房地產(chǎn)市場調(diào)查培訓(xùn)

1、.【現(xiàn)成閱歷助他快速完成任務(wù)】：.；房地產(chǎn)市調(diào)培訓(xùn)作者:鄭偉 地產(chǎn)培訓(xùn) - 房地產(chǎn)市調(diào)培訓(xùn)在信息技術(shù)時代，信息已與資金、資料、設(shè)備、人力并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價錢競爭向非價錢競爭開展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需求比過去任何時候都更為劇烈。市場調(diào)研是企來營銷活動中的重要組成部分。房地產(chǎn)市場調(diào)研概述市場調(diào)研的概述市場調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有方案地搜集、整理和分析與企業(yè)市場營銷有關(guān)的各種情報、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供根據(jù)的信息管理活動。市場調(diào)研要確定闡明問題所需的信息，設(shè)計搜集信息的方法，監(jiān)測和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過程，分析結(jié)果，并

2、把調(diào)研中的發(fā)現(xiàn)和其含義提供應(yīng)客戶。市場調(diào)研的目的是為管理決策部門提供參考根據(jù)。調(diào)研的效力對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個人。市場調(diào)研的目的能夠是為了制定長久戰(zhàn)略規(guī)劃，也能夠是為制定某階段或某問題的詳細(xì)政策或戰(zhàn)略提供參考根據(jù)。市場調(diào)研的內(nèi)容涉及消費(fèi)者的意見、觀念、習(xí)慣、行為和態(tài)度等方面。既可以是抽像的觀念，如人們的理想、信心、價值觀和人生觀等。也可以是詳細(xì)的習(xí)題或行為，如人們接觸媒介的習(xí)慣、對商品品牌的喜好、購物習(xí)慣與行為等。市場調(diào)研的原那么是遵照客性與科學(xué)性。客觀性要求調(diào)研人員具備高度的職業(yè)品德，自始自終堅持客觀的態(tài)度去尋求反映事物真實形狀的準(zhǔn)確切信息，正視現(xiàn)實，接受調(diào)研的結(jié)果。從事調(diào)

3、研活動不允許帶有任何個人客觀的志愿或偏見，也不應(yīng)愛任何個人或管理部門的影響或“壓力?？茖W(xué)性要求采用科學(xué)的方法去設(shè)計方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的、相關(guān)的、準(zhǔn)確的、可靠的、有代表性的當(dāng)前的信息資料。市場調(diào)研的結(jié)果是經(jīng)過科學(xué)方法處置分析后的根底性數(shù)據(jù)和資料，可以用各種方式的調(diào)研報告向社會或委托人公布如有協(xié)議或合同，應(yīng)根據(jù)協(xié)議或合同的要求執(zhí)行。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題、遭到的啟示以及有關(guān)的建議都應(yīng)在調(diào)研報告中提示，以協(xié)助 管理決策部門利用這些信息并作出相應(yīng)的反響或行為。但必需強(qiáng)調(diào)指出：市場調(diào)研的結(jié)果只是用于協(xié)助 管理部門作出正確的決策，其結(jié)果本身不是目的。房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性在現(xiàn)代市場

4、經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)的運(yùn)營環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來了開展的機(jī)遇，也帶來生存的要挾。房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性主要表達(dá)在以下兩個方面：首先，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，工程運(yùn)作資金輒上億元，絲毫的馬虎都有能夠?qū)е聡?yán)重的后果。因此，經(jīng)過市場調(diào)研，使房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)有市場充分了解，對產(chǎn)品及營銷戰(zhàn)略進(jìn)展評價，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場時機(jī)，處理面臨的問題，躲避市場風(fēng)險。其次，消費(fèi)者的需求是不斷變化的，經(jīng)過及時的市場調(diào)研可以掌握消費(fèi)者的意向和動態(tài)。根據(jù)馬斯洛的“需求層次實際，人們的需求是不斷變化的，如對住房的要求剛開場是保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺、休憩，而后隨著生活程度的提高，經(jīng)濟(jì)條件的改善，又提出了上些功能

5、要求，包括廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間規(guī)劃合理，朝向位置較好等。隨著科技的開展、新資料的誕生以及人口、家庭構(gòu)造和人們活動范圍的變化，現(xiàn)今人們不僅追求住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的調(diào)和一體化等。房地產(chǎn)開發(fā)商必需經(jīng)過市場調(diào)研，了解消費(fèi)者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以尋覓住房開發(fā)的最正確市場切入點(diǎn)，從而不斷開辟市場，提高市場占有率。房地產(chǎn)與普通耐用消費(fèi)品市場調(diào)研的區(qū)別房地產(chǎn)市場調(diào)研不同于普通耐用消費(fèi)品的調(diào)研，它是以房地產(chǎn)為對象，對相關(guān)市場信息進(jìn)展系統(tǒng)的搜集、整理、記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進(jìn)展研討與預(yù)測，并最終為營銷決策效力的專業(yè)方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研與普通耐用消費(fèi)品市場調(diào)研的不同之處主要表如今以

6、下個方面：市場調(diào)研的內(nèi)容不同房地產(chǎn)市場調(diào)研具有多樣性和復(fù)雜性，貫穿整個房地產(chǎn)市場營銷過程，每個階段具有限性，以訪問者需求甄別的難度高，如收入程度的甄別、方案置業(yè)年限的甄別、方案置業(yè)面積的甄別、購買決策人甄別等。還有訪問者的配合等問題。經(jīng)常的情況是找到滿足條件的被訪問者，能夠需求訪問的家庭是普通耐用消費(fèi)品調(diào)研的數(shù)倍，準(zhǔn)確性仍難以保證。房地產(chǎn)市場調(diào)研和處置都有較高的難度。房地產(chǎn)市場調(diào)研主體偏重對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的調(diào)研，如工程基地情況、交通訊息和根本信息，普通耐用消費(fèi)品的市場調(diào)研主體偏重于消費(fèi)者。三、 房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容有以下個特點(diǎn)：、 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的房地產(chǎn)市場調(diào)研

7、既包括很簡單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等根本情況，也包括像態(tài)度或喜好之類的復(fù)雜問題。有些問題被調(diào)研者能夠不會回答，或不知道該如何回答，也能夠是由于問題太敏感而不愿回答。例如消費(fèi)者的戶型和空間規(guī)劃偏好調(diào)研，消費(fèi)者如不面對實踐戶型空間，普通很難回答調(diào)研者的問題。要得到這些方面的信息必需靠相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識、努力和智慧。僅靠普通的調(diào)研，就想得到所需的信息是不能夠的。房地產(chǎn)市場調(diào)研分不同階段，各個階段的偏重點(diǎn)也不一樣。、 房地產(chǎn)市場調(diào)研具有很強(qiáng)的針對性房地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需求詳細(xì)問題詳細(xì)分析。一個調(diào)研工程可以只花幾千元，也可以花幾十萬、幾百萬?？梢栽谝惶熘畠?nèi)完成

8、，也可長達(dá)數(shù)月?？梢灾惶峁┬》秶囊稽c(diǎn)點(diǎn)數(shù)據(jù)，也可以給出覆蓋大范圍的大量信息。房地產(chǎn)工程調(diào)研對時效性要求也很高，如銷售率、價錢等動態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改動。、 房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法是多樣的調(diào)研研討的方案設(shè)計是多樣的，搜集數(shù)據(jù)可以采用實地調(diào)研、座談會、面訪、訪談或郵寄調(diào)研等方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研開展的程度是有伸縮性的。所搜集數(shù)據(jù)的多少和復(fù)雜程度是可以選擇的，這取決于所需求的信息和所擁有的經(jīng)費(fèi)。簡單的調(diào)研可以設(shè)計得只需幾頁記錄紙和一個可裝在口袋里的計算器，結(jié)果也就是幾頁報告。復(fù)雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級的計算機(jī)、數(shù)據(jù)分析程序和信息處置系統(tǒng)，用于處置、計算并生成大量準(zhǔn)確

9、的信息。、 房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)果具有一定的局限性房地產(chǎn)市場調(diào)研的結(jié)論不是完美無缺的。就像任何其他任務(wù)一樣，房地產(chǎn)市場調(diào)研也不可防止地會有錯誤、誤差和忽略。對方案的縝密設(shè)計和細(xì)心實施的目的就是為了防止較大的誤差和忽略。只需對調(diào)研信息的價值沒有嚴(yán)重?fù)p害，細(xì)小的錯誤該當(dāng)容忍。假設(shè)在調(diào)研或終了之后發(fā)現(xiàn)了細(xì)小的錯誤，就該當(dāng)調(diào)查它們對調(diào)研信息有什么影響。僅僅由于一些細(xì)小的錯誤就貶低或丟棄調(diào)研結(jié)果是不適宜的。該當(dāng)按照錯誤的詳細(xì)情況進(jìn)展修正處置，這樣能夠需求在解釋結(jié)果時作些修正，或是對調(diào)研發(fā)現(xiàn)的依賴方面作些變動。房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)果不能直接指示決議。即使沒有發(fā)現(xiàn)錯誤或忽略，調(diào)研完全按所設(shè)計的方案進(jìn)展，結(jié)果也不是完

10、全確定的，不能指示或決議最終答案。調(diào)研結(jié)果只應(yīng)被當(dāng)成是另外一種證據(jù)。必需參考普通閱歷、普通的道理和其他信息來對它進(jìn)展評價。人類的感性和判別總是必要的。對調(diào)研的結(jié)果要仔細(xì)思索、了解，看與他們對問題的感性認(rèn)識能否根本吻合，假設(shè)不相符，緣由何在，必要時需作進(jìn)一步的調(diào)研和分析。調(diào)研結(jié)果是重要的決策參考根據(jù)，但并不等于準(zhǔn)確地給出了決策答案。房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序為了使市場調(diào)研任務(wù)順利進(jìn)展，保證質(zhì)量，在進(jìn)展房地產(chǎn)市場調(diào)研時，應(yīng)按一定程序進(jìn)展。房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的、搜集資料信息、制定調(diào)研方案、初步伐研、調(diào)研設(shè)計、資料分析、做出結(jié)論和提出建議。一、 確定調(diào)研目的這是進(jìn)展市場調(diào)研時應(yīng)首先明確的問題

11、。目確實定以后，市場調(diào)研就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。也就是說，調(diào)研人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)展市場調(diào)研？經(jīng)過調(diào)研要處理哪些問題？有關(guān)調(diào)研結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用？假設(shè)開場做的問題就不夠準(zhǔn)，將使以后一系列市場調(diào)研任務(wù)成為浪費(fèi)，呵斥損失。普通來說確定調(diào)研目的要有一個過程，一時是確定不下來的可以采用探測性調(diào)研、描畫性調(diào)研、因果性調(diào)研來確定。、 探測性調(diào)研當(dāng)企業(yè)對需求研討的問題和范圍不明確、無法確定該當(dāng)調(diào)研哪些內(nèi)容時，可以采用探測性調(diào)研來找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研討。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售量不好，公司一時弄不清楚什么緣由，是宏觀經(jīng)濟(jì)情勢不好、廣告支出減少、銷售代理效率低、還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)

12、變的緣由等等。在這種情況下，采用探測性調(diào)研，從中間商或者消費(fèi)者那里搜集資料，以便找出最有能夠的緣由。從此例可以看出：探測性調(diào)研只是搜集一些有關(guān)資料，以確定問題所在。至于問題應(yīng)如何處理，那么有待于進(jìn)一步伐查研討。、 描畫性調(diào)研描畫性調(diào)研只是從外部聯(lián)絡(luò)上找出各種相關(guān)要素，并不回答因果關(guān)系問題。例如在銷售這程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不闡明何者為因，何者為果。也就是說描畫性調(diào)研旨在闡明“是什么、“何時、“如何等問題，并且解釋“為何的問題。與探測性調(diào)研比較，描畫性調(diào)研需求有一事先擬定的方案需求確定搜集的資料和搜集資料的步驟，需求對某專門問題提出答案。、 因果性調(diào)研這種調(diào)研是要找出事情的緣由和結(jié)果。例

13、如價錢和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司運(yùn)營業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、本錢、利潤、市場占有量，皆為因變量，自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況：一類是企業(yè)自已本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價錢、廣告支出等。另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭對手的廣告支出與價錢讓利等。因果關(guān)系研討的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量例如對本錢的關(guān)系。、 預(yù)測性調(diào)研預(yù)測性調(diào)研是經(jīng)過搜集、分析研討過去和如今的各種市場情報資料，運(yùn)用科學(xué)方法，估計未來一定時期內(nèi)市場對某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢。由于市場情況復(fù)雜多變，不易準(zhǔn)

14、確發(fā)現(xiàn)問題和提出問題。因此，在確定研討目的的階段，可進(jìn)展一些情況分析。例如前面所述的房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)近幾個月來售房量不斷下降，經(jīng)初步分析，以為是由于市場競爭下的廣告沒有做好，呵斥消費(fèi)者視野轉(zhuǎn)移，為此便可做假設(shè)干假設(shè)。擬定假設(shè)的主要緣由是限制研討或調(diào)研的范圍，以便運(yùn)用今后搜集到的資料來檢驗所作的假設(shè)能否成立。二、 搜售信息資料市場營銷調(diào)研需求搜集大量的信息資料，其中有些資料需求經(jīng)常不斷的搜集，有些需求定期搜集，大多數(shù)是需求時才進(jìn)展搜集。三、 初步伐研初步伐研的目的是了解產(chǎn)生問題的一些緣由，通常有如下個過程：一 研討搜集的信息資料、 研討企業(yè)外部資料。從各種信息資料中，了解一些市場情況和競爭概略，從

15、中了解目前市場上哪類房產(chǎn)最好銷？其價錢如何？當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對房產(chǎn)有什么偏好？、 分析企業(yè)內(nèi)部資料。對公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報表等內(nèi)部資料進(jìn)展分析，從而找出產(chǎn)生問題的緣由的線索。二 與企業(yè)有關(guān)指點(diǎn)進(jìn)展正式說話從這些指點(diǎn)人的說話中，尋覓市場占不率下降的緣由，如市場營銷經(jīng)理能夠以為房產(chǎn)價錢定得太高，工程部經(jīng)理能夠以為設(shè)計不非常合理、資料供應(yīng)質(zhì)量不高，資料部經(jīng)理能夠以為物價指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費(fèi)不能全部采用進(jìn)口或國內(nèi)各種名牌資料等等。三 了解市場情況市場是無情的，消費(fèi)者對本公司所開發(fā)運(yùn)營的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場營銷程度的重要標(biāo)志，也是初步伐研的關(guān)鍵內(nèi)容，如為什么消費(fèi)者不購買本公司商品房

16、，就需求對用戶進(jìn)展調(diào)研研討。四、 調(diào)研設(shè)計根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步伐研的結(jié)果，可以提出調(diào)研的命題，及實施的方案。例如近期的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過多，建造好的房子銷售不暢，什么緣由呢？經(jīng)過分析先擬定問題產(chǎn)生的緣由有兩點(diǎn)：一是國家宏觀控制，銀行收緊，消費(fèi)者收入沒有好轉(zhuǎn)：另一是廣告效果不大，沒有引起消費(fèi)者足夠的興趣，消費(fèi)者儲蓄待購。為了證明此命題的正確與否，決議采用：方案抽樣發(fā)，重點(diǎn)調(diào)研法，并配合個人訪問法的調(diào)研和調(diào)研法來進(jìn)展調(diào)查研討。在搜集原始資料時，普通需求被調(diào)研者填寫或回答各種調(diào)研表格或問卷。調(diào)研表及問卷是整個調(diào)研任務(wù)的中心，其設(shè)計的好壞將直接影響調(diào)研結(jié)果。調(diào)研表和問卷的設(shè)計既要

17、具有科學(xué)性又要有藝術(shù)性，以利市場調(diào)研任務(wù)的條理化、規(guī)范化。一項房地產(chǎn)市場調(diào)研任務(wù)至少應(yīng)設(shè)計以下種調(diào)研表格：. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價錢、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、買賣情況和規(guī)模、運(yùn)用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、開展遠(yuǎn)景、其他詳細(xì)情況和調(diào)研日期等工程。. 房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)稱號、所在地域、出租面積、租金程度、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備情況暖氣、燃?xì)狻⒓矣秒娖?、廚衛(wèi)設(shè)備、環(huán)境條件庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等、空置率、影響房租市場的最大要素、詳細(xì)房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)研日期等工程。. 房地產(chǎn)出賣統(tǒng)計表，包括

18、已售房地產(chǎn)的稱號、地域、開發(fā)商、數(shù)量、構(gòu)造類型、成交期、成交條件預(yù)付款、貸款額和利率、歸還約束、其他附加條款等、出賣時的房齡和情況、客戶資料和調(diào)研日期等工程。. 房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地運(yùn)用權(quán)年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特征、銷售戰(zhàn)略、客源分析、媒體廣告、調(diào)研資料和日期等。房地產(chǎn)市場調(diào)研中普通采用抽樣調(diào)研，即從被調(diào)研總體中選擇部分樣本進(jìn)展調(diào)研，并用樣本特性推斷總體特性。在實地調(diào)研前，調(diào)研人員應(yīng)該選擇決議抽查的對象、方法和樣本的大小。一旦明確下來，調(diào)研人員必需嚴(yán)厲按照抽樣設(shè)計的要求進(jìn)展任務(wù)，以保證調(diào)研質(zhì)量。五、 現(xiàn)場

19、調(diào)研市場調(diào)研即按調(diào)研方案經(jīng)過各種方式到調(diào)研現(xiàn)場獲取原始資料和搜集由他人整理過的次及資料?，F(xiàn)場調(diào)研任務(wù)的好壞，直接影響到調(diào)研結(jié)果的正確性。為此，必需注重現(xiàn)場調(diào)研人員的選拔和培訓(xùn)任務(wù)，確保人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法獲得所需資料。這一步驟是將調(diào)研搜集到的資料進(jìn)展整理、統(tǒng)計和分析。首先，要進(jìn)展編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以挑選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完好性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)研資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；然后要對資料進(jìn)展評定，一確保資料的真實與準(zhǔn)確。其次，要進(jìn)展分類編號，就是把調(diào)研資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號碼，一便于查找、歸檔和運(yùn)用。再次，要進(jìn)展統(tǒng)

20、計，將曾經(jīng)分類的資料進(jìn)展統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。最后，對各項資料中的數(shù)據(jù)和現(xiàn)實進(jìn)展比較分析，得出一些可以闡明有關(guān)問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。六、 撰寫和提交調(diào)研報告撰寫和提交調(diào)研報告是房地產(chǎn)市場調(diào)研任務(wù)的最后一環(huán)。調(diào)研報告反映勒令調(diào)研任務(wù)的最終結(jié)果。要非常注重調(diào)研報告的撰寫，并按時提交調(diào)研報告。撰寫調(diào)研報告應(yīng)做到：()客觀、真實、準(zhǔn)確地反映調(diào)研結(jié)果。()報告內(nèi)容簡明扼要，重點(diǎn)突出；()文字精煉，用語中肯；()結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)明晰，咳歸納為要點(diǎn)；()報告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和運(yùn)用；()報告完好，印刷清楚美觀。以上房地產(chǎn)市場程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)研任

21、務(wù)只具有普通的指點(diǎn)意義。在實踐任務(wù)中可視詳細(xì)情況，科學(xué)合理地靈敏安排調(diào)研任務(wù)的內(nèi)容。在作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)研部門必需提出假設(shè)干建議方案寫出書面報告，提供應(yīng)決策者。在編寫調(diào)研報告時，要指出所采用的調(diào)研方法、調(diào)研目的、調(diào)研對象，處置資料手段，經(jīng)過調(diào)研提出結(jié)論，并以此提出一些合理建議。房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容非常廣泛，涉及到房地產(chǎn)市場需求和供應(yīng)的各個方面。但由于調(diào)研目的不同調(diào)研時間限制，房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容也并非完全一樣。通常，房地產(chǎn)市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研房地產(chǎn)市場需求調(diào)研房地產(chǎn)市場供應(yīng)調(diào)研和房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研四個方面的內(nèi)容。一、 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研房地產(chǎn)企業(yè)的生存開

22、展是以順應(yīng)房地產(chǎn)市場環(huán)境為產(chǎn)提的，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場環(huán)境大多是不可控制要素，房地產(chǎn)企業(yè)的消費(fèi)與營銷活動必需與之相協(xié)調(diào)和順應(yīng)。雖然企業(yè)在市場活動中擁有充分的自主權(quán)，但它的運(yùn)營活動遭到社會法律環(huán)境的約束，遭到行業(yè)慣例和準(zhǔn)那么的規(guī)定與制約，而社會經(jīng)濟(jì)、文化的開展等都對房地產(chǎn)企業(yè)消費(fèi)運(yùn)營有制約和影響作用。(一) 政治法律環(huán)境調(diào)研政治法律環(huán)境調(diào)研主要是了解對房地產(chǎn)市場起影響和制約作用的政治情勢、國家對房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律法規(guī)，包括：、各級政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價錢政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地定級及地價政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)開展政

23、策等。、各級政府有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會開展方案、開展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。、政府有關(guān)法律法規(guī)，如環(huán)境維護(hù)法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、廣告法、反不正當(dāng)競爭法等。、政府有關(guān)方針和政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業(yè)政策等。、政局的變化，包括國際和國內(nèi)政治情勢、政府的艱苦人事變動等。(二) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研主要是了解財政、金融、經(jīng)濟(jì)開展情況和趨勢等要素，這些要素影響的是市場大氣候。更重要的是，該地域的居民收入、消費(fèi)程度、消費(fèi)構(gòu)造、物價程度、物價指數(shù)高低，對房地產(chǎn)市場需求也會產(chǎn)生根本性的影響。經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研應(yīng)把握企業(yè)所在地域的總的經(jīng)濟(jì)開展前景。普通來

24、說，對于經(jīng)濟(jì)開展快的地域，房地產(chǎn)市場的前影也將非常寬廣，市場時機(jī)相對多。詳細(xì)包括：、國家、地域或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)開展規(guī)模，趨勢、速度和效益。、工程所在地域的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造、人口及其就業(yè)情況、就學(xué)條件、根底設(shè)備情況、地域內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供應(yīng)情況。、普通利率程度、獲取貸款的能夠性以及預(yù)期的通貸膨脹率。、 國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。、居民收入程度、消費(fèi)構(gòu)造和消費(fèi)程度。、物價程度及通貸膨脹率。、工程所在地域的對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)協(xié)作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的開展情況。、與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)要素的調(diào)研。(三) 社會文化環(huán)境調(diào)研社會文化環(huán)境主要是居民的生活習(xí)慣、生活方

25、式、消費(fèi)觀念、消費(fèi)心思及對生活的態(tài)度、對人生的價值取向等。社會文化環(huán)境在很大程度上決議著人們的價值觀念和購買行為，因此它景響著房地產(chǎn)消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的動機(jī)、種類、方式。某一地域人們所持有的中心文化價值觀念具有高度的繼續(xù)性，因此房地產(chǎn)企業(yè)必需了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的文化和傳統(tǒng)習(xí)慣，才干為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受。而一些價值觀，是比較容易變化的，這也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新的產(chǎn)品引進(jìn)新的運(yùn)營思緒發(fā)明了條件。文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括：、居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化程度等。、家庭人口規(guī)模及構(gòu)成。、居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價值取向等。、消費(fèi)者民族與宗教信仰、社會風(fēng)俗等。(四) 社區(qū)環(huán)境調(diào)研社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)

26、品的價錢，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揚(yáng)房地產(chǎn)商品的效能，提高其運(yùn)用價值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容包括社區(qū)昌盛程度、購物條件、文化分圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、平安保證程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。二、 房地產(chǎn)市場需求調(diào)研房地產(chǎn)市場需求既可以是特定房地產(chǎn)市場需求的總和，也可以是專指對某一房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求數(shù)量。市場需求由購買者、購買愿望、購買才干組成。購買者是需求的主體，是需求行為的實施者；購買愿望是需求的動力，是產(chǎn)生需求行為的源泉；購買才干是需求的實現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保證。三者共同構(gòu)成了需求的實體。房地產(chǎn)企業(yè)為了使其產(chǎn)品適銷對路，必

27、需事先了解消費(fèi)者的構(gòu)成、購買動力和購買行為特征，真正做到按照消費(fèi)者的實踐需求來進(jìn)展企業(yè)的消費(fèi)運(yùn)營活動。對此，房地產(chǎn)市場需求調(diào)研主要包括如下方面：(一) 房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)市場容量調(diào)研，主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成。主要包括：()消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求開展趨勢；()調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)實與潛在消費(fèi)者數(shù)量與構(gòu)造，如地域、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等；()消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來源和經(jīng)濟(jì)收入程度；(消費(fèi)者的實踐支付才干；()消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)質(zhì)量量、價錢、效力等方面的要求和意見等。(二) 房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)就是為滿足一定的需求，而引起人們

28、購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念。房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)是鼓勵房地產(chǎn)消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)行為的內(nèi)在緣由。主要包括消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動機(jī)的要素，消費(fèi)者購買動機(jī)的類型等。(三) 房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)行為是房地產(chǎn)消費(fèi)者在實踐房地產(chǎn)消費(fèi)者購買方式和習(xí)慣的調(diào)研，主要是要調(diào)研：()消費(fèi)者購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類；()消費(fèi)者對房屋設(shè)計、價錢、質(zhì)量及位置的要求；()消費(fèi)者對本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信任程度和印象；()房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。三、 房地產(chǎn)市場供應(yīng)調(diào)研房地產(chǎn)市場的供應(yīng)是指在某一時期內(nèi)為房地產(chǎn)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量。它主要調(diào)研以下幾個方面：. 行情調(diào)研。即整個地域市場，房地產(chǎn)市場現(xiàn)

29、有產(chǎn)品的供應(yīng)總量、供應(yīng)變化趨勢、市場占有率；房地產(chǎn)市場的銷售情況與銷售潛力；房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的市場生命周期；房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)量、能否存在著市場空隙；有關(guān)同類產(chǎn)品價錢程度的現(xiàn)狀和趨勢，最適宜于客戶接受的價錢戰(zhàn)略；新產(chǎn)品定價及價錢變動幅度等。. 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局售后效力的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。. 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新資料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的運(yùn)用情況。. 建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。四、 房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研房地產(chǎn)市場營銷活動是一系列活動的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價錢、促銷、廣告等活動。因此房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研應(yīng)

30、圍繞這些營銷組合要素展開。(一) 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定主要包括競爭企業(yè)和競爭產(chǎn)品兩方面內(nèi)容。對競爭企業(yè)的調(diào)研主要包括()競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力情況；()競爭企業(yè)的消費(fèi)才干、技術(shù)配備程度和社會信譽(yù)；()競爭企業(yè)所采用的市場營銷戰(zhàn)略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況；()對房地產(chǎn)企業(yè)未來市場競爭情況的分析、預(yù)測等。對競爭產(chǎn)品的調(diào)研主要包括：()競爭產(chǎn)品的設(shè)計、構(gòu)造、質(zhì)量、效力情況；()競爭產(chǎn)品的市場定價及反響情況；()競爭產(chǎn)品的市場占有率；()消費(fèi)者對競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。(二) 房地產(chǎn)價風(fēng)格研房地產(chǎn)價錢的大小對房地產(chǎn)價錢的調(diào)研的內(nèi)容包括：()影響房地產(chǎn)價錢變化的要素，特別

31、是國家價錢政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響； ()房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢；()房地產(chǎn)商品價錢需求彈性和供應(yīng)彈性的大小；()開發(fā)商各種不同的價錢戰(zhàn)略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響；()國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價錢；()開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價錢。(三) 房地產(chǎn)促銷調(diào)研廣告促進(jìn)房地產(chǎn)商品市場銷售的一種重要手段，廣告促銷的效果是房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的一個問題。促銷調(diào)研的主要內(nèi)容包括：()房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式，廣告媒介的比較、選擇；()房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定；()房地產(chǎn)廣告媒體運(yùn)用情況的調(diào)研；()房地產(chǎn)商品廣告方案和預(yù)算的擬定；()房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇；()人員促銷的配備情

32、況；()各種營業(yè)推行活動的租售績效。(四) 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研主要包括：()房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；()房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、開展趨勢及其緣由；()租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況；()房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。房地產(chǎn)市場預(yù)測一、房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念和作用一房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念房地產(chǎn)市場預(yù)測是在市場調(diào)研獲得一定資料的根底上，針對需求，運(yùn)用已有的知識、閱歷和科學(xué)方法，對房地產(chǎn)企業(yè)和市場的未來開展趨勢以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境要素進(jìn)展分析和判別，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷決策提供根據(jù)。實踐上，房地產(chǎn)市場預(yù)測是一種信息變換系統(tǒng)，這一市場預(yù)測系統(tǒng)中，輸入的是市場調(diào)查獲得的

33、歷史和現(xiàn)時資料，輸出的那么是預(yù)測信息。其中，預(yù)測者的閱歷、知識、技巧以及采用的預(yù)測方法對信息的轉(zhuǎn)換起著重要的作用。二房地產(chǎn)市場預(yù)測的作用、 房地產(chǎn)市場預(yù)測是房地產(chǎn)企業(yè)制定開發(fā)運(yùn)營方案和進(jìn)展?fàn)I銷決策的根底。經(jīng)過房地產(chǎn)市場預(yù)測，可以了解房地產(chǎn)市場開展變化的趨勢，以及對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運(yùn)營活動所帶來的影響，從而防止企業(yè)盲目開發(fā)運(yùn)營，為制定科學(xué)的方案和開發(fā)運(yùn)營決策提供根據(jù)。、 房地產(chǎn)市場預(yù)測是改善企業(yè)運(yùn)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。在市場經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和開展與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，而房地產(chǎn)市場又是瞬息萬變的，只需經(jīng)過房地產(chǎn)市場預(yù)測，了解房地產(chǎn)市場動態(tài)和開展趨勢，根據(jù)市場需求來制定正確戰(zhàn)略，才干

34、提高企業(yè)的投資決策程度，添加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，防止盲目投資帶來的損失?？茖W(xué)地市場預(yù)測分析是房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益的途徑之一，可以提高整個企業(yè)的運(yùn)營管理程度，實現(xiàn)運(yùn)營管理的科學(xué)化。、 房地產(chǎn)市場預(yù)測可以降低市場不確定性給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的市場風(fēng)險。房地產(chǎn)市場遭到許多要素的影響，有些要素是可以控制的，有些要素是可以為企業(yè)所預(yù)知的，而有些要素是企業(yè)既無法控制又無法預(yù)知的，所以房地產(chǎn)市場在蘊(yùn)含著宏大時機(jī)的同時具有極大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)可以經(jīng)過市場預(yù)測借助過去的市場信息資料對未來市場的開展趨勢進(jìn)展預(yù)測，從而降低市場不確定性所帶來的風(fēng)險。實際證明，有市場預(yù)測和無市場預(yù)測，預(yù)測是準(zhǔn)確與否，對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營

35、的影響極大。哪個企業(yè)留意利用了房地產(chǎn)市場預(yù)測，而且預(yù)測得比較準(zhǔn)確，那個企業(yè)的消費(fèi)和運(yùn)營就好。二、房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類房地產(chǎn)市場預(yù)測，按預(yù)測的時間長短，可分為短期預(yù)測、中期預(yù)測和長期預(yù)測；按預(yù)測對象的范圍，可分為宏觀市場預(yù)測和微觀市場預(yù)測；按預(yù)測方法的性質(zhì)，可分為定性預(yù)測和定量預(yù)測。一 短期預(yù)測、中期預(yù)測和長期預(yù)測短期預(yù)測是指房地產(chǎn)企業(yè)安排年度內(nèi)市場營銷方案的預(yù)測，由于房地產(chǎn)具有開發(fā)周期長的特點(diǎn)，因此這種短時期的預(yù)測主要用于制定月方案、季度方案、年度方案，為日常的市場營銷任務(wù)效力。中期預(yù)測是反映企業(yè)對-年內(nèi)的房地產(chǎn)市場變化及期限開展趨勢的預(yù)測，是企業(yè)制定開展規(guī)劃的根據(jù)。例如，對二三年內(nèi)的房地產(chǎn)市

36、場各類物業(yè)的需求量進(jìn)展預(yù)測，從而為房地產(chǎn)企業(yè)投資何種類物業(yè)提供決策根據(jù)。長期預(yù)測是指房地產(chǎn)企業(yè)對五年以上的房地產(chǎn)市場變化及其趨勢的預(yù)測。這種預(yù)測是企業(yè)制定長期戰(zhàn)略目的的科學(xué)根據(jù)，長期預(yù)測的準(zhǔn)確度很難把握，難度也較大。二 宏觀市場和微觀市場預(yù)測宏觀市場預(yù)測是對整個市場的預(yù)測分析，涉及的范圍大，牽涉面廣。例如，房地產(chǎn)市場的供求變化及與之相聯(lián)絡(luò)的各種要素，如人口構(gòu)造變化，經(jīng)濟(jì)開展速度，以及對影響房地產(chǎn)市場的其他政治法律要素的預(yù)測。宏觀市場預(yù)測對企業(yè)確定開展方向和開展規(guī)劃有指點(diǎn)作用。微觀市場預(yù)測是指房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動范圍內(nèi)進(jìn)展的市場預(yù)測，如房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的市場份額、價錢變化等預(yù)測。微觀市場預(yù)測是企業(yè)制

37、定消費(fèi)運(yùn)營決策，編制方案的根據(jù)。三 定性預(yù)測和定量預(yù)測定性預(yù)測又稱判別預(yù)測，是預(yù)測者根據(jù)本人掌握的實踐情況、實際閱歷和邏輯推理才干，對房地產(chǎn)市場的開展趨勢做出的推測和判別。例如，今后幾年房地產(chǎn)市場供求關(guān)系是供大于求還是供不應(yīng)求等。定性預(yù)測需求的數(shù)據(jù)少，比較簡單易行。在運(yùn)用定性預(yù)測方法進(jìn)展房地產(chǎn)市場預(yù)測時，注要是憑仗個人特別是專家的知識、閱歷和分析才干。這種方法主要適用于缺乏信息資料、或影響要素復(fù)雜又難以分清主次、或?qū)χ饕绊懸仉y以進(jìn)展定量分析的情況。定性預(yù)測方法常用的有特爾斐法、意見集中法、類推法等。定量預(yù)測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的根底上，運(yùn)用統(tǒng)計方法和數(shù)學(xué)模型，對市場開展趨勢進(jìn)展數(shù)量分

38、析的預(yù)測方法。定量預(yù)測與統(tǒng)計資料、統(tǒng)計方法親密相關(guān)，也稱統(tǒng)計預(yù)測，主要包括時間序列預(yù)測和因果關(guān)系預(yù)測。時間序列預(yù)測是根據(jù)預(yù)測對象隨時間的變化規(guī)律建立模型，主要包括挪動平均法，指數(shù)平滑法，季節(jié)變動預(yù)測法等。因果關(guān)系預(yù)測是根據(jù)預(yù)測對象及其影響要素間的因果關(guān)系建立模型，主要包括因歸分析，經(jīng)濟(jì)計量模型、投入產(chǎn)出模型等。三、 地產(chǎn)市場預(yù)測對象的步驟房地產(chǎn)預(yù)測的普通步驟如下框圖見圖-： 確定預(yù)測對象和預(yù)測的目的。要闡明預(yù)測的對象，要到達(dá)的目的，預(yù)測的范圍，預(yù)測時間等。如某企業(yè)預(yù)測商品房市場銷售量，應(yīng)明確是哪類商品房，短期預(yù)測還是中、長期預(yù)測，是全國還是某地域預(yù)測等。 制定的預(yù)測方案。應(yīng)包括詳細(xì)內(nèi)容、人員、

39、分工、資料搜集方法、地點(diǎn)、時間安排等。 搜集和分析有關(guān)資料。在搜集資料時一要留意信息資料的廣泛性，除了與房地產(chǎn)直接有關(guān)方面的要素外，還要留意對房地產(chǎn)市場具有較大影響的間接要素；二要留意信息來源的多渠道性，使得信息具有代表性、準(zhǔn)確性、系統(tǒng)性、完好性和可比性，在搜集資料的過程中還要分析挑選，整理出對預(yù)測有適用價值的資料和信息。 選定預(yù)測方法和預(yù)測模型。即根據(jù)預(yù)測目的、資料、資料占有情況、準(zhǔn)確度要求及預(yù)測費(fèi)用多少來選定。房地產(chǎn)市場預(yù)測的定量方法有回歸分析法、時間序列預(yù)測法等。 進(jìn)展實踐預(yù)測。即根據(jù)選定的預(yù)測方法和模型，進(jìn)展預(yù)測計算。 評價修正預(yù)測結(jié)果。預(yù)測不能夠做到百分之百的準(zhǔn)確，但假設(shè)預(yù)測誤差很大

40、，就失去了預(yù)測的意義。所以，對預(yù)測誤差進(jìn)展詳細(xì)分析，看預(yù)測結(jié)果能否到達(dá)預(yù)測目的的要求。假設(shè)滿足要求，那么進(jìn)入撰寫報告的階段；如不能到達(dá)要求，那么回到前面步驟，或重新確定目的、搜集資料，或重新選擇方法，再進(jìn)展預(yù)測，直到誤差符合預(yù)測要求。 撰寫預(yù)測報告。房地產(chǎn)市場預(yù)測報告既要有定性分析，也要有定量分析，盡量做到數(shù)據(jù)真實準(zhǔn)確、論據(jù)充分可靠、建議真實可行。然后，還要對預(yù)測的結(jié)果進(jìn)展判別、評價，重點(diǎn)是預(yù)測誤差的分析。一份預(yù)測報告中，除預(yù)測結(jié)果之外，普通還應(yīng)包括資料搜集整理過程、選用的預(yù)測技術(shù)、建立的預(yù)測模型及對模型 的評價與檢驗、對未來條件的分析、對預(yù)測結(jié)果的分析與評價以及其他需求闡明的問題等。發(fā)現(xiàn)預(yù)測

41、與現(xiàn)實不符，立刻進(jìn)展修正。房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法一、 市場調(diào)研方法分類市場調(diào)研方法可分為兩大類，一類是按選擇調(diào)研對象來劃分，有普查、重點(diǎn)調(diào)研、抽樣調(diào)研等，另一類是按調(diào)研對象所采用的詳細(xì)方法來劃分，有訪問法、察看法、實驗法。市場調(diào)研人員可根據(jù)詳細(xì)情況選擇不同的方法。一 按調(diào)研對象劃分、 普查普查是對調(diào)研對象總體所包含的全部單位進(jìn)展調(diào)研。假設(shè)把一個城市人口的年齡、家庭構(gòu)造、職業(yè)分布、收入分布等情況系統(tǒng)調(diào)研了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是非常有利的。由于普查任務(wù)量很大，要耗費(fèi)大量人力、物力、財力，調(diào)研周期較長，普通只在較小范圍內(nèi)采用。當(dāng)然，有些資料可以借用國家權(quán)威部門的普查結(jié)果，如可以借用全國人口普查所得到的

42、有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。、 重點(diǎn)調(diào)研重點(diǎn)調(diào)研是以有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)研對象，進(jìn)而推斷出普通結(jié)論。采用這種調(diào)研方式，由于重點(diǎn)被調(diào)研的對象數(shù)目不多、企業(yè)可以用較少的人力、物力、財力，在很短時期內(nèi)完成。如調(diào)研高檔住宅需求情況，可選擇一些購買大戶作為調(diào)研對象，往往這些大戶對住宅需求量、對住宅功能要求占整個高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。當(dāng)然由于所選對象并非全部，調(diào)研結(jié)果難免有一定誤差，市場調(diào)研人員應(yīng)引起高度注重，特別是當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生較大變化時，所選擇重點(diǎn)對象能夠不具有代表性了。例如，年國家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，一些房地產(chǎn)公司貸款遭到限制，資金缺乏，開工不正常，水泥等資料需

43、求量急劇減少，在這種情況下，公司應(yīng)及時調(diào)整，重新選取調(diào)研對象，并對調(diào)研結(jié)果仔細(xì)分析，只需這樣的市場調(diào)研結(jié)果才干為企業(yè)制定戰(zhàn)略提供有用的根據(jù)。抽樣調(diào)研抽樣調(diào)研就是從調(diào)查對象全體總體中選擇假設(shè)干個具有代表性特征的方法。從調(diào)查對象總體中抽取樣本的技術(shù)革新，就是抽樣技術(shù)。抽樣技術(shù)的優(yōu)劣將直接影響樣本的代表性，影響調(diào)研結(jié)果的可靠性。抽樣調(diào)研大體上可以分在兩大類：一是隨機(jī)抽樣，二是非隨機(jī)抽樣。隨機(jī)抽樣最主要的是特征是從母體中恣意抽取樣本，每一樣本有相等的時機(jī)，這們的事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)研的樣本的結(jié)果來推斷母體的情況。它可以分為種：隨機(jī)抽樣，即整體中一切個體都具有同等的時機(jī)被選作樣本；分層

44、隨機(jī)抽樣，即對總體按某種特征如年齡、性別、職業(yè)等分組分層，然后從各組中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本；分群隨機(jī)抽樣，即將總體按一定特征分成假設(shè)干群體，隨機(jī)抽取其中一部分作為樣本。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的，分群抽樣是將樣本總體劃分為假設(shè)干不同的群體，這些群體間的性質(zhì)一樣，后再將每個群體進(jìn)展隨機(jī)抽樣，這樣每個群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本。而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類的間是有差別的，而每一類那么是由性質(zhì)一樣的樣本所構(gòu)成。非隨機(jī)抽樣是指市場調(diào)研人員在選取樣本是并不是隨機(jī)選取而是先確定某個規(guī)范，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個樣本被選擇的時機(jī)并不是相等的，非隨機(jī)抽樣也分為種詳細(xì)方法：就便抽樣。也稱為

45、隨意選擇樣本，如在街頭上恣意找一些行人訊問其對某新產(chǎn)品的看法和印象。這在商圈調(diào)研中是常用的方法。判別抽樣。即經(jīng)過市場調(diào)研人員，根據(jù)本人的以往閱歷來判別由哪能些個體來作為樣本的一種方法；當(dāng)樣本數(shù)目不多，樣本的間的差別又較為明顯時，采用此法能起到一定效果。配額抽樣。即市場調(diào)研人員經(jīng)過確定一些控制特征，將樣本空間進(jìn)展分類，然后由調(diào)研人員從各組中恣意抽取一定數(shù)量的樣本。二 按調(diào)研方法劃分 訪問法這是最常用的市場調(diào)研方法?？茖W(xué)設(shè)計調(diào)研表，有效地運(yùn)用個人訪問技巧是此方法勝利的關(guān)鍵。 設(shè)計調(diào)研表。調(diào)研表是反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)懷 、最理想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調(diào)研，就必需設(shè)計

46、好調(diào)研表。設(shè)計調(diào)研表的步驟：一是根據(jù)整個研討方案的目的，明確列出調(diào)研表所需搜集的信息是什么。例如對房地產(chǎn)公司來說，需求得到在所投資的地方以下信息：消費(fèi)者對購方的興趣，消費(fèi)者的收入以及購買方所能承愛的才干，還有消費(fèi)者對住房的規(guī)范要求等等。二是按照所需搜集的信息，寫出一連串的問題，并確定每個問題的類型。房地產(chǎn)公司要想占領(lǐng)市場，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭構(gòu)造、住房面積、消費(fèi)者擁有房子情況，又要了解居民的收入程度根本工資、獎金收入，消費(fèi)者購買生活必需用品和一些耐用消費(fèi)品以后隨意可支配的貨幣有多少，還要了解消費(fèi)者目前能否有存款，并要了解消費(fèi)者對購房的興趣、愿望以及了解消費(fèi)者對住房的最低

47、要求設(shè)計方案、周圍環(huán)境、建筑套型等和當(dāng)?shù)卣畬Ψ慨a(chǎn)的有關(guān)政策，銀行金融系統(tǒng)對消費(fèi)者購房的有關(guān)政策等。三是按照問題的類型、難易程度，選擇題型單項選擇填充，多項選擇填充，是非判別，多項選擇題并安排好訊問問題的次序。四是選擇一些調(diào)研者作調(diào)研表的初步測試，請他們先做題，然后召開座談會或個別說話，征求意見。五是按照測試結(jié)果，再對調(diào)研表作必要修正，最后得出正式調(diào)研表。設(shè)計調(diào)研表應(yīng)留意以下事項：一是問題要短，由于較長的問題容易被調(diào)研者混淆。二是調(diào)研表上每一個問題只能包含一項內(nèi)容。三是問題中不要運(yùn)用太專門的術(shù)語，由于普通的消費(fèi)者不了解這些專門術(shù)語。四是問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可。一個問題只代表一

48、件事，只需一種答案。五是要留意問問題的方式。有時直接問問題并不見得是最好的，有時采用間接方法反而會得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)研員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接訊問被調(diào)研者的想法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。訪問法的方式。調(diào)研表設(shè)計好之后，按照調(diào)研人員與被調(diào)研人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為種方式：一是答卷法。調(diào)研人員將被調(diào)研人員集中在一同，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調(diào)研人員不能彼此交換意見，而使個人意見充分表達(dá)出來。二是說話法。市場調(diào)研人員與被調(diào)研人員進(jìn)展面對面說話，如召開座會，大家暢所欲言。然

49、后還可針對某種重點(diǎn)調(diào)研對象進(jìn)展個別說話，深化調(diào)研。這種方法最大特點(diǎn)是非常靈敏，可以調(diào)研許多問題，包括一些看上去與事先預(yù)備好的問題不太相關(guān)的問題，可以彌補(bǔ)調(diào)研表所漏掉的一些重要問題，說話氣氛好，不受約束。三是調(diào)研。這種方法是市場調(diào)研人員借助來了解消費(fèi)者意見的一種方法。如定期訊問重點(diǎn)住戶對房產(chǎn)的設(shè)計、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、效力的覺得如何。有什么想并請他們提出一些改良措施等。、 察看法察看法是指調(diào)研人員不與被調(diào)研者正面接觸，而是在旁邊察看的調(diào)研方法。這樣被調(diào)研者無壓力，表現(xiàn)得自然，因此調(diào)研效果也較理想。察看法有以下種方式：直接察看法。派人到現(xiàn)場對調(diào)研對象進(jìn)展察看。例如可派人到房地產(chǎn)買賣所或工地察看

50、消費(fèi)者選購房產(chǎn)的行為和要求。調(diào)研消費(fèi)者對本公司的信任程度。實踐痕跡丈量法。調(diào)研人員不是親身察看購買者的行為，而是察看行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果，可在廣下面附一個條子，請客戶剪下來回寄，根據(jù)這些回條，便可以知道在哪一家報刊雜志上刊登廣告的效果較好。行為記錄法。在獲得被調(diào)研者贊同之后，用一定安裝記錄調(diào)研對象的某一行為。例如，在某些家庭電視機(jī)里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機(jī)什么時候開，什么時候關(guān)，收哪一個電臺，收了多長時間等。這樣可以協(xié)助 營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。調(diào)研人員采用察看法，主要是為了獲得那些被察看者不愿或不能提供的信息。

51、有些購買者不愿泄漏他們某些方面的行為，經(jīng)過察看法便可以較容易地了解到，但察看法只能察看事物的外表景象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動機(jī)等等，因此調(diào)研人員通常將察看法與其他方法組合起來運(yùn)用。、 實驗法實驗法是指將調(diào)研范圍減少到一上比較小的規(guī)模上，進(jìn)展實驗后得出一定結(jié)果，然后再推斷出樣本總體能夠的結(jié)果的調(diào)研方法。例如調(diào)研廣告效果時，可選定一些消費(fèi)者作為調(diào)研對象，對他們進(jìn)展廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改良廣告詞語、腔調(diào)等。實驗法是研討因果關(guān)系的一種重要方法。例如研討廣告對銷售的影響，在其他要素不變情況下，銷售量添加就可以看成完全是廣告的影響呵斥的。當(dāng)然市場情況受多種要素影響，在市

52、場實驗期間，消費(fèi)者的偏好、競爭對手的戰(zhàn)略，都能夠有所改動，從而影響實驗的結(jié)果。雖然如此，實驗法對于研討因果關(guān)系，能提供訪問法、察看法所不能供應(yīng)的資料，運(yùn)用范圍較為廣泛。二、 調(diào)研規(guī)模與技術(shù)條件作為一項了解消費(fèi)者期望和購買行為的調(diào)研，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人服氣。但是由于人力物力的限制，還有調(diào)研技術(shù)條件的限制，使得他們不得不從以下四個方面來思索調(diào)研的規(guī)模：、樣本數(shù)的份量。普通面言，一個調(diào)研樣本越大越好，由于根據(jù)統(tǒng)計學(xué)上的“大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可防止地要大量添加調(diào)研本錢，而且在調(diào)研實物中，大樣本也引進(jìn)了額外的誤差要素，諸如調(diào)研員的疲憊，統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。、樣

53、本涵蓋面的廣度。樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，假設(shè)樣本數(shù)不是隨著增大，那么屬于完全隨機(jī)抽樣方式，能夠不具有代表性。假設(shè)采用分區(qū)域內(nèi)隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上抽樣本數(shù)具有代表性，但對于各抽樣本階層，能依然不具有代表性。、問題涵蓋面的廣度。假設(shè)調(diào)研內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)研的本意。反之，假設(shè)盡量添加調(diào)研的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)研者失去耐心，降低整個調(diào)研的可信度。此外，極能夠由于一部份調(diào)研者回絕協(xié)作究竟，呵斥嚴(yán)重的抽樣偏向。這二個方面都使得調(diào)研內(nèi)量變引發(fā)了量變，使調(diào)研失去了意義。、調(diào)研的深度。普通而言，深與廣二者就猶如“魚與熊掌，二者難以兼得的。越是深層的調(diào)研，

54、所要求調(diào)研員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時間越長，經(jīng)費(fèi)越高。三、 房地產(chǎn)調(diào)研資料搜集的途徑和內(nèi)容資料是任何決策的根底，如缺乏有效資料的支持，那么一切決策都是客觀臆測，由此可見資料的重要性。房地產(chǎn)開發(fā)商在決議土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式或規(guī)劃設(shè)計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需求根據(jù)正確、有效的資料。資料搜集內(nèi)容包括根底資料、土地運(yùn)用法規(guī)資料、工程基地現(xiàn)狀資料、交通流量資料、人文社會經(jīng)濟(jì)資料、公共設(shè)備資料、商圈資料、房地產(chǎn)市場景氣資料、銷售資料、競爭工程資料、租金資料。一 搜集資料的途徑房地產(chǎn)市場調(diào)研資料搜集的途徑主要有：、買賣雙方當(dāng)事人。訪問地方市場上曾經(jīng)發(fā)生買賣行為的買方或賣方，應(yīng)著重查

55、訪成交標(biāo)的物的位置、面積、買賣價錢、買賣當(dāng)時的情況和其他條件等。在訪問中應(yīng)盡量了解其買賣進(jìn)展時的情況，并從其提供的資料中盡能夠?qū)б銎渌袌鲑I賣線索。訪問者可以訊問買賣當(dāng)事人，為什么會接受與其當(dāng)初的報價方案不同的成交結(jié)果，其所作決策是根據(jù)哪些理由。據(jù)此可掌握更多該地方的市場買賣資料，并有助于了解買賣內(nèi)容有無其他附加條件。、促成房地產(chǎn)買賣行為的中間商。房地產(chǎn)市場上的中間商，具有促進(jìn)買賣行為的作用，在房地產(chǎn)市場上非常活潑。普通而言，他們不但參與許多買賣行為，且對于地方市場具有相當(dāng)程度的了解，經(jīng)常提供資料給買賣雙方參考，以促進(jìn)買賣勝利。因此，市場調(diào)研人員可利用其提供的資料，添加市場調(diào)研的深度和廣度。

56、.、房地產(chǎn)開發(fā)商公開推出的各種銷售或出租廣告。房地產(chǎn)開發(fā)商公開推出銷售或出租個案之前都預(yù)先做好市場調(diào)研任務(wù)，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大的參考價值。一個勝利的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價值更為一定，這種資料可靠程度更高。但應(yīng)留意其中的銷售或租賃條件如當(dāng)事人雙方的關(guān)系、付款方式、附屬設(shè)備、折扣、銷售或租賃標(biāo)的物的情況等根本條件等。、熟習(xí)房地產(chǎn)市場的人士，如房地產(chǎn)估價師。可向其探詢買賣資料作為再進(jìn)一步查證的根據(jù)。這種查證方式較費(fèi)工夫，但不失為有效的買賣資料探尋方法。調(diào)研時忌諱僅以淺薄的見聞不加查證即做為根據(jù)，并須留意，地方人士提供與

57、實踐大有出入的房地產(chǎn)買賣價錢資料，不但不利于市場調(diào)研作業(yè)反而會呵斥混淆現(xiàn)實。、同業(yè)間資料的交流。房地產(chǎn)同業(yè)間假設(shè)能秉持協(xié)作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的次級進(jìn)展交流，那么大有裨益。但這種方式很難為開發(fā)商接受，由于他們往往會視此種交流與自業(yè)務(wù)有利害關(guān)系。只需在相利益的情況下房地產(chǎn)同業(yè)之間的資料交流才干進(jìn)展。房地產(chǎn)有關(guān)行業(yè)組織應(yīng)在促進(jìn)同業(yè)間資料的義流中發(fā)揚(yáng)積極作用。、準(zhǔn)買賣資料的搜集。買賣資料普通必需是買賣雙方達(dá)成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)買賣行為的資料。而準(zhǔn)買賣資料是當(dāng)事人擬出賣購買房地產(chǎn)的一方面志愿的報價資料，凡處于未促成供求雙方一致志愿階段的資料都稱為準(zhǔn)買賣資料、供赤求雙方對于價錢都有一致立場的市場買賣資料固

58、然極具采證性，但這些資料往往事過境遷，而且資料經(jīng)迂回的傳送搜集起來也較為困難除非列在方案性的日常任務(wù)中。地方市場上的準(zhǔn)買賣資料具有及時反映市場行情的功能，由于準(zhǔn)買賣行為者擬定價錢前必需預(yù)先到該地方市場了解買賣情況，參考當(dāng)時的成交價錢后才干初步?jīng)Q議價錢。這種價錢與完成買賣時的價錢能夠尚有差距存在，但是已能大致譜出房地產(chǎn)市場的根本行情。假設(shè)能利用準(zhǔn)買賣資料配合環(huán)境要素的比較分析，并運(yùn)用房地產(chǎn)專業(yè)知識進(jìn)展研斷，必能使它成為具有很好利用價值的資料。、向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參與房地產(chǎn)買賣展現(xiàn)會，換房大會、了解各類信息、行情、索取有關(guān)資料。、各類次級資料。主要有政府各類統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析

59、資料，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費(fèi)者組織、咨詢機(jī)構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料，上級主管部門和行業(yè)管理機(jī)構(gòu)，行業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)的資料，一些專業(yè)和非專業(yè)研討機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)資料。(二)根本資料的搜集根本資料可分為初級一手資料及次級二手資料兩類。初級資料系為特定目的而直接搜集的資料，資級資料那么為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。研討謀劃人員在思索能否有必要用資源，進(jìn)展初級資料搜集前，應(yīng)先評價能否有現(xiàn)成的次級資料可資利用，并盡能夠優(yōu)先利用次級資料，由于利用次級資較有本錢低廉、獲得容易的特點(diǎn)。、次級資料內(nèi)部次級資料。普通人經(jīng)常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用，例如開發(fā)公司或代理公司每個工程

60、方案的執(zhí)行過程報告或分析報告，如初期的土地購買評價報告、產(chǎn)品定位報告、銷售檢討報告、結(jié)案統(tǒng)計報告等，通常都是極有參慮價值的資料來源。由這些資料可整理出工程個案來的人、來電及購買客戶群體的情況，對工程謀劃時的目的客戶群的研討及產(chǎn)品謀劃想象時很有協(xié)助 。外部次級資料。外部次級資料來源主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分。官方資料以統(tǒng)計類居多，學(xué)術(shù)單位以研討報告或論文居多，產(chǎn)業(yè)資料以房地產(chǎn)市場資料居多。、初級資料初級資料的搜集是根據(jù)特定目的，遵守完好的研討設(shè)計及調(diào)研設(shè)計，并經(jīng)過調(diào)研執(zhí)行、資料處置與分析，以得到所需的資料。這種資料搜集方法在社會科學(xué)研討中常運(yùn)用。房地產(chǎn)開發(fā)商以往較依賴市場閱歷而較不注重