房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位條件分析知識

1、第4章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位條件分析區(qū)位與房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析區(qū)位選擇要注意的問題4.1區(qū)位與房地產(chǎn)價值411區(qū)位的含義 1區(qū)位的重要性 區(qū)位是指特定地塊所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關(guān)系。區(qū)位，從大的方面來說，指項目所在區(qū)域；從小的方面來說，指的是項目開發(fā)場地。4.1區(qū)位與房地產(chǎn)價值 2對位置的兩種理解 狹義的位置指的是某一具體投資項目的場地在城市中的地理位置。 對位置的廣義理解，除了其地理位置外，往往還包括該位置所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。 對位置的廣義理解，還應(yīng)包括在該位置進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資所需支付的成本高低和所面臨的競爭關(guān)系。 3對位置的把握應(yīng)有動態(tài)的發(fā)展的眼光

2、4.1區(qū)位與房地產(chǎn)價值412區(qū)位與城市功能分區(qū) 現(xiàn)代城市土地利用在過去自發(fā)利用的基礎(chǔ)上，通過土地利用規(guī)劃自覺地進(jìn)行區(qū)位選擇，形成了明顯的功能分區(qū)，一般分為商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)等若干功能區(qū)。 1商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū)按其功能從高到低可分為中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)。4.1區(qū)位與房地產(chǎn)價值 2工業(yè)區(qū) 根據(jù)各種工業(yè)的特點（如污染狀況、占地面積等），可以將工業(yè)分成內(nèi)圈工業(yè)區(qū)、外圈工業(yè)區(qū)和遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)。 3居住區(qū) 居住區(qū)是人們生活、休息的場所。一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。4.1區(qū)位與房地產(chǎn)價值 413區(qū)位與房地產(chǎn)投資價值的關(guān)系 房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢可以給投資者帶來區(qū)位利

3、潤。區(qū)位利潤越高，房地產(chǎn)投資價值越大。 要想讓區(qū)位帶來較高的房地產(chǎn)投資價值，在選擇時區(qū)位時應(yīng)該重視以下問題： 1注意區(qū)位升值潛力的分析。 2選擇區(qū)位要有超前意識，特別注意交通、服務(wù)網(wǎng)點等公共設(shè)施的深層次分析。 4.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析421影響房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位選擇的因素分析 1地域因素的分析與選擇 地域因素的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。4.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析 2具體地點的分析與選擇 它是對房地產(chǎn)項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的臨街狀況、建設(shè)用地

4、的大小、利用現(xiàn)狀、交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。 4.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析 3開發(fā)潛力分析 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)追求最高最佳利用，也就是說在技術(shù)可行、規(guī)劃許可且財力允許的前提下達(dá)到最有效利用。 4土地使用權(quán)獲取方式分析 從目前國內(nèi)獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有通過政府土地出讓和從當(dāng)前土地使用者手中轉(zhuǎn)讓等兩種途徑。4.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析5具體的影響因素 1）城市規(guī)劃方面的因素 2）自然特性 3）市政基礎(chǔ)設(shè)施條件 4）交通通達(dá)程度 5）停車條件4.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析6）環(huán)境條件7）公共配套服務(wù)設(shè)施完備情況8）當(dāng)前

5、土地使用者的態(tài)度9）土地價格10）供求關(guān)系4.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析422不同類型的房地產(chǎn)項目對區(qū)位的要求 1居住項目 居住用地的區(qū)位選擇，一般應(yīng)考慮以下主要因素： 1）市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。 2）公共交通便捷程度。 3）環(huán)境因素。 4）居民人口與收入。4.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析 2寫字樓項目 影響寫字樓項目位置選擇的特殊因素包括： 1）與其他商業(yè)設(shè)施的接近程度。 2）周圍土地利用情況和環(huán)境。 3）易接近性。4.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析3零售商業(yè)項目 商業(yè)項目的區(qū)位選擇，應(yīng)該有利于實現(xiàn)它的最大利潤。所以它的選擇原則有以下幾條： 1）最短時間原則 2）區(qū)位易達(dá)性原則 3）接

6、近購買力原則 4）滿足消費心理原則 5）接近CBD原則4.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析 4工業(yè)項目 工業(yè)項目場地的選擇須考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。4.3區(qū)位選擇要注意的問題1過分強(qiáng)調(diào)區(qū)位或地段的作用會產(chǎn)生對開發(fā)投資者的誤導(dǎo)2來自規(guī)劃、法律方面的約束可能在增加3鄰區(qū)影響可能會面臨改變4對于項目的選擇要和區(qū)位的性質(zhì)相配套4.3區(qū)位選擇要注意的問題 圖4-1應(yīng)該是對上述分析的一個總結(jié)。它說明了區(qū)位價值的轉(zhuǎn)移過程：區(qū) 位區(qū)位上的物業(yè)適合市場投

7、資價值圖4-1 區(qū)位價值的轉(zhuǎn)移過程 因此，不是區(qū)位本身，而是區(qū)位上的物業(yè)適合了市場的話，才能帶來價值。樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識。8月-228月-22Tuesday, August 30, 2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。11:01:2811:01:2811:018/30/2022 11:01:28 AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。8月-2211:01:2811:01Aug-2230-Aug-22加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。11:01:2811:01:2811:01Tuesday, August 30, 2022安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。8月-22

8、8月-2211:01:2811:01:28August 30, 2022踏實肯干，努力奮斗。2022年8月30日11:01 上午8月-228月-22追求至善憑技術(shù)開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。30 八月 202211:01:28 上午11:01:288月-22嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。八月 2211:01 上午8月-2211:01August 30, 2022作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。2022/8/30 11:01:2811:01:2830 August 2022好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。11:01:28 上午11:01 上午11:01:288月-22專注今天，好好努力，剩下的交給時間。8月-228月-2211:0