物業(yè)管理委托合同 模板

1、“xx”項目物業(yè)管理委托協(xié)議 委 托 方： （以下簡稱甲方）住 所 地： 法定代表人： 電 話： 傳 真： 郵 編： 066100受 托 方： xxxx物業(yè)管理有限公司（以下簡稱乙方）住 所 地： 北法定代表人： x電 話： x12傳 真： （x郵 編： x 總 則根據(jù)關(guān)于法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將“xx”委托乙方在業(yè)主/使用人入住前承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)，在業(yè)主/使用人入住后對物業(yè)實行全面委托管理，特訂立本協(xié)議。第一章 物業(yè)基本情況物業(yè)基本情況物業(yè)類型： 座落位置：物業(yè)管理區(qū)域四至： 東至： 西至： 南至： 北至： 占 地 面 積：總 建 筑面積：委托管理面積： 物業(yè)服務(wù)內(nèi)

2、容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，前期介入階段乙方提供的服務(wù)內(nèi)容： 物業(yè)前期的技術(shù)咨詢顧問配合，主要內(nèi)容包括：對部分配套設(shè)備的布局提出書面建議；對施工整改及接管驗收提出書面建議；從利于今后物業(yè)管理的角度對樓宇智能化、系統(tǒng)設(shè)備設(shè)備提出書面建議；根據(jù)物業(yè)的實際定位對安全防范系統(tǒng)設(shè)備設(shè)備提出書面建議；對環(huán)保和環(huán)境綠化方面的xx提出書面建議；針對原設(shè)計中與使用功能不合理且可以更改的部分提出改造書面建議定時參加委托方召開的施工例會。物業(yè)銷售和管理資料文件的編纂提供“xxxx物業(yè)管理有限公司”（英文名“Xx Management CO.,Ltd”）及相應(yīng)品牌的圖文資料文件資料用于委托方所委托管理物業(yè)項目的銷售；對物業(yè)管

3、理運(yùn)行成本進(jìn)行測算，提出物業(yè)管理費(fèi)及其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書面建議；協(xié)助制定各種特約服務(wù)的內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；針對該物業(yè)品質(zhì)和設(shè)計定位確定與之相適應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理的籌備工作制定與“金鑰匙”管家式管理配套的物業(yè)管理服務(wù)方案；擬定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)人員編制；編制年度物業(yè)管理運(yùn)營費(fèi)用預(yù)算；編寫物業(yè)管理規(guī)章制度和管理程序資料文件；擬定各種管理服務(wù)資料文件，包括但不限于業(yè)主公約、服務(wù)手冊；業(yè)主入住前的所有籌備工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，全面委托管理階段乙方提供的服務(wù)內(nèi)容：制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等；建立物業(yè)管理的所有制度。房屋建筑共用部位的日常修理修繕、養(yǎng)

4、護(hù)和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)備設(shè)備的日常修理修繕養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，共用設(shè)備設(shè)備包括：共用的給排水設(shè)備、共用照明設(shè)備、共用變配電設(shè)備、共用供氣設(shè)備、共用通信設(shè)備、共用消防設(shè)備、共用安保設(shè)備等為全體業(yè)主共同擁有而不為個人或部分業(yè)主所獨(dú)立擁有的共用設(shè)備設(shè)備。公共設(shè)備和附屬建筑物、構(gòu)筑物的修理修繕、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、（停車場、庫）等。公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理。公共環(huán)境衛(wèi)生，包括本物業(yè)共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、每天定時定點(diǎn)垃圾的收集、儲存、清運(yùn)工作，定時公共區(qū)域的滅蟲滅鼠和消殺工作 。保持公共秩序和保安工作，包括本

5、物業(yè)出入口24小時值守，公共區(qū)域24 小時巡邏工作，保安監(jiān)控系統(tǒng)和保安報警系統(tǒng)的24小時值守工作。 保持物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛行駛秩序，對車輛停放進(jìn)行管理。消防管理服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)備的維護(hù)，檢查和定時修理修繕養(yǎng)護(hù)工作。房屋裝飾裝修管理服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求服務(wù)質(zhì)量要求：基本要求：承接項目時，對住所小區(qū)共用部位、共用設(shè)備設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。管理人員、專業(yè)操作人員依照國家關(guān)于規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格/資質(zhì)證書或者崗位證書。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。公示24小時服務(wù)電話。報修按各方商定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報

6、修、修理修繕記錄。按關(guān)于規(guī)定每年向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支、使用情況。按協(xié)議商定規(guī)范使用住房專項修理修繕資金。每年至少征詢1次業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的建議或意見，滿意率不低于98%。應(yīng)用計算機(jī)系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；客戶服務(wù)：制定完善的物業(yè)管理服務(wù)工作計劃、服務(wù)規(guī)范，并組織實施；24小時有專職服務(wù)人員接待業(yè)主，及時處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事物和個性化要求，受理業(yè)主的咨詢和投訴、處理急迫性報修，建立回訪制度和回訪記錄。加強(qiáng)管理區(qū)域內(nèi)的巡視；在第一時間發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、提供服務(wù)；與業(yè)主簽署相關(guān)物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；即時了解業(yè)主的需求，并適應(yīng)客戶需求的變

7、化，調(diào)整服務(wù)方案；妥善管理業(yè)主服務(wù)檔案，并注意對業(yè)主的信息保密；制定空置房及長期少人居住房屋的管理方案、程序；建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，平時做好演練，一旦發(fā)生，能隨時投入運(yùn)行；房屋及設(shè)備管理：每年對房屋及共用設(shè)備設(shè)備至少進(jìn)行1次安全普查，根據(jù)普查情況制定修理修繕和管理計劃，上報委托方并組織實施。每天對園區(qū)共用部位、共用設(shè)備設(shè)備進(jìn)行巡查，做好巡查記錄，并及時修理修繕養(yǎng)護(hù)。依照政府關(guān)于規(guī)定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、路燈、周界燈、草坪燈、水景設(shè)備、綠化設(shè)備等公共設(shè)備、設(shè)備正常使用。保證小區(qū)道路平整，無洞坑，路牙直順無殘缺，路肩無塌陷

8、，步道、活動場地平整，邊溝涵洞通暢無損毀；道路完好率 95% 以上。確保雨水管道、污水管道保持暢通，定時清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)備無破損。保持園區(qū)樓宇標(biāo)志清晰， 房屋完好率不低于98%。對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和勸阻，并及時報告政府關(guān)于主管部門。房屋及設(shè)備設(shè)備的修理修繕養(yǎng)護(hù)：對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和修理修繕養(yǎng)護(hù)，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發(fā)生，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。對共用設(shè)備設(shè)備定時組織巡查，做好巡查記錄，需要修理修繕，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于非因小修不及時進(jìn)行修繕而發(fā)生的大、中修范圍或者需要更新改造的，向委托方提出報告與建議，按關(guān)于規(guī)定

9、辦理。庭院燈、樓道燈完好率不低于95%，發(fā)現(xiàn)損毀及時修復(fù)。設(shè)備運(yùn)行：管理人員和專業(yè)操作人員依照政府關(guān)于規(guī)定取得相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)合格證書。對共用設(shè)備設(shè)備進(jìn)行日常管理和修理修繕養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外），共用設(shè)備設(shè)備保持24小時正常運(yùn)行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生，設(shè)備安全運(yùn)行率 98%。建立共用設(shè)備設(shè)備清冊檔案（設(shè)備臺帳），有設(shè)備設(shè)備的運(yùn)行、檢查、修理修繕、保養(yǎng)記錄。有設(shè)備設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。屬于特種設(shè)備的，依照政府關(guān)于規(guī)定，定時進(jìn)行檢驗檢測，并符合相關(guān)規(guī)范。保證供水不間斷：零修接到報修后，15分鐘趕到現(xiàn)場處理；如遇設(shè)備故障要向業(yè)主公告，擬

10、訂停水處置預(yù)案或臨時供水措施。容易危及人身安全的設(shè)備設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施。對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。保持設(shè)備房的整潔，無鼠害現(xiàn)象。報修服務(wù)：在公共區(qū)域顯著位置公示24小時報修電話，水、電、氣等急迫性報修15分鐘內(nèi)、其它報修按各方商定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、修理修繕記錄（依法由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。報修應(yīng)訴率100%、報修處理率100%、修理修繕合格率100%。建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能隨時保證預(yù)案的實施。修理修繕進(jìn)行中，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施，確保人身財產(chǎn)

11、安全。綠化維護(hù)：綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。對草坪、花卉、綠籬、樹木定時進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)，綠化覆蓋率不低于90%。定時清除綠地雜草、雜物。預(yù)防花草、樹木病蟲害。樹木缺株率在5%以下，有蟲株率在5%以下。無死樹和明顯枯枝死杈，無明顯黃葉、焦葉、卷葉。環(huán)境衛(wèi)生：有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍。衛(wèi)生設(shè)備齊全，設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)。園區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾箱、果皮箱，并每天將園區(qū)內(nèi)的垃圾歸集到垃圾站。垃圾實行袋裝，日產(chǎn)日清，生活垃圾每天清運(yùn)不少于1次。每天對清潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃并沖刷，作到服務(wù)范圍內(nèi)不見廢棄雜物、不見積土，路面、路沿、人行道、雨水口、廢

12、物箱整潔、無污跡；無亂張貼的宣傳品，園區(qū)清潔率不低于98%。共用部位玻璃每季度清潔1次；園區(qū)照明設(shè)備每半年清潔1次。園區(qū)內(nèi)公共雨水、污水管道每年疏通1次；雨水、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。依照政府關(guān)于要求對公共區(qū)域進(jìn)行滅鼠、殺蟲、消毒活動。園區(qū)地面無污水、無積水、無異味。遇雨、雪天氣應(yīng)及時對園區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，防治臟亂差，對園區(qū)內(nèi)違反清潔規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、糾正；發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)備設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)宣傳，保持正常的生活秩序

13、。公共秩序維護(hù)：負(fù)責(zé)園區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的公共財產(chǎn)的看護(hù)。公共秩序維護(hù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，行為規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。園區(qū)相對封閉，園區(qū)主要出入口24小時有專人值守。中央監(jiān)控室24小時專人值守，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，事故及時處理率 100%。對園區(qū)進(jìn)行24小時的巡視。對重點(diǎn)部位、重點(diǎn)區(qū)的巡查。夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行防范檢查和巡邏，每次巡邏人數(shù)不少于2人；做到安防巡視有計劃、有記錄。無重大管理事故發(fā)生。對可能危及人身安全的部位，設(shè)置明顯警示標(biāo)志及防范措施。對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告委托方和關(guān)于部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。嚴(yán)格限制噪音和廢氣的排放，維護(hù)園區(qū)的幽雅、寧

14、靜；對違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物的行為進(jìn)行勸阻。停車管理：園區(qū)主要道路及停車場有xx標(biāo)志，所設(shè)xx標(biāo)識齊全、清晰。有健全的機(jī)動車、非機(jī)動車停（存）車管理制度和管理方案。對進(jìn)出園區(qū)的車輛進(jìn)行管理，提示加入園區(qū)的車輛低速行駛并按規(guī)定路線通行，按指派區(qū)域停放。對進(jìn)入園區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行登記、發(fā)放憑證，出園區(qū)的車輛憑通行證放行。對規(guī)劃的停車場進(jìn)行專人24小時管理。對車輛的通行和停放進(jìn)行引導(dǎo)，防止車輛事故的發(fā)生。發(fā)現(xiàn)有在通行道路、消防通道停放車輛的，及時予以勸阻和疏導(dǎo)，以保證園區(qū)的安全。有應(yīng)對緊急情況的預(yù)案，及時處理突發(fā)事件。消防管理：有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制。消防設(shè)備有明顯標(biāo)志，定時對消防

15、設(shè)備進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，并有記錄。消防設(shè)備設(shè)備完好，可隨時啟用，消防裝置安全使用率100% 。消防通道暢通。按要求配置消防器材，并以規(guī)定對消防器材進(jìn)行定時檢測、更換，保證消防器材的時效性。定時進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證關(guān)于人員掌握消防基本技能。每年至少進(jìn)行1次消防演習(xí)，保證遇突發(fā)火情能快速、準(zhǔn)確地做出反應(yīng)。無重大火災(zāi)事故發(fā)生。一旦發(fā)生火情，及時處理，必要時及時報警，積極協(xié)助配合消防人員的工作。設(shè)有消防箱，備存緊急消防物資，消防監(jiān)控中心的要24小時專人值守，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，事故及時處理率100%。消防泵每年試泵兩次，保證泵能轉(zhuǎn)、水能上提。裝飾裝修管理：依照政府關(guān)于住所裝飾裝修管理的規(guī)定和業(yè)主公約臨時

16、管理規(guī)約的要求，建立完善的住所裝飾裝修管理制度。受理裝修人的裝修申報登記，查驗業(yè)主裝修方案，與裝修人、施工單位簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人關(guān)于裝飾裝修的禁止行為和注意事項。嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理。在裝修期間，每天至少巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線、不符合消防管理規(guī)定和治安管理規(guī)定等損害公共權(quán)益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告政府關(guān)于主管部門。對進(jìn)出園區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。采取有效措施，減輕或避免施工過程中造成或產(chǎn)生的噪音。依照政府的規(guī)定，在規(guī)定時間內(nèi)不得從事敲、鑿、刨、鉆等造成或產(chǎn)生噪音的裝修活動，避免對其他

17、業(yè)主生活的干擾。業(yè)主裝修終止后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修管理協(xié)議的行為當(dāng)事人要依照商定進(jìn)行違約處理，問題嚴(yán)重的要報告行政主管部門。指派裝修垃圾存放點(diǎn)并設(shè)有圍擋，裝修垃圾及時集中清運(yùn)、不得外溢。提示、監(jiān)督施工人員按要求，在指派的垃圾存放處堆放裝修垃圾，維護(hù)園區(qū)的整潔和秩序。社區(qū)文化積極宣傳“市民文明公約”、“業(yè)主臨時規(guī)約公約”，引導(dǎo)居民能自覺遵守園區(qū)的所有管理規(guī)定，xx文明和諧的社區(qū)。充分利用園區(qū)內(nèi)的娛樂場所和設(shè)備，定時組織開展健康有益的社區(qū)文體活動，豐富業(yè)主的文化生活。配合政府相關(guān)單位開展所有工作。舒適生活制定適合園區(qū)需要的特約服務(wù)方案，并進(jìn)行公示。開展多種形式的便民服務(wù)活動，方便業(yè)主的生活。開

18、展多種經(jīng)營，為業(yè)主提供個性化的服務(wù)。其他： 。 物業(yè)服務(wù)期限物業(yè)服務(wù)期限為二年。自2011年 月 日起至xx年 月 日止。第五章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為8元/平方米月，費(fèi)用構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)清潔費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、共用部位共用設(shè)備設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)、運(yùn)行費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綜合管理費(fèi)、管理服務(wù)人員的工資保險和按規(guī)定提取得福利等；由乙方按年向業(yè)主收取；物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格的調(diào)整，按政策規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商調(diào)整。業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，乙方可從逾期之日起每天加收應(yīng)支付費(fèi)用用的千分之三。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取報酬制，即自本協(xié)議簽訂之日起，甲方按月支付乙方管理報酬壹萬元整（￥10000.00

19、），其他全部用于物業(yè)服務(wù)協(xié)議商定的支出。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出屬于代管性質(zhì)，具體支付采用預(yù)算制，實報實銷，一個會計期終止后進(jìn)行決算并向甲方多退少補(bǔ)。物業(yè)開辦費(fèi)用測算及人員定編見附件。乙方對業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備修理修繕養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)的費(fèi)用另行收取。 各方權(quán)利義務(wù)甲方權(quán)利義務(wù)審定乙方制定的物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理服務(wù)的實施情況。協(xié)議生效之日起，甲方向乙方提供可滿足物業(yè)正常辦公條件的物業(yè)管理用房及特定職工或員工的駐勤宿舍，物業(yè)管理用房在協(xié)議有效期內(nèi)由乙方無償使用，乙方不得改變物業(yè)管理用房的用途。甲方應(yīng)在協(xié)議生效后向乙方移交以下資料文件資料：竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備

20、竣工圖、配套設(shè)備、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料文件資料；設(shè)備設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料文件資料；物業(yè)質(zhì)量保修資料文件和物業(yè)使用說明資料文件；各專業(yè)部門驗收資料文件資料；房屋及配套設(shè)備的所有權(quán)歸屬清單（包括業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等）；物業(yè)管理所必須的其它資料文件資料。當(dāng)業(yè)主和使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時，協(xié)助催繳。溝通協(xié)調(diào)、處理本協(xié)議生效前的遺留問題：協(xié)助乙方作好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。乙方權(quán)利義務(wù)根據(jù)關(guān)于法律、法規(guī)及本協(xié)議的商定，在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)；向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。有權(quán)要求甲方和業(yè)主及物業(yè)使用人配合乙方的管理服務(wù)行為；對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，有權(quán)提請關(guān)于部門處理；對業(yè)主和使用人違反業(yè)主臨時管理規(guī)約的行為，有權(quán)根據(jù)情節(jié)輕重，采取勸阻、制止等措施；選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將物業(yè)的整體管理委托給第三方；負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)備設(shè)備、綠化的年度修理修繕養(yǎng)護(hù)計劃，經(jīng)甲方審定后組織實施；向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)的使用關(guān)于規(guī)定；每年會同甲方進(jìn)行一次物業(yè)服務(wù)滿意率調(diào)查； 協(xié)議變更、解除和終止的商