房地產(chǎn)法(第六版)電子課件(完整版)

1、房地產(chǎn)法 （第六版）新編21世紀法學系列教材第一章房地產(chǎn)法概述第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的概念（一）房地產(chǎn)概念的產(chǎn)生在內(nèi)地，房地產(chǎn)往往被理解為與不動產(chǎn)是同一語義的另一種表述。不動產(chǎn)與房地產(chǎn)概念的產(chǎn)生有兩個顯著區(qū)別：一是概念產(chǎn)生的時間不同。二是產(chǎn)生的法律要求不同，或利益的重心不同。（二）房產(chǎn)的概念一般認為，所謂房產(chǎn)，是指在法律上有明確所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系的房屋財產(chǎn)。（三）地產(chǎn)的概念對我國的地產(chǎn)概念應作較廣義的理解，即不受傳統(tǒng)大陸法土地不動產(chǎn)概念的束縛。第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的概念（四）房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系在房地產(chǎn)法律制度中，土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是相互并列的，并無從屬關(guān)系。

2、主體的平等性當然意味著法律保護的平等性，在這種情況下，房產(chǎn)與地產(chǎn)誰隨誰走的提法已無實質(zhì)意義。（五）房地產(chǎn)的概念廣義上的房地產(chǎn)包括一切作為財產(chǎn)或不動產(chǎn)的土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分。狹義上的房地產(chǎn)特指以商品經(jīng)營服務性質(zhì)為主的地產(chǎn)和房產(chǎn)，尤其特指城市中具有商品房意義的房地產(chǎn)。第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)二、房地產(chǎn)業(yè)（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念和性質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)基本上局限于狹義房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)的特征即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)意義上的特征，主要有以下三個：1.經(jīng)營性與投機性2.城市第三產(chǎn)業(yè)性與綜合產(chǎn)業(yè)性3.綜合導向性與泡沫性第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)二、房地產(chǎn)業(yè)

3、（二）房地產(chǎn)業(yè)的作用1.房地產(chǎn)業(yè)對人民生活的重要作用2.房地產(chǎn)業(yè)對完善市場體系的作用3.房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展國民經(jīng)濟、增加國家財富的作用（三）我國房地產(chǎn)業(yè)1.1949年前中國的房地產(chǎn)業(yè)2.新中國的房地產(chǎn)業(yè)：（）計劃經(jīng)濟下的房地產(chǎn)業(yè)。（）改革開放以來的房地產(chǎn)業(yè)。第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)二、房地產(chǎn)業(yè)（四）可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與我國房地產(chǎn)法律制度的完善可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與合理利用土地的基本國策保持一致，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)法制建設(shè)必須遵循的原則。在我國房地產(chǎn)法律制度的完善過程中，可持續(xù)發(fā)展在以下方面具有特別重要的意義：1.加強對土地資源的物權(quán)法保護2.可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與我國三級房地產(chǎn)市場法3.更廣泛地學習和借鑒世界各國

4、（地區(qū)）的先進經(jīng)驗第四節(jié) 房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對象 一、房地產(chǎn)法的概念房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。二、房地產(chǎn)法的調(diào)整對象房地產(chǎn)法的調(diào)整對象，是指房地產(chǎn)法所調(diào)整的特定領(lǐng)域的房地產(chǎn)社會經(jīng)濟關(guān)系。按照房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的范疇，房地產(chǎn)法的調(diào)整對象可分為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務、管理及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的社會關(guān)系。按照此法律關(guān)系涉及的不同，法律部門可分為以下三類：（）房地產(chǎn)民事關(guān)系。（）房地產(chǎn)經(jīng)濟行政關(guān)系。（）房地產(chǎn)社會保障關(guān)系。第三節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系一、房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念和特征（一）房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念房地產(chǎn)社會關(guān)系受到多種社會規(guī)范的調(diào)整，如政策規(guī)范、法律規(guī)范、道德與習慣

5、規(guī)范、組織紀律與內(nèi)部規(guī)章規(guī)范等，其中法律規(guī)范調(diào)整的房地產(chǎn)社會關(guān)系形成了受法律強制力保護的權(quán)利義務關(guān)系，這種房地產(chǎn)社會關(guān)系即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系。（二）房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征1.房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種重要的法律關(guān)系2.房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種綜合的法律關(guān)系3.房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種有限的法律關(guān)系第三節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系二 、房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體對于房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體即房地產(chǎn)法律關(guān)系的參加者，我們可以從不同的角度進行分類。1.從一般民事法律關(guān)系的角度可分為：國家、法人和公民2.依各類主體在房地產(chǎn)法律活動中所起的不同作用可作如下劃分：（）國家或政府。（）房地產(chǎn)開發(fā)商，又稱房地產(chǎn)發(fā)展商。（）建筑商，又稱工程承包

6、商。（）房地產(chǎn)賣方。（）房地產(chǎn)買方。（）房地產(chǎn)輔助商。（）房地產(chǎn)他項權(quán)利人和義務人。3.依房地產(chǎn)利益結(jié)構(gòu)關(guān)系，可以劃分為國家和政府、房地產(chǎn)經(jīng)營者和房地產(chǎn)消費者第三節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系三 、房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體房地產(chǎn)業(yè)是以第三產(chǎn)業(yè)為核心的綜合性產(chǎn)業(yè)，這種產(chǎn)業(yè)所形成的法律關(guān)系中權(quán)利所指向的標的是物，即房地產(chǎn)物質(zhì)財富，但其核心內(nèi)容卻是對土地的利用行為，以及房地產(chǎn)開發(fā)、交易和轉(zhuǎn)讓等行為，也包括一定的經(jīng)濟管理行為。當事人權(quán)利義務共同指向的并不完全是物，也不是單純的行為，而是二者相結(jié)合而成的房地產(chǎn)物質(zhì)利益。第三節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系四、房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容（一）房地產(chǎn)民事權(quán)利、義務這是基于房地產(chǎn)民事法律關(guān)系所產(chǎn)

7、生的權(quán)利、義務。主要可以從以下不同角度進行分類：1.房地產(chǎn)物權(quán)；2.房地產(chǎn)債權(quán)；3.房地產(chǎn)繼承權(quán)（二）房地產(chǎn)行政權(quán)利、義務這是指基于房地產(chǎn)行政法律規(guī)范調(diào)整所形成的權(quán)利、義務。（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟權(quán)利、義務這是指基于經(jīng)濟法律規(guī)范調(diào)整所形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務關(guān)系。第四節(jié) 房地產(chǎn)法的淵源一、專門性規(guī)范1.法律法規(guī) 2.我國現(xiàn)行房地產(chǎn)重要政策規(guī)范3.法律解釋二、相關(guān)性規(guī)范（）憲法。（）民法。（）經(jīng)濟法。經(jīng)濟法中與房地產(chǎn)法直接相關(guān)的主要規(guī)范包括以下內(nèi)容：土地管理法；城鄉(xiāng)規(guī)劃法；公司法；社會保障法；其他相關(guān)法律。第五節(jié) 房地產(chǎn)法的體系一、房地產(chǎn)立法體系的模式一般認為，當今世界上，以所有制劃分的房地產(chǎn)經(jīng)濟模式及相

8、應的立法體系主要有三種：第一種是以土地私有制為基礎(chǔ)的市場經(jīng)濟模式；第二種是以土地公有制為主的國家控制市場的模式；第三種是建立在土地公有制基礎(chǔ)上的非市場經(jīng)濟模式。二、我國房地產(chǎn)法律體系的問題關(guān)于我國房地產(chǎn)的立法體系，理論界主要有以下幾種主張：（）城市房地產(chǎn)法和住宅法為主干的兩分法體系。（）城市房地產(chǎn)管理法、住宅法、相關(guān)法律法規(guī)為主干的三分法體系。第五節(jié) 房地產(chǎn)法的體系二、我國房地產(chǎn)法律體系的問題（）以民法典物權(quán)編、土地管理法和房地產(chǎn)管理法為主干的三分法體系結(jié)構(gòu)。（）三層次和三個子體系結(jié)構(gòu)。（）將房地產(chǎn)法分為基本法律和配套法律，其中基本法律包括城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鄉(xiāng)規(guī)劃法三個主干法律；

9、配套法律包括開發(fā)法、交易法、管理法等。我國房地產(chǎn)法律體系應強調(diào)三個組成部分的有機聯(lián)系：房地產(chǎn)物權(quán)法、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法、房地產(chǎn)社會保障法。房地產(chǎn)管理法則分別寓于這三個組成部分之中。第二章房地產(chǎn)權(quán)屬制度第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬概述一、房地產(chǎn)權(quán)屬的概念房地產(chǎn)權(quán)屬，即房地產(chǎn)權(quán)利的歸屬，是指房地產(chǎn)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài)。二、房地產(chǎn)物權(quán)（一）物權(quán)物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。我國民法典第240條對物權(quán)的定義為：所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬概述二、房地產(chǎn)物權(quán)（二）房地產(chǎn)物權(quán)的分類和歸屬房地產(chǎn)物權(quán)制度源于

10、羅馬法土地權(quán)利的設(shè)置。羅馬法的物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)兩大類。依據(jù)我國民法典的規(guī)定，我國的房地產(chǎn)物權(quán)分別規(guī)定于所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)之中。三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在我國，一般認為產(chǎn)權(quán)是指民事權(quán)利主體所享有的具有經(jīng)濟利益的權(quán)利，包括以所有權(quán)為主的物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)和知識產(chǎn)權(quán)等，是一定社會的物質(zhì)資料占用、支配、流通和分配關(guān)系的法律表現(xiàn)。第二節(jié) 土地權(quán)屬制度一、大陸法系土地物權(quán)中的土地權(quán)屬制度（一）土地所有權(quán)（二）地上權(quán)（三）地役權(quán)（四）質(zhì)權(quán)（五）抵押權(quán)（六）占有第二節(jié) 土地權(quán)屬制度二、普通法中的土地權(quán)屬制度（一）地產(chǎn)權(quán)制度普通法上的土地產(chǎn)權(quán)制度由兩個層次組成：一是土地所有權(quán)；二是土地權(quán)益。土地權(quán)益由保有權(quán)

11、和地產(chǎn)權(quán)兩部分組成。地產(chǎn)權(quán)在早期被用來說明土地保有權(quán)的持續(xù)期間，并由此形成了占有地產(chǎn)權(quán)和期待地產(chǎn)權(quán)兩種不同的地產(chǎn)權(quán)形態(tài)。（二）信托制度普通法上的信托指受托人為受益人的利益，履行對其控制下的財產(chǎn)進行管理和處分義務的一種財產(chǎn)關(guān)系。第二節(jié) 土地權(quán)屬制度二、普通法中的土地權(quán)屬制度（三）特殊財產(chǎn)權(quán)制度普通法上的特殊財產(chǎn)權(quán)主要指與大陸法用益物權(quán)制度中的地役權(quán)和地上權(quán)相近似的土地財產(chǎn)權(quán)。三、土地權(quán)屬制度的發(fā)展（一）傳統(tǒng)土地權(quán)利在立體空間上的分離（二）國家對土地私有權(quán)的限制第二節(jié) 土地權(quán)屬制度四、我國的土地權(quán)屬制度（一）土地所有權(quán)我國的土地所有權(quán)則是指國家或集體經(jīng)濟組織對其所有的國有土地或集體土地依法享有的占

12、有、使用、收益和處分的權(quán)利。1.我國土地所有權(quán)的特征（）主體的特定性。（）客體的差異性。（）內(nèi)容的限制性。第二節(jié) 土地權(quán)屬制度四、我國的土地權(quán)屬制度（一）土地所有權(quán)2.國家土地所有權(quán)（）概念：國家土地所有權(quán)是指國家作為民事主體所享有的土地所有權(quán)。（）取得：我國國家土地所有權(quán)的取得經(jīng)歷了四個歷史過程：一是沒收和接管；二是贖買；三是征收；四是收歸國有。（）范圍：國有土地分為城市土地和城市以外的國有土地。（）內(nèi)容：所有權(quán)的內(nèi)容包括占有、使用、收益和處分四項權(quán)能。3.集體土地所有權(quán)：我國的集體土地所有權(quán)，指由農(nóng)民集體所享有的土地所有權(quán)。第二節(jié) 土地權(quán)屬制度四、我國的土地權(quán)屬制度（二）土地用益物權(quán)1.概

13、念和性質(zhì)：土地用益物權(quán)，指法人或公民依法取得的對國有土地或集體土地依法享有的占有、使用、收益的權(quán)利。2.國有土地使用權(quán)：國有土地使用權(quán)包括城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地使用權(quán)和其他國有土地上的使用權(quán)。3.集體土地使用權(quán)：我國民法典規(guī)定的土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)在性質(zhì)上可合稱為集體土地使用權(quán)。第二節(jié) 土地權(quán)屬制度四、我國的土地權(quán)屬制度（二）土地用益物權(quán)4.宅基地使用權(quán)：宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。5.地役權(quán)：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。供役地權(quán)利人應當按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其不動產(chǎn)，

14、不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。第二節(jié) 土地權(quán)屬制度四、我國的土地權(quán)屬制度（三）土地擔保物權(quán)民法典在物權(quán)編的第四分編擔保物權(quán)之第十七章規(guī)定了抵押權(quán)。為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。（四）占有基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。第三節(jié) 房屋權(quán)屬制度一、我國城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬制度的沿革在房屋所有權(quán)方面，新中國成立初期，國家將地主、官僚資產(chǎn)階級的房產(chǎn)予以沒收，歸國家所有。黨的十一屆三中全會

15、以后，全國各城市落實私房政策。在房屋使用權(quán)方面，新中國成立初期實行“以租養(yǎng)房”的方針。1955年，國家機關(guān)干部由供給制轉(zhuǎn)為薪金制，在住房使用制度上，作為供給制轉(zhuǎn)向薪金制的一種過渡辦法，采取低租制。改革開放以來，國家對城鎮(zhèn)住房制度進行了一系列探索，確定了按照社會主義市場經(jīng)濟的要求實現(xiàn)住房商品化的改革目標。目前，我國已逐步形成了多元化的房屋所有權(quán)體系和新型的房屋使用權(quán)制度。第三節(jié) 房屋權(quán)屬制度二、房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)，是指房屋所有人對房屋所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國的房屋所有權(quán)可以進行如下分類：1.以所有權(quán)主體劃分：（）國有房屋所有權(quán)；（）集體房屋所有權(quán)；（）私人房產(chǎn)所有權(quán)；（）外商

16、投資企業(yè)和外產(chǎn)房屋所有權(quán)；（）農(nóng)村房屋所有權(quán)；（）由其他主體享有的房產(chǎn)所有權(quán)。2.按房屋所有權(quán)主體的構(gòu)成劃分：（）單獨所有房屋所有權(quán)；（）共同所有房屋所有權(quán)；（）有限產(chǎn)權(quán)或住房部分產(chǎn)權(quán)。第三節(jié) 房屋權(quán)屬制度三、房屋使用權(quán)房屋使用權(quán)指房屋使用權(quán)人對房屋依法占有和利用的權(quán)利。房屋使用權(quán)與土地使用權(quán)絕不可相提并論，宜將其限于房屋所有權(quán)的一項權(quán)能。四、房屋使用權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系1.土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)構(gòu)成的房地產(chǎn)權(quán)是一個完整的有機整體，具有不可分性。表現(xiàn)在以下方面：（）內(nèi)容的不可分性。（）主體的不可分性。（）客體的不可分性。2.房地產(chǎn)的重心是房產(chǎn)第四節(jié) 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系和建筑物區(qū)分所有權(quán)一、房地產(chǎn)相

17、鄰關(guān)系房地產(chǎn)相鄰關(guān)系，是指不動產(chǎn)的相鄰各方因行使房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系。這種相鄰權(quán)利義務關(guān)系從權(quán)利的角度來看又稱為相鄰權(quán)。房地產(chǎn)相鄰關(guān)系主要包括以下內(nèi)容：（）相鄰土地通行關(guān)系。（）相鄰流水、用水、截水、排水關(guān)系。（）相鄰管線安設(shè)關(guān)系。（）相鄰光照、通風、音響震動關(guān)系。（）相鄰疆界關(guān)系。（）相鄰環(huán)境與安全關(guān)系。第四節(jié) 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系和建筑物區(qū)分所有權(quán)二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)民法典物權(quán)編的第六章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。我國民法典也采用三元說：（）專有所有權(quán)。（）共有部分

18、持分權(quán)。（）建筑物區(qū)分所有權(quán)之成員權(quán)。第四節(jié) 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系和建筑物區(qū)分所有權(quán)二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)共同管理權(quán)的性質(zhì)和特點表現(xiàn)在以下方面：第一，共同管理權(quán)是專屬于業(yè)主的權(quán)利。第二，共同管理權(quán)是一種私法上的權(quán)利。第三，共同管理權(quán)是管理共同財產(chǎn)和共同事務的權(quán)利。第四，共同管理權(quán)既是一種權(quán)利，又是一種義務。第五節(jié) 房地產(chǎn)登記制度一、房地產(chǎn)登記的概念、性質(zhì)和功能（一）房地產(chǎn)登記的概念房地產(chǎn)登記，是不動產(chǎn)登記中的重要組成部分，指房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)對房地產(chǎn)權(quán)利人合法的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、設(shè)典、租賃等房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。（二）房地產(chǎn)登記的性質(zhì)我國房地產(chǎn)登記的性質(zhì)具有以

19、下特點：（）房屋土地權(quán)利一并登記。（）房地產(chǎn)權(quán)屬登記屬于強制性登記。第五節(jié) 房地產(chǎn)登記制度一、房地產(chǎn)登記的概念、性質(zhì)和功能（二）房地產(chǎn)登記的性質(zhì)（）登記部門對登記申請實行實質(zhì)性審查，無異議時方予登記。（）登記具有較強的公信力，除司法裁判可予以否定之外，是權(quán)利人產(chǎn)權(quán)的唯一合法證明。（三）房地產(chǎn)登記的功能（）權(quán)利確認功能。（）權(quán)利公示功能。（）權(quán)屬管理功能。第五節(jié) 房地產(chǎn)登記制度二、房地產(chǎn)登記的內(nèi)容和種類（一）房地產(chǎn)登記的內(nèi)容（）不動產(chǎn)的狀態(tài)。（）物權(quán)的設(shè)立（取得）。（）物權(quán)的移轉(zhuǎn)。（）物權(quán)的變更。（）物權(quán)的消滅。（）物權(quán)的負擔。（）物權(quán)的處分限制。第五節(jié) 房地產(chǎn)登記制度二、房地產(chǎn)登記的內(nèi)容和種類

20、（二）房地產(chǎn)登記的種類1.設(shè)立與變動登記2.更正登記3.異議登記4.預告登記第五節(jié) 房地產(chǎn)登記制度三、我國的房地產(chǎn)登記管理體制（一）房地產(chǎn)登記機關(guān)我國現(xiàn)行模式即由房地產(chǎn)行政管理部門擔任登記機關(guān)。不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。（二）不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤以外，以不動產(chǎn)登記簿為準。不動產(chǎn)登記簿為表征房地產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)，保存于房地產(chǎn)登記機關(guān)，利害關(guān)系人可以申請查閱。登記機關(guān)在不動產(chǎn)登記簿上登記后，應當為權(quán)利人頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。第三章土地使用權(quán)法律制度第一節(jié) 土地使用權(quán)概述一、土地使用權(quán)的概念和特征土地使

21、用權(quán)是土地使用者依法取得的、在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對特定的土地享有的占有、使用、收益和在特定條件下依法處分的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)尤其是國有建設(shè)用地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，具有用益物權(quán)的一般特征。其主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（一）土地使用權(quán)是權(quán)利范圍受到限制的物權(quán)（二）土地使用權(quán)具有獨立性（三）土地使用權(quán)通常具有明確的期限第一節(jié) 土地使用權(quán)概述二、土地使用權(quán)的類型按不同的標準來劃分，可將其分為以下幾類：（一）國有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)（二）建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)（三）劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)第一節(jié) 土地使用權(quán)概述三、土地使用權(quán)的取得、變更和終止（一）土地使用權(quán)的取得1.國有土地建設(shè)用地使

22、用權(quán)的取得方式：我國國有土地建設(shè)用地使用權(quán)的取得主要有出讓和劃撥兩種方式。2.集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式：集體土地建設(shè)用地使用權(quán)取得的主要方式是政府審批。3.土地承包經(jīng)營權(quán)的取得方式：土地承包經(jīng)營權(quán)的取得方式主要是簽訂承包合同。第一節(jié) 土地使用權(quán)概述三、土地使用權(quán)的取得、變更和終止（二）土地使用權(quán)的變更土地使用權(quán)變更主要有以下幾種情況：（）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。（）地上建筑物轉(zhuǎn)讓。（）土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓。（）法人的合并與分立。（）符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的。第一節(jié) 土地使用權(quán)概述三、土地使用權(quán)的取得、變更和終止（三）土地使

23、用權(quán)的終止土地使用權(quán)終止，是指土地使用權(quán)依法設(shè)定后，因某種法律事實的出現(xiàn)，而使土地使用權(quán)消滅。土地使用權(quán)終止主要有以下幾種情況：（）土地使用權(quán)年限屆滿。（）土地使用權(quán)收回。（）土地滅失。第二節(jié) 劃撥土地使用權(quán)一、劃撥土地使用權(quán)的概念和特征劃撥土地使用權(quán)即通過行政劃撥的方式取得的土地使用權(quán)?！皠潛堋笔侵缚h級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。土地使用者通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，即劃撥土地使用權(quán)，其具有以下幾個主要特征： （）沒有明確的期限。（）無須支付土地使用權(quán)出讓金。（）不能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。第二節(jié) 劃撥土地

24、使用權(quán)二、劃撥土地使用權(quán)取得的適用范圍（）國家機關(guān)用地。（）軍事用地。（）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。（）公益事業(yè)用地。（）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。（）法律、法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式供地的其他建設(shè)項目用地。第二節(jié) 劃撥土地使用權(quán)三、劃撥土地使用權(quán)取得的程序劃撥土地使用權(quán)取得的程序與國家征收土地的程序基本相同，大體上是由以下幾個步驟構(gòu)成：（）用地單位提交用地申請。（）土地行政主管部門審查和報批。（）土地劃撥。（）核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。第二節(jié) 劃撥土地使用權(quán)四、劃撥土地使用權(quán)的行使劃撥土地使用權(quán)行使的要求：（）土地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途。（）土地使用權(quán)人在行使權(quán)利時，如遇社會公共利

25、益需要，有義務服從人民政府收回土地使用權(quán)的決定。（）劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。土地登記的流程分為用地申請、材料審查、簽訂合同、收取地價、核發(fā)批文五個步驟。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也有法定要求，只有按照法定要求和程序進行的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，才是合法的轉(zhuǎn)讓，才能受到法律的保護。第三節(jié) 出讓土地使用權(quán)一、出讓土地使用權(quán)的概念和特征出讓土地使用權(quán)，是指土地使用者通過出讓的方式取得的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。其法律特征主要表現(xiàn)為以下幾個方面：（）土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中的出讓方是特定

26、的，它只能是國有土地的所有者國家。（）土地使用權(quán)出讓由人民政府負責，有計劃有步驟地進行。（）土地使用權(quán)出讓不包括地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施，受讓方不得以享有土地使用權(quán)為由而主張地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施的權(quán)利。（）土地使用權(quán)出讓屬于要式法律行為。第三節(jié) 出讓土地使用權(quán)二、國有土地使用權(quán)出讓的原則（一）國家主權(quán)原則（二）政府壟斷原則（三）合理利用土地原則（四）先規(guī)劃后出讓原則（五）自愿、公平、等價有償和誠實信用原則第三節(jié) 出讓土地使用權(quán)三、國有土地使用權(quán)出讓的方式（一）協(xié)議出讓（二）招標出讓（三）拍賣出讓（四）掛牌出讓四、土地使用權(quán)出讓合同當事人的權(quán)利和義務（一）出讓方的權(quán)利和義務（二）

27、受讓方的權(quán)利和義務第三節(jié) 出讓土地使用權(quán)五、出讓土地使用權(quán)的交易1.以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。2.以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租。3.以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。六、出讓土地使用權(quán)的續(xù)期住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。無論何種方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在土地使用者不需要或社會公共利益需要時，為了合理利用土地資源，國家均可依法收回。第四節(jié) 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)一、集體土地使用權(quán)的概念和特征集體土地使用權(quán)是土地使用者依照政府的批準文件或合

28、同約定，對農(nóng)民集體所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。其主要具有以下幾個法律特征：（一）集體土地使用權(quán)的主體具有特定性（二）集體土地使用權(quán)的取得一般是無償?shù)模ㄈ┘w土地使用權(quán)的行使要受到較多限制第四節(jié) 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)二、集體土地建設(shè)用地及其使用權(quán)的取得集體土地建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。集體建設(shè)用地使用對外流轉(zhuǎn)或以土地流轉(zhuǎn)方式取得集體土地使用權(quán)應符合以下要求：（）土地用途符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求。（）土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式符合規(guī)范要求。（）土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的程序符合法定

29、要求。第四節(jié) 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)三、集體土地建設(shè)用地使用的原則（）必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃。（）必須經(jīng)過人民政府依法批準。（）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)占用土地嚴格控制占用耕地。（）通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。第四節(jié) 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)四、集體土地建設(shè)用地的審批權(quán)限（）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關(guān)批準文件，向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提

30、出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準。 （）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準。 （）農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。第四節(jié) 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)五、集體土地使用權(quán)的行使集體土地建設(shè)用地經(jīng)依法批準使用，并領(lǐng)取集體土地使用證后，用地者便依法取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)受國家法律的保護，任何單位和個人不得侵犯，但任何權(quán)利都是與一定的義務相對應的，土地使用權(quán)人在行使權(quán)利時，也必須履行一定的義務，必須遵守國

31、家有關(guān)法律的規(guī)定。六、集體土地使用權(quán)的收回（）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要收回土地的。（）不按照人民政府批準的土地用途使用土地的。（）因撤銷、遷移等原因停止使用土地的。第四章房地產(chǎn)開發(fā)法律制度第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)，是根據(jù)城市總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展計劃的需要，在一定的區(qū)域內(nèi)有計劃、有步驟地進行土地開發(fā)和建筑物建設(shè)的活動。具體而言房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。二、房地產(chǎn)開發(fā)的分類（）按開發(fā)的對象來劃分，可將房地產(chǎn)開發(fā)分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造。（）以開發(fā)的方式來劃分，可將房地產(chǎn)開發(fā)分為單項開發(fā)、成片開發(fā)和小區(qū)開發(fā)。

32、（）按開發(fā)主體來劃分，可將房地產(chǎn)開發(fā)分為政府開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)。第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述三、房地產(chǎn)開發(fā)的特點房地產(chǎn)開發(fā)作為一項生產(chǎn)活動，其特點是投資量大，回收期長，并且涉及面廣。房地產(chǎn)開發(fā)是一項復雜的、綜合性的、高風險的生產(chǎn)活動。同時，也是投資回報率很高的經(jīng)營活動。四、我國房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展中華人民共和國成立后，我國的房地產(chǎn)開發(fā)大致經(jīng)歷了三個階段：第一階段是起步階段。這個階段的城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以統(tǒng)建為主要形式。第二階段是轉(zhuǎn)型階段。此階段我國城市房地產(chǎn)開發(fā)的主要特征是由統(tǒng)建向綜合開發(fā)過渡。第三階段是房地產(chǎn)開發(fā)迅速發(fā)展和逐步規(guī)范階段。第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述五、房地產(chǎn)開發(fā)立法的基本原則（一）嚴格

33、執(zhí)行城市規(guī)劃的原則（二）綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則（三）經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一的原則（四）鼓勵開發(fā)建設(shè)居民住宅的原則第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體。它是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，是房地產(chǎn)開發(fā)和交易的主體，也是房地產(chǎn)市場中的重要角色。按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有制性質(zhì)來劃分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可分為國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、集體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四種主要類型。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件（）有自己的名稱和組織機構(gòu)。（）有固定的經(jīng)

34、營場所。（）有符合國務院規(guī)定的注冊資本。（）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。（）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序（）申請登記。（）依法備案。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，按其所具備的條件分為四個等級，其中一級資質(zhì)為最高等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級由建設(shè)行政主管部門分級審批。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施大致包括企業(yè)內(nèi)部項目決策、取得開發(fā)用地成交確認書、立項備案、審定設(shè)計方案、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、施工和

35、竣工驗收。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的整個過程中，國家的監(jiān)管貫徹始終。（一）立項備案（二）設(shè)計方案審定（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可（四）建設(shè)工程規(guī)劃許可（五）建設(shè)工程施工許可證第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃控制（一）土地利用總體規(guī)劃控制土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當?shù)氐淖匀弧⒔?jīng)濟、社會條件，對土地的開發(fā)利用、治理、保護在空間上和時間上所作的總體安排和布局。它是各類土地利用的依據(jù)，也是國家實行土地用途管制的基礎(chǔ)。（二）城市規(guī)劃控制城市規(guī)劃是城市在一定時期內(nèi)的發(fā)展目標及城市建設(shè)的綜合部署和城市發(fā)展建設(shè)的藍圖。它是城市開發(fā)、建設(shè)和管理的依據(jù)。城市規(guī)劃作為

36、科學利用土地資源的一種措施，在城市土地資源的優(yōu)化配置、保證城市建設(shè)健康發(fā)展方面，起著十分重要的作用。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度三、房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃管理制度（一）土地利用計劃管控土地利用計劃是國家根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和國民經(jīng)濟發(fā)展計劃，對一定時期的各項用地數(shù)量所作的具體安排。目前我國的土地利用計劃有以下幾種分類：（）按計劃內(nèi)容分，可將土地利用計劃分為土地開發(fā)計劃、土地復墾計劃、土地使用權(quán)出讓計劃等。 （）按計劃的調(diào)控程度分，可將土地利用計劃分為指令性計劃和指導性計劃。（）按計劃的期限分，可將土地利用計劃分為長期計劃、中期計劃和年度計劃。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度三、房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃管

37、理制度（二）建設(shè)用地計劃我國的建設(shè)用地計劃分為國家、省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列省轄市）、省轄市（地區(qū)、自治州）、縣（縣級市、區(qū)）四級。建設(shè)用地計劃主要體現(xiàn)為土地利用年度計劃。（三）建設(shè)用地計劃對房地產(chǎn)開發(fā)用地的控制房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地，無論通過何種方式取得土地使用權(quán)，都應在土地利用年度計劃內(nèi)安排，服從國家土地利用計劃管理的要求。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度四、環(huán)境保護法對房地產(chǎn)開發(fā)的要求（）在房地產(chǎn)開發(fā)前期階段，進行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究時，應進行環(huán)境影響評價。（）在房地產(chǎn)開發(fā)實施階段，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中必須按環(huán)境影響評價報告書的要求，落實各項環(huán)保措施，使環(huán)境保護的要求真正落到實處。

38、（）在開發(fā)建設(shè)項目竣工階段，對開發(fā)成果進行驗收時，環(huán)境保護措施的落實情況是開發(fā)成果驗收的重要內(nèi)容之一。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理制度一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓方式取得土地使用權(quán)；但是法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地的審批房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地的審批，必須符合國家有關(guān)法律的規(guī)定，必須嚴格執(zhí)行土地利用規(guī)劃和年度計劃。三、房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)之后，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設(shè)，否則，將依法承擔法律責任。第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制度一、施工企業(yè)資質(zhì)

39、管理制度根據(jù)有關(guān)規(guī)定，施工企業(yè)資質(zhì)管理主要包括以下三部分內(nèi)容：1.確定資質(zhì)標準2.認定企業(yè)資質(zhì)等級3.劃定企業(yè)的營業(yè)范圍第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制度二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標制度（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標制度房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招標投標，是指由開發(fā)建設(shè)單位作為建筑工程發(fā)包者，采用招標的方式，擇優(yōu)選定勘察、設(shè)計、施工單位，由被選中的施工單位作為承包方承擔并完成勘察、設(shè)計、施工任務的行為。1.招標投標的適用范圍2.投標人的資格審查3.招標、投標的要求第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制度二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標制度（二）施工分包制度所謂施工分包，是指建筑企業(yè)將其所

40、承包的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程中的專業(yè)工程或者勞務作業(yè)發(fā)包給其他建筑企業(yè)完成的活動。我國對工程施工分包的管理主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1.工程施工分包實行備案制度2.合同履行擔保3.轉(zhuǎn)包的禁止4.分包工程發(fā)包人與承包人應承擔的法律責任第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制度三、開發(fā)建設(shè)項目施工管理（一）開發(fā)建設(shè)項目開工管理國家對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目開工實行施工許可證制度。它要求建設(shè)單位在施工之前，要向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可手續(xù)，取得施工許可證。（二）施工現(xiàn)場管理和竣工驗收制度施工單位應當制訂建設(shè)項目施工組織計劃，明確規(guī)定工程任務情況、施工總方案、主要施工方法、工

41、程施工計劃、主要單位工程綜合進度計劃和施工力量、機具及部署、施工組織技術(shù)措施，并且要加強施工現(xiàn)場管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，驗收合格后，方可交付使用。第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制度四、建設(shè)工程質(zhì)量管理制度（一）建設(shè)單位的質(zhì)量義務和責任我國的建設(shè)工程質(zhì)量管理條例明確規(guī)定了其應負的義務和責任。（二）建設(shè)工程質(zhì)量保修制度建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程驗收報告時，應當向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應明確建設(shè)工程的保修期限、保修范圍和保修責任。第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制度四、建設(shè)工程質(zhì)量管理制度（三）建設(shè)工程保證金制度建設(shè)工程保證金（保修金

42、）是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從發(fā)包人應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進行維修的資金。第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制度五、工程監(jiān)理制度（一）工程監(jiān)理的概念工程監(jiān)理是指具有相關(guān)資質(zhì)的監(jiān)理單位受甲方的委托，依據(jù)國家批準的工程項目建設(shè)文件、有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同，代表甲方對乙方的工程建設(shè)實施監(jiān)控的一種專業(yè)化有償服務活動。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程監(jiān)理的內(nèi)容1.工程進度監(jiān)理2.工程造價監(jiān)理3.工程質(zhì)量監(jiān)理第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制度五、工程監(jiān)理制度（三）工程監(jiān)理的作用首

43、先，它有利于加強對工程建設(shè)環(huán)節(jié)的控制，減少工程建設(shè)各環(huán)節(jié)的隨意性，保證工程質(zhì)量；其次，實行工程建設(shè)監(jiān)理制度，可以借助于經(jīng)驗豐富、專業(yè)水平較高的專家們的力量對工程建設(shè)活動進行監(jiān)督管理，這有利于提高項目建設(shè)的管理水平，提高房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效益和社會綜合效益；最后，有利于維護工程建設(shè)各方的合法權(quán)益。第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制度五、工程監(jiān)理制度（四）工程監(jiān)理的權(quán)利與義務工程監(jiān)理單位應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承擔工程監(jiān)理業(yè)務，并根據(jù)建設(shè)單位的委托，客觀、公正地履行監(jiān)理義務。第五章房地產(chǎn)交易法律制度第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易的概念和特征房地產(chǎn)交易是人們對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押

44、等活動的總的稱謂。（）房地產(chǎn)交易標的的價格通常會遠遠高于一般生活消費品的價格。（）房地產(chǎn)交易標的物具有固定性。（）房地產(chǎn)交易無論以何種形式出現(xiàn)，都會涉及土地資源占用和土地收益的重新分配，并會在一定程度上對整個社會的生產(chǎn)、生活產(chǎn)生影響，具有較強的社會性。 （）房地產(chǎn)交易比一般商品交易復雜得多。第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述二、房地產(chǎn)交易的原則（）房地一體原則。（）依法登記的原則。（）房地產(chǎn)交易價格分別管制原則。三、房地產(chǎn)交易的管理服務機構(gòu)（一）房地產(chǎn)管理機關(guān)（二）房地產(chǎn)交易中心（三）房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和特征（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、

45、贈與、交換或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征（）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標的必須合法。（）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，原土地使用者在土地使用權(quán)出讓合同中所享有的權(quán)利和義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓方。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和特征（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征（）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式法律行為。（）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時不得違反原出讓合同的約定。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（一）轉(zhuǎn)讓、受讓雙方需具有合法資格（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體必須符合法定要求（三）簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同（四）辦理登記過戶手續(xù)第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的禁止轉(zhuǎn)讓情形下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不

46、符合城市房地產(chǎn)管理法第39條規(guī)定的條件的。（）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)。（）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)。（）未經(jīng)其他共有人同意的共有房地產(chǎn)。（）已被依法收回土地使用權(quán)的。（）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)。（）法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式1.買賣2.贈與3.交換4.其他合法方式第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓五、經(jīng)濟適用住房及其轉(zhuǎn)讓（一）經(jīng)濟適用住房的基本特征（）經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。（）經(jīng)濟適用住房價格的確定以保本微利為原則。（）經(jīng)濟適用住房銷售實行明碼標價。（）經(jīng)濟適用住房的供給對象具有特定性。

47、（）經(jīng)濟適用住房供應實行申請、審核、公示和輪候制度。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓五、經(jīng)濟適用住房及其轉(zhuǎn)讓（二）經(jīng)濟適用住房購買的條件和程序城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟適用住房應同時符合下列條件：（）具有當?shù)爻擎?zhèn)戶口；（）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；（）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標準。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓五、經(jīng)濟適用住房及其轉(zhuǎn)讓（三）經(jīng)濟適用住房購買的程序（）申請。（）審核。（）公示。（）輪候。（四）經(jīng)濟適用住房的轉(zhuǎn)讓（）所售經(jīng)濟適用房已滿5年。（）向政府繳納土地收益。（）接受經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓的受讓人，應符合購買經(jīng)濟適用住房的條件。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓六、已購公有住房

48、出售（一）已購公有住房的概念已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房，也被人們稱為“房改房”。此種住房一般是購買人原承租的公有住房。（二）已購公房上市出售的條件已取得合法產(chǎn)權(quán)證的已購公房可以上市出售。能夠上市出售的只能是不屬于禁止出售之范圍的已購公房。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓六、已購公有住房出售（三）已購公房上市出售的程序（）申請。（）審核批準。（）辦理過戶手續(xù)。（）辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。（四）已購公房出售后的收益分配在已購公房上市時，應區(qū)別不同情況來處理房屋轉(zhuǎn)讓收益的分配問題。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓六、已購公有住房

49、出售（五）已購公房出售時土地收益的分配（）已購公有住房上市出售時，由購房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。（）土地出讓金和相當于土地出讓金之價款的標準相同，均為不低于上市公房坐落位置標定地價的10。（）土地出讓金按規(guī)定上繳財政或返還原產(chǎn)權(quán)單位。第三節(jié) 商品房預售一、商品房和商品房預售的特征（一）商品房的概念商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。（二）商品房預售的概念和特征商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預先出售給買受人，由買受人支付定金并分期支付房價款的行為。具有以下特征：（）房屋預售合同法律關(guān)系的主體一方是特定的。（）房

50、屋預售合同的標的是尚在建設(shè)中的房屋。（）商品房預售要受到較強的國家干預。第三節(jié) 商品房預售二、商品房預售的條件（）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。（）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25以上，并已確定了施工進度和竣工交付日期。（）取得商品房預售許可證明。第三節(jié) 商品房預售三、商品房預售的程序1.售前宣傳2.簽訂商品房預售合同3.辦理登記備案手續(xù)4.辦理入住手續(xù)5.辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)四、預售商品房的轉(zhuǎn)讓它是指商品房預售法律關(guān)系中的購房人將所購買的尚未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓給他人的

51、行為。第四節(jié) 房屋租賃一、房屋租賃的概念和特征房屋租賃是指房屋所有人作為出租人，在一定期限內(nèi)，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。其具有以下幾個主要特征：（）房屋租賃關(guān)系中的出租方一般為房屋所有權(quán)人，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。（）房屋租賃一般具有明確的期限。（）作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應是法律允許出租的。（）房屋租賃法律關(guān)系的建立要進行登記備案。第四節(jié) 房屋租賃二、房屋租賃的分類（）按租賃房屋的所有權(quán)性質(zhì)可將房屋租賃分為公房租賃與私房租賃。（）按租賃房屋的使用性質(zhì)，可將房屋租賃分為住宅用房租賃和非住宅用房租賃。（）城鎮(zhèn)廉租住房租賃。（）公共租賃住房。三、房屋租賃當事人的權(quán)

52、利和義務（一）出租方的權(quán)利和義務（二）承租人的權(quán)利和義務第四節(jié) 房屋租賃四、房屋租賃合同（一）房屋租賃合同的形式房屋租賃屬要式法律行為，雙方當事人的權(quán)利和義務，最終要以書面合同的形式確定下來。房屋租賃合同的形式主要分為兩種：一是格式合同，二是非格式合同。（二）房屋租賃合同的內(nèi)容房屋租賃合同一般包括以下幾項內(nèi)容：（）當事人的姓名或者名稱及住所。（）標的物。（）租賃用途和使用要求。（）租賃期限。（）租金和押金數(shù)額及支付方式。（）修繕責任。（）轉(zhuǎn)租的約定。（）物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關(guān)費用的繳納。（）違約責任。（）當事人約定的其他條款。第四節(jié) 房屋租賃四、房屋租賃合同（三）房屋租賃合同的終止房屋租

53、賃合同終止，主要有以下幾種情況：（）房屋租賃合同期限屆滿。（）當事人依法解除合同。（四）房屋租賃合同的特殊保護（）買賣不破租賃原則。（）房屋租賃合同的效力不受當事人死亡的影響。（）租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用房屋，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。第四節(jié) 房屋租賃五、房屋的轉(zhuǎn)租（一）房屋轉(zhuǎn)租的概念和意義房屋轉(zhuǎn)租，是指在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人經(jīng)出租人同意，將所承租的房屋再出租于他人的行為。房屋轉(zhuǎn)租可以避免或減少房屋財產(chǎn)的浪費，使房屋資源得到有效配置和充分合理的利用。（二）房屋轉(zhuǎn)租的特征1.房屋轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過原出租人的同意2.房屋轉(zhuǎn)租合同具有獨立性，但要受原房屋租賃

54、合同的制約3.房屋轉(zhuǎn)租需要登記備案第四節(jié) 房屋租賃五、房屋的轉(zhuǎn)租（三）轉(zhuǎn)租雙方的權(quán)利和義務1.轉(zhuǎn)租方的權(quán)利和義務：房屋轉(zhuǎn)租后，轉(zhuǎn)租人即具有承租人和出租人的雙重身份，其除了依原租賃合同享有承租人的權(quán)利、履行承租人的義務，還依轉(zhuǎn)租合同享有出租人的權(quán)利、負有出租人的義務。2.次承租人的權(quán)利和義務：房屋轉(zhuǎn)租合同簽訂并生效后，次承租人在轉(zhuǎn)租關(guān)系中處于房屋承租人的地位。其依轉(zhuǎn)租合同享有的權(quán)利和義務大體上與轉(zhuǎn)租人在原租賃合同中享有的權(quán)利和義務相同。第四節(jié) 房屋租賃六、廉租住房的租賃（一）廉租房保障的方式我國廉租住房保障方式主要有貨幣補貼和實物配租兩種。（二）廉租房的申請和核準1.申請2.審核3.公示4.輪候

55、第四節(jié) 房屋租賃六、廉租住房的租賃（三）退出機制（）承租人已不符合規(guī)定條件的；（）無正當理由連續(xù)6個月以上未在所承租的廉租住房居住的；（）無正當理由累計6個月以上未交納廉租住房租金的。（）將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途的。第四節(jié) 房屋租賃七、公共租賃住房（一）供應對象公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。具體包括：（）城市中等偏下收入住房困難家庭；（）新就業(yè)職工；（）在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員。（二）申請條件申請公共租賃住房，應當符合以下條件：（）在本地無住房或者住房面積低于規(guī)定標準（）收入、財產(chǎn)低于規(guī)定標準；（）申請人為外來務工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達到規(guī)定年限

56、。第四節(jié) 房屋租賃七、公共租賃住房（三）租金標準公共租賃住房的租金標準由市、縣級人民政府住房保障主管部門會同有關(guān)部門，按照略低于同地段住房市場租金水平的原則確定，報本級人民政府批準后實施。（四）租賃期限公共租賃住房租賃期限一般不超過5年。租賃合同期滿后承租人仍符合規(guī)定條件的，可以申請續(xù)租。第四節(jié) 房屋租賃七、公共租賃住房（五）使用的限制不可以實施下列行為：（）轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房；（）改變所承租公共租賃住房用途；（）破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復原狀；（）在公共租賃住房內(nèi)從事違法活動；（）無正當理由連續(xù)個月以上閑置公共租賃住房。（六）退出條件（）提出續(xù)租申請但

57、經(jīng)審核不符合續(xù)租條件的；（）租賃期內(nèi)，通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房并不再符合公共租賃住房配租條件的；（）租賃期內(nèi)，承租或者承購其他保障性住房的。第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押一、房地產(chǎn)抵押的概念和法律特征（一）房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)采用不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。（二）房地產(chǎn)抵押的特征（）房地產(chǎn)抵押法律關(guān)系比較復雜。（）房地產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有。（）房地產(chǎn)抵押屬于要式法律行為。第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押二、房地產(chǎn)抵押的標的目前可以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)主要包括以下內(nèi)容：（）房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。（）抵押人依法享有處分權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)。（

58、）正在建造的建筑物（在建工程）。（）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物。（）預購商品房。第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押三、房地產(chǎn)抵押權(quán)擔保的范圍房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔保的債權(quán)的范圍，除抵押合同另有約定的以外，一般包括以下幾項： （）主債權(quán)。（）利息。（）違約金。（）損害賠償金。（）實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押四、房地產(chǎn)抵押合同及登記房地產(chǎn)抵押權(quán)登記主要有兩種，即現(xiàn)有房地產(chǎn)抵押登記和在建建筑物的抵押登記。五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件是房地產(chǎn)抵押權(quán)依法設(shè)定后，債務人于債務履行期限屆滿后未依約清償債務，或于抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)。（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的方式房地產(chǎn)抵押

59、權(quán)實現(xiàn)的方式主要是拍賣。第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)中的特殊要求（）以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有的性質(zhì)和土地用途。（）設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應先從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。（）以建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)設(shè)定后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。（）在實現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押房地產(chǎn)上設(shè)有租賃權(quán)的，應區(qū)別不同情況作出處理。第六章房地產(chǎn)稅、費法律制度第一節(jié) 房地產(chǎn)稅概述一、房地產(chǎn)稅

60、的概念和作用房地產(chǎn)稅，是指直接或間接以房地產(chǎn)為對象而征收的稅。房地產(chǎn)稅，實際上就是房產(chǎn)稅和土地稅的總稱。兩者在功能和性質(zhì)上具有一些共同的特征：（）稅源充足、稅收穩(wěn)定。（）平衡負擔、縮小差距。（）引導土地利用方向，促進土地合理利用。（）房地產(chǎn)稅尤其是土地稅可以促進土地級差收益的合理分配，抑制土地投機行為。第一節(jié) 房地產(chǎn)稅概述二、房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)和計稅方法（一）計稅依據(jù)（）以土地的面積為計稅依據(jù)。（）以房地產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。（）以房地產(chǎn)收益為計稅依據(jù)。（二）計稅方法（）逐年定期征稅。（）在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移時征稅。（）其他計稅方法。第一節(jié) 房地產(chǎn)稅概述三、我國房地產(chǎn)稅收法律制度的發(fā)展中華人民共和國成立