二手房違約應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)

1、遇到房屋土地糾紛 問題？贏了網(wǎng)律師為你 免費(fèi)解惑 ！訪問 二手房違約應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)與一手房相比，二手房具有配套相對(duì)成熟等優(yōu)點(diǎn)，因此許多人在購(gòu) 房時(shí)選擇了二手房。但是，二手房交易過程中，總是會(huì)遇到這樣那 樣的問題。買賣房屋惹上官司，這是買家和業(yè)主任何時(shí)候都不愿意面對(duì)的情 況，如果遇上房?jī)r(jià)急速上行或下滑，拖多一天就意味著再購(gòu) （售） 房 屋的成本在上升。如果你不幸遇上二手房違約，該怎么辦呢 ?海珠區(qū)判例教訓(xùn)：未最終過戶別進(jìn)行豪裝這是一個(gè)發(fā)生在 2017 年的真實(shí)案例。濱江東某豪宅一位業(yè)主當(dāng)年售 房，房?jī)r(jià)接近千萬，由于買方希望盡快收樓裝修，在簽訂了網(wǎng)簽合 同后爽快地支付了超過房?jī)r(jià) 20%的首期款。不料

2、隨后在買家投入過 百萬元裝修豪宅后，竟然得知法院對(duì)房屋進(jìn)行了查封，業(yè)主提出讓 買家墊錢還債就可以解封。買方因?yàn)橛X得業(yè)主隱瞞房屋涉及債務(wù)糾紛而誠(chéng)信有缺陷，擔(dān)心還了一筆還有一筆，于是起訴到法院要求解除合同，退還首期以及因此而發(fā)生的裝修費(fèi)用，并要求業(yè)主賠償因樓價(jià)上升而產(chǎn)生的損失。由于這單房屋官司涉及房屋估價(jià)以及裝修估價(jià)，買賣雙方對(duì)此都各有 異議，到 2017年 7月底該官司尚在二審之中。根據(jù)一審判決，法院全部支持買家的請(qǐng)求，過百萬元首期款和近百 萬元的裝修款都必須退還，業(yè)主還需支付樓價(jià)上升的 70 多萬元差價(jià) 款。深圳他山石：房?jī)r(jià)漲了違約案件處理多了7月 19日，深圳龍崗法院判決一違約賣家賠償合同房

3、價(jià) 20%比例的 金額，比例之高讓被違約的買家們?yōu)橹奈?。然而，業(yè)主賠償 20% 違約金，但房子漲幅達(dá) 40%，看似買方勝訴，實(shí)際上仍是賣方獲得 了違約利益。目前深圳二手房市場(chǎng)違約糾紛仍在持續(xù)，而“ 330” 新政后深圳瘋狂違約潮的判決高峰將在今年 10 月左右。據(jù)悉，至今深圳中院進(jìn)入訴訟階段的二手房買賣合同糾紛案件，直 到 6 月為止已經(jīng)超過了兩千起，而深圳各區(qū)法院目前涉及二手房糾 紛的案件，則數(shù)量已超過了 6000 宗。有買家笑稱：“如今最恨業(yè)主 的還不是我們，而是法院的法官和相關(guān)工作人員，全市 6000 多件房 產(chǎn)糾紛案，每個(gè)法官手上幾百個(gè)，害得法官和助理們每天加班到半 夜?！狈畢^(qū)案例

4、：業(yè)主差錢贖契交易進(jìn)行不了2017年 10 月上旬，劉先生夫婦通過中介向業(yè)主陳女士購(gòu)買了番禺 區(qū)南村鎮(zhèn)迎賓路某樓盤的一棟二手別墅，交易總價(jià)為 325 萬元。該 別墅為陳女士 2017年以總價(jià) 286萬元購(gòu)入，貸款十年。去年 10 月 出售時(shí)，陳女士尚欠銀行貸款約 192 萬元。合同約定，交易手續(xù)須在 2017年 1 月 30 日前完成。同時(shí)，合同約 定若陳女士未能按時(shí)履行合同約定的義務(wù)，每逾期一天，則按該物 業(yè)成交價(jià)的千分之一 （即 3250元）向劉先生支付違約金。合同簽訂 后，劉先生夫婦就爽快按合同約定支付了 80 萬元定金。 2017年 11 月下旬做了網(wǎng)簽及簽訂按揭合同的當(dāng)日，劉先生夫婦

5、也支付了首期 剩余的 95 萬元房款。去年 12月 9 日，劉先生所貸款的銀行出具同貸書，同意貸款 150萬 元。到今年 1 月，陳女士以缺錢為借口拖延交易，最終沒有履行合 同。在發(fā)函敦促陳女士贖契過戶無效后，劉先生夫婦于今年4 月 21日起訴至法院。今年 7月 14日，番禺法院判決劉先生夫婦在判決生效起 5 日內(nèi)直接 向陳女士的貸款銀行提前還貸。在全部還清貸款后，陳女士和貸款 銀行協(xié)助劉先生夫婦辦理涂銷抵押和過戶手續(xù)。而陳女士還應(yīng)向劉 先生夫婦返還代為清償?shù)奶崆斑€貸款中扣除剩余房款后的款項(xiàng)及利 息; 并在判決生效起五日內(nèi)向劉先生夫婦以總價(jià) 325萬元為本金，以 每日千分之一的標(biāo)準(zhǔn)從 2017

6、年 2月 1 日起賠償違約金直至到房屋產(chǎn) 權(quán)過戶日止。從一審判決看，僅違約金一項(xiàng)，陳女士就需支付 （以 2月 1 日至 7月 27日止共 177天，每日 3250元）至少 57.5 萬元。這筆賠償金，比 陳女士賣房賺的 39 萬元升值額還多 18.5 萬元。若加上此前供樓、 稅費(fèi)及這次需賠付劉先生夫婦的利息等，陳女士在這起交易中將損 失慘重。在買賣雙方所簽署的網(wǎng)簽合同中，已對(duì)賣方可能出現(xiàn)的反價(jià)等違約 行為進(jìn)行了約定，如賣方已收取定金的，則買方作守約方可要求賣 方按定金的雙倍或樓價(jià)的 10%20%作出賠償。在法院的實(shí)際判例 中，如賣方在收取定金后出現(xiàn)惡意違約行為的，對(duì)于買方要求賠償 樓價(jià) 10%

7、20%作為違約金的訴訟請(qǐng)求，是完全有可能得到法院支持 的。交易貼士一：“贖契”交易需處處小心番禺區(qū)違約的交易屬于贖契交易，這類交易是二手房違約的高發(fā) 區(qū)。贖契資金有三種，一種是業(yè)主自行贖契，贖契后再交易 ; 第二種是買 家墊資贖契，資金由買家出 ; 第三種是買家和業(yè)主共同墊資贖契，資 金由雙方共同出資。對(duì)于買家來說，第一種等同業(yè)主持證交易，對(duì)自己的資金安全影響不大，相反對(duì)業(yè)主來說，由于贖契前已簽訂合同，而贖契期則視乎銀行而定，有些銀行可能立即辦理，有的銀行或許要在一個(gè)月的某一天才可以提取房產(chǎn)證來做涂銷登記，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一個(gè)半月，故此對(duì) 業(yè)主來說，如果房屋不是特別難賣，業(yè)主最好自行墊資贖契后再進(jìn) 行

8、放售，以免因房?jī)r(jià)變動(dòng)而出現(xiàn)違約。對(duì)于第二和第三種情形，贖契步驟與二手房網(wǎng)簽應(yīng)該同步。通常由 中介促成的交易會(huì)簽署兩份合同，一份是中介與買賣兩方簽訂的二 手房交易草擬合同，一份則是買賣雙方通過中介端口簽訂的二手房 網(wǎng)簽合同。網(wǎng)簽合同效力較大，可以鎖定盤源防止一房二賣。草擬 合同與網(wǎng)簽合同基本上是“搬字過紙”，但的確有很多業(yè)主與買家 像番禺案例那樣默契報(bào)低價(jià)，草擬合同才是最真實(shí)的價(jià)格。草擬合 同會(huì)具體說明贖契所需要的金額以及來源，如果由買方墊資，則業(yè) 主的供樓存折、房產(chǎn)證都需交由中介保管，業(yè)主的網(wǎng)銀和電話銀行 都需要取消，銀行通知轉(zhuǎn)賬提前還款的時(shí)候，客戶才把墊資款轉(zhuǎn)至 供樓賬戶，防止業(yè)主挪用有關(guān)資

9、金。涂銷抵押登記后，買賣雙方即 按照合同進(jìn)行遞件過戶。法律貼士二：20%違約金料法院支持從深圳爆發(fā)的二手房違約潮來看，法院的判決已越來越傾向于支持 買家得到相當(dāng)于樓價(jià) 20%的違約金。在合同中，違約金最高為樓價(jià) 20%。在一般情況，如果業(yè)主只收取定金而進(jìn)行違約，業(yè)主被認(rèn)為是 普通違約，買家有可能獲得雙倍賠定，或者相當(dāng)于樓價(jià) 10%的違約 金。如涉及買家墊資贖契而業(yè)主違約，由于這已涉及買家提前支付 部分或者全部的首期款，對(duì)買家的購(gòu)房計(jì)劃產(chǎn)生巨大影響，這種行為可判定為惡意違約，則有可能被法院判決相當(dāng)于樓價(jià) 20%的違約 金。在涉及墊資贖契的交易中，也可能出現(xiàn)像番禺案例這種的按天計(jì)算的違約金，番禺案

10、例的合同中約定違約金為千分之一。在廣州三大行的草擬合同中，墊資贖契而產(chǎn)生的違約金高達(dá)千分之五，但在房管局?jǐn)M定的二手房示范合同，墊資贖契而產(chǎn)生的違約金則為萬分之 五，具體違約金比例可由買賣雙方進(jìn)行約定。? 準(zhǔn)確定位“限價(jià)房”的性質(zhì)? 違約金計(jì)算方法 2018 最新? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書變更? 私自買賣房屋有什么后果? 經(jīng)濟(jì)適用房與商品房有何區(qū)別? 重慶市房地產(chǎn)交易居間合同? 辦理房屋抵押貸款的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)? 商鋪出租合同書范本? 預(yù)售房交付的標(biāo)志? 餐飲加盟合同書樣本? 時(shí)效未過 欠款應(yīng)還? 違約責(zé)任的免責(zé)事由? 如何辦理房產(chǎn)證? 汽車租賃合同書? 裝修房屋要把好合同關(guān)? 小房間中的健康問題?

11、 房產(chǎn)違約金? 訴訟時(shí)效常見問題（ 1）? 律師解讀：房產(chǎn)繼承需要辦理哪些手續(xù)（一）? 買房先學(xué)看圖? 經(jīng)濟(jì)合同訴訟應(yīng)向哪個(gè)地區(qū)的法院提起? “認(rèn)購(gòu)書”是否具有法律效力? 解讀國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革與嚴(yán)格土地管理的決定? 臨時(shí)租車協(xié)議? 什么情況下私房出租人有權(quán)收回房屋? 保證期間與保證合同的訴訟時(shí)效的區(qū)別和聯(lián)系? 無產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有無法律效力? 買二手房要繳納哪些稅費(fèi)? 房屋轉(zhuǎn)讓過戶有什么規(guī)定? 確認(rèn)合同無效的訴訟費(fèi)該如何收? 如何簽訂房屋裝修合同? 住房公積金貸款的用途有什么? 涉及土地? 我國(guó)期貨交易所合約規(guī)格? 哪些合同屬于無效合同? 不按國(guó)家規(guī)定買賣私房屬違法? 定期性贈(zèng)與契約書? 房

12、地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)? 征地賠償要求? 職工調(diào)離，單位所購(gòu)房改房應(yīng)否退回? 售票員被解除勞動(dòng)合同訴訟不予支持? 什么情況下出租人可以收回公房? 購(gòu)房“打折”縮水，買賣房產(chǎn)糾紛中買家如何維權(quán)? 銀行按揭知多少之三? 涉外合同訴訟的特別規(guī)定（下）? 給裝修污染開藥方? 登記單（水陸聯(lián)運(yùn)）? 看清樓房間距? 登記單（水運(yùn)聯(lián)運(yùn)）? 律師提醒：房屋買賣合同的內(nèi)容不完整易產(chǎn)生糾紛（二）? 住房功能細(xì)分術(shù)語(yǔ)? 房產(chǎn)作擔(dān)保如何才有效? 重慶市勞動(dòng)合同范本? 農(nóng)藥買賣合同? 購(gòu)房者無法按揭購(gòu)房，引發(fā)房產(chǎn)買賣糾紛（一）? 證券交易所中小企業(yè)板塊證券上市協(xié)議? 陸上貨物運(yùn)輸托運(yùn)合同? 購(gòu)房游戲，誰是贏家談簽訂預(yù)售合同

13、的策略與技巧? 如何辦理城市私房所有權(quán)的登記? 關(guān)于合同無效訴訟時(shí)效? 訴訟證據(jù)保存的具體要求? 北京出臺(tái)汽車合同范本消費(fèi)者買車遭欺詐可退換? 買房怎樣請(qǐng)律師? 辦理特殊房產(chǎn)過戶手續(xù)? 房屋裝修合同應(yīng)包含的內(nèi)容? 無效家庭裝修合同訴訟案? 吉林省第一份家裝合同范本面世? 審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題? 承租人是否應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)? 也談無效合同與訴訟時(shí)效? 免費(fèi)試用電腦協(xié)議? 未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，如何處罰? 損害賠償違約金? 申請(qǐng)住房公積金貸款需要具備哪些條件? 新商品房買賣契約合同范本將出臺(tái)? 房地產(chǎn)糾紛審理? 建設(shè)部? 訴訟證據(jù)保存的具體要求? 發(fā)生建筑工程

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15、予設(shè)立登記通知書? 律師事務(wù)所政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)制度? 律師事務(wù)所章程 （ 合伙所，范本二 ）? 律師事務(wù)所學(xué)習(xí)制度? 合同糾紛仲裁通知書? 仲裁答辯書 （范本一 ）? 產(chǎn)品質(zhì)量控制辦法審查意見書? 調(diào)查筆錄? 商標(biāo)評(píng)審代理委托書? 執(zhí)行仲裁裁決申請(qǐng)書 （ 范本一 ）? 淄博市人事爭(zhēng)議答辯書? 登記授權(quán)通知書? 授權(quán)委托書 （ 律師刑事訴訟格式文書，范本一 ）? 律師事務(wù)所考勤? 關(guān)于核發(fā)（成品油倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)證書）的申請(qǐng) （ 規(guī)范文本 ）? 淄博市人事爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)調(diào)查提綱? 健康相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)衛(wèi)生條件審核申請(qǐng)表? 建設(shè)項(xiàng)目職業(yè)病危害預(yù)評(píng)價(jià)報(bào)告審核 （備案） 申請(qǐng)書? 化妝品生產(chǎn)衛(wèi)生條件審核表?

16、 計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)年審表? 準(zhǔn)予變更登記通知書? 企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)合同公證書? 拍賣公證書格式 （ 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督類公證書 ）? 仲裁反申請(qǐng)書? 律師事務(wù)所章程 （ 合作所，范本二 ）? 保全視聽資料? 股份公司創(chuàng)立大會(huì)公證書格式 （ 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督類公證書 ）? 收容教育延長(zhǎng)收容教育決定書? 工傷勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁申請(qǐng)書? 交通建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)書? 水行政許可延期告知書? 律師事務(wù)所調(diào)查專用介紹信? 勞動(dòng)和社會(huì)保險(xiǎn)行政復(fù)議不予受理決定書? 招標(biāo)公證書格式 （ 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督類公證書 ）? 律師見證書 （ 范本二 ）? 律師事務(wù)所律師辦理非訴訟案件操作規(guī)程? 事業(yè)單位公開招考需求方案匯總表? 律師事務(wù)所業(yè)務(wù)檔案

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