開盛太陽廣場全程營銷戰(zhàn)略總綱

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word開盛太陽廣場(gungchng)全程營銷戰(zhàn)略總綱第一篇 工程(gngchng)分析(fnx)前言(qin yn)一、投資(tu z)分析61、商業(yè)環(huán)境2、商鋪投資特點3、商鋪投資者二、工程SWOT91、工程優(yōu)勢Superiority2、工程劣勢(Weakness)3、工程時機點(Opportunity)4、工程威脅點(Threat)三、工程綜合分析結(jié)論13第二篇 工程定位一、綜合目標群體定位141、投資者定位2、消費者定位二、工程營銷定位16第三篇 商業(yè)規(guī)劃及產(chǎn)品提升一、商業(yè)規(guī)劃定位211、工

2、程概念定位2、工程零售品消費者定位3、工程經(jīng)營理念4、工程功能定位5、工程經(jīng)營模式定位6、工程商業(yè)規(guī)劃7、經(jīng)營商品及價格定位8、工程經(jīng)營策略定位9、工程經(jīng)營管理原那么二、工程提升29一軟件提升1、工程概念提升2、工程(gngchng)經(jīng)營(jngyng)提升3、專業(yè)管理公司(n s)的介入二硬件(yn jin)提升1、主力(zhl)商家的引進及分層主題商場的設置2、完善的硬件配套設施第四篇 工程營銷執(zhí)行策略一、工程整體運營模式32二、銷售實施策略341、五點一線整合攻擊手法營銷策略2、工程營銷渠道策略3、營銷價格策略三、產(chǎn)品營銷時間段劃分及策略371、工程形象的樹立蓄水期2、工程形象的拓展開盤

3、期3、工程形象確實立強銷期4、工程形象的完善持銷期四、廣告策略421、廣告?zhèn)鞑シ绞?、廣告時間段劃分和訴求重點3、工程市場形象推廣4、廣告營銷費用建議五、后期文件內(nèi)容列附47前 言首先感謝貴公司對本道的信任，有時機參與貴公司開盛工程，我們深感榮幸，相信通過我們雙方緊密的合作，會為雙方在未來建立更進一步的合作關系奠定良好根底?；诖耍F(xiàn)將本道對貴公司開盛工程的全案營銷戰(zhàn)略總綱提交貴方。同時，為了能使貴公司開盛工程全面成功，我們在此殷切期望雙方未來工作的緊密配合,這樣雙方工作才更具目標性。我們共同的目標-將“開盛太陽廣場打造成為整個中衛(wèi)縣內(nèi)規(guī)模最大、設施最完善、經(jīng)營理念、經(jīng)營模式最靈活的綜合類大型

4、購物中心。第一篇 工程分析一、投資分析1、商業(yè)(shngy)環(huán)境A.以中衛(wèi)現(xiàn)有的商業(yè)狀況及消費結(jié)構來看，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)普遍滯后(zh hu)，需要得到全面的調(diào)整。B.從商品結(jié)構、購物環(huán)境、商場形象甚至樓層分布來看，中衛(wèi)現(xiàn)有各大商場均缺乏準確(zhnqu)的定位和固定的客戶群。C.現(xiàn)有(xin yu)代表性商業(yè)-鼓樓百貨、人民百貨、金世紀百貨業(yè)種有并存狀態(tài)，傳統(tǒng)百貨商品重復雷同、無產(chǎn)品特色且無市場價格(jig)標準。D.中衛(wèi)市場環(huán)境發(fā)生改變后，這種局勢顯然不能迎合社會及購置力的進步。E.在對整個商業(yè)市場進行分析后，結(jié)論如下：誰填補了大型綜合購物中心-流行百貨、超市、主題商場、專業(yè)店、專賣店的空缺，

5、誰就可以在中衛(wèi)商業(yè)市場獨領風騷。2、商鋪投資特點A商鋪投資的穩(wěn)定性特點投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短。而商鋪的租約通常為1至3年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預期及長期規(guī)劃，決定了商鋪租約的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增客觀保證了商鋪長期的收益增長。租金預付的付款方式使租金收取也較有保障。B商鋪增值的特點商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供給條件，會隨著商圈的開展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。長期租用從資金本錢的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準確地衡量，那么成功商鋪的價值正所謂

6、是無價之物。C商鋪投資回報率較高與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。購置社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價值提升成為必然。商鋪租金收益之外，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完成該商鋪的全部投資過程。D商鋪的投資潛力目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念正在全面普及，而中衛(wèi)的商業(yè)鋪位與住宅的價格之比還遠不到成熟市場的4151，可見商鋪價格還有較大的上漲空間。我國參加世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、效勞業(yè)將會出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機構、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對于商鋪的“圈地運動。3、商鋪投資者商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪

7、投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購置一些商鋪的產(chǎn)權或經(jīng)營權，然后出租給各個經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購置商鋪的，而處于自營目的的購置商鋪的人僅為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。一個可信的投資方向和投資載體，最能吸引中衛(wèi)投資者的眼光。商鋪投資市場的熱點可能在整個盤中突出(t ch)，盤面一方面要具有較高的素質(zhì)，另一方面，開展(kizhn)商還應具備靈活的市場應變能力和高超的推廣策略。從街頭詢問及抽樣調(diào)查(dio ch)分析，中衛(wèi)投資者普遍希望

8、這座新建起的開盛廣場在結(jié)構、樓層分布、銷售模式、經(jīng)營方式及理念方面都不要重復現(xiàn)有的其他商場模式，經(jīng)過在意向投資者中的詳細調(diào)查，結(jié)論如下：A投資者要求商鋪配套設施(shsh)方面：83%的人希望(xwng)設超市；76%的人希望商鋪內(nèi)設有扶梯、貨梯；63%的人希望有中央空調(diào)；66%的人希望商鋪內(nèi)具有專業(yè)商業(yè)公司管理。B、投資者要求的商鋪面積：商鋪購置者以面積為3049 m的需求者為主，占45.5%，其次是1029 m,占27.3%。C、投資者要求的商鋪價格：中衛(wèi)投資者心目中商鋪價位是每平方米3000元以下,占50%，另有40.9%的投資者表示可以接受30006000元/m的價格，表示可以接受80

9、00元/ m以上價格的僅占9.1%。D、投資者要求的付款方式：銀行按揭已成為投資者的首選付款方式。投資者心目中商鋪的理想總價是1029萬元，占47.6%,理想的付款方式是銀行按揭(52.9%)和分期付款(31.5%),最感興趣的按揭方式是7成10年(42.2%)。商鋪作為買家的經(jīng)營用地，具有增值價值，同時又存在相當?shù)慕?jīng)營本錢回報率的風險。因此，具有長遠眼光的開展商會讓專業(yè)的策略提供商和專業(yè)的商業(yè)管理公司經(jīng)營管理商鋪。二、工程SWOT1、工程優(yōu)勢Superiority鉆石區(qū)位龐大人流量及巨大升值潛力開盛廣場位居北大街鉆石商圈內(nèi)的龍頭位置，占據(jù)中衛(wèi)縣中心最繁華的黃金區(qū)位。專業(yè)策略提供商本道籌劃機構

10、以其多年豐富的從業(yè)經(jīng)驗及獨特、新穎、實用的操盤手法對開盛廣場整體工程的籌劃及跟蹤效勞。全產(chǎn)權嶄新經(jīng)營理念開盛廣場工程，本道提出的全產(chǎn)權式的商鋪經(jīng)營模式在整個中衛(wèi)地區(qū)業(yè)界尚屬首次，嶄新理念引導本地商鋪經(jīng)營的二次創(chuàng)業(yè)。名家機構的專業(yè)管理開盛廣場將是中衛(wèi)地區(qū)首家引進專業(yè)商業(yè)管理公司管理的大型商業(yè)購物中心。工程超大規(guī)模及自助完善的配套設施開盛廣場工程從建筑規(guī)模、內(nèi)部結(jié)構體系及業(yè)態(tài)劃分等方面都榮登中衛(wèi)商業(yè)之榜首。工程硬件、軟件配套齊全，為消費者提供一個良好優(yōu)質(zhì)的購物空間。工程開發(fā)商在當?shù)氐臉I(yè)界影響力及良好信譽度開盛廣場(gungchng)工程(gngchng)開發(fā)商在中衛(wèi)本地經(jīng)商多年(du nin)，實

11、力較強，在本地居民群體中擁有良好的信譽度和支持度。2、工程(gngchng)劣勢(lish)(Weakness)所在縣區(qū)地理位置相對偏避所在縣區(qū)物流滯后，交通不便所在縣區(qū)經(jīng)濟開展速度相對較緩慢所在縣區(qū)超前消費意識淡薄3、工程時機點(Opportunity)政策支持-撤縣設市據(jù)國家有關部門及當?shù)卣雠_的相關文件方案性草案得悉，明年十月中衛(wèi)將撤縣設市。工程的可塑性及前瞻性開盛廣場工程是整個中衛(wèi)縣內(nèi)規(guī)模最大、配套設施最完善、經(jīng)營理念、經(jīng)營模式最靈活的ShoppingMall，目前業(yè)界其它百貨商場無法與之抗衡，在此平臺上工程本身需進一步完善開展，使開盛廣場處于商業(yè)領袖地位，成為中衛(wèi)地標性商業(yè)工程。旅

12、游資源帶動巨大客流隨著中衛(wèi)地區(qū)旅游資源的前期擴建與后期開發(fā)工作不斷前進，中衛(wèi)縣將成為整個寧夏地區(qū)甚至全國的旅游重鎮(zhèn)，國內(nèi)外賓客將源源不斷的涌入中衛(wèi)這個富有活力的城市?？h區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟實體蓬勃開展以寧夏香山酒業(yè)、美利紙業(yè)等大型企業(yè)集團為首的縣區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟實體穩(wěn)步開展，不斷帶給整個中衛(wèi)縣新的經(jīng)濟利潤增長點。4、工程威脅點(Threat)老牌商場短期內(nèi)依占市場份額鼓樓百貨、人民百貨、金世紀百貨、文昌購物中心等老牌商場短期內(nèi)在中衛(wèi)居民心目中仍占據(jù)主要地位，開盛廣場進駐中衛(wèi)消費者心理市場還需短暫的時間和過程。城市開展后帶動商業(yè)競爭劇烈在中衛(wèi)縣經(jīng)濟不斷開展的大環(huán)境下，業(yè)內(nèi)各百貨商場將各顯其能，追逐開盛廣

13、場的經(jīng)營手法，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構，爭奪消費群體。鄰近省會城市銀川對中高檔消費商品的壟斷性由于中衛(wèi)縣內(nèi)商業(yè)界整體效勞意識不健全，業(yè)態(tài)陳舊，劃分不合理，缺乏品牌產(chǎn)品的引進，致使中衛(wèi)中、高收入的消費群體消費區(qū)域轉(zhuǎn)向相鄰的銀川等地。投資者思想觀念轉(zhuǎn)變較慢開盛廣場商鋪投資者由傳統(tǒng)承包租賃的投資觀點，轉(zhuǎn)變?yōu)橘徶矛F(xiàn)代產(chǎn)權式商業(yè)不動產(chǎn)的全新投資理念，思想觀念轉(zhuǎn)變速度較慢，還需進一步進行引導。三、工程綜合分析結(jié)論1、根據(jù)中衛(wèi)縣城的總體規(guī)劃，人們的物質(zhì)需求和文化娛樂業(yè)并未形成(xngchng)區(qū)域性的劃分。由于中衛(wèi)縣群眾受到經(jīng)濟條件和投資意識的限制，投資者都將投資定位在商業(yè)經(jīng)營。2、中衛(wèi)主要商場業(yè)種相對齊全，業(yè)態(tài)普遍滯

14、后。從商品結(jié)構、購物環(huán)境、商場形象及樓層分布來看，現(xiàn)有的商場均缺乏準確的定位及固定的客戶群。各商場貨品重復、雷同且無特色，中、高檔消費品在業(yè)內(nèi)目前還是空白，消費者買不到高品質(zhì)、高檔次的東西，同類(tngli)商品無參照價格。3、開盛廣場將改變整個(zhngg)中衛(wèi)的傳統(tǒng)投資理念，以一種對財富負責，充分利用現(xiàn)有的財富去創(chuàng)造更多財富的態(tài)度，送給中衛(wèi)居民一個全新的投資(tu z)理念。4、開盛廣場集黃金區(qū)位、超大規(guī)模、投資低門檻、領先業(yè)態(tài)、統(tǒng)一(tngy)專業(yè)管理、景觀購物為一體，以保障商鋪投資者收益為根本出發(fā)點，同時帶給投資者巨大的商鋪升值空間及穩(wěn)定高效的回報率。投資開盛廣場將是中衛(wèi)百姓家庭超前的

15、新投資方案，它將引導中衛(wèi)商業(yè)消費新時尚，構建中衛(wèi)商界中貨品和效勞超全的商業(yè)航母！第二篇 工程定位一、綜合目標群體定位1、投資客戶群定位商鋪投資者將為縣區(qū)內(nèi)中老年結(jié)構及有一定貨幣積蓄的中高層居民群體。自用型客戶占60，投資型客戶占40。商鋪投資作為一種較穩(wěn)健型的投資模式，較適合以投資置業(yè)獲得固定期限，可保證回報的理智穩(wěn)健型投資者。同類案例操作實踐證明，中老年人群較青年族群成交更為踴躍。由以下客戶群定位我們可以看到，開盛廣場將成為全民投資型工程；A工程所在地周邊客戶熟悉并看好此區(qū)域升值潛力的一些高收入人士，年齡大約介于30-55歲之間，已有一定事業(yè)根底，并希望事業(yè)更進一步開展。B. 生意人具相當?shù)?/p>

16、經(jīng)濟實力，本身就是非常內(nèi)行和做生意者，擁有或租有商鋪，頭腦精明，商鋪知識經(jīng)驗皆豐富，對商鋪最有需求，或急需擴張生意，或擴展規(guī)模，或由租轉(zhuǎn)為自買自用，他們是最有興趣和實力的買家，也即我們的誠意客戶。各年齡段都有，中輕年為主。C普通市民投資客戶此類客戶往往具一定的經(jīng)濟實力，喜歡面積較小的商鋪和柜臺，因為資金投入小，風險小，投資可行性高。能接受較高樓層的商鋪和內(nèi)鋪柜臺，對是否臨街的要求不高。對升值潛力認同，對現(xiàn)樓有信心保證，對樓花物業(yè)那么心存疑惑。重開展商、經(jīng)營商、代理商的實力與信譽。年齡介于25-55歲，要求價錢合理，付款輕松，感覺投資商場具備相當投資空間，因此比較注重商場包裝等美觀及優(yōu)勢。D家庭

17、主婦類比較(bjio)保守(boshu)，對股票投資近幾年持續(xù)(chx)低迷已興趣(xngq)漸無及其他高風險投資(tu z)排斥，有私房錢又不甘寂寞，喜歡較穩(wěn)健的投資渠道。E退休人士這批潛在目標買家?guī)缀跬诵莼蛞淹诵蓦A段，雖然較為保守及謹慎，但有頭腦和經(jīng)驗，見多識廣，知道投資商鋪的益處。二、工程營銷定位寧夏首個托管式商鋪操作結(jié)論性定位-托管式商鋪推向市場并要獲得成功。分析起來，顧客接受并購置會因為四大理由：1認可物業(yè)本身的價值；2了解、認可托管式投資的方式與操作者；3對經(jīng)營有信心；4認為有利可圖。一般的商鋪銷售模式，賣的只是物業(yè)價值，托管式商鋪多出了三個賣點，這也是托管式商鋪將會火爆的原因。所

18、以，在商鋪物業(yè)價值不利的情況下，采取托管式的模式，增加賣點。不過托管式商鋪的成功，萬變不離其宗，都離不了這四個根本點。這四個點相輔相成，形成綜合優(yōu)勢支持銷售，但在不同的工程，每個點的側(cè)重情況有所不同。我們通過專業(yè)的分析，得出結(jié)論：開盛太陽廣場托管式商鋪操作要確保成功，要做好以下這四個方面：1挖掘提升物業(yè)價值；2用有力商業(yè)概念來真正增加顧客對經(jīng)營的信心。這個商業(yè)概念和地段相合，對物業(yè)價值能起到點睛的成效；3解釋投資模式，化不利為有利。釋放投資熱情；4為顧客設計適合的有吸引力的投資方案。但為確保上述四個方面的成立，我們必須確保的、最重要的就是產(chǎn)權，是投資物業(yè)最根本的前提，也是永久權益的保障。如果沒

19、有了產(chǎn)權，投資物業(yè)也就失去了原本具有的意義。開盛ShoppingMall托管式商鋪將會是傳統(tǒng)商鋪的全新升級版本，因為其魅力在于：短時間的實行經(jīng)營權托管。將鋪位分割成小面積的單位出售，投資者可以根據(jù)自身的實力靈活機動的投入資金，獲得相應的產(chǎn)權和收益權。經(jīng)營那么委托有豐富商業(yè)經(jīng)驗的經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營公司和各品牌商家合作，利用其先進管理保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報。獨立產(chǎn)權經(jīng)營模式示意-低門檻、高收益。本道觀點：一個可信的投資方向和投資載體，才能吸引投資者及消費者。低門檻示意在投資者選擇由管理公司托管的前提下，預付兩年租金。購置二層約20平方米價值10萬元的托管商鋪，首期款四成，十年按揭-模擬圖

20、表以下購鋪方案：商鋪面積單 價總 價假設每平米年租金兩年租金一次性支付實際首付款銀行年供款20平米5000/平米10萬元437.5元/平米/年17500元22500元約7907元/年立收兩年租金(zjn)：如果購置(guzh)開盛托管商鋪，在買下商鋪的同時(tngsh)，馬上可以一次性收回接近于商鋪總價值17.5%的兩年租金(zjn)，即：17500元。首期只需付出(fch)近2.3萬元：您首期只需付出2.3萬元就可以輕松擁有這個價值十萬元，20平米的商鋪。以租養(yǎng)供，輕松買鋪：五年內(nèi)，每年固定租金回報8750元假設沒有升值情況，以租養(yǎng)供，輕輕松松。高收益示意-托管商鋪在商業(yè)環(huán)境良性的開展中，將

21、為投資者帶來巨大贏利。購置二層約20平方米價值10萬元的托管商鋪-模擬圖表以下回報提示：商鋪面積總 價5年內(nèi)回報假設15年內(nèi)回報假設30年內(nèi)回報實際總付款備 注20平米10萬元43750元144375元341250元38314元前述回報未計算變現(xiàn)回報假設五年內(nèi)租金不遞增：如果購置開盛托管商鋪，在買下商鋪的五年內(nèi)可獲得近4.4萬元回報，五年半內(nèi)不用向銀行支付月供款；假設五年后十五年內(nèi)租金僅遞增15%：每月固定租金回報838.5元；假設十五年后三十年內(nèi)租金僅遞增50%：每月固定租金回報1093.75元；假設五年后希望變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓：以商鋪價值每年5%增值計，總價值可達12.8萬+已收取租金4.37萬-實

22、際付款3.83萬-銀行余下未供款約3.95萬=實際獲利9.39萬元。由此得出回報率：實際獲利9.39萬/實際付款3.83萬=245%，年回報率約30%注：開盛太陽廣場托管式兩年內(nèi)除個人所得稅之外的其它所有稅收全部由開發(fā)商承當。第三篇 商業(yè)規(guī)劃及產(chǎn)品提升一、商業(yè)規(guī)劃定位1、概念定位根據(jù)本商鋪的特點，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上商業(yè)管理的引入，本工程商業(yè)定位為：集購物、休閑、餐飲一體的綜合性大型現(xiàn)代化購物中心Shopping Mall。注解：Shopping MallStartup Hope(開啟希望) Overlooking PacesettingPlaza俯瞰購物中心之先導 Initiat

23、e New Ground占據(jù)新平臺 - ModernAtmosphere(現(xiàn)代氣氛) LuxuriousLeader(領袖豪華)-起源于歐美的先進零售商業(yè)模式，以大規(guī)模，所經(jīng)營、效勞的工程全而著稱。2000年中國首家ShoppingMall銅鑼灣廣場在深圳面市，3年來經(jīng)營火爆。中國消費者亦逐漸接受了這一新理念，Shopping Mall的普及是必然趨勢。本道在經(jīng)過專業(yè)的調(diào)查摸底后得出結(jié)論：開盛太陽廣場商業(yè)概念定位應是-適度超前、具有城市風景的大型時尚購物中心“ShoppingMall。典型案例見附件六2、工程(gngchng)零售(ln shu)品消費者定位零售品消費(xiofi)主流定位為擁

24、有中衛(wèi)縣80%財富(cif)的20%居民，是中衛(wèi)縣內(nèi)的中高端消費(xiofi)群體。主群體：政府機關公務員、各類業(yè)主、各私營企業(yè)主、城市品牌追逐一族、學生、過往客商、旅游賓客、中高收入家庭、灰色收入者。次群體：城市及鄉(xiāng)村居民。城市內(nèi)職業(yè)工作者,企業(yè)員工,自由打工者，轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。3、工程經(jīng)營理念開盛廣場的開發(fā)建設模式以“改變中衛(wèi)人投資理念為主導，形成整個中衛(wèi)城區(qū)百姓的“一站式購物天堂，海闊天空，任游任逛。她將引導中衛(wèi)縣甚至整個銀南地區(qū)商鋪前沿創(chuàng)新理念，掀起一場商鋪地產(chǎn)風暴，致力成為中衛(wèi)鉆石商圈內(nèi)，吳中地區(qū)首家具有國際標準和城市風景的ShoppingMall。4、工程功能定位 HY

25、PERLINK NULL 中國最龐大的資料庫下載開盛廣場集購物、餐飲、休閑、娛樂、欣賞等多種綜合功能為一體，是商業(yè)樓群中的標志性建筑和當?shù)厣虡I(yè)第一品牌聚集地。工程的實施會對整個中衛(wèi)商圈帶來全滲透、全履蓋的全新戰(zhàn)略，成為中衛(wèi)百姓購物首選和購物天堂。5、工程經(jīng)營模式定位五統(tǒng)一經(jīng)營模式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣。6、工程商業(yè)規(guī)劃商業(yè)功能規(guī)劃開盛ShoppingMall工程商業(yè)區(qū)域建筑面積約23000平方米，整個建筑成框架結(jié)構。根據(jù)產(chǎn)品整體狀況及當?shù)孛褚庹{(diào)查情況，為到達廣場整體能夠聚集人流、突出主題、主流線通暢等目的，促進產(chǎn)品總體營銷推廣，開盛廣場總體劃分為地上五層，地下一層。

26、具體商業(yè)定位如下：A方案樓層分布開盛Shopping Mall商業(yè)業(yè)態(tài)負一樓大型超市；一樓精品百貨，主要分類有黃金珠寶、玉器、男女品牌服飾、化裝品、鐘表、眼鏡、皮具等；二樓皮鞋、男女時裝、淑女裝、民族服飾；三樓床上用品、家居、內(nèi)衣、童裝、玩具、休閑運動系列；四樓家電超市、文具、水吧、游樂中心、婚紗攝影、美容美發(fā)、健身中心；五樓開發(fā)商及管理公司辦公用途！B方案樓層分布開盛Shopping Mall商業(yè)業(yè)態(tài)負一樓日用品、副食品、文具、家電、家居用品超市；一樓精品百貨，主要分類有黃金珠寶、玉器、男女品牌服飾、化裝品、鐘表、眼鏡、皮具等；二樓皮鞋、男女時裝(shzhung)、淑女裝服飾；三樓床上用品、

27、家居、內(nèi)衣、童裝、玩具、休閑(xixin)運動系列；四樓城市快餐、水吧、游樂(yul)中心、婚紗攝影、美容美發(fā)；五樓(w lu)開發(fā)商及管理公司辦公用途！產(chǎn)品配套(pi to)功能劃分樓層分布開盛Shopping Mall配套功能劃分門前廣場設停車場，休閑桌椅，廣告位及摩登秀臺；中庭立柱設有形象裝點和精典廣告、品牌商品特賣場等；一樓總效勞臺、消防控制中心、收銀臺；二樓收銀臺，洗手間；三樓母嬰休息室，洗手間，收銀臺；四樓洗手間、收銀臺。 理由：大型購物中心以客流為銷售對象，客流是它的生命線。購物中心的客流是由購物、休閑、旅游欣賞三個局部構成的。一般情況下各占1/3，但由于休閑，旅游欣賞者存在著即

28、興購置。因此，實際購物人數(shù)會適度提升，約占40%。根據(jù)有關部門測算，一般情況下，兒童的疲勞時間為4060分鐘，成人為90150分鐘。按此推算：顧客在商場停留的時間不會超過2.5小時，超過這個時間就處在疲勞狀態(tài)，導致顧客離開購物環(huán)境，終止購物活動。由此可見，開盛廣場不僅要商品齊全，設施完善，效勞上乘，而且要在場內(nèi)設有眾多的休閑空間、娛樂活動和場內(nèi)景觀。顧客可在購物的同時在廣場內(nèi)就餐、游樂、休閑，這樣就消除了顧客的購物疲勞，延長了顧客的停留時間。特別是有小孩的家庭，可以全家前來，大人購物、小孩玩樂，各得其所。這種娛樂購物的方式，目前是中衛(wèi)縣內(nèi)許多百貨商店無可比較的。商業(yè)形式開盛廣場代表了新型購物中

29、心的開展趨勢，具備了其他百貨公司所不具備的多樣性和專業(yè)品牌性。從商鋪面積上看，面積設置非常靈活，既適合大型商場的商業(yè)形式，有會聚了專賣店、精品店的經(jīng)營手法。從經(jīng)營手法上看，開盛廣場把大型購物中心一貫秉承的欣賞購物意識引進到商場經(jīng)營中來，一方面功能分布力求齊全，集餐飲、娛樂、健身、購物、景觀于一體；另一方面強化欣賞意識，在裝修上追求高質(zhì)地、高品味，吸引了大量人流，隨之而來的便是潛在于其中的巨大消費力，投資者自然青睞于此。商業(yè)布局開盛廣場獨具匠心，人流主動線設于2.53米，輔動線那么設在1.52米，集“通透、快捷之勢，使所有的店鋪流線暢通，合理防止視覺盲點及交通死角。所謂“通，就是商場不同區(qū)域之間

30、都保持了暢通，同一層維持著循環(huán)走道，不同層間那么用多部自動扶手電梯相連，行人走走、停停、看看，無意間已逛便了商場的每一個區(qū)域。所謂“透，就是保持視覺的開闊性，讓來到開盛廣場的顧客經(jīng)常性地在一個范圍的可視角度內(nèi)，這樣就使每一個商鋪都具有較強的競爭力。獨特(dt)設想(shxing)商鋪的內(nèi)部規(guī)劃也是商鋪暢銷與否的重要因素。一些縱深淺、出口多、內(nèi)部間靈活(ln hu)的商鋪是投資者和用家的首選。商鋪的內(nèi)部間隔、空間和出口等的規(guī)劃的靈活合理，商鋪樓層功能規(guī)劃的實用而富于特色等都是商鋪所必須具備的根本(gnbn)素質(zhì)(szh)。7、經(jīng)營商品及價格定位二、三線品牌商品主打，一線品牌商品例附，群眾品牌為輔

31、。以適合本城市中高端消費者為宜，商品價格中檔為主一定程度上，本地現(xiàn)有低檔商品價位已突破中檔商品價位，名牌商品價格彈性較大，高檔商品價格擁有巨大的升值空間。8、經(jīng)營策略定位營銷網(wǎng)絡幫助商鋪投資者聯(lián)系超市、連鎖店、專賣店、以及周遍市、縣相關各類商品的批發(fā)供給市場，整合物流信息資源，掌握各類商品的市場需求和營銷關系。特色經(jīng)營開盛ShoppingMall將在不斷開展壯大的同時擴大對整個商業(yè)市場的影響力，提升業(yè)內(nèi)市場的占有率，并逐漸成熟固化，形成具有專業(yè)化、精品化、規(guī)?；?、現(xiàn)代化的經(jīng)營特色。加盟品牌經(jīng)營逐漸加大廣場品牌經(jīng)營所占比例，提升產(chǎn)品整體品味，增強品牌意識，提高產(chǎn)品質(zhì)量，引進適合中衛(wèi)經(jīng)濟開展及當?shù)?/p>

32、民情的各類系列品牌商品，逐漸形成規(guī)模，為開盛廣場整體構架注入新的活力。9、經(jīng)營管理原那么堅持經(jīng)營原那么開盛廣場實行標準化管理和精神文明建設，秉承“信譽第一、熱情效勞、禮貌待客、文明經(jīng)商的商業(yè)理念，堅持“商戶是主體、顧客是上帝、質(zhì)量是生命、信譽是根本的經(jīng)營原那么，以增加開發(fā)商的信譽度、商戶的信心、市場的認可度，全面提升開盛廣場的商業(yè)影響力和市場占有率。增強工程影響力收集各種信息資源，首先進行短期有效的市場培育，醞釀商機，作好前期的市場準備工作，邀請業(yè)界權威人士和具有一定市場影響力的當?shù)孛鲄⒓痈髌诋a(chǎn)品促銷活動，使開盛廣場ShoppingMall工程(gngchng)影響力輻射中衛(wèi)縣區(qū)以至(yzh

33、)整個銀南地區(qū)。開展(kizhn)商、投資者、消費者之間零距離交流(jioli)溝通，到達(dod)信息資源共享，增加商機，相互合作，共同盈利，實現(xiàn)全贏目標。強化效勞功能體系為保證經(jīng)營者和消費者的合法權益，廣場內(nèi)設立中心管理處和中央效勞臺等管理機構，對進場商品實行先驗后售的方法，嚴把質(zhì)量關，并開設公平交易監(jiān)督臺，隨時接受群眾投拆。效勞策略以優(yōu)惠效勞取勝，為了開盛廣場能夠健康向上的開展，在同行業(yè)中立于不敗之地，廣場協(xié)同治安、消防、工商、稅務、質(zhì)量監(jiān)督、銀行、郵電、醫(yī)療、衛(wèi)生等部門共同管理，制定了一系列的管理措施，形成了一體化的效勞管理網(wǎng)絡，開盛廣場一定能夠超越目前市場的開展，在眾多的市場競爭中獨

34、樹一幟。二、工程提升一軟件提升、工程概念提升突破傳統(tǒng)百貨商場的所有落后模式，打造適度超前、具有城市風景的大型時尚購物中心“Shopping Mall。2、工程經(jīng)營提升提高日均人流量，吸引人流為目標A.開盛廣場對顧客要求要有廣泛的適應性。范圍包括：男女老少，各層次消費群體。B.開盛廣場對顧客要求強烈的吸引力。范圍包括：本地人、外地人、旅游者及商務人士。C.開盛廣場將充分利用鼓樓商圈這一區(qū)位優(yōu)勢，開展商在前期宣傳推廣活動中充分造勢，擴大商界影響力，把商圈人流最大限度地引導到開盛廣場來。延長顧客人均停留時間為目標A.開盛廣場內(nèi)部設有多種怡情景觀及書城藝院，使顧客在游逛商場的同時享受廣場濃厚文化氣氛氣

35、息；內(nèi)部另增設餐飲娛樂區(qū)，使家庭集體購物群體在消費的過程中盡享其樂。B.開盛廣場外部設有休閑桌椅及摩登秀臺，作為廣場的外部景觀，這些設施更增強了廣場的聚客能力。提高日均銷售額及利潤為目標A.多元化的價格策略，實行商品價格分割，分高、中、低價三個檔次，增設特價賣場和促銷活動，提高廣場日均營業(yè)銷售額，實現(xiàn)利潤最大化。B全方位多元化經(jīng)營手法，不同消費區(qū)域會給整個廣場帶來多個利潤增長點。3、專業(yè)管理公司的介入為將開盛ShoppingMall開展成為中衛(wèi)乃至整個銀南地區(qū)規(guī)模經(jīng)營最大、品味層次最高的大型購物中心，加快開盛廣場的建成及運營進程，徹底改變中衛(wèi)縣商業(yè)市場多、小、散、亂的整體局面，建立科學化、標準

36、化、市場化的可行性管理體制，整頓市場經(jīng)營秩序、平安消防和綜合治理，開盛ShoppingMall引進(ynjn)專業(yè)化管理公司是非常有必要的。管理公司、開展(kizhn)商、投資者通力合作(tng l h zu)，利用其先進管理經(jīng)驗保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報。二硬件(yn jin)提升1、主力商家的引進及分層主題商場(shngchng)的設置開盛ShoppingMall在產(chǎn)品結(jié)構合理劃分的前提下，大力引進主力商家的進駐，以多種廣告方式重點宣傳一、二線品牌商品，以其較強的品牌知名度來帶動整個廣場在百姓心中的影響力，強劣占有消費者心理市場份額，以其經(jīng)營特色不同分層劃分主題商場，實現(xiàn)層層包圍，以點帶

37、面，擴大整體營銷戰(zhàn)果。2、完善的硬件配套設施煙感報警、消防噴淋滅火、電訊播送、電腦管理和保安防損等效勞設施和效勞功能完善，為入駐商戶和廣場顧客創(chuàng)造了平安、舒適的經(jīng)營條件和完美的購物環(huán)境。開盛廣場的構建，以投資者和消費群體為核心出發(fā)點，廣場完善的配套設施及巨大寬廣的經(jīng)營面積開創(chuàng)中衛(wèi)地區(qū)居民投資創(chuàng)富新模式。廣場每層層高五米余，內(nèi)設冷暖中央空調(diào)、雙向扶梯，專用貨梯等，設施配套齊全，室內(nèi)購物環(huán)境悠雅通透，設有多處景觀，并由國內(nèi)著名專業(yè)商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，集購物、休閑、娛樂、欣賞為一體大型購物中心。第四篇 工程營銷執(zhí)行策略行軍打仗要運籌帷幄，充分了解敵情，這樣才能百戰(zhàn)不殆，決勝于千里之外。開盛Shop

38、pingMall經(jīng)營過程中運用各種相關的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術，就是為了揚長避短、避實擊虛，以形成操作性極強的、行之有效的、充分發(fā)揮該工程競爭優(yōu)勢的營銷推廣及銷售實施方案，從而獲得工程整體工程營銷的成功。一、工程整體運營模式為了營造開盛廣場整體營銷氣氛，使前期營銷活動聚集人氣，根據(jù)工程區(qū)域地產(chǎn)市場狀況以及未來開展走勢、經(jīng)濟生活水平等等原因，工程的銷售建議如下：開盛廣場整體以售為主，以租為輔；首推負一層、三、四樓層，帶動一、二層的整體推出五層交付開發(fā)商及專業(yè)管理公司為辦公區(qū)域，引來更多的目標客戶群體。二、銷售實施策略1.五點一線整合攻擊手法營銷策略五點： 1現(xiàn)場包裝 2賣場包裝 3媒介推廣4賣場推廣 5拜訪

39、推廣一線：事件營銷動線五點一線整合攻擊手法：提倡與招商目標客戶的更多實效性與時效性溝通(gutng)，講究“走出去、請進來，以階段性重點招商活動(hu dng)節(jié)點事件(shjin)營銷為引爆(yn bo)點。在全案的銷售控制中，圍繞階段性的事件營銷動線配合五大傳播推廣重點形本錢(bn qin)案的銷售浪潮。五點一線形成對目標客戶的立體合圍，在整個銷售流程中做到滴水不漏、顛覆推廣、精確打擊。2、工程營銷渠道策略開盛廣場總體營銷渠道以現(xiàn)場為主，多點突破：加強現(xiàn)場包裝、廣場導視系統(tǒng)。確?，F(xiàn)場銷售部的主力陣地地位。適時開辟工程區(qū)域地點可再行研究第二賣場。投資者組織化：將已有投資者納入組織管理系統(tǒng)，保

40、持經(jīng)常聯(lián)系，并且通過各項消費活動與情報咨詢的提供，成為有組織的客戶群，亦即落實顧客管理的系統(tǒng)運作。3、營銷價格策略價格是消費者和投資者最為敏感的話題，更是投資利潤能否最終實現(xiàn)的關鍵所在。在房地產(chǎn)營銷過程中，房地產(chǎn)的定價是最根本、最有效、也是最易于調(diào)控的，它是房地產(chǎn)營銷過程的核心和關鍵性問題?？紤]到工程所處區(qū)域版塊形象、房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)有狀態(tài)和趨勢、區(qū)域消費水平、區(qū)域內(nèi)消費人群消費特性。本道觀點如下：1考慮到產(chǎn)品整體銷售推廣過程中的高價阻力商鋪售賣過程中如出現(xiàn)高價阻力點，整個產(chǎn)品營銷過程將因此產(chǎn)生巨大影響，實現(xiàn)商鋪低價入市，高價收盤，建議商鋪整體實際售賣總價不高于1.05億元人民幣。同時盡可能的

41、用靈活多變的方式促動銷售進程，為目標客戶群減壓，提供六成有待協(xié)商按揭、分期付款等方式。為到達刺激銷售獲得最正確利潤的目的，根據(jù)市場售賣進度適時調(diào)價，封頂至進駐開業(yè)之間享有10%的升值空間。綜上所述：整體均價不超過4500元/平方米；模擬各樓層均價體系表實際各鋪單價需經(jīng)過加權系數(shù)的運算：樓 層建筑面積銷售均價銷售總價負一層4500平方米5200元/平方米2340萬元一 樓4500平方米6600元/平方米2970萬元二 樓4500平方米4500元/平方米2025萬元三 樓4500平方米3400元/平方米1530萬元四 樓4500平方米2600元/平方米1170萬元合 計22500平方米平均單價：4

42、460元/平方米1.0035億元2開盛廣場商鋪最終價格可根據(jù)工程本錢因素和同類房產(chǎn)供求因素確定。根據(jù)商業(yè)價值差價、樓層差價、邊間差價、面積差價、視野差價、及口彩差異等因素來決定銷售價格，以獲取利潤、回籠投資資金為定價目標，采用一次性付款、建筑期付款、按時間付款、銀行按揭等多種靈活的付款方式，完成整個開盛廣場營銷推廣策略。三、產(chǎn)品營銷時間段劃分及策略1、工程(gngchng)形象(xngxing)的樹立蓄水期營銷策略：確立第二(d r)賣場暫定(zn dn)及分賣場，開展咨詢(zxn)展示活動，實施商鋪銷售優(yōu)惠額度。2、工程形象的拓展開盤期營銷策略：開展開盤活動期間有獎活動，銷售的持續(xù)跟進工作。

43、3、工程形象確實立強銷期營銷策略：整個商鋪公開出售，達成負一層及一二三四層的高銷售率。4、工程形象的完善持銷期A.營銷策略：剩余意向客戶跟進和售后效勞，促進尾盤的銷售工作。廣告以電視、戶外、直投為主，具體投放比例見附件七注：上述銷售時間及廣告模擬須根據(jù)銷售實際情況做適時調(diào)整。四、廣告策略結(jié)合工程的具體情況和當?shù)孛襟w的影響力、傳播優(yōu)勢，制定廣告適當可行的媒體投放策略，以到達財進其用的目的。流程要點：炒熱概念、吸引關注、引導消費、引爆購置全程核心推廣策略采用IMC整合營銷傳播的手法，將實際銷售與廣告、MD、公關等緊密結(jié)合。強調(diào)戰(zhàn)術上的高度統(tǒng)一性。傳播的主要力量放在對投資、盈利概念以及信心保證的大力渲染，而不是常規(guī)宣傳商鋪本身功能的做法。要點是對消費者的攻心戰(zhàn)。1、廣告?zhèn)鞑シ绞桨凑掌鋱蟮阑?、新聞化、情?jié)化、人性化原那么，在媒介形式上主要以報紙軟體廣告、硬體報紙廣告、戶外媒介廣告、主題情節(jié)形式印刷品為主，以現(xiàn)場展示廣告、雜志廣告為輔。前期作好公關活動，利用戶外廣告、DM單、平面等媒介加大工程的市場宣傳力度。報道及討論形式的電視軟