15.75畝完整的市場投資測(cè)算

1、地塊經(jīng)濟(jì)效效果評(píng)估一 、項(xiàng)目目的確定性性分析1、項(xiàng)目的的投資估算算 （11）、土地地費(fèi)用：227萬元/畝315.75畝85255.25萬萬元 （2）、前期工程程費(fèi)用估算算：10554.5萬萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明1規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)可研費(fèi)526.55按25元/平方米2水文地質(zhì)勘勘察費(fèi)80初、詳勘3道路費(fèi)4供水費(fèi)125供電費(fèi)156土地平整費(fèi)費(fèi)421按照20元元/平方米米合 計(jì)1054.5（3）、基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)估算算：23110.255萬元序 號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)費(fèi)用合合計(jì)（萬元元）估算說明1供電工程84240元/平平方米2供水工程210.5510元/平平方米3供氣工程315.77515元/平平方米4排污工

2、程42120元/平平方米5道路工程6路燈工程105.2255元/平方方米7環(huán)衛(wèi)設(shè)施8綠化工程315.77515元/平平方米9外部道路100100元/平方米合 計(jì)計(jì)2310.25-（4）、建建筑安裝工工程費(fèi)估算算：187752.55萬元 序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（平平方米）建安工程費(fèi)費(fèi)單計(jì)（元元/平方米米）金額合計(jì)（萬萬元）1市場營業(yè)房房10450008508882.52廠房區(qū)14100007009870合 計(jì)2455000-187522.5（6）、招招商活動(dòng)費(fèi)費(fèi)用：15500萬元元 （7）、管管理費(fèi)：8892.44萬元（8）、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用：757.8萬元 （9）、銷銷售費(fèi)用：13088萬元（10）、開發(fā)

3、期稅稅費(fèi)：500萬元 （11）、不可預(yù)見見費(fèi)用：1109.446萬元 21050005.2元元/ m221099.46萬萬元（12）、其他費(fèi)用用估算：2230萬元元序 號(hào)項(xiàng)目金額(萬元元)估算說明1臨時(shí)用地費(fèi)費(fèi)用2臨建費(fèi)3施工圖紙預(yù)預(yù)算或標(biāo)底底編制費(fèi)404工程合同編編制費(fèi)105招標(biāo)管理費(fèi)費(fèi)106總承包管理理費(fèi)207工程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督管理費(fèi)費(fèi)8工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)1009工程保險(xiǎn)50合 計(jì)計(jì)2302、銷售收收入、經(jīng)營營稅金及附附加估算表表（一年）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)商業(yè)區(qū)廠房區(qū)1銷售收入（萬萬元）4513552821551692001.11.2地上可銷售售面積M22245500010450001410000單位售價(jià)

4、（元元/ M22）_270012002經(jīng)營稅及附附加（萬元元）2482.431551.83930.662.12.2營業(yè)稅5%（萬元）2256.751410.75846城市建設(shè)稅稅、教育費(fèi)附加加（萬元）225.668141.00884.6二、附加交交納費(fèi)用(532萬元元)施工圖及抗抗震設(shè)計(jì)審審查費(fèi)：119白蟻防治費(fèi)費(fèi)：10檔案管理費(fèi)費(fèi):20保險(xiǎn)費(fèi)：224建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證：5質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)費(fèi)：370工程定額測(cè)測(cè)定費(fèi)：225建安企業(yè)行行業(yè)管理費(fèi)費(fèi)：44印花稅：1153、利潤：67866.41萬萬元 利利潤=銷銷售收入開發(fā)建建設(shè)投資成成本經(jīng)營稅稅金及附加加 455291-360222.166-248

5、22.43=67866.41萬萬元4、 利潤潤率：155% 利利潤率=利潤/銷銷售總收入入67886.411/452991=15%二、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果靜靜態(tài)分析1、靜態(tài)投投資收益率率（E） 靜靜態(tài)投資收收益率（EE）是投資資后獲得的的年凈收入入與項(xiàng)目投投資額的比比值,用公公式： EE=M/KK(其中MM是年凈收收入、K是是項(xiàng)目總投投資額)。 EE=M/KK67886.411/360222.166=18.88% 2、靜態(tài)投投資回收期期（T） 靜靜態(tài)投資回回收期（TT）是指項(xiàng)項(xiàng)目初始投投資起到用用項(xiàng)目的凈凈收益償還還全部投資資所需時(shí)間間，以年表表示： T=K/M=360222.166/67866.4

6、15.5年 項(xiàng)目的首首期投資現(xiàn)現(xiàn)金流量序號(hào)項(xiàng)目總計(jì)1234-61現(xiàn)金流入6786.41-30788.52223312.7331538.5735013.6261.1銷售收入435999130799.7174399.68231.856539.852現(xiàn)金流出385044.59161588.2222141266.86776693.2771526.2242.1土地費(fèi)用8525.254262634262622.2前期工程費(fèi)費(fèi)用1054.5738.115316.3352.3基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)用2310.25693.0075924.11693.00752.4建筑安裝工工程費(fèi)用187522.58035.42562

7、49.7754467.32.5招商活動(dòng)費(fèi)費(fèi)用15005004003003002.6管理費(fèi)892.44267.772223.11178.448223.112.7財(cái)務(wù)費(fèi)用757.88227.334189.445151.556189.4452.8銷售費(fèi)用1308261.66392.443273272.9開發(fā)期稅費(fèi)費(fèi)50151510102.10其它費(fèi)用2301504020202.11不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)用109.44621.899221.899221.899243.78842.12附加繳納費(fèi)費(fèi)用53226613379.853.22.13經(jīng)營稅費(fèi)2482.43719.339959.118444.117359.6

8、69項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果動(dòng)態(tài)態(tài)分析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效效益評(píng)價(jià)的的主要依據(jù)據(jù)國家計(jì)委委、建設(shè)部部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的方法與與參數(shù)（第第二版），參參照我國新新的會(huì)計(jì)制制度，結(jié)合合當(dāng)前房地地產(chǎn)開發(fā)的的實(shí)際情況況，充分估估計(jì)溫州新新城市中心心的發(fā)展前前景，計(jì)算算全部資金金的經(jīng)濟(jì)效效益，選取取的計(jì)算指指標(biāo)為：財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率（FFIRR） 財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益益率（FIIRR）是是指項(xiàng)目在在整個(gè)計(jì)算算期內(nèi)各年年凈現(xiàn)值在在累計(jì)等于于零時(shí)的折折現(xiàn)率，它它反映項(xiàng)目目所占用資資金的贏利利水平，并并可參照同同期的銀行行貸款利率率水平反映映項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際贏余能能力及針對(duì)對(duì)資金的抗抗風(fēng)險(xiǎn)能力力。是考察察項(xiàng)目贏利利能力的

9、主主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，當(dāng)當(dāng)FIRRR大于基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率時(shí)時(shí)，則認(rèn)為為項(xiàng)目贏利利能力已經(jīng)經(jīng)滿足最低低要求，由由項(xiàng)目投資資的全部現(xiàn)現(xiàn)金流量可可以計(jì)算出出。假設(shè)本項(xiàng)目目貸款利率率是6.00。故基基準(zhǔn)利率收收益率Icc取10。FNPVjonnFj(11+i*)-j=00上上式中的的i*就是是方案的內(nèi)內(nèi)部收益率率即表示為為FIRRR.由上式可知知：可以采采用試值內(nèi)內(nèi)插入法求求得FIRRR的值。由現(xiàn)金流量量表可得FFIRRi1+NNPV(ii1)*(i2ii1)/NPV(i1)+NPV(i2)=12%計(jì)算得到全全部投資的的財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率FFIRR=12%ic110財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值（FNPPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值 （

10、FNNPV）是是指事先規(guī)規(guī)定的基準(zhǔn)準(zhǔn)貼現(xiàn)率，將將項(xiàng)目在計(jì)計(jì)算期內(nèi)各各年凈現(xiàn)金金流量折現(xiàn)現(xiàn)到建設(shè)初初期的項(xiàng)目目總和，它它是考察項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)算期期內(nèi)的贏利利能力的動(dòng)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指指標(biāo)，凈現(xiàn)現(xiàn)值大于零零時(shí)的項(xiàng)目目是可以接接受的。本本項(xiàng)目選取取的基準(zhǔn)貼貼現(xiàn)率為110%，由由現(xiàn)金流量量表計(jì)算可可得FNPPV=nt=ooFt(pp/F,IIo.t)= 71400.2166萬元。則則說明項(xiàng)目目在財(cái)務(wù)是是可行的。3、動(dòng)態(tài)投投資回收期期（TD）動(dòng)態(tài)投資回回收期（TTD）是指指在考慮了了資金時(shí)間間價(jià)值的情情況下，從從初始投資資起到累計(jì)計(jì)獲得的凈凈收益達(dá)到到全部投資資額為止所所需要的時(shí)時(shí)間。所有有，用動(dòng)態(tài)態(tài)投資回收收期指標(biāo)

11、評(píng)評(píng)價(jià)方案更更加切合實(shí)實(shí)際、更科科學(xué)，投資資決策更準(zhǔn)準(zhǔn)確，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)也更小。由動(dòng)態(tài)投資資回收的公公式 TDDlggAlgg（APPio）/lg（ll+io）；在基準(zhǔn)收收益率下，將將初始投資資額P及年年收益為AA代入公式式可得本項(xiàng)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)態(tài)投資回收收期TD4.5年年。由此亦亦可看出本本項(xiàng)目是可可行的。4、投資利利潤率 投資資利潤率是是指項(xiàng)目的的投資利潤潤（即凈現(xiàn)現(xiàn)金流量累累計(jì)值）與與項(xiàng)目投資資額定的比比例，是評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益的的靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)。項(xiàng)目總總投資利潤潤率為155%利潤率=利潤/銷銷售總收入入67886.411/452291=115%5、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)評(píng)價(jià)匯總動(dòng)態(tài)指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率（FFIRR）10%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值（FNPPV）=771