淮北市桓譚路以南項(xiàng)目地塊可行性研究報(bào)告

1、淮北市桓譚路以南項(xiàng)目地塊可行性研究報(bào)告深圳天則- -淮北市桓譚路以南項(xiàng)目地塊可行性研究報(bào)告深圳天則-i -淮北市桓譚路以南項(xiàng)目地塊可行性研究報(bào)告2007-6-12第一章房地產(chǎn)投資宏觀環(huán)境一、 淮北概況（一）人文、地理及交通條件1、區(qū)域位置與交通狀況淮北市位于安徽省北部，東經(jīng)116度23分一一117度02分，北緯33度16 分一一34度14分之間。地處華東地區(qū)腹地，蘇、魯、豫、皖四省之交，北接蕭 縣，南臨蒙城，東與宿州比鄰，西連渦陽和河南永城。南北長 108公里，東西寬 60公里，總面積2741平方公里?；幢笔械貏萦晌鞅毕驏|南傾斜，地貌以平原為主，平原面積占土地總面積的 95.3%，低山殘丘面積

2、僅占4.7%。本市河流有十多條，總長378公里，主要河流 有濉河、南沱河、閘河、龍岱河、岱河、龍河、湘西河、洪堿河、巴河、王引河、 新北沱河、包河、澮河、懈河、北淝河等自然和人工河流，面積約18萬平方米。素有-百里煤城 美譽(yù)，大小煤礦星羅棋布。全市因采煤塌陷土地已達(dá)15000公頃， 形成永久性水面4000公頃，季節(jié)性水面5000公頃。春秋季明顯短于冬夏季，冬 季寒冷干燥，夏季炎熱多雨，年平均氣溫為14.8攝氏度。全年主導(dǎo)風(fēng)向夏季多為東南風(fēng)，冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。2、行政劃分及隸屬關(guān)系淮北市位于安徽省北部，蘇、豫、皖三省交界處。市轄一縣三區(qū)：包括濉溪縣（10鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，413村，24居）、相山區(qū)（1

3、鎮(zhèn)7辦，40村56居）、杜集區(qū)（3 鎮(zhèn)2辦，92村，20居）、烈山區(qū)（3鎮(zhèn)5辦，84村，43居）。強(qiáng)星7iiidH_L丁莊I屯孌山皿寧山山灘淮北rf比働尺ij 50000tfi34S.f址匚底莊B f3、人口狀況2006年，年末全市戶籍人口 212.2萬人，比上年末增加1.7萬人，其中非農(nóng) 業(yè)人口 89.9萬人。常住人口 204萬人，與上年持平。2006年人口數(shù)及其構(gòu)成指 標(biāo)年末數(shù)（萬人）比重（%指標(biāo)年末數(shù)（萬人）比重（%全市戶籍人口212.2-其中：非農(nóng)業(yè)人口89.942.4農(nóng)業(yè)人口122.357.6其中：男性108.751.2女性103.548.8其中：0-18歲51.724.418-60

4、歲135.763.960歲及以上24.811.74、城市發(fā)展的優(yōu)勢與制約因素（1）自身優(yōu)勢：煤炭資源優(yōu)勢。淮北已探明儲(chǔ)量84億余噸，且煤種齊全。隨著國家新能源戰(zhàn) 略的實(shí)施，淮北市煤炭資源的品種優(yōu)勢將進(jìn)一步突出， 是全國少有的具備發(fā)展煤 化工條件的煤產(chǎn)區(qū)之一。區(qū)位優(yōu)勢將逐步顯現(xiàn)。淮北是安徽距離淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市徐州最近的城市， 是安徽離出?？谧罱某鞘兄?，也是距離未來中俄聯(lián)合建設(shè)歐亞大陸橋最近的 城市。京福高速、連霍高速的貫通，京滬高速鐵路的修建，進(jìn)一步改善了淮北市 的交通條件，淮北市東西互補(bǔ)、南北交融的區(qū)位優(yōu)勢逐步提升。勞動(dòng)力資源優(yōu)勢。經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了一大批高素質(zhì)工程技術(shù)人員和技術(shù) 熟

5、練的產(chǎn)業(yè)工人，勞動(dòng)力成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于長三角地區(qū)，比較優(yōu)勢明顯。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)。-十五 以來淮北市經(jīng)濟(jì)呈加速增長態(tài)勢， 地區(qū)生產(chǎn)總 值及財(cái)政收入等增長速度指標(biāo)一直位居皖北地區(qū)前列。推動(dòng)經(jīng)濟(jì)加速增長的重大項(xiàng)目布局初步形成。 煤炭、電力、煤化一鹽化一體化、 煤化工等一大批重點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)施， 新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)開始全面孕育，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)加速 增長的重大項(xiàng)目儲(chǔ)備充裕。六是社會(huì)精神文明優(yōu)勢。經(jīng)過多年的文明城市創(chuàng)建工 作，市民文明素質(zhì)和城市文明程度得到了極大提高。（2）面臨的挑戰(zhàn)和制約因素：從外部制約因素來看，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度依賴煤電產(chǎn)業(yè)，煤電產(chǎn)業(yè)增加值占整 個(gè)工業(yè)增加值的80%以上，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過于單一，抵御宏觀經(jīng)濟(jì)

6、波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力弱， 易受國際、國內(nèi)能源價(jià)格波動(dòng)等不確定性因素的沖擊。從內(nèi)部制約因素來看，一是資源及環(huán)境要素的制約。我市水資源匱乏，人均水 資源占用量僅為全省平均水平的 2/5,且地表水污染嚴(yán)重，造成功能性缺水。工 業(yè)-三廢It采煤塌陷速度仍在加快，對維護(hù)淮北的生態(tài)環(huán)境構(gòu)成了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。二是資金的制約。企業(yè)的融資能力偏弱，融資以貸款為主，融資方式和渠道單一， 投融資機(jī)制不活，制約了企業(yè)的成長和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。三是人才制約。在采煤、選 煤方面人才濟(jì)濟(jì)，但其他方面的人才就明顯不足，特別是煤化工、管理、開放型 等專業(yè)人才有限，人才的后備資源不足。四是城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，二元結(jié)構(gòu)矛 盾突出。農(nóng)業(yè)人口較多，農(nóng)

7、村經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，產(chǎn)業(yè)化水平偏低，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā) 展緩慢。中心城區(qū)規(guī)模小，聚集功能不強(qiáng)，輻射能力弱，對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)力不 足。五是開放型經(jīng)濟(jì)、非公有制經(jīng)濟(jì)等發(fā)展不足。經(jīng)濟(jì)發(fā)展對資源依賴性較強(qiáng)， 企業(yè)的自主創(chuàng)新動(dòng)力不足；經(jīng)濟(jì)外向度較低；非公有制經(jīng)濟(jì)總量小，遠(yuǎn)低于全國 和全省平均水平；開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)發(fā)展慢、總量小，對全市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率低。（二）歷史沿革與文化屬性相傳公元前21世紀(jì)，商王朝的創(chuàng)立者商湯的一世祖相土向東部開拓疆土，建城于相山南麓，相山、相城由此得名。春秋（公元前588-576年）宋國共公為避水患，經(jīng)睢陽遷都于相。中華民國元年（1912年） 市境分屬安徽省宿縣 和江蘇省蕭縣。1948年1

8、1月，市境解放。1949年6月，市境分屬華東局皖北行 政公署宿縣專區(qū)之宿縣和蕭縣。1960年4月，建立濉溪市。1971年4月，更為 淮北市?；幢敝娘L(fēng)景名勝有相山森林公園、顯通寺、飲馬池、釣魚臺(tái)、疊翠峰、 奇峰、摩崖石刻、萬丈碑、牛鼻洞、秘霞洞、雪泉、戰(zhàn)捷山、天藏寺、龍脊山自 然風(fēng)景區(qū)、南湖公園、乾隆湖旅游風(fēng)景區(qū)、世紀(jì)廣場。淮北的聞人名士有：春秋 時(shí)期政治家、秦相蹇叔；三國時(shí)期的揚(yáng)州刺史劉馥、魏國大司農(nóng)桓范、三國魏著 名文學(xué)家、哲學(xué)家、音樂家“竹林七賢”之一的嵇康、劉伶；東晉軍事家、音樂 大師桓伊、東晉繪畫和佛像雕刻大師戴逵；明代開國元?jiǎng)赘涤训?；我國?dāng)代杰出 的人民藝術(shù)家、雕塑藝術(shù)大師、著名

9、的美術(shù)教育家、中國美術(shù)館事業(yè)的開創(chuàng)者劉 開渠等等?；幢笔芯莆幕凭?，著名的口子酒就是產(chǎn)于此地。臨渙包瓜、臨渙棒 棒茶、黃里石榴、黃里笆斗杏、土型西瓜、大莊葡萄、宿半夏都是淮北的久負(fù)盛 名的特產(chǎn)。（三）城市發(fā)展與城市規(guī)劃建設(shè)2006年榮獲國家園林城市I稱號。年末城市人均道路面積9.7平方米，城市 供水普及率88.5%，建成區(qū)綠化覆蓋率39.3%，人均公共綠地面積11.4平方米， 燃?xì)馄占奥?5.4%，城市公交客運(yùn)人次5410萬人次，比上年增長8.9%。交通運(yùn) 輸能力不斷提高。全年公路運(yùn)輸完成貨運(yùn)量 3626萬噸，比上年增長15.9%;貨 物運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量112622萬噸公里，增長24%。完成客運(yùn)量3

10、408萬人，增長16.4%， 旅客運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量199722萬人公里，增長22.6%。國務(wù)院辦公廳關(guān)于批準(zhǔn)淮北市城市總體規(guī)劃的通知中明確規(guī)定：淮北市在城市發(fā)展過程中要以主城區(qū)湖泊為中心，相山、龍脊山為背景，構(gòu)建雙山伴湖的山水城市框架。依托城市豐富的水系和周邊山體， 大力開展城市綠化建設(shè)， 形成多種形式的公共綠地系統(tǒng)，突出山、水、城、林交融一體的城市特色。在城 市功能定位方面，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略， 統(tǒng)籌做好淮北市城市規(guī)劃、建設(shè)和管理的各項(xiàng)工作。大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的根 本轉(zhuǎn)變，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，依托淮北市豐富的礦產(chǎn)資源和能源工業(yè)優(yōu)勢，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。

11、不斷完善城市功能，逐步把淮北市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁 榮、社會(huì)文明、生態(tài)良好，具有地方特色的現(xiàn)代化城市。努力建成 安徽省東北部 地區(qū)的中心城市，國家重要的能源城市 。根據(jù)規(guī)劃要求，未來15年淮北市城市發(fā)展的總體目標(biāo)是：有序推進(jìn)城市化 進(jìn)程，形成完美的城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)，擁有先進(jìn)的公共服務(wù)設(shè)施和完善的城市基礎(chǔ)設(shè) 施，生態(tài)環(huán)境建設(shè)成效顯著，城市管理規(guī)范有序。通過20年左右的時(shí)間，把淮北建設(shè)成為布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的資源型生態(tài)山水園林城市。到2020 年，淮北主城區(qū)實(shí)際居住人口控制在 94萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在 96.2平方公 里以內(nèi)。二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及人民生活（一）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行1、國民生產(chǎn)總值全年生產(chǎn)總值（G

12、DP） 224.7億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 10.1%。2、人均GDP按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值11015元，比上年增加763元。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2006年，第一產(chǎn)業(yè)增加值 25.6億元，增長11.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加值120.2億元，增長8.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值78.9億元，增長12.6%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為11.4：11.40%53.5： 35.1。U第一產(chǎn)業(yè)U第二產(chǎn)業(yè)口第三產(chǎn)業(yè)4、固定資產(chǎn)投資全年累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資110.3億元，比上年增長42.7%，其中城鎮(zhèn)投資95.3億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資12.5億元，分別增長43.9%和41.7%。分行業(yè)看， 工業(yè)投資75億元，增長34.5%，其中

13、采礦業(yè)投資49.3億元，制造業(yè)投資21.9億 元，分別增長29.8%和99%。分區(qū)縣看，濉溪縣完成投資 16.5億元，杜集區(qū)完 成投資7.2億元，相山區(qū)完成投資8.2億元，烈山區(qū)完成投資4.9億元，分別增 長 95.4%、71.5%、41.4%和 54.4%。 mo年固定旌嚴(yán) 糧俺總額筆儀：萬并 口去年冋翩出儀：萬（二）人民生活1、城市居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 9807元，比上年增長14%，人均消費(fèi)性支出7559元，增長12%2、恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)40.6%，下降2.8個(gè)百分點(diǎn)。3、消費(fèi)品零售總額2007年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 61.9億元，比上年增長13.9%，增幅為

14、近 10年來最高水平。4、居民人均儲(chǔ)蓄存款余額居民儲(chǔ)蓄存款余額160.8億元，較年初增加19.9億元，增長14.2%。5、人均居住面積城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積18.9平方米，農(nóng)村居民人均住房面積38平方米。第二章淮北房地產(chǎn)市場發(fā)展概況一、淮北房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡：2001年黎苑新村成為淮北市最大最大的住宅小區(qū)。房地產(chǎn)市場平穩(wěn)。2002年淮北市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1。37億元。2003年淮北市房地產(chǎn)投資金額達(dá) 6.1億元，同比增長了 74%，完成開發(fā)建 設(shè)面積150.52萬平方米。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營商品房施工面積 225.4萬平方米;竣工面積90.85 萬平方米；商品房銷售面積60.53萬平方

15、米；商品房銷售額8.79億元。2005年房地產(chǎn)投資8.8億元。2006年僅相山區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)投資就達(dá)到 10億元。從2001-2005年底相山區(qū)五年累計(jì)完成開發(fā)面積 400萬平方米。2002年以來,淮北市商品房銷售價(jià)格的不斷上漲也反映了商品房市場的供求 狀況。在淮北,商品房價(jià)格平均價(jià)格2002年為1202元/平方米,2005年5月末為1519元/平方米,上漲了 26.4%。但是市區(qū)的商品房價(jià)格明顯的高于統(tǒng)計(jì)價(jià)格。 目前市區(qū)新建住宅和二手住宅的最低價(jià)格分別為1950元/平方米、1500元/平方米；最高價(jià)格分別為3100元/平方米、2900元/平方米，比2002年幾乎增加了一 倍，居安徽全省的第二位。

16、二、現(xiàn)狀：淮北市房地產(chǎn)起步較晚，雖然歷經(jīng)這幾年的高速增長，發(fā)育還是不太完善，表現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格不太穩(wěn)定，開發(fā)項(xiàng)目信息不能共享，已售房和未售房信息不公 開，期房交易、炒房等投機(jī)行為嚴(yán)重，造成了多數(shù)市民對是否買房把握不準(zhǔn)，對 房價(jià)更是如霧里看花般迷惑，是持幣待購還是馬上入市，專家的爭論，政府的缺 位，使百姓無所適從。目前淮北市新樓盤房價(jià)保持在1600-2500元/平米之間，最高3200元/平米。從2002年到現(xiàn)在，淮北市房地產(chǎn)項(xiàng)目開工和竣工面積成倍增長，房產(chǎn)交易 空前活躍，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格不斷增長，很多市民已經(jīng)感覺到房價(jià)到了無法承受的 地步，最近的一項(xiàng)調(diào)查顯示多達(dá) 90%的人表示買不到房子，一時(shí)間，房

17、價(jià)成了 人們街頭巷尾議論最多的話題：今年房價(jià)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲；價(jià)格會(huì)不會(huì)往下跌， 會(huì)出現(xiàn)在什么時(shí)候！三、分析現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上無外乎兩種聲音：1、房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，因?yàn)檎鎸?shí)地消費(fèi)需求決定著現(xiàn)在房地產(chǎn)市場還是 買方市場，房屋還屬于緊俏商品，供不應(yīng)求，價(jià)格自然會(huì)上漲，加上土地成本、 建筑材料成本不斷增加造成房地產(chǎn)價(jià)格不斷走高。2、 房地產(chǎn)價(jià)格將在2007年夏秋間出現(xiàn)下降的拐點(diǎn)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場 經(jīng)過幾年發(fā)展，利潤可觀，吸引了眾多的開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，大家都在圈地建房，一時(shí)間房地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春蘇般的大量增長，百姓固然有需求，但是需求總量有限， 而開發(fā)面積成倍增加，早晚會(huì)出現(xiàn)供大于求的局面，到那時(shí)房地產(chǎn)價(jià)

18、格的走勢將 會(huì)日趨明顯！四、風(fēng)險(xiǎn)淮北市的房地產(chǎn)新項(xiàng)目雖然主要集中在人民路附近，但是配套設(shè)施及其不完善，商業(yè)、醫(yī)療、教育、金融、日常消費(fèi)設(shè)施也不健全，城市新區(qū)的居民生活還 要靠老城區(qū)補(bǔ)給。新區(qū)的小區(qū)建設(shè)大多是100平米以上的大戶型房屋，在目前較高的房價(jià)下， 房屋總價(jià)較高，購買房屋的市民70%靠銀行貸款，買房后，他們不得不緊衣縮 食，還款供房貸，大大的影響到他們的生活質(zhì)量，一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，或者銀行 調(diào)高利率水平，將進(jìn)一步加大他們的資金壓力，加之父母養(yǎng)老、子女撫養(yǎng)、教育 醫(yī)療等現(xiàn)實(shí)問題，是這些新區(qū)居民不敢再奢侈消費(fèi)，只能把錢繼續(xù)存在銀行里， 從而造成消費(fèi)緊縮，使自己的生活水平不同程度的下降， 這是

19、他們不愿看到的事 實(shí)。一旦投資買房，就是為了賺錢房屋上漲后房價(jià)的差價(jià)， 而現(xiàn)在房價(jià)水平已經(jīng) 處在一個(gè)很高的水平，達(dá)到了幾乎近瘋狂的地步，再此背景下，銀行已經(jīng)調(diào)高了 貸款利率，當(dāng)也不排除國家有關(guān)部委和央行聯(lián)手調(diào)控房價(jià)，進(jìn)一步出臺(tái)房價(jià)調(diào)控措施政策的出臺(tái)，遏制房價(jià)，那時(shí)我市房價(jià)將出現(xiàn)一個(gè)新的拐點(diǎn)。 如果在進(jìn)入投 資的話，利潤將大幅縮減，隨著房價(jià)見頂回調(diào)的可能性越來越大， 投資房市的風(fēng) 險(xiǎn)也隨之加大，一旦房價(jià)回調(diào)，房屋加之縮水的速度一點(diǎn)都不比股市慢，目前房市已有一部分資金調(diào)離，重新投入股市、債市等金融市場。五、淮北市2006年上半年房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)淮北市居蘇豫皖三省之要沖，臥淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)之腹地，轄一縣

20、三區(qū)，擁有二個(gè)省級 開發(fā)區(qū)，總面積2725平方公里，人口 202萬。2006年淮北市按照東延、西進(jìn)、 南擴(kuò)的思路在城市路網(wǎng)，功能設(shè)施和景觀建設(shè)都大做手筆，力爭將淮北市打造成 全國最佳宜居城市?；幢笔蟹康禺a(chǎn)開發(fā)是在2001 2002年興起，在2003 2004年可以說完全 是個(gè)井噴的過程，由20萬平米猛增到160萬平米，投資額也由2億到6億的巨 大轉(zhuǎn)換。在市政府招商引資下，那些有著資金、人才的實(shí)力的房產(chǎn)開發(fā)商紛紛來 到了相城立項(xiàng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)在相城的浙商房地產(chǎn)開發(fā)公司投資額已占到30%。2006年淮北市上半年房地產(chǎn)完成投資 4.32億元，同比增長37.12%，房屋 施工面積191萬平米，同比增長29.

21、05%其中新開工面積34.77萬平米同比增長21.6%竣工面積20.1萬平米，銷售面積8.04萬米，銷售額為12799萬元。2006年上半年作為房地產(chǎn)界風(fēng)云變幻較頻繁的一個(gè)時(shí)期，淮北房地產(chǎn)市場依然在平穩(wěn)中度過，這無不和政府及淮北市眾多房地產(chǎn)商有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，住房貸款增速減緩與房地產(chǎn)投資回落形勢一致，全市投機(jī)投資性住房需求得到一定遏制，但短時(shí)間內(nèi)房價(jià)大幅度下降的可能性不大。相關(guān)人 士在談到淮北市房地產(chǎn)價(jià)格走勢時(shí)表示， 之前國家出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從長 遠(yuǎn)看，必將對穩(wěn)定住房價(jià)格，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)起到積極作用，但從短期來看，受有 關(guān)政策的影響，二手房交易量明顯下降，新上市的商品房由

22、于成本信息不對稱， 房地產(chǎn)開發(fā)商觀望、惜售，因此房價(jià)大幅度下降的可能性不大。上半年淮北市購房者的消費(fèi)也更加理性，購買住房面積在80平方米到120平方米的占49.4 %。雖說2006年淮北市上半年房價(jià)比2005年上半年同期相比 每平方只上揚(yáng)了 300元左右，但淮北市老城區(qū)因發(fā)展時(shí)間長，相應(yīng)的配套設(shè)施 均已成熟，加上現(xiàn)在的購房者對下一代的教育環(huán)境都比較重視，使的那些在學(xué)校 附近的樓盤的價(jià)格都比較偏高，記者一朋友住在淮北市的教育巷，那里周邊有著 淮北市的一幼、一小、一高，像這樣樓盤價(jià)格就要比別的樓盤價(jià)格要高出許多。根據(jù)市場調(diào)研分析來看：年齡在 20 35歲的準(zhǔn)購房戶在買房子時(shí)首選購房 面積在80平方

23、米到120平方米之間，但卻將目標(biāo)鎖定在新城區(qū)，一是：價(jià)格相 對便宜，二是：居家環(huán)境好，三是：未來的升值潛力大。第三章淮北房地產(chǎn)市場分析一、淮北市房地產(chǎn)市場走勢分析進(jìn)入二十一世紀(jì)開始，淮北房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起。從最初的幾家統(tǒng)建辦I系統(tǒng) 公司發(fā)展到目前的眾多的房地產(chǎn)開發(fā)公司， 每年快速增長。呈現(xiàn)出從舊城改造為 主向新區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)變，從零星分散建設(shè)到成片開發(fā)建設(shè)，從各自建設(shè)到統(tǒng)一開發(fā)規(guī) 劃。1、淮北市房地產(chǎn)開發(fā)趨勢2006年市區(qū)推出的實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)與銷售總量約為 60萬平方米左右。2007 所推出的開發(fā)用地將維持去年的水平，土地的出讓形式仍將以拍賣、招標(biāo)為主。 隨著中央有關(guān)文件的頒布和執(zhí)行，2007年淮北市

24、的土地市場在保證穩(wěn)定的供應(yīng) 量同時(shí)，將更趨規(guī)范化。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，作為安徽北部的一個(gè)重鎮(zhèn)， 其資源城市的人均可支配收入將會(huì)有極大的提高，而房地產(chǎn)作為一種不動(dòng)產(chǎn)的投 資正逐步被淮北當(dāng)?shù)乩习傩战邮?，因此從購買力的角度來理解淮北的房地產(chǎn)發(fā)展 應(yīng)該是較為樂觀的。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，我們發(fā)現(xiàn)淮北市土地成交價(jià)格在近幾年內(nèi)相差極大，究其原因主要是因?yàn)榛幢笔凶詮倪M(jìn)行土地拍賣政策以來，地價(jià)得到大量的提升。因此， 作為必須以拍賣、招標(biāo)形式出讓的商業(yè)、辦公用地的地價(jià)將出現(xiàn)快速上升， 從而 增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，促使房價(jià)的上升。2、房地產(chǎn)投資情況分析房地產(chǎn)開發(fā)投資額度歷史數(shù)據(jù)比較1500001000005000002

25、00120022003開發(fā)投資額r住宅 二辦公樓=商業(yè)營業(yè)LI單位：萬元10%D商用物業(yè)住宅寫字樓其他數(shù)據(jù)來源：淮北市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息3、房地產(chǎn)市場供求情況淮北市往年房地產(chǎn)施工竣工量歷史數(shù)據(jù)比較施工面積單位：平方米Y竣工面積數(shù)據(jù)來源：淮北市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息4、淮北房地產(chǎn)市場分析小結(jié)自土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣的幾來，淮北的土地供應(yīng)量成倍增長，土地供應(yīng)量充 足。不管是房地產(chǎn)投資額還是商品房銷售總額近年來都保持良好的經(jīng)濟(jì)增長態(tài) 勢，房地產(chǎn)各物業(yè)的供給略小于需求， 供求關(guān)系在正常的波動(dòng)范圍內(nèi)。從淮北市 統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來看，淮北房地產(chǎn)市場依然保持著強(qiáng)勁的增長態(tài)勢， 這種 趨勢將會(huì)在2007年繼續(xù)

26、持續(xù)下去。同時(shí)隨著外地投資大鱷不斷侵入淮北市場， 淮北房地產(chǎn)競爭有望進(jìn)一步加劇。小結(jié)：由于是國家型“能源重鎮(zhèn)”，隨著煤炭、電力價(jià)格的持續(xù)上漲，以此為支柱產(chǎn)業(yè)的淮北市經(jīng)濟(jì)呈跳躍性大幅發(fā)展?；幢钡V產(chǎn)集團(tuán)即接近20萬戶，這類 人群往年長期居住在狹小局促的 40- 50平方米的第一代、第二代住宅樓內(nèi)， 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，個(gè)人生活水平的不斷提高，促使這類人群正在持續(xù)成為當(dāng)?shù)胤?地產(chǎn)改善型需求的巨大客戶群體。特別值得關(guān)注的是淮北礦產(chǎn)集團(tuán)的中高層 管理人員，規(guī)模龐大，消費(fèi)能力驚人。房地產(chǎn)作為消費(fèi)和投資熱點(diǎn)已經(jīng)形成，而不是處于形成的過程。近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)投資、增量房銷售、二手房交易都快速增長，房價(jià)上漲速度也較大，

27、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。房地產(chǎn)消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)一旦形成就會(huì)持續(xù)一段較長時(shí)期。城市帶來的經(jīng)濟(jì)高速增長的格局近期不會(huì)改變，經(jīng)濟(jì)高速增長帶來人均可支 配收入的相應(yīng)增長，這也意味著老百姓人均可支配收入也會(huì)呈總體增長的趨 勢，消費(fèi)和投資能力自然也會(huì)提高。人口城市化在快速推進(jìn)。越來越多的農(nóng)村人口進(jìn)入市區(qū)，目前淮北每年人口城市化的速度在2%以上，外來人口的不斷涌入，必然增加買房人的數(shù)量 。城市向東、向南發(fā)展方向明確。淮北市區(qū)北部是相山，西部為縣域或外省市， 市中心區(qū)域只有東部與南部有良好的土地資源可予以利用，政府前幾年搬遷 到城南板塊，就指明了淮北現(xiàn)有的發(fā)展趨勢一一城市向東、向南開發(fā)拓展 。舊城改

28、造帶來 書城市化b淮北大規(guī)模的老城改造使得許多居民要重新購房， 老城改造使得拆遷量增大，住房的需求量也越來越大。地價(jià)漲幅較大，地價(jià)上漲難以控制。按照房地產(chǎn)市場運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，地價(jià)每上 漲1個(gè)百分點(diǎn)，房價(jià)就會(huì)相應(yīng)上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)。近幾年全國地價(jià)平均上漲 加大，地價(jià)上漲則拉升房價(jià)。從發(fā)展趨勢來看，淮北的地價(jià)長期上漲并不奇 怪。房地產(chǎn)市場賣者有定價(jià)優(yōu)勢，從某種意義上講具有壟斷性。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來說，房地產(chǎn)市場是個(gè) 爭占市場II,在寡占市場上，開發(fā)商必然會(huì)有賣家優(yōu)勢，目前淮北房地產(chǎn)市場，畢竟同一個(gè)項(xiàng)目只有兩三個(gè)競爭項(xiàng)目，價(jià)格自然較高。房地產(chǎn)投資的財(cái)富效應(yīng)。房價(jià)上漲，買了房的人得到實(shí)惠，發(fā)展商有更好的投資回報(bào)

29、，政府也得到更多的土地收入和稅收，這是一種財(cái)富效應(yīng)。這種財(cái)富效應(yīng)，使老百姓進(jìn)入房地產(chǎn)市場十分踴躍。房價(jià)上漲不乏老百姓盲目追捧 的因素，據(jù)調(diào)查，淮北市區(qū)有些地方的二手房價(jià)高得毫無道理等，這客觀上 對房價(jià)上漲起到了推波助瀾的作用。房地產(chǎn)的供給品質(zhì)不斷提高，將導(dǎo)致成本增高。隨著生活水平的提高，人們 對住宅、景觀、配套有了更高的要求，開發(fā)商必然會(huì)在這些方面投入更大的 資金，這也是發(fā)展商提高房價(jià)的一個(gè)籌碼。、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與典型樓盤分析（一）總體現(xiàn)狀:目前淮北市內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展較為良好，以鐵路線為界，城北（老城區(qū)）房地產(chǎn)基本以城內(nèi)單體高層住宅和城邊緣多層小區(qū)為主，由于受老城區(qū)狹小區(qū)域、 丘陵地形的限制和成熟

30、的配套影響，目前房價(jià)較高（多層：2800-3000元/m2,高層 3500-4500 元/m2）。而城南以平原地形為主，故大型中高檔小區(qū)較多，同時(shí)隨著市政府南遷及各項(xiàng)城市配套的陸續(xù)到位，以及大型體育場館、五星級大酒店、高爾夫球場、 大型公園等相繼開工建設(shè)，城南版塊（尤其是城南東部）的升值空間巨大，目 前城南版塊的房價(jià)基本呈上漲勢頭，與兩年前相比平均漲幅為1000元/m2左右，當(dāng)前的房價(jià)基本為多層、小高層：2200-2800元/m2,高層：3000-4000元/m2左右，而排屋、別墅：50-200萬元/套。（二）目標(biāo)地塊競爭性樓盤 一一翡翠島:地理位置人民路（四馬路）以北、南湖路以西、張寨路以東

31、開發(fā)商中房集團(tuán) 淮北中房金爵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理中房物業(yè)（通過IS09002國際體系認(rèn)證）策劃代理北京亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)廣告策劃北京萬有引力廣告公司總用地面積約300畝建筑面積約27萬m2容積率1.34樓盤獎(jiǎng)項(xiàng)2007年中國最值得期待名盤（第8屆住交會(huì)）樓盤廣告3月18日開始淮北只有兩種住宅習(xí)習(xí)翠島，非習(xí)習(xí)翠島六大 物業(yè)類型1、淺水灣組團(tuán)一一獨(dú)棟別墅為主的景觀中心區(qū)扇形布局下沉式庭院私家木棧道私家專屬車房2、林水公館組團(tuán)一一林水相依聯(lián)排別墅區(qū)6-8米面寬6米挑咼客廳 南北雙向私家花園 內(nèi)置中庭院3、凌波水榭組團(tuán)一一環(huán)繞溪流的疊拼別墅外置樓梯185-197m2面積 下層送大面積私家花園上層

32、送大面積觀景露臺(tái)4、陽光漫板組團(tuán)一一掩映層林的花園洋房6層電梯情境式退臺(tái)花園洋房 一梯兩戶電梯 入戶花園 大面寬、短進(jìn)深 全明衛(wèi)90-137m2面積 封閉陽臺(tái)5、城市花園組團(tuán)一一藏身花園的城市公寓大面寬、短進(jìn)深封閉陽臺(tái)入戶花園&棕櫚花園組團(tuán)一一卓爾不群的點(diǎn)式高層淮北獨(dú)創(chuàng)棕櫚花園點(diǎn)式高層組團(tuán) 弧線立面設(shè)計(jì)180度觀景情趣衛(wèi)浴4.5米挑空大堂8000平米景觀大道景觀布局一軸、兩灣、六大功能組團(tuán)社區(qū)配套1000m2VIP生活會(huì)所、沿人民路商業(yè)區(qū)配套設(shè)施集中供暖系統(tǒng)、外墻外保溫、24小時(shí)供熱水、區(qū)內(nèi)活水目前狀況銷售價(jià)格尚未開盤排屋：3950-5500 元/m2多層電梯洋房：2950-3500元/m2周

33、邊配套桓譚公園、五星級金陵大酒店、高爾夫球場、十二中、 體育場館等其他情報(bào)樓盤效果圖2005年地板拍賣價(jià)1.3億元（約40萬/畝）注：以上效果圖攝于電視屏幕（三）典型樓盤分析：淮北市城南版塊（鐵道線以南）部分中高檔樓盤個(gè)案分析:1、藍(lán)湖綠城地理位置長山路橋南、東200米，桓譚公園西側(cè)，桓譚路以南開發(fā)商安徽悍馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積22 萬 m2社區(qū)配套10000m2中心景觀區(qū)域，保溫墻體、彩鋁窗、雙層中空玻璃、1100m2豪華會(huì)所物業(yè)類型多層（6層）、小高層目前狀況一期：基本售罄（2007年10月份交房）戶型設(shè)計(jì)55-200m2 （10余種戶型）調(diào)研目標(biāo)多層、小高層銷售價(jià)格2 24層中間套

34、128m , 2355元/m （2007年10月交房）物業(yè)費(fèi)未定周邊配套桓譚公園、黎苑小學(xué)、12中學(xué)等2、溫哥華城地理位置人民路東頭（錦河兩岸）開發(fā)商安徽眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（浙江眾安集團(tuán)）方案設(shè)計(jì)上海澳森建筑設(shè)計(jì)有限公司策劃推廣杭州味蕾廣告總用地面積3818畝（二期400畝，其中南區(qū)200畝）建筑面積225萬m2 （二期22萬m2，其中南區(qū)10萬m2）社區(qū)配套幼兒園、大型超市、時(shí)代公園、智能化系統(tǒng)物業(yè)類型多層、排屋、別墅二期：多層、水緣聯(lián)排別墅（27幢）目前狀況一期已售罄，并入住二期南區(qū)：正在銷售，北區(qū)尚未開盤戶型設(shè)計(jì)多層標(biāo)準(zhǔn)層：131.07-189.55mf2多層躍層：213.09-32

35、9.93m聯(lián)排別墅：193.09-196.29mf銷售價(jià)格二期南區(qū)多層：1800-1900 元/m2（ 5-6 層躍層 1600 元/m2）排屋：2700-3000 元/m2二期北區(qū)：多層：2000-2200 元/m2,別墅：5000-6000元 /m2物業(yè)費(fèi)多層0.45元/m2周邊配套一幼、一小、一中3、萬馬相山庭院地理位置東起張寨路、西土長山路、南土重莊路、北依梅夕苑路開發(fā)商浙江萬馬集團(tuán)淮北市萬馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)杭州江南建筑設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)澳大利亞BBC建筑景觀工程設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理浙江中都物業(yè)管理有限公司整合推廣杭州新天地行銷機(jī)構(gòu)全案策劃杭州青鳥廣告樓盤賣點(diǎn)未來淮北最具精品氣質(zhì)的高

36、尚人文社區(qū)總用地面積298畝建筑面積25 萬 m2容積率1.3 （庭院洋房1.1以下）綠化率42.2%規(guī)劃樓數(shù)15個(gè)花園院落（4-6棟建筑圍合成一個(gè)院落組團(tuán)）物業(yè)類型庭院HOUSE、庭院洋房（多層）戶型設(shè)計(jì)庭院洋房：116.23-161.76m?庭院 HOUSE： 208.7-234.7m?配套設(shè)施墻體外保溫、中空玻璃門窗、壁掛式分戶供暖系統(tǒng)社區(qū)配套4200m2相山生活會(huì)館、景觀泳池2約12000m商業(yè)步行街和中央綠軸、內(nèi)環(huán)道路國際標(biāo)準(zhǔn)的9大智能體系1700m幼兒園銷售價(jià)格庭院洋房：2488元/m2 （起價(jià)）庭院HOUSE: 3500元/m2 （起價(jià)）周邊配套婦幼保健院、射擊館、淮北市體育館、

37、市政府、世紀(jì)廣場、十二中、名流酒店等備注樓盤參考萬科天津水晶城規(guī)劃建設(shè)4、可倫國際公館地理位置相山路與桂苑路交叉口投資商加拿大可倫國際房產(chǎn)開發(fā)商淮北可倫商貿(mào)廣場開發(fā)有限公司全程代理上海誠策地產(chǎn)機(jī)構(gòu)建筑規(guī)劃英國HWCD景觀設(shè)計(jì)美國都林景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所建筑風(fēng)格加拿大風(fēng)情園林社區(qū)建筑面積70000m2 （商業(yè)面積 20000m2）規(guī)劃樓數(shù)12棟低密度雙景觀住宅（多層）物業(yè)類型多層、大型商業(yè)樓盤獎(jiǎng)項(xiàng)2007年中國綠色地產(chǎn)品牌十大園林景觀樓盤金獎(jiǎng)目前狀況多層在售、商業(yè)尚未開盤戶型設(shè)計(jì)98.76-143.93m2車位比例1:2銷售價(jià)格多層2400元/m2 （均價(jià)）周邊配套地處淮北行政辦公中心，商貿(mào)廣場、郁金

38、香大酒店、同仁中學(xué)、中級法院等說明該樓盤除多層住宅外，以大型商業(yè)中心做為樓盤主體5、帝景翰園（中央公館）地理位置梅苑路以北體育中心以南開發(fā)商淮北宏基房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)有限公司整體設(shè)計(jì)華邦建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)（上海）物業(yè)管理加拿大 COLLIBRS INTBRNATIONAL行銷企劃TOPSIDE天仕不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)（上海）物業(yè)類型高層、別墅目前狀況一、二期已售罄，三期接受預(yù)約，尚未開盤戶型設(shè)計(jì)三期高層：105-150m2、別墅：300m2起銷售價(jià)格三期高層：3000-4200元/m2、別墅：180萬元/套起價(jià)備注目前淮北公認(rèn)最高檔的小區(qū)6、奧斯卡春城地理位置相陽路（天地人集團(tuán)對面）投資商浙江中富建筑集團(tuán)股份有限公

39、司（紹興 上虞）開發(fā)商淮北富華置業(yè)有限公司建筑景觀設(shè)計(jì)浙江華匯工程設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司全案策劃杭州尚龍廣告物業(yè)類型多層（5+1）社區(qū)配套熱電廠直接集中供暖、5大主題風(fēng)情廣場、2萬m2城市休 閑綠化、目前狀況一期已基本售罄，于2007年7月份交房 二期尚未開盤，但可接受預(yù)約戶型設(shè)計(jì)約 80-160m2銷售價(jià)格一期多層：2360元/m2周邊配套淮北職業(yè)技術(shù)學(xué)院、同仁中學(xué)、梅苑學(xué)校（西）7、家天下水景天成地理位置濉溪路306號慶相橋西南（與濉河交叉口）開發(fā)商淮北綠洲房地產(chǎn)有限公司景觀設(shè)計(jì)衢州花神園林綠化工程工程有限公司全程企劃廈門特域企劃公司總用地面積415 畝（30 萬 m2）建筑面積45000m2

40、（二期）規(guī)劃戶數(shù)303戶（二期）綠化率60%樓盤賣點(diǎn)淮北獨(dú)創(chuàng)的組團(tuán)式景觀綠島設(shè)計(jì)淮北唯一原生態(tài)水公園高尚居所社區(qū)配套10000m2中央會(huì)所、9班幼兒園、私人健康中心、中央游泳 廣場、網(wǎng)球場、親水平臺(tái)、親子樂園、3萬m社區(qū)內(nèi)水系物業(yè)類型多層、高層、疊排、別墅目前狀況一期多層基本售罄，一期疊排、二期多層正在銷售戶型設(shè)計(jì)一期疊排270m2左右二期多層親水公寓129-167m2、二期疊加別墅190-286m2復(fù)式花園洋房（現(xiàn)房）：230-300m2、銷售價(jià)格一期疊排：2600元/m2 （均價(jià)）總價(jià)70萬二期多層：2400元/m2 （均價(jià)）周邊配套1700米濉河河濱公園、新老濉河水域、淮紡路小學(xué)8、宏發(fā)

41、半島地理位置相陽路106號開發(fā)商淮北潤竹置業(yè)有限公司規(guī)劃樓數(shù)4幢物業(yè)類型高層住宅目前狀況14層以下已基本售罄、14-19層有部分房源在售戶型設(shè)計(jì)88-190m2銷售價(jià)格2900-3900 元/m2 （14-19 層價(jià)格）物業(yè)費(fèi)20.6元/m /月周邊配套二幼分院、相陽路菜場、翠峰路小學(xué)、黎苑小學(xué)、中醫(yī)院、 相王廣場、世紀(jì)廣場、體育廣場、工行、農(nóng)行等公共交通8路、16路、18路、19路9、新城國際地理位置人民路與相陽路交叉口西側(cè)開發(fā)商淮北市房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理品牌物管公司（24小時(shí)酒店式管理）全程策劃合肥賤賣廣告有限公司樓盤廣告60年代生人生活專署總用地面積6000m2建筑面積23000m2

42、（高層住宅 19000m2、商場 4000m2、地下 2000m2）綠化率30%車位數(shù)60個(gè)（38個(gè)私家停車位）樓盤賣點(diǎn)淮北首個(gè)公館式豪宅樓盤特點(diǎn)900m2空中花園、純四房公館豪宅、裙樓大型商業(yè)配套設(shè)施板式高層、一梯兩戶、雙層中空玻璃、中央空調(diào)系統(tǒng)、集中 供暖系統(tǒng)、新型保溫墻體建材、智能化系統(tǒng)規(guī)劃樓數(shù)1幢（114戶）物業(yè)類型高層（3-16層）目前狀況接受預(yù)約、尚未開盤戶型設(shè)計(jì)三房兩廳兩衛(wèi)一內(nèi)庭院155.67m2銷售價(jià)格2400元/m2 （均價(jià)）周邊配套西城小學(xué)、人民路中學(xué)、淮北煤炭技工學(xué)校、淮北中醫(yī)院、 西城新村菜場、中國銀行、體育廣場、淮北行政服務(wù)中心、 中國移動(dòng)通信、相山區(qū)檢祭院、人壽保險(xiǎn)

43、、大地財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等10、慢城地理位置人民路以南，北寨路與長山路之間（發(fā)現(xiàn)之旅東側(cè)）開發(fā)商淮北淮信房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)北京中華建筑設(shè)計(jì)院銷售代理安徽同志地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)品牌運(yùn)籌合肥同志廣告有限責(zé)任公司建筑面積12 萬 m2物業(yè)類型多層、小高層、商鋪配套設(shè)施分戶供暖景觀配套3500m2東南亞風(fēng)情中庭景觀目前狀況在售戶型設(shè)計(jì)多層 116.1-158.41mf，小高層 87.13-123.32后,多層頂層 186.88-219.89m2，小高層頂層 210.94-212.91nf，銷售價(jià)格多層 2690-2800 元/m2,小高層 2200-2700 元/m2特價(jià)房源9#102 （多層洋房）135.1m2

44、，2490元/m2，總價(jià) 336449元 1#0902 （電梯洋房）90.52m2，2550 元/m2，總價(jià) 230826 元 2#1103 （電梯復(fù)式）m2，2520 元/m2，總價(jià) 531569 元8#605 （多層復(fù)式）217.23m2，1990 元/m2，總價(jià) 432288 元物業(yè)費(fèi)多層0.3-0.4元/m2/月，小高層前 3年0.3-0.4元/m2/月周邊配套糧貿(mào)大廈、婦幼保健院、金陵酒店、12中、體育中心等11、佳恒桂花園地理位置梅苑路北側(cè)、相山路西側(cè)（香舍花都對面）開發(fā)商不詳物業(yè)類型多層配套設(shè)施分戶供暖景觀配套3500m2東南亞風(fēng)情中庭景觀目前狀況尚未開盤（估計(jì)以集資房為主）戶型

45、設(shè)計(jì)89.56-147.68m2 （共 7 種戶型）周邊配套農(nóng)行、國稅大廈、國泰中學(xué)、兆基家居、聯(lián)通大廈、博物館、 圖書館等淮北市城北版塊（鐵道線以北）部分中高檔樓盤個(gè)案分析:1、九方天水（現(xiàn)名：九方東紫昱苑）地理位置林業(yè)處以北長山以南（榴園路與幸福路交叉口）開發(fā)商淮北市九方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理安佳置業(yè)顧問有限公司綠化率32%樓盤賣點(diǎn)皖北地區(qū)首席半山養(yǎng)生型主題社區(qū)規(guī)劃戶數(shù)400余戶物業(yè)類型多層、聯(lián)體別墅（2戶）、獨(dú)棟別墅（1戶）目前狀況預(yù)約登記中（尚未開盤）戶型設(shè)計(jì)多層 46.40-148.95m2社區(qū)配套統(tǒng)一分戶供暖、智能化安全體系、管家式物管、35處社區(qū)健身設(shè)施、100公尺攀巖基地、

46、1000米景觀大道周邊配套礦工醫(yī)院、職防院、二幼、二小、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、銀行、餐飲、 百貨大樓、友誼巷、黨校采場、淮海路商業(yè)圈、相山公園、2、名仕花園地理位置相山路北端，淮北電大南開發(fā)商不詳規(guī)劃樓數(shù)1棟規(guī)劃戶數(shù)158號物業(yè)類型高層目前狀況6層以上已全部售罄，1-6層部分房源在售戶型設(shè)計(jì)119m2、158m2、190m2銷售價(jià)格3600-4070 元/m2 （1-6 層），頂層 4900 元/m2銷售率90%周邊配套二實(shí)小藝術(shù)幼兒園、實(shí)驗(yàn)二小、電大、市委黨校、相山公園（四）樓市主要特征評點(diǎn)：1、樓市規(guī)模分析由于早期較早項(xiàng)目進(jìn)入尾盤期，市場供應(yīng)量相對減少，但是同時(shí)部分新樓盤 正在推廣正式入市，如相山庭院

47、、慢城、相山峰景、水景天成二期、華佳梅苑二 期、奧斯卡春城二、三期以及慢城等，估計(jì)未來12年市場的總體供應(yīng)量仍會(huì)維持在約50 70萬平方米左右。淮北市場上戶型面積相對集中在 90150平方米的中、大戶型為主。90平 方米的二室二廳，以及110120平方米的三房二廳為市場主力戶型，從銷售進(jìn) 度來看，此類房型也是市場上暢銷房型。預(yù)計(jì)在一7090策實(shí)施以后，市場上90平方米及以下的中、小戶型將大量上市，市場競爭將更為激烈。不確定因素也在相當(dāng)一定程度上存在，如翡翠島、慢城、相山庭院、帝景翰園后幾期產(chǎn)品的上市時(shí)機(jī)、價(jià)位，都將可能成為潛在重要的競爭對手，應(yīng)給予高度關(guān)注。2、價(jià)格分析淮北新售樓盤的單價(jià)區(qū)間：

48、1600-5500元/平方米，其中最低報(bào)價(jià)是溫哥華 城二期1700元/平方米，最高報(bào)價(jià)相山庭院別墅報(bào)價(jià) 5500元/平方米?；幢毙率?樓盤的價(jià)格主力區(qū)間：多層（包括花園洋房）：2800-3500元/m2，高層3000-4500 元/m2，排屋、別墅：50-200萬元/套。主力總價(jià)在22萬一35萬之間。部分一樓送花園，價(jià)格和3、4樓齊平，6樓普遍帶閣樓2.2米以上的計(jì)入建 筑面積，銷售價(jià)格基本為各樓盤最低價(jià)格。3、營銷策略分析大部分樓盤都主要以戶外廣告為主，如羅馬旗、大型戶外看板等。新出樓盤越來越注重對樓盤的形象包裝，如售樓出的裝修、項(xiàng)目沙盤的制作精美、銷售資料的配備等。大量代理公司的介入，從根

49、本上提高了整個(gè)淮北市場的銷售水平和競爭力。部分樓盤辦理VIP貴賓卡，提供部分優(yōu)惠打折等。4、銷售狀況分析部分樓盤已經(jīng)售完，如早期的金色華松、惠澤山莊等，部分進(jìn)入尾盤銷售，如香舍華都、凱旋百年、海容尚城等，以及從帝景翰園的后期銷售情況來看，總 體銷售呈現(xiàn)一片-上升I趨勢。除了新上市尚未開盤的樓盤外，在售樓盤的總體銷 售率75%左右，但是其中部分樓盤銷售率達(dá) 90%以上，如相山1號、現(xiàn)代花園、 巴黎印象等，也有部分樓盤銷售約 40%，如慢城等。從整個(gè)市場來看，樓盤的形象包裝，廣告推廣以及現(xiàn)場的銷售道具的配備情況來看，注重形象包裝的樓盤在銷售速度方面顯然要快于不注重包裝的樓盤，如香舍花都，相山1號以

50、及帝景翰園等。從本次市場調(diào)研情況來看，淮北市場項(xiàng)目總體規(guī)劃有超小高層、 高層、多層 混合社區(qū)方向發(fā)展的趨勢，同時(shí)在帝景翰園成功的刺激下，市場對高層、小高層 項(xiàng)目看好的趨勢提高。從項(xiàng)目個(gè)體來看，規(guī)劃中越來越注重小區(qū)的品質(zhì)的提高、 從概念的導(dǎo)入、到 建筑的設(shè)計(jì)、小區(qū)的環(huán)境等各個(gè)方面都得到進(jìn)一步的提升。5、目標(biāo)客戶分析目前淮北的主要購房群體為采礦業(yè)從業(yè)人員、電廠職工、政府公務(wù)人員、從事經(jīng)營者。其中礦區(qū)職工為房產(chǎn)市場的主要購買力，礦區(qū)中高層管理人員以 及從事經(jīng)營者則為排屋（連體別墅）、別墅的主要消費(fèi)群體（礦區(qū)的基本職工月 收入為3000元以上，而中高層管理人員一般年薪均為 10萬以上）。根據(jù)2005-

51、2006年淮北房地產(chǎn)市場調(diào)查研究機(jī)構(gòu)的一份內(nèi)部調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)分析資料淮北市消費(fèi)者住宅戶型需求調(diào)查報(bào)告 顯示，我們可以了解淮北市目 前在售樓盤的主力戶型、暢銷戶型、滯銷戶型及消費(fèi)者對戶型的需求類型：（1）客戶需求特點(diǎn)A 年齡分布： 3000元以上,55, 25% 500元以下，13, 6%1 500100（元,47, 21%2000300（元,35, 16%-10002000元,73, 32%被調(diào)查人群收入分析i 500元以下-| 5001000元10002000元20003000元1 3000元以上目前淮北居住狀況:廠 35, 17% 109, 51%- 47, 22%_116, 8%L丿L 4

52、, 2% 一-目前居住樓型I-多層小高層高層_1別墅I其他目前淮北市消費(fèi)者居住多層的約 51%，居住小高層的約22%，居住高層的 約8%,居住別墅的約2%,居住其他物業(yè)類型的約17%;其中39.1%居住在一、 二層，33.4%居住在三、四層，17.6%居住五、六層，9.9%居住在七層以上。由此可以看出，現(xiàn)在淮北市的住宅主要的建筑形式還是多層， 這是符合現(xiàn)在 淮北市的現(xiàn)實(shí)狀況的?，F(xiàn)居住戶型分析： 73, 34%廠 71,32%|_ 12, 5%口 一室一廳一衛(wèi)L9, 4%22, 10%23, 10% 9, 4%|_2, 1%二室一廳一衛(wèi)1_1四室二廳二衛(wèi)其他| 12% 14% 6%匚16%111

53、4%(_ 20%|_ 18%105115就115就以上居民現(xiàn)居住戶型分析居住面積統(tǒng)計(jì)I I 65平米以下U 6575就n 7585就n 8595就口 95105就目前居住面積統(tǒng)計(jì)目前被調(diào)查者的居住面積在 65川以下的約占11.9%, 6575川之間的約 15.7%, 7585川之間的約20.5%, 8595川之間的約18.1%, 95-105川之間的 約13.8%, 95105川之間的約5.7%, 115川以上的約14.3%。由上圖表可以看出，淮北市以前建設(shè)的住宅面積大多數(shù)都較小。從以上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，淮北市目前存在的戶型中二室二廳一衛(wèi)及二室 一廳一衛(wèi)占絕大多數(shù)，住宅面積也大多為6595卅

54、，絕大多數(shù)的被調(diào)查者居住的 是多層住宅。客戶來源分析區(qū)域客戶群體比例:產(chǎn)品以及戶型分析A.購買樓型意向統(tǒng)計(jì)一 31%購買樓型意向統(tǒng)計(jì)匚多層 廠小高層 廠高層匸別墅其他從被調(diào)查者的購買意向上看，24%的人群選擇購買多層，31%的人群選擇小 高層，17%的人群選擇高層，27%的人群選擇別墅，1%的人群選擇其他物業(yè)類型。 拋開購買力的因素，適居度、環(huán)境、管理等都日益得到消費(fèi)者的重視，所以選擇 別墅的人群較多；小高層的適居性、環(huán)境、管理等也相對較好，而價(jià)格相對別墅 來說較低，所以大多數(shù)人群選擇小高層。由此可見，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及信息的快速傳播， 有著良好的管理、優(yōu)美的 環(huán)境、適中的面積的小高層、別墅等

55、都在為淮北市民所接受。當(dāng)然，考慮的淮北 目前的經(jīng)濟(jì)狀況和居民收入水平，小高層住宅將來會(huì)越來越為多數(shù)消費(fèi)者所接 受，而高層和別墅這樣的高檔次樓盤目前還不能為大部分的市民看好。購買戶型意向統(tǒng)計(jì)析而對被調(diào)查者的戶型需求調(diào)查中，約6.4%的人群選擇二室一廳一衛(wèi)，26%的人群選擇三室一廳一衛(wèi)，16.9%的人群選擇三室二廳一衛(wèi)，31.5%的人群選擇 三室二廳二衛(wèi)，15.5%的人群選擇四室二廳二衛(wèi)，3.7%選擇其他戶型，從功能的 全面性、實(shí)用性及私密性的角度上，消費(fèi)者目前對三室二廳二衛(wèi)的戶型較為偏愛。以前的兩居室的戶型現(xiàn)在已經(jīng)不能夠滿足淮北市民的生活需求了，從圖表上我們可以看出，現(xiàn)在三室的戶型甚至是更大點(diǎn)的

56、戶型都能夠找到適合的消費(fèi)人 群。因?yàn)楝F(xiàn)在的淮北人民更注重的的是住宅的居住功能的完善。希望購買居住面積統(tǒng)計(jì)7585就8595就95105tf105115就J115125tf_| 125135就1135145就145155就1155就以上而對希望住宅面積的調(diào)查中，大多數(shù)選擇95-105川和115-125川這兩種面積形式，主要是因?yàn)閷τ谀贻p的購房者心理來說，擁有的積蓄相對較少，而基本上95105卅的面積也就足夠，可能以后有機(jī)會(huì)還可以再換面積較大的房型；對 于處于中年層次的人群來說，要考慮到家庭成員的居住場所是否足夠?qū)挸?，功能是否齊全等，而手頭上的積蓄相對較多，所以普遍會(huì)選擇面積相對更為適中的 951

57、05 川和 115125 m20相對于戶型來說，消費(fèi)者對于住宅的面積需求有變化， 但是面積需求也不是 像有些行業(yè)樂觀人士所說的越大越好。目前比較適合的面積就在95125卅之間。廠 19, 9%H23,I 1143, 65%朝向調(diào)查分析戶型設(shè)計(jì)分析_1 一臥一廳 兩臥一廳 二I三間臥室 I兩間臥室從被調(diào)查者對住宅各部位朝向的意向上看，有65%的被調(diào)查者希望購買兩間 臥室一間客廳朝南的房型，主要由于目前消費(fèi)者對住宅的采光的要求普遍較高， 相對應(yīng)的也就要求開發(fā)商的戶型設(shè)計(jì)必須要重視住宅各部分采光的要求。生活水平的提高使得現(xiàn)在的淮北市民開始注重良好的生活環(huán)境。他們對于住宅的舒適性也有了一定的認(rèn)識，采光

58、、通風(fēng)都成為他們購房時(shí)重點(diǎn)考慮的因素L I 20, 10%丨 55, 27%74, 36%匚 54, 27%淮北市消費(fèi)者客廳樣式表匚直接進(jìn)入客廳匚設(shè)有玄關(guān)匸帶有入戶花園u帶有入戶花園并設(shè)有玄關(guān)從被調(diào)查者對住宅入戶方式上看，約 64%以上的被調(diào)查者選擇入戶不直 接進(jìn)入客廳，隨著生活水平和質(zhì)量的提高，消費(fèi)者希望的生活方式是多樣的， 對每個(gè)細(xì)節(jié)都是挑剔的，以往不被重視的入戶方式現(xiàn)在出現(xiàn)的如入戶玄關(guān)、 入戶花園等各種設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。在實(shí)際調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)目前淮北市市民中年人群講究實(shí)用，多數(shù)選擇直接 進(jìn)入客廳，從而使得客廳的實(shí)用面積最大；而作為年輕消費(fèi)群體，他們需求 的是新潮、別致的布局，以張顯個(gè)性，所以大多數(shù)不

59、選擇直接進(jìn)入客廳。從被調(diào)查者對住宅面積分布上看，對客、餐廳面積要求主要集中在3040m2,主臥室面積集中在2025 m2，次臥室面積則集中在1520 m2,現(xiàn)在的社會(huì)很 強(qiáng)調(diào)人與人的交流和交往，而中國的傳統(tǒng)也講究待客之道，而對于現(xiàn)在的家庭來 說，親戚、朋友等上門做客最直觀反映主人的檔次的就是客廳、餐廳是否寬敞，是否有可以留宿的客房及房間的大小等等， 并且出于居住舒適度、實(shí)用性等方面 的考慮，一般消費(fèi)者會(huì)選擇主臥室、客廳相對較大的。從消費(fèi)者對陽臺(tái)分布的意向上看，多數(shù)人要求的陽臺(tái)不是越多越好，而是盡 量的實(shí)用，或者南1北1（42%）,或者南2北1（35%）,因?yàn)殛柵_(tái)畢竟還是占 住宅的建筑面積的。第

60、四章項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況本案位于淮北市市區(qū)桓譚路以南、張寨路以東、南湖路以西、桓譚公園以北。 地塊占地面積約233畝，容積率約1.3。1、地形地貌地塊地勢平坦，現(xiàn)已全部拆遷與平整完畢，接近于凈地。地塊北面即為桓譚 路，項(xiàng)目西南面有獨(dú)特的區(qū)位綠化水景觀 桓譚公園，風(fēng)景秀麗?；缸T公園南 面為正準(zhǔn)備強(qiáng)力推盤的翡翠島項(xiàng)目， 再往南為城市橫向干道人民路。項(xiàng)目地塊西 面為正在修建的張寨路，張寨路以西為在售的藍(lán)湖綠城項(xiàng)目。 項(xiàng)目地塊東面為南 湖路，與馬莊隔路相望。地塊內(nèi)部地形地貌項(xiàng)目北面項(xiàng)目東面項(xiàng)目南面2、周邊配套設(shè)施項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施為桓譚路原有老街的生活配套設(shè)施，居住與商業(yè)現(xiàn)狀氛圍都較差。教育機(jī)構(gòu)：十