(guī)定收到該購(gòu)房款的首期付款時(shí)含定金，乙方所售的面積計(jì)入銷(xiāo)售進(jìn)度銷(xiāo)售進(jìn)度以建筑面積為計(jì)算規(guī)范及銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。、乙方應(yīng)在每月日前將當(dāng)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)確認(rèn)交給甲方報(bào)備，甲方應(yīng)于次月日之前

24、將代理費(fèi)的%一次性支付給乙方，預(yù)留%作為保證金，以后的結(jié)算以此類(lèi)推。、上述代理費(fèi)中預(yù)留的%作為保證金的部分，甲方應(yīng)在乙方按合同商定的銷(xiāo)售進(jìn)度完成每期銷(xiāo)售義務(wù)時(shí)的天內(nèi)一次性支付給乙方。乙方代理銷(xiāo)售的客戶(hù)發(fā)生退房，甲方不付代理費(fèi)，已付的應(yīng)照數(shù)扣回。、甲方引見(jiàn)成交及甲方自行洽談并成交的銷(xiāo)售房屋應(yīng)由乙方辦理簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)及事宜，并計(jì)入乙方銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，甲方仍應(yīng)按本合同的商定，支付乙方代理費(fèi)。六、甲方責(zé)任、甲方確保委托乙方所銷(xiāo)售房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的完好性，保證在開(kāi)盤(pán)前獲得預(yù)售答應(yīng)證。、甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方的代理銷(xiāo)售任務(wù)，并提供經(jīng)雙方確認(rèn)設(shè)計(jì)的售樓處、樣品房及戶(hù)外路牌。、審定乙方提交的廣告、促銷(xiāo)費(fèi)用開(kāi)支方案表，及時(shí)下拔該工程

25、銷(xiāo)售所必需的廣告宣傳費(fèi)用及促銷(xiāo)費(fèi)用。、管理全部售樓款的帳務(wù)任務(wù)，保證售樓款由甲方收取并有效運(yùn)用，同時(shí)擔(dān)任對(duì)外開(kāi)具發(fā)票。、提供符合乙方要求的售樓接待場(chǎng)所，并提供日常辦公設(shè)備桌、椅、空調(diào)、復(fù)印機(jī)、音響等辦公設(shè)備。、的內(nèi)容必需經(jīng)甲方答應(yīng)后印制，并經(jīng)甲方復(fù)核認(rèn)定加蓋公章且簽字后交于乙方，供乙方銷(xiāo)售運(yùn)用。如乙方在銷(xiāo)售過(guò)程中須對(duì)有關(guān)條款進(jìn)展改動(dòng)時(shí)，須征得甲方認(rèn)可。七、乙方責(zé)任、產(chǎn)品市場(chǎng)定位分析、市場(chǎng)調(diào)研與市場(chǎng)分析；、廣告促銷(xiāo)組合戰(zhàn)略制定；、客戶(hù)定位及消費(fèi)心思分析；、協(xié)助甲方選擇設(shè)計(jì)方案，謀劃模型、渲染圖的制造；、制定并執(zhí)行可以的行銷(xiāo)方案，包括廣告、宣傳、促銷(xiāo)及售樓進(jìn)度，以及根據(jù)市場(chǎng)情況擬定的價(jià)錢(qián)表；、擔(dān)任

26、乙方任務(wù)人員的工資、獎(jiǎng)金、福利、差旅費(fèi)用，及售樓處辦公費(fèi)用水電費(fèi)除外；、乙方不得私自低于底價(jià)銷(xiāo)售，應(yīng)保證甲方的最低經(jīng)濟(jì)效益；、乙方應(yīng)根據(jù)工程銷(xiāo)售的實(shí)踐情況進(jìn)展任務(wù)，乙方謀劃廣告內(nèi)容及方案需經(jīng)甲方認(rèn)可確認(rèn)后方可實(shí)施，否那么產(chǎn)生相應(yīng)的有關(guān)責(zé)任由乙方擔(dān)；、乙方擔(dān)任協(xié)助甲方做好銀行按揭任務(wù)，應(yīng)搜集齊全客戶(hù)辦理按揭的應(yīng)備資料，舉行集中辦理按揭活動(dòng)，并擔(dān)任日常聯(lián)絡(luò)與敦促客戶(hù)及時(shí)辦理銀行按揭。八、合同終止條件與違約責(zé)任、合同終止條件：樓盤(pán)售完、手續(xù)理清、合同自行終止；乙方已按本合同規(guī)定完成銷(xiāo)售義務(wù)，甲、乙雙方均可終止合同。、除有以下商定條件外，任何一方不得提早終止合同：甲方延期支付代理款超越天，應(yīng)按照代理款的萬(wàn)分之三/日支付滯納金；如超越天時(shí)間未按合同支付代理費(fèi)用，乙方有權(quán)終止合同。甲方除應(yīng)支付拖欠的代理費(fèi)用及保證金外，并按預(yù)留保證金額度作為違約金賠償乙方。乙方未能完成合同代理銷(xiāo)售義務(wù)，甲方可以終止合同。乙方應(yīng)于接到書(shū)面通知五日內(nèi)辦理終了移交手續(xù)并撤離售樓處。保證金作為賠償甲方的違約金。假設(shè)甲方未按合同第六條第款下?lián)軓V告費(fèi)及未能按工程進(jìn)度表