REITs紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT投價(jià)分析

1、基金基本情況介紹基金交易結(jié)構(gòu)紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下文簡稱“紅土保租房REIT”）采用“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，主要投資于保障性租賃住房類基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券的全部份額。基金投資范圍為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券、國債、央行票據(jù)、地方政府債等其他金融工具?；鸪跏荚O(shè)立時在扣除必要的預(yù)留資金后全部投資于“深創(chuàng)投-深圳人才安居保障性租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行的資產(chǎn)支持證券。專項(xiàng)計(jì)劃以安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目及鳳凰公館項(xiàng)目等優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為投資標(biāo)的。本基金持有專項(xiàng)計(jì)劃

2、的全部基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券份額而間接持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，且由項(xiàng)目公司直接持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。圖表1：基礎(chǔ)設(shè)施基金整體結(jié)構(gòu)交易圖投資人深圳市人才安居集團(tuán)計(jì)劃管理人紅土創(chuàng)新深圳人才安居爆炸性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金基金托管人托管服務(wù)4951基金管理服務(wù)基金管理人托管服務(wù)計(jì)劃管理服務(wù)持有持有持有100 股權(quán)100 債權(quán)100 股權(quán)100 債權(quán)100 股權(quán)100 債權(quán)資金監(jiān)管服務(wù)運(yùn)營管理服務(wù)租賃支付租賃費(fèi)用鳳凰公館保利香檳苑租戶運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)監(jiān)管銀行安居錦園安居百泉閣深圳市安居錦園管理有限公司深圳市安居百泉閣管理有限公司深圳市安居鼎吉管理有限公司深創(chuàng)投-深圳人才安居保障性租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃計(jì)

3、劃托管人資料來源：招募說明書，基金管理人：紅土創(chuàng)新基金，國內(nèi)首家創(chuàng)投系公募紅土保租房REIT的基金管理人為紅土創(chuàng)新基金管理有限公司（下文簡稱“紅土創(chuàng)新”）。紅土創(chuàng)新是國內(nèi)首家創(chuàng)投系公募基金管理公司，于2014年6月成立，由深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司(以下簡稱“深創(chuàng)投”)100出資,注冊資本4億元人民幣。同時擁有公募基金管理資格和特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)資格。股東深創(chuàng)投成立于1999年,是以VC/PE投資管理為主的國有控股超大型投資管理集團(tuán)。圖表2：紅土創(chuàng)新股權(quán)結(jié)構(gòu)圖深圳市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會28.2深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司100紅土創(chuàng)新基金管理有限公司資料來源：招募說明書，紅土創(chuàng)新是國

4、內(nèi)較早開展REITs業(yè)務(wù)研究的基金公司，紅土創(chuàng)新在知識和人才儲備上做了長期而充足的準(zhǔn)備。2021年6月21日，全國首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目之一、深圳證券交易所首單倉儲物流公募REITs紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施投資基金在深交所成功公開發(fā)行上市。紅土創(chuàng)新作為基金管理人積累了管理經(jīng)驗(yàn)，榮獲深交所2021年度“優(yōu)秀REITs基金管理人”?；谠圏c(diǎn)項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，紅土創(chuàng)新進(jìn)一步完善治理結(jié)構(gòu)，提升交易、估值配套服務(wù)，加強(qiáng)投資者教育，強(qiáng)化REITs內(nèi)控，推動REITs業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展。原始權(quán)益人：深圳人才安居集團(tuán)，市屬國有獨(dú)資公司深圳市人才安居集團(tuán)有限公司（下文簡稱“深圳人才安居集團(tuán)”）為基

5、金項(xiàng)下的發(fā)起人，公司于2016年6月30日注冊成立，由深圳市國資委100出資，注冊資本1000億元。深圳人才安居集團(tuán)是市委市政府保障深圳人才安居樂業(yè)的平臺，是深圳市專責(zé)負(fù)責(zé)人才安居住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理的市屬國有獨(dú)資公司。圖表3：深圳人才安居集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)圖深圳市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會100深圳人才安居集團(tuán)資料來源：wind，深圳市福田人才安居有限公司（下文簡稱“福田安居公司”）和深圳市羅湖人才安居有限公司（下稱“羅湖安居公司”）為基金項(xiàng)下的原始權(quán)益人。其中福田安居公司作為專責(zé)服務(wù)于福田區(qū)人才住房籌集建設(shè)的企業(yè)，由福田區(qū)政府與深圳人才安居集團(tuán)按4：6的比例注資，于2017年2月9日完成工

6、商登記。截至2022年5月底，深圳市國資委通過深圳市人才安居集團(tuán)有限公司間接持有福田安居公司60股權(quán)，為福田安居公司實(shí)際控制人；而深圳市福田區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局持有福田安居公司40股權(quán)。羅湖安居公司成立于2017年2月，由深圳市人才安居集團(tuán)有限公司和深圳市羅湖中財(cái)投資發(fā)展公司共同出資設(shè)立。截至2022年3月31日，深圳市國資委間接持有羅湖安居公司65股權(quán)，為羅湖安居公司的控股股東及實(shí)際控制人；而深圳市羅湖投資控股有限公司持有羅湖安居公司35股權(quán)。公司通過企業(yè)化運(yùn)作和市場化手段，重點(diǎn)打造區(qū)級“四個平臺”,即人才安居房投融資平臺，建設(shè)收購平臺，運(yùn)營管理平臺，以及專業(yè)化、市場化、規(guī)?；淖》孔赓U平臺

7、。深圳市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會深圳市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會圖表4：深圳市福田人才安居有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖圖表5：深圳市羅湖人才安居有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖100 100深圳人才安居集團(tuán)深圳福田區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局6040深圳人才安居集團(tuán)深圳市羅湖投資控股有限公司6535深圳市福田人才安居有限公司深圳市羅湖人才安居有限公司資料來源：招募說明書，資料來源：招募說明書，基金發(fā)行安排中國證監(jiān)會準(zhǔn)予基金募集的基金份額總額為5億份，基金份額的首次發(fā)售，分為戰(zhàn)略投資者定向配售、網(wǎng)下投資者詢價(jià)發(fā)售、公眾投資者定價(jià)發(fā)售等環(huán)節(jié)。根據(jù)參與發(fā)售方式的不同，發(fā)售對象包括戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者及公眾投資者，份額認(rèn)

8、購價(jià)格為2.484元/份。戰(zhàn)略配售本次戰(zhàn)略配售募集的基金份額共計(jì)3億份，占本次募集基金份額60。原始權(quán)益人深圳市人才安居集團(tuán)及其同一控制下的關(guān)聯(lián)方擬通過戰(zhàn)略配售合計(jì)認(rèn)購本基金首次發(fā)售份額中的2.55億份，占本次基金首次發(fā)售份額比例的51，其中 20持有期自上市之日起不少于60個月，超出20的部分持有期自上市之日起不少于36個月；其他戰(zhàn)略投資者擬認(rèn)購數(shù)量為0.45億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為9?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方以外的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計(jì)為本次基金份額發(fā)售數(shù)量的9，所持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額期限自上市之日起不少于12個月。網(wǎng)下投資者詢價(jià)發(fā)售網(wǎng)

9、下發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為1.40億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為28，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的比例為70。公眾投資者認(rèn)購公眾投資者認(rèn)購的初始基金份額數(shù)量為0.60億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為12，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的比例為30。最終戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售及公眾投資者發(fā)售的基金份額數(shù)量由回?fù)軝C(jī)制確定（如有）?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目基本情況租賃資產(chǎn)情況介紹基金初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目和鳳凰公館項(xiàng)目4個保障性租賃住房項(xiàng)目。租賃資產(chǎn)建筑規(guī)模情況安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目和鳳凰公館項(xiàng)目分別位于深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和坪

10、山區(qū)。項(xiàng)目建筑面積合計(jì)13.47萬平方米，共1,830套保障性租賃住房及其配套。圖表6：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目名稱權(quán)利人投入運(yùn)營時間項(xiàng)目所在地建筑棟數(shù)（平方米）（個）深圳市安居百泉安居百泉閣2022 年 1 月閣管理有限公司深圳市福田區(qū)259439,301.32414.11294深圳市安居錦園安居錦園2021 年 11 月管理有限公司深圳市羅湖區(qū)136026,948.60216深圳市安居鼎吉保利香檳苑2020 年 7 月管理有限公司深圳市大鵬新區(qū)221016,457.28深圳市安居鼎吉鳳凰公館2020 年 11 月深圳市坪山區(qū)266651,553.87（棟）物業(yè)套數(shù)（套）建筑面積（平方米）另含

11、配套商業(yè)設(shè)施配套停車位管理有限公司資料來源：基金招募說明書、位置交通便利，生活配套齊全四個項(xiàng)目分別位于福田區(qū)安托山片區(qū)、羅湖區(qū)筍崗片區(qū)、大鵬新區(qū)大鵬街道和坪山區(qū)碧嶺街道，所在片區(qū)交通便利，生活配套設(shè)施完善。其中，安居百泉閣項(xiàng)目位于深圳市福田區(qū)安托山片區(qū)，地處僑香三道與安托山六路交匯處。項(xiàng)目周邊交通便利，地鐵、公交及自駕出行均較為方便。所在片區(qū)居住氛圍濃厚，周圍高檔住宅環(huán)繞，生活及公共配套設(shè)施完善。安居錦園位于深圳市羅湖區(qū)筍崗片區(qū)，地處田西路與寶田路交匯處以東。項(xiàng)目周邊公共交通便利，駕車出行便捷。所在片區(qū)以商業(yè)、辦公及住宅為主，居住條件成熟，商辦氛圍濃郁，環(huán)境衛(wèi)生狀況良好。保利香檳苑位于深圳市大

12、鵬新區(qū)，坐落于大鵬辦事處鵬飛路南側(cè)。項(xiàng)目周邊公共交通條件良好，自駕出行較為方便。所在片區(qū)以住宅、公寓、旅游配套項(xiàng)目為主，居住氛圍良好，商業(yè)氛圍濃厚，配套較為完善。鳳凰公館位于深圳市坪山區(qū)碧嶺街道，坐落于碧沙北路以西龍勤路以南。項(xiàng)目交通便利，公交、自駕出行方便。所在片區(qū)生活配套齊全，居住條件成熟。圖表7：安居百泉閣位置圖表8：安居錦園位置資料來源：基金招募說明書，資料來源：基金招募說明書，圖表9：保利香檳苑位置圖表10：鳳凰公館位置資料來源：基金招募說明書，資料來源：基金招募說明書，出租率較高，租金較低從出租率看，安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目和鳳凰公館項(xiàng)目均已達(dá)到較高的出租率，截

13、至2022年3月31日，其保障性租賃住房的出租率分別為99、 99、100和98，入住群體素質(zhì)和收入水平較高，租金支付能力較強(qiáng)，發(fā)生欠租等違約事項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)較低。并且根據(jù)原始權(quán)益人的歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，同類住房年平均退租率不到2，重新配租的效率很高，現(xiàn)有的出租率能夠保持相對穩(wěn)定。預(yù)計(jì)未來項(xiàng)目能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。從租金看，四個項(xiàng)目均位于所在區(qū)域的核心地段，周邊配套齊全且均為新建住房，且根據(jù)深府規(guī)201813號文規(guī)定，深圳市出租的人才房的租金為屆時同地段市場商品住房租金的60左右。因此四個基礎(chǔ)性項(xiàng)目租金僅為同區(qū)位同品質(zhì)市場住房租金的六折左右，與市場化租賃住房相比具有顯著的競爭優(yōu)勢。根據(jù)基金募集說

14、明書，深圳市的保障性租賃住房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于其他主要城市的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。從現(xiàn)有租約租賃期限看，四個項(xiàng)目租約期限較長，3年期租約的占比高達(dá)98，且租約到期前承租人可以申請續(xù)簽，每次續(xù)簽時租約期限仍為3年，續(xù)簽政策能保持租約持續(xù)穩(wěn)定。圖表11：截止2022年3月31日租賃資產(chǎn)出租率和租金情況項(xiàng)目名稱對象出租率租金單價(jià)保障性租賃住房9959.74 元/平方米/月安居百泉閣配套商業(yè)設(shè)施35367.75 元/平方米/月配套停車場100200 元/個/月N安居錦園保障性租賃住房配套停車場9910044.38 元/平方米/月200 元/個/月N保利香檳苑保障性租賃住房10014.52 元/平方米/月鳳凰公館保

15、障性租賃住房9817.23 元/平方米/月資料來源：基金招募說明書、圖表12：全國多個城市保障性租賃住房租金定價(jià)情況城市保障性租賃住房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)租金應(yīng)當(dāng)?shù)陀谕囟瓮焚|(zhì)市場租賃住房租金水平，由持有運(yùn)營單位評估確定后報(bào)市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門備案。其中，利用企事業(yè)單位北京市自有土地建設(shè)的保障性租賃住房，應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的90以下定價(jià)上海市租金標(biāo)準(zhǔn)不得高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的 90廣州市保障性租賃住房租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金杭州市租金標(biāo)準(zhǔn)按低于同地段同品質(zhì)的市場租賃住房評估租金執(zhí)行成都市租金標(biāo)準(zhǔn)原則上為市場租金的 90南京市租金標(biāo)準(zhǔn)不得高于同地段同品質(zhì)

16、市場租賃住房租金的 90廈門市租金標(biāo)準(zhǔn)按低于同地段同品質(zhì)的市場租賃住房評估租金執(zhí)行重慶市保障性租賃住房租金應(yīng)低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房標(biāo)準(zhǔn)武漢市租金標(biāo)準(zhǔn)按不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的 85確定青島市租金標(biāo)準(zhǔn)按照不高于同區(qū)域住房市場租金的 80確定深圳市租金標(biāo)準(zhǔn)按屆時同地段市場商品住房租金的60左右確定資料來源：基金招募說明書、租戶情況項(xiàng)目收入來源高度分散，承租人包括用人單位和個人兩類。其中，用人單位分為企業(yè)和機(jī)關(guān)事業(yè)單位。截至2022年3月31日，個人租戶占比約43，用人單位占比約57，最終入住人均是深圳市、區(qū)住建部門認(rèn)可的個人，相關(guān)人員的信息由住建部門通知出租人，因此最終收入來源均

17、為個人。項(xiàng)目前十大租戶租賃面積占比總計(jì)23.35，租金收入占比總計(jì)35.20，租戶所屬行業(yè)涉及8個行業(yè)及1個機(jī)關(guān)事業(yè)單位。按照現(xiàn)行的配租政策，原租賃合同到期后也將繼續(xù)由深圳市、區(qū)住建部門進(jìn)行配租，可以維持收入的合理分散。圖表13：項(xiàng)目租戶結(jié)構(gòu)（單位：平方米）項(xiàng)目名稱類別用人單位個人合計(jì)安居百泉閣承租面積24,938.3413,841.4338,779.77占比64.31 35.69 100.00安居錦園承租面積26,713.380.0026,713.38占比100 0.00 100.00保利香檳苑承租面積12,164.434,292.8516,457.28占比73.92 26.08 100.0

18、0鳳凰公館承租面積11,553.7739,116.1450,669.91占比22.80 77.20 100.00承租面積75,369.9257,250.42132,620.34合計(jì)占比56.83 43.17 100.00資料來源：基金招募說明書、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收入及盈利情況安居百泉閣于2022 年1 月開始運(yùn)營， 首季度盈利為正。其中營業(yè)收入為2,049,957.50元，凈利潤為624,404.21元。安居錦園項(xiàng)目于2021年10月由在建工程結(jié)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，2021年10-12月發(fā)生折舊，導(dǎo)致2021年度凈利潤為負(fù)。2020年10-12月保利香檳苑項(xiàng)目凈利潤為負(fù)的原因主要

19、是項(xiàng)目于2020年11月起租并產(chǎn)生營業(yè)收入，同時開始計(jì)提折舊，但根據(jù)深圳市、區(qū)住建部門分批配租安排，保利香檳苑項(xiàng)目出租率呈現(xiàn)逐步提升的過程，因此2020年10-12月保利香檳苑項(xiàng)目營業(yè)收入較低，同時該期間發(fā)生的折舊攤銷大于營業(yè)收入，導(dǎo)致該期間項(xiàng)目凈利潤為負(fù)。項(xiàng)目名稱財(cái)務(wù)指標(biāo)2019202020212022Q1安居百泉營業(yè)收入0.000.000.002,049,957.50閣凈利潤0.000.000.00624,404.21營業(yè)收入0.000.000.00667,330.00凈利潤0.000.00-780,232.62-24,227.24保利香檳營業(yè)收入/193,846.682,145,751.

20、99678,680.13苑凈利潤/-229,969.87309,334.37220,347.91營業(yè)收入/0.007,521,366.342,458,415.33凈利潤/0.001,881,681.241,007,126.03鳳凰公館項(xiàng)目于2020年11月開始運(yùn)營，一直保持盈利狀態(tài)。圖表14：近三年及一期收益狀況（單位：元）安居錦園鳳凰公館資料來源：基金招募說明書、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債和利潤情況下表反映3家項(xiàng)目公司（即深圳市安居百泉閣管理有限公司、深圳市安居錦園管理有限公司、深圳市安居鼎吉管理有限公司，下同）的財(cái)務(wù)狀況，包括了2019年-2021年及2022年一季度的匯總財(cái)務(wù)狀況。圖表15：項(xiàng)

21、目公司資產(chǎn)負(fù)債和利潤情況（單位：元）財(cái)務(wù)指標(biāo)2019202020212022Q1總資產(chǎn)262,758,787.30688,250,348.11940,413,671.05943,467,052.81總負(fù)債18,968,923.3548,187,615.9248,187,615.9212,956,901.63投資性房地產(chǎn)/274,870,290.33930,432,279.33928,203,677.92營業(yè)收入/193,846.689,667,118.335,854,382.96營業(yè)利潤/-229,969.871,410,782.982,131,513.86凈利潤/-229,969.871,4

22、10,782.981,827,650.90資料來源：基金招募說明書、2019-2021年末及2022年3月末，3個項(xiàng)目公司合并口徑資產(chǎn)總額整體呈現(xiàn)上升趨勢，分別為 262,758,787.30 元、 688,250,348.11 元、 940,413,671.05 元、 943,467,052.81元，其中項(xiàng)目公司資產(chǎn)95以上為非流動資產(chǎn)，項(xiàng)目公司投資性房地產(chǎn)在2022年3月底賬面價(jià)值減少，主要原因是發(fā)生一定折舊攤銷。2019-2021年末及2022年3月末，3個項(xiàng)目公司負(fù)債總額分別為18,968,923.35元、8,187,615.92元、148,058,985.07元和12,956,901

23、.63元，全部為流動負(fù)債，由應(yīng)付賬款、預(yù)收款項(xiàng)、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、其他應(yīng)付款和其他流動負(fù)債構(gòu)成。2021年?duì)I業(yè)收入較2020年（年化）增加8,891,731.61元，主要原因如下：由于配租工作由深圳市、區(qū)住建部門安排，其采取了分批配租的方式，保利香檳苑、鳳凰公館項(xiàng)目的租金收入呈現(xiàn)逐步提升的過程。保利香檳苑項(xiàng)目于2020年11月起租并產(chǎn)生營業(yè)收入，鳳凰公館項(xiàng)目于2021年1月起租并產(chǎn)生營業(yè)收入，2020年度，保利香檳苑項(xiàng)目租金收入較低，鳳凰公館項(xiàng)目未產(chǎn)生租金收入；2021年，隨著項(xiàng)目出租率穩(wěn)步提升，保利香檳苑及鳳凰公館項(xiàng)目營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)增長。截至2021年12月31日，保利香檳苑、鳳凰公館項(xiàng)

24、目出租率分別達(dá)97和98。2022年（年化）營業(yè)收入較2021年度增加 13,750,413.51元，主要原因如下：安居百泉閣項(xiàng)目于2022年3月1日起租并產(chǎn)生營業(yè)收入2,049,957.50元；安居錦園項(xiàng)目于2021年10月15日完成竣工驗(yàn)收備案，于2022年 3月7日起租并產(chǎn)生營業(yè)收入667,330.00元。圖表16：項(xiàng)目公司利潤情況（單位：元）項(xiàng)目2022 年 1-3 月占比2021 年度占比2020 年 10-12 月占比營業(yè)收入5,854,382.96100.009,667,118.33100.00193,846.68100.00營業(yè)成本2,814,820.1948.088,092,

25、645.7383.71421,723.01217.55折舊攤銷2,228,601.4138.075,731,558.3659.29203,361.87104.91運(yùn)營管理費(fèi)415,645.917.101,593,763.1416.4964,275.4533.16物業(yè)管理費(fèi)160,160.342.74679,625.887.03144,290.2874.44專項(xiàng)維修基金10,412.530.1845,037.000.479,795.415.05日常維修0.0042,661.350.440.00稅金及附加906,825.3015.49108,784.881.132,093.541.08管理費(fèi)用1,

26、223.610.0254,904.740.570.00所得稅303,862.965.19凈利潤1,827,650.9031.221,410,782.9814.59-229,969.87-118.63資料來源：基金招募說明書、保障性租賃市場情況我國整體保障性租賃市場情況保障性租賃住房得到政策積極支持2021年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見，從基礎(chǔ)制度、土地、審批、資金、金融、以及稅收等幾大方面支持保障性租賃住房的發(fā)展，解決新市民、青年人群體的住房困難問題，提高多主體參與保障性租賃住房供給的積極性。同時，國家發(fā)改委印發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REIT

27、s）試點(diǎn)工作的通知，明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)行業(yè)范圍。為規(guī)范并促進(jìn)我國保障性租賃住房行業(yè)發(fā)展，國務(wù)院及相關(guān)部門制定了全國性的規(guī)章以及規(guī)范性文件等相關(guān)規(guī)定，各級地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r制定了適合當(dāng)?shù)氐谋Ｕ闲宰赓U住房地方法規(guī)和規(guī)范性文件等相關(guān)政策，由各級地方政府相關(guān)部門對當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房行業(yè)進(jìn)行具體監(jiān)管。監(jiān)管體系的逐步完善為保障性租賃住房的穩(wěn)定、有序發(fā)展提供了制度層面的有效保障。圖表17：保障性租賃住房法律、法規(guī)、規(guī)章與規(guī)范性文件等匯總施行時間法律法規(guī)名稱核心內(nèi)容及主旨2021 年 7 月2021 年 4 月2021 年 5 月2021 年 7 月2021 年 8

28、 月2021 年 10月2022 年 1 月2022 年 1 月2022 年 2 月2022 年 2 月2022 年 3 月國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)2021 年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)的通知發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)管理暫行辦法的通知國家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知自然資源部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量住宅用地信息公開工作的函財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公 告中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸

29、款集中度管理的通知國家發(fā)展改革委、商務(wù)部關(guān)于深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)放寬市場準(zhǔn)入若干特別措施的意見中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金管理辦法的通知國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)的通知就加快發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決好大城市住房突出問題，提出意見，包括基礎(chǔ)制度、支持政策等內(nèi)容以人口流入多、房價(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問題。單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用農(nóng)村集體建設(shè)用地和企事

30、業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房為規(guī)范中央預(yù)算內(nèi)投資支持保障性租賃住房建設(shè)有關(guān)項(xiàng)目管理，提高資金使用效益，推進(jìn)中央預(yù)算內(nèi)投資管理制度化、規(guī)范化、科學(xué)化，制定本辦法。辦法規(guī)定了支持范圍和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目及年度投資需求申報(bào)、年度投資計(jì)劃下達(dá)和項(xiàng)目管理等內(nèi)容試點(diǎn)行業(yè)包括保障性租賃住房。包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目為認(rèn)真貫徹國務(wù)院加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議精神，進(jìn)一步規(guī)范存量住宅用地信息公開工作，切實(shí)發(fā)揮充分信息對穩(wěn)定市場預(yù)期的重要作用，提出工作要求，包括完善公開內(nèi)容、明晰公開路徑、按時更新信息等對利用非居住存量

31、土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用第一條、第二條規(guī)定的稅收政策，具體為：住房租賃企業(yè)向個人出租上述保障性租賃住房，比照適用第一條規(guī)定的增值稅政策；企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租上述保障性租賃住房，比照適用第二條規(guī)定的房產(chǎn)稅政策。保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書由市、縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對保障性租賃住房的支持力度鼓勵城中

32、村實(shí)施規(guī)?；赓U改造，支持利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房。結(jié)合公共利益，試點(diǎn)在城市更新項(xiàng)目中引入“個別征收”、“商業(yè)和辦公用房改建保障性租賃住房”等機(jī)制為進(jìn)一步加強(qiáng)對保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的金融支持，提出意見，包括：發(fā)揮各類機(jī)構(gòu)優(yōu)勢，進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持；把握保障性租賃住房融資需求特點(diǎn)，提供針對性金融產(chǎn)品和服務(wù)；建立完善支持保障性租賃住房發(fā)展的內(nèi)部機(jī)制等補(bǔ)助資金支持范圍包括租賃住房保障。主要用于支持公租房、保障性租賃住房等租賃住房的籌集，向符合條件的在市場租賃住房的城鎮(zhèn)住房保障對象發(fā)放租賃補(bǔ)貼等相關(guān)支出加強(qiáng)住房供應(yīng)保障。以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供

33、給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題。保障性租賃住房主要利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)資料來源：網(wǎng)絡(luò)資料整理、單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)。提高住宅用地中保障性租賃住房用地比例，單列租賃住房用地供應(yīng)計(jì)劃，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點(diǎn)附近、城市重點(diǎn)建設(shè)片區(qū)等區(qū)域保障性租賃住房供求情況保障性租賃住房供給方面，2022年1月，“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃發(fā)布會提出以人口流入多、房價(jià)高的城市為重點(diǎn)，加快發(fā)展保障性租賃住房，40個重點(diǎn)城市2021年籌集93.6萬套（間），預(yù)計(jì)可幫助200多萬新市民、青年人等緩解住房困難?！?/p>

34、十四五”規(guī)劃期間，40個重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬套（間），預(yù)計(jì)可幫助1,300萬新市民、青年人等緩解住房困難。2021年10月至2022年2月，根據(jù)地方政府官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國各地方已公布“十四五”規(guī)劃期間籌集建設(shè)保障性租賃住房合計(jì)約690萬套（間），超過全國650萬套（間）的“十四五”規(guī)劃建設(shè)預(yù)期。保障性租賃住房的需求群體主要為進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)64.72，相比于2015年的57.33提高了7.39。隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，人口持續(xù)流向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，2021年我國流動人口高達(dá)3.85億人，相較2010年流動人口增

35、加74，2010-2021年間流動人口年復(fù)合增速達(dá)5。與此同時，每年高校畢業(yè)生人數(shù)不斷增加，2021年我國高校畢業(yè)生人數(shù)達(dá)826.5萬人，呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢。流動人口及高校畢業(yè)生等新市民、青年人群體住房需求巨大，由于該群體短期住房支付能力與住房支付意愿有顯著差異，而現(xiàn)有公租房等保障性住房政策對象為本市城鎮(zhèn)戶籍的低收入人群，對該群體的覆蓋度和針對性相對不足。根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，中國房屋市場租賃人口規(guī)模達(dá)2.2億，其中86.3的租房者為90后，可見新市民、青年人群體多數(shù)僅能通過房屋租賃市場于一線城市居住。另一方面，目前租賃住房市場上缺乏有梯度、多層次的租賃產(chǎn)品，尤其小戶型低租金類型的租賃住房

36、供給不足，新市民、青年人居住品質(zhì)缺乏保障。在人口凈流入的大城市規(guī)劃籌建保障性租賃住房可以有針對性的滿足新市民、青年人群體的租房需求，但根據(jù)大城市進(jìn)城務(wù)工人員以及新就業(yè)大學(xué)生等保障性租賃住房需求群體規(guī)模來看，全國現(xiàn)有保障性租賃住房規(guī)劃供給仍存在數(shù)量缺口。圖表18：2010-2021年全國流動人口數(shù)量（單位：億人）4.543.532.521.510.503.76 3.852.212.302.362.452.532.472.45 2.44 2.412.362010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021資料來源：Wind 、圖表1

37、9：2015-2021年中國城鎮(zhèn)化率圖表20：2010-2020年中國普通高校畢業(yè)人數(shù)（單位：人）66.0064.0062.005,000,000.004,000,000.0056.003,000,000.0054.002,000,000.0060.0058.009,000,000.008,000,000.007,000,000.006,000,000.00 52.002015201620172018201920202021 城鎮(zhèn)化率1,000,000.000.00資料來源：Wind、資料來源：Wind、深圳市保障性租賃住房市場情況深圳市住房保障體系住房類型供應(yīng)形式供應(yīng)對象面積標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格建筑面積

38、小于租售價(jià)格為市價(jià)政策性人才住房可租可售符合條件的各類人才90 平方米為主60左右房安居型商品房可租可售以售為主符合收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)等條件的戶籍居民建筑面積小于70 平方米為主租售價(jià)格為市價(jià)50左右深圳原有的住房保障體系，人才住房相較其他兩類保租房具有以下幾個優(yōu)點(diǎn)：（1）人才住房租售價(jià)格較安居型商品房與公共租賃住房更高，對投資者收益保障更強(qiáng)；（2）人才住房受保障的配租對象既包括杰出人才、領(lǐng)軍人才，也包括市、區(qū)政府確定的重點(diǎn)企事業(yè)單位人才，人才的覆蓋面廣代表性強(qiáng)，是支撐深圳市高質(zhì)量發(fā)展的中堅(jiān)力量，具有較強(qiáng)的租金履約能力，保障了租金支付的穩(wěn)定性。圖表21：深圳市原有住房保值體系情況支持住公共租賃住

39、房只租不售符合條件的中低收入戶籍居民、為社會提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體建筑面積 30- 60平方米為主租金為市場租金 30左右；特困人員、低保及低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金10資料來源：基金招募說明書、2021年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出“深圳市加快做好與國家住房保障體系的對接，將出租的人才住房、各類享受政府政策支持的租賃住房以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍等均納入保障性租賃住房，將出售的人才住房和安居型商品房歸入共有產(chǎn)權(quán)住房，進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房。在此基礎(chǔ)上，將原來由公租房、人才住房和安居型商品房構(gòu)成的公共住房，調(diào)整為以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保

40、障體系”。其中，深圳市保障性租賃住房作為住房保障體系的重要組成部分，具有顯著的政策屬性和民生保障屬性，其租金定價(jià)、配租對象的選擇和租賃期限等均由深圳市、區(qū)住建部門確定，受市場因素影響較小。圖表22：深圳市與國家住房保障體系的對接情況序號深圳市住房保障體系（對接前）深圳市住房保障體系（對接后）1公共租賃住房公租房2出租的人才住房和安居型商品房保障性租賃住房3出售的人才住房和安居型商品房共有產(chǎn)權(quán)房資料來源：基金招募說明書、深圳市保障性租賃住房供給情況“十三五”期間深圳市保障性租賃住房在土地供給和住房供給方面整體均呈現(xiàn)出擴(kuò)大規(guī)模，加速供應(yīng)的趨勢。2016-2019年，深圳市實(shí)際建設(shè)籌集人才住房分別約

41、為 0.43萬套、1.37萬套、4.03萬套和4.31萬套，建設(shè)周期約3-4年，2018年和2019年分別供應(yīng)0.81萬套和2.27萬套，2021年和2022年預(yù)計(jì)分別供應(yīng)1.5萬套和4.0萬套。圖表23：深圳市人才住房供應(yīng)情況1210864202016年2017年2018年2019年2021年E2022年E實(shí)際建設(shè)籌集套數(shù)（萬套/間）實(shí)際建成套數(shù)（萬套/間）供應(yīng)套數(shù)（萬套/間）資料來源：深圳市住建局、基金招募說明書、，注：官方未披露2020年數(shù)據(jù)。2021-2022年供應(yīng)計(jì)劃數(shù)據(jù)來自2020及2021年深圳市住房發(fā)展年度實(shí)施計(jì)劃。在土地供應(yīng)方面，深圳市公共住房用地供應(yīng)面積呈波動上升趨勢。20

42、16年至2020年，深圳市實(shí)際供應(yīng)公共住房用地面積分別為66.8公頃、90.4公頃、61.7公頃、62.4公頃和134.3公頃?！笆奈濉逼陂g深圳市計(jì)劃供應(yīng)居住用地不少于1,500公頃，同時優(yōu)先安排保障性租賃住房用地，年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中單列租賃住房用地，每年供應(yīng)的租賃住房用地占居住用地比例不低于10。圖表24：深圳市公共住房用地供應(yīng)情況（單位：公頃）1601401201008060402002016年2017年2018年2019年2020年公共住房用地實(shí)際供應(yīng)面積資料來源：深圳市住建局、基金招募說明書、根據(jù)“十四五”規(guī)劃，深圳市2021年建設(shè)籌集保障性租賃住房9.6萬套（間），供應(yīng)分配保障

43、性租賃住房1.5萬套（間）；預(yù)計(jì)2022年建設(shè)籌集保障性租賃住房9.3萬套（間），供應(yīng)分配保障性租賃住房4萬套（間）?！笆奈濉逼陂g，深圳總計(jì)將建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套（間），供應(yīng)分配保障性租賃住房20萬套。圖表25：深圳市“十四五”保障性租賃住房供應(yīng)分配時序1210864202021年2022年2023年2024年2025年計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房（萬套）計(jì)劃供應(yīng)分配保障性租賃住房（萬套）資料來源：深圳市住建局、基金招募說明書、深圳租賃住房市場需求較大2021年，深圳市常住人口1768.16萬人，其中非戶籍人口達(dá)1211.77萬人，占常住人口比重68.5。圖表26：深圳市2012-2

44、021年常住人口結(jié)構(gòu)120.00100.0080.0060.0040.0020.000.002012201320142015201620172018201920202021深圳:常住人口:戶籍深圳:常住人口:非戶籍資料來源：wind、2016年至2019年，深圳市人才增量分別為13.7萬人、26.3萬人、28.5萬人和28萬人。根據(jù)深圳市引入人才數(shù)量測算，2016年至2019年，深圳市新引入的人才增量群體中將分別對應(yīng)10.5萬人、20.3萬人、21.9萬人和21.6萬人租房需求，但同期實(shí)際供應(yīng)人才住房套數(shù)分別為0萬套、0萬套、0.8萬套和2.3萬套。深圳市2021年引入的25.6萬人才中約新增

45、19.7萬人租房需求，而“十四五”規(guī)劃顯示2021年深圳市計(jì)劃供應(yīng)分配保障性租賃住房1.5萬套（間），供求缺口較大。圖表27：深圳市人才增量、租賃需求量及人才房供應(yīng)量對比3025201510502016年2017年2018年2019年2021年E引入人才數(shù)量（萬人）預(yù)估租賃需求量（萬套/間）供應(yīng)人才住房量（萬套/間）資料來源：深圳市人社局、深圳市住建局、基金招募說明書、深圳市保障性租賃住房市場化程度從供給及管理主體看，保障性租賃住房具有較強(qiáng)的政策性、功能性屬性，深圳市供應(yīng)保障性租賃住房的主體有限，以人才住房專營機(jī)構(gòu)（即深圳市人才安居集團(tuán)）為主建設(shè)籌集保障性租賃住房。深圳市各區(qū)對本區(qū)發(fā)展保障性租

46、賃住房、解決本轄區(qū)新市民、青年人等群體住房困難問題承擔(dān)屬地責(zé)任，房源由住房主管部門按照既定標(biāo)準(zhǔn)擇優(yōu)配租，市場化供給主體較少。根據(jù)2018-2020年深圳市安居工程建設(shè)籌集項(xiàng)目表，2018-2020年，深圳市人才安居集團(tuán)及其子公司負(fù)責(zé)建設(shè)、籌集人才住房占深圳市人才住房建設(shè)籌集套數(shù)比例分別為58.41、66.50和69.96，深圳市、區(qū)政府（含各區(qū)管委會）負(fù)責(zé)籌集、建設(shè)人才住房占深圳市人才住房建設(shè)籌集套數(shù)比例分別為 41.59、33.50和30.04。圖表28：2018-2020年深圳市人才住房項(xiàng)目建設(shè)籌集責(zé)任主體占比情況100.0080.0060.0040.0020.000.002018年2019年2020年深圳市人才安居集團(tuán)各區(qū)政府、區(qū)管理委員會資料