論我國保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場化關(guān)系分析-論文

1、我國保證性住房建立與房地產(chǎn)市場化關(guān)系分析.上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計論文 PAGE 34：.；論我國保證性住房建立與房地產(chǎn)市場化關(guān)系分析摘 要保證性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定規(guī)范、限定價錢或租金的住房。保證性住房由經(jīng)濟(jì)適用住房，廉租房，公共租賃房，以及定向安頓房等構(gòu)成。它有別于完全由市場構(gòu)成價錢的商品房，是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念。自年底，國務(wù)院下發(fā)了以來，我國加大保證性住房建立力度，進(jìn)一步改善了人民群眾的居住條件。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場安康開展，該意見成為了中央政府進(jìn)一步加強(qiáng)民生建立的重要舉措。保證性住房建立的社會意義非同小可。保證性住房可以改善城市低收入居民的居住條件這一

2、重要的民生問題。因此，它對于改善民生、促進(jìn)社會調(diào)和穩(wěn)定具有重要意義。不僅如此，加快建立保證性安居工程，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動效應(yīng)，同時，還為今后擴(kuò)展消費(fèi)發(fā)明了有利條件。本文將經(jīng)過對我國當(dāng)前國家政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，建立市場配置和政府保證相結(jié)合的住房制度，符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，這些要點(diǎn)作出分析，進(jìn)一步結(jié)合探求保證性住房建立以及房地產(chǎn)市場化的現(xiàn)狀，作整體調(diào)查，并取出幾個國外典型案例分別進(jìn)展比較，研討分析當(dāng)前環(huán)境下我國保證性住房建立與房地產(chǎn)市場化的關(guān)系，討論如何正確地立足保證根本需求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，應(yīng)對我國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，構(gòu)建以政府為主提供根本保證、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系

3、，逐漸構(gòu)成總量根本平衡、構(gòu)造根本合理、房價與消費(fèi)才干根本順應(yīng)的住房供需格局，向著實(shí)現(xiàn)寬廣群眾住有所居的目的邁進(jìn)，從而使房地產(chǎn)行業(yè)歸于安康的開展軌道。關(guān)鍵詞：保證性住房 房地產(chǎn)市場化 關(guān)系分析 影響要素ANALYZING THE REALATIONS BETWEEN CONSTRUCTION OF CHINESE AFFORDABLE HOUSING AND REAL ESTATE MARKETIZATIONABSTRACTAffordable housing is provided by the government for low and middle income housing for

4、needy families qualified standard limit price or rental housing. Affordable housing includes affordable housing, low-rent housing, public rental housing, as well as directed resettlement housing, etc. It is different from commercial housing which is fully formed by the market price. It is the corres

5、ponding commodity housing concept.Since the end of , the State Council issued the Circular of the General Office of the State Council to promote the healthy development of the real estate market, Chinese government has increased the efforts to constructing affordable housing, thus further improving

6、the living conditions of the masses. In order to promote the healthy development of the real estate market, the opinion has become an important measure of the central government to further strengthen the peoples livelihood construction.The social significance of the construction of affordable housin

7、g is a tremendously important matter. Affordable housing proves to improve the living conditions of low-income urban residents of that important livelihood issues. Therefore, it is of great significance for the improvement of peoples livelihood and the promotion of social harmony and stability. Not

8、only accelerating the construction of affordable housing projects is a strong driving effect on related industries, but also created favorable conditions for the future expansion of consumption.that article will analysis some several points under the Chinese current national policy and economic envi

9、ronment, which is establishing market configuration， Government security combined housing system, and the policy system Lining with the national housing institutional mechanisms. And it will further make a general investigation which is combined with exploration of the status of the construction of

10、affordable housing and the real estate market. Several foreign typical case comparison study analysis of the current environment of Chinas construction of affordable housing and real estate market-oriented relations, will show in that article , to discuss how to properly based on the protection of b

11、asic needs, and guide rational consumption to deal with the current situation of Chinas real estate market, building to the government mainly to provide basic protection, market-based housing supply system to meet the needs of multi-level, and gradually form the basic balance of the total amount, th

12、e basic structure of reasonable house prices and consumption capacity is basically adapted housing supply and demand pattern, towards achieving the goal of broad masses of people living in Place, so that the real estate industry is attributed to a healthy development track.KEYWORDS: affordable housi

13、ng real estate marketization relation analysis influencing factor目 錄中文摘要ABSTRACT TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc第章 緒論HYPERLINK l _Toc. 課題研討背景及意義HYPERLINK l _Toc. 課題研討內(nèi)容及方法HYPERLINK l _Toc. 課題研討創(chuàng)新點(diǎn)及缺乏HYPERLINK l _Toc第章 我國保證性住房建立及房地產(chǎn)市場化的現(xiàn)狀HYPERLINK l _Toc. 我國保證性住房建立現(xiàn)狀HYPERLINK l _Toc. 我國保證性住房建立開展歷程及現(xiàn)狀H

14、YPERLINK l _Toc. 我國保證性住房建立特點(diǎn)及存在問題HYPERLINK l _Toc. 我國房地產(chǎn)市場化現(xiàn)狀HYPERLINK l _Toc. 我國房地產(chǎn)市場化開展歷程及現(xiàn)狀HYPERLINK l _Toc. 我國房地產(chǎn)市場化特點(diǎn)及存在問題HYPERLINK l _Toc第章 國外保證性住房建立及房地產(chǎn)市場化的實(shí)例分析以新加坡為例HYPERLINK l _Toc. 新加坡的保證性住房建立HYPERLINK l _Toc. 新加坡的保證性住房建立現(xiàn)狀分析HYPERLINK l _Toc. 國外保證性住房閱歷自創(chuàng)HYPERLINK l _Toc. 新加坡的房地產(chǎn)市場化HYPERLIN

15、K l _Toc. 新加坡房地產(chǎn)市場化現(xiàn)狀分析HYPERLINK l _Toc. 國際房地產(chǎn)市場化閱歷自創(chuàng)HYPERLINK l _Toc第章 我國保證性住房建立對于房地產(chǎn)市場化影響要素分析HYPERLINK l _Toc. 政府政策對房地產(chǎn)市場的影響HYPERLINK l _Toc. 需求要素對房地產(chǎn)市場的影響HYPERLINK l _Toc. 通貨膨脹對房地產(chǎn)市場的影響HYPERLINK l _Toc第章 我國保證性住房建立與房地產(chǎn)市場化關(guān)系分析HYPERLINK l _Toc. 保證性住房建立中政府政策與房地產(chǎn)市場化關(guān)系分析HYPERLINK l _Toc. 廉租房HYPERLINK l

16、 _Toc. 經(jīng)濟(jì)適用房HYPERLINK l _Toc. 自建房和協(xié)作建房HYPERLINK l _Toc. 保證性住房建立中需求要素與房地產(chǎn)市場化關(guān)系分析HYPERLINK l _Toc. 數(shù)據(jù)分析HYPERLINK l _Toc第章 研討結(jié)論與對策建議HYPERLINK l _Toc. 研討結(jié)論HYPERLINK l _Toc. 對策建議HYPERLINK l _Toc第章 我國保證性住房建立與房地產(chǎn)市場化關(guān)系展望HYPERLINK l _Toc參 考 文 獻(xiàn)HYPERLINK l _Toc致 謝HYPERLINK l _Toc附 錄第一章 緒 論. 研討背景及意義保證性住房是指政府在對

17、中低收入家庭實(shí)行分類保證過程中所提供的限定供應(yīng)對象、建立規(guī)范、銷售價錢或租金規(guī)范，具有社會保證性質(zhì)的住房。保證性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的經(jīng)濟(jì)適用住房。改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建立保證性安居工程，對于改善民生、促進(jìn)社會調(diào)和穩(wěn)定具有重要意義。保證性住房一直是住房體系中不可或缺的重要組成部分，世界各國無一例外。但卻是我國改革開放以來，市場化改革之后相當(dāng)長的一段時間里，在住房規(guī)劃建立中不被注重的一部分。伴隨市場化的經(jīng)濟(jì)改革，我國住房從福利供應(yīng)轉(zhuǎn)為以商品供應(yīng)為主，住房供應(yīng)的主體那么由政府轉(zhuǎn)向市場。近年來的住房商品化和市場化改革，并沒有處理一切住房問題，住房市場調(diào)

18、控政策失效和全國各地商品房價錢繼續(xù)上漲，反而使得中低收入家庭住房困難的問題日益凸顯，并成為當(dāng)今人們關(guān)注的社會焦點(diǎn)問題。政府接受的壓力日益增大，迫切需求建立和完善有效的保證住房供應(yīng)體系，大力加強(qiáng)保證性住房建立力度。其直接關(guān)系到能否處理民生住房的社會問題，以及房地產(chǎn)市場安康開展問題，對建立調(diào)和社會意義艱苦。實(shí)施保證性安居工程意義艱苦。首先，是管理通脹預(yù)期、堅持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快開展的艱苦舉措。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)開展總體情勢是好的，呈現(xiàn)穩(wěn)健有力的增長勢頭，但開展面臨的環(huán)境依然非常復(fù)雜，其中一個突出矛盾是價錢上漲壓力加大。因此，在處置好堅持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快開展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)構(gòu)造、以及管理通脹預(yù)期的關(guān)系的過程中，要把穩(wěn)定物

19、價總程度作為宏觀調(diào)控的首要義務(wù)。近年來，部分城市房價上漲較快，有的城市房屋租賃價錢也明顯上升，給群眾改善住房條件帶來很大壓力，成為社會廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)問題之一。當(dāng)前我國大規(guī)模建立保證性安居工程，既可以添加住房有效供應(yīng)，分流商品住房市場需求，還可以穩(wěn)定群眾住房消費(fèi)預(yù)期，對市場起到“鎮(zhèn)靜劑的作用，有利于管理好通脹預(yù)期，把經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快開展的好勢頭堅持下去。其次，實(shí)施保證性安居工程是保證和改善民生、促進(jìn)社會調(diào)和穩(wěn)定的必然要求。不斷提高人民群眾生活程度和質(zhì)量，是改革開展的根本目的，也是他們一切任務(wù)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。改革開放以來，我國住房開展獲得了宏大成就，群眾住房條件總體上得到顯著改善。近幾年，經(jīng)過推進(jìn)棚

20、戶區(qū)改造、公租房、廉租房等保證性住房建立，又處理了一大批低收入家庭的住房困難問題。大力建立保證性住房，有利于緩解群眾困難，調(diào)理收入分配關(guān)系，使人民共享開展成果；有利于表達(dá)公平正義，化解社會矛盾，促進(jìn)社會調(diào)和穩(wěn)定。再次，實(shí)施保證性安居工程是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)開展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的有效途徑。擴(kuò)展內(nèi)需是我國經(jīng)濟(jì)開展的根本立足點(diǎn)和長期戰(zhàn)略方針，也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)開展方式、提高增長質(zhì)量效益的內(nèi)在要求。群眾有了新居，要進(jìn)展裝修，購買家具、電器和其他生活用品，這直接擴(kuò)展了消費(fèi)需求。解除居住的后顧之憂后，居民的消費(fèi)自信心和才干也會加強(qiáng)，從而添加其他商品的即期消費(fèi)，有利于群眾安居樂業(yè)，有利于推進(jìn)社會調(diào)和。本文旨在對當(dāng)下經(jīng)濟(jì)高

21、速開展下的居民住房問題進(jìn)展分析，其本質(zhì)問題在于保證性住房建立中國家政策以及社會層面上對于房地產(chǎn)市場價錢的影響，討論如何正確應(yīng)對我國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，引導(dǎo)合理的消費(fèi)方式，使房地產(chǎn)行業(yè)歸于安康的開展軌道。找出問題，并提出處理方案，希望對我國保證性住房建立以及房地產(chǎn)市場政策提供參考意見。.研討思緒與主要內(nèi)容本文經(jīng)過對我國當(dāng)前國家政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境下保證性住房建立以及房地產(chǎn)市場化的現(xiàn)狀作整體調(diào)查，運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的實(shí)際知識進(jìn)展分析，并取出幾個國外典型案例分別進(jìn)展比較，研討分析當(dāng)前環(huán)境下我國保證性住房建立與房地產(chǎn)市場化的關(guān)系。本文由六章內(nèi)容組成，詳細(xì)如下：第一章為緒論。包括：研討背景及意義，研討

22、思緒與內(nèi)容，創(chuàng)新與缺乏。第二章為我國保證性住房建立及房地產(chǎn)市場化，兩者的現(xiàn)狀與分析。包括：我國保證性住房的現(xiàn)狀及問題主要從我國保證性住房的現(xiàn)狀及其構(gòu)成，分析當(dāng)前現(xiàn)狀下存在的問題、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及問題主要從我國房地產(chǎn)市場開展及現(xiàn)狀分析當(dāng)前市場存在的問題及風(fēng)險。第三章為保證性住房的國際閱歷，以新加坡為例，主要分析了新加坡保證性住房的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，提出對我國保證性住房建立的啟示。第四章為我國保證性住房建立對于房地產(chǎn)市場化影響要素分析。包括：政府政策、需求要素、通貨膨脹分析。第五章為我國保證性住房建立與房地產(chǎn)市場化關(guān)系分析。主要取影響要素中較為顯著的政府政策及需求要素進(jìn)展討論分析。第六章為結(jié)論及對策建議

23、。包括結(jié)論及針對結(jié)論提出的政策建議完善我國保證性住房建立的對策、完善我國房地產(chǎn)市場價錢政策的對策。 第六章為展望。.創(chuàng)新點(diǎn)與缺乏在課題研討中，創(chuàng)新點(diǎn)在于研討分析了我國保證性住房建立與房地產(chǎn)市場化之間的關(guān)系，分析了兩者之間的影響要素。而缺乏在于數(shù)據(jù)方面不夠充足，并且分析不夠全面。第章 我國保證性住房建立及房地產(chǎn)市場化的現(xiàn)狀與分析.我國保證性住房建立現(xiàn)狀.我國保證性住房建立開展歷程及現(xiàn)狀我國保證性住房建立開展歷程我國保證住房供應(yīng)體系大體是經(jīng)由三次大的制度改革建立起來的。第一次是自 年 月，以國務(wù)院出臺的為標(biāo)志，要求“建立以中低收入家庭為對象、具有社會保證性的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象

24、的商品房供應(yīng)體系，我國的保證房建立由此拉帷幕。第二次是 年，根據(jù)，文件提到了由政府或單位向城鎮(zhèn)中最低收入家庭提供租賃的廉租房，向中低收入家庭提供可購買的經(jīng)濟(jì)適用房，文件初次將為最低收入家庭提供廉租房作為房改的重要內(nèi)容。第三次是 年，面對住宅市場高啟的房價，國務(wù)院出臺了，對廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的保證范圍、保證對象、保證規(guī)范、保證方式、買賣管理和資金來源進(jìn)展了詳盡的規(guī)范，是對之前住房保證制度的一次總結(jié)和提升，期間，還先后出臺了一批包括國家財政、稅收金融等相關(guān)部門落實(shí)國務(wù)院政策的配套政策，根本建立了保證房供應(yīng)體系雛形。經(jīng)過三次政策提升，我國保證房事業(yè)也獲得了一定的效果，保證房受害群體不斷添加。僅以廉租

25、住房為例， 年全國 多座城市中只需 萬戶居民享用了廉租房政策，到 年那么累積到達(dá)了約 萬戶。進(jìn)入 年以來，國家針對住房供需矛盾和市場調(diào)控面臨的姿態(tài)，開場推行大規(guī)模的保證房建立方案，實(shí)施差別化住房消費(fèi)政策和房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，并對保證房供應(yīng)政策如開發(fā)目的、方式、類型以及政府責(zé)任等進(jìn)展了調(diào)整，將對我國住房市場和保證房供應(yīng)體系建立具有深遠(yuǎn)的影響。保證性住房建立現(xiàn)狀年底，國務(wù)院下發(fā)了，第一部分就提出要加大保證性住房建立力度。“十一五期間，我國以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等為主要方式的住房保證制度初步構(gòu)成。經(jīng)過各類保證性住房建立，五年間，全國萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題得到處理。到年底，

26、我國城鎮(zhèn)保證性住房覆蓋率已達(dá)%到%，城鎮(zhèn)居民人均住房面積超越平方米；鄉(xiāng)村居民人均住房面積超越平方米。從年起，我國將進(jìn)入保證性住房建立“加速跑階段。保證方式繼續(xù)以包括廉租房在內(nèi)的公共租賃住房、包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的政策性產(chǎn)權(quán)房和各類棚戶區(qū)改造安頓房等實(shí)物住房保證為主，同時結(jié)合租金補(bǔ)貼。未來五年，全國方案新建保證性住房萬套，大約是過去年建立規(guī)模的兩倍；同時，每年還將改造鄉(xiāng)村危房萬戶以上。年全國就將開工建立保證性住房和棚戶區(qū)改造住房萬套，比上年增長%以上，創(chuàng)歷年之最。經(jīng)過大規(guī)模保證性住房建立，到“十二五末，全國城鎮(zhèn)保證性住房覆蓋率將提高到%以上，根本處理城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。截至年底，城鎮(zhèn)保證性

27、安居工程已開工萬套，開工率為%，根本建成萬套，完成投資億元。曾經(jīng)公布的年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：住宅新開工面積萬平方米，住宅投資億元。從整體方案量上來看，年的保證房年度方案目的比年有所減少，完成情況也更好。年保證房開工率、建成量和完成投資三項(xiàng)目的都根本超越年度方案一半。三種主要實(shí)現(xiàn)方式的實(shí)施情況分析：第一種主要方式是經(jīng)濟(jì)適用住房，這種方式是我國保證性住房制度的重要組成部分，是我國在推進(jìn)住房改革過程中為順應(yīng)新的情勢，由政府推出的新的房產(chǎn)類型，是適宜于中低收入家庭經(jīng)濟(jì)接受力、具有一定社會保證性質(zhì)的商品房，是我國政府現(xiàn)階段處理居民住房問題的主要手段之。經(jīng)濟(jì)適用房自 年提出至 年國務(wù)院發(fā)文執(zhí)行后，即成為我國保

28、證性住房的主要實(shí)現(xiàn)方式，尤其在 年間，更成為大部分城市保證性住房的供應(yīng)主體。 年 月國家建立部公布的將經(jīng)濟(jì)適用房界定為：“納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建立方案，建立用地實(shí)行行政劃撥，享用政府提供的優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。經(jīng)濟(jì)適用住房要表達(dá)經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的原那么，運(yùn)用功能要滿足居民的根本生活要求。在 年年底的國務(wù)院擴(kuò)展內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施中，“加快建立保證性安居工程位列首位。政府宏觀調(diào)控政策的頻繁出臺，使經(jīng)濟(jì)適用房建立步伐進(jìn)一步加快見表 .表 . 經(jīng)濟(jì)適用住房建立與銷售情況新開工面積萬平方米占同期商品住房比重投資額 億元占同期商品住房比重銷售面積 萬平方米占同期商品住房

29、比重. . . . . . . 資料來源：根據(jù)-相關(guān)數(shù)據(jù)整理。第二種主要方式為廉租房。為建立完善的多層次住房供應(yīng)體系，真實(shí)處理城鎮(zhèn)最低收入家庭的住房問題， 年 月中初次提出對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。建立部于 年出臺了，提出由政府向具有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住宅。經(jīng)過幾年的試點(diǎn)探求，我國已初步構(gòu)成了以租金配租(即發(fā)放租金補(bǔ)貼)為主、實(shí)物配租(即分配給低租金住宅)為輔、多種方式并舉的廉租房制度，在一定程度上緩解了最低收入家庭的居住難題。面對商品房市場價錢繼續(xù)高漲，眾多的城市低收入家庭面臨越來越嚴(yán)重的住房難題。由政府或企業(yè)

30、投資并且持有房源，并將房屋以低于市場價錢的方式出租給特定人群的廉租房制度，對處理城市最低收入家庭的住房困難、保證住房市場良性運(yùn)作和社會穩(wěn)定發(fā)揚(yáng)了重要的作用。截至 年 月，除海南省外，全國其他省市區(qū)曾經(jīng)全部完成調(diào)查，其中北京、上海、天津、河北等省市，曾經(jīng)在調(diào)查的根底上建立了住房保證對象檔案，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，北京、南通等一部分城市曾經(jīng)適當(dāng)擴(kuò)展了廉租房的覆蓋面。截至 年底， 個地級以上城市中，曾經(jīng)有 個城市實(shí)施了廉租住房制度，占地級以上城市的 .%。截至 年底，全國累計用于最低家庭住房保證的資金為.億元，已有.萬戶最低收入家庭被納入廉租房保證范圍見表.。另外，根據(jù) 年，將“城鎮(zhèn)廉租房制度建立情況要納入

31、省級人民政府對市區(qū)、縣人民政府任務(wù)的目的責(zé)任制管理，截至 年底已有 個省市區(qū)經(jīng)過簽署目的責(zé)任書等方式，將廉租房制度建立納入對地方政府目的責(zé)任制管理，明確了最低收入家庭住房保證目的及詳細(xì)考核方法。與此同時，中央財政還初次向中部、西部財政收入比較困難的地域支付了 億資金，專門用于廉租住房制度的建立。 年 月，中指出，“城市廉租住房制度建立相對滯后，經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，將保證的對象從 年的“城市最低收入家庭擴(kuò)展為“城市低收入家庭，同時將原來的“添加與開展經(jīng)濟(jì)適用住房為主、建立廉租房為輔，改為“加快廉租房的建立和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房，保證的理念也從“居者有屋逐漸過渡到“住有所居。下

32、表顯示，廉租房的供應(yīng)在 年后有了很大改觀。表 . 近年來廉租住房建立及補(bǔ)貼情況-新開工萬套.收買改建萬套.建立資金投入億元.其中：建立 租賃補(bǔ)貼發(fā)放租賃補(bǔ)貼萬元.資料來源：- 年數(shù)據(jù)住建部，其他年份根據(jù)相關(guān)新聞報道整理。第三種主要方式是公共租賃住房，是指由政府或企業(yè)持有房源，并將這些住房以低于市場價的規(guī)范租給特定人群的保證性住房類型。公共租賃房的租金程度高于廉租住房，但低于普通商品房的市場租金程度。近年來，在社會各界的共同努力下，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建立獲得很大進(jìn)展，城市中低收入家庭的住房條件得到很大改善，但由于全國普遍存在著保證性住房建立滯后問題，保證性住房覆蓋范圍偏小，大中城市商品房價錢

33、繼續(xù)偏高且呈現(xiàn)增長趨勢，導(dǎo)致一方面可供租賃的小戶型住房供應(yīng)缺乏，另一方面因房價過高致使住房租金水漲船高，使部分中等偏下收入家庭住房困難問題長期得不到有效處理，于是就出現(xiàn)了一批不具備租住廉租房資歷但又買不起經(jīng)濟(jì)適用房，或者是不能購買經(jīng)濟(jì)適用房但卻買不起商品房的群體。與此同時，隨著我國城鎮(zhèn)化開展進(jìn)入快車道，不僅剛參與任務(wù)的職工面臨嚴(yán)峻的階段性住房支付才干缺乏問題，大量外來務(wù)工人員也有劇烈改善居住條件的訴求。 年，公共租賃房政策經(jīng)過廈門、深圳、常州和天津等幾個城市的掀起探求，逐漸走入更多地方保證性住房的政策框架。近年來，公共租賃房遭到各地政府的高度注重，曾經(jīng)有北京、天津、上海、重慶以及常州、青島、廈

34、門、廣州、深圳、等城市紛紛開工建立或收買了一定規(guī)模的公共租賃房房源。尤其是 年住建部等七部委發(fā)布，回答了公共租賃房開展中亟需解答的一些問題，全國各地紛紛提高公共租賃住房的建立方案，在今年國家方案安排的 萬套保證性安居工程目的義務(wù)當(dāng)中，公共租賃住房近 萬套，占全部保證性住房總量的五分之一強(qiáng)。公共租賃住房與其他保證性住房最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬的不同，經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)或者是私人一切、或者是政府和私人協(xié)作擁有產(chǎn)權(quán)；廉租房的產(chǎn)權(quán)由政府持有，而公共租賃住房強(qiáng)調(diào)“政府組織、社會參與和“誰投資、誰一切原那么，所以公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)一切。公共租賃住房的供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困

35、難家庭，以改善這部分群體的住房困難情況。當(dāng)?shù)褪杖爰彝ナ杖腴_展變化時，有嚴(yán)厲的退出機(jī)制，并且規(guī)定了承租的指點(diǎn)年限，明確規(guī)定，公共租賃住房租賃合同期限普通為 至 年。以往的保證性住房供應(yīng)根本上和戶籍掛鉤，還指出，有條件的地域，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。所以，從各地的實(shí)際情況看，公共租賃住房的保證對象以城鎮(zhèn)戶籍人口中的中低收入家庭為主，包括新就業(yè)職工，特別是新畢業(yè)的大學(xué)生以及一些特殊群體等，一些城市曾經(jīng)明確聲明，將公共租賃房的保證對象范圍擴(kuò)展至城市的各類夾心層家庭和外來流動人口。由此他們可以發(fā)現(xiàn)，公共租賃房與其他類型保證性住房相比，具有顯著的特征：一

36、是明確的政府干涉性，公共租賃住房是在政府政策引導(dǎo)下，由政府直接提供或政府主導(dǎo)下的政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)等社會主體提供的保證性住房，與廉租房相比，資金來源更加寬廣，政府政策干涉和引導(dǎo)功能更強(qiáng)；二是有潛在的流動性，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公共租賃住房建立實(shí)行“誰投資、誰一切，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓，這樣就可以充分調(diào)動社會投資者的積極性。.我國保證性住房建立特點(diǎn)及存在問題我國保證性住房建立和實(shí)際的過程就是一個不斷嘗試、進(jìn)而不斷改良完善的過程，保證性住房的幾種實(shí)現(xiàn)方式閱歷了多年的實(shí)際檢驗(yàn)，分別呈現(xiàn)出不同的問題和弊端。在保證性住房問題上，地方政府當(dāng)前重建立、輕管理景象非常普遍，導(dǎo)致保證性住房面臨六大突出問題。()設(shè)計滯后地

37、方保證性住房規(guī)劃規(guī)劃有待改善，交通等外部配套設(shè)備的建立相對滯后。少數(shù)地方保證性住房工程選在離城市中心較遠(yuǎn)的地方，配套設(shè)備沒能同步建立，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保證性住房內(nèi)部空間構(gòu)造不合理，影響了運(yùn)用功能。()質(zhì)量隱患有的地方一些保證性住房設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，個別工程還運(yùn)用了不合格的建筑資料，存在質(zhì)量平安隱患。()管理破綻家庭和個人住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況根底信息缺乏，核定有一定難度。一些地方在保證性住房分配中存在懇求弄虛作假、申報不實(shí)以及任務(wù)人員協(xié)助弄虛作假，不按規(guī)定程序和條件審批、不仔細(xì)履行職責(zé)、失職瀆職等景象。有的家庭收入添加了，但依然不退出保證

38、性住房，群眾意見很大。()資金短板建立資金籌措和征地拆遷壓力比較大。年建立義務(wù)比去年有較大添加，一些地方資金籌措存在一定困難，中西部地域資金壓力更大一些；有些地方的保證性住房用地未能及時完成征地拆遷，拉長了建立周期。()政策不周我國保證性住房建立和管理總體上帶有探求性質(zhì)，包括政策、機(jī)制、保證范圍、保證方式等，還需求在實(shí)際中不斷完善。任務(wù)中，還存在著政策邊境不夠明晰、利益調(diào)理和退出機(jī)制不夠完善等問題。同時，也有前后政策如何更好銜接的問題。()法制不全現(xiàn)行住房保證政策都是以規(guī)范性文件方式發(fā)布的，雖有一定效能，但未構(gòu)成法律制度約束。雖然我國于年發(fā)布，但因沒有上升到法律層面，管控成效并不大。從國際閱歷

39、來看，許多國家都是經(jīng)過立法，在法律層面上確定嚴(yán)厲準(zhǔn)入及退出機(jī)制管理，實(shí)施有效的動態(tài)監(jiān)管，保證了政府公共資源的分配公平。所以說，在立法上健全保證性住房的動態(tài)管理機(jī)制，是住房保證任務(wù)得以正常運(yùn)轉(zhuǎn)、可繼續(xù)開展和社會公平得以表達(dá)的根本性措施。. 我國房地產(chǎn)市場化現(xiàn)狀.我國房地產(chǎn)市場化開展歷程及現(xiàn)狀近幾年，隨著人口流動的加劇、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快、經(jīng)濟(jì)的開展等緣由，房地產(chǎn)市場暴顯露出越來越多的問題，其中最主要的就是房價連年暴跌，大大超越了居民的接受才干，引發(fā)了社會各界對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注和討論。據(jù)統(tǒng)計，自年之后，我國房地產(chǎn)價錢便以每年兩位數(shù)的增幅上漲。年-月，全國商品住宅平均銷售價錢為.元/平方米，同比提高.

40、%。其中，上海、浙江、湖北、重慶個地域商品房銷售價錢增幅超越%。但是，在年到年間，我國人均可支配收入的名義增長速度分別為.%、.%、.%、.%、.%，低于房價的上升速度。不斷攀高的房價加重了普通居民購房本錢，對其他消費(fèi)支出產(chǎn)生“擠出效應(yīng)，同時帶動了房地產(chǎn)本身及上下游產(chǎn)業(yè)的畸形開展。高房價的壓力下，居民購房大量依賴銀行貸款支持，加大了金融系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)風(fēng)險，催生了房地產(chǎn)市場的泡沫，對社會整個價值觀的建立也產(chǎn)生了不利的影響。同時，高房價所帶來的嚴(yán)重的貧富分化，將成為社會不調(diào)和的誘因，為經(jīng)濟(jì)開展和社會穩(wěn)定帶來了新的隱患。針對近幾年房價的快速飄升，國家出臺了一系列的宏觀調(diào)控措施，加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力

41、度，但效果并不明顯。年之后，房地產(chǎn)價錢進(jìn)入新一輪的暴跌，并迅速向中西部新興城市和中心城市擴(kuò)展。房地產(chǎn)價錢并未由于國家的宏觀調(diào)控應(yīng)聲回落，反而逆勢飄升。雖然社會各界提出了各種政策建言，希望可以遏制房價上漲的迅猛勢頭，但終因?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的不全面認(rèn)識而導(dǎo)致政策失效。因此，從供應(yīng)角度來全面分析房地產(chǎn)市場的影響要素更能提示房價上漲的內(nèi)在動因，使得國家調(diào)控政策更具有針對性和科學(xué)性。另外，由于經(jīng)濟(jì)的開展和生活程度的提高，普通居民對房子的需求也越來越高，而宏觀調(diào)控政策無法對需求做出進(jìn)一步的控制，這也是本文選取供應(yīng)角度進(jìn)展分析的緣由之一。此外，從政府控制的角度來看，雖然社會各界從不同角度提出了政府控制的詳細(xì)政策

42、建議，但由于種種緣由，導(dǎo)致政府控制的效果不佳，不但無力遏制房價迅猛上漲的勢頭，更無法引導(dǎo)市場規(guī)范的建立，因此更需求深化分析政府控制效果不佳的緣由。正是在這樣的背景之下，本文主要從供應(yīng)要素入手，重點(diǎn)分析影響和決議房地產(chǎn)價錢的供應(yīng)要素，同時兼顧對市場需求和其他影響要素的分析，以其為政府出臺科學(xué)合理的房地產(chǎn)政策和積極有效的宏觀調(diào)控手段提供自創(chuàng)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的安康開展，保證居民的根本居住權(quán)益。.我國房地產(chǎn)市場化特點(diǎn)及存在問題房地產(chǎn)價錢過高首先，高房價使居民可支配收入降低，生活負(fù)擔(dān)加重。房價過高的情況下，居民的大部分收入用以支付房款，不得不大幅縮減其他商品的消費(fèi)，導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)各部門開展不平衡。同時

43、房價過高會使得有開展?jié)摿Φ哪贻p人紛紛外流，降低了大城市的中心競爭力。其次，居民購房普通都會依賴銀行住房貸款，過高的房價導(dǎo)致居民對銀行過度依賴，加大了金融系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)風(fēng)險。第三，不斷上漲的房價扭曲了社會正常的預(yù)期，不但會引發(fā)全社會的“恐慌性購房，還會使得市場上投機(jī)行為加重，加大了泡沫的積累。第四，高房價直接導(dǎo)致社會貧富差距的增大。在目前社會保證住房體系不興隆的清況下，低收入階層的根本居住權(quán)益無法得到保證，成為要挾社會穩(wěn)定的潛在要素。最后，畸高的房價吸引了其他產(chǎn)業(yè)資金的進(jìn)入，不僅不利于整個國民經(jīng)濟(jì)平衡開展，同時還帶動房地產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)的畸形開展，導(dǎo)致整個社會經(jīng)濟(jì)要素配置不當(dāng)。住房供應(yīng)構(gòu)造性矛盾突

44、出市場競爭不充分市場操作不規(guī)范，違規(guī)景象嚴(yán)重在違規(guī)操作中所產(chǎn)生的各種高額的費(fèi)用，最終還是經(jīng)過房價轉(zhuǎn)嫁給購房者，為房地產(chǎn)價錢的上漲推波助瀾。融資構(gòu)造不合理，對銀行依賴度過高房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源主要有以下幾個:國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)銀行貸款、債券、自籌資金、利用外資和其他資金來源。但實(shí)踐上施工企業(yè)墊款也大多銀行貸款，這樣的話銀行借款在房地產(chǎn)資金來源中的比例非常高，所以房地產(chǎn)對銀行依賴度也是非常高。行業(yè)集中度低市場集中度過低帶來的房地產(chǎn)開展管理滯后、資源過度分散、專業(yè)化不夠、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)良蕎不齊等，都成為影響房地產(chǎn)行業(yè)安康開展的妨礙。第章 國外保證性住房建立及房地產(chǎn)市場化的實(shí)例分析以新加坡為例.

45、新加坡的保證性住房建立.新加坡的保證性住房建立現(xiàn)狀分析作為亞洲重要的新興市場經(jīng)濟(jì)國家，新加坡是東南亞地域勝利處理國民住房問題的典型代表，也是世界上公認(rèn)的有效處理住房問題的國家之一，在住房保證制度方面很有特征。新加坡在住房建立與分配中，采取政府分配與市場出賣相結(jié)合的方式，其中政府主要面向中低收入階層投資建立住房并實(shí)行有償提供，高收入階層主要經(jīng)過市場購買住房。由此，政府可以牢牢掌握住房市場的自動權(quán)，既處理了大部分國民的住房問題，也有效地平抑了房價。在新加坡的保證性住房的主體是有“組屋之稱的公共住房。新加坡保證性住房建立的構(gòu)成與開展新加坡保證性住房建立的歷史可以追溯到年英國殖民地政府時期，年為處理住

46、房緊張問題，政府賦予 年創(chuàng)建的擔(dān)任城市規(guī)劃和公共根底設(shè)備建立的“改良信托局為低收入家庭提供廉價住房的職責(zé)，并擔(dān)任第一個保證性住房建立工程。年，新加坡實(shí)現(xiàn)自治，失業(yè)和住宅短缺這兩個社會矛盾非常突出，僅有%的居民可以住上規(guī)范的住宅，%的家庭只能住在店鋪和棚戶中。為此，新加坡政府于 年月宣布成立建屋開展局Housing and Development Board，簡稱 HDB，以取代英國殖民地政府時期的“改良信托局，作為專門的組屋開發(fā)、營運(yùn)、分配管理主體，并給予其雄厚的財政支持和較大的法定權(quán)益；同時制定實(shí)施了“五年建屋方案，大力開展公共住房。新加坡早期的保證性公共住房在設(shè)計上狹長、簡單，房間根本上都

47、是沿一條走廊分布，有些類似于我國以往的筒子樓。一些暫時性一房型和兩房型的房屋分布在走廊的兩側(cè)，而兩房和三房規(guī)范型分別在走廊的一側(cè)分布。這種以公共走廊為中心的房屋分布格局，是一種比較經(jīng)濟(jì)的建筑方式。這些建筑普通高層，也被稱作“排板連棟式。上世紀(jì) 年代后期，新加坡逐漸開發(fā)了點(diǎn)式或塔樓式的保證性住房方式，建筑的層高顯著添加，普通采用層，這類建筑又被稱為“高塔式獨(dú)幗式。經(jīng)過第一、二個五年方案的努力，新加坡住房緊張問題得到有效緩解。隨著居民收入程度的提高，從第三個五年方案開場，新加坡開場興建更加寬闊溫馨的保證性住房，主要是三房式和四房式，住房面積顯著添加，相關(guān)設(shè)備也開場增多。除了新建面積更大的保證性住房

48、以外，新加坡還開場撤除和改良舊有的一房和兩房式的保證性住房，并且在保證性住房區(qū)域內(nèi)增設(shè)兒童游樂場、公共綠地和公園等其他設(shè)備，改善保證性住房小區(qū)的居住環(huán)境。到執(zhí)行第四個五年方案時，新加坡繼續(xù)提升保證性住房的檔次和效力質(zhì)量，實(shí)行“組屋更新方案，開展對老城區(qū)保證性住房等設(shè)備的改造。目前，新加坡的保證性住房曾經(jīng)主要以四房式和五房式為主，各項(xiàng)配套設(shè)備齊全，功能構(gòu)造合理，居住環(huán)境良好。新加坡保證性住房建立的主要內(nèi)容新加坡的住房保證的主要內(nèi)容是，一是政府制定有關(guān)投資建立住房的長久規(guī)劃，通常情況下新加坡以五年為周期制定建屋方案。為確保住房建立方案的順利實(shí)施，政府除了專門劃撥國有土地或適量征用私人土地，供房屋開

49、展局建立住房，為降低建房的財務(wù)本錢，政府還經(jīng)過低息貸款方式向房屋開展局提供資金支持。二是實(shí)行住房公積金制度。從年開場，新加坡全面推行中央公積金制度，為住房建立提供籌資支持；年提出“居者有其屋的方案，從出租廉租房為主向出賣廉租屋過渡。三是科學(xué)制定住宅建立開展規(guī)劃，完善居住社區(qū)的各項(xiàng)配套設(shè)備。為限制開發(fā)商炒作行為，新加坡政府還制定了較為細(xì)致周全的法規(guī)體系，對住房市場進(jìn)展嚴(yán)厲監(jiān)控。為保證公共組屋真正保證住房困難人群，要求居民在購買組屋后一定年限內(nèi)不得將整個房屋出租，假設(shè)確屬必要，僅允許房主與租戶合租；新加坡政府還要求，組屋在購買后的年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，也不得用于商業(yè)性運(yùn)營，否那么將遭到法律寬大。此外，新

50、加坡經(jīng)過征收房產(chǎn)稅來抑制住房投機(jī)活動，按照有關(guān)規(guī)定，假設(shè)購房人買房后缺乏一年就出賣，必需交納高額的房產(chǎn)稅。新加坡公共保證性住房的分配，主要采取三種方式：一是租賃公共住房。新加坡規(guī)定，月收入在新元以下的家庭，可以根據(jù)附有不同規(guī)范津貼的租金來租賃一房或兩房式公共住房；假設(shè)家庭月收入在新元至新元之間，可以租住一房式、兩房式或三房式公共住房。這些保證性住房的租金約為市場租金的一半，其他部分由政府予以補(bǔ)貼。二是懇求購買保證性住房。月收入不超越新元的家庭，可懇求三房式重購公共住房；家庭月總收入不超越新元的，可懇求三房式公共住房；家庭月收入不超越新元的，可懇求四房式或更大的公共住房；家庭月收入不超越新元的，

51、可懇求四房式或更大單位的多代同堂家庭的公共住房。家庭月收入不超越新元或新元多代同堂家庭的，可在公開市場上利用“房屋津貼購買轉(zhuǎn)售公共住房，或購買私人開展商設(shè)計興建和銷售的保證性住房。三是購買私宅。家庭月收入超越新元或新元的，建屋開展局不擔(dān)任提供公共住房，而是從市場上直接購買私宅。真實(shí)無力購買的，政府還允許租賃公共租賃房。新加坡保證性住房建立的特點(diǎn)首先是政府承當(dāng)提供住宅的主要責(zé)任。在新加坡，不論是國家興建還是個人購買住宅，所需資金主要中央公積金。公積金由新加坡中央公積金局一致管理的社會公益性強(qiáng)迫儲蓄，籌集的資金可以投資于各種公債，并隨時保證為住房開展局提供融資支持。政府對中低收入家庭實(shí)行準(zhǔn)商品保證

52、方式，住房開展局按照一定的規(guī)范投資建立住房，而后再按照優(yōu)惠的價錢賣給國民。據(jù)統(tǒng)計年期間，新加坡共執(zhí)行了個“建屋開展五年方案，共建造公共組屋超越萬個單元?！耙晃搴汀岸迤陂g，曾方案為低收入者建造超越萬套公共組屋，為中高收入家庭建造萬套私人住宅?，F(xiàn)實(shí)上，在整個年代共完成近.萬套住宅?！叭迤陂g加快公共住房建立步伐，又完成了近.萬套住房，“四五和“五五期間那么分別完成了萬套和萬套。政府組屋內(nèi)居民的人均居住面積平方米左右，居住條件和生活環(huán)境發(fā)生很大改善。在新加坡的居民中，有 .%居住在由政府提供的組屋里，有%住在廉價屋里，其他.%的人住在私人購買的公寓或別墅里。從這些數(shù)據(jù)看，新加坡居民的住宅主要由政府

53、提供的。受英國私有化改革的影響，新加坡近年來也傾向于推進(jìn)住房私有化，經(jīng)過住房私有化改革，新加坡把一些原來國有住房逐漸轉(zhuǎn)讓給私人。其次是全面實(shí)行住房公積金制度。公積金制度是一項(xiàng)強(qiáng)迫儲蓄制度，由雇主和雇員共同交納，最初主要用來處理雇員退休后的生活保證問題。年，為理處理中低收入家庭的住宅問題，政府允許動用部分公積金存款用作購房的首付款，缺乏部分由每月交納的公積金分期支付。這項(xiàng)規(guī)定使低收入者既能改善居住條件又不會因此明顯影響生活程度，極大促進(jìn)了低收入者的購房積極性。該項(xiàng)政策最初只提供應(yīng)最低收入家庭，年后擴(kuò)展至中等收入家庭。公積金制度協(xié)助 新加坡成為東南亞地域處理住宅問題的勝利典范。第三，根據(jù)家庭經(jīng)濟(jì)情

54、況分級確定住房保證程度。新加坡政府規(guī)定，在提供住房補(bǔ)貼時，要嚴(yán)厲按家庭實(shí)踐經(jīng)濟(jì)情況，確定可以享用的住宅保證程度，采取分級提供公有住宅補(bǔ)貼方式。第四，確定合理的公有住宅配售政策。自年代末新加坡推行公共住宅出賣政策以來，購買公有住宅的人家日益增多。為搞好公屋配售，讓購房者都能感遭到購房過程是合理公平的，是房屋開發(fā)局面臨的重要課題。最初政府采用登記配售方式，以登記的先后順序決議購買時機(jī)，后來又改為定購制度，每季度公布建房方案，定購并懇求購房的家庭經(jīng)過抽簽決議，中簽后交付訂金并簽署購房合同，交納房價首付，普通兩年后就可以入住。這種方法減少了地域之間、不同類型住房的供求差距。.國際保證性住房閱歷自創(chuàng)雖然

55、各國住房政策目的不盡一樣，但都具有宏觀調(diào)控政策獨(dú)立性的特點(diǎn)，有的國家強(qiáng)調(diào)公民的居住權(quán)和政府提供的職責(zé)，有的國家明確要求要提高住房自有率，有的國家以為住房政策目的應(yīng)在于多層次供應(yīng)住房，確保人人都能獲得良好的居住條件。此外，各國住房政策目的會隨著時代變化而變化?？傊瑖庠谔幚碜》繂栴}時，普遍把提高國民，尤其是中低收入家庭的居住程度和質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)住房的公平放在首位。各國政府在保證性住房建立與管理方面都進(jìn)展了積極的探求，雖然詳細(xì)做法各有千秋，但總結(jié)起來有以下幾點(diǎn)閱歷。政府直接或間接提供保證性住房綜合運(yùn)用政府和市場力量保證公民的居住權(quán)健全相關(guān)立法，加強(qiáng)保證性住房政策實(shí)施的嚴(yán)肅性采取差別性住房政策，突出對

56、特殊群體的保證建立多元化住房補(bǔ)助制度，提高居民租房或購房才干注重住房金融制度創(chuàng)新安排，為保證性住房建立提供支持對我國保證性住房建立的啟示:保證性住房建立必需堅持政府主導(dǎo)國內(nèi)外開展的實(shí)際證明，住房是一種極為特殊的商品，市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制雖然可以在一定程度上發(fā)揚(yáng)作用，但假設(shè)片面依賴市場機(jī)制的作用，必將將大多數(shù)中低收入家庭排斥在住房供應(yīng)范圍之外，經(jīng)過市場來處理一切國民的住房問題是不能夠的，必需強(qiáng)調(diào)政府的主導(dǎo)和主體位置。無論政府經(jīng)過直接提供還是間接本錢資助，當(dāng)前國際上政府承當(dāng)國民根本住房權(quán)益都非常注重政府責(zé)任。并且從西方市場經(jīng)濟(jì)國家的實(shí)際看，雖然主張經(jīng)過自在競爭和市場調(diào)理來滿足居民住房需求，但一直不同程度地

57、運(yùn)用政府提供或干涉手段。也就是說，政府作為國家經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者，必需兼顧社會公平與效率的職責(zé)，并且更多承當(dāng)社會公平的責(zé)任，必定成為向中低收入家庭提供保證性住房的主體。就我國實(shí)踐情況看，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制已是深化人心，住房制度也必需充分發(fā)揚(yáng)市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制造用，但是面對市場失靈和社會公平的需求，政府在堅持推進(jìn)住房制度商品化和社會化的同時，必需承當(dāng)起為中低收入家庭提供住房的重?fù)?dān)，經(jīng)過維護(hù)寬廣人民群眾的根本居住權(quán)來實(shí)現(xiàn)社會的公平、穩(wěn)定與調(diào)和。保證性住房建立必需堅持立法先行國外住房保證任務(wù)獲得一定效果的國家，無不注重法治建立，經(jīng)過出臺一系列法律法規(guī)，從制度體系的頂端保證了保證性住房制度的制度構(gòu)建與實(shí)施完

58、善。由于尚處于社會主義初級階段，我國在很多方面的立法仍待加強(qiáng)，從住房保證及房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范開展角度看，我國仍缺乏系統(tǒng)性法規(guī)支持，由此導(dǎo)致各界對政府政策的高度敏感，并且政府調(diào)控政策在執(zhí)行中能夠出現(xiàn)效率流失問題。為此，自創(chuàng)國外閱歷，在房地產(chǎn)業(yè)開展及保證性住房制度建立實(shí)施中，必需堅持立法先行的原那么，加快相應(yīng)的立法任務(wù)，為各方參與者開展活動提供法律根據(jù)。在保證性住房立法任務(wù)中，必需對住房保證的對象、規(guī)范、程度、資金的來源、管理機(jī)構(gòu)等方面做出嚴(yán)厲規(guī)定，加重對各類違法違規(guī)行為的懲罰力度。同時必需強(qiáng)調(diào)立法的嚴(yán)肅性，各地方在結(jié)合本地實(shí)踐制定地方性實(shí)施細(xì)那么時，必需服從上位法，杜絕“上有政策下有對策景象的繁殖，使

59、全國保證性住房可以按照一致法規(guī)運(yùn)轉(zhuǎn)。保證性住房建立必需注重層次差別面對住房問題，不同住房配置方式采取的保證措施也有不同。國外的實(shí)際證明，保證性住房制度的建立和實(shí)施必需留意被保證群體的層次差別，在保證明現(xiàn)上采取多層次保證方式組合，留意與獲益者的經(jīng)濟(jì)接受才干及供應(yīng)相結(jié)合。從保證性住房供應(yīng)的最根本思索出發(fā)，其制度設(shè)計必需首先滿足最低收入家庭的需求，而后再逐漸向更高層次家庭擴(kuò)展，表達(dá)出從低到高的層次性。而從住房需求滿足的市場提供機(jī)制看，那么應(yīng)首先滿足最高端家庭的需求，而后逐漸下移，最后到最低收入家庭，呈現(xiàn)從高到低的層次性需求。兩者必定在某一環(huán)節(jié)構(gòu)成交集。很多國家的保證性住房制度建立是遵照這一思緒，首先

60、保證居民的最根本需求，而后隨經(jīng)濟(jì)社會的提高相應(yīng)提高，最后才是滿足人們私有住房的產(chǎn)權(quán)增值需求。為此，需求將居民根據(jù)收入和經(jīng)濟(jì)接受才干不同，更多的從支出目的，評價貧困與否的規(guī)范，將全社會一切家庭做層次細(xì)分，劃分為不同等級，建立嚴(yán)厲的供應(yīng)和監(jiān)視機(jī)制，建立起保證性住房供應(yīng)的良性循環(huán)機(jī)制，提供制定科學(xué)的分層方案，有步驟、有層次地處理中低收入家庭的住房問題。保證性住房制度建立必需健全配套體系國外保證性住房制度建立和開展的閱歷證明，不論采取什么樣的住房保證方式和保證性住房建立方式，與保證性住房制度配套的制度體系都要同時建立，以給予制度支撐。如創(chuàng)新財政制度以保證對被保證者及保證提供非政府主體的補(bǔ)貼實(shí)施及財政來