創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目策劃郎丙寅無憂晚年服務(wù)公司

1、作品編號(hào)河北大學(xué)工商學(xué)院首屆大學(xué)生創(chuàng)業(yè)計(jì)劃大賽參賽作品 作品名稱：_無憂晚年服務(wù)公司_作品類型：產(chǎn)品 服務(wù) 其他 eq oac(,)無憂創(chuàng)業(yè)小組成員名單 團(tuán)隊(duì)成員： 郎丙寅 趙冰潔 許云東 徐繼鵬 李曉曼 宮秋艷 張 浩 用行動(dòng)鑒證理想目 錄第一章 公司概要71.1 公司概述71.2 市場概述71.3 業(yè)務(wù)描述7 1.4 市場營銷7 1.5 投資與財(cái)務(wù)8 1.6 組織與人力資源8第二章 項(xiàng)目背景82.1 行業(yè)背景8 2.2 業(yè)務(wù)概述92.3 研究與開發(fā)10第三章 市場分析103.1 市場描述103.2 目標(biāo)市場113.3 銷售戰(zhàn)略123.4 競爭分析123.5 目標(biāo)消費(fèi)群12第四章 公司戰(zhàn)略1

2、24.1 戰(zhàn)略概述124.2 戰(zhàn)略的優(yōu)惠政策13第五章 市場營銷155.1 銷售策略155.2 市場渠道設(shè)計(jì)175.3 市場滲透175.4 特色管理服務(wù)18第六章 運(yùn)作管理196.1 運(yùn)作概述206.2 房地產(chǎn)運(yùn)作管理 206.3 養(yǎng)老公寓管理22第七章 財(cái)務(wù)分析257.1 融資計(jì)劃257.2 資本的回收257.3 價(jià)格分析26第八章 管理體系358.1 組織結(jié)構(gòu)圖358.2 管理制度368.3 相關(guān)表格42第九章 機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)459.1 機(jī)遇分析459.2 風(fēng)險(xiǎn)分析46第十章 附錄47第一章 公司概要1.1公司概述：保定無憂晚年服務(wù)公司是一家專門以“以房養(yǎng)老”模式為經(jīng)營手段，遵循“為老人服務(wù)，

3、為社會(huì)分憂”的經(jīng)營理念而成立的養(yǎng)老服務(wù)公司。公司目前擁有高檔養(yǎng)老修養(yǎng)公寓一套，房產(chǎn)開發(fā)中心和養(yǎng)老理療中心設(shè)施配備齊全，在國內(nèi)老年人養(yǎng)老行業(yè)處于領(lǐng)先水平。無憂晚年的“以房養(yǎng)老”模式在國內(nèi)尚無真正運(yùn)營，屬于首次組建此類模式的養(yǎng)老服務(wù)。目前中國老齡化現(xiàn)象日益突出，而社會(huì)保障體系卻仍然處于較低水平，加之獨(dú)生子女的增多，兒女負(fù)擔(dān)加重，老無所養(yǎng)，病無所醫(yī)，“空巢老人”等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，中國養(yǎng)老問題日益成為一個(gè)社會(huì)問題。無憂晚年服務(wù)公司針對諸如此類養(yǎng)老現(xiàn)狀提出“以房養(yǎng)老”模式的養(yǎng)老形式，旨在解決老人養(yǎng)老問題，緩解社會(huì)保障壓力。1.2市場概述“以房養(yǎng)老”模式的養(yǎng)老形式市場群體主要為保定及京津石地區(qū)中62歲以上，

4、有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房屋的老人。據(jù)調(diào)查顯示，全國大中城市的老年人比例已達(dá)到30%左右，由于大中城市城市化水平較高，生活壓力較大，養(yǎng)老問題比較突出。同時(shí)，此類城市中經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，擁有自己獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房的老人較多。“以房養(yǎng)老”只需讓目標(biāo)老人將房屋一定時(shí)期的使用權(quán)或所有權(quán)交予無憂晚年服務(wù)公司，無需再交納任何費(fèi)用便可入住無憂晚年公寓，并受到專業(yè)，周到的老年日常起居護(hù)理服務(wù)，保障老人飲食水平，營養(yǎng)搭配，醫(yī)療衛(wèi)生，業(yè)余活動(dòng)，群體活動(dòng)能夠高水平達(dá)標(biāo)。使老人們不僅能在身體上受到全方位的護(hù)理，更能在心理上達(dá)到快樂養(yǎng)生的目標(biāo)，使老人們身心愉快，解決兒女們的后顧之憂。正是由于此方法的簡單易行，使得大部分老人都能接受。 公司后期將

5、在全國開設(shè)連鎖分店，在區(qū)域市場上，也將輻射到國內(nèi)各大中城市。1.3業(yè)務(wù)描述 無憂晚年將在保定市瑞祥大街東、七一路南擬拍得16950平方米，容積率2.6，綠地率31%，建筑密度18%的土地一塊，此地塊將于保定市政府，保定市民政局，勞動(dòng)與社會(huì)保障局聯(lián)系審批，給予一定優(yōu)惠。我們將在此開發(fā)養(yǎng)老修養(yǎng)公寓一套，負(fù)責(zé)老年人平時(shí)的養(yǎng)老理療。同時(shí)我們在保定市新市區(qū)發(fā)展大廈租用寫字樓一套，負(fù)責(zé)公司運(yùn)營老人房屋，聯(lián)系各項(xiàng)業(yè)務(wù)。公司業(yè)務(wù)大致分為兩大部分，一部分是老人養(yǎng)老服務(wù)，一部分是房屋使用運(yùn)作，這是無憂晚年服務(wù)公司的主要收入來源。1.4市場營銷無憂晚年服務(wù)公司提供的“以房養(yǎng)老”模式的養(yǎng)老形式提供的養(yǎng)老服務(wù)屬于中高檔

6、服務(wù)，初期主要面對的是城市62歲以上，擁有自己獨(dú)立房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，所以我們的營銷手段以，高頻率廣告宣傳為主，在保定及京津石地區(qū)的主要電視媒體上進(jìn)行集中宣傳。同時(shí)，大力宣傳政府力量的倡導(dǎo)，在廣大老年人，及其子女心中形成一種正面的，可靠的公司形象。通過在老年人比較集中的地區(qū)（如老年大學(xué)，公園等）進(jìn)行免費(fèi)的講座，免費(fèi)參觀；1.5投資與財(cái)務(wù)養(yǎng)老休養(yǎng)公寓設(shè)立都在保定新市區(qū)，屬于國家支持的非企業(yè)民營經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)緩解社會(huì)保障壓力，在稅收上享受“兩年免征企業(yè)所得稅”的政策。同時(shí)是大學(xué)生創(chuàng)業(yè)享受“兩免三減半”。公司成立初期共需資金1100萬。風(fēng)險(xiǎn)投資（除多家風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)外，包括福利彩票的資金）注入資金350萬元

7、，占總股本的33%；開發(fā)商土地作價(jià)入股300萬元（在2008-3號(hào)土地中4000平方米），持股29%；我公寓自籌資金400萬元（包括資金入股和管理入股），占總股本的38%。公司自第三年開始盈利，到第四年后利潤開始大幅增長，內(nèi)部收益率為50.1%。風(fēng)險(xiǎn)投資可通過分紅和整體出讓的形式收回投資。1.6 組織與人力資源公司采用部門化組織結(jié)構(gòu)，分設(shè)房產(chǎn)開發(fā)中心和養(yǎng)老護(hù)理中心，各中心設(shè)立總經(jīng)理并有總經(jīng)理向董事會(huì)負(fù)責(zé)，各部門專注于服務(wù)的經(jīng)營。公司的初期創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)主要來自河北大學(xué)工商學(xué)院，各部門成員專業(yè)化經(jīng)營效率水平較高，同時(shí)有校內(nèi)相關(guān)領(lǐng)域指導(dǎo)老師和保定幾大房地產(chǎn)中介公司和開發(fā)公司為合作顧問。第二章 項(xiàng)目背景2

8、.1 行業(yè)背景據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)數(shù)據(jù)表明；中國城市老年人口數(shù)量漲幅已達(dá)到9.8% ,而這一數(shù)據(jù)還在逐年增加.到目前為止我國城市老年人口數(shù)量已達(dá)到581215人.占全世界的25%，占全亞洲的50%。而老年人總的勞動(dòng)收入確只有52378元，總的離退休養(yǎng)老金只有334138元。隨著我國正在步入老齡化社會(huì)的浪潮,一直處于低端的老年市場已經(jīng)開始復(fù)蘇,其中獨(dú)生子女家長年齡的增長和人數(shù)持續(xù)增加,家庭的養(yǎng)老功能也隨之弱化,進(jìn)而會(huì)有越來越多的老年人選擇社會(huì)養(yǎng)老。縱觀社會(huì)養(yǎng)老這個(gè)服務(wù)性的行業(yè)，也面臨前所未有的激烈競爭，如雨后春筍般遍布,形式多種多樣,其中不乏高檔,新穎.但歸結(jié)到一點(diǎn),都需要入住的老人繳納每月700元

9、左右的高昂護(hù)理費(fèi),500元左右的簡單醫(yī)療費(fèi).而恰恰這其中一大部分老人只有自己的住房而沒有太多的固定收入,獨(dú)生的兒女們除了供養(yǎng)孩子上學(xué)也沒有能力支付父母高額的社會(huì)養(yǎng)老費(fèi)用.無憂晚年服務(wù)公司除了普通的養(yǎng)老方式外，還正是應(yīng)了這部分老人的晚年社會(huì)養(yǎng)老而設(shè)立的機(jī)構(gòu),它還采用”租房養(yǎng)老，賣房養(yǎng)老”的方式,這兩種方式可以使老人除了以房為支付對象外，不用在花一分錢，而且每月還可以得到可觀的生活費(fèi)用，來充實(shí)自己的晚年生活。目前在我國還沒有這方面的正式機(jī)構(gòu),我公司將彌補(bǔ)這一市場空白.，而且該市場同樣具有巨大的需求潛力。2.2 業(yè)務(wù)概述：本公司將用入住老人的房產(chǎn)為資本，進(jìn)行房產(chǎn)運(yùn)營，用來支付公司和養(yǎng)老院的開銷，以及

10、實(shí)現(xiàn)盈利。1、養(yǎng)老院模式：（1）普通模式公寓的第一種運(yùn)作模式，與其他養(yǎng)老公寓的基本方式雷同，為了保持企業(yè)前期的生存與盈利2、以房養(yǎng)老模式：（1）賣房養(yǎng)老 62歲以上老人擁有合格獨(dú)立房產(chǎn)，且有意向在去世后將房產(chǎn)留于養(yǎng)老公寓的老人.入住養(yǎng)老公寓后，不用交任何費(fèi)用，還可以按月領(lǐng)取可觀的生活費(fèi)（每月給付金額(房屋現(xiàn)值-房屋折損-房屋增值預(yù)期-保險(xiǎn)公司預(yù)支貼現(xiàn)利息)/(預(yù)期壽命-投保時(shí)壽命)12。）（2）租房養(yǎng)老 62歲及以上的老人，擁有獨(dú)立房產(chǎn)，準(zhǔn)許房屋在合同期間給予公寓使用，用來抵補(bǔ)日常費(fèi)用，和獲得適量生活費(fèi)，合同結(jié)束后，指定房產(chǎn)歸老人的繼承人所有。3、高檔老年公寓： 老人在公寓中將受到全方位的服務(wù)

11、，營養(yǎng)師制作有益健康的飲食搭配現(xiàn)代化的醫(yī)療護(hù)理和心里咨詢醫(yī)生清潔舒適的生活環(huán)境設(shè)施齊全的活動(dòng)健身娛樂場所，讓老年人有一個(gè)身心健康的安樂晚年后期，進(jìn)行老年產(chǎn)業(yè)投資中期，追求房屋所有權(quán)經(jīng)營初期，業(yè)務(wù)追求穩(wěn)定出租為主2.3研究與開發(fā)1、產(chǎn)權(quán)房屋的使用與開 發(fā)。前期，為適應(yīng)中國市場，必須結(jié)合中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老理念，循序漸進(jìn)。老人房產(chǎn)開發(fā)以老人出讓房屋使用權(quán)為主，房產(chǎn)運(yùn)行方式以出租為主。2、中期通過企業(yè)宣傳，公司文化及養(yǎng)老理念能夠比較順利的讓國內(nèi)老人及子女們接受。經(jīng)營模式開始向追求老人房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)變。3、后期，公司的養(yǎng)老模式能夠在國人心中樹立良好的形象，并且完全接受此種養(yǎng)老模式，公司開始將房屋運(yùn)營轉(zhuǎn)向?qū)崢I(yè)投

12、資，開發(fā)老年人市場的相關(guān)產(chǎn)品?？梢缘盅恒y行貸款，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資（可涉及用于公寓后勤用品的商業(yè)投資或其它方向）。第三章 市場分析3.1 市場描述隨著中國老齡化進(jìn)程的加快，老年人保障問題日益凸顯。與此同時(shí)，中國社會(huì)保障體制的整體落后卻嚴(yán)重影響老年人保障。傳統(tǒng)養(yǎng)老理念一直認(rèn)為由兒女負(fù)責(zé)養(yǎng)是天經(jīng)地義的，但是自七十年代以來實(shí)施的計(jì)劃生育政策導(dǎo)致的獨(dú)生子女問題又開始沖擊這一傳統(tǒng)理念。因此為老有限公司根據(jù)這一現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)代融資手段，根據(jù)“以房養(yǎng)老”的運(yùn)營理念，寓意協(xié)助政府緩解這一現(xiàn)實(shí)難題的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)自身企業(yè)價(jià)值。自1998年房產(chǎn)改革以來，擁有自己獨(dú)立房屋產(chǎn)權(quán)的人民不斷增多，而62歲以上的城市老人擁有自己獨(dú)立產(chǎn)

13、權(quán)房的比例更是可以達(dá)到98%以上，且房產(chǎn)多數(shù)位于老城區(qū)的市中心位置。同時(shí)由于獨(dú)生子女的增多和人們?nèi)司鶋勖奶岣?，一對夫妻供養(yǎng)四以上名老人的現(xiàn)象將會(huì)越來越普遍，這樣老年人保障問題也必然會(huì)更加嚴(yán)峻。這種情況將使本公司的目標(biāo)范圍也將越來越廣闊。本公司將突破傳統(tǒng)的養(yǎng)老院養(yǎng)老模式，根據(jù)“以房養(yǎng)老”理念，使老人們不需要繳納分文就可以享受到比傳統(tǒng)養(yǎng)老院更加全面，體貼，周密，舒心的養(yǎng)老服務(wù)。3.2 目標(biāo)市場本公司經(jīng)營特色為“以房養(yǎng)老” ，通過經(jīng)營運(yùn)用老人房屋來抵消老人養(yǎng)老休養(yǎng)成本。通過我們的市場調(diào)查，對目標(biāo)市場作了如下分析：獨(dú)生子女的增多，使得“四二一”家庭增多，兒女扶養(yǎng)老人負(fù)擔(dān)加重；同時(shí)自擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房屋的

14、老人不斷增多，使得我們的目標(biāo)市場也逐漸變得廣泛。我們的初期市場定位在城市62歲以上擁有產(chǎn)權(quán)房的老人。而且想入住我們養(yǎng)老院有多種方式：（1）普通運(yùn)作（2）以房養(yǎng)老：賣房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老。這樣，可以使更多的人能夠住而且住得起養(yǎng)老院。以以房養(yǎng)老方式入住我們公司養(yǎng)老院的老人可以安心在養(yǎng)老院住下，不必?fù)?dān)心養(yǎng)老院高昂的費(fèi)用，也不必?fù)?dān)心房子的事情，我們公司會(huì)對房屋理的安排，用其進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，可以更加省心。競爭分析在市場競爭方面，要充分考慮現(xiàn)有市場的各種情況?，F(xiàn)有競爭者主要為傳統(tǒng)的普通敬老院。由于“以房養(yǎng)老”是一種新型的養(yǎng)老方式，可能會(huì)和傳統(tǒng)養(yǎng)老院發(fā)生正面的經(jīng)營沖突，所以在一開始就會(huì)面臨強(qiáng)大的阻力。另一方面，由

15、于“以房養(yǎng)老”和普通養(yǎng)老院相比比較實(shí)惠、方便，所以有著較大的競爭優(yōu)勢。潛在競爭者目前各地都有很多的房屋中介各地都有大量的房屋向外出租，養(yǎng)老院的房屋向外出租就遇到很大的競爭對手。而且房屋若不能及時(shí)出租出去，公司還會(huì)帶來很大的損失。但是“以房養(yǎng)老”可以很大程度上緩解了子女負(fù)擔(dān)，也從側(cè)面促進(jìn)了社會(huì)和諧。政府對這一項(xiàng)目十分支持，這就使我們在同業(yè)競爭者中存在很大的優(yōu)勢。目標(biāo)消費(fèi)群現(xiàn)在我國養(yǎng)老場所只有養(yǎng)老院一種，所以顧客沒有其他的選擇，只是相互比較一下，去那種形式的養(yǎng)老院而已。我們的消費(fèi)群里只有62歲以上的老人，而且我國老齡化逐漸加劇，老年人會(huì)越來越多，我們憑借這種實(shí)惠、方便的“以房養(yǎng)老”的方式就會(huì)占很大

16、的競爭優(yōu)勢。銷售戰(zhàn)略1、房屋處理主要采取房屋中介的方式，以保定中信房地產(chǎn)中介公司為代表的中介公司合作，長期提供房源，而且可提供大量房源，這樣可以提供給租房者更多的選擇，也能最大程度上使其得到滿足。通過我們的調(diào)查，現(xiàn)階段，政府部門的社會(huì)保障壓力比較大，而我們的“以房養(yǎng)老”模式的養(yǎng)老類型可以緩解部分壓力，所以我們的公司發(fā)展可以得到政府的支持，可以考慮和政府合作，進(jìn)行一系列的宣傳活動(dòng)，增強(qiáng)公司知名度和影響力，這樣也可以使房屋盡快出租出去。為了謀求長期發(fā)展以及大道更好的銷售效果，建立、培養(yǎng)自己的銷售隊(duì)伍是很有必要的。可以省去房屋中介的費(fèi)用，和手續(xù)等成本。2、養(yǎng)老院經(jīng)營我國政府十分支持此類項(xiàng)目，我們可以

17、得到政府的大力支持，在和政府合作進(jìn)行宣傳活動(dòng)，對公司的主要業(yè)務(wù)進(jìn)行介紹，政府的支持，可以得到人們更大的信賴，更加放心的入住我們的養(yǎng)老院。而我們經(jīng)營思路是讓所有老年朋友都滿意，幫社會(huì)分憂，為老人服務(wù)。前期我們可以通過一些優(yōu)惠政策來吸引某些老人入住，比如，可免費(fèi)試住一周，如果覺得服務(wù)好就在這繼續(xù)住下去。后期人們對我們公司逐漸了解，知名度也得到相應(yīng)的提高。所以只要進(jìn)行一些簡單的廣告宣傳即可，比如在公交車上進(jìn)行廣告宣傳等，價(jià)格也比較低。第四章 公司戰(zhàn)略4.1 戰(zhàn)略概述公司的主要營銷目標(biāo)是占領(lǐng)保定市的養(yǎng)老公寓市場,并盡快在周邊的目標(biāo)市場取得一定份額.公司計(jì)劃用五年的時(shí)間建立健全京津石及附近市市場，進(jìn)而把

18、我們的品牌宣傳做大做強(qiáng)，獲得社會(huì)的關(guān)注和輿論的支持，再用十年的時(shí)間將此種模式快速復(fù)制，在鞏固原來市場的同時(shí)，開發(fā)其他有條件的城市，直至形成全國的連鎖老年公寓，形成品牌優(yōu)勢。初期（1-3年）：成本領(lǐng)先與特色優(yōu)勢戰(zhàn)略相結(jié)合保證持續(xù)的資本投資和良好的融資能力；利用敏銳的創(chuàng)造能力和現(xiàn)有管理能力，加之專業(yè)的護(hù)理技術(shù)，建立養(yǎng)老公寓，并低成本吸收創(chuàng)業(yè)人員；擴(kuò)充市場推廣隊(duì)伍，使公寓服務(wù)進(jìn)入目標(biāo)市場盡快產(chǎn)生品牌形象，獲得盈利，逐步建立健全咨詢和業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)；保證服務(wù)質(zhì)量，提高公寓知名度，樹立品牌形象；第一年預(yù)計(jì)，累計(jì)入住人員約達(dá)到400人，銷售收入約3844200元，利潤約2538600元；中期（3-8年）：后向地

19、區(qū)連鎖化與混合多元化戰(zhàn)略相結(jié)合提升品牌形象，增加無形資產(chǎn)；擴(kuò)大公寓開發(fā)規(guī)模，增加新型模式與服務(wù)；完善并健全市場開發(fā)網(wǎng)絡(luò)，客戶保健服務(wù)體系為重點(diǎn)，擴(kuò)大并穩(wěn)固市場占有率；風(fēng)險(xiǎn)投資安全退出，資金回籠，利用已有資金貸款有計(jì)劃的開發(fā)連鎖公寓。長期（8年及以后）形成戰(zhàn)略聯(lián)盟與其他醫(yī)療保健在保健服務(wù)、養(yǎng)老等方面進(jìn)行合作，壟斷市場并降低成本，成為國內(nèi)養(yǎng)老公寓的領(lǐng)軍人物，并適時(shí)上市發(fā)展；目標(biāo)市場定位于不同特點(diǎn)的老年服務(wù)社區(qū)，制定本行業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。4.2 優(yōu)惠政策河北省保定市國家稅務(wù)局、保定市地方稅務(wù)局、保定市老齡工作委員會(huì)辦公室日前聯(lián)合發(fā)出關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知。通知指出，老年服務(wù)機(jī)構(gòu)是指專門

20、為老年人提供生活照料、文化、護(hù)理、健身等多方面服務(wù)的福利性、非營利性的機(jī)構(gòu)，主要包括：老年社會(huì)福利院、敬老院(養(yǎng)老院)、老年服務(wù)中心、老年公寓(含老年護(hù)理院、康復(fù)中心、托老所)、老年人協(xié)會(huì)等。通知規(guī)定，對政府部門和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅；對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人等社會(huì)力量，通過非營利性的社會(huì)團(tuán)體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。 1、地段選擇本公司首先將在保定市環(huán)境及市容市貌較為好的

21、新市區(qū)與保定市政府合作，購買一處土地進(jìn)行養(yǎng)老休養(yǎng)公寓的建設(shè)。土地的購買將會(huì)結(jié)合相關(guān)優(yōu)惠政策，將成本費(fèi)用降低至最低。本公寓的建設(shè)將全部材料的采用都會(huì)體現(xiàn)老年人使用的特點(diǎn)，如在地板磚的選擇上，樓梯的設(shè)計(jì)上，洗手間的建設(shè)方面等等。整體樓盤的建設(shè)以高檔休閑為主，在室內(nèi)裝修上以中國傳統(tǒng)文化為底蘊(yùn)，使老年人傳統(tǒng)思想在此處得到升華。中心的綠化率為31%，更加適合老年人休養(yǎng)的需要。將在保定市擬拍的土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)出讓，此塊土地位于瑞祥大街東、七一路南，與保定市第五醫(yī)院、保定前進(jìn)小學(xué)、華北電力大學(xué)相距不遠(yuǎn)，周邊環(huán)境安靜適宜養(yǎng)生。交通便利，與高速引線在一條路上。與軍委干休所一街之隔，相對安全穩(wěn)定。此處為保定

22、公司的養(yǎng)老休養(yǎng)中心的選址。同時(shí)，我們與河北省保定市國土資源局取得聯(lián)系，拍得此處土地。具體土地使用權(quán)出讓公告見下表：根據(jù)河北省保定市國土資源局國有土地使用權(quán)出讓公告(200801號(hào))我企業(yè)擬拍得2008-3號(hào)土地 掛牌時(shí)間：掛牌時(shí)間：2008年2月19日8時(shí)30分至2008年3月3日16時(shí)。宗地位置 瑞祥大街東、七一路南土地面積 16950平方米用途 居住出讓年限 居住70年容積率 2.6綠地率 31%建筑密度 18%土地成本 5000萬元區(qū)位優(yōu)勢： 與保定市第五醫(yī)院、保定前進(jìn)小學(xué)、華北電力大學(xué)相距不遠(yuǎn) 周邊環(huán)境安靜適宜養(yǎng)生 交通便利，與高速引線在一條路上 與軍委干休所一街之隔，相對安全穩(wěn)定2、

23、養(yǎng)老休養(yǎng)公寓布置圖如下：公寓布置一覽表12 131459108711143621 大門2 警衛(wèi)室3電力車和公用車庫4 鵝卵石路（右）5 噴泉景觀6 周末家庭會(huì)館7 康體中心8 保健醫(yī)療中心9 公寓110 公寓211 南山湖12 停車場13室外健身器材注：其他區(qū)域皆為綠化帶14 室外活動(dòng)場(門球、羽毛球)第五章 市場營銷5.1銷售策略 短期策略：增加現(xiàn)金流量，確立公寓品牌。公司成立初期（1-3年內(nèi)），生存是關(guān)鍵，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較小，現(xiàn)金流量對企業(yè)至關(guān)重要。因而在這一期間內(nèi)，增加現(xiàn)金流量，樹立公寓品牌是企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵。為此，我們將目標(biāo)市場所定為：中等家庭、退休工人、獨(dú)生子女，這部分人群是我們以

24、房養(yǎng)老所要解決的最直接的人群，公寓能以最快的速度實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠。以鋪天蓋地的廣告和真實(shí)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為手段，讓消費(fèi)者和潛在消費(fèi)者了解我公寓的差異化經(jīng)營和優(yōu)質(zhì)化服務(wù)。 中期策略：穩(wěn)定市場，攫取高額利潤。公司進(jìn)入成長期（3-8內(nèi)），發(fā)展是關(guān)鍵，此時(shí)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)，利潤率、市場占有率、大客戶的經(jīng)營為關(guān)鍵。這一期間，我們的目標(biāo)人群將鎖定所有擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)老年人，以差異化經(jīng)營，同質(zhì)的服務(wù)、同質(zhì)的人群，完備的入住保健服務(wù)體系為重點(diǎn)，擴(kuò)大并穩(wěn)固市場占有率。 長期策略：強(qiáng)強(qiáng)合作，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。公寓總部所在地第一階段（13年）第一階段（3年以后）公司進(jìn)入成熟期后（8年以后），將形成一定的市場壟斷，此時(shí)的企業(yè)不存在生

25、存之憂，而轉(zhuǎn)為發(fā)展之患。這一期間內(nèi)，企業(yè)轉(zhuǎn)型，向更高的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展是關(guān)鍵。我們把這一時(shí)期的目標(biāo)市場鎖定為：針對不同地區(qū)的老年人，建立全國連鎖的老年公寓，分析不同消費(fèi)市場的不同特點(diǎn)，以真正的品牌服務(wù)優(yōu)勢，進(jìn)軍并占領(lǐng)更多的地區(qū)。5.2 市場渠道設(shè)計(jì) 連鎖服務(wù)咨詢點(diǎn)：服務(wù)進(jìn)入市場的最初策略，與各小區(qū)物業(yè)管理公司聯(lián)系，為本服務(wù)的推出提供展示和咨詢辦理空間，并負(fù)責(zé)本公寓服務(wù)的簡單業(yè)務(wù)辦理及推廣活動(dòng)，利用其已有場地及客戶關(guān)系，迅速擴(kuò)大公寓的知名度。 小區(qū)面對面：在經(jīng)營各個(gè)小區(qū)定期設(shè)立老年健康咨詢站、和免費(fèi)體檢點(diǎn)，直接為客戶提供本公寓的專業(yè)服務(wù)全面樹立服務(wù)品牌，建立自己的客戶資源庫。 口碑傳遞：在已取得的客戶資

26、源中，依據(jù)各種優(yōu)惠措施動(dòng)員老人為其周圍的老年朋友推薦，以切實(shí)的服務(wù)和專業(yè)的技術(shù)來保證公寓的口碑，從而建立消費(fèi)者與潛在消費(fèi)者的有效互動(dòng)，擴(kuò)大市場份額。 網(wǎng)上溝通：公司主要采取網(wǎng)站溝通的方式,建一個(gè)主要針對客戶及客戶子女的網(wǎng)站,客戶可以在網(wǎng)上即時(shí)咨詢與溝通,可以與公寓直接交流,以促進(jìn)公司更好的完善服務(wù)。同時(shí)也可以與已經(jīng)入住的客戶進(jìn)行面對面的溝通。 建立全國銷售網(wǎng)絡(luò)：在公寓發(fā)展后期，建立廣泛的市場營銷網(wǎng)絡(luò)是公寓發(fā)展的根本，公寓將在全國各大中城市建立自己的咨詢網(wǎng)點(diǎn)，并建立完善的養(yǎng)老保健體系。我們的客戶是公司發(fā)展的關(guān)鍵，公司將與已入住的老人和未入住的老人建立穩(wěn)定的關(guān)系，將關(guān)愛老人的理念推向全國。 跨行業(yè)

27、合作：與醫(yī)院、保健中心等有關(guān)醫(yī)療結(jié)構(gòu)溝通、合作，在獲得更多客戶資源的同時(shí)，提高自身的專業(yè)素質(zhì)和醫(yī)療技術(shù)，做到養(yǎng)老保健一站式服務(wù)，形成特色品牌，提高市場的占有率。5.3市場滲透 主要服務(wù)開發(fā)推出方式：人員開發(fā)：在主要市場（各小區(qū)、各三十歲左右的人群為主要的公司）設(shè)立連鎖咨詢及業(yè)務(wù)辦理點(diǎn)，利用各連鎖經(jīng)營點(diǎn)的店面及客戶資源優(yōu)勢，派市場開發(fā)人員針對目標(biāo)客戶進(jìn)行服務(wù)介紹及公司的主要政策。業(yè)務(wù)推廣：在主要區(qū)域市場，特別是初期目標(biāo)市場開展大規(guī)模服務(wù)內(nèi)容推廣。設(shè)立老人體驗(yàn)服務(wù)：免費(fèi)為潛在消費(fèi)者提供參觀我公寓的機(jī)會(huì)，安排專車在小區(qū)周邊，定時(shí)有專業(yè)人員及護(hù)理人員進(jìn)行陪護(hù)，積極開拓市場建立潛在客戶關(guān)系群。服務(wù)推廣研

28、討會(huì)：爭得社會(huì)輿論的支持，邀請專家及政府官員甚至明星召開研討會(huì)全面樹立品牌形象。開展義務(wù)為老人檢查身體活動(dòng)：定期在各個(gè)小區(qū)進(jìn)行免費(fèi)健康咨詢和常規(guī)健康體檢，展示我公寓的服務(wù)理念，拉到潛在客戶的入住愿望。 廣告策略（1）定位：專業(yè)看守房屋，輕松健康養(yǎng)老（2）公寓形象廣告過各種媒體發(fā)布制作精良的形象廣告，廣告力求信息傳達(dá)準(zhǔn)確到位。宣傳公司理念房屋養(yǎng)老 健康夕陽廣告訴求從消費(fèi)者對健康舒適需求出發(fā)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)，提高公眾養(yǎng)老意識(shí)，引起每個(gè)人對馬上來臨的“四二一”家庭模式的認(rèn)識(shí)，從而減少養(yǎng)老對家庭造成的壓力，從而為我公寓的市場開發(fā)渲染良好的氣氛。（3）服務(wù)品牌廣告品牌廣告可以通過多種渠道進(jìn)行。廣播，電

29、視廣告信息傳遞時(shí)間短，可以用來提高知名度；服務(wù)開發(fā)屬于初期，考慮到我們的服務(wù)性質(zhì)所面臨的目標(biāo)消費(fèi)群體心理障礙的問題，而且這對這一代人養(yǎng)老壓力缺乏意識(shí)，對生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求高，因此廣告這一打造消費(fèi)市場氛圍的活動(dòng)將成為主要經(jīng)營手段。所以應(yīng)以電視和報(bào)紙雜志作為主要媒介作重點(diǎn)訴求。以招貼及網(wǎng)絡(luò)作為輔助手段。建立服務(wù)的鮮明定位及品牌是這一階段廣告策略的主要目標(biāo)。（4）產(chǎn)品標(biāo)志： 公關(guān)策略：由于公寓處于發(fā)展初期，為降低經(jīng)營成本，公司將不考慮投入巨額資金進(jìn)行宣傳。但是公司的美譽(yù)度及產(chǎn)品的形象是公司長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，公司的廣告創(chuàng)意目標(biāo)主要是讓潛在消費(fèi)者對我公寓所提供特色、健全服務(wù)的主要功能、優(yōu)點(diǎn)的知曉度和了解，因

30、此公寓將采取下列形式進(jìn)行廣告宣傳：1、基于公寓主要是為老人服務(wù)，針對老年人的特有產(chǎn)品，因此公寓主要選擇在市內(nèi)的發(fā)行量大的報(bào)刊雜志上，如，等上刊登廣告，宣傳公寓。2、公寓將根據(jù)時(shí)機(jī)和資金周轉(zhuǎn)情況，有針對性地在電視媒體等進(jìn)行廣告宣傳。3、公寓將考慮在未來幾年內(nèi)，針對網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行廣告宣傳。4、公寓將參與或贊助老年人研討會(huì)，并積極聘請專家針對各種話題進(jìn)行討論，抓住市民的對權(quán)威崇拜的心理，以增加我公寓在市場上的影響力。5、公寓將以郵寄的方式將公寓的介紹、服務(wù)的特色及有點(diǎn)直接寄給目標(biāo)客戶群體。6、我公寓針對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行義務(wù)小區(qū)老人的健康保健咨詢，免費(fèi)到我公寓體檢，樹立我公寓形象，提高知名度。5.4特色管理服務(wù)

31、 重點(diǎn)幼兒園、小學(xué)入駐老年公寓建成與重點(diǎn)幼兒園、小學(xué)相鄰。一方面可解決學(xué)校由于在鬧市區(qū)造成學(xué)生上下課時(shí)路程上的安全問題；另一方面為許多家庭解決因工作忙而無法照顧孩子的煩惱；再一方面就是為圓許多家庭三代同堂的夢想，讓老人的晚年有子孫陪伴，笑語滿堂，益壽延年。 貼心小巴士為方便老年人日常生活中的出行需要，管理中心特推出露天型小巴士車，定時(shí)往返于管理中心、文體娛樂中心、賓館公寓餐廳、老年活動(dòng)中心、室內(nèi)體育場館、公寓服務(wù)中心等。老年人在社區(qū)內(nèi)部有出行需要時(shí)便可搭乘小巴士車。對金牌VIP住戶可享受免費(fèi)接送服務(wù)。 旅游服務(wù)中心為方便老年人外出旅游提供相關(guān)旅游服務(wù)。 社區(qū)家政服務(wù)提供完善的社區(qū)家政服務(wù)。為老

32、年人分憂解難。 養(yǎng)老保健一站式公寓將在資金允許的范圍之內(nèi)，提供最大限度的保健服務(wù)和體檢設(shè)施，甚至專業(yè)的護(hù)理人員，關(guān)注老人平日的健康動(dòng)態(tài)。 專業(yè)醫(yī)療保姆針對老人的不同體制，簡歷健康計(jì)劃，制定病例提供專業(yè)咨詢服務(wù)。第六章 運(yùn)作管理6.1運(yùn)作概述本公司運(yùn)作分為三個(gè)模塊：房產(chǎn)運(yùn)作管理，養(yǎng)老休養(yǎng)公寓管理，辦公室協(xié)調(diào)管理。運(yùn)作管理模塊辦公室協(xié)調(diào)管理房地產(chǎn)運(yùn)作管理養(yǎng)老休養(yǎng)公寓管理6.2 房地產(chǎn)運(yùn)作管理進(jìn)駐公寓，享受服務(wù)按規(guī)定向公寓繳納相應(yīng)費(fèi)用進(jìn)行體檢并簽訂合約及手續(xù)：普通運(yùn)作模式62歲及以上老人合同結(jié)束，與老人及家屬協(xié)議日后合同公寓的第一種運(yùn)作模式，與其他養(yǎng)老公寓的基本方式雷同，為了保持企業(yè)前期的生存與盈利

33、。 ：以房養(yǎng)老模式賣房養(yǎng)老62歲以上老人擁有合格獨(dú)立房產(chǎn)，且有意向在去世后將房產(chǎn)留于養(yǎng)老公寓進(jìn)行體檢并簽訂相關(guān)服務(wù)協(xié)議及房屋遺產(chǎn)歸屬合同等相關(guān)手續(xù)按月領(lǐng)用相應(yīng)生活費(fèi)（給付金），不向公寓繳納其他費(fèi)用合同結(jié)束后，指定房屋產(chǎn)權(quán)歸于公寓所有，代辦理其身后事經(jīng)調(diào)查合格后老人仍然有房產(chǎn)所有權(quán)入住公寓，按相關(guān)規(guī)定享受服務(wù)給付金的計(jì)算是按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計(jì)算，分?jǐn)偟嚼先说念A(yù)期壽命年限中。即，每月給付金額(房屋現(xiàn)值-房屋折損-房屋增值預(yù)期-保險(xiǎn)公司預(yù)支貼現(xiàn)利息)/(預(yù)期壽命-投保時(shí)壽命)12。（以保定地區(qū)為例）一位62歲的男士，住房面積100平方米，房屋八成新，位置優(yōu)越。經(jīng)評(píng)

34、估，每平3000員，房屋現(xiàn)價(jià)30萬元。按我國男性人均壽命69.63歲計(jì)算，加上地區(qū)差異，老人的壽命計(jì)算基數(shù)為10年。10年后房屋折損6萬元， 房屋與土地增值預(yù)計(jì)6萬元，兩者抵消。公寓扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息25 %(按年息6%計(jì)算)，按75%計(jì)算給付額為 18萬元。將預(yù)期給付額分?jǐn)偟嚼先说念A(yù)期壽命中去，這位先生每月可以得到1500元。：新版以房養(yǎng)老模式租房養(yǎng)老62歲及以上的老人，擁有獨(dú)立房產(chǎn)，準(zhǔn)許房屋在合同期間給與公寓使用進(jìn)行體檢并簽訂相關(guān)合同，協(xié)議房屋使用的相關(guān)細(xì)則，并辦理入住的其他手續(xù)老人擁有產(chǎn)權(quán)，但在合同期間交與公寓使用，用來抵補(bǔ)日常費(fèi)用，和獲得適量生活費(fèi)入住公寓，按相關(guān)規(guī)定享受服務(wù)應(yīng)交費(fèi)用以抵

35、，老人按月領(lǐng)取相應(yīng)生活費(fèi)合同結(jié)束后，指定房產(chǎn)歸老人的繼承人所有經(jīng)調(diào)查合格后與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議，建立“租賃房屋中心”平臺(tái)，公寓將所得房產(chǎn)提前套現(xiàn)維持日常運(yùn)作，經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)日后的出租業(yè)務(wù)，并作為委托出租人與承租人達(dá)成協(xié)議。房屋估價(jià)的基本標(biāo)準(zhǔn)：6.3 養(yǎng)老休養(yǎng)公寓管理6.3.1 入院條件（1）老人以自愿為原則，入院、出院自由，并遵守法紀(jì)，院規(guī)。 （2）入院老人無傳染病、精神病。 （3）須有擔(dān)保人提供經(jīng)濟(jì)擔(dān)保，并按時(shí)繳納一切費(fèi)用6.3.2 入院手續(xù)（1）簽訂協(xié)議時(shí)需有經(jīng)辦（擔(dān)保）人簽名，并加蓋經(jīng)單位公章。 （2）填寫老人入院申請表，作為申報(bào)入院的申請材料。（3）入院老人需提供本人的身份證

36、、 戶口簿及復(fù)印件免冠一寸相片兩張， 同時(shí)應(yīng)提供擔(dān)保人身份證及復(fù)印件（4）凡入院老人必須到鎮(zhèn)級(jí)以上人民醫(yī)院進(jìn)行心肺透視和肝功能檢查并提供檢查報(bào)告單。6.3.3 辦理程序 （1）咨詢接待人員介紹老年公寓情況，預(yù)約入住。 （2）老人入住準(zhǔn)備與家屬聯(lián)系做好準(zhǔn)備，化驗(yàn)單及生活用品。（3）公寓對老人評(píng)估醫(yī)護(hù)人員評(píng)估身體狀況，填寫評(píng)估表，家屬簽字，如發(fā)現(xiàn)有傳染病或不適合居住的不能收住。（4）雙方簽定入住協(xié)議書入住方與公寓方商定護(hù)理服務(wù)級(jí)別并對老人的身體、心理、生活習(xí)慣，老人可能出現(xiàn)的問題，不安全隱患要有充分鑒定，對老人有可能發(fā)生的意外達(dá)成共識(shí)。（5）整理入住老人的房間及用具護(hù)理人員為新來老人整理床鋪、擺放

37、日常用品、帶老人熟悉生活環(huán)境。（6）老人入住護(hù)理班長了解老人的生活情況以及飲食情況，并及時(shí)反饋到廚房。（7）保健跟蹤醫(yī)生要給每個(gè)入住的老人檢查身體的基本情況，護(hù)士負(fù)責(zé)接收老人的病歷資料、化驗(yàn)報(bào)告以及老人自備的藥品。6.3.4 體檢 體檢項(xiàng)目：（1）三大常規(guī) （2）肝功能HAA （3）胸透 體檢要求：（1）出具化驗(yàn)胸透報(bào)告單 （2）確定無傳染病 6.3.5 簽定合同協(xié)議書，共同遵守。 6.3.6 繳付費(fèi)用。按合同協(xié)議書規(guī)定，繳納一切費(fèi)用。 6.3.7 通知入院。子女按通知要求，護(hù)送老人入院。6.3.8 入院收費(fèi)（1）入院時(shí)每年繳一次住院設(shè)施費(fèi)500元（用于購置室內(nèi)設(shè)施、床上用品）。 （2）根據(jù)入

38、院老人生活自理程度，按標(biāo)準(zhǔn)繳納各項(xiàng)費(fèi)用。 （3）老人在院期間的醫(yī)療費(fèi)和需要 到醫(yī)院住院的醫(yī)療費(fèi)自付6.3.9 服務(wù)項(xiàng)目（1）根據(jù)生活自理程度分為四個(gè)等級(jí)的護(hù)理： 一般護(hù)理：對基本能自理的老人，處處給予關(guān)心，為老人送開水、幫助打掃衛(wèi)生，醫(yī)生定期測量血壓。半護(hù)理：為行動(dòng)不便的老人送飯、送開水、打掃衛(wèi)生、清洗廢物 、攙扶老人到戶外活動(dòng)，醫(yī)生定期檢查身體。全護(hù)理：為行動(dòng)不便的老人喂食、送開水、打掃衛(wèi)生、每天沖涼一次，為老人清倒大小便、梳洗、量血壓，醫(yī)護(hù)人員 每次巡房需認(rèn)真觀察記錄。 特別護(hù)理：專人24小時(shí)護(hù)理。（2）自理程度說明： 自理一級(jí)：自己打水洗臉，洗澡，洗衣服，倒痰盂。提供護(hù)理：一日三餐，供應(yīng)

39、開水，洗大件物（被套、床單、蚊帳、厚外衣），室內(nèi)清潔衛(wèi)生，幫老人更換被子，床單，注意老人飲食，睡眠情況，督促老人洗澡換衣服，督促老人參加集體活動(dòng)和功能鍛煉，督促老人吃藥及養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣。為老人量血壓，理發(fā)，刮胡須，定期剪指甲。半護(hù)理二級(jí)：自己能走路，吃飯。（包括一級(jí)）提供護(hù)理：一日三餐，供應(yīng)開水，洗澡，洗衣被，倒痰盂，衣被隨臟隨換，送藥，室內(nèi)清潔衛(wèi)生，量血壓，理發(fā)，刮胡須，定期剪指甲。全護(hù)理三級(jí)：躺在床上以及不能走。（包括一二級(jí)）提供護(hù)理：一日三餐，供應(yīng)開水，喂飯，喂藥，洗澡，翻身，倒痰盂，洗衣被，24小時(shí)看護(hù)，量血壓，剪指甲，理發(fā)，刮胡須，室內(nèi)清潔衛(wèi)生，衣被隨臟隨換，保持老人干凈。所收費(fèi)

40、用含護(hù)理費(fèi)及伙食費(fèi)(不含藥費(fèi)和日用品費(fèi)用)，按月計(jì)算。6.3.10 住院期間護(hù)理級(jí)別調(diào)整 （1）老人因病或其他原因（如年齡增大，行動(dòng)不便，特殊需要） 調(diào)整護(hù)理等級(jí)的，每年由本院主管領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)按老人家實(shí)際情況及有關(guān)護(hù)理級(jí)別的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。 （2）護(hù)理級(jí)別調(diào)整后，由辦公室向老人及家屬或單位發(fā)出調(diào)整護(hù)理級(jí)別及收費(fèi)的通知書。 （3）老人及家屬或單位在接到調(diào)整護(hù)理級(jí)別收費(fèi)的通知書后，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)繳納費(fèi)用。 （4）全部手續(xù)辦妥后，老人即可享受新級(jí)別享有的一切生活護(hù)理及醫(yī)療護(hù)理服務(wù)。 6.3.11 護(hù)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：名稱價(jià)格（元）一級(jí)護(hù)理費(fèi)用（可選）500二級(jí)護(hù)理費(fèi)用（可選）700三級(jí)護(hù)理費(fèi)用（可選）9506.3

41、.12 入住須知與要求:（1）入住老人自愿入住公寓。如退院則由本人及家屬提出申請，子女及全家人同意方可出院。 （2）入住老人及家屬監(jiān)護(hù)人員交身份證復(fù)印件一張、老人乙肝化驗(yàn)單，說明并無精神病、傳染病。由老人監(jiān)護(hù)人員與院方簽申請表一份、協(xié)議書一式兩份。 （3）有精神病、傳染病的患者不得入住。（4）院方提供被套、床單、枕套。入住老人需自帶棉被、枕心、臉盆、毛巾、水杯、香皂等日用品及四季換洗衣服。其他多余物品，請不要帶入敬老院。 （5）入住老人不得將電器帶入公寓。若確實(shí)需要，經(jīng)院方同意方可帶入使用，全部費(fèi)用（包括電費(fèi)）由家屬擔(dān)負(fù)。 （6）老年公寓對老人提供流動(dòng)服務(wù)與呼叫服務(wù)相結(jié)合。老人及子女若有增項(xiàng)服

42、務(wù)，應(yīng)該與院方協(xié)商。 （7）入住老人如果不習(xí)慣院里生活，可以出院，費(fèi)用14天按半月計(jì)費(fèi)，15天（含15天）按月計(jì)費(fèi)。第七章 財(cái)務(wù)分析7.1 融資計(jì)劃 融資規(guī)模及準(zhǔn)備出讓的股權(quán)比例依據(jù)目前融資狀況，本期融資完成以后公司總價(jià)值為1050萬元。其中，風(fēng)險(xiǎn)投資（除多家風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)外，包括福利彩票的資金）注入資金350萬元，占總股本的33%；開發(fā)商土地作價(jià)入股300萬元（在2008-3號(hào)土地中4000平方米），持股29%；我公寓自籌資金400萬元（包括資金入股和管理入股），占總股本的38%。公司的注冊資本1100萬元，具體股權(quán)見表。股本來源股本規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)投資（多家）開發(fā)商公寓土地入股資金入股管理入股金 額

43、35030040050比 例32%27%36%5% 風(fēng)投資金運(yùn)用計(jì)劃公司計(jì)劃引進(jìn)總金額為350萬元的風(fēng)險(xiǎn)投資，當(dāng)期主要用于下列目的：用于各社區(qū)設(shè)立咨詢服務(wù)點(diǎn)，以及免費(fèi)的體檢活動(dòng)的舉辦，15萬。廣告宣傳（報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)、專家研討會(huì)等），樹立企業(yè)形象，提高企業(yè)知名度，用資金20萬元。增添公寓科技必備醫(yī)療保健設(shè)施，完善健康養(yǎng)老的設(shè)備，50萬。用于建設(shè)康體中心、醫(yī)療保健中心、周末家庭會(huì)館，共投資250萬元。（共建設(shè)4000平米）用于以上康體中心、醫(yī)療保健中心、周末家庭會(huì)館的內(nèi)部物品的購置15萬元。資金運(yùn)用表(單位：人民幣萬元)序號(hào)年份項(xiàng)目20091廣告宣傳費(fèi)用202業(yè)務(wù)推廣費(fèi)用153固定資產(chǎn)投入1

44、0404管理費(fèi)用105其他費(fèi)用156合計(jì)11007.2 資本的回收 風(fēng)險(xiǎn)投資的退出（1） 管理層收購 公司正常運(yùn)營并保持穩(wěn)定增長的勢頭，四年之后，經(jīng)商議決定可由管理層將股權(quán)回購，保證風(fēng)險(xiǎn)投資的既得利益，提高管理層的控股權(quán)。 （2）股票上市 在5-10年里，公寓會(huì)將連鎖公寓在剝離不良資產(chǎn)后，打包上市，風(fēng)投資本可在限售股解凍后，在二級(jí)市場得到安全退出。 房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金的收回 在4-5年后，公寓在保持盈利情況良好的情況下，在按股份分紅的基礎(chǔ)上，收回股本27%，使合作企業(yè)安全退出。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（模式一）名稱價(jià)格（元）一級(jí)護(hù)理費(fèi)用（可選）500二級(jí)護(hù)理費(fèi)用（可選）700三級(jí)護(hù)理費(fèi)用（可選）950暖氣費(fèi)

45、 空調(diào)費(fèi)20伙食費(fèi)用260公寓一卡通100合計(jì)一級(jí)：880 二級(jí)：1080 三級(jí) 1330 7.3 價(jià)格分析表月收入表收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（模式二）名稱價(jià)格（元）享受三級(jí)護(hù)理費(fèi)用免交一切費(fèi)用（由“給付金”抵價(jià)）（應(yīng)收賬款）合計(jì)1330元收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（模式三）名稱價(jià)格（元）免交一級(jí)護(hù)理費(fèi)用（應(yīng)收賬款）免交伙食費(fèi)（應(yīng)收賬款）暖氣費(fèi) 空調(diào)費(fèi)20公寓一卡通100合計(jì)一級(jí)：120元 二級(jí)：320 三級(jí)：570企業(yè)租賃收費(fèi)企業(yè)名稱價(jià)格（元）飲食店面500醫(yī)院的業(yè)務(wù)咨詢點(diǎn)700老年興趣班培訓(xùn)機(jī)構(gòu)3000便利店500其他促銷商家150合計(jì)4850“以房養(yǎng)老”租房收入支配表名稱收入繳費(fèi)分配給老人剩余模式二根據(jù)房屋市價(jià)1330市

46、價(jià)13300模式三根據(jù)房屋市價(jià)120、320、570市價(jià)繳費(fèi)0合計(jì)0月總收入預(yù)測名稱人數(shù)（人）收入（元）模式一200216000模式二5066500模式三15033000企業(yè)租賃收費(fèi)54850合計(jì)405320350每月成本費(fèi)用一覽員工薪酬：（不包括獎(jiǎng)金） 服務(wù)人員：20個(gè)， 月薪800元人， 共需20000元 醫(yī)務(wù)人員：6個(gè)， 月薪1200元人， 共需7200元廚師：4個(gè)， 月薪800元人， 共需2400元 辦公人員：4個(gè)， 月薪900元人， 共需3600元 保安：2人， 月薪700 元人， 共需1400元 財(cái)務(wù)：2人， 月薪1100元人， 共需 2200元 臨時(shí)人員：若干 再定總計(jì)： 共38

47、人， 共計(jì)36800元。水、電費(fèi)，網(wǎng)費(fèi)等其他生活日常開銷：3000元醫(yī)療物品相關(guān)消耗：4000元飯費(fèi)：60000元不可預(yù)見費(fèi)用：5000元總合計(jì)：108800利潤計(jì)算如下經(jīng)計(jì)算得：月利潤=總收入-總成本=320350-108800=211550（元）月利潤率=月利潤/總收入=66.04%年利潤=月利潤*12=2538600（元）年利潤率=年利潤/總收入=2538600/3844200=66.04%7.4 資產(chǎn)負(fù)債表 資產(chǎn)負(fù)債表第一年度： 公寓資產(chǎn)負(fù)債表(1) 2008年12月31日 單位：萬元資產(chǎn)期出數(shù)期末數(shù)負(fù)債及所有者權(quán)益期出數(shù)期末數(shù)流動(dòng)資產(chǎn)：100 流動(dòng)負(fù)債貨幣資金0 短期借款0短期投資

48、應(yīng)付帳款163.72應(yīng)收帳款84.88 應(yīng)付福利費(fèi)8.16減：壞帳準(zhǔn)備0 其他應(yīng)付款0應(yīng)收帳凈額84.88 應(yīng)付工資36預(yù)付帳額50 應(yīng)付利潤0存貨流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)557.88流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)184.88 長期借款0固定資產(chǎn)1040 長期應(yīng)付款0減：累積折舊00 其他期負(fù)債350固定資產(chǎn)凈值1040長期負(fù)債合計(jì)350固定資產(chǎn)合計(jì)1040 長期應(yīng)付款0無形資產(chǎn)43 實(shí)收資本750遞延資產(chǎn) 未分配利潤0無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)合計(jì)33所有者權(quán)益合計(jì)750資產(chǎn)合計(jì)1307.88負(fù)債及所有者權(quán)益1307.88第二年度： 公寓資產(chǎn)負(fù)債表(2) 2009年12月31日 單位：萬元資產(chǎn)期出數(shù)期末數(shù)負(fù)債及所有者權(quán)益期出數(shù)期

49、末數(shù)流動(dòng)資產(chǎn)：100114.7 流動(dòng)負(fù)債貨幣資金00 短期借款0100短期投資00 應(yīng)付帳款163.72138.13應(yīng)收帳款84.88163.14 應(yīng)付福利費(fèi)8.1612減：壞帳準(zhǔn)備00 其他應(yīng)付款00應(yīng)收帳凈額84.88123.14 應(yīng)付工資3644預(yù)付帳額5084.09 應(yīng)付利潤00存貨流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)557.88294.13流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)184.88341.93 長期借款00固定資產(chǎn)10401040 長期應(yīng)付款00減：累積折舊0104 其他期負(fù)債350350固定資產(chǎn)凈值1040936長期負(fù)債合計(jì)350350固定資產(chǎn)合計(jì)10401136 長期應(yīng)付款00無形資產(chǎn)4386 實(shí)收資本750750遞延資

50、產(chǎn)0 未分配利潤0169.8無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)合計(jì)330所有者權(quán)益合計(jì)750919.8資產(chǎn)合計(jì)1307.881563.93負(fù)債及所有者權(quán)益1307.881563.93 資產(chǎn)負(fù)債水平分析表資產(chǎn)負(fù)債水平分析表項(xiàng)目2009年變動(dòng)額2009變動(dòng)率（%）2009對總資產(chǎn)的影響（%）流動(dòng)資產(chǎn)14.714.71.12短期投資000應(yīng)收帳款78.7692.796.02預(yù)付帳額34.0968.182.6無形資產(chǎn)431003.28固定資產(chǎn)969.239.25短期借款1007.65應(yīng)付帳款25.5915.61.96應(yīng)付福利費(fèi)3.8447.050.29應(yīng)付工資822.220.61流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)263.7547.320.

51、1 其他期負(fù)債000長期負(fù)債合計(jì)000 實(shí)收資本000 未分配利潤169.812.98所有者權(quán)益合計(jì)169.822.6412.98負(fù)債及所有者權(quán)益256.0519.619.58資產(chǎn)負(fù)債表變動(dòng)情況分析(水平分析)從資產(chǎn)方面看2009年比2008年，總資產(chǎn)增加了256.05萬元，增加幅度為19.58%，其增加主要原因?yàn)椋海?）、固定資產(chǎn)比08年增加了96元，增加幅度為9.23%，對總資產(chǎn)的影響為9.25%，其影響為了增加些固定資產(chǎn)。（2）、無形資產(chǎn)本期增加了43萬元，增加幅度為100%，對總資產(chǎn)的影響較大，說明企業(yè)的品牌效應(yīng)增加。 （3）、流動(dòng)資產(chǎn)本期也增加了14.7萬元，增加幅度為14.7%，對

52、總資產(chǎn)的影響為1.12%。影響的范圍不大。由此可見，該公司貨幣流動(dòng)向緩慢變動(dòng)，都有所增加，但是多宗的資產(chǎn)效應(yīng)不大，經(jīng)營規(guī)模有逐步增大。從負(fù)債和股東權(quán)益方面看：2009年比2008年負(fù)債和股東權(quán)益總計(jì)增加了256.05萬元，增加幅度為19.58%，說明該公司的經(jīng)營規(guī)模及股東權(quán)益有增大的情況。主要原因有：（1）、流動(dòng)增產(chǎn)降低了263.75萬元，降低幅度為47.3%，對總資產(chǎn)的影響為20.1%，主要原因有：應(yīng)付帳款降低了25.59萬元，降低幅度為15.6%，對總資產(chǎn)的影響為21.54%。同時(shí)非流動(dòng)負(fù)債也沒有改變。（2）、本年所有者權(quán)益有所增長，增加了169.8，上升幅度為22.64%，對總資產(chǎn)的影響

53、為12.98%。主要應(yīng)為未分配利潤的增長。7.5 利潤表利 潤 表編制單位:養(yǎng)老公寓 2008年度 單位:萬元項(xiàng)目上年實(shí)際(無)本年實(shí)際一、主營業(yè)務(wù)收入384.42 減：主營業(yè)務(wù)成本130.56 主營業(yè)務(wù)稅金及附加0二、主營業(yè)務(wù)利潤253.86 加：其他業(yè)務(wù)利潤0 減：管理費(fèi)用10.88 財(cái)務(wù)費(fèi)用0 營業(yè)費(fèi)用35三、營業(yè)利潤207.98 加：投資收益0 補(bǔ)貼收入0 營業(yè)外收入0 減：營業(yè)外支出0四、利潤總額207.88 減：所得稅0五、凈利潤207.88 利 潤 表編制單位:養(yǎng)老公寓 2009年度 單位:萬元項(xiàng)目上年實(shí)際本年實(shí)際一、主營業(yè)務(wù)收入384.42461.2 減：主營業(yè)務(wù)成本130.5

54、6152.4 主營業(yè)務(wù)稅金及附加00二、主營業(yè)務(wù)利潤253.86308.8 加：其他業(yè)務(wù)利潤02.25 減：管理費(fèi)用10.8812 財(cái)務(wù)費(fèi)用03 營業(yè)費(fèi)用3540三、營業(yè)利潤207.98256.05 加：投資收益00 補(bǔ)貼收入00 營業(yè)外收入00 減：營業(yè)外支出00四、利潤總額207.88256.05 減：所得稅00五、凈利潤207.88256.052、利潤表分析。利潤水平分析表項(xiàng)目2009年度2008年度增減額增減（%）一、主營業(yè)務(wù)收入461.2384.4276.7819.98 減：主營業(yè)務(wù)成本152.4130.5621.8416.73 主營業(yè)務(wù)稅金及附加0000二、主營業(yè)務(wù)利潤308.82

55、53.8654.9421.64 加：其他業(yè)務(wù)利潤2.2502.25 減：管理費(fèi)用1210.881.1210.3 財(cái)務(wù)費(fèi)用303 營業(yè)費(fèi)用4035514.29三、營業(yè)利潤256.05207.9848.0721.12 加：投資收益0000 補(bǔ)貼收入0000 營業(yè)外收入0000 減：營業(yè)外支出0000四、利潤總額256.05207.8848.0721.12 減：所得稅0000五、凈利潤256.05207.8848.0721.12利增減變動(dòng)水平分析評(píng)價(jià)潤：1、 凈利潤分析：09年實(shí)現(xiàn)凈利潤256.05萬元，比上年增長了48.07萬元，增長率為21.12%，有一定增長幅度。從水平分析表看，公司凈利潤增長

56、主要是由利潤總額比上年增長所引起的！2 、利潤總額分析：利潤總額比上年增長48.07萬元，關(guān)鍵原因是營業(yè)利潤增長48.07萬元，增長率為21.12%，而營業(yè)外收入，營業(yè)外支出都為變化，各種因素相加使利潤總額增加48.07萬元！3 、主營業(yè)務(wù)利潤分析：主營業(yè)務(wù)利潤增加主要是投資收益增加54.94萬，增長率為21.64%，同時(shí)其他業(yè)務(wù)利潤增加2.25萬元，增長率為225%，加之財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用下降使得有所下降。營業(yè)毛利分析：項(xiàng)目2008年度2009年度增減額增減（%）一：營業(yè)收入461.2384.4216.7319.98減：營業(yè)成本152.4130.5619.9816.73二：營業(yè)毛利308.8

57、253.8654.9421.64 營業(yè)毛利之企業(yè)營業(yè)收入與營業(yè)成本之間的差額。營業(yè)成本比上年增加21.84萬元，增長率16.73%，主要是營業(yè)收入增長引起的，公司營業(yè)收入增加16.73萬元，增長率為19.98%，但由于營業(yè)成本增加19.98萬元，對營業(yè)毛利造成不利影響，多因素相抵營業(yè)毛利增加21.64萬元。第八章 管理體系8.1 組織結(jié)構(gòu)圖公司采用部門制組織結(jié)構(gòu)，具體組織結(jié)構(gòu)設(shè)置如下表：經(jīng)理 房產(chǎn)運(yùn)營中心財(cái)務(wù)部辦公部業(yè)務(wù)部飲食部醫(yī)療部后勤部研發(fā)部護(hù)理部養(yǎng)老休養(yǎng)中心房產(chǎn)開發(fā)中心機(jī)構(gòu)人員配置說明：業(yè)務(wù)部：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 1 名 房地產(chǎn)估價(jià)師 1名研發(fā)部：市場調(diào)研人員2名 模式開發(fā)人員 3名養(yǎng)老護(hù)理中心

58、機(jī)構(gòu)人員配備說明：院長： 公寓院長一名，院長助理院長一名，負(fù)責(zé)老年公寓總體工作。辦公區(qū)：部長一名，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌其下各部與院長之間的工作聯(lián)系。 員工三名，飲食部：主廚一名。 勤雜工兩名 采購人員一名。醫(yī)療部：康體中心主任一名，負(fù)責(zé)老人日常簡單理療工作。保健醫(yī)療中心一名，負(fù)責(zé)老人日常簡單理療工作。 護(hù)士六名，協(xié)助主治醫(yī)師日常的醫(yī)療工作，二十四小時(shí)倒班。護(hù)理部：保潔人員八名，負(fù)責(zé)公寓日常衛(wèi)生，消毒床被；室內(nèi)，庭院的衛(wèi)生工作。后勤部：保衛(wèi)人員三名名。 維修人員兩名。財(cái)務(wù)部：出納、會(huì)計(jì)各一名。8.2管理制度1、人事管理制度:為加強(qiáng)公司的人事管理，明確人事管理權(quán)限及人事管理程序，使公司人事管理工作有所遵循，特

59、制定本制度?？偨?jīng)理確定公司的部門設(shè)置和人員編制、一線經(jīng)理的任免去留及晉級(jí)，決定全體職員的待遇。部門主管提出部門人員需求計(jì)劃；決定部門經(jīng)理以下職員的任免、考核、去留及晉降；建議本部門職員待遇方案。在經(jīng)營年度結(jié)束前，人力資源部將下一年度的人員需求計(jì)劃表（見附表）發(fā)放給各部門，部門主管須根據(jù)實(shí)際情況，認(rèn)真填寫后，上報(bào)總經(jīng)理審批。總經(jīng)理根據(jù)部門所上報(bào)的人數(shù)，以及公司的投資、經(jīng)營方案，來確定公司下一年度人員的規(guī)模和部門設(shè)置。經(jīng)總經(jīng)理所確定的人力資源計(jì)劃，由人力資源部負(fù)責(zé)辦理招聘事宜。職員要求調(diào)離本公司，應(yīng)提前十五天向該部門主管提出書面離職申請，在未得到批準(zhǔn)前，應(yīng)繼續(xù)工作，不得先行離職，否則扣發(fā)該月工資。

60、公司根據(jù)職員的表現(xiàn)或經(jīng)營策略，需要解聘員工，應(yīng)提前十五天通知被解職的職員。職員因違反了公司規(guī)章制度或試用不合格而被解聘的，應(yīng)由所在部門主管填寫解聘職員申請表（見附表），報(bào)人力資源部批準(zhǔn)，一線經(jīng)理以上人員的解聘，須上報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。由人力資源部存檔，并通知被解聘人員辦理離職交接手續(xù)。上述各種原因結(jié)束聘用或試用關(guān)系的職員，在接到正式通知后，均應(yīng)向人力資源部領(lǐng)取移交工作清單，按該清單要求，在離開公司之前辦完有關(guān)工作移交手續(xù)，其應(yīng)領(lǐng)取的工資，應(yīng)于上述手續(xù)辦妥后再予發(fā)給。將人事關(guān)系調(diào)入公司的職員，應(yīng)于一個(gè)月之內(nèi)，將人事關(guān)系調(diào)出。超過一個(gè)月的，公司將按月收取存檔費(fèi)（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：中科院人才交流中心，xxx元/月