房地產公司設計管理制度 模版

1、設計管理制度 第一章 總 則 第一條 嚴格按照公司規(guī)定及研發(fā)設計管理權責進行設計管理工作，工作文件采用集團標準格式文本，相關設計文件與成果及時按要求上報并按照批準要求執(zhí)行。 第二章 概念方案設計管理 第二條 依據項目啟動任務單開展項目研發(fā)設計工作，對項目前期本專業(yè)文件資料的確認和接收。根據市場定位與項目產品建議書，編制方案征集/招標邀請函、方案征集/招標任務書或方案委托任務書。 第三條 組織成本部門對設計單位考察，商務談判，談判資料既設計院報價、考察報告（必要時）作為設計單位選擇審批表的會簽附件，并報成本部備案，設計單位選擇需經董事長辦公室確認審批。填寫建設工程設計合同/規(guī)劃設計合同設計合同審

2、定會簽單會簽并報批審批后，方可簽定建設工程設計合同。 第四條 設計研發(fā)中心匯總收集設計基礎資料、政府部門規(guī)劃設計要點、成本管理中心提供的設計成本控制建議后，編制概念設計任務書，并組織相關部門對任務書進行評審。并填寫概念設計任務書進入會簽程序。 第五條 負責將經審批概念設計任務書|方案設計任務書提交設計單位，并負責與設計單位交流溝通；并將設計成果組織評審，具體超作遵照概念設計管理流程執(zhí)行。 第六條 根據設計單位方案設計成果，完成方案設計匯報PPT，及方案匯報綜合信息表，組織評審核。并將成果提交開發(fā)報建筑部門溝通，咨詢政府相關部門意見。 第七條設計方案。 實施批準的方案設計并配合報建，根據政府規(guī)劃

3、等各部門意見組織設計單位修改 第三章 報建工作 第八條準。 落實設計單位提供的各階段、各專業(yè)報建圖必須符合國家、地區(qū)的相關法規(guī)、標第九條 熟悉建筑師報建配合節(jié)點示意圖，并按照要求配合進行報建工作。 第十條 報建圖（包括“五圖一書”、單體方案、初步設計、施工圖）設計由項目主責建筑師負責跟蹤，由研發(fā)設計中心及開發(fā)設計部確認后，向開發(fā)部門提供符合報建技術要求的報建圖紙，項目設計負責人保持跟進。 第十一條 報建圖批復后，如果政府部門提出修改的，所作修改與原方案相比改動不大的（設計方同意不增加設計費），由項目設計負責人委托設計單位進行修改；所作修改與原方案相比改動較大的（如容積率、層數戶數變化或設計方要

4、求增加設計費），由設計總監(jiān)、分管領導審核，報董事長審批。 第十二條 經政府部門批復的報建圖及文件，由項目設計負責人送檔案室歸檔，批文抄送房產公司和設計單位。 第四章 初步及施工圖設計管理 第十三條 選定初步設計和施工圖設計單位參考第三條。 第十四條 根據方案設計成果，編制初步、施工圖設計任務書填寫設計任務書審定會簽并會簽。 第十五條 初步設計和施工圖設計合同的簽定流程參照第三條。 第十六條 復雜地基和特殊建筑的基礎及上部結構方案、大型設備選型方案在必要時經董辦確認審批。 第十七條 設計單位完成的初步設計和施工圖，須符合合同規(guī)定的深度要求、設計要求以及限額設計指標。 第十八條 各專業(yè)的初步設計圖

5、紙必須經研發(fā)中心審核。由項目設計負責人根據公司生產經營計劃提出審圖申請，同審圖負責人一起驗收全套完整初步設計圖及相關資料，雙方填寫審圖資料簽收表。 第十九條 項目設計負責人向審圖人員詳細介紹工程情況，在封閉審圖結束后組織相關專業(yè)工程師與設計院溝通審圖意見，完成項目初步設計審查報告，啟動跟蹤設計院初步設計修改工作。 第二十條 項目設計負責人和相關專業(yè)工程師按照項目初步設計審查報告逐條跟蹤與設計院落實審圖修改意見，并審查設計院書面提交反饋意見，填寫對審圖意見的書面反饋意見，并提交歸檔。 第二十一條 施工圖由研發(fā)設計中心組織各專業(yè)進行綜合會審，具體流程參照初步設計圖紙審查，形成項目設計審查報告，匯總

6、審圖意見，與設計院溝通，跟蹤落實修改意見。 第二十二條 施工圖（含二次深化設計）正式出圖前必須編制施工圖預算，施工圖的預算編制由成本部負責，預算指標符合成本目標的要求才能正式發(fā)圖。 第二十三條 施工圖審核時側重于結構、水電、裝修各專業(yè)指標與成本目標的對比分析。 第二十四條 需要通過招標確定施工單位或施工單位暫時無法確定的，出圖前也應編制施工圖預算并分解主要經濟指標，并與成本目標進行對比。 第二十五條 施工圖正式出圖必須加蓋設計單位施工圖專業(yè)章、建設單位用章，并由工程管理部門負責施工圖的統(tǒng)一發(fā)放。 施工圖電子文件由設計負責人按照規(guī)定的范圍發(fā)放。 第二十六條 施工圖需經過會審交底后方可組織施工，圖

7、紙會審有工程管理部門組織。 第五章 專項設計管理 第一條 專項設計管理工作設計單位選擇參照初步及施工圖設計管理辦法； 第二條 二次深化設計由項目設計負責人主責，原則上在初步設計階段就需委托設計，深化設計成果需提交施工圖設計單位確認，設計的審查工作參照初步及施工圖紙設計程序； 第三條 市政管線類（含水、電、煤氣、供暖）、基坑支護設計由開發(fā)設計部部負責進行委托及合同簽訂、履行跟蹤，研發(fā)設計中心提供需要的技術支持。 第六章 材料設備選型管理 第四條 施工圖設計過程中同時進行材料定板及設備選型工作。 第五條 施工圖出圖時，主要裝飾材料必須限定品牌范圍或提供材料樣板、技術標準。 第六條 材料、設備選用必

8、須以“安全、合理、經濟”為原則，以“價廉物美”為標準進行選用，避免材料、設備選用不合理造成浪費損失。 第七條 材料設備選用定板程序按照材料選型定板管理流程執(zhí)行； 第八條 設計選板應在滿足使用要求和裝飾效果的同時，考慮建筑成本方面的承受能力，不能超出設計限額。 第九條 項目設計負責人必須在選定的材料樣板背面簽名確認（含日期）一式三份，施工單位、研發(fā)中心及項目公司各一份。 第七章 設計變更與施工配合管理 第十條 對設計變更要嚴格控制，原則為爭取不變更，盡量少變更，嚴控大變更。 第十一條 做好項目專業(yè)設計變更管理、填報設計變更審批表，以及施工配合工作；注意區(qū)分重大設計變更與一般設計變更；并嚴格執(zhí)行設

9、計變更管理流程 第十二條 協(xié)助申請項目工程規(guī)劃驗收，辦理規(guī)劃驗收合格證，并配合項目公司做好竣工驗收工作。 第八章 檔案管理與設計聯絡 第一條 設計費用支付應在明確合同條件下進行，填寫付款計劃表，提前30天報財務部門，填寫項目付款審批單支付款項。 第二條 工作書面聯絡需采用工作聯絡單方式進行，并做好存檔工作。 第三條 往來文件填寫研發(fā)設計中心項目設計文件輸出簽收表項目設計文件輸入簽收表，項目設計會議需做好會議紀要并填寫會議簽到表存檔。 第四條 完善項目經營管理數據庫，填寫項目信息與設計管控表。 第五條 資料員協(xié)助項目設計負責人完善檔案管理；在策劃設計工作完成后編報項目設計管理總結。 附件一：表單

10、目錄附件二：流程目錄 概念設計管理工作指引（試行） 編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄 日期 修訂狀態(tài) 修改內容 修改人 審核人 批準人 目的 為規(guī)范項目概念設計階段的操作程序，加強對項目概念設計工作的監(jiān)控，達到確保設計質量、進度和控制成本的目的。 適用范圍 適用于概念設計階段的設計研發(fā)。 術語和定義無 職責 設計研發(fā)中心 3.1.1.負責完成項目設計基礎資料的接收、補充； 3.1.2.負責概念設計任務書的編制； 3.1.3.組織設計單位的選擇，并與設計單位進行溝通交流； 4.負責組織設計任務書和設計成果評審。 營銷部門/萬業(yè)公司 1.提供項目產品建議書； 3.2.2.提供規(guī)劃概念設

11、計要求； 3.參與設計任務書和設計成果的評審。 成本管理中心 1.負責提供成本控制建議； 2.參與概念設計方案的評審。 公司負責人/工程管理部門 1.參與設計任務書和設計成果的評審。 集團分管領導 3.5.1.參與設計任務書和設計成果的評審； 2.負責設計成果的審核。 董事長辦公室 1.負責設計成果的審批。 工作程序 概念設計準備 4.1.1.項目設計基礎資料收集 4.1.1.1. 項目設計基礎資料接收 由設計研發(fā)中心組織接收相關責任部門的設計基礎資料，主要包括： 投資發(fā)展部門提供的宗地自然條件表、宗地社會條件表； 營銷部門/萬業(yè)公司提供的產品建議書、競爭樓盤列表、目標樓盤調查表； c) 成本

12、管理中心提供的成本控制建議。 4.1.1.2. 項目設計基礎資料補充 投資發(fā)展部門負責完成項目設計基礎資料的調查和補充工作，設計研發(fā)中心協(xié)助。基礎資料包括宗地自然條件表、宗地社會條件表和競爭樓盤設計信息表，其中競爭樓盤設計信息表由營銷部門與設計研發(fā)中心共同完成。 4.1.2.概念設計任務書編制、評審 設計研發(fā)中心匯總收集設計基礎資料及成本管理中心提供的設計成本控制建議后，編制概念設計任務書，并組織營銷部門/萬業(yè)公司對任務書進行評審。 3.設計單位的選擇 設計研發(fā)中心組織概念設計承包商的選擇工作，具體操作按照設計單位選擇管理流程的要求執(zhí)行。 概念設計實施： 1.方案設計： 設計研發(fā)中心將經確認的

13、概念設計任務書發(fā)給概念設計單位進行設計，設計期間設計研發(fā)中心負責與設計單位進行溝通交流。 4.2.2.意見征詢： 在設計過程中設計研發(fā)中心負責征詢外部專家意見，開發(fā)部門負責征詢國土、規(guī)劃等政府主管部門意見。 4.2.3.設計評審： 設計單位提交概念設計初步成果，設計研發(fā)中心組織開發(fā)部門、工程管理部門、成本管理中心、營銷部門、萬業(yè)公司對設計成果進行評審，評審結論交集團分管領導審核，董事長辦公室審批。 4.方案修改完善： 設計研發(fā)中心綜合內部評審意見和政府部門意見，向設計單位反饋。設計單位進行設計修改、完善，形成概念設計成果，并將設計成果報設計研發(fā)中心，審核通過后報董事長辦公室審批。 初勘：（刪除

14、） 概念設計完成后，設計研發(fā)中心判斷該項目是否需要進行初勘，需要則由設計研發(fā)中心/開發(fā)部門組織初勘工作，并收集市政管線、道路標高、管網等信息；如不需要初勘，則進行方案設計工作，具體操作按照規(guī)劃、方案設計研發(fā)流程的要求執(zhí)行。 支持性文件 設計單位選擇管理流程 相關記錄 宗地自然條件表 宗地社會條件表 競爭樓盤列表 項目設計基礎資料移交評審表 設計評審表 設計信息交流記錄表 宗地自然條件表（表一） 記錄編號： 填表人： 填寫日期： 年 月 日 項目名稱 圖紙、圖片名稱 內容要求 完成情況 宗地位置 宗地城市位置圖 表達宗地在城市范圍內的位置，可在城市地圖基礎上制作 已制作 宗地區(qū)域位置圖 表達宗地

15、在區(qū)域范圍內的位置，可在城市地圖基礎上制作 已制作 宗地現狀 宗地紅線圖 宗地面積、角點定位、紅線尺寸、標高 已移交 宗地地形圖 宗地為復雜地形時，表達現狀地形、標高（等高線）、現狀地貌 已移交 宗地現狀照片 標明拍攝點與目標點位置 已制作 宗地綠化分布圖 綠化的定位 已制作 宗地水體分布圖 水體的定位 已制作 說明： 本表格所列為描述宗地自然條件所需的圖紙目錄。應在投資分析階段收集、制作完成，并作為設計前期階段進行概念設計、實施方案階段進行規(guī)劃方案設計的基礎資料。 投資分析階段，若政府提供的 “宗地紅線圖”、“宗地地形圖” 深度不足，則應在設計前期階段落實并確認此二圖紙。 宗地自然條件表（表

16、二） 記錄編號： 填表人： 填寫日期： 年 月 日 土地名稱/項目名稱 城市氣溫 常年絕對溫度 最 高 最 低 平 均 城市風向 主導風向 風向頻率玫瑰圖（另附圖） 已收集 空氣質量 宗地空氣質量狀況 空氣質量良好 空氣質量較差，需進行檢測 噪音 宗地噪音狀況 周邊無噪音源 周邊有噪音源，需進行檢測 水文 宗地內有無地表水 池塘 水渠 宗地周邊有無地表水 江 河 湖 海 水渠 周邊地表水常年水位 M 周邊地表水最高控制水位 M 地下水位標高 M 宗地內水質狀況 水質良好 水質較差，需進行檢測 特殊地下物 沖溝 無 有 暗河 無 有 古墓 無 有 化石 無 有 地下軍用設施、管線 無 有 地下油

17、罐房 無 有 其它大型地下建(構)筑物 無 有 說明： 1依據宗地社會條件表一的周邊公共設施圖，當周邊存在污染源與噪聲源時，應結合實地具體情況判斷是否對宗地空氣質量狀況、水質狀況、噪聲狀況進行檢測；決定進行檢測后應附各項檢測報告。對于尚未達到飽和通車的道路，應根據道路等級預測飽和通車時的噪音。 2當存在特殊地下物時需另附文對其進行詳細說明。 宗地社會條件表（表三） 記錄編號： 填表人： 填寫日期： 年 月 日 項目名稱 圖紙名稱 內容要求 完成情況 區(qū)域現狀圖 表達宗地所處區(qū)域（道路、周圍建筑物等）的現狀特征 已移交 區(qū)域總體規(guī)劃圖 表達政府對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設想和建設計劃 已移交 區(qū)域交通

18、分析圖 表達地鐵、輕軌、公交路線及宗地附近站點；表達私家車赴宗地的可選路線 已移交 周邊交通分析圖 表達宗地周邊道路名稱、級別、尺寸及擬建道路的擬建時間、標準等 已移交 周邊道路斷面圖 表達宗地塊周邊道路斷面各分項尺寸 已移交 周邊公共設施圖 表達宗地周邊存在對項目設計可能存在影響的公共建筑名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時間；表達對項目設計可能存在有利或不利因素的設施：主要包括廣場、公園、城市雕塑、高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構成噪音或污染的設施 已移交 市政管線圖 表達給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、標高等 已移交 說明： 1. 本表格所

19、列為描述宗地社會條件所需的圖紙目錄，應在投資分析階段收集、制作完成，并作為設計前期階段進行概念設計、實施方案階段進行規(guī)劃方案設計的基礎資料。 宗地社會條件表（表四） 記錄編號： 填表人： 填寫日期： 年 月 日 競爭樓盤列表 （表五） 記錄編號： 填表人： 填寫日期： 年 月 日 編號 樓盤名稱 發(fā)展商 所處地段 價位/平米 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 其他說明 確認欄 營銷中心： 年 月 日 設計研發(fā)中心： 年 月 日 主管副總： 年 月 日 1. “競爭樓盤”，是指區(qū)域內與本項目地理位置、市場定位、產品類型等方面存在相似性，可能與本項目產生競爭的樓盤。 競爭樓盤設計信息

20、表（表六） 記錄編號：樓盤名稱 位置 規(guī)劃 總用地面積 M 總建筑面積 M 容積率 綠化率 總戶數 戶 車位數 地面 個 地下 個 建筑 住宅總面積 M 住宅產品類型 獨立別墅 聯排別墅 平層公寓 花園洋房 小高層 高層 其他 住宅結構形式 會所面積 M 會所數量 個 商業(yè)面積 M 租售比例 租 售 幼兒園 班 小學 班 景觀 周邊自然景觀 無 有 景觀設計面積 M 包含項目游泳池 室外 M 室內 M 水景/噴泉 個 兒童游戲場 組 硬地活動場 個 網球場 個 羽毛球場 個 其它 說明：1.針對項目競爭樓盤，需完成表格內全部內容。若用于其它樓盤的考察和調研，可酌情選擇完成。 競爭樓盤設計信息表

21、（表七） 記錄編號： 該樓盤的主要賣點、所采用的新概念新技術、立面效果或實景圖片 （可附頁說明） 設計資源 設計內容 設計單位名稱 規(guī)劃 建筑 方案 施工圖 景觀 方案 施工圖 室內 裝修部品標準 室外墻面一 墻面二 窗 白鋁 彩鋁 塑鋼 其它 公共室內 電梯品牌 電梯廳裝修標準 其它 住宅室內 毛坯房 標準裝修 裝修套餐 提供 不提供 項目 品牌或材料 入戶門/內門 地板 潔具 廚柜 吊頂 其它 說明： 1.針對項目競爭樓盤，需完成表格內全部內容。若用于其它樓盤的考察和調研，可酌情選擇完成。 競爭樓盤設計信息表（表八） 記錄編號： 戶型 編號 戶型種類 面積(M) 實用率(%) 比例 備注 1 2 3 4 5