市場(chǎng)物業(yè)實(shí)物案例策劃方案

1、物業(yè)治理實(shí)操案例（共37篇）鄭州 常輝目錄 HYPERLINK l _一、日常篇 一、日常篇 14篇 HYPERLINK l _二、裝修篇 二、裝修篇 10篇 HYPERLINK l _三、違規(guī)篇 三、違規(guī)篇 3篇 HYPERLINK l _四、突發(fā)事件篇 四、突發(fā)事件篇 2篇 HYPERLINK l _五、保安、公共秩序篇 五、保安、公共秩序篇 4篇 HYPERLINK l _六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛篇 六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛 4篇一、日常篇1、在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？案例介紹：2000年月日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺(tái)階上走，因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺(tái)階上，由于天氣嚴(yán)寒出現(xiàn)結(jié)

2、冰。徐某走上臺(tái)階滑倒摔傷。醫(yī)院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關(guān)節(jié)脫位。徐某摔傷當(dāng)天，該廠房的物業(yè)治理單位派人員前去探望。徐某要求物業(yè)公司對(duì)此事承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒有義務(wù)承擔(dān)，雙方各執(zhí)已見，因此起訴至法院。 法院判決：法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告作為公司職員，上下班應(yīng)走人行通道，白天行走，也應(yīng)看到臺(tái)階上有結(jié)冰，并應(yīng)當(dāng)預(yù)見到滑冰的危險(xiǎn)性，故應(yīng)對(duì)摔傷的行為負(fù)要緊責(zé)任。但被告作為廠房的物業(yè)治理單位應(yīng)對(duì)物業(yè)公共配套設(shè)施完好起保養(yǎng)維修的責(zé)任，在接到廠房漏水報(bào)修通知后，理應(yīng)及時(shí)修理，但未提供及時(shí)安排修理的有效證據(jù)，發(fā)覺結(jié)冰后未及時(shí)清除或積極的防范措施，故對(duì)原告滑倒致傷應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。 案例分析：一、被告物業(yè)治理單位

3、的行為符合侵害生命健康權(quán)的民事責(zé)任構(gòu)成要件，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任。 第一：物業(yè)治理單位的行為具有違法性。上海市居住物業(yè)治理?xiàng)l例第十二條規(guī)定：物業(yè)治理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全。發(fā)覺住宅的共用部位、共用設(shè)施或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取愛護(hù)措施，并按照物業(yè)治理服務(wù)公司的約定進(jìn)行維修。可見，本案被告作為物業(yè)治理單位，有法定義務(wù)立即采取愛護(hù)措施。第二：產(chǎn)生了損害原告生命健康權(quán)的后果。 第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果關(guān)系。 第四：被告物業(yè)治理單位有過錯(cuò)。本案被告作為廠房的物業(yè)治理單位負(fù)有保障物業(yè)使用方便、安全的義務(wù)，這種義務(wù)應(yīng)屬專業(yè)治

4、理人應(yīng)盡的特不注意義務(wù)。 二、原告有過錯(cuò)，應(yīng)對(duì)自身損害承擔(dān)要緊責(zé)任。 本案中，原告對(duì)自己摔傷有明顯的過錯(cuò)，表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，廠房外側(cè)電梯系載貨電梯是該廠房?jī)?nèi)所有職工應(yīng)知的，原告作為公司職員，上下班應(yīng)走人行通道。原告不愿登樓梯，執(zhí)意乘載貨電梯，主觀上存在有意。第二，原告應(yīng)當(dāng)看到臺(tái)階上有結(jié)冰，從安全起見，原告應(yīng)走人行通道，其主觀上有過失。第三，原告在朝載貨電梯行走時(shí)，被告曾勸原告不要走此臺(tái)階，以免滑倒摔傷，但原告不聽勸阻，仍走上臺(tái)階。 中華人民共和國(guó)民法通則第一百三十一條規(guī)定：受害人關(guān)于損害的發(fā)生也有過錯(cuò)的，能夠減輕侵害人的民事責(zé)任。據(jù)此，原告應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的過錯(cuò)行為承擔(dān)要緊責(zé)任。被告物業(yè)治理

5、單位雖未及時(shí)修理、清除結(jié)冰或采取積極的防護(hù)措施，但已盡到了及時(shí)警示和告知的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)減輕其賠償責(zé)任。2、如何處理商戶的違規(guī)行為案情介紹:某日，中海商城治理處的工作人員巡視時(shí)，發(fā)覺三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺有許多污水，丟有許多塑料袋，并發(fā)出陣陣異味。通過觀看詢問，查明這些污水和塑料袋來自三樓一間從事足底按摩的店鋪。這家足底按摩店的職員認(rèn)為洗手盆是公用設(shè)施（不是自己的小孩不心疼，這是許多人不愛護(hù)公共設(shè)施的心理動(dòng)因），就隨意潑灑，有時(shí)甚至遠(yuǎn)離幾米，就將裝有按摩用過污水的塑料袋向洗手盆潑去。就此問題，治理處主管上門找該店老總溝通，沒用多講，老總就表明態(tài)度，立即整改，保證污水直接倒在洗手盆內(nèi)，將塑料

6、袋棄置于垃圾桶內(nèi)。但以后一段時(shí)刻，情況依舊未變。治理處主管因此又再次登門，找到該店老總。這次老總態(tài)度大變，質(zhì)問：你們不讓我把污水倒在那兒，那你講倒在哪里才對(duì)？主管解釋講并不是不讓你們往那倒，而是提醒你們往那倒的時(shí)候注意點(diǎn)兒，因?yàn)榄h(huán)境衛(wèi)生狀況不行，大伙兒都要受到阻礙。老總不等主管講完就頭一搖：那我不管！結(jié)果，碰了一個(gè)不軟不硬的釘子。此路不通，就另辟蹊徑（一個(gè)好的物業(yè)治理工作者需要有不折不饒的韌勁，因?yàn)槲飿I(yè)治理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么情況也辦不成）。治理處考慮到這家店鋪內(nèi)缺少排水系統(tǒng)，確有不便，隨后買來一個(gè)帶蓋的大塑料桶，送到店鋪里。向老總提出，請(qǐng)他們?cè)诘陜?nèi)將污水與塑料袋分置

7、塑料桶里，待收集到一定程度，再由該店職員提出來倒掉。老總開始還專門不耐煩，可看到治理處態(tài)度誠(chéng)懇，服務(wù)周到，真正為業(yè)主、租戶辦事，便轉(zhuǎn)陰為晴，欣然同意了治理處的建議。當(dāng)天就布置店鋪職員進(jìn)行整改。從此以后，該店亂倒贓物的事再也沒有發(fā)生過。 點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)在相當(dāng)一部分人對(duì)物業(yè)治理公司只認(rèn)可服務(wù)，不認(rèn)可治理。仿佛物業(yè)公司一講治理，確實(shí)是想凌駕于客戶之上似的。事實(shí)上治理也是服務(wù)，像處理類似情況能講不是治理嗎？像類似的情況不去大膽治理行嗎？因此治理能夠高于服務(wù)之中。3、業(yè)主在小區(qū)道路上摔倒 狀告物業(yè)公司案情介紹:小區(qū)內(nèi)一號(hào)樓405室的李老太在雪后出門，在小區(qū)的步行街不慎跌倒，跌斷右腿股骨頭，安全員發(fā)覺后立立即李

8、老太送進(jìn)醫(yī)院。經(jīng)診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實(shí)施手術(shù)置換股骨頭，手術(shù)后李老太提出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因?yàn)樽约好吭露冀晃飿I(yè)治理費(fèi)，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費(fèi)用及精神損失費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)治理公司承擔(dān)。幾經(jīng)交涉，物業(yè)公司未做承擔(dān)，李老太一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司推上法庭。 審理：物業(yè)公司沒有義務(wù)承擔(dān)李老太醫(yī)療費(fèi)及精神損失費(fèi)。點(diǎn)評(píng)：案例涉及小區(qū)內(nèi)發(fā)生個(gè)人緣故引起的意外損害問題。1、中華人民共和國(guó)價(jià)格治理?xiàng)l例是物業(yè)公司收費(fèi)的依據(jù)，其中住宅小區(qū)公共性服務(wù)中包括了小區(qū)道路的綠化治理費(fèi)，李老太所交物業(yè)治理費(fèi)中的公攤是屬于正常的收費(fèi)范圍。2、民法通則，民法細(xì)則中明文規(guī)定：凡因個(gè)人緣故

9、引起的意外損害（除工作范圍內(nèi)）其責(zé)任自負(fù)。3、李老太雖在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，沒有他人損害，且小區(qū)步行街積雪已打掃過，物業(yè)公司的本職工作沒有延誤，雪后路滑，請(qǐng)當(dāng)心！的警示牌在小區(qū)步行街醒目處懸掛，李老太這種意外損害的確是與自己不當(dāng)心或一時(shí)路滑不適應(yīng)造成，與物業(yè)公司沒有直接責(zé)任關(guān)系。4、物業(yè)公司能夠在多方面關(guān)懷李老太，但沒有權(quán)力和義務(wù)為其支付醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。 4、預(yù)收物業(yè)治理費(fèi)是否合理案情介紹:汪先生近日在辦理入住手續(xù)時(shí)，遇到了一件專門不舒心的事：開發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)治理費(fèi)，否則不給辦理入住手續(xù)。汪先生對(duì)此提出了幾點(diǎn)疑問：一是憑什么房子還沒有驗(yàn)收，就讓交物業(yè)治理費(fèi)？二

10、是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)治理公司，是開發(fā)商為那個(gè)項(xiàng)目專門新設(shè)立的，此前沒有任何的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)，而物業(yè)治理不同于商品買賣，是一種連續(xù)性的服務(wù)，一次性交納一年的物業(yè)治理費(fèi)，意味著至少在一年內(nèi)，自己對(duì)這家物業(yè)治理公司的服務(wù)不管中意與否，都沒有任何制約力了。 案情分析：汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個(gè)問題：一、應(yīng)該先接收房屋，依舊先交物業(yè)治理費(fèi)？購(gòu)房人與開發(fā)商簽約購(gòu)房，雙方之間是一種買賣關(guān)系，而購(gòu)房人與物業(yè)治理公司之間是一種托付服務(wù)的關(guān)系，這種托付關(guān)系成立的前提是：購(gòu)房人差不多取得了所購(gòu)買的標(biāo)的物（房產(chǎn)），已成為業(yè)主。假如購(gòu)房人在房產(chǎn)交接時(shí)，因各種緣故退房（如工程質(zhì)量、面積誤差等

11、），那么與物業(yè)治理公司之間也就不存在托付服務(wù)的必要了。開發(fā)商提出購(gòu)房人以交納物業(yè)治理費(fèi)作為房屋交付的前提，實(shí)質(zhì)上是對(duì)房屋的交付增加了附設(shè)條件，是對(duì)雙方之間買賣合同的一種變更，依照合同法的規(guī)定，合同只有在當(dāng)事人協(xié)商一致的條件下，方能夠變更，開發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。因此，這兩者之間的關(guān)系理應(yīng)是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)治理費(fèi)。5、因新買房屋漏水 業(yè)主拒交物業(yè)治理費(fèi)案例介紹：胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時(shí)向物業(yè)治理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)治理費(fèi)。入住后兩個(gè)月雨季來臨，幾場(chǎng)大雨之后，胡女士發(fā)覺天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來難道進(jìn)展到漏雨的地步，

12、胡女士因此找到物業(yè)治理公司報(bào)修。物業(yè)治理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。胡女士現(xiàn)在差不多對(duì)現(xiàn)在的房屋有些反感，通過和開發(fā)商協(xié)商后預(yù)備換房，然而雙方對(duì)漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭(zhēng)議。 胡女士認(rèn)為自己購(gòu)買房屋就為了居住，現(xiàn)在因?yàn)槁┯隉o法居住，同時(shí)自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開發(fā)商造成的，因此預(yù)備不再交納第二年的物業(yè)治理費(fèi)和供暖費(fèi)。 開發(fā)商認(rèn)為自己出售的房屋有質(zhì)量問題是事實(shí)，也情愿賠償胡女士部分經(jīng)濟(jì)損失，然而他們認(rèn)為自己差不多同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。物業(yè)治理公司認(rèn)為自己及時(shí)聯(lián)系維修房屋，同時(shí)現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)治理不到位，假如胡

13、女士不交納物業(yè)治理費(fèi)他們無法同意，同時(shí)，因?yàn)槟莻€(gè)小區(qū)是采納小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時(shí)刻已到，假如胡女士不交納供暖暖氣費(fèi)，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。 由于三方關(guān)于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議，胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所同意的抵消行為，然而又不是十分確信自己的行為是否合法，因此三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達(dá)成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)治理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)治理費(fèi)，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時(shí)胡女士向物業(yè)治理公司支付本年度供暖費(fèi)。 律師分析：胡女士不能直接向物業(yè)治理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的

14、，任何一方能夠?qū)⒆约旱膫鶆?wù)與對(duì)方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外.開發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。開發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，開發(fā)商基于賠償責(zé)任對(duì)胡女士負(fù)有債務(wù)；胡女士與物業(yè)治理公司之間存在合同關(guān)系，假如物業(yè)治理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)治理費(fèi)，那么確實(shí)是胡女士對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)；關(guān)于供暖費(fèi)的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)治理公司單獨(dú)簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行，假如胡女士拒絕交納供暖費(fèi)，那么胡女士對(duì)物業(yè)治理公司負(fù)有債務(wù)； 開發(fā)商與物業(yè)治理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。胡女士開始主張抵消是不妥的，因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)胡女士負(fù)債而胡女士卻對(duì)

15、物業(yè)治理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)盡管差不多上金鈔票債務(wù)，然而并不符合當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)的條件。判決結(jié)果：最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。在物業(yè)治理公司同意的情況下，胡女士能夠?qū)⒆约簩?duì)物業(yè)治理公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，開發(fā)商在替胡女士向物業(yè)治理公司支付物業(yè)治理費(fèi)后，開發(fā)商對(duì)胡女士的賠償義務(wù)就履行完畢。本案中，因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)治理費(fèi)相當(dāng)，因此胡女士自己還要交納供暖費(fèi)。點(diǎn)評(píng)：經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方關(guān)于債務(wù)都沒有爭(zhēng)議，分析清晰各自的關(guān)系后履行各自的義

16、務(wù)能夠節(jié)約時(shí)刻和金鈔票，物業(yè)治理公司和開發(fā)商一般是兩個(gè)獨(dú)立的單位，假如希望減少不必要的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實(shí)測(cè)面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)治理費(fèi)是完全能夠的，然而不要不記得事先協(xié)商一致，以免日后無法講明白。9、無法實(shí)現(xiàn)即時(shí)維修如何辦案情介紹:初冬的一個(gè)星期一下午，世紀(jì)寶鼎物業(yè)治理分公司維修電話響起。值班人員輕柔地應(yīng)答和問詢還沒有落音，A座G戶型的一位業(yè)主就怒氣沖沖地在電話里面講：你們明白嗎，現(xiàn)在天氣這么涼了，我這暖氣還不熱，你們管不管呀？講完啪的一聲就掛上了電話。這時(shí)，維修人員都出去忙其它維修了，用對(duì)講機(jī)聯(lián)系得知，他們一時(shí)還脫不開身。約過了五、六分鐘的時(shí)刻，本身是電工的維修班長(zhǎng)巡視回來了，值班人員

17、立立即剛才的報(bào)修情況向其匯報(bào)。班長(zhǎng)講:那個(gè)業(yè)主性子比較急，用電話解釋可能不行，我替你一會(huì)，你先上樓看一下。 采取措施：值班人員來到業(yè)主家，一位中年男子一開門便大聲問：你能修理嗎？先生，我是負(fù)責(zé)接待報(bào)修的，我們的維修員現(xiàn)在正在不的業(yè)主家處理問題，做完之后立即來您家，你能夠現(xiàn)在告訴我是如何樣的情況嗎？值班人員和顏悅色的問答，使業(yè)主的態(tài)度有些緩和。征得業(yè)主同意后，值班人員戴上鞋套，察看了不熱的暖氣位置，立即用對(duì)講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。周到的服務(wù)令業(yè)主轉(zhuǎn)怒為喜，業(yè)主講：好吧，你先忙你的去吧，只要一會(huì)來給修修就能夠了。值班人員走后一個(gè)多小時(shí)，維修人員上門處理好了該問題。下午快下班的

18、時(shí)候，值班人員又給業(yè)主家打了個(gè)電話，詢問暖氣情況，他講：差不多熱了,感謝你們。 點(diǎn)評(píng)：米盧調(diào)教中國(guó)球隊(duì)有句名言，叫一切看態(tài)度。客戶對(duì)物業(yè)公司工作的要求，大多也是如此。有些情況他們希望物業(yè)公司立即辦，而物業(yè)公司由于種種客觀緣故又立即辦不了，現(xiàn)在你只要有個(gè)積極去辦的態(tài)度，他們也就中意了。10、業(yè)主房款未還清 物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎?案情介紹：某小區(qū)物業(yè)治理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立。某日，開發(fā)商給該物業(yè)治理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶是分期付款購(gòu)房，但其入住后遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求對(duì)該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業(yè)治理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正

19、常生活。 案例分析：在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有的權(quán)利。在物業(yè)治理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)治理費(fèi)的義務(wù)，享有同意物業(yè)治理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利應(yīng)一致。 上述案例中的住戶，同時(shí)是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)治理關(guān)系的主體。他未按期交納房款，講明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。開發(fā)商能夠按照購(gòu)房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至能夠要求解除合同等。但假如該住戶已按照物業(yè)治理合同規(guī)定交納了物業(yè)治理費(fèi)，就意味著他在物業(yè)治理法律關(guān)系中差不多履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)治理服務(wù)，其他人（

20、包括開發(fā)商）不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害。 開發(fā)商要求物業(yè)治理公司用停水、停電的方式使住戶按時(shí)交款，是對(duì)住戶合法行使權(quán)利的阻止，是不對(duì)的。而物業(yè)治理公司按照其要求對(duì)住戶停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對(duì)的。 11、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可如何辦案例介紹：去年9月18日，海富花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計(jì)聯(lián)系現(xiàn)在正在國(guó)外的業(yè)主，但確實(shí)是聯(lián)系不上。按照治理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可證，而沒有業(yè)主的書面許可，治理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)發(fā)生過個(gè)不租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的情況）。急于搬出家私的住戶萬般無奈

21、，找到治理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請(qǐng)給以專門照顧。處理結(jié)果：海富治理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡(jiǎn)單放行，可能損害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣差不多上物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)治理所必需，絕不能只對(duì)業(yè)主關(guān)懷倍至，而對(duì)租住戶冷若冰霜）。因此鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通方法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航?，治理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，治理處趕忙全額退回押金（這一方法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭(zhēng)）。這位租住戶覺得治理處的建議合情合理，便欣然同意。時(shí)隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書

22、面許可。在到治理處換取押金時(shí)，還對(duì)治理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。 點(diǎn)評(píng)：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的差不多精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來。12、早期免收部分費(fèi)用 后期正常收取產(chǎn)生糾紛案情介紹:東港大廈入伙之初，治理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動(dòng)優(yōu)惠對(duì)大多數(shù)戶內(nèi)維修臨時(shí)采取了無償提供的方式（若當(dāng)初就把這一方法向業(yè)主客戶講清晰，可能辦了好事也可不能惹出后來的苦惱）。入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，治理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。為了突破阻

23、力，治理處起草并在公告欄張貼了致業(yè)主客戶的一封公開信。公開信引用物業(yè)治理法規(guī)，詳細(xì)介紹了物業(yè)治理費(fèi)的開支范圍和有償服務(wù)與無償服務(wù)的具體范疇，并講明了當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了交了物業(yè)治理費(fèi)，治理處就應(yīng)包辦一切的誤解，對(duì)戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。針對(duì)仍有個(gè)不業(yè)主客戶不理解這一情況，治理處接著深入做工作。一方面強(qiáng)調(diào)辦公室工作人員耐心同意業(yè)主客戶的垂詢，進(jìn)一步加以解釋；一方面要求維修人員上門維修時(shí)必須保證時(shí)效和質(zhì)量，同時(shí)加強(qiáng)與業(yè)主客戶的思想溝通（由于特定的授教身份和受教心理，從一般職員嘴里講出的道理，往往更容易為業(yè)主客戶所同意）。與此同時(shí)，治理處還公開戶內(nèi)維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并告知業(yè)

24、主客戶選擇服務(wù)商的權(quán)利。如此，就逐步理順了所有業(yè)主客戶的情緒，有償進(jìn)行戶內(nèi)維修也就容易落實(shí)下去。 點(diǎn)評(píng)：俗話講強(qiáng)按牛頭牛不喝水，物業(yè)治理的許多實(shí)踐都證明，沒有業(yè)主客戶的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。從那個(gè)意義上講，一個(gè)好的物業(yè)治理者，首先應(yīng)當(dāng)是一個(gè)好的思想工作者。13、業(yè)主相互投訴如何辦案情介紹：一天晚11：30分，現(xiàn)代城某樓2704房業(yè)主陳女士投訴2604房業(yè)主家中有鋼琴聲，阻礙到家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調(diào)處理。采取措施：服務(wù)中心了解情況后致電2604業(yè)主張女士，詢問情況緣由。張女士承認(rèn)家中的確有人在彈琴，她認(rèn)為自己的行為盡管有些不妥，但2704業(yè)主通過敲打暖氣管，用力踩

25、踏木地板等報(bào)復(fù)樓下的業(yè)主，也是不對(duì)的。當(dāng)時(shí)通過物業(yè)公司的協(xié)調(diào)，雙方業(yè)主商定彈琴時(shí)刻定于每晚10：00往常。一周后的晚9：20分，物業(yè)公司又接到陳女士投訴，反映2604家中鋼琴聲大，阻礙了家中讀小學(xué)小孩的正常睡眠，覺得原來商定的時(shí)刻過晚，要求物業(yè)公司通知2604業(yè)主立即停止彈琴，如不合作，后果自負(fù)。物業(yè)公司本著負(fù)責(zé)的態(tài)度，電話詢問張女士能否提早停止彈琴，以照顧樓上上學(xué)的小孩，但遭到張女士的拒絕。 服務(wù)中心人員直接到2604家中，同張女士協(xié)商此事，她認(rèn)為2604業(yè)主的要求不合理。不得已只得到2704業(yè)主講明情況，但2704業(yè)主不中意。在這種情況下，治理人員又到2604家中協(xié)調(diào)，請(qǐng)她換位考慮（引導(dǎo)換

26、位考慮，促成相互理解，是解決類似矛盾的差不多方法）。通過不厭其煩的溝通與協(xié)調(diào)，終于感動(dòng)了兩家業(yè)主。最后，2604業(yè)主不單當(dāng)即停止彈琴，而且與2704業(yè)主達(dá)成新的協(xié)議，時(shí)刻由往常的10：00改為9：00，雙方取得了諒解。 點(diǎn)評(píng)：遇到業(yè)主互相投訴，不要覺得與己無關(guān)。搞物業(yè)治理的不僅需要一張巧嘴,而且要主動(dòng)兩邊跑、兩邊講。跑的次數(shù)多了，講的話總能聽到里面去。14、受到業(yè)主怠慢誤解如何辦案情介紹：去年年底的一天清晨，楓丹麗舍護(hù)衛(wèi)班馬立宏巡查到某樓2單元時(shí)，突然發(fā)覺101室的防盜門上插著一串鑰匙。這一定是業(yè)主一時(shí)疏忽，開門后不記得把鑰匙取下來了，樓上還有好幾家正在裝修，萬一被進(jìn)進(jìn)出出的人拿走想到那個(gè)地點(diǎn)

27、，小馬走過去按響了101室的門鈴。輕輕按了幾遍，都沒有動(dòng)靜。小馬有點(diǎn)急了，最后按的一下時(shí)刻稍長(zhǎng)了一點(diǎn)。這一次鈴響還沒有響完，就聽到里面有一個(gè)人大聲問到：誰啊，大清早，干什么?業(yè)主有些發(fā)脾氣了，但依舊打開了門。小馬簡(jiǎn)單講明情況后，把那一串鑰匙雙手遞給業(yè)主。或許業(yè)主還沒有擺脫被驚擾的不快，不冷不熱地講個(gè)感謝就回房里去了。想一想，小馬內(nèi)心挺不是味道的。第二天巡樓的時(shí)候，小馬又與這位正在家門口鍛煉軀體的業(yè)主期而遇。您早，先生！小馬想打個(gè)招呼就離開。這位業(yè)主卻快速走了過來。塞給小馬一百元鈔票，還講昨天還沒有醒過神來，沒有好好感謝你，不行意思，這是我的一點(diǎn)心意，不嫌少，以后幫我多盯著點(diǎn)。小馬把鈔票硬塞回去

28、，講聲關(guān)注和保障您的安全，是我們應(yīng)該做的，就轉(zhuǎn)身跑開了。 點(diǎn)評(píng)：人們都講辦了好事，終有好報(bào)，但辦了好事后一時(shí)受到怠慢甚至誤解，在現(xiàn)實(shí)中也是經(jīng)常有的。這時(shí)，我們要多想這是自己應(yīng)當(dāng)做的，沒有必要去計(jì)較人家如何樣，心態(tài)就可不能失衡了。二、裝修篇 1、私裝水床 造成他人財(cái)產(chǎn)損失案情介紹：王某系北京鐵建公司的一位公務(wù)員，他購(gòu)買的是小區(qū)多層住宅二樓203，他按自己的意思買了一張水床，并請(qǐng)安裝公司人員為其進(jìn)行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層住戶供水問題嚴(yán)峻不足。治理處對(duì)此事專門不滿,再三向王某協(xié)調(diào)處理，王某堅(jiān)持房子是自己的

29、，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝屬私人權(quán)力，至于供水不足問題，他要求治理處作二次加壓或管道改造，治理處對(duì)此事再三協(xié)調(diào)，他均不聽勸講，因此，物業(yè)公司向法院上訴。法院經(jīng)審理認(rèn)為：王某擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、破壞房屋公用設(shè)施設(shè)備，危及他人生活用水，違反物業(yè)公司的有關(guān)規(guī)定，屬于違法民事行為。 法院判決：1、王某在裁決生效之日起2天內(nèi)拆除水床，將室內(nèi)管道恢復(fù)原狀。2、物業(yè)公司在調(diào)解事時(shí)中做出的一切有效行為費(fèi)用由王某承擔(dān)。3、王某對(duì)物業(yè)公司寫出書面檢查。點(diǎn)評(píng)：那個(gè)案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問題。王某為小區(qū)業(yè)主，就該遵守國(guó)家關(guān)于物業(yè)治理的法律、法規(guī)和規(guī)章制度規(guī)定的義務(wù)，應(yīng)遵守小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章，王某裝修改造管道未

30、經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)私自請(qǐng)人安裝，違反了物業(yè)裝修的規(guī)定擅自改造上、下水管道，損壞公共設(shè)施設(shè)備，違反了物業(yè)治理的條例理應(yīng)拆除水床。王某只顧自己，不兼顧高層住戶用水問題，破壞了鄰里關(guān)系的相互作用，違反民法通則中關(guān)于相鄰各方要在生產(chǎn)生活、合理公平的原則下，才能處理給水系統(tǒng)。物業(yè)公司在協(xié)調(diào)此事中，王某一拖再拖，使物業(yè)公司的工作難度增加，只得為五、六層住戶提供二次加壓措施，由此產(chǎn)生費(fèi)用只能作為一項(xiàng)專門費(fèi)用，無法列入公攤，法院最后裁決當(dāng)事人王某承擔(dān)合情合理。 2、如何處理住戶家里跑水的問題案情介紹:某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護(hù)打算，對(duì)區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，

31、由于樓上某業(yè)主家進(jìn)行裝修，施工人員違反物業(yè)裝修治理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。治理處發(fā)覺跑水后，立即通知李先生，由于李先生當(dāng)時(shí)不在家中，電話聯(lián)系兩小時(shí)后，李先生與物管公司人員一同現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)覺部分木地板已被水淹。搞清故障點(diǎn)后，物管人員立即消除了堵塞現(xiàn)象。 李先生認(rèn)為物管公司未盡到治理職責(zé)，遂向物業(yè)公司提出索賠要求。 點(diǎn)評(píng)：李先生受損的緣故是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的緣故是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。在這兩個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，物業(yè)公司是否專門好地履行了治理職責(zé)。該小區(qū)的

32、物業(yè)治理公約規(guī)定，物管公司負(fù)責(zé)小區(qū)的治理及房屋和公共配套設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)。實(shí)際的工作中，每年每月都有打算地進(jìn)行修繕這方面的工作。而就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污水管的例行清理。因此，物管公司完全盡到了設(shè)備、設(shè)施日常維護(hù)的職責(zé)。同時(shí)，該小區(qū)物業(yè)治理公約還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報(bào)，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴(yán)格遵守小區(qū)房屋裝修治理規(guī)定。物管公司按照規(guī)定與該家裝修業(yè)主及施工隊(duì)伍簽訂了裝修協(xié)議書，并要求其交納了裝修押金，告知其應(yīng)遵守的規(guī)定，并派人員至裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視。裝修工人是在躲避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況差不多超出了物管公司的治理范圍及力量以外，物管公

33、司不可能察覺。因此在那個(gè)問題上，物管公司亦沒有疏漏。因此物管公司不應(yīng)承擔(dān)任何賠償義務(wù)。 依照相關(guān)的法律以及建設(shè)部家庭居室裝飾裝修治理試行方法規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。物業(yè)治理費(fèi)只是一種服務(wù)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)，而不是保證或成保險(xiǎn)費(fèi)。假如隨意要求物業(yè)治理公司承擔(dān)無端責(zé)任，物業(yè)治理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào)。 業(yè)主受到損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)合法、合理的去解決，不能一味要求物業(yè)公司負(fù)責(zé)。否則這種行為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實(shí)際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。 3、業(yè)主不統(tǒng)一裝玻璃如何辦案情介紹：劉元是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)覺一種玻璃能夠增加室內(nèi)光線，且隨外

34、部溫度變化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。因此她幾經(jīng)周折買了此種玻璃，未經(jīng)物業(yè)公司同意，拆除原有玻璃，將新買玻璃安裝上去，結(jié)果因玻璃顏色與整個(gè)小區(qū)玻璃色彩反差專門大，嚴(yán)峻阻礙小區(qū)整體統(tǒng)一的布局，就此治理處向劉元提出異議。劉元自有道理，產(chǎn)權(quán)是我自己的，我自家的玻璃情愿什么顏色就什么顏色，拒不拆換。之后治理處多次協(xié)調(diào)、回訪，本著著重調(diào)解的原則向劉宣傳了民法通則，業(yè)主公約、治理?xiàng)l例等，最后劉元意識(shí)轉(zhuǎn)換，拆除了有色玻璃。 點(diǎn)評(píng)：1、業(yè)主裝修應(yīng)遵守小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定，填寫裝修申請(qǐng)表，并經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可進(jìn)行裝修，劉元未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自裝修本身就與業(yè)主公約相抵觸。2、民法通則規(guī)定：個(gè)人利益與集體利益發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)放

35、棄個(gè)人利益，保持集體利益，劉元的有色玻璃與小區(qū)整體統(tǒng)一形成反差，如若任其作為，其它業(yè)主也效仿所為，小區(qū)的統(tǒng)一，整潔將被破壞。3、人與人之間需要溝通，只要我們治理人員把治理工作做到家，動(dòng)之以情，曉之以理，相信會(huì)取得業(yè)主的理解和支持。 4、裝修違規(guī)造成業(yè)主受傷產(chǎn)生糾紛案情介紹：狹窄的能道，陡陗的扶梯，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民路某號(hào)舊式里弄房屋更顯得混亂、破舊。居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴里嘮叨著：大熱天修什么房子，越熱越是扎鬧猛。正講著走著，突然在二樓通道處她右腳踏透樓板，懸掛在半空中，動(dòng)彈不得，頓時(shí)引起全幢居民議論紛紛。 有人講：房管所修房拆除未設(shè)防護(hù)

36、措施，造成葉老太損害，應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任房管所修房拆除樓板之前已提醒居民要小心通行，老太跌傷是自己大意，責(zé)任自負(fù)。究竟誰應(yīng)承擔(dān)責(zé)任呢？某區(qū)房屋糾紛仲裁委員會(huì)受理此案后查明：惠民路某號(hào)舊里弄房屋系房管部門直管公房，二樓能道處板因年久失修，損壞嚴(yán)峻，房管所接居民報(bào)修后正派修理。因二樓樓道狹小，房管所拆除舊樓板后，即派一名女工看護(hù)，并再三告誡居民留意。事發(fā)時(shí)，維修人員都外出吃飯，看護(hù)女工因難忍炎熱，在樓板處擱置一塊板后即下樓。恰巧現(xiàn)在葉老太下樓行經(jīng)此處，未注意腳下機(jī)關(guān)，一腳踏空造成損害。經(jīng)向診治醫(yī)院查核，葉老太實(shí)際支付醫(yī)療費(fèi)、護(hù)工費(fèi)共計(jì)850元。仲裁委員會(huì)在調(diào)解無法達(dá)成一致的情況下，裁決由房管所承擔(dān)損害

37、賠償?shù)囊o責(zé)任，一次性賠償葉老太太醫(yī)療，護(hù)工、營(yíng)養(yǎng)等費(fèi)用820元。 審理與評(píng)析:那個(gè)案例涉及的是出租人修繕房屋時(shí)疏于防范的法律責(zé)任問題。依照上海城鎮(zhèn)公有房屋治理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則第52條規(guī)定，房管所在房屋修理中的施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置安全標(biāo)志。 本案中房管所雖事先提醒居民注意，并派人看護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，但看護(hù)女工離開時(shí)未設(shè)置安全標(biāo)志，防范措施不嚴(yán)，以致造成葉老太損害，應(yīng)負(fù)損害賠償?shù)囊o責(zé)任。葉老太明知二樓樓板正在修理卻未加注意，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。據(jù)此，仲裁委員會(huì)依照關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問題的意見（試行）第144條、第145條規(guī)定，確認(rèn)房管所未盡防范職責(zé)，侵害公民軀體造成損害，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療及護(hù)理費(fèi)用，

38、同時(shí)充分考慮雙方在本案中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，做出了以上裁決，是恰當(dāng)?shù)摹?5、相鄰業(yè)主因通風(fēng)問題產(chǎn)生糾紛如何辦案情介紹：原告王某住在西城區(qū)一個(gè)臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房，于王某相鄰的劉某因?yàn)橐_一家粵菜飯館，他便安裝了一個(gè)大型油煙機(jī)，其排煙口設(shè)置在自己的房頂上。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機(jī)的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房要緊的通風(fēng)通道 。劉某的粵菜飯館正式營(yíng)業(yè)后，王某發(fā)覺二層房間里總有股油煙味 ，且一旦開戶通風(fēng)，油煙味更大。查找緣故，王某發(fā)覺原來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機(jī)一開，就會(huì)有油煙竄進(jìn)王某的

39、房間里。王某找劉某商量解決油煙排放問題，劉某置之不理。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機(jī)的排放口，賠償精神損失人民幣500元。 審理：某區(qū)人民法院受理此案后先主持雙方進(jìn)行調(diào)解但因雙方分歧較大，調(diào)解無效，人民法院判決如下： 被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為以構(gòu)成對(duì)原告王某合法權(quán)的損害。依照中華人民共和國(guó)國(guó)民法通則第十八條的規(guī)定： 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方便生活、團(tuán)結(jié)互助公平合理的精神，正當(dāng)確處理通風(fēng)、通行等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰各方造成阻礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除阻礙、賠償損失，法院要求被告劉某，停止使用粵菜飯館的空調(diào)器、排油煙機(jī)，直到進(jìn)行相應(yīng)處理、不阻礙原告通風(fēng)

40、為止。判決宣告后，雙方當(dāng)事人都表示服從該判決。 分析：本案涉及到相鄰關(guān)系中的幾個(gè)方面的不同問題。相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可稱為相鄰權(quán)。所謂相鄰權(quán)，是指兩個(gè)或兩以上的不動(dòng)產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對(duì)自己所有或占有、使用、收益的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用、收益時(shí)，享有的要求對(duì)方給予必要便利的權(quán)利。正確的處理相鄰關(guān)系，必須遵守民法通則第八十三條規(guī)定的有利生產(chǎn)、方便生活、省事、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則。這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰 權(quán)、妥善處理相鄰關(guān)系的原則，同時(shí)也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。本案中要緊涉及相鄰 關(guān)系的下列幾個(gè)方面：1、相鄰?fù)L(fēng)相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用

41、人所享有通過門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開關(guān)窗戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。在實(shí)踐中，相鄰 一方的下列行為應(yīng)視為是對(duì)他方通風(fēng)權(quán)的侵犯：1)因相鄰一方建筑房屋或其他設(shè)施時(shí)未與相鄰他方的窗戶保證適當(dāng)距離、相距太近而使相鄰他方室內(nèi)空氣通風(fēng)不暢；或阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無法通風(fēng)的。2）因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。3）因相鄰一方長(zhǎng)期存在的緣故而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設(shè)置畜欄或在他方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相鄰 一方的行為超過國(guó)家

42、規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，則可按環(huán)保問題引起的相鄰關(guān)系糾紛處理，如不夠國(guó)家規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰 他方通風(fēng)權(quán)來處理。3、相鄰關(guān)系的相鄰環(huán)保關(guān)系相鄰環(huán)保關(guān)系中的相鄰雙方因環(huán)境問題發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，即相鄰一方在自已疆界內(nèi)經(jīng)營(yíng)工業(yè)或行使其他權(quán)利時(shí)，對(duì)另一方負(fù)有的，可請(qǐng)求其采取必要的防止污染周圍環(huán)境、危害人身、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)和另一方對(duì)其疆界外的人享有的，可請(qǐng)求采取必要的防止污染環(huán)境措施的權(quán)利的關(guān)系。通常業(yè)主、住戶個(gè)人因相鄰而發(fā)生的糾紛，要緊是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國(guó)關(guān)于相鄰環(huán)保關(guān)系沒有具體規(guī)定，但在民法通則中有關(guān)于環(huán)境愛護(hù)問題民事責(zé)任的規(guī)定。 點(diǎn)評(píng)：物

43、業(yè)治理公司在處理相鄰關(guān)系時(shí)只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)和責(zé)任，物業(yè)治理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)該由當(dāng)事人向政府主管部門請(qǐng)求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁。6、業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng) 物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)案情介紹：都市花園65#1B業(yè)主正在做裝修，其它部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽臺(tái)部分。治理員接到通知后立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，將防盜網(wǎng)擋在小區(qū)之外，并向業(yè)主講小區(qū)不許安裝防盜網(wǎng)的情況。但業(yè)主態(tài)度特不強(qiáng)硬，質(zhì)問治理員什么緣故不同意安裝陽臺(tái)防盜網(wǎng)，假如失盜如何辦？治理員從三方面向業(yè)主作了解釋：1、安裝防盜網(wǎng)，給人的感受像在籠子里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感受。2、按照國(guó)家有關(guān)消防規(guī)定是不同意安裝任何防盜網(wǎng)，假如室

44、內(nèi)萬一失火安裝防盜網(wǎng)后人員的疏散和消防救火都會(huì)帶來不利阻礙。3、本小區(qū)是一個(gè)智能化小區(qū)每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，同時(shí)小區(qū)24小時(shí)不間斷巡邏，沒有必要安裝防盜網(wǎng)。如真想安裝防盜網(wǎng)，只能依照小區(qū)的規(guī)定要求安裝在室內(nèi)，業(yè)主同意。點(diǎn)評(píng)：安裝防盜網(wǎng)的情況圍繞著都市花園治理處的業(yè)主手冊(cè)、業(yè)主公約和前期物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議的要求，大部業(yè)主是會(huì)遵守小區(qū)的規(guī)定。業(yè)主假如按照自己的意愿非要做專門裝修，治理處人員應(yīng)該動(dòng)之于情曉之以理，講明厲害關(guān)系并給業(yè)主提出合適的建議，業(yè)主是會(huì)同意的，且可不能造成業(yè)主與治理處之間的矛盾，達(dá)到兩全其美的效果。 7、廁所裝修引發(fā)糾紛案情介紹:楊女士與李民差不多上順義區(qū)的居民，而且是樓上樓下

45、的鄰居，楊女士住在樓下，20多年來，一直相安無事。1999年12月，李民對(duì)自己的住房進(jìn)行裝修，廁所地面和廁所墻面均用面磚進(jìn)行了裝修?，F(xiàn)在，樓下的楊女士家正好無人居住。2000年12月，楊女士的公婆搬到楊女士家居住。2001年4月，楊女士家的廁所頂部自上而下開始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，她找到了李民，并通知其使用廁所要注意，要求其查明緣故，進(jìn)行修繕。然而，李民沒有理睬。為此，雙方產(chǎn)生矛盾。后來，楊女士家?guī)敳柯┧訃?yán)峻，墻體表皮因漏水而脫落，不僅阻礙使用，也給其造成了損失。為此，楊女士到法院起訴，要求李民停止侵害、立即維修，并賠償損失500元。被告不承認(rèn)自己有過錯(cuò)被告李民不承認(rèn)自己有過錯(cuò)，他認(rèn)為楊女士所

46、講的漏水不確切，因?yàn)閺乃膸床怀雎┧?。修繕?duì)也來看過，也只是從表面上推斷。因此，他不同意楊女士的訴訟請(qǐng)求。 點(diǎn)評(píng)：權(quán)利人在對(duì)房屋行使使用權(quán)時(shí)要充分愛護(hù)相鄰方的合法權(quán)益。對(duì)他人的權(quán)益構(gòu)成侵害的，應(yīng)當(dāng)停止侵害。原告與被告相鄰達(dá)20年之久，相安無事。而被告對(duì)房屋及廁所裝修后，原告廁所內(nèi)出現(xiàn)嚴(yán)峻漏水，直接侵害了原告的權(quán)益。被告現(xiàn)以自己裝修完畢，不得破壞裝修地面為由，拒絕技術(shù)人員的檢查維修，違反法律規(guī)定。依照中華人民共和國(guó)民法通則第八十三條的規(guī)定，于近日做出判決：技術(shù)人員進(jìn)入李民室內(nèi)對(duì)其廁所進(jìn)行檢查維修，李民必須提供方便；需要破壞廁所的裝修地面時(shí)，李民不得阻攔；如需更換添置部件及材料，又需用戶自費(fèi)時(shí)

47、由李民按票據(jù)面額負(fù)擔(dān)；李民拒付時(shí)，由楊女士墊付，然后，楊女士向李民直接追償，李民以外的其他人不得干涉。裝修時(shí)要注意防水層現(xiàn)在，人們的生活條件好了，也希望住得更舒適，因此，把房子裝修得好一點(diǎn)成為人們的追求，然而裝修房子千萬注意不阻礙鄰里，特不是樓下的鄰居。尤其是廚房、廁所的裝修，廚房、廁所在建筑時(shí)差不多過了專門的防水設(shè)施處理，假如破壞了它的結(jié)構(gòu)，專門可能就會(huì)漏水，因此，在裝修房時(shí)千萬要小心，以免破壞了鄰里的安靜。 8、污水管道返水如何辦案情介紹：去年秋天的一個(gè)上午，3樓某室業(yè)主給物業(yè)治理分公司打來電話，講發(fā)覺廚房和洗手間的地漏返水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求即刻處理。幾分種后，維修工即帶著

48、工具趕到現(xiàn)場(chǎng)，但現(xiàn)在污水差不多退去。隨后，清潔工也聞?dòng)嵹s來了，并依照業(yè)主的要求迅速將廚房?jī)?nèi)物品搬出進(jìn)行了保潔。然后，主管及時(shí)安排有關(guān)人員盡快更換木地板和櫥柜，同時(shí)協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問題達(dá)成共識(shí)（三項(xiàng)措施，一氣呵成，如此積極主動(dòng)地解決問題，業(yè)主心中自然就少了怨氣）。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的處理表示中意。 案情分析：?jiǎn)栴}解決了，但污水管返水因何而起呢?物業(yè)治理公司及時(shí)組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查分析，最后認(rèn)定是該樓剛剛?cè)牖?，污水管的管道?nèi)殘留建筑垃圾，平常排水量少時(shí)污水尚無大恙，用水高峰期時(shí)則排水不暢。為了防止類似問題的再次發(fā)生，他們立即協(xié)調(diào)和督促有關(guān)方面對(duì)全樓的排污管道進(jìn)行了一次全面的疏通，從管道中清除了許

49、多水泥塊、編織袋等異物，進(jìn)而完全消除了管道返水的隱患。 點(diǎn)評(píng)：聰慧的人不是不犯錯(cuò)誤，而 是不重復(fù)犯同類錯(cuò)誤。其之因此聰慧，就在于出了問題善于舉一反三，能夠從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，幸免再蹈覆轍。9、業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)如何辦案情介紹：一天中午，護(hù)衛(wèi)班班長(zhǎng)匆忙來到楓丹舍物業(yè)治理分公司辦公室，告訴主管人員：1-2-301 的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方。主管正在處理一項(xiàng)事務(wù)，便安排護(hù)衛(wèi)班班長(zhǎng)立即返回，先讓空調(diào)公司的工作人員停止打孔。主管人員隨后趕到，一進(jìn)門還沒開腔，業(yè)主就開始不停地講著自己的理由。他認(rèn)為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強(qiáng)烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，同時(shí)明確表示：我今天就要在

50、那個(gè)地點(diǎn)打孔，看你們會(huì)把我如何樣？現(xiàn)在，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁講著風(fēng)涼話，更助長(zhǎng)了業(yè)主的不滿情緒。 講服方法：盡管主管滿肚子是火，但依舊耐心解釋。講明物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀，強(qiáng)調(diào)假如我們也像有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會(huì)雜亂不堪入目，提醒那個(gè)地點(diǎn)怎么講是您的家園，您確信也不希望舉目就看到如此的景象。聽完主管這番入情入理的話，雖講業(yè)主依舊沒有決定按規(guī)定去做，但不再硬性堅(jiān)持。主管見時(shí)機(jī)差不多成熟，便悄悄將空調(diào)公司的人叫到一邊，告誡講：你們應(yīng)當(dāng)明白中海物業(yè)的治理規(guī)定，假如執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮今后如何在我們的轄區(qū)內(nèi)做生意

51、。這一講，空調(diào)公司人員立即聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表示一定配合物業(yè)公司講服業(yè)主。最終，業(yè)主同意按規(guī)定位置打空調(diào)孔。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)治理牽涉到方方面面，使許多微不足道的小事復(fù)雜化了，但正因?yàn)槿绱耍质刮覀兡軌蚪柚椒矫婷娴牧α縼泶俪蓮?fù)雜化問題的解決。這就給物業(yè)治理人員出了一個(gè)題目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。10、相鄰兩家因采光權(quán)而產(chǎn)生糾紛案情介紹：甲在某市區(qū)向中胡同9號(hào)院有私房9間。乙系甲的同院鄰居，在該院也有私房2間。從1996年起，乙租住甲北房最西2間，并從西起第一間門前向南1.10米處自建一個(gè)8平方米廚房。當(dāng)時(shí)雙方均無異議。1991年5月，乙退還甲的兩間私房，搬至一居民小區(qū)居住。

52、乙在該院內(nèi)的兩間私房由已的女兒丙一家三口居住，原自建小廚房也由丙接著使用。乙搬出后，甲即要求乙、丙拆自建廚房，以免阻礙房屋的通風(fēng)采光，雙方爭(zhēng)吵不一。1991年6月，甲以乙、丙為告訴到區(qū)法院，要求乙、丙拆除自建房，排除阻礙。乙、丙以自建房仍需接著使用為由，拒絕拆除。區(qū)法院通過審理，判決被告乙、丙在判決生效一個(gè)月內(nèi)將其在向中胡同9號(hào)院內(nèi)的自建房拆除。 點(diǎn)評(píng)：本案涉及的是相鄰關(guān)系中通風(fēng)、采光問題，解決問題的關(guān)鍵是能否任定乙的自建房對(duì)甲房屋的通風(fēng)、采光構(gòu)成阻礙，同時(shí)又要兼顧歷史形成緣故和方便生活的原則。1、從乙自建房的位置看，距甲北房西側(cè)的2間房由已租住，甲在當(dāng)時(shí)并無異議。甲現(xiàn)收回原出租房屋后，乙的自

53、建房對(duì)甲來講差不多構(gòu)成了通風(fēng)、采光方面的阻礙，依照民法通則第83條規(guī)定的處理相鄰關(guān)系的糾紛原則：即有利于進(jìn)展生產(chǎn)、方便人民群眾的生活、公開合理、有利于團(tuán)結(jié)互助。甲要求排除阻礙的要求是正當(dāng)?shù)摹?、依照河南省住宅室內(nèi)裝飾裝修的治理方法規(guī)定：不能搭建阻礙他人通風(fēng)、采光、有礙觀瞻的建筑物。因些，人民法院依照雙方的實(shí)際情況，判乙、丙將自建房拆除一部分，即保證了甲房屋的通風(fēng)、采光，又兼顧了乙的女兒丙的生活，是完全正確的。 3、從本案的實(shí)際情況來看，乙的自建房從1996年開始，已使用20余年，歸丙接著使用后，丙在向中胡同9號(hào)院內(nèi)又無其他廚房，一旦拆除，勢(shì)必又給丙家正常生活造成阻礙。法院依照雙方的實(shí)際困難和需

54、要，酌情判令乙、丙將自建廚房拆除一部分是正確的，合情、合理、合法。三、違規(guī)篇 1、有人逗留損毀綠地如何辦案情介紹：海富花園前原來有一片放開式綠地。綠地上亭柵多姿,曲徑通幽,池水泛光,花木含情。春、夏、秋的傍晚時(shí)分,眾多住戶和游客都喜愛在那個(gè)地點(diǎn)駐足小慧,裝點(diǎn)深南東路上這道亮麗的風(fēng)景線。然而,其中也有一些不太自覺的人,隨意在草地上穿行、坐臥、嬉戲,導(dǎo)致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露,不得不反復(fù)重植,這成為小區(qū)治理中的一個(gè)難題,治理處想了許多方法,都未奏效。采取措施：海富治理處拓寬思路,采取了教、管、疏相結(jié)合的新招數(shù):教-加大宣傳力度,提高宣傳藝術(shù)。首先將警示牌由通道旁移至人們時(shí)常穿越、逗留

55、的綠地中,同時(shí)將警示語由刺眼的請(qǐng)勿踐踏草地、違者罰款更改為動(dòng)心的足下留情、春意更濃，讓人舉目可及怦然心動(dòng);管-配足護(hù)衛(wèi)力量,強(qiáng)調(diào)全員治理。針對(duì)午后至零時(shí)人們出入較多的特點(diǎn),此間的中班護(hù)衛(wèi)指定一人重點(diǎn)負(fù)責(zé)綠地的巡邏,同時(shí)規(guī)定治理處其他職員若發(fā)覺有人踐踏綠地,都要主動(dòng)上前勸阻(辦事有分工,管事不分家,這為高水準(zhǔn)物業(yè)治理所必須),把綠地治理擺上重要版面,不留真空;疏-營(yíng)造客觀情境,疏導(dǎo)游人流向。在只有翻越亭臺(tái)才能避開綠地通行的地段,增鋪平順的人行通道,;同時(shí)把綠地噴灌時(shí)刻由早晨改為傍晚,保持人流密度大的時(shí)段內(nèi)綠地清新溫潤(rùn)(講明白點(diǎn),確實(shí)是灑上水。灑了水,請(qǐng)你坐,你會(huì)去坐嗎?),使人們盡享自然,而又無

56、法作出石筍系馬等煞風(fēng)景之舉。三招并用,效果顯現(xiàn)。之后,海富花園的綠地中依舊游人如織,但踐踏綠地的現(xiàn)象差不多較為鮮見。草滴翠,花溢彩,樹婆娑,勾勒著一片永久的春天。 點(diǎn)評(píng)：克服人們的劣習(xí),不做宣傳教青工作是不行的,光靠宣傳教育也是不能的。既要講道理,使之不想,又要有相關(guān)的強(qiáng)有力措施,使之不能、不敢。久而久之,適應(yīng)成自然。2、物業(yè)公司擅自停電 法院判業(yè)主獲賠1元案情介紹:2002年3月25日下午4時(shí)左右，某業(yè)主家里突然被停電。因此就找到該小區(qū)物業(yè)公司，要求查找停電緣故，但物業(yè)公司告知他：因其拖欠物業(yè)治理費(fèi)而停電。為此，業(yè)主向物業(yè)公司提出強(qiáng)烈交涉，但無任何效果。直到3月27日，業(yè)主致電供電治理部門，

57、但供電部門的工作人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，因其無工作證件而拒絕打開配電房的門。業(yè)主認(rèn)為被告利用治理之便，以停電方式威逼他，給其帶來生活的極大不便，請(qǐng)求法院判決被告排除供電妨害，并向原告賠禮道歉，減收一個(gè)月治理費(fèi)，賠償經(jīng)濟(jì)損失1元和精神損失費(fèi)749元。案情分析：物業(yè)公司：公司沒有采取停電措施，公司的職責(zé)是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，公司絕對(duì)可不能采取對(duì)原告停電之類損害業(yè)主利益的情況，而且排除電力故障是供電部門的責(zé)任不是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。3月27日，供電局的人要求該公司打開配電房的門，但因其不是該公司認(rèn)識(shí)的負(fù)責(zé)本小區(qū)用電治理的工作人員，也未能提供相應(yīng)的工作證件，因此，拒絕打開配電房。物業(yè)公司侵權(quán)成立法院經(jīng)審理后認(rèn)為：

58、被告只是物業(yè)治理企業(yè)，并非供電部門，其無權(quán)以任何理由對(duì)原告采取停電措施，否則即構(gòu)成侵權(quán)。原告提出減免一個(gè)月治理費(fèi)的請(qǐng)求，屬于雙方的物業(yè)治理合同的范圍，與本案侵權(quán)糾紛不是同一法律關(guān)系，原告應(yīng)另行主張權(quán)利；原告要求賠禮道歉和賠償精神損失的請(qǐng)求于法無據(jù)，法院不予支持；原告提出的1元經(jīng)濟(jì)損失賠償獲得法院支持。 3、如何治理亂貼亂畫案情介紹：亂派招貼,被人戲稱為都市的牛皮癌。這種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病,蔓延到大街小巷。即使是作為全國(guó)都市物業(yè)治理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園,也未能幸免。海富花園治理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。通過加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作,專門快就差不多杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內(nèi)亂塞

59、亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象卻屢禁不絕。 案情分析：實(shí)行封閉式治理的樓宇內(nèi)部,又何以如此呢?治理處在查處了幾例之后,發(fā)覺樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一、是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為；二、是以探訪名義上樓而實(shí)有其它意圖的住戶親友乘隙所為；三、是本人承做特定生意的個(gè)不住戶刻意所為(全面探明緣故,才好逐個(gè)對(duì)癥下藥)。采取措施：據(jù)此治理處采取了一系列新方法: 管為本。在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù),變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)其的有序治理。教為先。發(fā)覺樓內(nèi)派發(fā)廣告,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)

60、系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)如何樣去做,敦促其依規(guī)行事(抓住其想促成生意的心理,騙其上門來同意教育,方法巧妙)。治為輔。某些單位不聽招呼接著亂派廣告,就把其列入黑名單,嚴(yán)格限制這些單位在海富花園內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),直至真做出保證,并確實(shí)改正自己的違規(guī)行為。采取這些方法以后,雖講還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象,但其頻度和數(shù)量差不多大為減少。 點(diǎn)評(píng)：解決難題一招靈的時(shí)候也有,但為數(shù)不多。因?yàn)樵S多難題的成因,差不多上相當(dāng)復(fù)雜的。多數(shù)情況下,依舊需要采取綜合措施,才能全面加以解決。四、突發(fā)事件篇1、小區(qū)內(nèi)突然停電 物業(yè)公司采取措施案情介紹：某日中午約一時(shí)，正值午膳時(shí)刻，筆者接獲傳呼