沙坪壩區(qū)住宅市場分析報告

1、.：.；沙坪壩區(qū)住宅市場分析報告引言： 市場是瞬息萬變的，任何市場都無一例外。房地產(chǎn)市場所包含、涉及的要素名目繁多，故其不確定性也更大，變化也更加頻繁。因此任何房地產(chǎn)市場的分析報告都是有一定時限性的，該篇針對沙坪壩區(qū)住宅市場的分析報告也不例外，所分析的是年第一季度這一時段沙區(qū)住宅市場的現(xiàn)狀及未來的趨勢。 此報告的內(nèi)容主要包括動靜兩方面。靜態(tài)的內(nèi)容主要包括沙區(qū)目前整個區(qū)域的環(huán)境，如地理位置、人口、規(guī)劃、根底設備、經(jīng)濟情況等，以及沙區(qū)目前住宅市場的現(xiàn)狀；動態(tài)的內(nèi)容主要是環(huán)境及市場本身的變化或趨勢，如環(huán)境方面城市的新規(guī)劃、根底設備建立的新動態(tài)等，及市場方面產(chǎn)品類型、價錢、拓展方向等的變化趨勢。 正如

2、前面所述，此報告中的根底數(shù)據(jù)及根底資料都具有一定的時限性，需求在日后的任務當中不斷的更新，要求做到與時俱進；而由于人力物力的限制，報告中所包含市場的內(nèi)容又存在不完全性，同樣需求更加的完善。 一、區(qū)域環(huán)境 一區(qū)域概略 、地理位置、地貌及氣候特點 地理位置 沙坪壩區(qū)位于重慶市的西部，地處長江以北、嘉陵江以南，川東平行山谷區(qū)，目前是重慶市的主城區(qū)之一。地理坐標為北緯.，-.，東經(jīng).，-.，之間，東與渝中區(qū)嚴密相連，東北隔嘉陵江與渝北區(qū)相望，南鄰九龍坡區(qū)，西倚歌樂山，北面與北碚區(qū)交界。 地勢地貌 沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分，全區(qū)呈丘陵、臺地和低山組合的地貌構(gòu)造。中部歌樂山海拔高度

3、在米之間，最頂峰歌樂山云頂寺海拔.米。嘉陵江由北往東南流經(jīng)沙坪壩區(qū).公里。境內(nèi)地勢開闊，有較大的平坦地帶，在重慶山城丘巒起伏的地形中有其獨特的地理條件。 氣候特點 本區(qū)氣候?qū)儆谥衼啛釒Ъ撅L性潮濕氣候區(qū)，熱量和水分資源豐富，最冷月平均氣溫.，最熱月平均氣溫.，年平均氣溫.，無霜期.天，具有冬暖夏熱和春秋多變的特點。降水充沛，全年降水量.毫米。中部歌樂山森林區(qū)年平均氣溫比山下低左右。 、幅員、人口 沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江，西抵縉云山，幅員面積.平方公里。區(qū)境中部歌樂山縱貫南北，東為沙坪壩，是重慶市的科教文化中心和工業(yè)基地，建成區(qū)面積.平方公里；西為梁灘壩，是農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)為主的地域

4、，年重慶市大學城在這里開工興建；中部歌樂山是重慶市風景旅游區(qū)、國家森林公園，有“渝西第一峰、“山城綠寶石之稱。 全區(qū)常住人口.萬人，其中非農(nóng)人口.萬人。漢族人口占總?cè)丝诘?%，各少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?%；接受大學教育的.萬人，接受高中中專教育的.萬人。全區(qū)常住人口中約有三分之一為學生和教職員工。區(qū)內(nèi)有院士人，國家突出奉獻專家人，博導、教授、高級專業(yè)技術(shù)人員人，中級以上專業(yè)技術(shù)人才萬余人，人口素質(zhì)列全市之首。 二區(qū)域歷史、人文及景觀特征 歷史古跡 沙坪壩從周朝的巴國屬地至今，已有余年的歷史。世紀年代初，沙坪壩隸屬于四川巴縣第一區(qū)，治所設于古鎮(zhèn)磁器口龍隱鎮(zhèn)?？谷諔?zhàn)爭時期，國民政府西遷重慶，大批學

5、校、工廠、醫(yī)療機構(gòu)遷入，沙坪壩從此人才薈萃，蜚聲中外。 “一條石板路，千年瓷器口，寫照瓷器口歷史的遠古，瓷器口古鎮(zhèn)始于宋，繁華于明清。瓷器口古鎮(zhèn)年被國務院確定為重慶市重點維護歷史傳統(tǒng)街區(qū)。巴渝文化、沙磁文化、紅巖文化、宗教文化在此聚集，“古鎮(zhèn)三寶毛血旺、千張皮、椒鹽花生享譽四方，因此它與云南的麗江，蘇州的周莊同樣有名。 地域人文及景觀資源 沙坪壩區(qū)是重慶市科技實力最雄厚、文化教育最興隆的科技文化區(qū)?，F(xiàn)有重慶大學、西南政法大學、四川外語學院等大專院校所，電視大學、職工大學多所，中等專業(yè)學校、中小學多所，在校生逾萬。全市近三分之一的科研機構(gòu)集中于本區(qū)，科研任務者達萬余人。智力型勞動者占全區(qū)在業(yè)人數(shù)

6、的三分之一。是全國“文化任務先進區(qū)、“科技先進區(qū)和“國家級星火技術(shù)密集區(qū)。 沙坪壩不僅僅是一座科教名城、文化名城，也是一座新興的旅游城市。其悠久的歷史文化背景，豐富的旅游資源，經(jīng)過這幾年精心的打造，沙區(qū)的旅游經(jīng)濟已與科技提高、文化開展并駕齊驅(qū)，是重慶重要的旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)自然景觀和歷史文物較多，森林植被近萬畝。有渝西第一峰歌樂山風景區(qū)，有風景優(yōu)美的北山長湖旅游區(qū)，有數(shù)千畝的寨山坪觀光果園，有極具開發(fā)價值的大型溶洞、瀑布、水庫、溫泉，還有出名中外的“林園等余處陪都遺址。 三區(qū)域規(guī)劃 、規(guī)劃藍圖 東部城區(qū)：沙區(qū)政府對東部城區(qū)的規(guī)劃是要將這平方公里的區(qū)域做強做靚。要完善功能，加強權(quán)利，提升籠統(tǒng)，加強輻射

7、，聚集和帶動作用，把東部城區(qū)建立成為沙坪壩區(qū)的都市中心區(qū)，全區(qū)經(jīng)濟社會開展的“火車頭。城市建立過程中的主要工程有：三峽廣場中心區(qū)、重慶大學國家大學科技園、重慶井口工業(yè)園、梨樹灣溫泉、濱江路沿線景觀建立帶、嘉陵路南側(cè)片區(qū)改造、磁器口古鎮(zhèn)、清水溪景觀帶。 西部新城：沙區(qū)政府對西部新城的規(guī)劃是要將這平方公里的區(qū)域做大做優(yōu)。要作為重慶市“特大城市空間拓展戰(zhàn)略的重要內(nèi)容，加快推進工業(yè)化和城市化進程，努力將西部新城建立成一座現(xiàn)代化科教新城，成為中國西部一道靚麗的風景線。以以下為主要工程：重慶市大學城、西永科技產(chǎn)業(yè)園、土主現(xiàn)代物流園、第三產(chǎn)業(yè)效力區(qū)、生態(tài)旅游觀光區(qū)、回龍壩紡織工業(yè)園、重慶曾家現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范

8、區(qū)、青鳳工業(yè)園。 中部歌樂山、中梁山：沙區(qū)政府對中部歌樂山、中梁山的規(guī)劃是要將這平方公里的區(qū)域做特做精。要完善總體規(guī)劃，發(fā)掘豐富的抗戰(zhàn)文化、巴渝文化和紅巖文化資源，加快開發(fā)生態(tài)旅游業(yè)，完善旅游效力功能，建立成為一流的休閑度假帶。以以下為主要工程：天池旅游度假區(qū)、歌樂山綠色屏障維護工程、中梁鎮(zhèn)天然草場、歌樂山生態(tài)文化園區(qū)。 、規(guī)劃重點 近期規(guī)劃重點 在近期沙坪壩區(qū)規(guī)劃的重點是對沙濱路區(qū)域的規(guī)劃，經(jīng)過外環(huán)沙坪壩濱江路、金沙正街、教院路、勞動路、沙坪壩正街、沙中路、龍泉路、下土灣路和十字軸線渝長高速公路及漢渝路進展空間組織。整個區(qū)域由四個組團組成，即文化旅游、休閑文娛區(qū)、科研教育區(qū)和住宅區(qū)。 規(guī)劃區(qū)

9、位 主要功能 文化旅游區(qū) 規(guī)劃范圍內(nèi)的北端 保管部分原有的舊式建筑，并與磁器口古鎮(zhèn)的歷史文化特征相呼應，加上擬建的主題酒店、博物館及古董小攤檔，將這個小區(qū)改造為旅游勝地。 休閑文娛區(qū) 位于高家花園大橋以北的小區(qū) 興建一座功能齊全的康體場地，提供文化文娛空間。 科研商業(yè)區(qū) 由高家花園大橋延伸至下中渡口 區(qū)內(nèi)的南端是已批核的大學園規(guī)劃開展，區(qū)的北部為科研孵化中心，商業(yè)建筑大樓及科學館。 優(yōu)質(zhì)住宅區(qū) 位于大學園以南的位置 優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)內(nèi)包括多座中至高層住宅及多層商住樓，讓住戶可享用便利的零售設備。 未來規(guī)劃方向重慶市大學城和西部新城 重慶市大學城于年月日經(jīng)重慶市人民政府同意建立，位于沙坪壩區(qū)西部虎溪鎮(zhèn)

10、和陳家橋鎮(zhèn)，占地平方公里。背倚縉云秀峰，遠眺歌樂美景，地勢平坦，林木蔥籠，依山傍水，交通便利。主要包括城市資源共享區(qū)、大學校園區(qū)、學生居住區(qū)、教師居住區(qū)、集中研發(fā)孵化區(qū)。 同時，沙坪壩區(qū)緊緊抓住重慶市大學城建立的機遇，大力開發(fā)西部新城。規(guī)劃中西部新城占地面積平方公里，是如今沙坪壩主城區(qū)面積的兩倍多，有五大功能分區(qū)。 明確的功能分配，大量的土地資源，優(yōu)惠的政策支持，宏大的升值潛力對重慶房地產(chǎn)業(yè)來說，這里確實是一片值得等待的區(qū)域。 四區(qū)域經(jīng)濟情況 、宏觀經(jīng)濟開展 宏觀經(jīng)濟情況與GDP 經(jīng)濟開展呈現(xiàn)良好態(tài)勢。年全年實現(xiàn)本區(qū)消費總值.億元，同比增長.%；完成財政總收入億元，同比增長.%，其中地方預算內(nèi)

11、財政收入.億元，同比增長%。近年來，沙坪壩區(qū)GDP總量不斷以一種非常穩(wěn)定的速度在增長，增長率堅持在%以上，明顯高于重慶市的平均程度。 固定資產(chǎn)投資 年沙坪壩全區(qū)固定資產(chǎn)投資額為.億元，同比添加.%，添加凈額為.億元，為年以來增長最大量。 產(chǎn)業(yè)構(gòu)造 從產(chǎn)業(yè)構(gòu)造來看，沙區(qū)的國民經(jīng)濟以二、三產(chǎn)業(yè)為主，因此政府提出推進沙區(qū)城市化建立，堅持“三、二、一產(chǎn)業(yè)開展方向，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，突破傳統(tǒng)開展觀念。在城市經(jīng)濟中，把加快開展第三產(chǎn)業(yè)作為城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整的主要著力點，擴展總量，拓寬效力領(lǐng)域，提高效力程度，做大做強商貿(mào)流通業(yè)、交通運輸業(yè)、教育文化產(chǎn)業(yè)。 城鎮(zhèn)居民人均收入 隨著經(jīng)濟的開展，沙區(qū)綜合實力的加強，沙區(qū)

12、城鎮(zhèn)居民的生活程度也逐年穩(wěn)步提高。年沙坪壩區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元，居全市第二位，同比增長.%，凈增額為元。 、房地產(chǎn)開發(fā)目的 沙坪壩區(qū)-年來銷售面積穩(wěn)定的增長，而這年來開工面積和銷售面積都相差不大，空置面積都很少。這闡明沙坪壩房地產(chǎn)市場內(nèi)供求量根本持平，市場呈安康態(tài)勢。 、商業(yè)及交通配套 沙區(qū)主要商場及超市 商場 重百商場 明日百貨 立洋百貨 凱瑞商都 北京華聯(lián)商場 王府井百貨建立中 沙區(qū)主要的大型商場都分布在三角碑附近及三峽廣場，該區(qū)域也是沙坪壩不可替代的商業(yè)中心。絕佳的地段優(yōu)勢及成熟的商業(yè)配套，使的該區(qū)域的房價不斷是沙區(qū)的領(lǐng)跑者，令其它區(qū)域高不可攀。 超市 北京華聯(lián)超市 新世紀百貨 好

13、又多超市 山城超市 這些大型超市的分布不像商場那么集中，但也都在三角碑商業(yè)中心的輻射范圍之內(nèi)。除這些大型的商場及超市外，一些小型的商場及門面也分布在沙區(qū)各處，沙區(qū)目前已是重慶市第二大商圈。 沙區(qū)主要的專業(yè)市場 聯(lián)芳馬家?guī)r裝飾資料零售市場 賽博電腦城 沙區(qū)文化用品買賣市場 錦陽數(shù)碼通訊城 西南物質(zhì)買賣市場 興隆倉儲區(qū) 欣陽裝飾城 沙龍家裝廣場 隨著華宇廣場及三峽廣場的建成，沙坪壩也出現(xiàn)了高端的電子產(chǎn)品專業(yè)市場。象賽博華宇電子廣場、錦陽數(shù)碼通訊城的開業(yè)，使的沙區(qū)居民徹底告別一遇到要采購電子產(chǎn)品就要跑到石橋鋪的歷史。加上原有的建材、裝飾資料專業(yè)市場，沙區(qū)的專業(yè)市場已成為其商業(yè)配套不可短少的一部分。

14、沙區(qū)主要交通根底設備情況 公路 濱江路： 朝天門-沙坪壩-高家花園大橋-西永 朝天門-沙坪壩-雙碑-蔡家 朝天門-沙坪壩-高家花園大橋-冉家壩-北碚 沙坪壩聯(lián)外交通： 沙坪壩上橋西彭、白市驛 沙坪壩玉清寺道角貴州 沙坪壩玉清寺李家沱界石 沙坪壩中梁山 沙坪壩鵝公巖長江大橋長生 沙坪壩高家花園大橋五里店漁嘴 上橋楊公橋高家花園大橋童家院子漁嘴 上橋高家花園大橋童家院子大佛寺大橋南坪四公里長生石界 橋梁 石門大橋接渝北、江北區(qū) 高家花園大橋接渝長高速路 預備建筑的井口嘉陵江大橋 預備建筑的華村嘉陵江大橋 鐵路 沙坪壩火車北站客運和梨樹灣火車站貨運 軌道交通規(guī)劃中 朝天門兩路口大坪石橋鋪沙坪壩雙碑

15、為軌道交通一號線，沙坪壩出口在小龍坎 中梁山上橋沙坪壩新牌坊童家院子 為軌道交通五號線，沙坪壩出口在陳家灣 立交橋 楊公橋大立交 龍泉路立交 天星橋立交 在主城區(qū)根底設備日趨完善的同時，沙坪壩根底設備建立的重心將移向非主城區(qū)域，其中又以西部新城的根底設備建立為重中之重?！吧硡^(qū)西部新城道路管網(wǎng)建立工程總投資預算為億元，估計年根本完工。這項工程是沙區(qū)西部新城開發(fā)的“先行官，也預示西部新城建立任務的全面展開。在該項工程完工后，沙區(qū)西部的土地價值將會明顯的提升，而大量的房地產(chǎn)開發(fā)商將會爭先恐后的進入該區(qū)域，西部新城將會是沙區(qū)房地產(chǎn)市場的未來。 、文教醫(yī)療配套學校/圖書館/醫(yī)院數(shù)量等級及分布、公園/動植

16、物園/城市廣場/博物館/展覽館數(shù)量及分布等 主要學校 重慶大學含A、B、C三區(qū) 西南政法大學 重慶師范學院 四川外語學院 第三軍醫(yī)大學 重慶一中 重慶三中 重慶七中 重慶八中 樹人小學 沙坪壩小學 沙坪壩現(xiàn)有重慶大學、西南政法大學、四川外語學院等大專院校所，電視大學、職工大學多所，中等專業(yè)學校、中小學多所。全市近三分之一的科研機構(gòu)集中于本區(qū)，是全國“文化任務先進區(qū)、“科技先進區(qū)和“國家級星火技術(shù)密集區(qū)。由此可以看出沙區(qū)的文教氣氛確實是重慶其它區(qū)域無可比較的，同時也是沙區(qū)房地產(chǎn)主要炒作的賣點。 醫(yī)院 西南醫(yī)院 新橋醫(yī)院 沙坪壩人民醫(yī)院 腫瘤醫(yī)院 隨著人民生活程度的不斷提高，人們對本身的安康問題也越來越關(guān)注，所以醫(yī)療設備能否完備也成為人民選擇居家地點的一個重要的參考對象。沙區(qū)的醫(yī)療資源非常豐富，西南醫(yī)院及新橋醫(yī)院