中原茶園市場分析

1、謹呈： 渝信房地產(chǎn)開發(fā)FOR YOU，I DO MY BEST 重慶香港中原營銷謀劃顧問茶園工程深度溝通東原+中原=國內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)東原重慶首個工程中央美地與中原協(xié)作，努力于打造當時重慶高端洋房社區(qū)，該工程勝利開發(fā)與銷售，為東原積累了珍貴的閱歷，一舉奠定了東原打造精品樓盤，進軍全國市場的根底。金陽+中原=重慶品牌開發(fā)企業(yè)重慶金陽地產(chǎn)首個工程騎龍山莊經(jīng)過與中原協(xié)作，打造了當時南岸區(qū)高質(zhì)量住宅的標桿工程，這也為金陽地產(chǎn)之后在主城區(qū)勝利開發(fā)羅馬假日、易成國際、牛津街等工程奠定堅實根底。金陽渝信+中原一次美麗的創(chuàng)想，值得等待目錄工程屬性與市場分析工程定位工程產(chǎn)品打造建議工程營銷戰(zhàn)略工程商業(yè)思索中原中心

2、優(yōu)勢與效力構(gòu)架優(yōu)秀案例工程效力團隊 一、工程屬性與市場分析工程屬性分析茶園新區(qū)現(xiàn)狀分析茶園新區(qū)未來預測分析小結(jié)1.工程屬性分析工程屬性分析根本目的項目指標地塊面積61537地塊性質(zhì)居住、公建、公共綠地容積率不大于2.0建筑密度不得大于35%綠地比例不得小于35%建筑高度100米具備開展寬景低密度物業(yè)根底工程屬性分析地塊特征地塊北面有電線經(jīng)過工程地塊西面有山體地塊南面為緩坡丘陵地塊中部為低洼地形地塊東部相對較為平整輕軌線路坡地特征，最大高差達17米左右，內(nèi)部缺乏自然資源。因地制宜，巧借低洼地勢構(gòu)成車庫或者構(gòu)成水體景觀。高壓線必需做處置，否那么將影響到工程的規(guī)劃規(guī)劃。輕軌車站位于工程旁，將對工程規(guī)

3、劃規(guī)劃產(chǎn)生重要影響。工程屬性分析周邊外部環(huán)境分析 本案規(guī)劃設計需求思索三個要素長途車站、輕軌與商業(yè)關(guān)系東臨通江大道，如何躲避噪音，如何借助干道做好展現(xiàn)性如何躲避女子監(jiān)獄的心思抗性第二女子監(jiān)獄南馨景苑西郊醫(yī)院通江大道規(guī)劃的長途公交站輕軌工程屬性的界定區(qū)域?qū)傩裕褐苓厯碛辛己门涮最A期醫(yī)院、長途車站、輕軌站工程屬性：地塊內(nèi)部資源缺乏，直面周邊大盤競爭，需依托于本身建筑、戶型、園林的差別化設計需求因地制宜規(guī)劃，以躲避鄰主干道噪音和女子監(jiān)獄的抗性，以利用軌道和長途車站的利好要素2 茶園新區(qū)現(xiàn)狀認識區(qū)域宏觀市場細分市場中高層區(qū)域宏觀：交通配套不成熟制約區(qū)域房地產(chǎn)開展城市副中心定位，交通與配套未協(xié)調(diào)開展。生活

4、配套缺乏，心里間隔較遠，導致對區(qū)域的認知模糊。房地產(chǎn)舊盤新開居多，品牌企業(yè)拿地后開發(fā)尚未啟動。本案茶園新區(qū)供應市場現(xiàn)狀：以低密度洋房和別墅為主，少量高層為輔慶隆南山高爾夫中鐵山水天下同景國際銀翔翡翠谷匯景苑坡嶺頓小鎮(zhèn)翔錦花園檔次：洋房客群特征：社會中產(chǎn)階級 中心競爭力：營銷宣傳跨界別墅后續(xù)產(chǎn)品：洋房規(guī)模： 550畝，18.7萬方檔次：別墅客群特征：社會高端群體，以企業(yè)高級管理階層、精英人群為主，追求享用高質(zhì)量的生活中心競爭力：純獨棟別墅后續(xù)產(chǎn)品：別墅檔次：別墅客群特征：社會高端群體，以企業(yè)高級管理階層、精英人群為主，追求享用高質(zhì)量的生活中心競爭力：高爾夫、規(guī)模、質(zhì)量后續(xù)產(chǎn)品：別墅魯能領(lǐng)袖城規(guī)模

5、： 58848.39共9棟檔次：中低檔客群特征：以本區(qū)域客戶為主的情況，并有效對南岸區(qū)客戶進展了一定的分流，以企業(yè)工人，教師等為主；中心競爭力：性價比后續(xù)工程：高層檔次：中低檔客群特征：本區(qū)客戶為主中心競爭力：性價比已售罄本案規(guī)模：200萬檔次：洋房客群特征：屬于社會中產(chǎn)階級，以白領(lǐng)、教師、私營主等行業(yè)人群為主，根本擁有代步車，對交通依賴度較低；中心競爭力：品牌、規(guī)模檔次：別墅客群特征：社會中高人群 中心競爭力：規(guī)模、質(zhì)量等后續(xù)產(chǎn)品：洋房、別墅規(guī)模：43萬檔次：洋房客群特征：屬于社會中產(chǎn)階級，以白領(lǐng)、教師、私營主等行業(yè)人群為主，根本擁有代步車，對交通依賴度較低；中心競爭力：品牌、規(guī)模后續(xù)產(chǎn)品：

6、洋房、小高層區(qū)域宏觀競品成交去化分析1. 別墅、多層小高層去化速度高于洋房別墅產(chǎn)品在南岸相對稀缺，多層小高層性價比較高，因此可以得到較好銷售。而洋房面臨全市競爭，加之配套不成熟，去化緩慢。 2、高端產(chǎn)品，以再改或多改為主；中端產(chǎn)品首改和再改為主；低端產(chǎn)品，首置客戶為主，二次置業(yè)為輔。區(qū)域宏觀客戶分類構(gòu)成分析面積集中在60-80兩房和90-110三房，緊湊面積產(chǎn)品去化速度高于溫馨性產(chǎn)品。細分市場-中高層面積與去化交叉分析左圖：面積控制緊湊，單價在46005800的產(chǎn)品其去化速度較快。右圖：總價在1249萬的產(chǎn)品去化速度快，占90%以上；總價在55-60萬的產(chǎn)品去化較快，占83%；而總價在75萬以

7、上那么去化緩慢。細分市場-中高層面積與價錢交叉分析3.茶園新區(qū)未來判別茶園未來規(guī)劃客戶開展趨勢茶園新區(qū)交通規(guī)劃銅鑼山明月山廣陽島長生橋解放碑江北城彈子石峽口廣陽鎮(zhèn)迎龍真武山隧道內(nèi)環(huán)高速彈廣路通江大道世大道紀渝黔高速外環(huán)高速至機場中環(huán)干道廣陽島大橋大佛寺大橋朝天門大橋輕軌6號線輕軌8號線唐家沱大橋郭家沱大橋魚嘴大橋東水門大橋廣東大橋慈母山隧道南山隧道交通巨變：縮短茶園與城市中心的間隔，城市價值增大，成為彈子石CBD、渝中、江北的副中心，提供居家、配套的效力。配套的直接受害者：通江大道作為茶園的主干道，規(guī)劃為創(chuàng)業(yè)中心區(qū)、市民居住區(qū)、休閑文娛區(qū)、信息商務區(qū)。本案屬于這一區(qū)域，區(qū)域價值高?？腿悍矫娴淖?/p>

8、化：茶園對外區(qū)的輻射才干加強、客戶對茶園的價錢接受才干加強、客群的質(zhì)素提高，追求生活質(zhì)量，對開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)品、園林等方面的要素更為看重?？蛻糸_展趨勢區(qū)域經(jīng)開板塊新南湖板塊南濱板塊南坪中心板塊南山板塊彈子石板塊茶園板塊板塊特征道路通達性好公交系統(tǒng)缺乏第二產(chǎn)業(yè)為主居住氛圍缺乏新興熱點板塊交通便利配套較成熟居住氛圍濃厚強勢自然資源是此板塊高價值支撐，是南岸區(qū)輻射力最強板塊核心地段交通便利配套齊全稀缺性自然資源缺乏生活、交通配套規(guī)劃CBD“配套服務區(qū)”規(guī)劃城市副中心交通及生活配套尚未完善客戶特征首置型客戶總價敏感中小戶型接受度高，看重交通和生活便利性，喜好個性化產(chǎn)品自住首置客戶為主，首改型為輔；單價總價

9、敏感，中小戶型接受度高；看重環(huán)境和品質(zhì)改善型居住客戶看重江景、品質(zhì)投資客為主看重地段、配套、升值潛力多次置業(yè)者收入高，對品質(zhì)、景觀要求高居家和投資兼有投資客看中板塊發(fā)展前景，居家客對價格敏感改善型居住客戶原住居民和主城改善型居住江景資源城市中心地段自然資源此部分板塊先天優(yōu)勢明顯，本工程很難與該板塊工程競爭，因此該板塊屬于次級競爭板塊地理交通要素、銷售產(chǎn)品特征可以看出該區(qū)域客戶為本工程中心客戶地理交通要素、銷售產(chǎn)品特征可以看出該區(qū)域客戶為本工程中心客戶茶園新區(qū)配套與交通改善后可以吸引渝中、江北對單價、總價敏感的青年首置人群與拆遷換房人群等客戶關(guān)注！能夠成為我們的客戶趨勢一：南坪為主趨勢二：江北五

10、里店、新概板塊、渝中區(qū)為輔分析小結(jié)隨著區(qū)域公共配套和交通的改善客戶構(gòu)成將出現(xiàn)宏大變化，輻射才干加強；產(chǎn)品形狀以低密度洋房別墅產(chǎn)品為主，部分中低端產(chǎn)品為輔，低總價、緊湊產(chǎn)品接受度高；容積率偏低，多數(shù)不大于2.0，同質(zhì)化競爭猛烈。二、工程定位目的客群定位推導暢銷工程客戶競爭市場情況首置產(chǎn)品、首置客戶為暢銷關(guān)鍵。區(qū)域的開展變化交通改善后可以吸引渝中、江北對單價、總價敏感的青年首置人群與拆遷換房人群等客戶關(guān)注！外區(qū)首置為主本區(qū)首改為輔本工程客戶定位核心客戶重要爭取客戶游離客戶A類客戶B類客戶C類客戶D類客戶在南岸區(qū)中心上班的年輕白領(lǐng)茶園新區(qū)、彈子石、四公里原住民渝中、江北青年與拆遷換房人群南岸區(qū)中產(chǎn)階

11、級23-32歲24-50歲29-50歲28-5080后一代正處于結(jié)婚或準備安家的階段。鈔票不多，多為首次貸款置業(yè)，年輕群體，有知識，有積極的價值觀，勇于追求夢想和幸福，注重與人交流；看重物業(yè)整體形象，看重物業(yè)高性價比，而且注重精神層面的美感；該部分客戶職業(yè)與年齡較為廣泛，久居南岸區(qū)域，有較強的地域居住情節(jié)。該部分客戶職業(yè)與年齡較為廣泛，受低總價吸引前往本項目購房私企主、企事業(yè)單位中高管、泛公務員等，看重物業(yè)所處地段與升值潛力。自住自住自住兼投資投資工程屬性高端豪宅類產(chǎn)品中端洋房類產(chǎn)品中低端多層產(chǎn)品茶園新區(qū)以洋房和別墅為主其化速度低于別墅及中低端產(chǎn)品。茶園現(xiàn)狀分析地塊規(guī)模有限，容積率2.0，優(yōu)勢

12、不明顯產(chǎn)品需求獨辟蹊徑非本案方向工程產(chǎn)品定位的推導茶園未來趨勢CBD拓展區(qū)域，使得客群結(jié)構(gòu)顯著變化，區(qū)域泛化，質(zhì)素提高，追求質(zhì)量，關(guān)注要素增多。本工程產(chǎn)品定位主力客戶需求茶園新區(qū)住宅產(chǎn)品目的客群區(qū)域變化，質(zhì)素更高、追求質(zhì)量、首置、對總價敏感緊湊型、高性價比中高層去化速度高于普通洋房低總價低端多層產(chǎn)品高質(zhì)量低總價首置產(chǎn)品茶園新區(qū)未來區(qū)域輻射才干大大加強中高端產(chǎn)品更可以吸引外區(qū)客群關(guān)注or目的客戶看重物業(yè)整體籠統(tǒng)，而且注重精神層面的美感德式風情 洋房生活小鎮(zhèn)闡釋：集自然、人文、城市、景觀于一體的風情生活小鎮(zhèn)。讓客戶感受體驗到工程的城市文明與自然景觀的優(yōu)居洋房生活。工程整體定位29三、工程產(chǎn)品打造建

13、議Part. 1總體規(guī)劃規(guī)劃Part. 2Part. 3建筑風格與立面建議Part. 4 戶型配比建議園林景觀建議產(chǎn)品規(guī)劃打造原那么工程根本目的的要求下，因地制宜，利用地塊特征，合理躲避地塊本身缺陷；建筑規(guī)劃，注重平衡性；景觀與建筑的協(xié)調(diào)一致；借助不同的產(chǎn)品形狀設計，讓工程具有層次感，依托車站輕軌站點，思索商業(yè)規(guī)劃與外立面設計；結(jié)合客戶需求與市場情況，合理控制總價，戶型創(chuàng)新等?；诠こ谈举|(zhì)素和打造原那么，中原初步建議三種規(guī)劃并從經(jīng)濟測算、本身優(yōu)優(yōu)勢、客戶接受程度三方面進展對比，為開發(fā)商提供決策根據(jù)123這樣的產(chǎn)品售價？讓我們來看看2021年的市場預估本案住宅均價測算分類項目均價（元/平米）分

14、項權(quán)重權(quán)重2011年增幅入市均價茶園新區(qū)同景國際城620040%60%8%10%6955 7084中鐵山水650040%匯景苑460020%南岸區(qū)康德國會山720050%40%和弘南山道700050%小高層均價測算:高層均價測算:分類項目均價（元/平米）分項權(quán)重權(quán)重2011年增幅入市均價茶園新區(qū)同景國際城620070%75%8%10%6598 6721匯景苑460030%渝中區(qū)江楓雅居700050%15%天奇渝中世紀800050%江北區(qū)金科十年城740050%10%鵬潤藍海650050%注：根據(jù)自然增幅計算，2021年本高層估計均價到達71257393元/平米茶園新區(qū)賣到這樣價錢有吸引力嗎？讓

15、我們來看看其它新區(qū)的價錢漲幅新區(qū)開展案例2021年下半年南岸住宅市場：分類四公里南坪中心價差項目萬有七季城康德國會山單價價差銷售均價（元/平米）4000520012002021年，萬有七季城2期以低于南坪中心區(qū)域1200元/平米價差，4000元/平米單價入市，獲得開盤當天銷售70%的銷售率！分類本項目小高層南坪核心渝中區(qū)江北區(qū)銷售均價（元/平米）7000以康德國會山現(xiàn)在均價7200*1.08（自然增長率）=77768000*1.08=86407500*1.08=8100價差值776164011002021年本工程均價價差：價錢洼地，價值高地！經(jīng)濟效益測算對比123指標方案一方案二方案三產(chǎn)品組合

16、8+1產(chǎn)品為主全高層為主8+1產(chǎn)品+高層為主總成本399,944,471446,738,022411,021,250總收益618057732607714696.7584028182利潤218,113,261160,976,674173,006,932利潤率54.54%36.03%42.09%均價703766006631（高層：6663 / 8+1：6650）單位：元整體規(guī)劃對比(方案一)(方案二)(方案三)產(chǎn)品形狀：8+1產(chǎn)品為主，部分思索板式躍層。產(chǎn)品形狀：全高層為主15-25F不等，部分思索板式躍層產(chǎn)品形狀：8+1產(chǎn)品與高層組合為主，部分思索板式躍層。 規(guī)劃優(yōu)勢：臨女子監(jiān)獄處設立為高層有利

17、于8+1產(chǎn)品的質(zhì)量，弱化了監(jiān)獄抗性。商業(yè)與住宅有效的區(qū)隔，弱化干擾，利于各自質(zhì)量提高；南面狹窄處，有效利用地塊特征，思索板式躍層產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)具有稀缺性。規(guī)劃優(yōu)勢：左邊高層給右邊洋房帶來一定的視覺壓迫感，導致洋房私密性不強，洋房客戶存在一定抗性。規(guī)劃優(yōu)勢：一梯四戶的產(chǎn)品設計，有效的做到每戶采光通風問題;樓間距較大，景觀資源多;商業(yè)與住宅有效的區(qū)隔，弱化干擾，利于各自質(zhì)量提高；南面狹窄處，有效利用地塊特征，思索板式躍層產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)具有稀缺性;標注1所示處，樓層較高，躲避了女子監(jiān)獄帶來的抗性。1規(guī)劃優(yōu)勢：高層低密度社區(qū)，景觀資源的最大化利用。商業(yè)與住宅有效的區(qū)隔，弱化干擾，利于各自質(zhì)量提高；南面狹窄

18、處，有效利用地塊特征，思索板式躍層產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)具有稀缺性。規(guī)劃優(yōu)勢：圖一所示之處，景觀面積過大。圖二所示之處，會受輕軌及干道噪音影響。12方案1以優(yōu)質(zhì)洋房樓盤籠統(tǒng)高調(diào)入市，滿足目的客戶心思需求目的客首置為主，總價敏感，但看重質(zhì)量籠統(tǒng)方案1景觀均好性強，有效做到戶戶采光通風問題;同總價段時景觀資源更具吸引力方案1在推售過程中分組團利益顯著，賣點有繼續(xù)創(chuàng)新性。目的客受賣點引導性強小結(jié)綜合上述要素的比較，中原以為方案一更符合工程。注：后續(xù)所做園林打造、推售戰(zhàn)略均采用方案。戶型面積配比按結(jié)構(gòu)劃分項目房型面積段(套內(nèi))贈送比例實得面積合計躍層一房（變二房）405015%20%465840%兩房（變?nèi)浚?/p>

19、65757486平層一房354510%38.549.560%兩房55706077三房759582.5102按房型劃分房型一房兩房三房面積3550557575-95比例15%60%25%思索要素：緊湊產(chǎn)品利于銷售，市場中短少小躍產(chǎn)品形狀。優(yōu)秀產(chǎn)品表示套內(nèi)39-41的1房半產(chǎn)品套內(nèi)60的2房半產(chǎn)品：借助于院館、花池來到達產(chǎn)品附加價值的提升。優(yōu)秀產(chǎn)品表示42戶內(nèi)游廊，讓建筑與自然更親近。優(yōu)秀產(chǎn)品表示43一梯三的戶型設計，添加產(chǎn)品的采光、通風、景觀面。優(yōu)秀產(chǎn)品表示 建筑風格與立面建議建筑風格：建筑運用包豪斯的建筑理念，采用簡約、線條清楚的設計，讓每一個部分都與自然融入建筑整體。追求建筑與人性的完美交融

20、，表達出歐洲生活小鎮(zhèn)的情趣與建筑的時髦現(xiàn)代美感。借助顏色的視覺表現(xiàn)，傳達出德式生活小鎮(zhèn)的文化與精神，傳達出居者的智慧、氣質(zhì)、涵養(yǎng)和生活閱歷與精神境界。園林景觀打造建議打造原那么：景觀空間層次清楚，建筑空間自然交融戶外綠化環(huán)境，規(guī)劃相互協(xié)調(diào)。注重各景觀組團的協(xié)調(diào)。園林風格建議：簡約德式風格園林簡約、自然的設計風格，并更加突出了多層次、多組群、多生態(tài)鏈的特點，注重植物在顏色和季相商的變化及四季的平衡，以豐富的生態(tài)構(gòu)成及物種數(shù)量構(gòu)建了獨特的組群式園林體系。園林景觀分區(qū)規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃范圍示意圖名稱規(guī)劃依據(jù)A區(qū)景觀樓間距超大，可設計超寬宅間綠地景觀，形成電梯洋房生活氛圍局部可形成小中庭，可設計主題景觀，增

21、加園林觀賞性和參與性B區(qū)、C區(qū)景觀D區(qū)景觀面積較小，不成規(guī)模可配合做相應的運動配套。非主景觀面。BA區(qū)景觀B區(qū)、C區(qū)景觀D區(qū)景觀A區(qū)景觀B區(qū)、C區(qū)景觀D區(qū)景觀經(jīng)過不同顏色植物、水景和園林外型營造出多元化的園林景觀。A區(qū)景觀B區(qū)、C區(qū)景觀經(jīng)過高大整齊的樹陣和艷麗的花叢來減弱樓棟之間的對視，加強園林景觀的質(zhì)量感。A區(qū)景觀B區(qū)、C區(qū)景觀該部分景觀較小，且臨近女子監(jiān)獄，可設置運動設備。小區(qū)主入口那么可思索較為美麗的樹陣，對稱規(guī)劃，構(gòu)成氣勢。樹陣景觀四、工程營銷戰(zhàn)略工程推售整體戰(zhàn)略工程分期推售戰(zhàn)略工程資金回籠方案工程面市時機測算工程推售整體戰(zhàn)略資源次優(yōu)地塊設計為一梯四戶小高層入市，奠定電梯洋房高質(zhì)量籠統(tǒng)

22、想成劇烈差別化；結(jié)合市場變化，順勢加推板式公寓和部分小高層，利用創(chuàng)新性和性價比優(yōu)勢穩(wěn)定市場熱度；基于前期市場熱度后推出1220層以彌補產(chǎn)品本身弱勢，提高其利潤率；商業(yè)推售依托區(qū)域成熟和軌道交通開展。工程分期推售戰(zhàn)略推盤理由：先期入市產(chǎn)品，奠定工程質(zhì)量社區(qū)基調(diào)，擴展對外區(qū)的吸引力。8+1產(chǎn)品，1梯四戶產(chǎn)品通風、采光好，區(qū)域內(nèi)有稀缺性。此組團臨近通江大道，有噪音影響。五期四期三期二期六期一期推盤理由：與一期產(chǎn)品類似，在一期熱銷后可順勢加推。推盤理由：12F板式公寓，產(chǎn)品具有稀缺性。體量不大，假設遇市場變化，可以此產(chǎn)品引起客戶對工程的關(guān)注。推盤理由：兩棟8+1產(chǎn)品，其他樓棟分別為10F、12F、14

23、F、16F。產(chǎn)品臨近集資房，質(zhì)量會受一定影響。推盤理由：1棟18F、1棟20F，一梯四戶。緊鄰女子監(jiān)獄，客戶對此有抗性?？山柚こ滔绕诎胃叩馁|(zhì)量與市場的熱度，提高其附加價值。推盤理由：估計2021年銷售，屆時輕軌6號線已貫穿，工程的商業(yè)價值得到呈現(xiàn)。工程住宅資金回籠方案事項物業(yè)類別 2011.52011.72011.9-2011.102011.12-2012.12012.3-2012.6合計 銷售均價 （元/平米） 住宅（套內(nèi)） 640066007500700073507036.59推出體量（） 住宅（套內(nèi)） 12628.3212628.3215051.8423763.223763.28783

24、4.88當期銷售面積（） 住宅（套內(nèi)） 12628.3212628.3215051.8423763.223763.287834.88當期回款金額（元） 住宅 8082124883346912112888800166342400174659520618058880中原估計2021年5月開場銷售，2021年6月實現(xiàn)住宅清盤總銷金額:6.18億 住宅均價:7036元/ 附：區(qū)域樓市潛在工程與舊盤后續(xù)產(chǎn)品形狀列表項目名稱物業(yè)形態(tài)預計入市時間2010年預計入市類型2010年預計入市體量慶隆高爾夫高層、別墅在售別墅6.5萬方坡嶺頓小鎮(zhèn) 別墅 在售 別墅3.5萬方 山水天下 小高層、洋房 在售洋房、小高層

25、二期預計10月左右推出，體量在20萬左右，戶型與一期基本相似。萬方 同景國際城戀山 洋房.別墅.高層.小高層 在售 洋房、高層（躍層產(chǎn)品）4月份即將推出同景國際邁上，面積為30-50（13棟建筑，體量約209696），9月份到年底將推出其別墅和洋房體量約10萬方正揚集團項目 別墅、洋房 2010年以后 洋房 重慶城市建設集團儲備土地 住宅 2012年以后 龍湖項目 2012年以后 魯能項目 別墅、洋房、高層 2010年上半年 別墅 17.6萬方（570戶）銀翔翡翠谷 洋房2010年4月 洋房 6萬方 靜宜項目商業(yè)、酒店、高層住宅 2010年以后 澤瑞地產(chǎn)后續(xù)項目2010年左右，目前在準備拿地合

26、計約83.5工程面市時機市場客戶競爭對手均會在2021年左右有新推量，構(gòu)成區(qū)域熱點效應預留23月蓄積足夠客戶面市時機：2021年初面市，春交會加強客戶積累，5-6月開場銷售。工程工程進度工程估計2021年下半年開工，2021年56月達預售條件五、工程商業(yè)思索區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀工程商業(yè)價值分析工程商業(yè)定位工程商業(yè)立面建議工程商業(yè)價錢測算軌道商業(yè)案例分析區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析樓盤售價水平租金水平面積業(yè)態(tài)產(chǎn)品層高銷售狀況同景國際12000-200003040-1000裝飾公司、餐飲、二手房、超市；3米-4米共37個商鋪、剩3個、共8個在營業(yè)長盛花園700020-3040-80餐飲、理發(fā)店、小超市、藥房、

27、水果攤等7米、頂部預留窗戶已售43個、剩4個、共21個在營業(yè)世紀花園800020-3030-100餐飲、理發(fā)店、小超市、藥房、水果攤等6米50個均在營業(yè)中上錦花園500020-2540-80餐飲、理發(fā)店、小超市、藥房；6米在營業(yè)商鋪3個花街60-10030-1000餐飲、理發(fā)店、小超市、藥房6米小結(jié)：運營檔次不高，多為社區(qū)商業(yè)性質(zhì)，租賃程度在20-30元之間，部分地段好的商業(yè)最高可達100元/。區(qū)域商業(yè)配套不成熟，注重本身配套建立，做出差別化定位。本案商業(yè)定位推導主題特征鮮明、指向明確的商業(yè)形狀。車站、軌道交通為本案提供人流的支撐。交通的改動擴展茶園對外區(qū)的輻射才干客流與輻射范圍區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次較低，配套不成熟。商業(yè)晉級的能夠中心區(qū)域，軌道商業(yè)人流動向與商業(yè)價