物業(yè)管理理論與實務(wù)(第二版)第08章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金管理

1、第八章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金管理目 錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金管理概述住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的構(gòu)成與測算2案例分析住宅專項維修資金4135收益性物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費與現(xiàn)金流分析第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金管理概述一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)費來源 （一）定期收取物業(yè)管理費 （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤 （三）開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持 （四）業(yè)主繳納的住宅專項維修資金二、物業(yè)管理服務(wù)收費的原則 （一）合理原則 （二）公開原則 （三）服務(wù)費用與服務(wù)水平相適應的原則第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金管理概述三、物業(yè)管理服務(wù)費收取的具體規(guī)定 物業(yè)管理服務(wù)收費包括兩大類型： 1、公共性服務(wù)費；2、特約服務(wù)費（一）物業(yè)服務(wù)收費

2、可以實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價 一般來說，公共性服務(wù)費實行政府指導價；特約服務(wù)費和專項服務(wù)收費屬于市場調(diào)節(jié)價。（二）業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用 包干制，是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。 酬金制，是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金管理概述四、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的等級標準 本標準為普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等

3、普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標準。 實行市場調(diào)節(jié)價的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用此標準。 本標準根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級、二級、三級三個服務(wù)等級。第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的構(gòu)成與測算一、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維修及保養(yǎng)費用3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護費用4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生費用5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護費用6、辦公費用7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)

4、成與測算二、住宅小區(qū)公共性服務(wù)費的測算（一）基本公式（二）具體測算1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費2、物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的日常運行、維修及保養(yǎng)費3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費4、物業(yè)管理區(qū)域綠化費用5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用（保安費）6、辦公費7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費8、物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用10、法定稅費11、利潤（三）漏交率問題第三節(jié) 收益性物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費與現(xiàn)金流分析一、收益性物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費測算特點二、收益性物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成 （一）人工費 （二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運作 （三）綠化管理費 （四）清潔衛(wèi)生費

5、（五）保安費用 （六）辦公費 （七）固定資產(chǎn)折舊費 （八）不可預見費 （九）法定稅費 （十）企業(yè)管理費及利潤 （十一）保險費 （十二）房產(chǎn)稅第三節(jié) 收益性物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費與現(xiàn)金流分析三、收益性物業(yè)的現(xiàn)金流分析 （一）現(xiàn)金流 1、潛在毛租金收入 2、空置和收租損失 3、其他收入 4、有效毛收入 5、經(jīng)營費用 6、凈經(jīng)營收入 7、抵押貸款還本付息 8、現(xiàn)金流第三節(jié) 收益性物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費與現(xiàn)金流分析（二）相關(guān)問題分析 1、物業(yè)估價 2、準備金和保證金基金 3、所得稅四、收益性物業(yè)財務(wù)收支報告 1、編制財務(wù)收支報告是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一項重要工作內(nèi)容 2、當物業(yè)服務(wù)企業(yè)為一個業(yè)主管理多項物業(yè)時，可能還要

6、向 業(yè)主提供有關(guān)這些物業(yè)的綜合報告。 3、對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是租金清單，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應定期向業(yè)主提供的一系列報告之一。 4、在物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的報告中，應首先有一個包括租金清單、空置情況、拖欠或收租損失報告等內(nèi)容的經(jīng)營概況介紹，這是物業(yè)在報告期有關(guān)經(jīng)營收入和費用支出的概要性報告，重點說明業(yè)主可獲得的凈經(jīng)營收入。 5、還要向業(yè)主提交有關(guān)經(jīng)營情況的分析報告。第四節(jié) 住宅專項維修資金一、住宅專項維修資金的概念、性質(zhì)和用途 （一）概念 住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。（二）性質(zhì) 業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。

7、從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。（三）用途 用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。二、住宅專項維修資金的交存 （一）交存范圍 應交存住宅專項維修資金的范圍包括：住宅（一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外）、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。 第四節(jié) 住宅專項維修資金（二）交存標準 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應

8、當根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。 （三）應計入住宅專項維修資金的其他部分 下列資金應當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：住宅專項維修資金的存儲利息；利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值；利用住宅共用部位或共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益（業(yè)主大會另有決定的情況除外） 第四節(jié) 住宅專項維修資金三、住宅專項維修資金的管理 （一）由管理機構(gòu)代管 （二）由小區(qū)的業(yè)主大會決定如何管四、住宅專項維修資金的使用 住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。第四

9、節(jié) 住宅專項維修資金五、專項維修資金與物業(yè)服務(wù)費的區(qū)別（一）所有權(quán)不同 專項維修資金由產(chǎn)權(quán)人繳納，為全體產(chǎn)權(quán)人所共有；物業(yè)服務(wù)費依據(jù)項目不同分別由產(chǎn)權(quán)人和使用人繳納，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有或代管（依包干制或酬金制而有所區(qū)別）。（二）財務(wù)處理不同 專項維修資金在會計上稱為代管資金，作為長期負債管理，為代收代支費用，國家對此不征稅；物業(yè)服務(wù)費作為管理部門收取的用于日常管理服務(wù)的資金，按經(jīng)營收入列賬，需交納營業(yè)稅和所得稅。第四節(jié) 住宅專項維修資金（三）使用權(quán)不同 專項維修資金的使用權(quán)屬于全體業(yè)主（業(yè)主委員會），使用時由維修資金代管部門（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）依據(jù)物業(yè)的情況提出方案，報業(yè)主委員會批準使用；物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)管理服務(wù)項目列支。 （四）用途不同 住宅專項維修資金是用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修和更新、改造，相當于房屋的“養(yǎng)老金”；而物業(yè)服務(wù)費是指對小區(qū)公共秩序、環(huán)境綠化等進行的日常管理服務(wù)并對