42P-XXXX年6月-近郊商住-市場分析-開發(fā)策略

1、翔安X2021P01地塊工程開展思緒溝通稿二0一二年六月對于工程，我們的認(rèn)識工程目的本案屬中小規(guī)模體量的城市近郊商住工程項目地址銀鷺工業(yè)園北側(cè)、何宅村南側(cè)地塊名稱B15B31用地性質(zhì)居住居住、幼兒園、商業(yè)用地面積115226.77346933.12368293.65總建（計容）17283070390102440物業(yè)體量居住66710商業(yè)3520居住92950幼兒園3800商業(yè)5120容積率1.5拍賣價格18850萬元拍賣單價約1091元/其他要求建筑高度限制在24M以下住宅144占七成以上本案工程現(xiàn)狀工程地塊平整，本身無強勢景觀資源，周邊交通路網(wǎng)正修葺完善中。進場路地塊現(xiàn)狀何圩南路何圩路馬塘山

2、何宅村新曦安頓房銀鷺工業(yè)園地塊現(xiàn)狀雅合紙塑公司資源配套工程區(qū)域資源配套正在建立完善中，呈現(xiàn)出勃勃活力。強勢的行政配套新圩鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府非遺主題公園、三合一館齊全的教育配套新圩小學(xué)、新圩中學(xué)何宅小學(xué)、新圩中心幼兒園完善中的交通網(wǎng)絡(luò)同新路（新圩同安）新馬路（新圩馬巷）金名片銀鷺的設(shè)施配套（商務(wù)、酒店、廠區(qū)）銀鷺工業(yè)園區(qū)、銀鷺山莊新圩工業(yè)園銀鷺片區(qū)銀鷺工業(yè)園區(qū)行政中心在建非遺主題公園銀鷺山莊四星級新圩“中山路新馬路在建文化藝術(shù)中心馬塘鄉(xiāng)村商務(wù)區(qū)工程優(yōu)優(yōu)勢分析工程擁有三大優(yōu)勢資源優(yōu)勢地段處于鎮(zhèn)行政中心、工業(yè)中心及商業(yè)中心輻射范圍內(nèi)，可分享資源；交通優(yōu)勢隨著路網(wǎng)的建立完善新馬路的建成，工程處于廈門半小時生活圈

3、內(nèi)，交通更加快捷；質(zhì)量優(yōu)勢工程屬新圩首個商品房工程，將極大提升區(qū)域的居住質(zhì)量。工程優(yōu)優(yōu)勢分析工程面臨三大優(yōu)勢配套優(yōu)勢工程處于新開發(fā)區(qū)域，生活配套設(shè)備嚴(yán)重缺乏；人氣優(yōu)勢臨近工程除何宅村原有少部分居民外，其他尚處于建立中，居住人口少，人氣氣氛嚴(yán)重缺乏；景觀優(yōu)勢工程無論是本身或是外部，均無強勢景觀資源，將妨礙本案高端質(zhì)量的塑造?！叭笾行?1新圩鎮(zhèn)行政中心2銀鷺工業(yè)中心 3商務(wù)中心馬塘廈門市半小時生活圈對于工程認(rèn)識總述本案是一個擁有良好開展前景，但現(xiàn)狀開展妨礙重重的城市近郊工程。開展前景“四大缺乏1生活配套2人氣氣氛 3區(qū)域認(rèn)知度 4區(qū)域購買力開展姿態(tài)對于工程開展，我們的思索開展思緒一常規(guī)思緒針對剛

4、需打造中低端居住社區(qū)常規(guī)思緒開展的“三大支撐點：1景觀資源欠缺：工程本身，無強勢景觀資源，緊鄰工業(yè)區(qū)及居民區(qū)，妨礙工程高端籠統(tǒng)的樹立；2區(qū)位優(yōu)勢凸顯：新圩位于翔安的西北部，且當(dāng)前交通路網(wǎng)尚未成形，區(qū)域認(rèn)知度低，嚴(yán)重妨礙外來購買人群；3以中低價位聚集購買人群：主要面向剛需客群，打造中低端居住社區(qū)。區(qū)位具有明顯的優(yōu)勢：本案處于翔安區(qū)域當(dāng)前開發(fā)工程中的最北端，且工程周邊幾公里范圍內(nèi)無在建商品房工程；區(qū)域價錢程度：商品房價錢在6800元/以上，集體產(chǎn)權(quán)的價錢在3900-5000元/。本案入市，究于本案在區(qū)位及資源配套上的優(yōu)勢，價錢程度應(yīng)明顯低于區(qū)域商品房的最低價錢，同時憑仗著產(chǎn)權(quán)的優(yōu)勢與集體產(chǎn)權(quán)工程直

5、接競爭。本案都會993900集體產(chǎn)權(quán)錦繡翔安6800藍(lán)灣尚都7200黎安小鎮(zhèn)6500美地雅登7300拉德芳斯9000領(lǐng)翔國際7800蓮花尚城6800博學(xué)園10000半島祥灣9000海翼0592未售市場情勢分析須以明顯價錢優(yōu)勢吸納客戶翔安個案分析中駿藍(lán)灣尚都項目基本信息項目規(guī)模占地面積5.7萬，總建11.4萬。項目規(guī)劃14棟18F小高層+9棟聯(lián)排別墅戶型配比兩房 （80-90）439套三房（110-125）464套別墅（265-269）33套銷售均價7200元/（當(dāng)前）項目客群來源構(gòu)成以島內(nèi)客戶為主力，約占五成；其次為翔安本地客戶，約占四成；剩余為外地客戶（以泉州為主），約占一成。置業(yè)目的自住客

6、群為主，約占七成。客群來源構(gòu)成客群置業(yè)目的翔安個案分析明發(fā)半島祥灣項目基本信息項目規(guī)模占地面積10.4萬，總建23.7萬。項目規(guī)劃13棟18F小高層+12棟26-33F高層住宅項目戶型（當(dāng)前推出）兩房 （73-96）570套三房（110-112）134套銷售均價9000元/項目客群來源構(gòu)成以島內(nèi)客戶為主力，約占六成；其次為外地客群，約占三成；翔安本地客群，約占一成。置業(yè)目的自住客群為主，約占七成?？腿簛碓礃?gòu)成客群置業(yè)目的翔安個案分析結(jié)合博學(xué)園項目基本信息項目規(guī)模占地面積6.67萬，總建18.43萬。項目規(guī)劃15 幢 19-25 層項目戶型（當(dāng)前推出）一房（57-116）279套兩房（88-12

7、2）278套三房（159）2套銷售均價10000元/項目客群特征首次置業(yè)占主流自住客群以翔安本地及島內(nèi)工薪階層為主投資客群以三明、泉州客群為主。翔安個案分析特房美地雅登項目基本信息項目規(guī)模占地面積17萬，總建43萬。項目規(guī)劃12棟花園洋房+25棟小高層+6棟高層項目戶型（當(dāng)前推出）二房（69-86）844套三房（114-179）232套四房（155-194）157套五房（229-234）5套銷售均價7300元/項目客群省內(nèi)異地客群：泉州、龍巖、三明、莆田等外地客戶，投資為主，自住為輔，占比 40%島內(nèi)客群：公務(wù)員、企事業(yè)管理層等為主，多為投資客；年輕白領(lǐng)階層為輔，多為自??；占比約30%；翔安本

8、地客群：以公務(wù)員、教師和工廠管理層為主，白領(lǐng)、本地居民為輔，約占25%；其他投資客群：約占5%翔安個案分析首開領(lǐng)翔國際項目基本信息項目規(guī)模占地面積16.5萬，總建39.5萬。項目規(guī)劃26棟高層+17棟多層+1棟寫字樓項目戶型（當(dāng)前推出）一房（57-60）35套二房（80-124）613套三房（128-131）51套銷售均價7800元/項目客群特征翔安從業(yè)人員為主剛需占主導(dǎo)對價格敏感片區(qū)項目名稱主力產(chǎn)品城北特房錦繡祥安兩房80、三房108-120為主，部分一房和四房、花園洋房萬科金色悅城兩房74、三房97-106中駿藍(lán)灣尚都二房81-89、三房114-130特房黎安小鎮(zhèn)一房40 、二房80、三房

9、110-125城南首開領(lǐng)翔國際二房81-93、三房121-131聯(lián)合博學(xué)園挑高5.8米87-89（二房改三房）寶嘉拉德芳斯二房80、三房120、四房145明發(fā)半島祥灣二房85、125三房特房美地雅登二房73-85、三房108-120匯景新城中心二房84 三房119，一房50、挑高戶型60-90從區(qū)域樓盤看產(chǎn)品主流兩房及三房為主，產(chǎn)品同質(zhì)競爭相對明顯 兩房80-90、三房110-130戶型作為市場的主流產(chǎn)品，同時，此類產(chǎn)品也是市場需求的中心主力。迎合需求和躲避競爭是此類產(chǎn)品的競爭要點。從區(qū)域樓盤看客群從個案分析，可知翔安區(qū)域樓盤購買客群具有以下幾個特征：1客戶來源：以廈門島內(nèi)客群為主，翔安從業(yè)人

10、員為輔，其他為外地客群如泉州、三明、龍巖等2置業(yè)目的：以自住為主，投資為輔。其中自住客群多為普通年輕工薪一族3置業(yè)類型：初次置業(yè)為主4其他：對價錢敏感，青睞于適用性強、贈送面積大、總價低、性價比高產(chǎn)品。競爭態(tài)勢分析除翔安區(qū)域外，還遭到廈門全市低價位樓盤分流。工程標(biāo)簽：廈門戶口、低價位、低總價、高性價比、剛需首選競爭態(tài)勢：【直接競爭】：翔安區(qū)域低價位樓盤，包含集體產(chǎn)權(quán)性質(zhì)用房【間接競爭】：以同安區(qū)及集美區(qū)為主的廈門市其他區(qū)域低價位樓盤的客群分流。目的客群特征他們被統(tǒng)稱為“新廈門人客群心思特征：在廈門安家落戶、擁有一個屬于本人的家。客群身份特征：地緣性客戶新圩工業(yè)區(qū)普通工薪階層)、外來入廈普通工薪

11、階層、投資客?？腿嘿徺I特征：初次購房、中低收入人群。建筑規(guī)劃表示多層建筑，“緊湊、適用產(chǎn)品，以綠化點綴其間。常規(guī)思緒優(yōu)優(yōu)勢分析優(yōu) 勢劣 勢1憑仗明顯的價錢優(yōu)勢，可有效吸納中低端剛需客群及投資客群；2較易實現(xiàn)快速去化工程，回籠資金。1未發(fā)掘本案的價值潛力，未能實現(xiàn)價值最大化；2難樹立工程及企業(yè)籠統(tǒng)；3工程建立，僅滿足居住需求，溫馨度未能保證。開展思緒二廈門首席會所型別墅該思緒開展思緒的“四大支撐點：1填補區(qū)域配套空白：12.22平方公里的銀鷺工業(yè)園區(qū)企業(yè)等，當(dāng)前除銀鷺集團外，入駐企業(yè)還包含欣美包裝、雅合紙塑、智能達(dá)電控、昇揚、維高公司等；2樹立工程高端籠統(tǒng)：建立別墅群體，以提升工程居住質(zhì)量及整體

12、籠統(tǒng)；3實現(xiàn)功能全面晉級：會晤、接待、辦公、休閑、商務(wù)、餐飲、文娛等各種功能； 4工程價值最大化：工程價值最大化：工程定位為別墅級居住社區(qū)，易拉升工程銷售價錢。B15地塊臨近馬塘山，易打造靜謐環(huán)境，易與馬塘山高端商務(wù)辦公區(qū)域連成一片，營造高端氣氛。地塊價值簡析二馬塘山規(guī)劃總平表示B31地塊未來居住氣氛濃重，且臨近鎮(zhèn)行政中心、休閑中心，為本案未來居住提供便利配套資源。濱溪兩岸效果圖規(guī)劃建議 會所型別墅時髦MINI公寓產(chǎn)品遵照易回籠資金原那么規(guī)劃，以保證工程有效的運作。會所型別墅打造建議位置：B15地塊產(chǎn)品形狀：別墅會所用途：餐飲、住宿、會晤、休閑、文娛等；根據(jù)工程地塊稟賦，建議沿街打造聯(lián)排別墅，

13、以的餐飲、咖啡、休閑功能為主；地塊內(nèi)部建議打造雙拼別墅，以住宿、會晤為主要功能；會所型別墅客群來源位置：B15地塊客群鎖定：工業(yè)區(qū)企業(yè)客群、私人商業(yè)客群等。 銀鷺工業(yè)區(qū)及翔安北部工業(yè)區(qū)引入了大量的企業(yè)；但在區(qū)域工業(yè)建立的同時，商務(wù)配套卻未能相應(yīng)跟上，高端的會晤、餐飲、休閑、會晤、住宿等場所未能實現(xiàn)匹配。因此，本案具備打造此類場所的先機和條件，具有填補市場空白的先機。 隨著本案后期溫泉建立、質(zhì)量提升，本案將具備打造高端商務(wù)會所的條件。時髦MINI公寓打造建議位置：B31地塊產(chǎn)品形狀：挑高公寓需爭取突破地塊限制戶型建議：小戶型為主，提高單價降低總價，擴展購買受眾，參見樂活小鎮(zhèn)、禹州大學(xué)城等工業(yè)區(qū)周

14、邊工程戶型設(shè)計，建議本案以一房、兩房為主、輔助以緊湊型三房戶型和部分投資型獨身公寓產(chǎn)品；營銷戰(zhàn)略：1以小面積控制低總價、面向?qū)拸V工薪階層；2稀缺適用小戶，吸引自住及投資客群購買。戶型類型單身公寓一房二房面積（）2540-5080-90套數(shù)（套）1082211995樂活小鎮(zhèn)工程戶型配比戶型類型單身公寓一房二房三房面積（）約355570-90105-125套數(shù)（套）2102721384514禹洲大學(xué)城工程一期戶型配比案例自創(chuàng)時髦MINI公寓客戶來源位置：B31地塊調(diào)高挑高公寓客群鎖定：翔安各大工業(yè)區(qū)內(nèi)工薪階層、管理層等客群為主要自住客群；工業(yè)區(qū)中高端工薪階層、區(qū)域內(nèi)村民的相對富有階層為出租型投資客

15、戶；其他投資客群為本案的輔助客群；估計本案公寓投資及自住客群占比約為5：5；產(chǎn)品謀劃篇1周邊環(huán)境梳理2內(nèi)部價值分析3探求思緒分析4概念總平建議地塊梳理分析梳理地塊內(nèi)、外部特點，明晰認(rèn)知地塊土地價值點，發(fā)揚自 身優(yōu)勢，躲避優(yōu)勢。地塊呈現(xiàn)黃金分割比例地塊內(nèi)部被規(guī)劃路自然分割成黃金比例，有益提升美感。地塊優(yōu)勢：地塊呈南北向平整方正，易于規(guī)劃；地塊的西側(cè)臨近山體，較為僻靜，可以打造溫馨的居住環(huán)境，如別墅；地塊的北側(cè)和東側(cè)未來規(guī)劃為學(xué)校、住宅區(qū)，具有較高的商業(yè)價值；地塊中間規(guī)劃路利于會聚人氣，營造濃重的商業(yè)氣氛。地塊優(yōu)勢：景觀資源缺乏，需加大景觀投入本錢；周邊現(xiàn)狀為鄉(xiāng)村、廠房、安頓小區(qū)，對社區(qū)規(guī)劃存在一

16、定的影響。黃金分割線馬塘山西何宅村(北)新曦安頓房(東)市政綠化南地塊價值分析地塊內(nèi)外部價值梳理，實現(xiàn)產(chǎn)品與地塊價值的“門當(dāng)戶對會所型別墅時髦MINI公寓社區(qū)商業(yè)商業(yè)總體規(guī)劃目的尊重市場結(jié)論，規(guī)劃特征社區(qū)，打造雙贏的高性價樓盤商業(yè)方向住宅方向 以中澳風(fēng)情街為主題，從地塊內(nèi)部單獨劃分區(qū)域來做為商業(yè)街，會聚人文氣味，提高社區(qū)質(zhì)量及知名度。1、本案作為規(guī)模大盤，導(dǎo)入少量入戶溫泉別墅，有助于提升產(chǎn)品的整體檔次。2、立足于市場，產(chǎn)品主要以一房及兩房戶型為主流。3、突破限高，布置小高層可以節(jié)約空間，規(guī)劃大中庭，添加綠化面積，為客戶營造更好的居住空間。雙贏高性價樓盤總體規(guī)劃構(gòu)思 以別墅+中澳風(fēng)情商業(yè)街+小高

17、層打造 思緒闡明： 整體上，將本案規(guī)劃成三大片區(qū)：別墅區(qū)、商業(yè)街、小高層住宅， 實現(xiàn)了動靜分別；部分內(nèi)， 別墅區(qū)：以“十八羅漢為主題的聯(lián)排別墅和“十二生肖為主題的雙拼別墅，描畫一幅“青山綠水有人家的閑適生活畫面； 商業(yè)街：打造一條“中澳風(fēng)情商業(yè)街，富有特征的建筑形體， 添加了商業(yè)街的靈動性和興趣性，提高整個社區(qū)的知名度； 小高層住宅：突破當(dāng)?shù)刈≌摹跋薷?，良好的通風(fēng)采光和景觀 效果，提高了生活質(zhì)量。別墅區(qū)中澳風(fēng)情商業(yè)街住宅區(qū)概念總平雙拼別墅區(qū)聯(lián)排別墅區(qū)中澳風(fēng)情商業(yè)步行街 時髦 MINI公寓社區(qū)聯(lián)排別墅區(qū)幼兒園構(gòu)造分析空間模擬對于工程盈利，我們的評價 權(quán)數(shù)黎安小鎮(zhèn)錦繡翔安藍(lán)灣尚都本案區(qū)域因素地段

18、現(xiàn)狀8%120110120100生活配套6%110110110100交通因素10%120120120100自然景觀10%110110120100教育配套5%120110120100區(qū)域發(fā)展10%120120120100個別因素項目規(guī)模5%110110110100建筑規(guī)劃8%120120130100戶型規(guī)劃10%10090110100園林景觀8%110110120100社區(qū)配套5%110110120100物業(yè)管理5%110110120100企業(yè)品牌5%120120120100交易情況5%110110110100修正指數(shù)1.1361.1131.1821交易均價（元/）6500 6800 7200

19、/修正價格5722 6110 6091 /可比權(quán)重40%40%20%/比較價格（元/平米）5951 物業(yè)價錢 住宅6000、類別墅13000、商業(yè)15000、車位9萬元/個 住宅定價：本案選取黎安小鎮(zhèn)、錦繡翔安、藍(lán)灣尚城作為參考案例，市場比較法得到本案均價5951元/，在該區(qū)域本案首個商品房且產(chǎn)品為挑高MINI公寓，戶型小，贈送面積大，市場競爭力強。故綜合市場及本案產(chǎn)品，住宅均價可達(dá)6000元/。 類別墅定價：本案周邊沒有可比別墅工程，根據(jù)市場成交別墅價：住宅價=2:1，加之本案贈送車位、引入溫泉等價值提升戰(zhàn)略，建議均價為13000元/。 商業(yè)定價：市場商業(yè)價錢：住宅價錢=2-3，黎安小鎮(zhèn)目前商業(yè)價錢15000-16000元/，結(jié)合本案商業(yè)稀缺性以及銷售周期內(nèi)的增值影響，建議商業(yè)價錢為15000元/。 車位定價：自創(chuàng)黎安小鎮(zhèn)車位9.5萬元/個，錦繡翔安8.5萬元/個，建議本案車位9萬元/個。銷售收入 本案銷售總收入約為14.5億元物業(yè)體量單價（元/）銷售收入（萬元）住宅96610600057966 類別墅500001300065000 商業(yè)86401500012960 車位1