資產(chǎn)評估師講座知識

1、資產(chǎn)評估師2004年講座資產(chǎn)評估學第1講資產(chǎn)評估總論講座(一)資產(chǎn)評估的要緊概念和特點 1.資產(chǎn)評估的概念 指在市場經(jīng)濟條件下,由專業(yè)機構人員,依據(jù)國家有關規(guī)定，依照特定的目的，遵循適用原則，依照法定程序,選擇適當?shù)膬r值類型,運用科學的方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的行為。 2.評估要素 評估要素包括八個方面的內(nèi)容:評估主體：從事資產(chǎn)評估的機構和人員； 評估客體:即被評估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評估的具體對象,也稱評估對象。 評估依據(jù):資產(chǎn)評估工作所遵循的法律、法規(guī)等; 評估目的:資產(chǎn)業(yè)務引發(fā)經(jīng)濟行為對資產(chǎn)評估結果的要求,或資產(chǎn)評估結果的具體用途。它直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型和方法的選擇; 評估原

2、則:資產(chǎn)評估的行為規(guī)范； 評估程序：評估工作從開始預備到最后結束的工作順序； 評估價值類型：對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，它對資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇具有約束性； 評估方法：資產(chǎn)評估所運用的特定技術,是分析和推斷資產(chǎn)評估價值的手段和途徑; 3.資產(chǎn)評估特點 現(xiàn)實性、市場性、預測性、公正性、咨詢性 4.資產(chǎn)評估與會計區(qū)不 反映和監(jiān)督是會計的差不多職能，評估和咨詢是資產(chǎn)評估的差不多職能; 前提條件不同：會計活動要緊以歷史成本、持續(xù)經(jīng)營為依據(jù),資產(chǎn)評估要緊以市場價值為依據(jù); 目的不同：會計中資產(chǎn)計價反映資產(chǎn)實際價值量,資產(chǎn)評估反映資產(chǎn)的效用。 操作者不同:資產(chǎn)計價是本企業(yè)財會人員完成,評估是由企業(yè)之外的具有評估資

3、格的社會中介機構完成 (二）資產(chǎn)評估的對象 1資產(chǎn)的含義 是經(jīng)濟主體擁有或操縱的,能以貨幣計量的，能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟效益的經(jīng)濟資源,具有以下特征：必須是經(jīng)濟主體操縱或擁有;必須能以貨幣計量；必須是能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟效益的資源。資產(chǎn)的分類:按資產(chǎn)存在形態(tài)分類分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn);按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分為單項資產(chǎn)，整體資產(chǎn)；按資產(chǎn)能否獨立存在分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn);按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關系分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)，另外,經(jīng)營性資產(chǎn)又可按是否對盈利產(chǎn)生貢獻分為有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)。 2.資產(chǎn)評估的種類資產(chǎn)評估的分類方法不同得出不同的分類結果。 按資產(chǎn)評估服務的對象、評估

4、的內(nèi)容和評估者承擔的責任能夠分為:評估、評估復核和評估咨詢 按資產(chǎn)評估面臨的條件、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程遵循資產(chǎn)評估準則的程度及對評估披露的要求角度:完全評估和限制評估，完全評估一般是指完全按照評估準則及其規(guī)定的程序和要求進行的資產(chǎn)評估。限制評估一般是指評估機構及其人員由于評估條件的限制不能按照資產(chǎn)評估準則的要求進行執(zhí)業(yè),或在同意的前提下，未完全按照評估準則及其規(guī)定的程序和要求進行的資產(chǎn)評估，評估結果是在受限的條件下得出的。按資產(chǎn)評估對象的角度分為:單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估 .資產(chǎn)評估的特點 市場性;公正性；專業(yè)性；咨詢性:評估師只對結論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責,而不對資產(chǎn)業(yè)務定價決策負責。3.資

5、產(chǎn)評估的功能和作用（2004年教材有變動） 資產(chǎn)評估的功能包括評價治理的功能和鑒證的功能。 治理功能:是國有資產(chǎn)評估在特定歷史時期的特定功能,會隨著國家在國有資產(chǎn)評估治理體制方面的變化而加強或弱化。 鑒證功能:包括鑒不和舉證。鑒不是專家做出的獨立推斷，舉證是對推斷提供的理論和事實支撐。（三)資產(chǎn)評估的價值類型、目的 1資產(chǎn)評估的價值類型 是指資產(chǎn)評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上不同，在數(shù)量上也存在著較大的差異。資產(chǎn)評估的價值類型的形成,不僅與引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為,即資產(chǎn)評估特定目的有關，而且與被評估對象的功能、狀態(tài)、評估時的市場條件等因素

6、有著緊密的關系。資產(chǎn)評估的價值類型分類：按估價標準形式表述的價值類型:重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(或變現(xiàn)價值）、清算價值 按評估假設的角度表述價值類型：接著使用價值、公開市場價值和清算價值按資產(chǎn)業(yè)務的性質(zhì)劃分的價值類型：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等 按評估依據(jù)的市場條件劃分的價值類型：市場價值類型和非市場價值類型 2.資產(chǎn)的評估目的 資產(chǎn)的評估目的有一般目的和特定目的之分。資產(chǎn)評估的一般目的包含特定目的，而資產(chǎn)評估的特定目的則是一般目的的具體化。 資產(chǎn)評估的一般目的：資產(chǎn)評估的一般目的或資產(chǎn)評估的差不

7、多目標，是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其差不多功能決定的。暫不考慮資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評估的專門要求，資產(chǎn)評估的一般目的:資產(chǎn)在評估時點的公允價值。 資產(chǎn)評估的特定目的:資產(chǎn)評估的特定目的來源于資產(chǎn)業(yè)務對評估結果用途的具體要求,資產(chǎn)業(yè)務包括：資產(chǎn)轉讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營，中外合資、合作,企業(yè)清算、抵押、擔保、企業(yè)租賃、債務重組等等。 3資產(chǎn)評估的特定目的在資產(chǎn)評估中的地位作用資產(chǎn)評估的特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為（資產(chǎn)業(yè)務)所決定的,它對評估結果的性質(zhì)、價值類型等有重要的阻礙。資產(chǎn)評估的特定目的不僅是某項具體資產(chǎn)評估活動的起點,同時它又是資產(chǎn)評估活動所要達到的目標。資產(chǎn)評估的

8、特定目的是界定評估對象的基礎;資產(chǎn)評估的特定目的對資產(chǎn)評估價值類型的選擇具有約束性。在不同時期、地點及市場條件下,同一資產(chǎn)業(yè)務對資產(chǎn)評估結果的價值類型的要求也會有差不。 資產(chǎn)評估的業(yè)務類型是阻礙甚至是決定資產(chǎn)評估結果價值類型的一個重要因素,然而，它決不是決定資產(chǎn)評估結果價值類型的惟一因素。 (四)資產(chǎn)評估假設、原則 1.資產(chǎn)評估的假設:交易假設、公開市場假設、持續(xù)使用假設、清算假設。交易假設:是最差不多的前提假設。它是假定所有待評資產(chǎn)差不多處在交易過程中，評估師依照待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設一方面為資產(chǎn)評估得以進行“制造”了條件，另一方面它明確限定了資產(chǎn)評估的外部環(huán)境。

9、公開市場假設:它是對資產(chǎn)擬進入的市場條件，以及資產(chǎn)在如此的市場條件下同意何種阻礙的一種假定講明或限定。其關鍵是把握和認識公開市場的實質(zhì)和內(nèi)涵,假定較為完善的、充分競爭的公開市場存在。其他假設差不多上以公開市場假設為差不多參照。 持續(xù)使用假設:是對資產(chǎn)擬進入的市場條件，以及在如此的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或講明。它分為在用續(xù)用、轉用續(xù)用和移地續(xù)用三種情況。在持續(xù)使用假設前提下的資產(chǎn)評估及其結果的適用范圍常常是有限制的。清算假設:是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定講明。在清算假設下，資產(chǎn)的評估值通常要低于在公開市場假設、持續(xù)使用假設下的同樣資產(chǎn)的評估值。在清算假設下

10、資產(chǎn)評估結果的適用范圍是特不有限的。 .資產(chǎn)評估的原則: (1）工作原則對評估主體而言，包括：獨立性原則、客觀性原則、科學性(2）技術原則是對評估業(yè)務而言的,包括：供求原則、貢獻原則、替代原則、預期收益原則、估價日期原則。 .評估的差不多方法:市場法、成本法、收益法。 （五）資產(chǎn)評估在中國的進展1.中國資產(chǎn)評估行業(yè)及進展 1991年1月頒布國有資產(chǎn)評估治理方法是資產(chǎn)評估制度差不多形成的重要標志。 1993年1月,中國資產(chǎn)評估協(xié)會正式成立，他表明中國資產(chǎn)評估行業(yè)已逐步從政府直接治理向行業(yè)自律治理過渡。 201年9月1日,資產(chǎn)評估準則無形資產(chǎn)頒布并實施,它是我國資產(chǎn)評估第一個執(zhí)業(yè)具體準則。.中國注

11、冊評估師職業(yè)法律規(guī)范 (1)法律形式的資產(chǎn)評估師職業(yè)法律規(guī)范 為股票發(fā)行出具審計報告、資產(chǎn)評估報告或者法律意見書等文件的專業(yè)機構和人員，在該股票承銷期內(nèi)和期滿后個月內(nèi)，不得買賣該種股票； 為上市公司出具審計報告和法律意見書等文件的專業(yè)機構和人員,自同意上市公司托付之日起至上述文件公開后5日內(nèi),不得買賣該種股票; 為證券的發(fā)行、上市或證券交易活動出具資產(chǎn)評估報告的資產(chǎn)評估機構，就其所應負責的內(nèi)容弄虛作假的，沒收違法所得,并處以違法所得1倍以上倍以下的罰款,并可由有關主管部門責令該機構停業(yè)，吊銷直接責任人的資格證書。造成損失的,承擔連帶賠償責任。構成犯罪的,依法追究刑事責任。 承擔資產(chǎn)評估的機構因

12、過失提供有重大遺漏的報告,沒收違法所得,并處以違法所得倍以上5倍以下的罰款，并可由有關主管部門依法責令該機構停業(yè),吊銷直接責任人的資格證書。構成犯罪的，依法追究刑事責任。 承擔資產(chǎn)評估的機構提供虛假證明文件的,沒收違法所得,并處以違法所得1倍以上倍以下的罰款，并可由有關主管部門依法責令該機構停業(yè)，吊銷直接責任人的資格證書。 保險事故的財產(chǎn)評估人員有意提供虛假的證明文件,為他人欺詐提供條件的，以保險詐騙的共犯論處。承擔資產(chǎn)評估職責的中介組織的人員有意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴峻的，處5年以下有期徒刑或拘役，并處罰金。 承擔資產(chǎn)評估職責的中介組織的人員，索取他人財務或非法收受他人財務,犯擾亂市場秩序

13、罪的，處5年以下年以上有期徒刑，并處罰金。承擔資產(chǎn)評估職責的中介組織的人員，嚴峻不負責任，出具的證明問家有重大失實，造成嚴峻后果的,處3年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金。 (2）行政法規(guī)和部門規(guī)章形式的資產(chǎn)評估師職業(yè)法律規(guī)范 資產(chǎn)評估機構作弊或玩忽職守,致使資產(chǎn)評估結果失實的,國有資產(chǎn)治理行政主管部門能夠宣布資產(chǎn)評估結果無效,并可依照情節(jié)輕重,對該資產(chǎn)評估機構給予以下處罰:警告;停業(yè)整頓；吊銷國有資產(chǎn)評估資格證書。 對資產(chǎn)評估機構違法行為的行政處罰種類有：警告;罰款；沒收所得；暫停執(zhí)行部分或者全部業(yè)務，暫停執(zhí)業(yè)期限為31個月;吊銷資產(chǎn)評估資格證書 對資產(chǎn)評估機構予以警告的行為 對資產(chǎn)評估機

14、構責令改正并予以警告的行為 資產(chǎn)評估學第2講資產(chǎn)評估的差不多方法市場法、收益法講座本講是資產(chǎn)評估學的第二講,講述資產(chǎn)評估學的第二章的資產(chǎn)評估的差不多方法的前兩個：市場法、收益法。要緊內(nèi)容包括:市場法應用的前提條件;參照物差異調(diào)整因素；運用市場法評估資產(chǎn)的程序。收益法的差不多涵義、收益法及其適用的前提條件、收益法應用的形式、收益法中各項指標的確定、收益法評估資產(chǎn)的步驟及優(yōu)缺點。 一、市場法 1市場法的概念 市場法是指利用市場同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格,通過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱。 .市場法應用的前提條件：(1）要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場 (）可搜集到參照物

15、及其與評估資產(chǎn)可比較的指標、技術參數(shù)等資料。 市場法在國際上比較通行，在我國現(xiàn)在市場不專門開放的情況下使用會受到限制。 3資產(chǎn)及其交易的可比性具體表現(xiàn) (1）參照物與評估對象在功能上具有可比性()參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性 （)參照物成交時刻與評估基準日間隔時刻不能過長，應在一個適度的時刻范圍內(nèi) 4.單項資產(chǎn)應考慮的可比因素: 資產(chǎn)的功能、資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量、市場條件、交易條件。5.運用市場法評估資產(chǎn)的程序： (1）選擇參照物; （）在評估對象與參照物之間選擇比較因素；(3）指標對比、量化差異; （4）在各參照物成交價格的基礎上調(diào)整差不多量化的對比指標差異； （5)綜合分析確

16、定評估結果； 6.市場法的優(yōu)缺點（1)優(yōu)點: 評估價更能反映市場現(xiàn)實價格， 評估結果易于被各方面理解和同意。 （2)缺點：要有公開活躍的市場作為基礎,有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應用， 不適用于專用機械設備和大部分的無形資產(chǎn),以及受到地區(qū)、環(huán)境嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。 .市場法中的具體評估方法 (1)直接比較法：利用參照物的交易價格及參照物的某一差不多特征直接與評估對象的同一差不多特征進行比較而推斷評估對象價值的方法。 評估對象價值=參照物成交價格評估對象特征參照物A特征 優(yōu)點：直觀簡潔，便于操作。 缺點:對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。 包括： .現(xiàn)行市價法 b.市價折扣法：資產(chǎn)評估價

17、值參照物成交價格(1-價格折扣率).功能價值類比法：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）x .價格指數(shù)法:資產(chǎn)評估價值參照物成交價格*（1+物價變動指數(shù)） e 成新率價格調(diào)整法:資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（評估對象成新率/參照物成新率) （）類比調(diào)整法:它是市場法中最差不多的評估方法。該方法對參照物與評估對象之間的可比性要求不高。只要參照物與評估對象在大的方面差不多相同或相似即可。 市場售價類比法：以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時刻等方面的差異，通過對比分析和量化差異,調(diào)整估算出評估對象價值的方法。 資產(chǎn)評估價值=參照物售

18、價+功能差異值+時刻差異值+交易情況差異值 或資產(chǎn)評估價值=參照物售價*功能差異修正系數(shù)時刻差異修正系數(shù)+交易情況差異修正系數(shù) 成本市價法:以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象的價值的方法。資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本*參照物成交價格參照物現(xiàn)行合理成本市盈率乘數(shù)法：以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)）,以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘估算評估對象價值的方法。該方法要緊適用與整體企業(yè)價值的評估。資產(chǎn)評估價值=評估對象繁榮收益額*參照物市盈率 8市場法的適用條件 （1）參照物與評估對象必具有可比性 (）參照物的交易時刻與評估基準日間隔不能過長 二、收益法 （一)收

19、益法的概念是指通過估算被評估資產(chǎn)以后預期收益并折算成現(xiàn)值,借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路。采納收益法對資產(chǎn)進行評估，所確定的資產(chǎn)價值,是指為獲得該項資產(chǎn)以取得預期收益的權利所支付的貨幣總額。資產(chǎn)的評估價值與資產(chǎn)的效用或有用程度緊密相關。資產(chǎn)的效用 越大,獲力能力越強,它的價值也就越大。 資產(chǎn)成交后能為新的所有者帶來一定的收益，所有者支付的貨幣量可不能超過該項資產(chǎn)的期望收益的折現(xiàn)值。投資者投資購買資產(chǎn)時一般要進行可行性分析，其可能的內(nèi)部回報率只有在超過評估的折現(xiàn)率時才肯支付貨幣以取得該項資產(chǎn)。 （二）應用收益法評估資產(chǎn)必須具備的前提條件: (1)被評估資

20、產(chǎn)的以后預期收益能夠預測并能夠用貨幣衡量;(2)資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也能夠預測并能夠用貨幣來計量 （3）被評估資產(chǎn)預期獲利年限能夠預測 (三）收益法評估資產(chǎn)的程序及優(yōu)缺點 .收益法評估的程序（1）收集驗證與評估對象以后預期收益有關經(jīng)營、財務狀況的信息資料； （2)分析測算被評估對象以后預期收益; （）確定折現(xiàn)率或本金化率；(4)將預期收益折現(xiàn)或本金化處理為現(xiàn)值 （5)分析確定評估結果。 .收益評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點 優(yōu)點：（1)能真實和較準確地反映企業(yè)本金化的價值; (）與投資決策相結合，應用此法評估的資產(chǎn)價值，易為買賣雙方所同意。 缺點： （1）預期收益額預測難度較大，易受較強的主觀

21、推斷和以后不可預見因素的阻礙; （2)在評估中使用范圍較小,一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測以后(四)收益法中各項指標的確定 收益法中的要緊指標（也稱三個差不多要素）有三個，即收益額、折現(xiàn)率或本金化率、收益期限。 1.收益額 收益額是指依照投資回報的原理,資產(chǎn)在正常情況下所能獲得的歸其產(chǎn)權主體的所得額。 特點： ()收益額是資產(chǎn)以后預期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)(2)用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益。 關于收益額的構成,以企業(yè)為例,目前有幾種觀點:稅后利潤，即凈利潤；現(xiàn)金流量； 至于選擇哪一種作為收益額,評估人員應依照所評估資產(chǎn)的類型、特點以及評估目的決定,重要的

22、是準確反映資產(chǎn)收益,并與折現(xiàn)率或本金化率口徑保持一致。 2.折現(xiàn)率和本金化率 (1)從本質(zhì)上講,折現(xiàn)率是一種期望投資酬勞率，是投資者在投資風險一定的前提下,對投資所期望的回報率。 (2)從構成來講，它由無風險酬勞率和風險酬勞率組成,無風險酬勞率一般指同期國庫券利率;風險酬勞率是超過無風險酬勞率以上部分的投資回報率。(）確定折現(xiàn)率,首先應該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。折現(xiàn)作為一個時刻優(yōu)先的概念，認為今后得收益或利益低于現(xiàn)在的同樣收益或利益，同時,隨著收益時刻向今后推遲的程度而有系統(tǒng)地降低價值。 (4）折現(xiàn)率選擇時還要注意所選收益額的計算口徑與折現(xiàn)率的口徑保持一致。 （5)本金化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒有區(qū)不的

23、。只是使用場合不同。折現(xiàn)率是將以后有限期的預期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限預期收益還原,本金化率則是將以后永續(xù)性預期收益折算成現(xiàn)值的比率。 3.收益期限收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。（五）收益法應用的形式 收益法的應用，實際上確實是對被評估資產(chǎn)以后期望收益進行折現(xiàn)或本金化過程。 .純收益不變情況下的收益法應用,公式參照教材 在資產(chǎn)以后預期收益具有特定時期的情況下,通過預測有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當?shù)恼郜F(xiàn)率進行折現(xiàn)，各年預期收益折現(xiàn)值之和,即為評估值。 差不多公式是： 其中：Ri以后第i 個收益期的預期收益額,收益期有限時，Ri中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額 n 收益年期 r折現(xiàn)率

24、（1）以后收益年金化的情形。在這種情形下，首先預測其年收益額，然后對年收益額進行本金化處理，即可確定其評估值。 差不多公式為: 資產(chǎn)評估值(收益現(xiàn)值）=年收益額本金化率 =/r(2）在收益年期有限,資本化率大于零的條件下,公式：（3)在收益年期有限,資本化率為零的條件下,公式:A 2純收益在若干年后保持不變,公式參照教材（）無限年期收益 （)有限年期收益 3.純收益按等差級數(shù)變化 公式參照教材（)純收益按等差級數(shù)遞增,收益年期無限制, （2）純收益按等差級數(shù)遞增,收益年期有限制， （3）純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限制,(4）純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限制, .純收益按等比級數(shù)變化

25、公式參照教材 （1)純收益按等比級數(shù)遞增,收益年期無限制， （）純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限制, (3）純收益按等差級數(shù)遞減,收益年期無限制, （4)純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限制，5.在有的資產(chǎn)評估時，其以后預期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，各期收益相差不大,這種情況下也能夠采納上述方法進行評估,其步驟如下: 第一步，預測該項資產(chǎn)以后若干年(一般為5年左右)的收益額,并折現(xiàn)求和； 第二步，通過折現(xiàn)值之和求取年等值收益額。 第三步,將求得的年等值收益額進行本金化計算,確定該項資產(chǎn)評估值。（3）以后收益是不等額的情形。在這種情形下，首先預測以后若干年內(nèi)(一般為5年）的各

26、年預期收益額,對其進行折現(xiàn)。再假設從若干年的最后一年開始，以后各年預期收益額均相同，將這些收益額進行本金化處理,最后,將前后兩部分收益現(xiàn)值求和。 差不多公式為： 資產(chǎn)評估值（預期收益現(xiàn)值）=前若干年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)以后各年的年金化收益/本金化率 往常若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)資產(chǎn)評估學第講資產(chǎn)評估的差不多方法成本法講座(一)成本法及其適用的前提條件成本法的概念 成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本,然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素,并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。成本法的差不多思路是：重置或重建被評估資產(chǎn) 2.采納成本法評估資產(chǎn)的前提條件是: (1

27、）被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)。 (2）應當具備可利用的歷史資料 （）形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。（二)成本法的差不多計算公式： 被評估資產(chǎn)評估值=資產(chǎn)的重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值 (三)成本法的差不多要素1.成本法的四個差不多要素 資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值、資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值2資產(chǎn)的重置成本 資產(chǎn)的重置成本是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，分為復原重置成本和更新重置成本。 復原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現(xiàn)時價格復原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料,并依照現(xiàn)代標準、設計及格式

28、，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)和建筑具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。 3資產(chǎn)的實體性貶值 資產(chǎn)的實體性貶值即是有形損耗,是指資產(chǎn)由于使用及自然力作用導致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降引起的資產(chǎn)的價值損失。公式表示為: 實體性貶值率=資產(chǎn)實體性貶值資產(chǎn)重置成本 4.資產(chǎn)的功能性貶值 資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。 5.資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值 資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。 （四）重置成本及其估算 在同時可獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下,應選擇更新重置成本。在無更新重置成本時可采納復原重置成本。一般來講，復原重置

29、成本大于更新重置成本。重置成本的估算一般能夠采納下列方法 : 1.重置核算法。 也稱細節(jié)分析法、核算法，是利用成本核算的原理,依照重新取得資產(chǎn)所需的費用項目,逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。 在實際測算中又具體劃分為兩種類型：購買型和自建型。購買型資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購買價格、運雜費、安裝調(diào)試費以及其他必要費用構成，將上述取得資產(chǎn)的必需費用累加起來，便可計算出資產(chǎn)的重置成本。 自建型資產(chǎn)的重置成本是依照重新建筑資產(chǎn)所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產(chǎn)的重置成本。 資產(chǎn)的重置成本應包括開發(fā)者的合理收益。一般的資產(chǎn)重置成本中的收益部分的確定,應以現(xiàn)行

30、行業(yè)或社會平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。 2.價格指數(shù)法。 這種方法是利用與資產(chǎn)有關的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本(賬面價值）調(diào)整為重置成本的一種方法,計算公式為: 重置成本=資產(chǎn)的帳面原值*(1+價格變動指數(shù)）或=資產(chǎn)的帳面原值價格指數(shù)（該公式今年有變化）上式中，價格變動指數(shù)能夠是定基價格變動指數(shù)或環(huán)比價格變動指數(shù)。定基價格變動指數(shù)是評估時點的價格指數(shù)與資產(chǎn)購建時點的價格指數(shù)之比，即： 定基價格變動指數(shù)=（評估時點的價格指數(shù)/資產(chǎn)購建時點的價格指數(shù))x10% 環(huán)比價格變動指數(shù)=（1+a1）（1+a2）（1+）(+n)00 式中:a第n年環(huán)比價格指數(shù),n=1、2、3、4、n 價格指數(shù)法與重置核

31、算法的比較： （1)物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本;而重置核算法既考慮了價格因素,也考慮了生產(chǎn)技術進步和勞動生產(chǎn)率的變動化因素，因而能夠估算復原重置成本和更新重置成本。 (2）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。一項科學技術進步較快的資產(chǎn)采納物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。物價指數(shù)法和重置核算法也有其相同點,差不多上建立在利用歷史資料基礎上。.功能價值法, 也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是查找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物,計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或

32、參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為： 被評估資產(chǎn)重置成本=（被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量)參照物重置成本 前提條件和假設是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關系,生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。 4.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。 由于規(guī)模經(jīng)濟效益作用的結果,資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化,而不是等比例變化。計算公式參照教材 x是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù),成為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù),一般介于.41之間。 5.統(tǒng)計分析法 在用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)及某一項同類型資產(chǎn)進行評估時，為了簡化評估業(yè)務，還能夠采納統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本。 第一,在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎上，把全

33、部資產(chǎn)按照適當標準化分為若干類不。 第二,在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn),估算其重置成本。第三,依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本，計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。依照調(diào)整系數(shù)估算被評估資產(chǎn)的重置成本。 (五）實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值及其估算.實體性貶值實體性貶值的估算,一般能夠采取以下幾種方法:（1)觀看法。計算公式為： 資產(chǎn)實體性貶值=重置成本（1-成新率) （)使用年限法。 資產(chǎn)的實體性貶值(重置成本-可能殘值）/總使用年限實際已使用年限可能殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回的金額。在資產(chǎn)評估中,通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小能夠忽略不計?？偸褂媚晗拗?/p>

34、的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。計算公式為： 總使用年限=實際已使用年限尚可使用年限實際已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率 名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限。實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，能夠通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。資產(chǎn)利用率計算公式為： 資產(chǎn)利用率=截至評估日資產(chǎn)累計實際利用時刻/截至評估日資產(chǎn)累計法定利用時刻100(3)修復費用法 利用恢復資產(chǎn)功能所支出費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的方法 2. 功能性貶值及估算功能性貶值是由于技術相對落后造成的貶值。功能性貶值的估算能夠按下列步驟進行: (1)將被評估資產(chǎn)的年運營成

35、本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。 (2)計算二者的差不,確定凈超額運營成本。凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。 (3)可能被評估資產(chǎn)得剩余壽命。 (4）以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn),這些折現(xiàn)值之和確實是被評估資產(chǎn)功能性損耗(貶值),計算公式為: 被評估資產(chǎn)功能性貶值=（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本折現(xiàn)系數(shù)）此外，功能性貶值的估算還能夠通過超額投資成本的估算進行,計算公式為： 功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本 . 經(jīng)濟性貶值及其可能 經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。經(jīng)濟性貶值率00%1-（資產(chǎn)可能可被使用生產(chǎn)能力

36、資產(chǎn)原設計使用能力)x x為功能價值指數(shù)，多采納經(jīng)驗數(shù)據(jù),一般在.6.7之間 （六）運用成本法評估資產(chǎn)的步驟 .確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本; 2.確定被評估資產(chǎn)的年限;3.估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值; .計算確定被評估資產(chǎn)的價值。 （七）資產(chǎn)評估方法的關系資產(chǎn)評估方法專門多,各種方法都有其各自的特點。同時，這些方法之間又是互相關聯(lián)的。研究資產(chǎn)評估方法的特點,并分析比較各種方法之間的聯(lián)系和區(qū)不,關于選擇資產(chǎn)評估方法具有重大意義。 .資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系 評估方法是實現(xiàn)評估目的的手段。評估差不多目的決定了評估方法間的內(nèi)在聯(lián)系。而該聯(lián)系為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產(chǎn),并做相

37、互驗證提供了理論依據(jù)。然而，運用不同的評估同一資產(chǎn)，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致,以及運用不同評估方法所選擇的經(jīng)濟技術參數(shù)合理。多種方法得出的結果應該趨同。 2.資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)不 各種評估方法是對評估對象在一定條件下的價值的描述,他們之間是有內(nèi)在聯(lián)系并可相互替代的。然而，各種評估方法都有自成一體的運用過程,都要求具備相應的信息基礎,評估結論是從某一角度反映資產(chǎn)的價值，因此,各種方法之間是有區(qū)不的。評估人員應該具備選擇最直接、最有效的評估方法完成評估任務的能力。 （八）資產(chǎn)評估方法的選擇 資產(chǎn)評估方法的選擇要緊應考慮下面因素: 1資產(chǎn)評估方法的選擇必須與評估目的,評估時

38、的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài),以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應。2.評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素的制約。 評估對象是單項資產(chǎn)依舊整體資產(chǎn),是有形資產(chǎn)依舊無形資產(chǎn)等,往往要求不同的評估方法與之相適應。同時，資產(chǎn)評估對象的狀態(tài)不同,所要求的評估方法也往往不同。 評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數(shù)據(jù)資料及要緊經(jīng)濟技術參數(shù)能否收集的制約。 總之,在評估方法的選擇過程中,應注意因地制宜和因事制宜。然而,不論選擇哪種評估方法進行評估，都應保證評估目的、評估時所依據(jù)的各種假設和條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù),及其評估結果在性質(zhì)和邏輯上的一致。在運用多種方法評估同

39、一評估對象時,要確保運用不同評估方法所得到的評估結果的可比性和相互可驗證性。資產(chǎn)評估學第4講資產(chǎn)評估程序講座一、資產(chǎn)評估程序的定義和分類 (一)資產(chǎn)評估程序的定義： 資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機構和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務、形成資產(chǎn)評估結論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。資產(chǎn)評估程序由具體的工作步驟組成,資產(chǎn)評估具體程序或工作步驟可不同,但資產(chǎn)評估差不多程序是相同或相通的,能夠適用各種類型的資產(chǎn)評估業(yè)務。狹義上的資產(chǎn)評估程序開始于資產(chǎn)評估機構和人員同意托付,終止于向托付人和相關當事人提交資產(chǎn)評估報告書。廣義的資產(chǎn)評估程序則開始于承接資產(chǎn)評估業(yè)務前的明確資產(chǎn)評估差不多事項,終止于資產(chǎn)評估報告書提交后的資產(chǎn)評估

40、文件歸檔治理。 （二）資產(chǎn)評估程序的分類：資產(chǎn)評估程序依照不同的標準能夠有不同分類。依照各工作步驟的重要性,資產(chǎn)評估程序通常包括以下要緊環(huán)節(jié)：.明確資產(chǎn)評估業(yè)務差不多事項 2簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書 3.編制資產(chǎn)評可能劃 4.資產(chǎn)勘查 5.收集資產(chǎn)評估資料 6.評定估算 .編制和提交資產(chǎn)評估報告書 8資產(chǎn)評估工作檔案歸檔 (三)資產(chǎn)評估程序的重要性資產(chǎn)評估程序應當以資產(chǎn)評估機構和人員為主體，反映它們?yōu)閳?zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務、形成資產(chǎn)評估結論所必須和必要履行的系統(tǒng)工作步驟。資產(chǎn)評估程序的重要性如下： 1資產(chǎn)評估程序是規(guī)范資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務質(zhì)量的重要保證 .資產(chǎn)評估程序是相關當事方評價資產(chǎn)評估

41、服務的重要依據(jù) 3.資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構和人員防范執(zhí)業(yè)風險、愛護自身合法權益、合理抗辯的重要手段之一。二、資產(chǎn)評估具體程序(一)明確資產(chǎn)評估業(yè)務差不多事項 明確資產(chǎn)評估業(yè)務差不多事項是資產(chǎn)評估程序的第一個差不多環(huán)節(jié),包括在簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書之前的一系列基礎性工作，對資產(chǎn)評估項目風險評價、承接與否以及資產(chǎn)評估項目的實施有意義。具體如下：1托付方和相關當事方差不多狀況:相關當事人要緊包括：資產(chǎn)占有方、資產(chǎn)評估報告使用方、其他利益關聯(lián)方等,在可能的情況下還應要求托付人明確資產(chǎn)評估報告的使用人或使用人范圍以及資產(chǎn)評估報告的使用方式。 2.資產(chǎn)評估目的:應盡可能細化資產(chǎn)評估目的,講明資產(chǎn)評估業(yè)

42、務的具體目的和用途，幸免籠統(tǒng) .評估對象差不多狀況:資產(chǎn)評估機構和人員應當特不了解有關評估對象權利受限狀況。 4價值類型及定義：應在明確資產(chǎn)評估目的基礎上,恰當確定價值類型,并確信所選擇的價值類型是否適用于資產(chǎn)評估目的 5資產(chǎn)評估基準日：明確資產(chǎn)評估基準日,并確信資產(chǎn)評估基準日有利于資產(chǎn)評估結論有效地服務于資產(chǎn)評估目的，減少和幸免不必要的資產(chǎn)評估基準日期后事項。 .資產(chǎn)評估限制條件和重要假設7.其他需要明確的重要事項確定是否承接資產(chǎn)評估項目要考慮下面因素： 1.進行風險評價，分析執(zhí)業(yè)風險;.分析資產(chǎn)評估機構、人員的專業(yè)勝任能力及相關經(jīng)驗 3.分析資產(chǎn)評估機構、人員的獨立性，確認與托付人或相關當

43、事方存在現(xiàn)實或潛在利益沖突(二)簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書1資產(chǎn)評估業(yè)務約定書定義：資產(chǎn)評估業(yè)務約定書是資產(chǎn)評估機構和托付人共同簽訂的,以確認資產(chǎn)評估業(yè)務的托付與受托關系,明確托付目的、被評估資產(chǎn)范圍及雙方權利義務等相關重要事項的合同。 資產(chǎn)評估業(yè)務約定書的差不多內(nèi)容: (1）資產(chǎn)評估機構和托付方名稱 （2)資產(chǎn)評估目的 (3）資產(chǎn)評估對象()資產(chǎn)評估基準日 （）出具資產(chǎn)評估報告的時刻要求(6)資產(chǎn)評估報告使用范圍（7)資產(chǎn)評估收費 （8)雙方的權利、義務及違約責任 （9）簽約時刻 (10)雙方認為應當約定的其他重要事項 (三)編制資產(chǎn)評可能劃 資產(chǎn)評可能劃是資產(chǎn)評估機構和人員為執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務擬

44、訂的資產(chǎn)評估工作思路和實施方案，對合理安排工作、工作進度、專業(yè)人員調(diào)配、按時完成資產(chǎn)評估業(yè)務具有重要意義。資產(chǎn)評可能劃應當涵蓋資產(chǎn)評估工作的全過程。編制資產(chǎn)評可能劃應當重點考慮以下因素： 1.資產(chǎn)評估目的、資產(chǎn)評估對象狀況2.資產(chǎn)評估業(yè)務風險、資產(chǎn)評估項目的規(guī)模和復雜程度 3.資產(chǎn)評估對象的性質(zhì)、行業(yè)特點、進展趨勢4.資產(chǎn)評估項目所涉及資產(chǎn)的結構、類不、數(shù)量及分布狀況 5.相關資料收集狀況 6.托付人或資產(chǎn)占有方過去托付資產(chǎn)評估的經(jīng)歷、誠信狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關性 7資產(chǎn)評估人員的專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗及專業(yè)、助理人員配備情況 (四)資產(chǎn)勘查 資產(chǎn)評估機構和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當

45、對評估對象進行必要的勘查,包括對不動產(chǎn)和其它實物資產(chǎn)應當進行必要的現(xiàn)場勘查。 (五）收集資產(chǎn)評估資料 資產(chǎn)評估機構和人員所收集資料的全面、詳實、深度、廣度及來源的可靠性與否專門大程度上體現(xiàn)資產(chǎn)評估機構和人員的執(zhí)業(yè)能力。資料收集工作是資產(chǎn)評估業(yè)務質(zhì)量的重要保障。是評定估算的基礎 （六）評定估算 評定估算要緊包括以下具體工作步驟: 1.分析資產(chǎn)評估資料;確定其可靠、相關和可比信息。.選擇資產(chǎn)評估方法;有成本法、市場法和收益法 3.初步及綜合分析確定資產(chǎn)評估結論; 4.結論內(nèi)部復核; 資產(chǎn)評估機構人員應當對所收集的資產(chǎn)評估資料進行充分分析，確定其可靠性、相關性、可比性。理論上在任何資產(chǎn)評估項目中，資

46、產(chǎn)評估人員都應當考慮成本法、市場法和收益法三種方法的適用性,若不采納某種資產(chǎn)評估差不多方法,資產(chǎn)評估人員應當予以必要講明。對宜采納兩種以上資產(chǎn)評估方法的評估項目，應當采納兩種以上的資產(chǎn)評估方法。 （七)編制和提交資產(chǎn)評估報告書資產(chǎn)評估機構人員在執(zhí)行了必要的資產(chǎn)評估程序、形成資產(chǎn)評估結論后，按有關資產(chǎn)評估報告的規(guī)范編制資產(chǎn)評估報告書。資產(chǎn)評估報告書差不多內(nèi)容包括: 1.資產(chǎn)評估機構和托付方情況 2.資產(chǎn)評估目的 3.價值類型 4資產(chǎn)評估基準日5.評估方法及其講明 6資產(chǎn)評估假設和相關條件 （八)資產(chǎn)評估工作檔案歸檔 資產(chǎn)評估機構和人員在向托付人提交資產(chǎn)評估報告書后,應當將資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。利

47、于資產(chǎn)評估項目備查、資產(chǎn)評估機構和人員業(yè)務水平的提高，同時按國家有關規(guī)定對資產(chǎn)評估工作檔案進行保存、使用和銷毀。 三、執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的差不多要求 1.資產(chǎn)評估機構和人員應當在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi),建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。 .資產(chǎn)評估機構和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務,應當依照具體資產(chǎn)評估項目的情況和資產(chǎn)評估程序制度,確定并履行適當?shù)馁Y產(chǎn)評估程序,不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。 3.資產(chǎn)評估機構應當建立相關工作制度,指導和監(jiān)督資產(chǎn)評估項目經(jīng)辦人員及助理人員實施資產(chǎn)評估程序。4假如由于資產(chǎn)評估項目的專門性，資產(chǎn)評估機構和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程序中的差不多環(huán)節(jié)，考慮資產(chǎn)評估結論的合理

48、性，并在報告書中明確其結論可能具有的阻礙。 5.資產(chǎn)評估機構和人員應當將資產(chǎn)評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿,并將要緊資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告書中予以披露。 四、資產(chǎn)評估中信息收集與分析方法 (一)資產(chǎn)評估中需要收集的信息 資產(chǎn)評估人員應當獨立獵取評估所依據(jù)的信息，并確信信息來源是可靠的和適當?shù)摹Ｐ畔碓磻ㄍ懈斗皆趦?nèi)的各方人士提供的信息資料。 1.有關資產(chǎn)權利的法律文件或其他證明材料 2.資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況信息 .有關資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟壽命和法定壽命信息 4.有關資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力的信息.資產(chǎn)以往的評估及交易情況信息 6.資產(chǎn)轉讓的可行性信息 7.類似的資產(chǎn)的市場價

49、格信息8.賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件 9.可能阻礙資產(chǎn)價值的宏觀經(jīng)濟前景信息1.可能阻礙資產(chǎn)價值的行業(yè)狀況及前景信息 11.可能阻礙資產(chǎn)價值的企業(yè)狀況及前景信息2對不可比信息的調(diào)整（二）資產(chǎn)評估中信息的來源 在資產(chǎn)評估中,資產(chǎn)評估人員所依據(jù)的信息通常由資產(chǎn)所有者內(nèi)部的資料和外部資料構成。1.收集資產(chǎn)所有者內(nèi)部的信息資料：它通常是與被評估的目標資產(chǎn)直接相關的信息。包括公司歷史、合同義務等;目標資產(chǎn)的相關文件;使資產(chǎn)達到目前狀態(tài)所花費的成本；涉及目標資產(chǎn)及類似資產(chǎn)的交易;預期剩余壽命的信息等等。2.收集資產(chǎn)所有者外部的信息資料(政府部門、證券交易機構、媒體、行業(yè)協(xié)會或治理機構及其出版物、學

50、術及法律出版物)(三)資產(chǎn)評估中信息的初步處理.資產(chǎn)信息資料的鑒定 資產(chǎn)信息資料的鑒定是指對資產(chǎn)信息資料的真?zhèn)渭按硇缘淖R不。 信息源的可靠性可通過對如下因素的考察推斷:（1)該渠道過去提供的信息的質(zhì)量 （)該渠道提供信息的動因(3）該渠道是否擁有該信息(4）渠道的可信度 資料本身的可靠性可通過參考其他來源查證。常采納的兩種方法是電話詢問查證和擴大調(diào)查范圍。信息的可靠性為6級：完全可靠；通?？煽浚槐容^可靠;通常不可靠;不可靠；無法評價可靠性;信息本身的準確度為6級:經(jīng)其他渠道證實；專門可能是真實的；可能是真實的；真實性值得懷疑;專門不可能；無法評價真實性；2.資產(chǎn)信息資料的篩選與調(diào)整 一般可將

51、鑒定后的資產(chǎn)信息資料按兩種標準進行分類: （1)按可用性原則劃分： a、可用性資產(chǎn)信息資料 、有參考價值的資產(chǎn)信息資料 、不可用信息資料 (2)按信息來源劃分： 、 一級信息b、二級信息 （四)評估中常用的邏輯分析方法1.比較 比較確實是對比各個事物,以確定其間差異點和共同點的邏輯方法。在比較時注意以下幾點： (）要注意可比性 （2)要注意比較方式的選擇 （3)要注意比較內(nèi)容的深度 2.分析與綜合()分析 分析是正確認識客觀事物的一種邏輯方法。 1）分析的差不多步驟： a、明確分析的目的 b、將事物整體分解為若干個相對獨立的要素、分不考察和研究各個事物以及構成事物整體的各個要素的特點 d、探明

52、各個事物以及構成事物整體的各個要素之間的相互關系、性質(zhì)、表現(xiàn)行式等 ）分析的形式： 、因果分析b、表象和本質(zhì)分析 c、相關分析 d、典型分析(2)綜合 綜合是同分析相對立的一種方法。綜合的差不多步驟:1)明確綜合的目的 2）把握被分析出來的研究對象的各個要素 ）確定各個要素的有機聯(lián)系形式 ）從事物整體的角度把握事物的本質(zhì)和規(guī)律,從而獲得新的認識結論 3.推理 推理是一種得出新結論的一種邏輯方法。任何推理都包括三個要素：前提、結論和推理過程。常用的推理方法有以下幾種：(1)演繹推理：有大前提、小前提和結論組成，是有一般到個不的推理方法 (2)歸納推理：是有個不到一般的推理方法資產(chǎn)評估學第5講機器

53、設備的評估講座一、機器設備的分類及機器設備評估的價值類型 機器設備的分類 按國家固定資產(chǎn)分類標準分為通用設備、專用設備、交通運輸設備、電氣設備、電子通信設備、儀器儀表計量器具等;按現(xiàn)行會計制度規(guī)定分為生產(chǎn)經(jīng)營用機器設備、非生產(chǎn)經(jīng)營用機器設備、租出機器設備、未使用機器設備、不需用機器設備、融資租入機器設備；按機器設備的組合程度分為單臺設備、機組、成套設備; 按機器設備的來源分為自制設備和外購設備 二、成本法在機器設備評估中的應用 (一)機器設備評估的成本法: 評估值=重置成本- 有形損耗-功能性陳舊貶值- 經(jīng)濟性陳舊貶值 （二)成本法的適用范圍 （1）成本法適用于持續(xù)使用假設前提下的機器設備評估

54、。(2）成本法一般不易評估非續(xù)用狀態(tài)下的機器設備。 (三)機器設備重置成本及其測算 . 重置成本的計算(1)設備凈價 通用設備凈價按照現(xiàn)行市場銷售價格確定 自制設備的凈價是按照當前的價格標準計算的建筑成本 a .直接法:包括市場詢價和使用價格資料 b物價指數(shù)法 定基物價指數(shù)法:重置成本歷史成本（當前年份指數(shù)/基年指數(shù)) 環(huán)比物價指數(shù)法 C .重置核算法 重置成本=生產(chǎn)成本+銷售費用+利潤+稅金 生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本=直接人工費+直接材料費車間經(jīng)費+企業(yè)治理費其他專項費用銷售費用 是在銷售產(chǎn)品和發(fā)貨過程中發(fā)生的所有費用 銷售成本=生產(chǎn)成本+銷售費用 利潤銷售成本*利潤率 稅金= 設備重置成本綜合稅率

55、重置成本=銷售成本(1+利潤率)/(1-綜合稅率） 綜合估價法 重置成本=（要緊外購件費/成本主材費率+要緊外購件費）*（1成本利潤率）*（1+非標準設備設計費率/費標準設備生產(chǎn)數(shù)量）(1綜合稅率） 其中,主材費、要緊外購件費和綜合稅率的計算公式見教材p18-109 E. 重量估價法 重置成本設備的凈重綜合費率*調(diào)整系數(shù)合理利潤+稅金 =設備的凈重綜合費率調(diào)整系數(shù)（1+利潤率)/(1-綜合稅率)F. 類比估價法 被評估設備的重置成本參照物的價格(被評估設備的生產(chǎn)能力/參照物設備生產(chǎn)能力） X .運雜費的計算 (1)國產(chǎn)設備運雜費 =國產(chǎn)設備遠價國產(chǎn)運雜費率 （）進口設備國內(nèi)運雜費=進口設備到岸

56、價進口設備國內(nèi)運雜費率 3 .設備安裝費 (1）國產(chǎn)設備安裝費 =設備遠價*設備安裝費率 （2)進口設備安裝費=進口設備到岸價*進口設備安裝費率=相似設備原價*國產(chǎn)設備安裝費率. 基礎費 （)國產(chǎn)設備基礎費 =設備遠價*國產(chǎn)設備基礎費率 (）進口設備基礎費=進口設備到岸價*進口設備基礎費率相似設備原價*國產(chǎn)設備基礎費率5 進口設備從屬費用包括國外運費、國外運輸保險費、關稅、消費稅、增值稅、銀行手續(xù)費、公司代理手續(xù)費、海關監(jiān)督手續(xù)費，對車輛包括車輛購置附加費(四）機器設備評估的貶值 1.機器設備評估中貶值的概念 資產(chǎn)評估中機器設備的貶值是被評估舊設備和選擇為參照物的新設備在價值上的差不，即被評估

57、設備的重置成本減被評估設備評估值上的差。貶值也常用百分率表示，即貶值率。 設備貶值額=被評估設備重置成本-被評估設備評估值貶值率=(被評估設備重置成本-被評估設備評估值)/被評估設備重置成本 2.實體性貶值的估算 第一種有形磨損引起的貶值:由于使用過程引起零部件磨損疲勞等破壞,結果是零部件幾何尺寸變化，精度降低，疲勞壽命縮短。 第二種有形磨損引起的貶值:閑置過程中，受到自然界的侵蝕，出現(xiàn)腐蝕、老化、生銹、變質(zhì)等現(xiàn)象。 實體性貶值=設備重置成本實體性貶值率 成新率=-實體性貶值率 成新率=設備的尚可使用年限/（設備的已使用年限+設備的尚可使用年限)100% (1）觀看分析法估算實體性貶值 該方法

58、是指評估人員依照對設備的現(xiàn)場技術檢測和觀看,結合設備的使用時刻、實際技術狀況、負荷程度、制造質(zhì)量等經(jīng)濟技術參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測機器設備的貶值率或成新率的方法。 ()年限法 這種方法要緊是依照對一臺設備的使用情況或壽命進行分析,綜合設備已完成的工作量(或已使用年限)和還能完成的工作量（或尚可使用年限)，通過計算比率,確定實體性貶值率。 實體性貶值率=使用壽命消耗量/總使用壽命 關于通過大修，特不是通過技術改造的機器設備,應適當增加其尚可使用年限，或減少事實上際已使用年限。還能夠參考下列數(shù)學式進行近似計算：成新率= 尚可使用年限(加權投資年限+尚可使用年限）100 加權投資年限=(加權更新成本)(

59、更新成本）加權更新成本已使用年限更新成本（3)運用修復費用法估測設備的成新率 修復金額法是以修復機器設備的實體有形損耗,使之達到全新狀態(tài)所需要支出的金額，作為估測被修復機器設備實體有形損耗的一種方法。它適用于具有專門結構的機器設備的可補償性實體有形損耗的估測?？裳a償性實體有形損耗，是指機器設備的實體有形損耗在技術上是可修復的,而且這種修復在經(jīng)濟上是合理的。 3機器設備功能性貶值的估測 （1）設備的功能性貶值及其測算 第一種,是由于技術進步引起勞動生產(chǎn)率的提高，其再生產(chǎn)與原功能相同的設備的社必要勞動時刻減少,成本降低，從而造成設備價值貶值。 第二種，由于技術進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設備，致使原

60、有設備的功能相對新式備差不多落后,從而引起價值貶值。 原有設備的超額投資成本和超額運營成本便是評估人員推斷其功能性貶值的差不多依據(jù)。 超額投資成本形成的功能性貶值的測算。設備的超額投資成本就等于該設備的更新重置成本與其復原重置成本的差額。即:設備超額投資成本設備復原重置成本設備的更新重置成本在實際評估工作中，直接使用設備的更新重置成本領實上就差不多將被評估設備價值中所包含的超額投資成本剔除掉了。而不必再去刻意查找設備的復原重置成本,再減掉設備的更新重置成本取得設備的超額投資成本。 超額運營成本形成的功能性貶值的測算。.選擇參照物，并將參照物的年操作運營成本與被評估設備的年操作運營成本進行對比，