酒店公寓項目規(guī)劃方案及發(fā)展歷程

1、目 錄 TC o 13 z HYPERLINK N:整理后前言何謂酒店式公寓?PGER oc559447 2HYPERLINK N:整理后第一篇酒店式公寓的進展歷程 PAGEREF _Tc59948 PRIN l _Toc5459944 一、國外情況 PREF _Toc49 h 3 HYPERLINKl _Toc459945 二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 PAGEE _oc49950 h HYPERLINK l _Toc459945 第二篇廣州市酒店式公寓市場狀況 PAGEREF _To454 h 4 HYPERLIK l _Tc54599452 一、酒店式服務公寓類型細分 AGEF _Toc5459

2、4 h 4 YPERIl _Toc993 二、酒店式公寓的分布及特征 PAGEREF _Toc599453 h 4HYPERLINK N:整理后l三、代表性酒店式公寓列表分析 PAERE _To54545 6HYPERLINK N:整理后四、酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析 PAEEF _To5459455h HYPERLINK N:整理后五、近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況PAEREF _Toc5459946 h HPERLINK l _Toc45945六、近期公寓類型物業(yè)的供應量ARF _Toc54599457 h 5HYPERLINK N:整理后l七、以后兩年酒店式公寓的開發(fā)情況 AGERF_Toc5

3、459958h16YPERLINKl_Toc5499459 八、以后幾年酒店式公寓的市場前景預測 PAGEREF _Toc549459 h HYPERLINK N:整理后九、酒店式公寓市場分析結(jié)論 PAGERF _c5960h 21 HYPELNK l _oc54594 第三篇珠江新城規(guī)劃前景分析 PAGEREF _Toc4596122HYPERLINK N:整理后l一、珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀 PAGRE _T59462 22HYPERLINK N:整理后l二、以后規(guī)劃建設PGREF Toc54963 h4HYPERLINK N:整理后l第四篇珠江新城27地塊分析 PAGE _Toc549464 2

4、6 HYPERLIK l _Tc54996一、J27地塊綜合情況 PAGEREF _Tc559465 h 26 HYPEIN l To4966 二、珠江新城27地塊開發(fā)條件分析列表PAGEE_Toc5459946 28 YPRIN l _Toc4594三、地塊作為酒店式公寓項目開發(fā)的分析結(jié)論： PAGEFToc549467 28 YERLIN l _Tc5459948 第四篇珠江新城J2地塊項目定位與市場策略 AGEREF Tc5499468h 9HYPERLINK N:整理后一、目標客戶定位 PAREF Toc55949 h 29HYPEIN l 54599470二、市場定位分析 PGREF

5、 _Toc55947h30 PRIN l oc54599471 三、項目命名 PAGEE _Toc45471h3HYPERLINK N:整理后四、經(jīng)營與物業(yè)治理PAGEREF _c4472 h 3 HYPRLK l _Toc55943五、租賃建議 PGERE_Tc5459947334HYPERLINK N:整理后六、經(jīng)營推廣重點PAGEEF Tc54599474 h 3 HYPEI l Toc5459475 七、項目年經(jīng)營收益 PAGEREF Toc545975 35HYPERLINK N:整理后策劃方案總結(jié)論PAGEREF _549476 7前言何謂酒店式公寓？酒店式公寓，顧名思義,首先是公

6、寓,公寓一般是用來出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類似;而“酒店式公寓”確實是指提供酒店式全套服務的公寓類型,其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長,大多位于成熟商務區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚攏流淌地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設施都比較完善。酒店式公寓本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)治理公司或酒店式公寓治理公司入住治理,住戶的日常起居、飲食、衛(wèi)生等均有周全服務，生活特不舒適便利，星級服務品質(zhì)更令客戶兼有尊貴感。同時，相對獨立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當可觀的租金收益。第一篇酒店式公寓的進展歷程國外情況酒店式公寓這種業(yè)態(tài)形式起源于歐洲1世紀，為當時旅游區(qū)內(nèi)租給游

7、客臨時休息的“臨時之家”，現(xiàn)已逐漸盛行于歐美,功能上早已是滿足旅游、商務等多方面需求的公寓類型?，F(xiàn)時，國外的酒店式公寓一般分布在成熟的商務區(qū)和聞名的風景旅游點,其房型類似酒店的標準間，配豪華商務套房，并提供家居生活所需的廚房、衛(wèi)生間、家具等多種設施。國內(nèi)開發(fā)建設狀況因酒店式公寓的集住宅功能的齊全及生活便利于一身，具有獨特的優(yōu)勢，故其關(guān)于有一定流淌性商務人士及高薪白領、外籍人士頗有吸引力。年代初，國內(nèi)最早的酒店式公寓出現(xiàn)在深圳改革開放的前沿陣地，之后這種類型的物業(yè)在北京、上海等地進展迅速。相比北京、上海，廣州的酒店式公寓一直波瀾不驚,供應量不算大，這要緊與其都市地位和經(jīng)濟外向度略遜有關(guān)。能夠講,

8、酒店式公寓的進展在中國沿海外向型經(jīng)濟發(fā)達的大都市中已漸露端倪,只是總體上,酒店式公寓的在國內(nèi)還只是處于起步時期,可能至少還有5年的進展才進入繁榮期。第二篇廣州市酒店式公寓市場狀況酒店式服務公寓類型細分提供酒店式服務的公寓包括專業(yè)性的酒店式公寓、星級酒店附帶的高級公寓、酒店式服務高級不墅等幾大類型。市面上有一些叫做“白領公寓”、“單身公寓”的物業(yè)也標榜提供“酒店式服務”，但事實上所提供的服務素養(yǎng)以及硬件配置距離真正的酒店式服務尚遠，故不能確實是酒店式服務公寓?，F(xiàn)時，廣州市提供酒店式服務的公寓要緊以上世紀80年代中至90年代中落成的幾家四、五星級酒店附帶的高級公寓以及金亞花園、祈福華廈、富城花園、

9、嶺南會、中信公寓、新大廈等為主,其中，富城花園為第一個專為外籍人士服務的專業(yè)性酒店式公寓。據(jù)悉，目前整個廣州市所有已營業(yè)的酒店式公寓，加上星級酒店附帶的高級公寓等,其總共的套房總數(shù)僅有20套左右。 本方案所討論的“酒店式公寓”物業(yè),要緊指類似祈福華廈、新大廈如此的專業(yè)性酒店式公寓。酒店式公寓的分布及特征目前，專業(yè)性的酒店式公寓因其服務功能及對象的特點，其要緊分布在市中心一些位置優(yōu)越,交通便利的成熟商務寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務寫字樓區(qū)，五羊新城等,但總數(shù)不超過1個。從功能上看,目前廣州市比較有代表性的酒店式公寓如下：新大廈國際性酒店式公寓,位于珠江新城祈福華夏國際性酒店式

10、公寓,位于五羊新城中信公寓國際性酒店式公寓，為中信廣場附樓富城花園國際性酒店式公寓，位于五羊新城廣東國際大廈附高檔公寓，位于環(huán)市東路遠洋明珠大廈高檔公寓,位于珠江新城位于環(huán)市東路區(qū)莊立交旁的遠洋商務大廈,其曾經(jīng)推出過產(chǎn)權(quán)發(fā)售的“商務公寓”,“商務公寓”商住兩用，從其租賃客戶及功能使用特征來講，商務公寓并非嚴格意義的酒店式公寓；另外遠洋商務大廈近期還推出“產(chǎn)權(quán)式酒店”，從其戶型間隔及“酒店”特征來講，也不屬于酒店式公寓。酒店式公寓的特征:性質(zhì)屬于商住樓，有70年產(chǎn)權(quán) 設備配套 通常配備酒店作為配套,會所設施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、兒童游樂室、咖啡室等無奇不有,國際公寓配套標準更按外

11、籍人士需求來配置 戶型特點介于住宅戶型及酒店套房之間,大廳大房，一般二房1以上，三房150以上裝修及室內(nèi)配置 通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具 物業(yè)治理服務專業(yè)公司進行治理，提供4小時全天候物業(yè)治理和星級酒店式服務 日常生活配置廚房和洗手間，通常不能夠明火煮食,配備獨立空調(diào)(或中央空調(diào)）及熱水系統(tǒng) 治理費 治理費相對較高,有的納入租金內(nèi),有的則另計 租賃價格租價多在00元/平方米以上,部分租賃價格以港幣或美金標價，比市場上同等質(zhì)素的個人出租物業(yè)要貴許多 租售特點因為要進行專業(yè)性治理，故一般只租不售，近年因為市場的需要，也出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓模式 代表性酒店式公寓列表分析 公寓名稱項目內(nèi)容中信

12、公寓祈福華廈廣東國際大廈附樓遠洋明珠大廈富城花園新大廈分布層數(shù)38層25層共35層7樓、5樓28樓共0層,分布各樓層客房總數(shù)兩座共548套80多套共35套兩座共9套約70多套二房單位套房面積(建筑面積)1251014800912912三房單位套房面積（建筑面積）16018012011812157個不面積達49160售價港幣100015000元/只租不售500元/008000元/只租不售0001000元/配套設施會所、國際會議室、泳池、小型酒吧、餐廳等會所、酒吧、餐廳、泳池、桑拿室、高爾夫練習場、穿梭巴士等可用廣東國際大酒店的服務設施五樓有會所，其他設施無餐廳、泳池、桑拿室、穿梭巴士等會所設施、

13、餐廳、酒吧、泳池、衛(wèi)星電視、穿梭巴士等服務治理費86元/含房租內(nèi)15元/含房租內(nèi)含房租內(nèi)3.5元治理公司及服務特色保利物業(yè)祈福華廈治理處業(yè)主治理處遠洋明珠治理處富城花園營業(yè)部廣州天綽物業(yè)治理有限公司國際飯店金鑰匙組織聯(lián)合會員客戶(住戶)類型外籍人士為主(其中日本人占5成,韓國人2成)外籍客戶為主(以歐美人士居多，其余日本、香港、韓國等人士）國內(nèi)客戶占多數(shù)國內(nèi)客戶為主歐美日菲香港等日本客戶占70韓國客戶占5客戶租期八成以上租半年3個月到1年租期無日租，個月或一年均可13個月租期為主一般一年以上3個月到1年租期為主出租率8090%0%70%70%租價日租600800元/單元半年內(nèi)價格一樣一年全包價

14、格1.8萬元/月一房150美元/月二房200美元/月三房、四房000400美元月二房或三房全包價801200元月二房800元月三房000元/月二房000美元/月三房500美元月二房租價15000元/月三房租價7000元/月電梯數(shù)量臺客梯,1臺貨梯3臺2臺客梯，1臺貨梯臺每座臺東北兩座塔樓各有2臺電梯回報率108%10%左右備注在廣州市場一直不出售,近期推出“絕版”50套,如租期一年以上能夠侃價,約5折左右注:因為早期住宅部分差不多差不多銷售完畢,余下作為酒店式公寓者不多全部出售,用以出租的公寓不多租期一年以上能夠侃價8至5折初期推出市場反映一般,后重新包裝為國際公寓后，銷售及租賃暢旺注:各酒店

15、式公寓也配備一房、四房甚至四房以上的套房,只是一般所占比例不多以上列表中的公寓中大部分是高檔的國際化酒店式公寓,其客戶(住戶)要緊面向外籍人士,早期的國際公寓一般都只租不售，如祈福華夏、富城花園等確實是這一類型,其租賃相當暢旺，出租率都在7%以上。而近年如新大廈等酒店式公寓差不多采取產(chǎn)權(quán)式酒店銷售形式，物業(yè)治理公司為購買產(chǎn)權(quán)的投資者提供租賃服務,確保投資者的回報。目前廣州能稱得上國際化酒店式公寓僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數(shù)幾間，而隨著廣州市的經(jīng)濟蓬勃進展，對外經(jīng)貿(mào)交流日趨活躍，外商投資日增,常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的酒店式公寓的需求潛力巨大。酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析區(qū)位

16、分析以其功能設計及面向的客戶情況來看，目前廣州酒店式公寓一般位于比較成熟的商務寫字樓區(qū)域及交通暢順方便的主干線地帶,如此的區(qū)位對使用者而言最有利。出租率因為酒店式服務公寓數(shù)量不多，象花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、凱旋華美達等四五星級酒店附帶的高級公寓套房以及二沙島金亞花園、嶺南會等酒店式服務不墅的出租情況長期接近10%,專業(yè)性的酒店式公寓因為檔次及服務素養(yǎng)等緣故，空置率從30%不等，但普遍出租率都在%以上（如下圖所示)。租賃價格酒店式服務公寓普遍相比一般公寓具有更高的租價及更好的租賃前景,這與其自身獨有的優(yōu)勢分不開的，現(xiàn)時，月租價為0120元，其中，較新及配置標準高的國際化專業(yè)公寓租金高企

17、不下，如新大廈月租達20元/,而較舊的酒店式公寓租金水平則遜色許多。另外,花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館等五星級酒店附帶的高級公寓套房凱旋華美達月租為18020元/,而及金亞花園、嶺南會等頂級酒店式服務不墅月租達到0元左右。酒店式服務公寓租賃價格如下圖所示:相比之下,酒店式公寓的租價對五星級酒店附帶的高級公寓具有較大的價格優(yōu)勢,但所提供的服務接近五星級酒店，隨著經(jīng)營服務的不斷改善,相信酒店式公寓在租賃市場上具有越來越強的競爭力?？蛻纛愋妥赓U用戶跨國公司工作的外籍人士外籍人士是酒店式公寓最要緊的客源。據(jù)廣州市經(jīng)委統(tǒng)計,截止00年3月底,駐穗的外國機構(gòu)已達26家,比1999年增加了270多家;2

18、0年外資企業(yè)達1000多家，世界500強的跨國公司有100多家已進駐廣州。目前,常駐廣州工作的外籍人員目前已超過3萬人，加上其家屬將近10萬人，那個數(shù)字還在逐年遞增。這些跨國公司的高層外籍治理人員（O)大都有優(yōu)厚的住房津貼（高達2000000美元/月）,以公司的名義租房。除了一些中高檔酒店附屬的公寓和不墅，這些外籍人士更樂于選擇豪華、服務完善、又有家的感受的國際公寓作為居所，從而形成了一批穩(wěn)定的客源,這些租客以來自歐美、日本、韓國這些經(jīng)濟發(fā)達的國家或地區(qū)的外籍人員人士為主。另外,這些外籍人士有一個特性，確實是喜愛“物以類聚，人以群居”，往往有一個地點居住感受良好,然后便會呼喚一大群同國籍的人士

19、同來，憩居成一個同族群落。例如,中信公寓就聚攏了大量的日籍人士，占租賃總比例的5%以上。注：在廣州的外籍人員并非都住高級酒店式公寓，有相當大部分租住一般的商品住宅或公寓，這些人士大多來自非洲、阿拉伯國家、東南亞國家。港澳臺人士由于廣州市毗鄰港澳,地理位置及及投資環(huán)境優(yōu)越，粵港澳臺經(jīng)貿(mào)投資往來及四地人員交往越來越頻繁,港、澳、臺商在廣州的投資項目逐年增多，2002年底，僅臺資企業(yè)就有244家，實際利用臺資6.28元億美元。另外原籍廣州的海外僑胞有135萬人，澳港臺同胞8萬人,歸僑、歸眷、港澳臺同胞親屬100多萬人。平均每年有數(shù)百萬人次的港、澳、臺人士來穗探親訪友和從事經(jīng)濟文化活動。目前，常駐廣州

20、工作的港澳臺籍人士有約60萬人，其公司企業(yè)中按其職位高低給予20002000元/月的住房津貼,一般職員為20004000元/月,而高層治理者達200元/月。其中，長期在廣州工作生活者許多會選擇在廣州購房置業(yè)，有一些中短期逗留者則會居住在較為高檔的寓所中,這些寓所就包括酒店式公寓。高收入的國內(nèi)白領(金領)階層為數(shù)許多的都市高級白領人群也是一個潛在的市場,這些人收入高，崇尚自由，注重生活品味,。據(jù)0年第五次人口普查統(tǒng)計,廣州市總?cè)丝跒?.3萬人,本市戶口人數(shù)70.66萬人,外來人口超過300萬人,其中專門大一部分屬于高學歷、高收入的“飄一族”，他們流淌性強，講求生活質(zhì)素,臨時沒有穩(wěn)定的居住愿望，構(gòu)

21、成了公寓租賃市場的潛力股。只是，這部分高級都市白領人士所居住的公寓，一般還不是真正意義上的酒店式公寓，因為酒店式公寓的租金高昂,而這些人士沒有象歐美外籍人士有那樣豐厚的住房津貼（有一些高級職員的住房津貼每月有1500250元)，所居住的寓所一般租金介乎100500元/月,故國內(nèi)都市高級白領這類型的客戶遠未成為酒店式公寓的主流。投資者現(xiàn)時國際公寓的回報率可達10%以上,比一般的住宅%-7%的回報率明顯要高,與二線路段臨街商鋪的回報相近,風險則介乎于兩者之間，是一個穩(wěn)健明智的投資選擇，故頗受一些有一定經(jīng)濟實力及有投資眼光的投資者歡迎。酒店式公寓經(jīng)營治理特點軟硬件配置及實際服務功能作為公寓,尤其是國

22、際公寓,自然對物業(yè)有相當嚴格的條件限定：一是地理位置較好,不是處于中心商圈附近之高尚生活社區(qū)，確實是擁有優(yōu)美的山水景觀;二是大廈形象要豪華氣派,外立面設計獨具品味，內(nèi)部豪華裝修，而且內(nèi)部戶型間隔應當是符合現(xiàn)代居住要求的大戶型設計；三是居住區(qū)的環(huán)境優(yōu)美,配套設施齊備，尤其是會所、游泳池、健身房和智能化設施等必不可少,有的還要配備商務中心及外語兒童學校；四是要有高水準的酒店公寓式總管服務,如洗衣、餐飲配送、金鑰匙服務等。目前廣州酒店式公寓物業(yè)初現(xiàn)雛形，硬件、軟件設施多為抄襲國外模式，硬件方面相對比較完善，如智能化、網(wǎng)絡、通訊等必備條件都已被市場消化，但軟件方面則無太多自身特色，近幾年來僅有萬科園、

23、新大廈較為突出。其中新大廈配套硬件先進,又引入國際水平最新的金鑰匙服務模式特色物業(yè)服務,滿足了外籍住客的使用需求，故市場形象良好。而早期一些公寓如層B附樓，其配套功能早已滿足不了住戶的需求，導致公寓檔次難以攀升。經(jīng)營治理水平如從空置率來看,廣州市各酒店式公寓的經(jīng)營尚算理想，其中新推出的針對外籍人士的國際公寓因配置標準高，物業(yè)治理好,出租率最佳，普遍達到8成甚至9成;而有些較早的酒店式公寓樓宇外立面本身較陳舊，內(nèi)部設計已顯落后,已有日漸式微的趨勢。酒店式公寓的本質(zhì)是住宅物業(yè),但因為其用以經(jīng)營獲利的特質(zhì)故具備商業(yè)物業(yè)的特性,一個商業(yè)經(jīng)營項目要發(fā)揮其最大的價值及利潤最大化,關(guān)鍵在于其后期的經(jīng)營治理水

24、平，酒店式公寓也不例外。經(jīng)營治理不僅僅只是物業(yè)治理,而是包括經(jīng)營思維、市場定位、形象樹立、物業(yè)治理等方面。關(guān)于酒店式公寓來講，在租務市場中，客戶的去留專門大程度上首先取決于物業(yè)治理的質(zhì)量。提供良好的服務是評定物業(yè)好壞最差不多的條件,是產(chǎn)品的附加值，直接阻礙到物業(yè)今后的租金和收益回報。在整體市場環(huán)境、硬件水平相當?shù)那闆r下，物業(yè)治理是以后酒店式服務公寓競爭的焦點。在此基礎上，經(jīng)營思維導向、形象樹立與包裝、如何推廣等差不多上一個酒店式公寓物業(yè)持續(xù)經(jīng)營所必需的。在這方面,珠江新城新大廈在銷售推廣及招租方面的成功頗值得借鑒。酒店式公寓的開發(fā)與成長期因為酒店式公寓的物業(yè)治理是高度專業(yè)化治理，一個被公認的酒

25、店式公寓的成長期大概需要兩三年的時刻，項目能否成功,還要看以下六個細節(jié)方面:一看地段位置,其以后規(guī)劃是否具備可持續(xù)進展?jié)摿?；二看品質(zhì),建筑設計、內(nèi)部裝修等是否符合客戶需求;三看內(nèi)部治理。治理人員需具備優(yōu)秀的專業(yè)素養(yǎng)水平，還要有奉獻精神，并重視品牌效益；四看完整經(jīng)營打算。應該要有每年、每月,甚至每周的租務打算；五看推廣宣傳。持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)進展的基礎；六看整體經(jīng)濟的進展態(tài)勢,國內(nèi)國際的整體經(jīng)濟環(huán)境對酒店式公寓的租賃經(jīng)營阻礙專門大。市場競爭狀況因廣州現(xiàn)時的專業(yè)化酒店式公寓本來就不多，故競爭的因素臨時不太明顯，但鄰近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在競爭現(xiàn)象，如祈福華廈和富城花園相

26、鄰不到00米,其“明爭暗斗”最具代表性。祈福華廈與富城花園競爭表 競爭內(nèi)容樓盤價格物業(yè)治理出租率實際形象開業(yè)時刻祈福華廈一年以上租價可低至85折堅持一貫高素養(yǎng)90%以上檔次高貴勝出一籌比富城花園遲些富城花園3個月、半年或一年價格都能夠洽談，最低可低至面價的8折以下向祈福華廈看齊,但感受仍然遜色許多曾經(jīng)低至3成，現(xiàn)在出租率為7成左右因為外立面及物業(yè)治理等稍遜,市場形象不及祈福華廈廣州市最早的國際性酒店式公寓另外,現(xiàn)時在廣州的外資機構(gòu)外籍人士,除了選擇專業(yè)化的酒店式公寓作為居所外,如花園酒店、中國大酒店如此的五星級酒店附帶的高級公寓也倍受他們青睞，因為五星級酒店本身擁有出色的配套設施和五星級服務，

27、生活的方便不言而明，以后新開發(fā)的五星級酒店,相信有許多也附帶高級公寓，這些差不多上專業(yè)性酒店式公寓強有力的競爭對手。近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況近兩年在售樓盤中以公寓為賣點的并不多，且大都分布在商務區(qū)或交通便利的地區(qū)，如珠江新城的新大廈、遠洋明珠大廈,天河北的天麒驛、新達誠廣場,機場路的萬科園等,現(xiàn)已差不多售磬或已進入尾貨銷售時期。從這些樓盤的銷售情況不難發(fā)覺，公寓的市場需求量特不旺盛，供給卻遠遠不足，供需的不平衡導致了公寓式住宅銷售出貨速度迅猛。例如，新大廈2001年重新包裝為國際公寓后開售到現(xiàn)在，銷售率早就超過了9。近期公寓類型物業(yè)的供應量近期,位于珠江新城的雙城國際上周正式推出100套3

28、40平方米的公寓單位進行內(nèi)部登記，均價約在700-8000元/平方米,市場反應不俗,該盤的發(fā)售再次掀起公寓類型物業(yè)的熱潮。據(jù)統(tǒng)計,今年差不多推出或?qū)⒁瞥鍪袌龅姆帐焦⒂袝r代新世界20套、中怡都市花園1棟3層國際公寓約300套、凱旋新世界超過200套、東湖御苑一座20套以及在建的凱旋會、琶洲中洲中心等，新增供應量超過1000多套。需要講明的是,凱旋新世界的公寓部分尚未發(fā)售,所列數(shù)字是已明白其立即作為公寓物業(yè)發(fā)售數(shù)量。在售或潛在供應的公寓的戶型間隔公寓項目中怡都市花園雙城國際時代新世界凱旋新世界公寓間隔面積二房6070一房55二房0未知三房1013以上所知的樓盤的戶型間隔偏小,而從了解的情況看

29、,這些樓盤的物業(yè)治理水平也遠未達到酒店式公寓的要求，故可推斷：今年以來新推出市場的公寓物業(yè)并非真正的酒店式公寓。以后兩年酒店式公寓的開發(fā)情況在廣州，以后兩年潛在的開發(fā)的公寓項目尚難以確認,據(jù)悉，在廣州大道與天河北路交界處，有個不可能是商務公寓或酒店式公寓的項目在醞釀中,另外,在五羊新城珠江新城一帶,凱旋會、頤景軒等樓盤也在如火如荼地建設，最終定位結(jié)果尚未知?？傮w上，從差不多掌握的資料來看,以后兩年潛在開發(fā)的酒店式公寓項目不多。以后幾年酒店式公寓的市場前景預測經(jīng)濟進展與人員往來趨勢中國加入WO后,經(jīng)濟進展接著保持迅猛進展的勢頭,汲取外資額一舉躍升為全球第一，超過美國，據(jù)有關(guān)資料顯示,202年汲取

30、外資額在500億美元以上,即使今年春夏之交的非典疫情,也未嚴峻阻礙外來投資的趨勢。廣州，2002年經(jīng)濟接著高速增長，DP高達3000多億元，遞增額超過2%,外籍機構(gòu)及外資企業(yè)分不差不多達到70及1000多家。通過“中變“之后的廣州，都市面貌煥然一新，2002年被評為“國際花園都市”,日益散發(fā)出其獨特的魅力，投資環(huán)境及居住環(huán)境日趨理想，將吸引越來越多的外商投資，長住廣州的外籍人士年增長迅速。而據(jù)有關(guān)資料顯示，幾年內(nèi)那個數(shù)字將達到萬人,假如加上其家屬，常住廣州市的外籍人士將會達到520萬人，對高級公寓的需求將倍增。附：廣州市2003年1-月利用外資統(tǒng)計快報廣州市00年-8月利用外資統(tǒng)計快報統(tǒng)計日期

31、：2003年1-月編制單位：廣州市外經(jīng)貿(mào)局金額單位:萬美元利用外資方式本年批準外資情況本年實際使用外資項目數(shù)合同外資金額本月數(shù)本年累計去年同期去年同期比%本月數(shù)本年累計去年同期去年同期比%本月數(shù)本年累計去年同期去年同期比%一、外商直接投資8024819.22,3214，8219,281.9,528166,48，51016其中：1.中外合資企業(yè)107821.10,344,924，07.1，29,3635,92-168 2中外合作企業(yè)5312-625,62，37,6201442,224，642，14876.3外資企業(yè)333502313,712,051,219.5,206，165,70-1374.外

32、商投資股份制115,868，00二、外商其它投資2122269-15.5，98，55-41.2802,742,59.5.加工裝配2122291.654,998,5-4120,742,5975三、對外借款5,00022，075,022，50,719.2總 計1019496.4,576242,3419,321.914,0811,7810,81193注:截止203年8月底，我市共批準累計外資項目3754個，合同外資509.82億美元，實際使用外資1.03億美元。(全口徑）其中:外商直接投資累計項目1386家,合同外資67.9億美元，實際使用外資76.19億美元。03年8月外商直接投資與去年同期遞增比

33、較003年18月外資企業(yè)及合同外資金額與去年同期遞增比較從以上圖表中能夠看到廣州今年以來的外商投資趨勢，也可間接預測了外資企業(yè)駐穗外籍人士的遞增趨勢。EPA內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排的簽署對廣州房地產(chǎn)市場尤其是酒店式公寓物業(yè)的阻礙房地產(chǎn)開發(fā)在CEA實施之前，進入內(nèi)地開發(fā)的港資地產(chǎn)商或有港資背景的開發(fā)商已許多，香港地產(chǎn)商能夠通過香港地區(qū)或其他國際性的商業(yè)銀行完成項目貸款,這對港商來講將是個優(yōu)勢。CEA簽署后,香港第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)進入內(nèi)地的門檻降低，手續(xù)大大簡化，顯然，進入內(nèi)地的香港地產(chǎn)商相應增多，且在內(nèi)地投資開發(fā)的地域范圍將擴大,投資額可望穩(wěn)定增加，相對來講酒店式公寓的開發(fā)也會相應增加。置業(yè)投資或

34、居住需求一直以來，港澳人士在內(nèi)地尤其是珠三角置業(yè)的熱潮未曾消減。業(yè)內(nèi)人士認為，CPA實施后，來往香港和廣州之間的專業(yè)人士、投資者、度假者等將大幅增加，長期在廣州工作的港澳人士數(shù)量日趨增多，在當?shù)刂脴I(yè)的傾向仍將持續(xù),中短期居住的人士（包括來自香港的一些外籍人士)更多，對具有酒店式公寓功能的住宅需求潛力不小。酒店的開發(fā)利用使酒店式公寓供應量有所增加EP簽署后，使穗港兩地旅游業(yè)走向良性合作進展，使內(nèi)地酒店物業(yè)得以充分利用，因酒店式公寓物業(yè)客觀上存在較好的利潤增長空間,故廣州、深圳等地新開發(fā)的酒店物業(yè)功能上也可能附帶酒店式公寓,使供應量有一定程度增加。酒店式公寓的供需缺口據(jù)悉，目前整個廣州市所有的酒店

35、式公寓,加上星級酒店附帶的高級公寓,其總共的套房總數(shù)也僅僅只有2000套左右,假設以后幾年即使只有%的外籍人員選擇公寓作為他們在廣州停留時的居所,以后幾年的酒店式公寓也難以滿足屆時市場需求。由此可見:以后幾年酒店式公寓存在巨大的供需缺口。酒店式公寓市場分析結(jié)論有市場競爭力的酒店式服務公寓還遠不能滿足需求。從目前情況看,真正上檔次并稱得上是酒店式公寓的僅寥寥幾家而已，有市場競爭力的酒店式服務公寓還遠遠不能滿足需求。以后幾年酒店式公寓供需將存在巨大的缺口與空白點從廣州市經(jīng)貿(mào)進展及外籍人員來往趨勢看,并結(jié)合目前酒店式公寓的供需狀況、潛在開發(fā)的酒店式公寓看, 以后幾年酒店式公寓供需將存在較大的缺口與空

36、白點。把握市場先機,將會制造良好的市場機會把握市場先機,填補空白點,選擇合適地點開發(fā)酒店式公寓，將會制造良好的市場機會。以經(jīng)營治理獲得良好經(jīng)濟效益,三方共贏精心部署經(jīng)營治理，提供一流的酒店式物業(yè)服務，樹立良好形象，將為酒店式公寓物業(yè)制造良好經(jīng)濟效益，最終進展商、投資者、物業(yè)治理公司三方共贏。第三篇珠江新城規(guī)劃前景分析珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀地理環(huán)境概況珠江新城,總用地面積約平方公里。北接黃埔大道,南達珠江北岸,西臨廣州大道中，東抵華南大道。位居新都市中軸線的中心，是廣州市區(qū)中心一塊超大規(guī)模 “絕版” 的尚未完全開發(fā)的處女地,地理環(huán)境優(yōu)勢無以倫比。區(qū)位道路交通珠江新城面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線,

37、并通過內(nèi)環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。以后也將規(guī)劃一條臨江大道直通員村、東圃而不必行經(jīng)黃埔大道。公共交通系統(tǒng)目前公共交通系統(tǒng)比起二年前有所改觀，但尚較為欠缺,相信在不斷開發(fā)建設中會不斷完善。以后地鐵二號線將通過新城中心,其在06年前左右建好,加上水上觀光碼頭的規(guī)劃建設，珠江新城以后的綜合交通環(huán)境將是現(xiàn)代化高標準配置。規(guī)劃建設現(xiàn)狀珠江新城作為廣州以后BD，其黃金地位幾乎無可代替,但其建設因為種種的緣故拖緩了開發(fā)建設，從2年至201年底,珠江新城賣地9宗，已建成宗,在建1宗,沒有開發(fā)的有宗之多,其中爛尾2宗。合同地價02億,到去年底收回45億。注：那個地點用“宗”而不用“個”或“塊”，是因

38、為在賣地過程中早已打亂原來規(guī)劃的地塊分割，造成規(guī)劃建設的絮亂?，F(xiàn)時，從市政配套到公共交通、商業(yè)、教育、文化配套等遠未成熟,區(qū)域內(nèi)只是把要緊道路規(guī)劃，然后星斗式分布著一些住宅社區(qū)及寫字樓，距離真正的商務區(qū)尚遠。以后規(guī)劃建設規(guī)劃方案幾經(jīng)修改終于在002年月左右真正定案,珠江新城仍然是廣州2世紀的DD，地位就猶如美國紐約的曼哈頓。首先,其以后規(guī)劃在交通上就克服了以往環(huán)市路與天河北平面二維的交通路網(wǎng)模式所帶來的諸多無法更改的交通死角問題。其設計采納的是裙樓空中通道、地面公路、與地下鐵路三層的立體通模式，從而盡可能達到人車分流，暢通無阻,這關(guān)于都市中心的開發(fā)建設又是一次歷史性的創(chuàng)新與變革”。項目J27地

39、塊其次,從功能上來講,珠江新城在過往幾大中心街區(qū)功能不完善的基礎上將金融、信息、行政治理、文化、休閑娛樂集于一身,形成一個綜合功能的中心社區(qū)來吸引國內(nèi)外財團的投資與進駐。最后,新城的文化景觀之宏偉同樣也是廣州史無前例的。歌劇院、博物館、海心沙、大型綠地廣場、林陰大道，高度300米以上的雙子塔樓,人們想象中國際大都市的每個具體形象都能夠預見。J27地塊第四篇珠江新城J2地塊分析地塊綜合情況J7地塊用地技術(shù)指標地塊面積容積率建筑面積塔樓建筑密度裙樓建筑密度建筑限高綠地率機動車位自行車位6895.076890.725%0%13012%43地塊地型與地勢J2地塊地型比較方正,地勢平緩,比較容易進行規(guī)劃

40、建設。地理位置與景觀環(huán)境J7地塊位于珠江新城冼村路南段與以后廣州博物館北面的規(guī)劃路交匯處，珠江新城中軸線附近，到珠江岸邊僅30米左右,距離規(guī)劃中的地鐵三號線花城大道站約000米。東北向約700米處確實是綠意盎然景色秀美的珠江公園，西南面為規(guī)劃中標志性建筑廣州歌劇院。從高處往南俯視珠江,一片海闊天空,極盡視覺精神享受?？傮w上J27地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流?，F(xiàn)時周邊物業(yè)分布現(xiàn)時,項目地塊北鄰美居中心，冼村路東側(cè)，由北至南分布著【金碧華府】、【南國花園】、【新城海濱花園】等住宅社區(qū),西北面的【凱旋新世界】、【星匯園】等，而西面五羊新城對面的【新大廈】、【遠洋明珠大廈】，確實是較有代表性的酒店式

41、公寓。另外，J7地塊隔冼村路與在開發(fā)中的【利雅灣】相望,【利雅灣】該物業(yè)定位尚無法得知，只是因為其和冼村相鄰，物業(yè)客觀環(huán)境相對欠佳,結(jié)合其建筑外型分析,其不太可能是酒店式公寓。寫字樓要緊分布在珠江大道和廣州大道之間的區(qū)域。道路交通環(huán)境J7地塊面臨冼村路及規(guī)劃路交界處,兩路段皆非主干線,通過冼村路可通達天河北及黃埔大道東西方向,沿規(guī)劃路可通往五羊新城及海珠區(qū)。另外，新規(guī)劃方案中從獵德大道往南將規(guī)劃建設一條大橋橫跨珠江,直通海珠區(qū)新港西路，以后前往海珠區(qū)、番禺區(qū)等都不必通過交通流量近乎飽和的廣州大橋，因此,可能以后J27地塊周邊的道路交通導向環(huán)境良好。公共交通系統(tǒng)現(xiàn)地塊一帶公共交通系統(tǒng)臨時欠缺,希

42、望通過政府進一步規(guī)劃改善。居住及工作環(huán)境評估J27地塊所在位置，因為具備景觀環(huán)境的優(yōu)勢,所面臨道路又非主干線,噪音及空氣污染等較少，而以后交通導向系統(tǒng)良好，居住及工作環(huán)境優(yōu)勢明顯，相對來講,用以規(guī)劃建設住宅物業(yè)優(yōu)勢較為突出。珠江新城J27地塊開發(fā)條件分析列表優(yōu)勢(S)劣勢(W)機會點（O)威脅點（T）區(qū)位因素優(yōu)越目前的公建市政配套尚需大力改善酒店式公寓市場以后幾年存在較大供需缺口區(qū)域?qū)嶋H規(guī)劃建設對開發(fā)推廣阻礙大以后交通條件良好酒店式公寓需配套相應硬件,成本可能增加政策規(guī)劃客觀上有利其他星級酒店及潛在開發(fā)的星級酒店附帶公寓構(gòu)成強有力競爭對手政府規(guī)劃支持點多酒店式公寓的銷售目標客戶層面相對窄居住優(yōu)

43、勢因素多所臨馬路雖非主干線但多少會受到阻礙富力品牌形象好地塊作為酒店式公寓項目開發(fā)的分析結(jié)論：J7地塊所在區(qū)位規(guī)劃成為住宅物業(yè)優(yōu)勢較多，又因以后珠江新城的規(guī)劃是中央商務區(qū)CBD,而且差不多最終確定規(guī)劃方案，從開發(fā)價值來看，并結(jié)合第二篇廣州市酒店式公寓的市場分析結(jié)論專業(yè)性高級酒店式公寓在以后幾年存在較大的供應缺口,故評估建議:27地塊規(guī)劃建設成為高檔酒店式公寓對體現(xiàn)市場價值最有利第四篇珠江新城J27地塊項目定位與市場策略目標客戶定位租賃目標客源(使用者）通過第二篇市場分析可知，在國內(nèi)包括廣州，酒店式公寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主,都市高級的白領階層人士遠未成為酒店式公寓租賃使用者的主流,其

44、租賃使用者要緊是外籍人士、港澳臺人士,以目前的及這幾年的進展趨勢，酒店式公寓租賃目標客源也不外乎這兩種，其能夠細分為以下客源：外資公司、跨國企業(yè)駐穗高級外籍人員外國一般機構(gòu)駐穗高層人員外國駐穗領事館外籍人員港臺籍高層治理人員中短期逗留的外籍或港澳臺籍經(jīng)貿(mào)往來人員等其中,外籍客源以來自歐美地區(qū)、日本、韓國這些經(jīng)濟發(fā)達的國家或地區(qū)的外籍人士為主，其許多是攜眷一家大小常駐廣州,所喜愛的居住處所確實是酒店式服務公寓，港澳臺籍客源中攜眷常駐廣州者相對少。投資者投資者一般是具有一定經(jīng)濟實力及具投資眼光的中產(chǎn)者，以國內(nèi)人士(本地或長住廣州者）為主，其渴望的是相對穩(wěn)健而又較高的投資回報。據(jù)從多間中介代理行綜合

45、咨詢了解，這類型投資者有以下一些特征:屬于稱為國內(nèi)“中產(chǎn)階級”的一類型人士早年通過各種方式積存了一定資產(chǎn),但現(xiàn)在一般已不從事原行業(yè)年齡一般在35歲以上其手頭擁有的流淌現(xiàn)金資產(chǎn)大約為幾十萬至0多萬不等其不想從事太高風險的行業(yè)，而想通過自己積存的資產(chǎn)來尋求較穩(wěn)健的回報有一定投資眼光投資客戶除國內(nèi)人士外，港澳臺籍人士也占一定比例,約51%左右，另外,還有少數(shù)外籍人士也意識到投資公寓可獲可觀的收益，也購置公寓物業(yè)作投資用。市場定位分析產(chǎn)品市場定位珠江新城J2地塊南望珠江一線江景，毗鄰廣州博物館，四周視野開闊,地塊地理位置優(yōu)越,景觀環(huán)境一流,受交通干線因素阻礙程度不大，建設高檔次的公寓類型物業(yè)無疑優(yōu)勢明

46、顯，按照其現(xiàn)時的作為超高層住宅（10米左右)的規(guī)劃設計，結(jié)合珠江新城以后CBD的進展規(guī)劃,建議該地塊開發(fā)的產(chǎn)品定位建議為：頂級國際化酒店式公寓規(guī)劃建議以本項目如此檔次的市場定位,其建筑造型及外立面等方面規(guī)劃設計必須要體現(xiàn)“超凡、氣概、傲然”的視覺觀感，如此才能和項目的檔次相配合。戶型間隔建議關(guān)于國際性的高級公寓來講，因為其目標客戶緣故，其產(chǎn)品戶型都不同于一般為國內(nèi)人士設計的住宅,其戶型特點大房大廳，一般二房100以上,三房14以上，關(guān)于規(guī)劃中的高級公寓，除了參考現(xiàn)時的酒店式公寓外,建議多方面詳細討論分析后再確定最佳的戶型產(chǎn)品及其他因素。酒店式公寓戶型面積參考戶型參考一房（)二房（)三房(）四房

47、(）建筑面積70910101601922以上參考其他比較成功的酒店式公寓內(nèi)部的戶型間隔分布比例,考慮到現(xiàn)時客戶的實際需求,建議內(nèi)部間隔戶型比例如下：酒店式公寓戶型分配比例參考戶型一房二房三房四房所占比例10400%形象概念“酒店式公寓”那個名詞概念現(xiàn)在差不多被市面上專門多住宅項目濫用,全然不具備酒店式服務的條件也號稱“酒店式服務公寓”。在此,依照國外的最新信息，建議本項目引入 “公館”的概念進行項目的宣傳包裝及經(jīng)營治理,“公館”實質(zhì)是一種英式貴族化的酒店式公寓模式,其代表了一種超時代無比尊貴的服務模式，其表現(xiàn)為:全方位的中意理念服務高效率的個性化服務高素養(yǎng)并可履行服務承諾的職員人性化的五星級治

48、理等因此,其硬件的配置也是劃時代的，代表了某地區(qū)最高級公寓類型的配置,這在第點有介紹，在此就不再贅述?！肮^“的硬件功能規(guī)劃配置作為“公館“模式的頂級國際公寓，除了其必備的室內(nèi)豪華裝修、住客專用客貨電梯、會所、泳池、健身房、硬件以外,建議還應配備:藝術(shù)家般的西餐廳廚師廚藝猶如藝術(shù)家般商務酒吧成功的體驗,享受態(tài)度式的酒吧高級商務辦公室（商務中心)豪華精美，配置高端設備，提供全套商務服務高級會議室觀景空中花園特不空中，特不享受五星級置智能化標準配置種種超一流的設施，確?！肮^”級的生活體驗，滿足諸如CEO如此級不的人士對居住的需求。本項目建議硬件配置如下表：住客會所1包含了泳池、健身房、桑拿浴室、

49、桌球室、兒童游戲室、壁球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設施高級中餐廳經(jīng)營高檔中餐、海鮮城藝術(shù)式西餐廳1經(jīng)營法式、意式等高檔西式餐廳商務酒吧提供酒水、音樂、洽談單間等服務多功能商務辦公室2作為會議場地出租，配備智能化辦公設施,提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務商務中心1提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務小型商場1經(jīng)營住客所需的高檔生活用品其他典雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級智能化設施等項目命名好的命名可使一個地產(chǎn)項目畫龍點睛,為了在市場上體現(xiàn)“公館”獨樹一幟的尊貴檔次形象,建議本項目可命名為：富力國際公館候補命名:富力世界公館項目命名突出“公館”如此的字眼,就表明了項目本身的特質(zhì)，以如此的命名來塑造獨樹一幟的鮮亮市場形象,必產(chǎn)生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受?！皣H”或“世界”如此的字眼極具氣概，讓人一看聯(lián)想起項目非同一般的檔次;“富力”充分表現(xiàn)了公司的形象品牌?！案涣H公館”命名讀起來朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記,看到“富力國際公館”便讓人浮想遐連,尊貴品味油然而生。經(jīng)營與物業(yè)