8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、工業(yè)用土地使用權(quán)估價難點及方法選擇天和房地產(chǎn)土地評估在實際工作中，以投資、抵押為目的的土地使用權(quán)評估也占了公司業(yè)務(wù)的大部分，工作中大量遇到，特別是工業(yè)用土地使用權(quán)，面積一般較大，分布廣，且工業(yè)用土地使用權(quán)不同于商業(yè)用地和居住用地，用地企業(yè)及產(chǎn)業(yè)的區(qū)位競爭體現(xiàn)在城市之間的選擇上。一個城市工業(yè)地價水平高低直接影響到其招商引資的強度和能力，也直接牽動一方經(jīng)濟建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、勞動就業(yè)等諸多方面，從而形成地區(qū)間特有的工業(yè)用土地使用權(quán)價格及產(chǎn)業(yè)布局競爭模式。一、評估難點從宏觀上講，影響工業(yè)地價的主要包括行政、成本和市場。在工業(yè)用土地使用權(quán)價格還沒有市場化之前，現(xiàn)階段對工業(yè)地價起著決定性影響的主導(dǎo)是行政

2、的干預(yù)，也往往容易出現(xiàn)非產(chǎn)業(yè)政策型的“同地不同價”現(xiàn)象，甚至有些地方為招商引資，人為地壓低基準(zhǔn)地價和出讓。就成本而言，工業(yè)用土地使用權(quán)價格不決定于成本（現(xiàn)階段工業(yè)地價價格的成本主要包括征地取得費、相關(guān)稅費、土地開發(fā)費等，其中征地補償費所占比例在45%60；土地開發(fā)費除部分開發(fā)難度大、配套要求高的土地費用稍高以外，相對來說比較固定，其比例在 3040；相關(guān)稅費就包括耕地開墾費、耕地占用稅、基本農(nóng)田用地保護費、征地等，在新增建設(shè)用地有償使用費不納入成本稅費的情況下，稅費仍占工業(yè)地價的 10%），但各項取得成本的高低直接影響到工業(yè)用土地使用權(quán)的最低出讓限價。事實上，工業(yè)用土地使用權(quán)價格最終決定于供需

3、關(guān)系，但我國主要城市目前工業(yè)用土地使用權(quán)供需總體上呈現(xiàn)供大于求的局面，這一點在工業(yè)用土地使用權(quán)價格近幾沒有太大變化方面也有所體現(xiàn)，加之其他的影響，造成現(xiàn)階段各城市工業(yè)用土地使用權(quán)基本上是有求必供，工業(yè)用土地使用權(quán)的價值和價格沒有真正實現(xiàn)。二、評估方法選擇在實際工業(yè)用土地使用權(quán)評估中，除了基準(zhǔn)地價修外，無論是采用成本近法、市場比較法還是收益還原法，均導(dǎo)致在評估時的各種影響信息提取上的和方法標(biāo)準(zhǔn)等諸多難點。因此，在城市地價動態(tài)監(jiān)測中，成本近法是工業(yè)用土地使用權(quán)價格評估的首選方法，雖然成本近法有其自身的系統(tǒng)缺陷，但在工業(yè)地價交易案例不多、工業(yè)用土地使用權(quán)評估時，成本近法仍是一種較能被各界認(rèn)可的方法。

4、市場比較法更能體現(xiàn)土地價值但有待市場進一步成熟，目前各地應(yīng)用市場比較法評估工業(yè)監(jiān)測點地價，采用的案例主要是抵押價格和轉(zhuǎn)讓價格。抵押沒有真正的交易，只是預(yù)先評估的價格，真實的交易，也沒有通過市場檢驗，沒有實際應(yīng)用意義；轉(zhuǎn)讓價格盡管是一種市場價，但目前市場價格和取得價格之間的差異仍很大，且即便是真實發(fā)生交易的土地，交易價格也存在兩個問題：一是地面附著物的剝離是否合適，二是這一交易價格是否真實。工業(yè)用地全部實行招拍掛出讓后，在經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)有充足的土地交易實例，應(yīng)盡量采用市場比較法評估工業(yè)地價。市場比較法將待估土地與具有替代性、且在估價期日近期市場上交易的類似工業(yè)用地進行比較，并對類似工業(yè)用地的成交

5、價格進行適當(dāng)修正，以此估算待估工業(yè)用地價格。測定各種特殊對土地交易價格的影響程度，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，土地交易價格可能產(chǎn)生的偏差大小。測定方法可利用已掌握的同類型土地交易資料分析計算，確定修正比例或系數(shù)。也可根據(jù)估價長期的經(jīng)驗積累，判斷確定修正比例或系數(shù)。對交易稅費負擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價格調(diào)整為依照有關(guān)規(guī)定，交易雙方各自應(yīng)負擔(dān)的稅費下的價格。然后，利用修正系數(shù)，修正求得比較實例的正常價格?；鶞?zhǔn)地價修將逐漸退出工業(yè)用土地使用權(quán)價格評估。目前的工業(yè)基準(zhǔn)地價，在一定程度上是迎合了地方招商引資的需要，沒有真實反映土地的稀缺性，應(yīng)用系數(shù)修評估工業(yè)用土地使用權(quán)監(jiān)測點只能使評估價更加背離實際。今后可逐步根據(jù)廠房出租探索應(yīng)用收益還原法，隨著工業(yè)集聚效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)