老舊小區(qū)改造的問題診斷與對策建議措施

1、1城市老舊小區(qū)問題診斷與對策建議2目 錄1、城市老舊小區(qū)存在之問題2、城市老舊小區(qū)改造之建議城鎮(zhèn)化發(fā)展中后期特點 一是城鎮(zhèn)化速度從高速增長轉(zhuǎn)向中高速增長； 二是城市發(fā)展將轉(zhuǎn)向規(guī)模擴張和質(zhì)量并重階段； 三是各種城市病有可能集中爆發(fā)； 四是需要轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式。3“一個時期有一個時期的問題“社會發(fā)展始終存在著矛盾和問題。發(fā)展既創(chuàng)造著我們需要的東西,也創(chuàng)造著我們不需要的東西。習(xí)近平總書記就曾運用矛盾分析法指出:“一個時期有一個時期的問題,發(fā)展水平高的社會有發(fā)展水平高的問題,發(fā)展水平不高的社會有發(fā)展水平不高的問題?！?與美麗中國不相適應(yīng)城市品質(zhì)不高不夠宜居高容積率、高建筑密度、高人口密度停車難鄉(xiāng)愁喪失

2、，千村一面買菜難交通擁堵開敞空間不足洗車難衛(wèi)生就餐難5長距離通學(xué)就近蝸居“學(xué)區(qū)房”價格畸高農(nóng)村教育設(shè)施落后好學(xué)校“一位難求”學(xué)生家長造成交通擁堵學(xué)生集中放學(xué)時段帶來交通壓力6與美麗中國不相適應(yīng)城市品質(zhì)不高不夠宜學(xué)農(nóng)村靠兒養(yǎng)老城市一床難求“廣場舞”沖突社會養(yǎng)老走高端路線盲道被各種擠占針對老年人的配套設(shè)施空間不足7與美麗中國不相適應(yīng)城市品質(zhì)不高不夠宜養(yǎng)什么是人民對美好生活的需求？需求側(cè)分析8安全、健康、養(yǎng)老、醫(yī)保、環(huán)保、鄉(xiāng)愁綠色、開放、共享、民主、法制、融合公平、公正、公開、透明、法制、正義協(xié)調(diào)、和諧、全面、高效、便捷、人本共商、共建、共享、普惠、多樣性、可選擇詩意棲居、人間天堂、自我實現(xiàn)、超越自

3、我老舊小區(qū)改造主要問題1.社區(qū)治理方面：居民思想難統(tǒng)一居民對住房改善的期許不一致加裝電梯往往遭到一層用戶的反對2.硬件更新方面：配套老舊存隱患設(shè)施老舊，掉落玻璃、脫落雨水管道傷人現(xiàn)象時有發(fā)生3.服務(wù)設(shè)施方面：用地緊張難增補存在教育設(shè)施不足等問題，老舊小區(qū)由于歷史欠賬問題，新增設(shè)施面臨用地及規(guī)劃建設(shè)手續(xù)難辦理4.標(biāo)準規(guī)范方面：相關(guān)規(guī)范不達標(biāo) 消防等不能滿足現(xiàn)在標(biāo)準規(guī)范的要求5.資金籌措方面：主體單一難破題 出資主體單一，絕大多數(shù)仍為政府投資改造6.體制機制方面：審批繁瑣難協(xié)同 工程項目審批不適應(yīng)，審批時序長，部門難協(xié)同9現(xiàn)狀問題分析建筑單體方面建筑結(jié)構(gòu)：主要結(jié)構(gòu)形式為磚混結(jié)構(gòu)，抗震性和耐久性較差

4、，住區(qū)內(nèi)建筑主體結(jié)構(gòu)基本完好，少量存在需要加固的情況。 建筑構(gòu)件：住宅建筑年久失修，門窗、樓道如人口等公共部位臟亂破敗。陽臺大部分為敞開式陽臺，后經(jīng)住戶自行封閉。保溫隔熱：屋頂絕大多數(shù)為平屋頂，熱損失大，滲漏嚴重。屋頂、墻面缺乏保溫隔熱層，防潮層等，保溫隔熱性差。因此采暖效果不好，九成以上是高能耗建筑，墻體“透”、窗戶“漏”，冬天不保溫、夏天不隔熱。建筑風(fēng)貌：建筑形式單一，多為排排房形式。建筑色彩單一，色彩也較少有變化，可識別性差，部分建筑存在墻體墻皮脫落、破損情況。 配房建設(shè)： 除早期住區(qū)建設(shè)的地面儲藏室外，違章建筑或構(gòu)筑現(xiàn)象比較多，臟、亂、差現(xiàn)象存在。 入戶管線：住區(qū)內(nèi)的下水管道等市政管線

5、破損情況嚴重，其管徑、管材等均有不能適應(yīng)現(xiàn)代化生活的需要。某市老舊小區(qū)現(xiàn)狀分析與評價10現(xiàn)狀問題分析住區(qū)環(huán)境方面 服務(wù)配套設(shè)施：原有的生活服務(wù)配套設(shè)施已不能滿足居民的生活需求，社區(qū)管理用地、老年人活動室、圖書室等資源缺乏，外部公共交流活動空間少。綠化環(huán)境：住區(qū)外部公共交流活動空間少。公共綠地及綠化面積少，綠化雜亂，花草樹木破壞現(xiàn)象嚴重。 交通環(huán)境：少量住區(qū)內(nèi)部路面存在破損現(xiàn)象；大多住區(qū)內(nèi)缺少機動車停車場地，小區(qū)內(nèi)部過度侵占道路停車，影響交通。私搭亂建：違章建筑或構(gòu)筑現(xiàn)象比較多，環(huán)境較為雜亂，住戶自發(fā)的改造行為嚴重破壞建筑外觀。亂堆物料：多數(shù)物業(yè)管理不好小區(qū)存在此種現(xiàn)象，占用綠化、開敞空間。環(huán)衛(wèi)

6、設(shè)施：一些80年代小區(qū)缺乏公共廁所，垃圾收集點樣式不統(tǒng)一，且臟亂差現(xiàn)象嚴重。某市老舊小區(qū)現(xiàn)狀分析與評價11現(xiàn)狀問題分析市政設(shè)施方面供水設(shè)施：現(xiàn)有居住建筑的供水管道使用年限長，存在管壁出現(xiàn)銹蝕、污染水質(zhì)、漏水的現(xiàn)象。排水設(shè)施：小區(qū)夏季下雨時也易堵塞，污水橫流。廚衛(wèi)的上下水管道連接漏水嚴重，常常引發(fā)上下鄰里間的矛盾。部分屋面有滲漏、地下室存在漏水問題。供暖、燃氣設(shè)施：濟寧市城市供熱供熱管網(wǎng)基本已經(jīng)進入小區(qū)，由于入戶需要居民自己出錢，少數(shù)居民不繳納，影響到大多數(shù)住戶供暖的接通。通信設(shè)施：小區(qū)內(nèi)一般沒有專用通訊管道，各種固話、網(wǎng)線、電纜在小區(qū)內(nèi)亂搭亂建，存在很大的安全隱患。配電設(shè)施：私扯電線較為嚴重，

7、電線老化、超負荷運轉(zhuǎn)。消防設(shè)施：普遍缺乏消防設(shè)施，包括路上的消防栓及建筑內(nèi)的消火栓。分戶計量：部分老舊小區(qū)沒有完成“分戶計量、計熱收費”的技術(shù)措施。引發(fā)取暖費收取和供熱單位的矛盾。某市老舊小區(qū)現(xiàn)狀分析與評價12現(xiàn)狀問題分析住區(qū)管理方面停車秩序：缺乏停車設(shè)施，管理混亂，亂停亂放。物業(yè)管理：缺乏專業(yè)的物業(yè)管理，存在一定安全隱患。封閉管理：破損嚴重，且大門開口較多，不利于管理。照明與安保及監(jiān)控設(shè)施：在部分小區(qū)內(nèi)已經(jīng)安裝，由于老舊小區(qū)住戶雜亂，意見不統(tǒng)一，還有待加強。租戶及攤點：老舊小區(qū)內(nèi)的租戶及攤點較多，造成環(huán)境的臟亂差。某市老舊小區(qū)現(xiàn)狀分析與評價13某市老舊小區(qū)現(xiàn)狀分析與評價14你是圈里人嗎十五分

8、鐘生活圈1516中共中央、國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見（2016年2月6日） 一、總體要求（一）指導(dǎo)思想。（二）總體目標(biāo)。（三）基本原則。二、強化城市規(guī)劃工作（四）依法制定城市規(guī)劃。（五）嚴格依法執(zhí)行規(guī)劃。三、塑造城市特色風(fēng)貌（六）提高城市設(shè)計水平。（七）加強建筑設(shè)計管理。（八）保護歷史文化風(fēng)貌。四、提升城市建筑水平（九）落實工程質(zhì)量責(zé)任。（十）加強建筑安全監(jiān)管。（十一）發(fā)展新型建造方式。五、推進節(jié)能城市建設(shè)（十二）推廣建筑節(jié)能技術(shù)。（十三）實施城市節(jié)能工程。 六、完善城市公共服務(wù)（十四）大力推進棚改安居。（十五）建設(shè)地下綜合管廊。（十六）優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。（十七）優(yōu)先發(fā)

9、展公共交通。（十八）健全公共服務(wù)設(shè)施。（十九）切實保障城市安全。七、營造城市宜居環(huán)境（二十）推進海綿城市建設(shè)。（二十一）恢復(fù)城市自然生態(tài)。（二十二）推進污水大氣治理。（二十三）加強垃圾綜合治理。八、創(chuàng)新城市治理方式（二十四）推進依法治理城市。（二十五）改革城市管理體制。（二十六）完善城市治理機制。（二十七）推進城市智慧管理。（二十八）提高市民文明素質(zhì)。九、切實加強組織領(lǐng)導(dǎo)（二十九）加強組織協(xié)調(diào)。（三十）落實工作責(zé)任。提出了明確而具體的時間目標(biāo)和工作要求時間目標(biāo)的提出，便于進行量化衡量，也便于公眾對城市政府工作進行監(jiān)督、考核和檢驗，有利于將文件中提出的各項措施真正落到實處。具體量化目標(biāo)同時在提示

10、人們，對于未來的城市規(guī)劃、建設(shè)和管理，要按照“精細化、標(biāo)準化、制度化、智能化”的四化要求開展工作。用5年左右時間，全面清查并處理建成區(qū)違法建設(shè)，堅決遏制新增違法建設(shè)；用5年左右時間，完成所有城市歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定工作；力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%；到2020年，基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造；到2020年，城市建成區(qū)平均路網(wǎng)密度提高到8公里平方公里，道路面積率達到15%；到2020年，超大、特大城市公共交通分擔(dān)率達到40%以上，大城市達到30%以上，中小城市達到20%以上；實現(xiàn)中心城區(qū)公交站點500米內(nèi)全覆蓋；到2020年，地級以上城市建

11、成區(qū)力爭實現(xiàn)污水全收集、全處理，缺水城市再生水利用率達到20%以上；到2020年，力爭將垃圾回收利用率提高到35%以上；力爭用5年左右時間，基本建立餐廚廢棄物和建筑垃圾回收和再生利用體系；到2020年，建成一批特色鮮明的智慧城市。18加快棚戶區(qū)改造 棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。我國在過去幾年進行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，約改造5000萬平方米棚戶區(qū)，近100萬住房困難家庭的住房條件得到了改善。 2005年開始，在東北三省實施振興戰(zhàn)略中相繼開展了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工程。這是新中國建國以來東北最為龐大的安居工程，計劃利用3至5年時間，讓200多萬居

12、民全部遷入新居的。 2012年9月25日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強強調(diào)，要加快資源型城市可持續(xù)發(fā)展，推動獨立工礦區(qū)轉(zhuǎn)型，加大棚戶區(qū)改造力度，“三位一體”推進，著力破解城市內(nèi)部二元結(jié)構(gòu)難題，帶動內(nèi)需擴大和就業(yè)增加，走可持續(xù)的新型城鎮(zhèn)化道路。19目 錄1、城市老舊小區(qū)存在之問題2、城市老舊小區(qū)改造之建議住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加強生態(tài)修復(fù)城市修補工作的指導(dǎo)意見建規(guī)201759號2017年3月6日開展生態(tài)修復(fù)、城市修補（以下統(tǒng)稱“城市雙修”）是治理“城市病”、改善人居環(huán)境的重要行動，是推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、補足城市短板的客觀需要，是城市轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的重要標(biāo)志。（一）指導(dǎo)思想。牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)

13、調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作，將“城市雙修”作為推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要任務(wù)，以改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、補足城市基礎(chǔ)設(shè)施短板、提高公共服務(wù)水平為重點，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，治理“城市病”，提升城市治理能力，打造和諧宜居、富有活力、各具特色的現(xiàn)代化城市。（二）基本原則。政府主導(dǎo)，協(xié)同推進。將“城市雙修”作為各城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃等部門的重要職責(zé)，加強與相關(guān)部門分工合作，建立長效機制，完善政策，整合資源、資金、項目，協(xié)同推進。統(tǒng)籌規(guī)劃，系統(tǒng)推進。尊重自然生態(tài)環(huán)境和城市發(fā)展規(guī)律，綜合分析，統(tǒng)籌規(guī)劃，加強“城市雙修”各項工作的協(xié)調(diào)銜接，增強工作的

14、系統(tǒng)性、整體性。因地制宜，分類推進。堅持問題導(dǎo)向，根據(jù)城市生態(tài)狀況、發(fā)展階段和經(jīng)濟條件差異，有針對性地制定實施方案，近遠結(jié)合，分類推進。保護優(yōu)先，科學(xué)推進。堅持保護優(yōu)先原則，保護歷史文化遺產(chǎn)和自然資源，修復(fù)受損生態(tài)，妥善處理保護與發(fā)展關(guān)系，科學(xué)推進“城市雙修”。四、修補城市功能，提升環(huán)境品質(zhì)（十一）改造老舊小區(qū) 統(tǒng)籌利用節(jié)能改造、抗震加固、房屋維修等多方面資金，加快老舊住宅改造。 支持符合條件的老舊建筑加裝電梯，提升建筑使用功能和宜居水平。 開展老舊小區(qū)綜合整治，完善照明、停車、電動汽車充電、二次供水等基礎(chǔ)設(shè)施，實施小區(qū)海綿化改造，配套建設(shè)菜市場、便利店、文化站、健身休閑、日間照料中心等社區(qū)服

15、務(wù)設(shè)施，加強小區(qū)綠化，改善小區(qū)居住環(huán)境，方便居民生活。（十八）鼓勵公眾參與 加強宣傳工作，充分利用電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體，普及生態(tài)環(huán)保知識，提高社會公眾對“城市雙修”工作的認識。 要創(chuàng)造條件，鼓勵社會公眾積極參與，及時聽取社會各界和有關(guān)專家的意見，形成良好的工作氛圍。深入細致做好群眾工作，認真聽取群眾訴求，維護群眾利益，著力解決群眾反映強烈的突出問題，讓群眾在“城市雙修”中有更多獲得感。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2017年3月6日22實施行動分類拆除重建類局部改造類綜合整治類設(shè)施完善類生態(tài)修復(fù)類保護提升類棚戶區(qū)、城中村、老舊小區(qū)分布圖市政問題地區(qū)分布圖人口疏解調(diào)整策略指引圖功能行動分區(qū)

16、指引圖生態(tài)重點修復(fù)地區(qū)分布圖建設(shè)重點管控地區(qū)分布圖老舊小區(qū)綠色改造必備選項建筑性能檢測和加固外墻保溫改造可再生能源與建筑一體化建筑雨水收集加裝電梯適老改造中水回用改造供熱計量改造立體停車場廚余垃圾處理與垃圾分類24老舊小區(qū)綠色改造拓展選項社區(qū)綠化和外墻綠化增加社區(qū)對外通道海綿社區(qū)整體設(shè)計改造建筑外遮陽改造廚房油煙集中過濾樓宇間增加容積率美化社區(qū)基于節(jié)能減排綠色物業(yè)管理和智慧社區(qū)25改造目標(biāo)要清晰。要實現(xiàn)老舊小區(qū)改造的綠色化、智慧化、人文化（適老性、文化傳承、社會治理相統(tǒng)一）。聽取居民意見，弄清楚他們的基本需求和更高要求。要提出滿足居民意愿的改造目標(biāo)（開門見綠、300米入園，15分鐘生活圈、10

17、分鐘老人圈、5分鐘幼兒圈）。強化統(tǒng)籌，完善老舊小區(qū)改造有關(guān)標(biāo)準規(guī)范。系統(tǒng)設(shè)計要加強。綜合統(tǒng)籌（分類管理：上世紀50年代為老老舊小區(qū)、80年代為老舊小區(qū)、2000年代為新舊小區(qū)等）。要從建筑單體、住區(qū)環(huán)境、設(shè)施標(biāo)準、自治管理等方面，先診斷后開方。要將技術(shù)要素、社會要素、經(jīng)濟要素（投融資）綜合融合。資金籌措多渠道。探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機制。按照“誰收益、誰出資”原則，采取居民、原產(chǎn)權(quán)單位出資，政府補助的方式實施老舊小區(qū)改造。問題抓住要準，政策措施要實（八號樓、廠洼街案例）。工作機制再創(chuàng)新。要建立共商、共建、共管、共享的“黨建引領(lǐng)、居民自治”的改造機制；探索政府統(tǒng)籌組織、社區(qū)具體實施

18、、居民全程參與的工作機制；探索一次改造、長期保持的管理機制。加強基層黨組織建設(shè)，指導(dǎo)業(yè)主委員會或業(yè)主自治組織，實施老舊小區(qū)長效管理。探索因地制宜的項目建設(shè)管理機制。建立社區(qū)工程師、社區(qū)規(guī)劃師等制度，發(fā)揮專業(yè)人員作用。強化老舊小區(qū)改造工作的四條建議26老舊小區(qū)改造目標(biāo)要實現(xiàn)“五化”適老化無障礙設(shè)計、四層加裝電梯綠色化“開門見綠、300米入園”、節(jié)能降耗、公交站點500米社區(qū)化”黨建引領(lǐng)、居民自治“，公共空間，志愿服務(wù)，門禁系統(tǒng)生活圈化15分鐘生活圈、10分鐘老人圈、5分鐘幼兒圈、公共充電樁、公共洗衣房、曬衣場、公共廁所（一個占地50平方米/4500人）、健身房文化傳承化保護地方特色、延續(xù)地方傳統(tǒng)

19、27（三）完善市政設(shè)施，使生活更加便捷-市政設(shè)施的整治1、改造老舊管線 2、補建公共消防栓，暢通消防通道，配置消防設(shè)施器材3、對小區(qū)的供水供暖實施分戶控制、分戶計量改造。4、接通管線入戶 5、改造配電設(shè)施 （四）完善住區(qū)管理，使生活更加有序1、規(guī)范停車秩序 2、實施封閉管理3、安裝監(jiān)控設(shè)施 4、清理租戶及攤點（一）改造住宅建筑，使更堅固、漂亮-單體的改造1、建筑結(jié)構(gòu)整治 2、建筑構(gòu)件整治 3、保溫隔熱處理 4、屋面整修改造、維修屋面防水。5、美化建筑立面 6、入戶管線整治 7、配房建設(shè)（二）改造住區(qū)環(huán)境，使活得更有品質(zhì)-居住區(qū)環(huán)境的整治完善1、居住場地文脈的保存和延續(xù)2、生態(tài)環(huán)境整治3、整修道

20、路、圍墻、大門，整治改造小區(qū)周邊街、巷環(huán)境。4、交通環(huán)境改善5、清理亂堆物料：6、完善社區(qū)服務(wù)設(shè)施7、拆除私搭亂建 8、更新、規(guī)范環(huán)衛(wèi)設(shè)施系統(tǒng)設(shè)計、綜合統(tǒng)籌：老舊小區(qū)整治內(nèi)容28要特別關(guān)注的是：不同建設(shè)方式對原有城市的改變程度不同應(yīng)根據(jù)具體情況采取合適的方式，但無論何種方式，那些狂飆突進、大拆大建、破壞文脈的改造方式應(yīng)當(dāng)擯棄。29增減結(jié)合 新舊相宜老城區(qū)做科學(xué)減法，新城區(qū)做精明加法減規(guī)模、疏人口、降強度增品質(zhì)、優(yōu)功能、加設(shè)施增規(guī)模、引人口、控強度高品質(zhì)、理功能、優(yōu)設(shè)施規(guī)劃策略案例：深圳南頭古城改造案例3132創(chuàng)新社會治理（共同締造，共享共治）鼓勵公眾參與 加強宣傳工作，充分利用電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體，普及生態(tài)環(huán)保知識，提高社會公眾對“城市雙修”工作的認識。 要創(chuàng)造條件，鼓勵社會公眾積極參與，及時聽取社會各界和有關(guān)專家的意見，形成良好的工作氛圍。深入細致做好群眾工作，認真聽取群眾訴求，維護群眾利益，著力解決群眾反映強烈的突出問題，讓群眾在“城市改造”中有更多獲得感。33開發(fā)商義務(wù)制度公共要素清單（上海、深圳）土地移交率配建內(nèi)容配建比例容積率轉(zhuǎn)移、獎勵飛抵統(tǒng)籌（捆綁創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地）34小結(jié)一：老舊小區(qū)改造工作需要頂層設(shè)計、系統(tǒng)規(guī)劃。中國老舊小區(qū)改造工作具有廣泛的實踐基礎(chǔ)。老舊小區(qū)改造具有不同的多類型與特點。老舊小區(qū)改造可以進行行動分類和時序設(shè)計。