我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告文件

1、要點(diǎn)提示： 一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)總體景氣水平差不多連續(xù)了上年快速進(jìn)展的勢(shì)頭，但受到土地開發(fā)面積和竣工面積指標(biāo)增幅回落的阻礙，3月份“國(guó)房景氣指數(shù)”低于去年同月水平。 房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在全國(guó)市場(chǎng)占有率普遍偏低，但百?gòu)?qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)模式凸現(xiàn)，其競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)要緊體現(xiàn)在市場(chǎng)占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面。 2004年將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市年。究其緣故要緊有兩方面：一是去年“121號(hào)”文件之后，銀行信貸收緊，房地產(chǎn)企業(yè)必須在銀行信貸之外查找新的資金渠道；二是2002年8月房企上市解禁后，想上市和具備上市條件的企業(yè)走程序的時(shí)刻一般都在2年左右，2004年正好是那個(gè)時(shí)刻節(jié)點(diǎn)。 “18號(hào)”令第一次將

2、房地產(chǎn)業(yè)確立為我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)。2004年，沉寂多時(shí)的股票市場(chǎng)將重新回暖，投資者能夠重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)板塊中的龍頭企業(yè)，如深萬(wàn)科、招商局、金地集團(tuán)等。目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc73257029 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái) PAGEREF _Toc73257029 h 2 HYPERLINK l _Toc73257030 一、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 PAGEREF _Toc73257030 h 2 HYPERLINK l _Toc73257031 二、全國(guó)房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況 PAGEREF _Toc73257031 h 2 HYPERLINK l _Toc73

3、257032 三、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 PAGEREF _Toc73257032 h 3 HYPERLINK l _Toc73257033 四、各地區(qū)商品住宅銷售增長(zhǎng)情況 PAGEREF _Toc73257033 h 4 HYPERLINK l _Toc73257034 五、各地區(qū)土地開發(fā)與購(gòu)置增長(zhǎng)情況 PAGEREF _Toc73257034 h 6 HYPERLINK l _Toc73257035 六、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開、竣工面積增長(zhǎng)情況 PAGEREF _Toc73257035 h 7 HYPERLINK l _Toc73257036 行業(yè)運(yùn)行狀況 PAGEREF _Toc73

4、257036 h 9 HYPERLINK l _Toc73257037 一、“國(guó)房景氣指數(shù)”小幅回落 PAGEREF _Toc73257037 h 9 HYPERLINK l _Toc73257038 二、35個(gè)大中都市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲 PAGEREF _Toc73257038 h 13 HYPERLINK l _Toc73257039 三、百?gòu)?qiáng)企業(yè)開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差異較大 PAGEREF _Toc73257039 h 17 HYPERLINK l _Toc73257040 四、行業(yè)遭遇政策緊縮 企業(yè)面臨資金壓力 PAGEREF _Toc73257040 h 19 HYPERLINK

5、l _Toc73257041 進(jìn)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc73257041 h 21 HYPERLINK l _Toc73257042 一、房地產(chǎn)投資在二季度開始回落 PAGEREF _Toc73257042 h 21 HYPERLINK l _Toc73257043 二、要緊都市地價(jià)仍將保持上升勢(shì)頭 PAGEREF _Toc73257043 h 21 HYPERLINK l _Toc73257044 三、土地政策將出現(xiàn)重大調(diào)整 PAGEREF _Toc73257044 h 23 HYPERLINK l _Toc73257045 四、2004年將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市年 PAGERE

6、F _Toc73257045 h 24 HYPERLINK l _Toc73257046 投資價(jià)值分析 PAGEREF _Toc73257046 h 27 HYPERLINK l _Toc73257047 一、市場(chǎng)需求旺盛 行業(yè)前景看好 PAGEREF _Toc73257047 h 27 HYPERLINK l _Toc73257048 二、不同物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合分析 PAGEREF _Toc73257048 h 29 HYPERLINK l _Toc73257049 三、股市漸趨回暖 板塊輪動(dòng)醞釀機(jī)會(huì) PAGEREF _Toc73257049 h 32 HYPERLINK l _Toc7325

7、7050 四、上市公司研究（深萬(wàn)科） PAGEREF _Toc73257050 h 36 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái)一、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元，%要緊指標(biāo)自年初累計(jì)實(shí)際完成投資比去年同期增長(zhǎng)比重（以投資總額為100）自年初累計(jì)去年同期投資完成額其中：國(guó)有經(jīng)濟(jì)控股 商品房建設(shè)投資土地開發(fā)投資1820.40439.931241.05103.0341.158.639.837.9100.024.268.25.7100.021.568.85.8一、按工程用途分：住宅其中：經(jīng)濟(jì)適用房1203.0270.0235.95.466.13.868.65.2辦公樓94.2768.05.24.3商業(yè)營(yíng)業(yè)用房228.886

8、1.012.611.0其他294.2242.716.216.0二、按構(gòu)成分：建筑工程1109.440.260.961.3安裝工程73.8447.84.13.9設(shè)備工器具購(gòu)置25.6978.01.41.1其他費(fèi)用其中：土地購(gòu)置費(fèi)611.47383.0940.845.233.621.033.720.5打算總投資30549.6436.7本年打算投資8705.1936.5新增固定資產(chǎn)725.7547.8二、全國(guó)房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況單位：萬(wàn)平方米，億元要緊指標(biāo)實(shí)際完成比去年同期增減自年初累計(jì)去年同期絕對(duì)數(shù)一、土地開發(fā)與購(gòu)置情況 本年購(gòu)置土地面積7166.715380.051786.6633.2 完成

9、開發(fā)土地面積3724.062891.06833.0028.8 本年土地成交價(jià)款(萬(wàn)元)435.58二、商品房建筑、銷售面積施工面積70072.8652748.9317323.9332.8 其中：新開工面積12899.5410528.532371.0122.5竣工面積3680.623034.86645.7621.3銷售建筑面積4271.163155.071116.0935.4三、商品房竣工價(jià)值527.51449.5977.9217.3四、商品房銷售額1143.34791.74351.6044.4 其中：銷售給個(gè)人1053.39702.45350.9450.0三、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元

10、，%地區(qū)投資額比去年同期增長(zhǎng)住宅住宅經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房全國(guó)總計(jì)1820.401203.0270.0241.135.95.4一、東部地區(qū)1333.30894.3638.0740.433.6-5.2北京165.9076.575.2140.616.0-25.8天津39.7720.204.1530.4-18.5-67.1河北29.5020.315.3443.074.6123.4遼寧32.6619.650.1758.326.00.5上海188.05145.1034.533.50.0江蘇226.12164.489.1172.366.626.7浙江222.54170.065.8447.055.584.9福

11、建76.3252.131.6338.051.5151.1山東94.0866.043.9764.163.611.3廣東252.35154.982.2114.0-1.3-28.4海南6.024.840.3883.867.489.2二、中部地區(qū)228.68149.9316.2362.266.742.5山西7.383.550.6131.921.1-38.1吉林0.150.1222.54.3黑龍江1.560.770.0739.513.7-27.3安徽57.1240.161.5669.570.8-35.6江西35.5821.002.5861.876.951.8河南35.5224.842.7464.055.

12、342.8湖北40.2727.441.5076.262.455.9湖南51.1132.077.1750.678.5116.8三、西部地區(qū)258.41158.7415.7229.625.95.4內(nèi)蒙古1.850.810.01129.9227.80.0廣西29.8117.920.3053.241.1-10.8重慶63.3934.023.4045.046.037.5四川87.9660.862.987.711.28.3貴州20.6710.991.5533.722.068.7云南19.9712.262.6338.925.83.8西藏0.310.180.13陜西23.2115.763.1842.332.4

13、-32.7甘肅4.762.900.6147.484.5107.7青海1.450.830.1718.5-9.0-53.5寧夏2.541.560.2536.430.1255.0新疆2.490.660.51111.2-16.613.8四、各地區(qū)商品住宅銷售增長(zhǎng)情況單位：萬(wàn)平方米，億元，%地 區(qū)銷售面積銷售額比去年同期增長(zhǎng)銷售給個(gè)人銷售面積銷售額銷售給個(gè)人全國(guó)總計(jì)3836.45951.65904.5736.345.148.2一、東部地區(qū)2390.66739.90700.1131.942.245.6北京248.57108.38105.313.50.310.2天津123.1434.3132.9233.44

14、8.343.4河北97.2212.5912.13112.886.095.8遼寧77.9120.8119.88-7.4-0.8-1.7上海310.04160.77144.6137.769.760.2江蘇425.6794.7692.0180.499.399.9浙江293.5275.7374.8912.036.237.3福建164.9539.9138.2242.348.842.9山東206.5135.0932.9140.835.651.5廣東432.41154.74144.4220.740.751.0海南10.742.812.8178.6190.5190.5二、中部地區(qū)592.3885.9081.4

15、847.669.469.9山西25.193.743.6997.6107.9128.2吉林7.401.621.6220.531.331.3黑龍江25.194.444.4134.620.526.7安徽156.3919.7019.0081.778.779.3江西65.396.586.244.223.018.0河南96.7113.1110.7031.037.922.3湖北107.6418.5018.0389.2129.5133.2湖南108.4418.2217.7828.781.492.2三、西部地區(qū)853.43125.84123.0041.948.550.8內(nèi)蒙古5.600.650.65-51.1-

16、50.0-50.0廣西106.4919.9419.9153.666.667.3重慶143.8720.4319.5730.732.228.4四川266.1934.9234.1525.427.528.0貴州71.787.797.6819.530.929.6云南89.9314.5114.3493.861.972.8西藏0.540.110.11陜西67.0011.2410.9929.947.860.0甘肅24.934.293.6871.5167.5179.3青海3.230.650.6573.660.70.0寧夏33.065.385.34248.2231.0229.2新疆40.815.935.93187

17、.7139.2144.5五、各地區(qū)土地開發(fā)與購(gòu)置增長(zhǎng)情況單位：萬(wàn)平方米，億元，%地區(qū)土地購(gòu)置費(fèi)本年購(gòu)置土地面積完成開發(fā)土地面積比去年同期增長(zhǎng)土地購(gòu)置費(fèi)本年購(gòu)置土地面積完成開發(fā)土地面積全國(guó)總計(jì)383.097166.713724.0645.233.228.8一、東部地區(qū)290.634087.092328.2149.351.430.2北京32.4861.2136.9465.2-43.7-52.1天津7.1883.59121.9280.0-61.3-42.1河北4.78183.4251.3811.025.4-33.2遼寧6.9199.1235.43118.912.5-29.8上海23.1780.065

18、5.47154.934.0109.7江蘇57.751213.19575.0435.3120.2143.7浙江83.34526.67326.6347.91.942.9福建14.66352.74286.4075.149.0114.3山東21.52554.23360.5094.936.956.8廣東38.81932.65458.518.9154.1-11.7海南0.020.2020.00-95.2-95.2二、中部地區(qū)50.831756.05672.8370.721.77.1山西1.3945.5115.8275.816.7-35.8吉林黑龍江0.254.271.50262.4-23.5安徽15.32

19、415.79135.0898.366.19.0江西8.94278.96153.1065.60.941.9河南9.32303.4564.5510742.217.9湖北6.70281.72120.14117.967.157.7湖南8.92426.36182.638.9-13.3-23.5三、西部地區(qū)41.631323.57723.025.87.052.4內(nèi)蒙古0.3118.514.92-30.529.7廣西4.09173.02161.7935.252.264.3重慶7.36243.88251.8125.18.0127.2四川18.62389.2166.84-15.1-28.1-13.8貴州3.52

20、161.6875.18106.337.827.0云南3.96167.8180.1375.278.1-1.3西藏0.33陜西2.2263.0555.51-8.0-4.6233.3甘肅0.6933.2914.32-22.7-7.7-13.4青海0.2310.338.33-53.4-34.9-29.9寧夏0.2214.719.3201.9新疆0.4248.073.85六、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開、竣工面積增長(zhǎng)情況單位：萬(wàn)平方米，%地 區(qū)施工面積竣工面積比去年同期增長(zhǎng)施工面積竣工面積新開工面積新開工面積全國(guó)總計(jì)70072.8612899.543680.6232.822.521.3一、東部地區(qū)46284

21、.417972.12306.9528.925.611.3北京5361.37337.65228.3622.10.522.3天津1125.10229.5591.3111.97.821.1河北1071.52304.9770.1331.019.295.4遼寧1175.32200.1032.1328.5-7.6-42.1上海6012.07752.34220.8829.49.632.3江蘇6773.901845.87419.4074.9102.277.0浙江8339.141283.04305.4234.918.8-2.7福建3588.68460.73202.9419.18.515.2山東3759.3694

22、5.38128.2136.416.2-0.1廣東8718.051598.52601.677.718.8-12.9海南359.9013.956.5079.0-78.024.3二、中部地區(qū)9347.442078.71568.7449.530.250.5山西355.6866.1217.3426.9-18.6118.6吉林3.103.10黑龍江138.6118.6312.911.4安徽2100.39482.17145.9452.546.526.0江西1511.63364.0179.2162.65.318.2河南1938.70353.0697.4248.157.339.7湖北1537.31404.807

23、5.2053.864.366.0湖南1762.02389.91150.5342.710.3112.1三、西部地區(qū)14441.012848.73804.9336.310.337.6內(nèi)蒙古130.2935.193.37131.167.50.0廣西1612.69346.42136.8581.572.840.2重慶3666.95513.75163.8616.3-24.535.7四川4238.16849.75293.4124.3-15.122.4貴州1552.89369.1172.4935.178.996.8云南830.62264.1948.1535.593.513.2西藏1.01陜西1217.7219

24、8.7744.4564.215.9151.1甘肅709.72153.9528.01210.874.0270.4青海107.8031.1910.3-25.5寧夏249.1260.288.3371.6152.137.5新疆124.0426.136.018.2110.4-63.1注：從2004年起，東、中、西部劃分范圍按新規(guī)定執(zhí)行，立即原劃入東部地區(qū)的廣西和中部地區(qū)的內(nèi)蒙古劃入西部地區(qū)。 數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 行業(yè)運(yùn)行狀況一、“國(guó)房景氣指數(shù)”小幅回落（一）房地產(chǎn)開發(fā)總體景氣水平國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編制的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明：今年前3個(gè)月，“國(guó)房景氣指數(shù)”接著保持在較高水平，但隨著完成投資等要緊指標(biāo)增

25、幅的回落，3月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”為106.20，比上月下降1.46點(diǎn)，比去年同月下降1.13點(diǎn)。表明一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)總體景氣水平差不多連續(xù)了上年快速進(jìn)展的勢(shì)頭，但受土地開發(fā)面積和竣工面積指標(biāo)增幅回落的阻礙，3月份“國(guó)房景氣指數(shù)”低于去年同月水平。今年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)接著保持快速進(jìn)展的要緊因素為：一是充裕的資金和相對(duì)寬松的土地供應(yīng)，是推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)勁增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?；二是市?chǎng)需求旺盛，商品房銷售面積大于竣工面積，平均銷售價(jià)格漲幅加大，銷售額中個(gè)人所占比重高于去年同期，達(dá)到92.1%。圖2-1：2003-2004年3月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（二）要緊分類指數(shù)走

26、勢(shì)分析1、本年資金來源分類指數(shù)。3月份，本年資金來源分類指數(shù)為107.51，比上月下降3.16點(diǎn)，比去年同月上升2.87點(diǎn)。一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源累計(jì)達(dá)到3595億元，同比增長(zhǎng)53.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款875億元，同比增長(zhǎng)30.7%，增幅比去年同期回落20.7個(gè)百分點(diǎn)，表明央行采取的緊縮房貸政策作用開始體現(xiàn)；企業(yè)自籌資金1225億元，同比增長(zhǎng)61.5%，增幅比去年同期提高14.7個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)付款1194億元，同比增長(zhǎng)64.5%；利用外資57億元，同比增長(zhǎng)1.05倍。分地區(qū)看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的增速明顯低于中、西部地區(qū)。 圖2-2：2004年1-3月房地產(chǎn)開發(fā)

27、投資完成額構(gòu)成情況數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)。3月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為108.28，比上月下降1.79點(diǎn)，比去年同月上升1.14點(diǎn)。一季度，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1820億元，同比增長(zhǎng)41.1%，增幅比去年同期提高6.2個(gè)百分點(diǎn)，但比今年前2個(gè)月回落了9.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，完成住宅投資1203億元，同比增長(zhǎng)35.9%，占全部投資的比重為66.1%，比去年同期下降2.5個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資94億元，同比增長(zhǎng)68%，所占比重為5.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資229億元，增長(zhǎng)61%，所占比重為12.6%。 圖2-3：2004年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來源

28、：國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)3、商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)。 3月份，商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)為98.28，比2月份上升2.36點(diǎn)，比去年同月上升0.92點(diǎn)。一季度，全國(guó)商品房完成銷售面積達(dá)到4271萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.4%；商品房銷售額累計(jì)完成1143億元，同比增長(zhǎng)44.4%；商品房平均銷售價(jià)格為2677元/平方米，同比提高6.7%。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為2481元/平方米，提高6.5%；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售價(jià)格分不上漲了24.8%和9.1%。中部8個(gè)省份的商品房平均銷售價(jià)格同比提高16.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均上漲水平。 圖2-4：2003-2004年一季度商品房銷售額及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來源：國(guó)

29、研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)4、商品房空置面積分類指數(shù)。 3月份，商品房空置面積分類指數(shù)為92.68，比2月份上升0.70點(diǎn)，比去年同月下降1.78點(diǎn)。商品房空置面積分類指數(shù)的下降，表明空置面積的增幅與去年同月相比有所回落。一季度，全國(guó)商品房空置面積為9008萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.3%，增幅盡管低于去年同期水平，但明顯高于2003年增長(zhǎng)2.2%的水平。其中，空置一到三年的商品房面積為3883萬(wàn)平方米，占全部空置面積的比重為43.1%；空置三年以上的商品房面積為1138萬(wàn)平方米，所占比重是12.6%。分地區(qū)看，全國(guó)有18個(gè)省份空置面積增幅超過10%。中、西部地區(qū)商品房空置面積增幅明顯快于東部地區(qū)。 5、竣工面

30、積分類指數(shù)。3月份，竣工面積分類指數(shù)為104.63，比2月份下降3.37點(diǎn)，比去年同月下降8.13點(diǎn)，是阻礙“國(guó)房景氣指數(shù)”整體水平低于去年同月的要緊因素之一。一季度，全國(guó)累計(jì)完成竣工面積3681萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.3%，增幅比去年同期減少24.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅竣工面積為2981萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.5%；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積分不增長(zhǎng)了28.2%和30.2%。 圖2-5：2003-2004年一季度商品房竣工面積及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來源：國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)6、土地開發(fā)面積分類指數(shù)。 3月份，土地開發(fā)面積分類指數(shù)達(dá)到114.21，比2月份下降4.06點(diǎn)，比去年同月下降9.41點(diǎn)，是

31、8個(gè)分類指數(shù)中下降幅度最大的分類指數(shù)。一季度，全國(guó)完成開發(fā)土地面積3724萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.8%，增幅比去年同期回落37.8個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，東部地區(qū)完成土地開發(fā)面積2328萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.2%；中部地區(qū)完成土地開發(fā)面積673萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.1%；西部地區(qū)完成土地開發(fā)面積723萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.4%。圖2-6：2003-2004年一季度全國(guó)完成開發(fā)土地面積及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來源：國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)二、35個(gè)大中都市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲據(jù)國(guó)家進(jìn)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)35個(gè)大中都市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，一季度房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲7.7%，土地交易價(jià)格上漲7.5%，房屋租

32、賃價(jià)格上漲0.6%。 表2-1：2004年一季度35個(gè)大中都市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)表（以去年同期價(jià)格為100） 地 區(qū)房屋銷售價(jià)格土地交易價(jià)格房屋租賃價(jià)格全國(guó)7.77.50.6北京1.81.83.1天津14.218.1-0.4石家莊2.20.00.1太原4.40.0-1.2呼和浩特1.42.4-0.9沈陽(yáng)19.611.00.4大連3.411.8-2.7長(zhǎng)春-2.53.50.4哈爾濱1.10.00.3上海28.322.64.8南京12.13.26.8杭州10.551.310.0寧波11.912.34.9合肥8.58.40.2福州2.42.0-0.9廈門8.06.2-4.3南昌6.97.40.6濟(jì)南10

33、.24.73.3青島16.01.7-1.3鄭州2.00.0-1.8武漢5.92.40.1長(zhǎng)沙1.21.71.7廣州1.30.00.5深圳3.40.6-0.4南寧2.60.00.6海口8.91.7-3.1成都5.516.32.6貴陽(yáng)2.10.40.6昆明0.10.00.3重慶14.54.04.7西安4.50.80.5蘭州4.40.0-4.9西寧4.59.80.0銀川3.93.33.7烏魯木齊0.30.0-0.5數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1、房屋銷售價(jià)格快速上漲。一季度，伴隨著房地產(chǎn)投資和銷售的快速增長(zhǎng)，房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲7.7%，漲幅比去年四季度增加2.6個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，35個(gè)大中都市中有

34、9個(gè)都市房屋銷售價(jià)格漲幅超過10個(gè)百分點(diǎn)。分不是上海漲幅為28.3%，沈陽(yáng)19.6%，青島16.0%，重慶14.5%，天津14.2%，南京12.1%，寧波11.9%，杭州10.5%，濟(jì)南10.2%。昆明和烏魯木齊房屋銷售價(jià)格與去年同期差不多走平，而長(zhǎng)春房屋銷售價(jià)格則下降2.5%。分類不看，在商品房銷售價(jià)格中，住宅價(jià)格上漲7.6%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房和一般住宅銷售價(jià)格分不上漲5.2%和7.7%，豪華住宅銷售價(jià)格上漲7.9%。非住宅用房銷售價(jià)格上漲7.4%。其中，寫字樓和商業(yè)用房銷售價(jià)格分不上漲7.8%和8.2%，其他用房銷售價(jià)格上漲1.1%。 2、土地交易價(jià)格漲幅減小。一季度全國(guó)土地交易價(jià)格比去

35、年同期上漲7.5%，漲幅比去年四季度低1.4個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，35個(gè)大中都市中，有7個(gè)都市漲幅超過10個(gè)百分點(diǎn)，分不是，杭州漲幅為51.3%、上海22.6%、天津18.1%，成都16.3%，寧波12.3%，大連11.8%，沈陽(yáng)11.0%。廣州、昆明、哈爾濱和蘭州土地交易價(jià)格與去年同期均持平。分類不看，在土地交易價(jià)格中，居民住宅用地交易價(jià)格上漲8.7%。其中，豪華住宅用地價(jià)格上漲7.0%，一般住宅用地價(jià)格上漲8.8%；商業(yè)旅游娛樂用地交易價(jià)格上漲4.7%；工業(yè)用地交易價(jià)格上漲2.8%；其他用地交易價(jià)格上漲0.7%。除豪華住宅用地和工業(yè)用地價(jià)格漲幅較去年四季度增加外，其他各種用地價(jià)格漲幅均有所減

36、小。 圖2-7：2003-2004年一季度全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)對(duì)比情況數(shù)據(jù)來源：國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)3、房屋租賃價(jià)格略有上漲。一季度房屋租賃價(jià)格比去年同期上漲0.6%，漲幅比去年四季度低1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅租賃價(jià)格上漲3.4%，漲幅比去年四季度減小11.1個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)用房租賃價(jià)格微漲0.2%，辦公用房和廠房倉(cāng)庫(kù)租賃價(jià)格則分不下降0.7%和0.1%。 圖2-8：2002-2004年一季度全國(guó)房屋租賃價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況數(shù)據(jù)來源：國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)三、百?gòu)?qiáng)企業(yè)開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差異較大“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”公布了2004年“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”成果。從房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的描述性統(tǒng)計(jì)分析來看，

37、呈現(xiàn)四大特征：第一，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)在地域分布上呈現(xiàn)極大的不均衡性。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展水平和都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的區(qū)域差異極大地阻礙了百?gòu)?qiáng)企業(yè)的區(qū)域分布。華北地區(qū)、華東地區(qū)和華南地區(qū)，占有100強(qiáng)總數(shù)的88%；而中西部地區(qū)和東北地區(qū)分不只占有100強(qiáng)的9%和3%。第二，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差異較大，兩極端化明顯。從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來看，截止到2003年銷售額超過20億元的有17家，在10-20億元之間的有19家，在10億元以下的百?gòu)?qiáng)企業(yè)有65家；從開發(fā)規(guī)模看，40%的企業(yè)開復(fù)工面積集中在20-50萬(wàn)平方米，開復(fù)工面積超過200萬(wàn)平方米的百?gòu)?qiáng)企業(yè)只有3家。圖2-9：不同銷售額的企業(yè)占百?gòu)?qiáng)總數(shù)的比例數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房

38、地產(chǎn)TOP10研究組第三，從房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，產(chǎn)品的平均檔次較高，均價(jià)6171元平方米，是全國(guó)房地產(chǎn)均價(jià)的2.69倍；市場(chǎng)主導(dǎo)地位的仍是以開發(fā)中低檔產(chǎn)品為主的企業(yè)。第四，以“房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)為輔”的多元化經(jīng)營(yíng)模式差不多形成。房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，從事純房地產(chǎn)開發(fā)的百?gòu)?qiáng)企業(yè)占45家，以房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)占55家。除房地產(chǎn)開發(fā)外，物業(yè)經(jīng)營(yíng)、關(guān)聯(lián)施工、建材裝飾也分不吸引了40%、15%和24%的百?gòu)?qiáng)企業(yè)。圖2-10：百?gòu)?qiáng)企業(yè)涉足關(guān)聯(lián)行業(yè)企業(yè)數(shù)量（單位：家）數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組研究表明，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，其競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)要緊體現(xiàn)在市場(chǎng)占有

39、、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面。房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在全國(guó)市場(chǎng)占有率普遍偏低，作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司和上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司，在全國(guó)銷售額和銷售面積的市場(chǎng)占有率不足1%。但百?gòu)?qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)模式凸現(xiàn)。以北京為例，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷售額和銷售面積占當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)份額的41%和30.8%。從企業(yè)信用度上看，由于長(zhǎng)期注重經(jīng)營(yíng)治理，百?gòu)?qiáng)企業(yè)信用度遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。其中具有一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的占41%，二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)占44%，95%的百?gòu)?qiáng)企業(yè)進(jìn)入了中國(guó)房地產(chǎn)信用檔案的信用披露制度。從品牌效應(yīng)上看，品牌資源成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)最重要的無(wú)形資產(chǎn)，已形成一定品牌效應(yīng)的企業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行大盤操作和品牌復(fù)制。四、行業(yè)

40、遭遇政策緊縮 企業(yè)面臨資金壓力自去年底，中央及地點(diǎn)政府在金融及土地治理方面相繼推出一系列緊縮性政策。特不是在今年2月份，國(guó)務(wù)院副總理曾培炎明確強(qiáng)調(diào)，要制止鋼材、水泥、電解鋁行業(yè)的過度投資，隨后中國(guó)銀監(jiān)會(huì)又宣布要對(duì)銀行信貸中用于鋼材、水泥、電解鋁及房地產(chǎn)、汽車五大行業(yè)的投資情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查。建設(shè)部長(zhǎng)汪光燾在年初召開的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上也指出，要切實(shí)防止局部存在的過熱苗頭演變?yōu)槿中詥栴}，以保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康進(jìn)展。2月10日，北京市政府出臺(tái)了有關(guān)停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的“4號(hào)令”，提高了開發(fā)企業(yè)的拿地門檻。同時(shí)，又提出產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的重點(diǎn)要從以往的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向高科技等一些經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?jié)摿Ω?/p>

41、大的產(chǎn)業(yè)。（一）政策推出十分慎重?fù)?jù)中國(guó)人民銀行研究局的有關(guān)專家透露，銀監(jiān)會(huì)此次政策是通過審慎研究后推出的。此次將房地產(chǎn)業(yè)、汽車業(yè)列入信貸專項(xiàng)檢查名單，而未放入嚴(yán)控行業(yè)名單內(nèi)，要緊是考慮房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)速度、價(jià)格上漲幅度盡管比較大，但前三個(gè)產(chǎn)業(yè)的上漲幅度更為突出，而且與房地產(chǎn)業(yè)不同，鋼材、水泥、電解鋁均屬高能耗產(chǎn)業(yè)，大多為國(guó)家立項(xiàng)的大規(guī)模項(xiàng)目，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的阻礙比較大。另一個(gè)緣故確實(shí)是，央行在去年已針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸問題頒布了“121號(hào)文件”，同時(shí)，土地的新開發(fā)量是阻礙房地產(chǎn)的要緊因素。自年初起國(guó)土資源部也差不多在開發(fā)性用地的供給和治理上出臺(tái)了一系列政策，在土地使用上有所限制。（二）正確理解

42、政策導(dǎo)向能夠講，央行“121號(hào)”文件與國(guó)務(wù)院“18號(hào)”文的出臺(tái)，給房地產(chǎn)業(yè)帶來“一冷一暖”，實(shí)際代表了兩種不同意見的“博弈”結(jié)果，而今年在國(guó)務(wù)院精神指導(dǎo)下，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)土地治理、信貸檢查政策的出臺(tái)，表明決策層對(duì)房地產(chǎn)業(yè)非泡沫講的全面否定。對(duì)此，我們認(rèn)為，政府的調(diào)控政策是必要的，并不矛盾。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)存在局部過熱苗頭的壓力，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該有客觀的推斷，對(duì)新政策有正確的理解。首先，在差不多建設(shè)投資規(guī)模中，目前，商品房的投資只占17%-18%，另80%以上的投資是由工業(yè)、開發(fā)區(qū)、都市差不多建設(shè)拉動(dòng)的。而工業(yè)、開發(fā)區(qū)、都市差不多建設(shè)多和新一輪政府追求政績(jī)的行政行為有關(guān)，它與由市場(chǎng)化決定的商

43、品房投資是完全不同的兩個(gè)概念。其次，從需求層面上看，消費(fèi)需求與投資需求的比例為90%：10%，盡管杭州、上海、溫州個(gè)不都市出現(xiàn)了一定數(shù)量的炒房投資，但不能看作是全國(guó)的情況。目前，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格漲幅為4.9%，北京房?jī)r(jià)以1997年到現(xiàn)在穩(wěn)中有降。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過熱一般有兩種評(píng)判：一是盲目型過熱。即由行政命令擴(kuò)大開發(fā)，因政府行為使市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理而造成空置量增加；另一種是泡沫型過熱。表現(xiàn)為房?jī)r(jià)飆升，賣得比蓋得快，投機(jī)炒房比例增大。因此，從目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體情況來看，各區(qū)域進(jìn)展不均衡，盡管存在局部過熱苗頭的隱患，但總體仍然是健康的。（三）房?jī)r(jià)要看土地供給房?jī)r(jià)的變化與開發(fā)成本緊密相關(guān)，尤其是在成本

44、中所占比重較大的土地成本。開發(fā)一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，其成本中，土地成本大概占35%-45%、建筑安裝工程成本占據(jù)25%-35%、稅費(fèi)占30%-35%。在一系列調(diào)控政策出臺(tái)后，各界人士對(duì)房?jī)r(jià)的漲、跌出現(xiàn)了全然相背的推斷。房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性專門強(qiáng)，房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲要做具體分析。房?jī)r(jià)取決于市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求要緊由消費(fèi)需求和投資需求共同拉動(dòng)。供應(yīng)量由材料和土地決定。目前房地產(chǎn)上游產(chǎn)品鋼材、水泥價(jià)格的上漲對(duì)房?jī)r(jià)阻礙不大，而土地會(huì)因供量的失度和不規(guī)范的轉(zhuǎn)讓方式而阻礙到房?jī)r(jià)。政府在土地點(diǎn)面做出調(diào)控是必要的。保持地價(jià)平穩(wěn)上升，采取適度供大于求的供量，堅(jiān)持公平、公開、公正的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓方式，是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、

45、健康進(jìn)展的關(guān)鍵。 進(jìn)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)一、房地產(chǎn)投資在二季度開始回落 今年1-2月份，我國(guó)投資增長(zhǎng)之快出乎意料，但進(jìn)入二季度以后，經(jīng)濟(jì)總體態(tài)勢(shì)有望出現(xiàn)和氣降溫的趨勢(shì)。因?yàn)閺耐顿Y情況看，盡管投資大幅增長(zhǎng)令人擔(dān)心，但也不可就一、兩個(gè)月的情況得出投資已全面過熱，或投資過快增長(zhǎng)會(huì)連續(xù)到全年的結(jié)論。相反，前兩個(gè)月投資的過快增長(zhǎng)要緊是受短期因素的作用，二季度有望逐步降溫，要緊緣故有兩方面： 一方面，1-2月份的投資占全年的比重不超過5%，不能以此研判全年的趨勢(shì)。隨著上一年宏觀調(diào)控政策及央行措施效果的顯現(xiàn)和今年新政策、措施的出臺(tái)，局部行業(yè)和區(qū)域過熱的現(xiàn)象也將得到有效操縱?？赡芙衲耆甑墓潭ㄙY產(chǎn)投資增長(zhǎng)比上年將有一定

46、的放慢，增長(zhǎng)幅度在18%-20%之間。 另一方面，房地產(chǎn)投資正在出現(xiàn)自發(fā)性的調(diào)整趨勢(shì)，今年1-2月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)達(dá)到43.6%，盡管增幅比去年同期加快了6.6個(gè)百分點(diǎn)，但與整個(gè)固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)相比，卻放慢了近10個(gè)百分點(diǎn)。由于房地產(chǎn)投資增幅的回落，將會(huì)帶來鋼鐵、建材等行業(yè)投資放慢，因此可能可能會(huì)出現(xiàn)的情況是，房地產(chǎn)投資在二季度開始明顯回落，直接和間接帶動(dòng)投資增長(zhǎng)出現(xiàn)明顯回落，再加上國(guó)家加大了對(duì)部分投資過熱行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，因此，二季度固定資產(chǎn)投資增幅回落可期。與此同時(shí)，價(jià)格方面引發(fā)新一輪通貨膨脹的可能性也較小。緣故在于，一是總體供大于求的局面將制約價(jià)格全面上漲，從而抑制通貨膨脹；二是

47、核心通脹率沒有出現(xiàn)持續(xù)快速上漲的趨勢(shì)，因此，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)通貨膨脹的跡象并不十分明顯；三是本輪價(jià)格上漲的要緊因素糧食價(jià)格上漲屬于周期性反彈，價(jià)格機(jī)制必將自發(fā)調(diào)節(jié)供求，價(jià)格持續(xù)性上漲的可能性不大。短期看，由于供求關(guān)系的決定，國(guó)際市場(chǎng)上生產(chǎn)資料和糧食價(jià)格還存在上漲的空間，但從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，價(jià)格機(jī)制必將自發(fā)調(diào)節(jié)生產(chǎn)者擴(kuò)大供給。二、要緊都市地價(jià)仍將保持上升勢(shì)頭（一）地價(jià)仍將保持上升勢(shì)頭，但變化趨勢(shì)平穩(wěn)2004年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)向好，GDP可能增長(zhǎng)7，城鎮(zhèn)化速度將進(jìn)一步加快，都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會(huì)得到進(jìn)一步的改善，房地產(chǎn)投資與需求都將會(huì)有新的增長(zhǎng)，對(duì)土地的需求將會(huì)持續(xù)增加。在土地供應(yīng)方面，土地調(diào)控力度將進(jìn)

48、一步加大，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地將會(huì)受到嚴(yán)格操縱，建設(shè)占用農(nóng)用地的指標(biāo)將會(huì)壓縮，這種供求矛盾客觀上會(huì)帶動(dòng)土地價(jià)格的上漲。但從1999年到2003年地價(jià)監(jiān)測(cè)的情況看，我國(guó)要緊都市的土地市場(chǎng)正逐步走向成熟理性，地價(jià)在逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)下已逐漸趨于平穩(wěn)，呈現(xiàn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)進(jìn)展水平相適應(yīng)的特征。2003年地價(jià)漲幅較大的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)平均地價(jià)上漲幅度只有7.43，差不多符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)進(jìn)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。部分高地價(jià)的都市如北京、廣州、深圳等也開始理性回落。這都預(yù)示2004年地價(jià)增長(zhǎng)幅度可不能過大，會(huì)保持在一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)。圖4-1：2003年全國(guó)及部分都市地價(jià)增長(zhǎng)率與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率的比較數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源

49、部（二）地價(jià)的市場(chǎng)形成機(jī)制和環(huán)境將得到進(jìn)一步改善2004年，國(guó)土資源部將進(jìn)一步加大土地資產(chǎn)治理和土地市場(chǎng)治理整頓力度，嚴(yán)格落實(shí) 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部令第11號(hào)）、協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部令第號(hào)），嚴(yán)格操縱土地供應(yīng)量，調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格堅(jiān)持土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)，公平、公正、公開的土地市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境將進(jìn)一步改善，土地價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制將進(jìn)一步得到發(fā)揮，土地市場(chǎng)價(jià)格得以充分顯化，防止了人為干預(yù)地價(jià)的形成，幸免了專門多開發(fā)商將有關(guān)前期費(fèi)用甚至將公關(guān)費(fèi)用列入土地購(gòu)置成本的暗箱操作行為造成的土地價(jià)格扭曲，使房地產(chǎn)開發(fā)過程公開化，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定進(jìn)展。 （三

50、）市場(chǎng)中存在的一些問題需要重視和解決目前在土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在一些問題，如局部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過快，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房?jī)r(jià)、地價(jià)時(shí)期性增長(zhǎng)過快，房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地伺機(jī)倒賣；開發(fā)區(qū)過多過濫，導(dǎo)致工業(yè)用地利用效益不高，競(jìng)相壓低地價(jià)；個(gè)不地點(diǎn)游資炒作房地產(chǎn)造成房?jī)r(jià)泡沫，造成地價(jià)非理性上漲。不僅干擾了地價(jià)形成的正常市場(chǎng)環(huán)境，不利于規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，而且還阻礙到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定運(yùn)行。因此，2004年度應(yīng)接著加大土地市場(chǎng)秩序治理整頓的力度，加強(qiáng)建設(shè)用地的供應(yīng)調(diào)控，嚴(yán)格操縱土地的供應(yīng)總量，接著推行土地資源市場(chǎng)配置的供地政策，加大土地市場(chǎng)地價(jià)變化情況的監(jiān)測(cè)力度，充分發(fā)揮地價(jià)的“晴雨表”作用和

51、杠桿作用，適時(shí)適度進(jìn)行調(diào)控，確保地價(jià)水平穩(wěn)定，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)協(xié)調(diào)進(jìn)展。 三、土地政策將出現(xiàn)重大調(diào)整（一）第三輪土地規(guī)劃將正式啟動(dòng)國(guó)家五部委聯(lián)合派出的10個(gè)督察組在全國(guó)進(jìn)行的土地核查工作已于2003年年底結(jié)束。這些工作是為出臺(tái)新的土地政策做鋪墊。呼吁已久的土地利用規(guī)劃條例正抓緊籌備，并已在包括上海、浙江在內(nèi)的全國(guó)14個(gè)地市、12個(gè)縣開始調(diào)研和試點(diǎn)；土地治理法將重新修訂；國(guó)土資源治理體系將實(shí)行垂直治理也正在被政府考慮。一切都在顯示土地政策將有重大調(diào)整。第三輪全國(guó)土地總體規(guī)劃將修編至2020年的土地規(guī)劃，重點(diǎn)將解決兩個(gè)問題：一是要符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展需要，二是對(duì)超規(guī)模開發(fā)進(jìn)行壓縮和操縱。關(guān)

52、鍵是要研究如何處理社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和土地愛護(hù)的關(guān)系。在立法方面，土地治理法將進(jìn)行修改，調(diào)整重點(diǎn)是市場(chǎng)條件下如何合理利用以及土地征用過程中如何保證被征用者的利益。（二）前兩輪土地規(guī)劃的教訓(xùn)起始于1987年及1997年的兩輪土地規(guī)劃，事實(shí)上并未得到有效的執(zhí)行。土地出讓成為地點(diǎn)政府獵取財(cái)政收入的重要渠道，隨之而來的代價(jià)確實(shí)是耕地的減少和一些地點(diǎn)當(dāng)政者的尋租行為。第一輪土地規(guī)劃是伴隨著國(guó)土資源部的成立而出臺(tái)的。1986年國(guó)家制定了第一部土地法，成立了國(guó)土資源部，隨后出現(xiàn)了第一輪用地?zé)?，并由此產(chǎn)生了土地治理的需要。國(guó)土資源部成立后的第一件大事確實(shí)是編制土地利用總體規(guī)劃以及1990年到2000年的土地規(guī)劃。但

53、這一輪土地規(guī)劃沒有起到實(shí)際作用，差不多沒有實(shí)施。北京、江西和西藏等地區(qū)則全然沒有編制土地規(guī)劃。1997年國(guó)家開始第二輪土地規(guī)劃工作，編制到2010年的總體規(guī)劃，并明確規(guī)定非農(nóng)業(yè)人口在50萬(wàn)人以上的都市，其規(guī)劃都要通過國(guó)務(wù)院審批。然而這一輪工作中各地進(jìn)展水平參差不齊。在第二輪規(guī)劃中北京各區(qū)縣用地規(guī)劃實(shí)質(zhì)大多沒有獲批。尤其是自2000年開始的圈地?zé)岢敝?，浙江、上海、江蘇、山東等沿海省市全面突破規(guī)劃。截至2002年底，山東差不多使用規(guī)劃用地的80%，浙江甚至超過99%，一些地區(qū)5年就用完了10年的指標(biāo)。造成“寅吃卯糧”現(xiàn)象的直接緣故在于國(guó)土規(guī)劃治理的機(jī)制問題。土地利用問題原則上由中央政府掌控，但實(shí)際

54、由地點(diǎn)具體操作。對(duì)一些地點(diǎn)政府在“經(jīng)營(yíng)都市”的口號(hào)下的“賣地風(fēng)”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為，假如是一個(gè)或者幾個(gè)都市在“土地經(jīng)營(yíng)”方面出現(xiàn)問題，那可能是這幾個(gè)都市的經(jīng)營(yíng)理念和運(yùn)作的問題。假如是在較大范圍內(nèi)出現(xiàn)這種問題，那么，這必定是制度性的問題。四、2004年將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市年年初，繼上海復(fù)地股份成功在香港交易所掛牌，珠海華發(fā)在上海證交所掛牌上市后，北京首創(chuàng)置業(yè)也開始實(shí)施其在內(nèi)地發(fā)行12億A股的打算。此外，SOHO中國(guó)、上海仲盛、天津順馳、廣州保利、深圳華僑城等一批優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在謀求赴香港主板和國(guó)內(nèi)主板上市，種種跡象表明，房地產(chǎn)企業(yè)正在掀起新一輪上市熱潮。（一）三大需求助推房企上市央行

55、“121號(hào)”文件的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展格局開始產(chǎn)生重大阻礙。其中，最直接的阻礙確實(shí)是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式和渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。前不久公布的央行2003年貨幣政策報(bào)告也特不強(qiáng)調(diào)了在規(guī)范房地產(chǎn)信貸的同時(shí)，將配合有關(guān)部門為開發(fā)商開發(fā)多種融資方式，特不是通過股權(quán)融資、項(xiàng)目融資等方式，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康進(jìn)展。目前，我國(guó)2.5萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)僅有不到100家實(shí)現(xiàn)了證券市場(chǎng)融資，其數(shù)量同其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位極不相稱。房地產(chǎn)企業(yè)若能通過資本市場(chǎng)融資或再融資，可從容化解“121號(hào)”新房貸政策所帶來的阻礙，緩解來自房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求方面的

56、壓力。上市融資便成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的首選。一是融資的需求。在最近進(jìn)行的第三屆“中國(guó)房地產(chǎn)年會(huì)”上，建設(shè)部房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張?jiān)酥赋觯骸澳壳胺康禺a(chǎn)行業(yè)一個(gè)專門突出的現(xiàn)象，確實(shí)是以投資為目的的購(gòu)房行為表現(xiàn)十分積極，相當(dāng)一部分購(gòu)房者買房是用來投資的。因此講，2004年，是房地產(chǎn)的投資年。”他的發(fā)言受到眾多房地產(chǎn)企業(yè)老總的熱捧。購(gòu)房者的投資熱，必將拉動(dòng)開發(fā)投資增長(zhǎng)，進(jìn)而加大開發(fā)商的融資需求。二是房企改制的需求。同其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)化面前，也面臨著改制的巨大壓力，特不是國(guó)有企業(yè)。而2004年將是這些國(guó)企能否接著生存的關(guān)鍵一年。因此，從某種意義講，上市對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)展有著深刻

57、的阻礙。上市不僅能夠擺脫“121號(hào)”文件帶來的融資困境，而且為國(guó)有房企構(gòu)筑現(xiàn)代企業(yè)制度提供了一個(gè)可靠的保證。三是品牌建設(shè)的需求。股市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有雙重意義：一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要融資，通過股市做大做強(qiáng)，增強(qiáng)跨地域擴(kuò)張的動(dòng)力；另一方面，由于股市所具有的公眾效應(yīng)，上市后能對(duì)公司的品牌形成一個(gè)良好的宣傳效果，提高公司的知名度，這將有助于全國(guó)性企業(yè)品牌的形成，同時(shí)還比較容易培養(yǎng)公眾的認(rèn)同感和形成較為穩(wěn)定的消費(fèi)群體。（二）股市的空間到底有多大？據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)介入房地產(chǎn)概念的上市公司已超過200家，但大多數(shù)是通過借殼上市或上市后公司轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，許多公司并非專一做房地產(chǎn)，因此，真正

58、意義上的房地產(chǎn)上市公司并不多。而在2003年發(fā)行的63只新股中，與房地產(chǎn)有關(guān)的只有“新疆城建”1家。能夠預(yù)言，2004年將是房地產(chǎn)企業(yè)的股市年，房地產(chǎn)企業(yè)上市確信要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年，但空間到底有多大還不能做出準(zhǔn)確推斷。而且在上市過程中，開發(fā)企業(yè)需要跨越三大關(guān)卡：首先是政策關(guān)。為了防止房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，證監(jiān)會(huì)曾一度禁止房地產(chǎn)企業(yè)直接上市，現(xiàn)在也依舊嚴(yán)格操縱。其次是企業(yè)自身?xiàng)l件，土地儲(chǔ)備規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、治理制度等。另外還有市場(chǎng)關(guān)，發(fā)行究竟能否成功，是否有足夠認(rèn)購(gòu)，股價(jià)是否能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)等等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市專門大程度上要依靠于政府推動(dòng)。從目前總部在北京的幾家上市房地產(chǎn)企業(yè)來看，幾乎差不多上在

59、政府的推動(dòng)下上市的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)謀求上市還需防范上市所帶來的成本壓力以及上市后的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，證監(jiān)會(huì)要求公司業(yè)務(wù)具有穩(wěn)定持續(xù)性的收益，因此房地產(chǎn)公司的股票往往不被機(jī)構(gòu)投資者看好。另一方面，在風(fēng)險(xiǎn)提示上，證監(jiān)會(huì)也要求上市企業(yè)的信息透明、公開化，比如特不詳盡細(xì)致的投資打算和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等；專門資產(chǎn)方面還要求披露儲(chǔ)備土地項(xiàng)目的名稱、位置、占地面積、用途及相關(guān)法律手續(xù)等。同時(shí)每年還要面臨分紅的壓力。然而，在沒有更好的融資渠道的情況下，仍然會(huì)有更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)股市融資樂此不疲。 投資價(jià)值分析一、市場(chǎng)需求旺盛 行業(yè)前景看好（一）城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快將增加市場(chǎng)需求1998年以來，我國(guó)城鎮(zhèn)

60、化進(jìn)程明顯加快，城鎮(zhèn)每年增加的非農(nóng)業(yè)人口大都在800萬(wàn)-1000萬(wàn)人。城鎮(zhèn)人口比重增幅較快。按照進(jìn)展規(guī)劃，到2005年都市化水平將達(dá)到40%以上。每年將增加0.8%-1.0%，5年將增加4%-5%。據(jù)預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)都市化水平將達(dá)到52%左右。都市化水平的持續(xù)提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求增加。要緊反映在兩個(gè)方面：一是，城鎮(zhèn)新增非農(nóng)業(yè)人口增加的住房需求，按照“十五”人均建筑面積22平方米的住房進(jìn)展目標(biāo)，每年新增人口的住房需求將在2億平方米左右；二是，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，城鎮(zhèn)流淌人口將增加，這部分人的住房問題越來越突出，城鎮(zhèn)流淌人口的住房需求也需要考慮。表4-1：都市化水平預(yù)測(cè)及市鎮(zhèn)人口比重單位：