旺蒼S202地塊項目產(chǎn)品方案

1、廣元旺蒼城西S202地塊 前期產(chǎn)品方案 廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案一、經(jīng)濟技術(shù)指標解讀二、地塊與城市環(huán)境分析三、項目整體定位四、住宅物業(yè)產(chǎn)品方案五、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品方案六、社會效益及經(jīng)濟效益廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案一、經(jīng)濟技術(shù)指標解讀東河鎮(zhèn)氮肥廠201302號地塊1#東河鎮(zhèn)氮肥廠201305號地塊2#指標數(shù)據(jù)用地面積18757/28.14畝容積率3.5地上總建筑面積65650住宅建筑面積53250商業(yè)建筑面積12400建筑密度34%綠化率35%指標數(shù)據(jù)用地面積12922/19.38畝容積率3.5地上總建筑面積45230住宅建筑面積37630商業(yè)建筑面積7600建筑密度30%綠化率35

2、%廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案總體指標數(shù)據(jù)用地面積31679/47.52畝容積率3.5地上總建筑面積110880住宅建筑面積90880商業(yè)建筑面積20000建筑密度34%/30%綠化率35%宗地經(jīng)濟技術(shù)指標合計1#地塊建筑基底面積為6377；2#地塊建筑基底面積為3877；從建筑密度上看，1#地塊的建筑密度為34%，更利于商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃布局；廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案二、地塊與城市環(huán)境分析本案東河新城區(qū)老城區(qū)三益環(huán)城路濱河路紅星北路202省道地塊&城市格局北廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案旺蒼縣城在未來3-5年可能出現(xiàn)城市化進程加快，城市快速擴張的情況

3、，從地理情況看，旺蒼城市的擴張最大可能是“西進”，南北兩側(cè)為山地，擴張難度大，東部有老城區(qū)，西部鏈接嘉川和元壩方向，可開發(fā)用地較多，擴張可能性大。1#地塊28.14畝2#地塊19.38畝規(guī)劃道路已建成道路項目用地四至東：環(huán)城中路，彩虹橋； 南：東河，河岸道路；西：旺蒼縣青林醫(yī)院，規(guī)劃道路； 北：202省道由于規(guī)劃道路相互連通，項目未來呈現(xiàn)狀態(tài)四面臨街；對商業(yè)物業(yè)發(fā)展有較大優(yōu)勢；但僅有2#地塊南側(cè)臨東河，景觀優(yōu)勢不明顯。廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案1#地塊28.14畝2#地塊19.38畝規(guī)劃道路已建成道路項目商住價值分析1#地塊緊鄰兩條城市一級道路，兩面緊鄰城市二級道路。四面臨街，商業(yè)價值較

4、大2#地塊東側(cè)為規(guī)劃公園，南側(cè)為臨河景觀，視野好，整體居住價值較大。廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案商業(yè)輻射面景觀輻射面廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案地塊&周邊現(xiàn)狀廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案城市交通現(xiàn)狀目前有3條城市公交線路和旺蒼-嘉川客運線路途經(jīng)本項目，并在青林醫(yī)院設(shè)有站點；1路：收費站-水泥廠；3路：東城中學-黃家溝；6路：文體局-政務(wù)中心； 客運路線：何家壩-客運中心。廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案1路公交路線：收費站-文體中心-政務(wù)中心-審判大樓-佰章小學-中醫(yī)院-物資局-青林醫(yī)院-嘉檢院-民樂巷-運管所-縣工會-建設(shè)路口-印月潭-自來水收費廳-洪江大橋-老城口-城關(guān)中學-紅

5、十字醫(yī)院-東城中學-廟兒陀-廣旺小學-長石礦-凈水廠-卸甲碥-夜溪溝-治城煤廠-道班-水泥廠3路公交路線：東城中學-清江怡苑-繼紅廣場-新橋-職中-油房溝-洪江大橋-印月潭-地稅局-信用聯(lián)社-長安巷-人民銀行-交警隊-彩虹橋-運管所-蒲家溝-青林醫(yī)院-物資局-中醫(yī)院-佰章小學-火車站-黃家溝6路公交路線：文體局-三洋修理廠-關(guān)門寺水庫路口-文體局后大門-火車站-農(nóng)林村衛(wèi)生站-中醫(yī)院-武裝部-青林醫(yī)院-七一中學東路口-蒲家溝路口-運管所城市交通現(xiàn)狀本案廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案1路公交路線3路公交路線三條公交線路將旺蒼城市各個重要區(qū)域串聯(lián)起來；并將老城區(qū)和新城區(qū)的潛在客戶與本項目所在區(qū)域鏈

6、接；對項目商業(yè)物業(yè)的發(fā)展空間有較大推動；公交沿線并無類似“美好家園”的集中商業(yè)體，市場空白和高檔次商業(yè)體的缺失是項目商業(yè)的機會點。城市交通現(xiàn)狀廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案項目周邊及城市交通鏈接區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)都非常零散，無法形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)；業(yè)態(tài)類型均為：建材、汽修汽配、五金、小餐飲、茶樓、KTV等檔次相對較低的業(yè)態(tài)；而旺蒼縣城相對檔次較高的業(yè)態(tài)分布在新華街沿線，以美好家園為主，離本項目距離較遠。周邊商業(yè)現(xiàn)狀廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案旺蒼商業(yè)物業(yè)市場狀況商圈/地段項目名稱面積（）1F均價1F租金（年）2F租金（年）主要業(yè)態(tài)類型紅軍城（老城）清江怡院60-7036000餐廳50左右130

7、0035000超市200左右40000兒童培訓班300左右60000超市紅軍城（老城）紅軍街40左右8000燒烤30左右16000老城正街25左右15000服裝12左右6000藥店馬家渡馬家渡公路兩邊75左右3500025000餐飲20-3011000理發(fā)店150左右3500052000餐飲60-7032000理發(fā)70左右1000020000燈具80左右40000修理門市新城新華街30左右50000理發(fā)店70左右120000煙酒120左右200000服裝新城鳳凰梁20左右12000美容店15左右11000鞋100左右25000餐廳20左右13000雜貨 新城鳳凰城30000新城環(huán)城路80左右2

8、5000燈具40左右15000門業(yè)備注：部分物業(yè)非在售物業(yè)，售價不詳老城商圈平均租金：47元/月馬家渡商圈平均租金：40元/月新華街商圈平均租金：139元/月環(huán)城路商圈平均租金：34元/月廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案旺蒼住宅物業(yè)市場狀況樓盤名稱旺蒼四季陽光城開發(fā)商名稱旺安房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司樓盤位置旺蒼縣環(huán)城中路總用地面積7241平方米所在商圈環(huán)城中路商業(yè)帶總建筑面積45920平方米容積率5.5分為幾期2期總棟數(shù)、層數(shù)7層/9層/19層，共4棟 有地下停車廠開盤時間2012.1.3總套數(shù)開盤推售套數(shù)（幾期）200套（1期）現(xiàn)剩余套數(shù)（在售套數(shù)）72套（1期）在售暢銷戶型套2，套3即將推出

9、戶型區(qū)間無337戶型配比套一套二套三其他贈送空間面積區(qū)間無面積區(qū)間97100.67面積區(qū)間114126.31面積區(qū)間無套一無總套數(shù)無總套數(shù)68總套數(shù)204總套數(shù)無套二入戶花園，寬景陽臺面積贈送一半，臥室陽臺全送。銷售情況無銷售情況34銷售情況34銷售情況無套三所占比例無所占比例50%所占比例16%所占比例無其他客戶來源無客戶來源廣告客戶來源廣告客戶來源無戶型亮點寬景陽臺，面對青林山，擁有超大落地窗?？蛻裟挲g職業(yè)收入無客戶年齡職業(yè)收入25-35年個體客戶年齡職業(yè)收入3550客戶年齡職業(yè)收入無價格無價格3700元價格3800價格無廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案樓盤名稱旺蒼鳳凰城開發(fā)商名稱旺安房地

10、產(chǎn)開發(fā)有限責任公司樓盤位置鳳凰路總用地面積5157平方米所在商圈旺蒼縣鳳凰梁商業(yè)圈總建筑面積23494平方米容積率4.56分為幾期一期總棟數(shù)、層數(shù)1棟，地上18層，地下2層開盤時間2012.8.7總套數(shù)開盤推售套數(shù)（幾期）200套(1期）現(xiàn)剩余套數(shù)（在售套數(shù)）40套（1期）在售暢銷戶型小戶型即將推出戶型區(qū)間無200套戶型配比套一套二套三其他贈送空間面積區(qū)間58面積區(qū)間7090面積區(qū)間90110面積區(qū)間套一陽臺贈送一半面積總套數(shù)20總套數(shù)120總套數(shù)60總套數(shù)套二陽臺贈送一半面積銷售情況15銷售情況100銷售情況45銷售情況套三陽臺贈送一半面積所占比例75%所占比例83%所占比例75%所占比例其

11、他客戶來源廣告客戶來源廣告客戶來源廣告客戶來源戶型亮點大小戶型均有，選擇性較多?？蛻裟挲g職業(yè)收入2030客戶年齡職業(yè)收入2640客戶年齡職業(yè)收入3050客戶年齡職業(yè)收入廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案樓盤名稱旺蒼清江怡苑開發(fā)商名稱重慶市怡寶置業(yè)有限公司樓盤位置張家灣片區(qū)總用地面積58696平方米所在商圈旺蒼老城片區(qū)（我們項目對面）總建筑面積83970平方米容積率2.85分為幾期2期總棟數(shù)、層數(shù)28棟7層開盤時間2006年總套數(shù)開盤推售套數(shù)（幾期）249套（1期）現(xiàn)剩余套數(shù)（在售套數(shù)）50套（1期）在售暢銷戶型98平方戶型即將推出戶型區(qū)間二期（現(xiàn)房58139平方米）1958套戶型配比套一套二套三

12、其他贈送空間面積區(qū)間5865平方米面積區(qū)間75-98面積區(qū)間108-139面積區(qū)間無套一無總套數(shù)489套總套數(shù)783總套數(shù)689總套數(shù)無套二頂樓送閣樓，陽臺面積送一半。銷售情況476銷售情況759銷售情況669銷售情況無套三所占比例97.3%所占比例96.9%所占比例97%所占比例無其他客戶來源廣告客戶來源廣告客戶來源廣告客戶來源無戶型亮點空間設(shè)計較合理客戶年齡職業(yè)收入3550客戶年齡職業(yè)收入25-35年客戶年齡職業(yè)收入3550客戶年齡職業(yè)收入無價格3600-3700價格3700元價格3800價格無廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案樓盤名稱旺蒼三益帝景灣開發(fā)商名稱廣元市三益置業(yè)股份有限公司樓盤位

13、置老城橋頭總用地面積21900平方米所在商圈老城商業(yè)街總建筑面積73987.47容積率3.14分為幾期三期總棟數(shù)、層數(shù)11棟8-12層開盤時間2012.10月總套數(shù)開盤推售套數(shù)（幾期）146套(1期）現(xiàn)剩余套數(shù)（在售套數(shù)）35套（1期）在售暢銷戶型98平方戶型即將推出戶型區(qū)間二期（90130平方）496套戶型配比套一套二套三其他贈送空間面積區(qū)間無面積區(qū)間無面積區(qū)間89130面積區(qū)間無套一陽臺贈送一半面積總套數(shù)無總套數(shù)無總套數(shù)496總套數(shù)無套二陽臺贈送一半面積銷售情況無銷售情況無銷售情況109銷售情況無套三陽臺贈送一半面積所占比例無所占比例無所占比例21.9%所占比例無其他客戶來源無客戶來源無客

14、戶來源廣告客戶來源無戶型亮點戶型較為緊湊。價格無價格無價格4400價格無廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案樓盤名稱錦繡鳳凰開發(fā)商名稱鵬達實業(yè)有限公司樓盤位置東河鳳凰路總用地面積20140平方米所在商圈鳳凰梁商業(yè)圈總建筑面積18128.59容積率3.36分為幾期1期總棟數(shù)、層數(shù)2棟、11層開盤時間2012.5.19總套數(shù)開盤推售套數(shù)（幾期）58現(xiàn)剩余套數(shù)（在售套數(shù)）28在售暢銷戶型小戶型即將推出戶型區(qū)間無128戶型配比套一套二套三其他贈送空間面積區(qū)間無面積區(qū)間91.2108.97面積區(qū)間123.94135面積區(qū)間135171套一無總套數(shù)無總套數(shù)40總套數(shù)62總套數(shù)26套二無銷售情況無銷售情況20銷

15、售情況44銷售情況20套三所占比例無所占比例50%所占比例70.9%所占比例76.9%其他客戶來源無客戶來源廣告客戶來源廣告客戶來源廣告戶型亮點選擇性大客戶年齡職業(yè)收入無客戶年齡職業(yè)收入2050客戶年齡職業(yè)收入3050客戶年齡職業(yè)收入3055價格無價格5628價格4768價格4888廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案目前旺蒼住宅地產(chǎn)市場已推出的套二和套三戶型產(chǎn)品總量約2420套；其中套三戶型最多，約1450套，套二戶型約971套；套三產(chǎn)品的總體去化率受大存量的影響，因此相比套二，套一戶型去化率較低。從去化量看，套三戶型產(chǎn)品去化量最大，約950套。廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案四季陽光城套型面積

16、段鳳凰城套型面積段三益帝景灣套型面積段錦繡鳳凰套型面積段廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案典型面積段分析套型典型面積段備注套二91-108部分樓盤95-110已經(jīng)是套三戶型套三95-135僅三益帝景灣有緊湊套三戶型95-100是本地市場套二與套三戶型的分水嶺；在套二和套三戶型沒有典型的區(qū)分，無法拉開產(chǎn)品品質(zhì)；建議在本項目戶型設(shè)計時，應(yīng)明顯拉開面積段區(qū)別，盡量避免出現(xiàn)90套二和95套三這樣差距不明顯的戶型。各產(chǎn)品面積區(qū)間應(yīng)傾向高舒適度，提升項目品質(zhì)。廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案小結(jié)以目前旺蒼縣城的發(fā)展現(xiàn)狀來看，還不足以支撐大型集中商業(yè)體的良好運營，但以前瞻性考慮未來可能出現(xiàn)的城市快速擴張，本項

17、目商業(yè)可以發(fā)展“多層街鋪+小型集中商業(yè)”可塑性較強的商業(yè)形態(tài)。住宅物業(yè)的發(fā)展參考目前市場狀況，主力套三產(chǎn)品以95105套三為主，輔以部分110-120舒適性套三；主力套二產(chǎn)品以75-80套三為主，輔以部分8590舒適性套三。在套型面積段上，可設(shè)置緊湊和舒適兩種面積段，以適應(yīng)需求和購買力有差異的不同客戶群體。廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案SWOT分析SOWT優(yōu)勢1、地塊周邊城市交通環(huán)境便利；2、靠近主城區(qū)，城市“西進”橋頭堡；3、地塊周邊配套基本齊全，與主城區(qū)無異；4、2#地塊臨水，景觀優(yōu)勢明顯。劣勢1、地塊周邊城市環(huán)境較差，未來城市發(fā)展滯后可能對本項目形象形成較大影響；2、1、2#地塊中部有

18、規(guī)劃道路貫通，整體性被破壞，間接降低了地塊使用率和整體效益。3、地塊東側(cè)直接面對大橋，沖煞；且1#地塊東側(cè)與道路有較大高差。機會1、旺蒼縣城僅西側(cè)可開發(fā)用地較多，未來可能形成人口集中區(qū)域，對商業(yè)發(fā)展有較大推動；2、兼容20%的商業(yè)，可使項目形成自身商業(yè)配套，發(fā)揮空間較大，且彌補周邊商業(yè)配套不足的情況；威脅1、整體市場狀態(tài)疲軟，本地可選項目較多，且縣城人口對區(qū)域狀況的認知較為固定，改變認知需本項目形成較大的區(qū)域影響力；2、地塊周邊待開發(fā)用地未來的發(fā)展方向不明確，可能會降低本項目形象，或?qū)Ρ卷椖繕?gòu)成市場威脅。廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案三、整體定位及發(fā)展思路沖出無序的市場競爭。區(qū)隔沒有個性的傳

19、統(tǒng)建筑。創(chuàng)造有生命力的城市名片。Create a International創(chuàng)造一個國際化的Create a Sustainable創(chuàng)造一個可持續(xù)發(fā)展的Create a Dreamland創(chuàng)造一個夢幻的Create a Comfortable創(chuàng)造一個宜居的廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案市場戰(zhàn)略定位首席城市綜合體西岸生活高地將本項目定位為推動旺蒼城市發(fā)展的第一地標；明確本項目城市綜合體的概念，以復合地產(chǎn)概念包裝；向市場灌注生活與商業(yè)密不可分的互補關(guān)系廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案整體形象定位商業(yè)新地標生活新高度將本項目定位為推動旺蒼城市發(fā)展的第一地標；明確本項目城市綜合體的概念，以復合地產(chǎn)概

20、念包裝；向市場灌注生活與商業(yè)密不可分的互補關(guān)系廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案四、住宅物業(yè)產(chǎn)品方案廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案地塊本體分析主要噪音面噪音面，高差主要景觀面內(nèi)部景觀面廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案1#地塊住宅產(chǎn)品序列總體量：53250套型面積段（） 開發(fā)比例體量（）套數(shù)套二75-8030%15975205套二85-90 15%7987.591套三95-10535%18637.5186套三110-120 20%1065093總套數(shù)約575 建筑體塊建議3梯6戶：4戶套二，2戶套三；單層面積約300；25層塔式建筑。3棟2梯4戶：2戶套二，2戶套三；單層面積約520；30層塔式

21、建筑。2棟廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案3梯6戶建筑平面建議2梯4戶建筑平面建議三角平面能最大限度錯開正面面對街道，避免交通噪音面影響；戶型分配為套二和套三的小面積戶型。戶型分配為套二和套三的大面積戶型。建布局在地塊南側(cè)，臨規(guī)劃道路。23415廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案2#地塊住宅產(chǎn)品序列建筑體塊建議2梯4戶：2戶套二,2戶套三；30層塔式建筑。3棟總體量：37630套型面積段（） 開發(fā)比例體量（）套數(shù)套二75-8030%11289145套二85-90 15%5644.564套三95-10535%13170.5131套三110-120 20%752665總套數(shù)約405套廣元旺蒼城西S2

22、02地塊產(chǎn)品方案2梯4戶建筑平面建議其中一棟分配套一戶型，另外兩棟只分配套二和套三戶型；套一戶型臨規(guī)劃道路，剩下兩棟套二、套三戶型布局在地塊東側(cè)和南側(cè)，臨水景觀。123廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案123234151#、2#地塊住宅總體量：90880套型面積段（）開發(fā)比例體量（）套數(shù)套二75-9045%40896505套三95-12055%49984475總套數(shù)980廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案五、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品方案廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案地塊本體分析主要景觀面主要人流方向快速通道緩行通道緩行通道道路高差該地塊發(fā)展方向不明確客貨混行廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案1#地塊商業(yè)產(chǎn)品序

23、列總體量：12400產(chǎn)品面積段（）形態(tài)體量（）街鋪20-150底商7400集中商業(yè)20-100獨商5000商業(yè)產(chǎn)品布局建議街鋪臨省道202為1層底商；臨南側(cè)規(guī)劃道路為2層底商。集中商業(yè)地塊東側(cè)臨環(huán)城路橋頭；地塊西側(cè)臨規(guī)劃道路路口。廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案臨省道202線街鋪面積區(qū)間為：50-100；臨南側(cè)規(guī)劃道路街鋪面積區(qū)間為：30-80；臨東側(cè)規(guī)劃道路一側(cè)，因相鄰地塊發(fā)展方向不明確，目前不能明確該方位是否可發(fā)展街鋪商業(yè)，若相鄰地塊為開放式住宅項目，則該方位可考慮發(fā)展單位面積較大的街鋪。集中式商業(yè)（百貨類）主要布局在環(huán)城路橋頭規(guī)劃道路路口，離道路交叉點約70米緩沖距離。三四層獨立商業(yè)一層

24、社區(qū)底商二層臨街商鋪廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案2#地塊商業(yè)產(chǎn)品序列總體量：7600產(chǎn)品面積段（）形態(tài)體量（）街鋪20-150底商4100集中商業(yè)獨商3500商業(yè)產(chǎn)品布局建議街鋪臨東側(cè)規(guī)劃道路為1-2F底商；臨北側(cè)規(guī)劃道路為2層底商。集中商業(yè)地塊東側(cè)臨環(huán)城路橋頭；廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案臨東側(cè)規(guī)劃道路為雙向兩車道道路，比較適合發(fā)展城市休閑類業(yè)態(tài)，容易形成類似步行街形態(tài)，可以發(fā)展如茶樓、咖啡館、西式餐飲，快餐等業(yè)態(tài)。面積區(qū)間可稍大；一層社區(qū)底商三四層獨立商業(yè)兩層休閑商業(yè)獨立商業(yè)業(yè)態(tài)品牌百貨、大型超市、電子、家電臨街商鋪業(yè)態(tài)大型餐飲、KTV等社區(qū)底商業(yè)態(tài)街區(qū)休閑、品牌服飾、首飾、小型餐飲；主題休閑街業(yè)態(tài)西餐、茶樓、咖啡館、精品零售廣元旺蒼城西S202地塊產(chǎn)品方案由于本項目兩塊宗地都面臨規(guī)劃道路和周邊待開發(fā)地塊帶來的不確定性影響，因緊密關(guān)注周邊地塊動向；適時調(diào)整項目商業(yè)發(fā)展策略；業(yè)態(tài)定位應(yīng)偏向中高端，以形成與中心城區(qū)商業(yè)分庭抗禮的局面，才能吸引更多的中心城區(qū)人口成為本項目目的性消費客群；其次能提高項目住宅產(chǎn)品品質(zhì)，為本項目住宅客群提供獨有的高品質(zhì)商業(yè)配套；完成項目商業(yè)物業(yè)初步設(shè)計后，應(yīng)至少進行一次模擬招商，明確了解各類型業(yè)態(tài)商家意向及外來品牌商家意向，以便最后的業(yè)態(tài)落位及物業(yè)設(shè)計調(diào)