房地產(chǎn)信托資產(chǎn)管理公司籌備及運(yùn)作策劃方案

1、（討論稿）天津房地產(chǎn)商會天津房地產(chǎn)信托資產(chǎn)治理公司籌備組2004年10月中國天津天津房地產(chǎn)信托資產(chǎn)治理公司籌備及運(yùn)作方案天津房地產(chǎn)信托資產(chǎn)治理公司成立背景及戰(zhàn)略目標(biāo)天津房地產(chǎn)信托資產(chǎn)治理公司成立必要性：房地產(chǎn)市場是資金高度密集的運(yùn)作體，能夠講，沒有資金就沒有房地產(chǎn)。開發(fā)投資規(guī)模大、周期長、房地產(chǎn)價值高等特點(diǎn)決定房地產(chǎn)開發(fā)、投資需要巨大的資金量，因此資產(chǎn)瓶頸是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)懷的問題。中央政府認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)單純依靠銀行貸款可能帶來金融風(fēng)險，從而也鼓舞房地產(chǎn)企業(yè)多方面拓寬融資渠道；同時央行121號文件使房地產(chǎn)商倍受房貸緊縮困擾，正在積極查找突破口。另外信托公司等非銀行金融類機(jī)構(gòu)一方面需要查找項(xiàng)目托

2、付人（特定項(xiàng)目如商會會員、機(jī)構(gòu)投資者等）；另一方面需要查找風(fēng)險低收益高的房地產(chǎn)項(xiàng)目。在此背景下，組成天津房地產(chǎn)商會，并以此商會為載體，成立天津房地產(chǎn)資產(chǎn)治理公司，資產(chǎn)治理公司的成立能夠?yàn)樾刨Y公司、房地產(chǎn)企業(yè)專門好地解決上述問題，它即擁有房地產(chǎn)、金融治理、項(xiàng)目評估以及法律、財務(wù)等方面的專業(yè)的、綜合的業(yè)緣關(guān)系。又為寬敞房地產(chǎn)開發(fā)商提供一條便捷的融資渠道；為信托公司在地產(chǎn)項(xiàng)目的篩選、托付人的加盟起到橋梁作用。以資產(chǎn)治理公司為基礎(chǔ)，同時與信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)緊密合作，形成兩輪互動的格局，共同拾建房地產(chǎn)金融平臺，仿照基金的經(jīng)營模式進(jìn)行運(yùn)作（我們姑且稱之為類基金，強(qiáng)調(diào)“合法性、安全性、流淌性、盈利性”四

3、原則），以類基金和企業(yè)雙贏的方法，將天津的開發(fā)企業(yè)以及上下游企業(yè)的閑置資金、天津老百姓城鄉(xiāng)居民生活存款的一部分（天津城鄉(xiāng)居民的存款大概是1800億元）以及以其他形式的一些類基金都帶進(jìn)來，使類基金獲得成長，并初步形成以后房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金和基金治理公司的差不多構(gòu)架，傾力打造以房地產(chǎn)投資基金為表現(xiàn)形式的房地產(chǎn)市場金融航母。天津房地產(chǎn)信托資產(chǎn)治理公司成立的戰(zhàn)略目標(biāo)：目的：資產(chǎn)治理公司是介于信托公司、信托打算發(fā)起人及信托打算資金使用人之間必不可少的橋梁；并通過治理信托打算為信托公司、不動產(chǎn)商會會員服務(wù)的，即從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法人實(shí)體。在市工商聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)下的房地產(chǎn)商會為要緊發(fā)起人成立的資產(chǎn)治理公司在與信托機(jī)構(gòu)

4、、房地產(chǎn)企業(yè)的多方合作中，會形成多方共贏的格局。在國家對產(chǎn)業(yè)基金的相關(guān)法律法規(guī)正式出臺前，通過運(yùn)作資產(chǎn)治理公司來查找一條既能為各會員單位解決融資困難又避開法律風(fēng)險的途徑。在條件逐步成熟時進(jìn)展成為產(chǎn)業(yè)基金治理公司，并探計出與國際資本接軌的模式，吸引國際資產(chǎn)進(jìn)入本信托資金，最終成為國內(nèi)有阻礙力、專業(yè)的房地產(chǎn)治理公司。通過搭建金融平臺整合產(chǎn)業(yè)鏈上的資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)業(yè)平臺，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資本與金融資本的融通，使各方都能受益。因此，信托資金投放的對象要緊是商會會員內(nèi)的優(yōu)秀開發(fā)項(xiàng)目，尤其是符合住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)展方向的綠色生態(tài)住宅、新型工業(yè)化住宅、小城鎮(zhèn)住宅、低密度住宅等，同時也將支持住宅產(chǎn)業(yè)的技術(shù)集成。此外

5、，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)將不可幸免地出現(xiàn)改制、并購和上市，信托資金也將支持這類項(xiàng)目。在農(nóng)業(yè)銀行天津分行、建設(shè)銀行天津分行、浦發(fā)銀行天津分行及信托機(jī)構(gòu)、天津市工商聯(lián)、天津市中小企業(yè)擔(dān)保公司、天津房地產(chǎn)商會和今晚傳媒集團(tuán)、天津報業(yè)集團(tuán)等的大力支持下，資產(chǎn)治理公司的組建、信托打算的發(fā)行將會有可靠保證。重要的是信托機(jī)構(gòu)、天津市工商聯(lián)、天津市中小企業(yè)擔(dān)保公司、資產(chǎn)治理公司也將形成新的具有戰(zhàn)略性的聯(lián)盟。并在此基礎(chǔ)上，隨著國家金融政策、市場經(jīng)濟(jì)和相關(guān)條件的不斷成熟，上述戰(zhàn)略聯(lián)盟必將領(lǐng)先發(fā)起成立面向中小企業(yè)服務(wù)的真正意義上的民營銀行。目標(biāo)：要緊是以組合投資形式投資于內(nèi)在價值被低估、或與同類企業(yè)相比具有更高投資價值的項(xiàng)目，

6、通過對組合投資的動態(tài)調(diào)整來分散和操縱風(fēng)險，在注重資金安全的前提下，追求資產(chǎn)的穩(wěn)定增值和現(xiàn)金的流通性。公司股東、組織、治理架構(gòu)：股東會監(jiān)事會董事會風(fēng)險操縱委員會總經(jīng)理專家決策委員會綜合治理部財務(wù)部評估部投資部資產(chǎn)治理部項(xiàng)目部研發(fā)部組織架構(gòu)如上圖所示股東結(jié)構(gòu)：由于治理公司的專門性和穩(wěn)定收益性，因此要確保治理公司股權(quán)的相對穩(wěn)定性關(guān)于其資本治理來講，更為安全。治理公司的股權(quán)最初由發(fā)起托付人按照發(fā)起投資信托的比例認(rèn)購，風(fēng)退出信托認(rèn)購打算的，原則上其在資產(chǎn)治理公司的股權(quán)也應(yīng)出讓，出讓對象為：新的2000萬以上的信托基金認(rèn)購者，資產(chǎn)治理公司的其他股東。在二年內(nèi)，應(yīng)保持其對的穩(wěn)定性，同時，任何一個獨(dú)立的股東在

7、資產(chǎn)治理公司的持股比例原則上不超過20。資產(chǎn)治理公司注冊資金不低于5000萬人民幣。資產(chǎn)治理公司是介于信托投資公司和信托基金發(fā)起人之間的必不可少的橋梁，為今后進(jìn)展成為基金治理公司作好預(yù)備，并探討與國際資本接軌，吸引國際資本進(jìn)入本信托基金的模式，使其成為國內(nèi)第一家專業(yè)的房地產(chǎn)基金治理公司。公司運(yùn)營后，能夠通過增資擴(kuò)股，也能夠吸引外來國際資本擴(kuò)大公司的資本金規(guī)模和運(yùn)營能力。（注：瑞士聯(lián)邦銀行金融家進(jìn)展基金和其他基金組織已表示情愿投資資產(chǎn)治理公司的意向）治理機(jī)構(gòu)設(shè)股東會、董事會、專家咨詢委員會、風(fēng)險操縱委員會董事會制定、審核、監(jiān)控投資戰(zhàn)略、投資決策和執(zhí)行情況、專家咨詢委員會要緊職責(zé)是依照投資目標(biāo)和對

8、市場的推斷決定本信托資金的總體投資策略，審核并批準(zhǔn)項(xiàng)目小組提出的資產(chǎn)配置方案或重大投資決定的咨詢建設(shè)，由董事會和股東會決策。專家決策委員會定期召開會議，在緊急情況下召開臨時會議。風(fēng)險操縱委員會監(jiān)督投資組合的制定與執(zhí)行過程中的風(fēng)險程度，及時向?qū)＜覜Q策委員會提交風(fēng)險監(jiān)督報告和風(fēng)險操縱建議。由上述委員會對全部的信托資金及自有資金所投項(xiàng)目進(jìn)行審核決策，并由董事會聘任的決經(jīng)理對所有執(zhí)行的投資項(xiàng)目進(jìn)行負(fù)責(zé)，確保投資項(xiàng)目的保值增值，并能達(dá)到預(yù)期收益。治理團(tuán)隊(duì)：公司將以“公平、公正、公開”的市場化為原則，聘請一批具有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、金融治理、項(xiàng)目評估以及法律、財務(wù)方面的專業(yè)人士，組成一個高效、有序、忠實(shí)、悟性高的

9、治理團(tuán)隊(duì)，以及包括以天津房地產(chǎn)商會主力會員，即副會長單位的專家等組織的專家委員會，利用其獨(dú)到見解和豐富的操作經(jīng)驗(yàn)去解決房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的難題。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專家隊(duì)伍：具有豐富的房地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作，具備深厚的房地產(chǎn)原理和實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)的專家組成。金融治理專家隊(duì)伍：由金融治理方面的資深人士組成專業(yè)團(tuán)隊(duì)，對金融創(chuàng)新、融資等業(yè)務(wù)通過投行手段運(yùn)營。法律顧問隊(duì)伍：擁有一支具有多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在經(jīng)濟(jì)法律事務(wù)實(shí)踐中積存了豐富經(jīng)驗(yàn)的律師團(tuán)隊(duì)。資產(chǎn)治理公司運(yùn)營模式資產(chǎn)治理公司與信托基金、信托投資公司的結(jié)構(gòu)關(guān)系存放監(jiān)管托付治理私募資金（商會會員等）公募資金即信托打算（自然人、社會法人等）治理人資產(chǎn)治理公司托管人

10、信托投資公司資金組合資產(chǎn)治理公司項(xiàng)目的決策流程以及資產(chǎn)治理公司的項(xiàng)目操作程序項(xiàng)目提案風(fēng)險操縱委員會信托資產(chǎn)治理公司專家決策委員會信托公司房地產(chǎn)項(xiàng)目信托資產(chǎn)治理公司項(xiàng)目執(zhí)行項(xiàng)目跟蹤項(xiàng)目治理項(xiàng)目收益項(xiàng)目退出資產(chǎn)治理公司的項(xiàng)目決策要點(diǎn)資產(chǎn)治理公司能夠成為企業(yè)提供多種選擇：包括過橋融資、買斷項(xiàng)目整合權(quán)、公司型投資、銀行聯(lián)貸和財政支持等諸項(xiàng)。資金將要緊面向住宅產(chǎn)業(yè)鏈。住宅產(chǎn)業(yè)是以住宅作為最終的產(chǎn)品，貫穿建設(shè)整個過程，從設(shè)計、規(guī)劃、施工、建筑材料以及住宅的經(jīng)營，最后物業(yè)維護(hù)治理都在住宅產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)。同時，資金還要面向極具投資價值和市場變現(xiàn)價值的商鋪、商住、大型旅游度假項(xiàng)目投資，為高水平的天津都市建設(shè)不斷制造社

11、會財寶。上述資金投向完全面向商會會員內(nèi)的企業(yè)和項(xiàng)目。資產(chǎn)治理公司對報送（能夠發(fā)起人報送、也能夠由會員單位報送，不受理非會員單位的報送項(xiàng)目）的申請信托打算資金的項(xiàng)目進(jìn)行審議，按照信托打算的標(biāo)準(zhǔn)篩選項(xiàng)目，報送專家決策委員會與風(fēng)險操縱委員會。由兩委員會對全部的信托打算資金所投項(xiàng)目進(jìn)行審核決策；對通過審核決策的項(xiàng)目，由董事會聘任的總經(jīng)理對所執(zhí)行的投資項(xiàng)目進(jìn)行負(fù)責(zé)，對信托打算項(xiàng)目將完全按照國外產(chǎn)業(yè)基金的運(yùn)作方式，采取短期過橋、中長期放貸、提供擔(dān)保、參股和獨(dú)立開發(fā)的形式，對參股和獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目必須運(yùn)用風(fēng)險投資的機(jī)制和資本運(yùn)營的手段提早保本獲得及時退出，以求資金加速周轉(zhuǎn)形成豐富利潤。關(guān)于已投資的項(xiàng)目由主管該

12、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為首的項(xiàng)目組進(jìn)行跟蹤治理，定期向總經(jīng)理書面匯報。項(xiàng)目組能夠由房地產(chǎn)、金融、法律、財務(wù)等方面人員構(gòu)成。對一般投放的資金，按到期回收資金及收益，實(shí)現(xiàn)資本的退出，并按出資落實(shí)收益的分配。資產(chǎn)治理公司治理模式、制度資產(chǎn)治理公司將采納全新的現(xiàn)代經(jīng)營治理理念，實(shí)現(xiàn)真正的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)作模式。資產(chǎn)治理公司將資金投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，特不是房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，與資本市場結(jié)合，通過資本運(yùn)作獵取穩(wěn)定利潤，回報給投資者。治理公司要體現(xiàn)“公平、公正、公開”原則，只做資本和治理，自身資金不直接參與任何具體項(xiàng)目，以保持公平。聘用職業(yè)經(jīng)理人治理團(tuán)隊(duì)，并適時給予一定治理期權(quán)。按照國際慣例上通行的方法從公司

13、成立起就規(guī)范運(yùn)作，建立并執(zhí)行一系列與其業(yè)務(wù)相配套的內(nèi)操縱度、投資流程及獎懲制度。建立嚴(yán)格的風(fēng)險操縱制度，確保股東及受托資金的安全性。依照健相互制約、防火墻和有效原則，資產(chǎn)治理公司將制定監(jiān)督制衡制度、內(nèi)部稽核制度、風(fēng)險預(yù)警制度、安全保密制度、風(fēng)險預(yù)備制度，以確保股東及受托資金的安全。建立明確的投資決策制度，力爭實(shí)現(xiàn)股東及受托人的收益最大化。制定獎懲制度，調(diào)動每一個職員的積極性、上進(jìn)心?？紤]到職業(yè)經(jīng)理人在信托基金操作上的重要性，給予職業(yè)經(jīng)理人20-30的期權(quán)，在以后收益分紅中逐步回購此部分股份。資產(chǎn)治理公司通過天津市商會，定期向天津市工商聯(lián)并工商聯(lián)主席報告工作和運(yùn)作情況，同意其領(lǐng)導(dǎo)。資產(chǎn)治理公司每

14、年按照實(shí)收資本和托管資金總額提取一定比例給天津房地產(chǎn)商會，以支持該商會和天津市工商聯(lián)的正常運(yùn)營和各種公益活動的費(fèi)用支出。資產(chǎn)治理公司主導(dǎo)下的項(xiàng)目投資原則、方式、方向及項(xiàng)目退出資產(chǎn)治理公司投資項(xiàng)目的原則本投資項(xiàng)目組合將本著合法性、安全性、收益性、流通性的原則。本投資項(xiàng)目組合將采取價值投資策略，要緊投資于：內(nèi)在價值未被市場認(rèn)識或被市場低估的。政府、政策扶持的。把握機(jī)會成本比較高的住宅價值項(xiàng)目。資產(chǎn)治理公司投資方式配置：股權(quán)投資債權(quán)投資權(quán)益憑證投資過橋式投資項(xiàng)目融資MBO-治理層收購資產(chǎn)治理公司投資項(xiàng)目方向：房地商會會員報送并通過評選確定的會員單位最優(yōu)項(xiàng)目為政府分憂而且足夠優(yōu)惠和扶持的百姓安居項(xiàng)目展

15、示天津國際形象具有高水平建設(shè)和投資附加值的大型會議旅游渡假項(xiàng)目等資產(chǎn)治理公司的股本金使用及投資方向?yàn)椋簠⑴c信托打算，獲得投資回報；提供股本金一定比例的資本運(yùn)作，要緊對一些相對安全、需要資金量少、投資回報高、用資時刻短的項(xiàng)目進(jìn)行高利率的資金支持；其他董事會批準(zhǔn)的用款項(xiàng)目等。項(xiàng)目退出機(jī)制配制：長期穩(wěn)健收益短期風(fēng)險投資收益IPO直接發(fā)行股票公司盈利模式信托打算資金和定向私募資金由資產(chǎn)治理公司治理，收取資產(chǎn)治理費(fèi)。信托資產(chǎn)治理費(fèi)的收取是在保證一定收益情況下，采納利益共享的方式，通過享有收益分成來實(shí)現(xiàn)盈利。具體如下：假如年資金平均實(shí)際收益在6及以下時，治理公司不提取分成、也不收治理費(fèi)用；假如年平均收益在

16、6-10之間時，治理公司提取分成信托資金*（年平均收益-6）*20假如年平均收益在10-20之間時，治理公司提取分成信托資金*（10-6）*20+信托資金*（年平均收益-10）*30假如年平均收益在20以上時，治理公司提取分成信托資金*（10-6）*20+信托資金*（20-10）*30+信托資金*（年平均收益-20）*50資產(chǎn)治理公司自有股本金要緊在商會會員內(nèi)部用，屬于短期過橋資金一般不超過半年，年收益會高于商業(yè)銀行同期貸款利率30短時未使用的資金可用于短期融資、購買國債、同業(yè)拆借等無風(fēng)險操作。企業(yè)財務(wù)顧問、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)顧問，收取顧問費(fèi)。為企業(yè)引進(jìn)投資人，或向投資人推舉項(xiàng)目，通過收取中介費(fèi)、成為

17、公司股東或股份期權(quán)作為回報。資產(chǎn)治理公司的風(fēng)險治理風(fēng)險表現(xiàn)形式：市場風(fēng)險治理風(fēng)險政策風(fēng)險抵抗風(fēng)險的方法：資產(chǎn)治理公司以貸款方式運(yùn)用房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采取如下風(fēng)險操縱措施：以土地使用證或房產(chǎn)抵押方式發(fā)放貸款的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)土地使用證或房產(chǎn)的抵押權(quán)，防止形成不可預(yù)見的貸款風(fēng)險。以信用擔(dān)保進(jìn)行貸款申請的，應(yīng)評估擔(dān)保人的擔(dān)保能力并形成書面報告。擔(dān)保能力較差或存在循環(huán)擔(dān)保的，應(yīng)要求承貸人引入獨(dú)立的商業(yè)擔(dān)保。對項(xiàng)目的建設(shè)周期、資金運(yùn)用及整體效益、項(xiàng)目存在的相關(guān)限制及其阻礙等作出詳盡分析，建立按工程進(jìn)度劃撥資金的多方監(jiān)管賬戶，資產(chǎn)治理公司和借款人當(dāng)事人共同簽章并經(jīng)保管人審核后才可劃出資金，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)挪用貸款

18、轉(zhuǎn)作其他項(xiàng)目或其他用途。對承貸企業(yè)的項(xiàng)目收入采取全封閉運(yùn)行的治理模式，加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)營收益的監(jiān)控，房產(chǎn)銷售合同應(yīng)備案，要求銷售回款只能劃入保管人處所開設(shè)的信托資金專戶，防止挪用銷售回款開發(fā)其他項(xiàng)目或挪作他用。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)信托基金的風(fēng)險預(yù)備金的治理鑒于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資信托基金規(guī)模較大擬對該信托提取損失預(yù)備金，按每年信托基金的1提取，但該預(yù)備金累計總額達(dá)到信托打算資金的5時，可不再提取。彌補(bǔ)虧損前，該預(yù)備金可用于存放同業(yè)或托付專業(yè)機(jī)構(gòu)購買國債、企業(yè)債。該預(yù)備金彌補(bǔ)虧損的標(biāo)準(zhǔn)為：關(guān)于信托基金以投資形式運(yùn)用，以下情形確認(rèn)為虧損形成：被投資企業(yè)清算后，假如對投資企業(yè)的虧損分擔(dān)額等于或超過了投資的帳面金額：轉(zhuǎn)讓被投資公司股權(quán)后所得現(xiàn)金低于原始投資額的；投資企業(yè)連續(xù)3年產(chǎn)生虧損的；投資企業(yè)累計4年不能以現(xiàn)金方式分配投資收益的。發(fā)生以上情況后，處置投資形成的股權(quán)的價值低于初始投資額的部分為虧損額。以預(yù)備金彌補(bǔ)虧損的標(biāo)準(zhǔn)為彌補(bǔ)至該筆投資的原始投資額。關(guān)于信托基金以貸款方式運(yùn)用，假如再貸款到期日貸款全部或部分本息無法償還的，以該預(yù)備金彌補(bǔ)虧損