土地轉(zhuǎn)讓價格申報制度

1、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的價格評估問題1、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中是否需要進(jìn)行地價管理？在1988年8月建設(shè)部、國家物價局、國家工商局聯(lián)合印發(fā)關(guān)于加強 房地產(chǎn)交易市場管理的通知88建房字第170號，要求“合理評估房地產(chǎn)的 價值、價格，為房地產(chǎn)交易、抵押、仲裁、轉(zhuǎn)讓提供確定價值和價格的依據(jù)。1994年中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、1990年國有土地出讓、 轉(zhuǎn)讓暫行條例、2001年8月建設(shè)部令第96號發(fā)布的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 規(guī)定分別明確要求，房地產(chǎn)、土地權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、國有土地使用權(quán)應(yīng) 當(dāng)如實申報成交價格，不得瞞報或做不實申報。土地使用權(quán)成交價格明顯低 于市場價格，政府有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)，土

2、地使用權(quán)的市場價格不合理上漲 時，政府應(yīng)采取必要措施。由以上文件可以看出，地價管理核心是從土地制度到土地管理制度到土 地估價市場管理制度，重點是有關(guān)依法行政、防止國有資產(chǎn)流失、保護(hù)群眾 利益、規(guī)范土地估價行為和市場的法律法規(guī)。2、如果需要地價管理，國有土地轉(zhuǎn)讓過程中申請人是否可以提交一份 房地產(chǎn)評估報告？能否具體顯化土地價格？國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)過程中申報的價格是土地成交價格，而不是房 地產(chǎn)成交價格，估價如果不分專業(yè)，一個估價師如果什么資產(chǎn)都可以估價， 就好比教師什么課都可以教，醫(yī)生包治百病。3、銀行抵押貸款委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的土地價值是否正確？抵押貸 款的對象是否符合抵押條件？（抵押權(quán)

3、實現(xiàn)時能否流通）今年的6月份看到過一份房地產(chǎn)抵押估價報告，估價對象的國有土地使用權(quán) 僅剩2.5年，而該機(jī)構(gòu)給出的土地單價還是按照基準(zhǔn)地價300元/平方米， 可以說只是打聽到了這個地方的基準(zhǔn)地價是多少錢一平方。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)需評估nxby中國國土資源報 日期:2008.04.23今日/總瀏覽：1/1154國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評估，原因有兩方面：其一，2001年8月15日，建設(shè)部關(guān)于修改城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定的決定（96 號令）出臺，修正后的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第七條第四項規(guī)定，房地產(chǎn)管理部 門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估。第十四條第 三款規(guī)定，成交

4、價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。在實 踐中，評估通常都要進(jìn)行。一方面，轉(zhuǎn)讓包括出售、交換和贈與三種形式，房地產(chǎn)交換 和贈與時，轉(zhuǎn)讓雙方可能并未明確房地產(chǎn)的價格，那么繳納各項稅費的標(biāo)準(zhǔn)就只能依據(jù) 評估價格；另一方面，在出售時，房地產(chǎn)管理部門會核實該項交易的成交價格是否低于 正常的市場價格，而房地產(chǎn)的市場價格會隨市場供求關(guān)系不斷變化，管理部門還需要由 專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)作房地產(chǎn)評估。其二，根據(jù)國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)200115號）規(guī)定， 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方必須如實申報成交價格。土地行政主管部門要根據(jù)基準(zhǔn) 地價、標(biāo)定地價對申報價格進(jìn)行審核和登記。申

5、報土地轉(zhuǎn)讓價格比標(biāo)定地價低20%以上的， 市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。在我國，土地優(yōu)先購買權(quán)的主要目的，是防止交易 雙方虛報、瞞報地價，擾亂土地市場。政府施行優(yōu)先購買權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，可以基準(zhǔn)地價作為 依據(jù)，也可以標(biāo)定地價作為依據(jù)。按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，基準(zhǔn)地價指在城鎮(zhèn)規(guī)劃 區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè) 等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格；標(biāo)定 地價是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下，于某一估價期日的 土地使用權(quán)價格。如果以低于基準(zhǔn)地價的20%作為施行優(yōu)先購買權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，在土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)該

6、不用進(jìn)行評估，直接用政府公布的基準(zhǔn)地價予以衡量即可。實際上，以低于基準(zhǔn)地價的20%作為施行優(yōu)先購買權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)并不實用。首先，基準(zhǔn)地 價是政府對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估的 土地使用權(quán)平均價格，在一定時期內(nèi)固定不變。而區(qū)域內(nèi)的不同宗地之間在形狀、容積 率、臨街狀況、交易日期等因素上也有可能差別很大，它們各自的市場價格也必然與基 準(zhǔn)地價有一定的偏差，何況基準(zhǔn)地價的各項修正系數(shù)之和優(yōu)劣差別就超過20%，因此，一 概采用基準(zhǔn)地價作為土地市場價格的標(biāo)準(zhǔn)難免有失公平。其次，基準(zhǔn)地價是法定最高年 期土地使用權(quán)的價格，根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二十二條規(guī) 定

7、，土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī) 定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。按照城市房地產(chǎn)管理法 第三十八條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)按照出讓合同約定 進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，即土地使用權(quán)受讓 人不能剛一取得土地就立即轉(zhuǎn)讓。因此，土地使用者在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，土地已被使 用了一段時間，基本不存在法定最高年限的情況，也就無法用基準(zhǔn)地價衡量轉(zhuǎn)讓時剩余 年限的土地使用權(quán)市場價格是否偏低。而采用低于標(biāo)定地價的20%作為施行優(yōu)先購買權(quán)的 標(biāo)準(zhǔn)，容易解決上述問題，標(biāo)定地價卻需要通過評估得出。

8、總之，盡管評估會增加交易雙方的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，但為了維護(hù)土地市場的秩序和保障國 家的財政稅收，以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時還需要評估，且應(yīng)根據(jù)地方土 地行政主管部門規(guī)定的程序依法進(jìn)行。關(guān)于公布北京市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃程序（試行）的通知京國土房管出2002857號隨著我市土地使用制度改革的深入發(fā)展，以及政府機(jī)構(gòu)改革及固定資產(chǎn)投資程序的改 革，本市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃程序已發(fā)生變化。依據(jù)中華人民共和國土地管 理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、北京市實施中華人民共和國城鎮(zhèn)國有 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例辦法的規(guī)定，結(jié)合北京市的實際情況，制訂了北京市國 有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃程序（試行），現(xiàn)予公布，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行，并及時將有 關(guān)意見反饋我局。北京市國土資源和房屋管理局二O二年九月二十八日1、由轉(zhuǎn)讓方和轉(zhuǎn)讓受讓方共同提交的辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的申請（原件）；2、轉(zhuǎn)讓方和轉(zhuǎn)讓受讓方依法簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（原件）；3、北京市國有土地使用權(quán)出讓合同及繳納地價款、契稅等費用的票據(jù)（復(fù)印件）； 轉(zhuǎn)讓土地在遠(yuǎn)郊區(qū)縣的，提交遠(yuǎn)郊區(qū)縣國土房管部門出具的地價款及契稅全部繳納的證明（原件）；4、國有土地使用權(quán)證（復(fù)印件）；5、轉(zhuǎn)讓方關(guān)于項目的工程進(jìn)度及投資情況說明及相關(guān)證明文件（原件）；6、關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有土地使