某住宅項目投資估算及資金籌措計劃

1、PAGE *花園項項目投資資估算及及資金籌籌措計劃劃第一節(jié) 建設(shè)設(shè)項目的的大體概概況與投投資經(jīng)營營方案一、*花園項項目概述述1、項目目概況項目位于于*市XXXX區(qū)區(qū),南XXXXXX，北臨臨XXXXX，西西南面對對規(guī)劃中中的水景景公園，項目東東側(cè)為衡衡陽路延延長線，項目總總用地4473775.775m2，經(jīng)*市規(guī)劃劃國土局局批準(zhǔn)，用地功功能為商商住及配配套設(shè)施施，實際際建設(shè)用用地面積積393390.36 m2，計容容積率建建筑面積積率為11496683.37平平方米。（表：66-1-1） 【項目主主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)】內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點點衡陽路與與新陽路路北三里里交匯規(guī)劃總用用地面積積47

2、3775.775m22實際用地地面積393990.336m22計容積率率面積1496683.37mm2總建筑面面積1576689.07mm2建筑容積積率3.8建筑密度度28%綠地率30.88%住宅面積積1411125.49 m2商業(yè)面積積85277.044 m22地下室面面積80366.544 m22居住總戶戶數(shù)15200戶根據(jù)上述述規(guī)劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)，計容容積率總總建筑面面積14496883.337m22，其中中住宅11411125.49mm2，商業(yè)業(yè)部分885277.044m2，另外外不計容容積率之之地下室室建筑面面積80036.54mm2，共4494個個車位，項目總總建筑面面積155768

3、89.007m22，擬建221棟118層商商住樓。二、項目目投資方方案（一）投投資組合合方式 在房房地產(chǎn)開開發(fā)中，大量的的資金周周轉(zhuǎn)使開開發(fā)商很很難單憑憑自身的的經(jīng)濟(jì)實實力進(jìn)行行項目的的開發(fā)，本項目目總投資資（含貸貸款建設(shè)設(shè)期利息息）為3377225.335萬元元，整個個建設(shè)經(jīng)經(jīng)營期為為3年，是一個個建設(shè)周周期長、資金投投入量大大的建設(shè)設(shè)項目。所以，一般采采用投資資的多種種組合運運用，一一方面可可減低融融資的壓壓力，有有助資金金的流通通；另一一方面可可相對降降低開發(fā)發(fā)商的風(fēng)風(fēng)險，使使項目順順利開發(fā)發(fā)。 本本項目開開發(fā)投資資的資金金來源有有三個渠渠道：一一是自有有資金，二是向向銀行貸貸款，三三是

4、預(yù)售售收入用用于投資資部分。資金動動作方式式如下：自有資資金全部部用于投投資；銷銷售收入入扣除與與銷售有有關(guān)稅費費后用于于投資，初步估估算按銷銷售收入入15.5%計計算；此此外還缺缺少的資資金，則則向銀行行借貸。本項目目開發(fā)總總投資（含貸款款利息）共計3377225.335萬元元，自有有資金1100000萬元元，占總總投資的的26.5%，銷售收收入再投投入用于于投資合合計77725.35萬萬元，另另需貸款款額合計計200000萬萬元。（二）資資金動作作方式 在項項目的前前期，將將匯集到到的自有有資金用用于支付付土地使使用權(quán)出出讓金和和前期工工程費；在獲取取土地使使用權(quán)后后，可將將其向銀銀行或金

5、金融機(jī)構(gòu)構(gòu)抵押以以獲取銀銀行抵押押貸款，用于地地上建筑筑物建設(shè)設(shè)；當(dāng)住住宅樓建建設(shè)完成成了主體體工程后后就可進(jìn)進(jìn)行銷售售，銷售售收入再再加上用用其它方方式籌措措到的資資金，就就可將整整個項目目投資完完成。 1、自有資資金 整個個項目的的自有資資金為1100000萬元元，占總總投資的的26.5%，分3年年投入。詳見表表:6-1-22(表:66-1-2) 自自有資金金年度投投入表 (單位:萬元)第一年第二年第三年33400.15565822.21177.1122、銀行行貸款銀行長期期貸款共共有二筆筆，共計計20000000萬元，占總投投資533%；從從第一年年起到第第二年止止每年借借一筆。(表:6

6、6-1-3) 銀行貸貸款年度度投入表表 (單單位:萬萬元)第一年第二年1000001000003、銷售售收入再再投入。銷售收入入再投入入按銷售售收入的的15.5%計計算，從從項目有有銷售收收入最后后第三年年開始，直到項項目建設(shè)設(shè)經(jīng)營期期結(jié)束，上半年年為整個個銷售收收入的111.99%,下下半年為為整個銷銷售收入入的3.6%,總銷售售收入再再投入為為77225.335萬元元，占總總投資的的20.5%。(表:66-1-4) 銷售收收入再投投入年度度投入表表 (單位:萬元)第三年上半年下半年59311.45517933.9第二節(jié) 項目目的建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃與安安排二、*花園項項目建設(shè)設(shè)規(guī)劃及及進(jìn)度安安

7、排（一）建建設(shè)方案案及規(guī)劃劃說明1、建設(shè)設(shè)方案。經(jīng)*市規(guī)劃劃管理局局審定，本項目目的建設(shè)設(shè)方案如如下：2、規(guī)劃劃目標(biāo)。（1）以以建造具具有當(dāng)代代先進(jìn)水水平的優(yōu)優(yōu)質(zhì)城市市住宅為為目標(biāo)，滿足人人們生活活環(huán)境和和居住條條件的舒舒適性、安全性性和生態(tài)態(tài)性的要要求，為為人們提提供多樣樣化、可可選擇、適應(yīng)性性強(qiáng)的住住宅，創(chuàng)創(chuàng)造具有有良好居居住環(huán)境境、有完完善基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的文明、衛(wèi)生的的示范花花園。（2）依依靠科技技進(jìn)步，推廣新新材料、新產(chǎn)品品、新技技術(shù)，提提高住宅宅功能質(zhì)質(zhì)量水平平和花園園與住宅宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效效果，使使花園和和住宅具具有較高高的科技技含量。（3）合合理組織織綠化、交通體體系、完完善公

8、建建布局和和住宅分分布，使使整個花花園具有有良好的的空間布布局形態(tài)態(tài)（4）吸吸收各項項目好的的居住規(guī)規(guī)劃特點點，創(chuàng)造造有特色色的、能能滿足居居住生活活需要的的環(huán)境功功能。（二）建建設(shè)方式式及進(jìn)度度安排1、開發(fā)發(fā)計劃擬擬定的原原則本項目目作為一一個以市市場為導(dǎo)導(dǎo)向的中中高檔住住宅項目目,在擬擬定項目目的開發(fā)發(fā)建設(shè)計計劃時,我們主主要依據(jù)據(jù)大中規(guī)規(guī)模住宅宅項目的的基本規(guī)規(guī)律,遵遵循最佳佳的市場場對接時時機(jī)與購購買力適適應(yīng),以以及按基基地的成成熟條件件漸進(jìn)的的原則。本項目目經(jīng)測算算銷售值值達(dá)4998388.4萬萬元人民民幣,從從*樓市市的發(fā)育育及區(qū)域域購買力力,以及及合理的的市場占占有率角角度,我我

9、們暫定定為開發(fā)發(fā)經(jīng)營時時間為33年，其其中銷售售期為22年。根據(jù)項項目基地地及規(guī)模模情況,在項目目的開發(fā)發(fā)的過程程中以整整體開發(fā)發(fā)為主，但為了了利于資資金回收收等原因因，在施施工的過過程中，以滾動動開發(fā)的的模式進(jìn)進(jìn)行開發(fā)發(fā)經(jīng)營。2、建設(shè)設(shè)方式。采用公開開招標(biāo)方方式選擇擇施工單單位，并并聘請工工程監(jiān)理理，從而而有效地地控制項項目的工工期、成成本和質(zhì)質(zhì)量。3、進(jìn)度度安排。項目擬擬用三年年分三期期進(jìn)行（見表：6-22-1）根據(jù)*市可外外協(xié)配套套的設(shè)計計、施工工等資源源能力，我們初初步設(shè)定定的各主主要分段段工程進(jìn)進(jìn)度周期期如下：A 項項目的設(shè)設(shè)計及開開工準(zhǔn)備備（初步步及施工工圖設(shè)計計、三通通一平、報建

10、、招標(biāo)等等）：33個月B 住住宅的主主體建筑筑（基礎(chǔ)礎(chǔ)、主體體、外裝裝及設(shè)備備）：118個月月C 室室外環(huán)境境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等等）：115個月月4、 項項目周期期設(shè)定開發(fā)正正式啟動動的時間間設(shè)定為為項目規(guī)規(guī)劃方案案通過規(guī)規(guī)劃部門門審批時時間,并并以此時時間為項項目開發(fā)發(fā)周期的的起始日日。根據(jù)*市可可外協(xié)配配套的設(shè)設(shè)計、施施工等資資源能力力，我們們初步設(shè)設(shè)定的各各主要分分段工程程進(jìn)度周周期如下下：根據(jù)項項目基地地及規(guī)模模情況,在開發(fā)發(fā)建設(shè)中中設(shè)清晰晰的分期期,從項項目基地地較成熟熟的衡陽陽西路漸漸次向西西推進(jìn),按總建建設(shè)面積積的1/3左右右為一個個工程流流水節(jié)奏奏,間隔隔六個月月(

11、一季季左右)的動工工時間,形成項項目整體體開發(fā)的的形象及及市場影影響。5、 分分段周期期設(shè)定 開發(fā)發(fā)正式啟啟動的時時間設(shè)定定為項目目規(guī)劃方方案通過過規(guī)劃部部門審批批時,設(shè)設(shè)此時間間為項目目開發(fā)周周期的起起始日。 開發(fā)發(fā)計劃安安排 根據(jù)據(jù)的規(guī)劃劃方案及及開發(fā)總總周期、各主要要分段工工程周期期的設(shè)定定，本項項目的開開發(fā)粗略略計劃擬擬定如下下表（以以季度為為單位）。（見見圖表:6-22-1）（表：66-2-1） 項項目實施施計劃表表 第三三節(jié) 項目投投資估算算及資金金籌措計計劃一、*花園項項目投資資與成本本費用估估算（一）開開發(fā)成本本估算（1）土土地使用用權(quán)出讓讓金、土土地征用用及拆遷遷安置補(bǔ)補(bǔ)償及

12、前前期工程程費的三三通一平平、各種種稅費，共計投投入資金金60000萬元元人民幣幣。（2）前前期工程程費：111999.266萬元，詳見本本項目前前期工程程費估算算表（見見表：66-3-1）。（表：66-3-1） 前前期工程程費估算算表 (單位位:萬元元)序號項目計算依據(jù)據(jù)計價（萬萬元）1規(guī)劃設(shè)計計費建安工程程費3%620.302可行性研研究費建安工程程費0.115%31.0023水文、地地質(zhì)、勘勘察費建安工程程費0.115%31.0024籌建開辦辦費建安工程程費2.55%516.92合計11999.266 (3)建安工工程費：206676.77萬萬元。（見表表：6-3-22）（表：66-3-

13、2） 高層層建安工工程費用用組成每每平方米米建筑面面積造價價 (單位:萬元)項目高層（元元/平方方米）項目高層（元元/平方方米）樁基礎(chǔ)70土建工程程750電梯120消防30一般水電電安裝100煤氣10通訊5公用天線線3普通裝修修50對講機(jī)系系統(tǒng)12地下室費費用130智能化設(shè)設(shè)施80高層建建安工程程費用組組成每平平方米建建筑面積積造價=70+7500+1220+330+1100+10+5+33+500+122+1330+880=113600元/平平方米建安工程程費：高層建建安工程程費=11360014996522.533+(3300+50)85227.004=2206776.777萬元元注:其中

14、中(3000+550)為為裙樓玻玻璃墻和和中央空空調(diào)的每每平方建建筑面積積造價。（4）基基礎(chǔ)設(shè)施施費（紅紅線內(nèi)外外工程費費）：13448.662萬元元，（詳見見表：66-3-3）。（表：66-3-3） 基基礎(chǔ)設(shè)施施費估算算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)據(jù)金額（萬萬元）1供電工程程65萬元元/公項項473375.75=3077.944307.942供水工程程15萬元元/公項項473375.75=71.0671.0063電信工程程7萬元/公項473375.75=33.1633.1164煤氣工程程7萬元/公項473375.75=33.1633.1165綠化工程程5.4萬萬元/公公項473375.

15、75=25.5825.5586道路工程程42.113萬元元/公項項473375.75=1999.599199.597排水工程程37.66萬元/公項473375.75=1788.133178.13合計500+8488.622=13348.62848.62注：本項項目是一一個高綠綠化花園園小區(qū)，在原來來的綠化化成本內(nèi)內(nèi)再增加加5000萬建設(shè)設(shè)中心花花園（5）公公建配套套設(shè)施費費：4855萬元,詳見表表:6-3-44（表：66-3-4） 公建配配套設(shè)施施費估算算表 (單位位:萬元元)序號項目建筑面積積（平方方米）單價（元元/平方方米）金額（萬萬元）1幼兒園10000500502衛(wèi)生院10000（位于

16、于裙樓房房內(nèi)）400403文化活動動中心150007001054超市20000（位于于裙樓房房內(nèi)）5郵政支局局500（位于裙裙樓房內(nèi)內(nèi)）6電信營業(yè)業(yè)所500（位于裙裙樓房內(nèi)內(nèi)）7儲蓄所700（位于裙裙樓房內(nèi)內(nèi)）8物業(yè)管理理處200（位于裙裙樓房內(nèi)內(nèi)）30069會所30000（位于于裙樓房房內(nèi)）70021010公廁100500511垃圾壓縮縮站200300612變電站120005006013煤氣調(diào)壓壓站506003合計485（6）開開發(fā)期間間稅費：26557.338萬元元,詳見表表6-33-5。（表：66-3-5） 開發(fā)期期間稅費費一覽表表 (單單位:萬萬元)序號類別計算依據(jù)據(jù)交納稅額額（萬元元

17、）1配套設(shè)施施建設(shè)費費建安工程程費6%124006112建筑工程程質(zhì)量安安全監(jiān)督督費建安工程程費0.44%827713供水管網(wǎng)網(wǎng)補(bǔ)償費費住宅：00.3TT/人,6000元/T商鋪：00.1TT/平方方米,6600元元/T住宅:995.776商鋪:551.1164供電用電電負(fù)荷費費住宅:44KVAA/戶,4800/KVVA商鋪:88KVAA/百平平方米,10000元/KVAA住宅:2291.84商鋪:668.2225其他建安工程程費2%413546物業(yè)管理理基金建安工程程費2%41354合計26577.388(7)不不可預(yù)見見費。7111.299萬元,取上面面1-55項之和和的3%不可預(yù)見見費=

18、（0+111999.266+2006766.777+13348.62+4855）3%=7111.299萬元（注：第第一項土土地使用用權(quán)出讓讓金為政政府公布布數(shù)據(jù)，不存在在不可預(yù)預(yù)見性）（8）開開發(fā)成本本。330078.32萬萬元,以上11-7項項小計:開發(fā)成本本=60000+11999.226+2206776.777+113488.622+4885+226577.388+7111.229=3330778.332二、開發(fā)發(fā)費用估估算1、管理理費用：8911.299萬元,取上面面1-55項之和和的3%(60000+111999.266+2006766.777+13348.62+4855) 3%=8

19、911.299萬元2、銷售售費用：14995.114萬元元,詳見表表6-33-6。（表：66-3-6） 銷銷售費用用估算表表 (單位位:萬元元)序號項目計算依據(jù)據(jù)計價（萬萬元）1廣告宣傳傳及市場場推廣費費(498838.4)銷銷售收入入1%498.382銷售代理理費(498838.4)銷銷售收入入1%498.383其他銷售售費用(498838.4)銷銷售收入入1%498.38合計14955.1443、財務(wù)務(wù)費用：22660.66萬元,詳見貸貸款還本本付息表表4、開發(fā)發(fā)費用：46447.003萬元元,前面11-3項項之和三、總成成本費用用匯總及及分?jǐn)偙肀肀卷椖康牡目偝杀颈举M用詳詳見投資資成本費費

20、用估算算匯總表表（表：6-33-7）（表： 6-33-7） 投投資成本本費用估估算匯總總表 (單單位:萬萬元)成本項目目總額（萬元）得房成本本（元/平方米米）高層商鋪車位1開發(fā)發(fā)成本330778.332 19003.77149033.71128622.311（1）土土地成本本6000030015000985.8（2）前前期工程程費11999.26676.00576.00576.005（3）建建安工程程費206776.777120003000014722.8（4）基基礎(chǔ)設(shè)施施費13488.62285.55285.55285.552（5）公公建配套套設(shè)施48530.77630.77630.776（

21、6）開開發(fā)期間間稅費26577.388168.52168.52168.52（7）不不可預(yù)見見費711.2942.88642.88642.8862開發(fā)發(fā)費用46477.033319.79213.89213.89（1）管管理費用用891.2953.77153.77153.771（2）銷銷售費用用14955.144105.9（3）財財務(wù)費用用22600.6160.18160.18160.183合計計377225.33525433.29953311.49932900.099注：投資資分?jǐn)偟牡脑瓌t：總原則：所有的的總投資資均應(yīng)分分?jǐn)偟娇煽墒郏煽勺猓┑牡拿娣e中中去。細(xì)則：（1）按按計算投投資的各各項成本

22、本來分?jǐn)倲?（22）各分分項中能能按各功功能使用用容量來來分?jǐn)偟牡陌锤鞴δ苁褂糜萌萘糠址謹(jǐn)?（33）若不不能按使使用數(shù)量量或容量量來分?jǐn)倲?，則按按各功能能的面積積比例來來分?jǐn)?（44）各種種稅費中中與工程程有關(guān)的的按同一一分項功功能工程程成本比比例分?jǐn)倲?，同工工程無關(guān)關(guān)的按功功能面積積比例分分?jǐn)?（5）與與工程無無關(guān)的分分項按各各功能面面積比例例分?jǐn)偹?、資金金籌措、投資計計劃及借借款利息息（1）資資金籌措措與投資資計劃本項目開開發(fā)投資資的資金金來源有有三個渠渠道：一一是企業(yè)業(yè)自有資資金，二二是銀行行貸款，三是銷銷售房收收入用于于投資部部分。本本項目開開發(fā)商投投入自有有資金1100000萬元元

23、作為啟啟動資金金，另需需向銀行行貸款2200000萬元元用于投投資，剩剩余部分分77225.335萬元元由銷售售房收入入補(bǔ)充，總投資資為3777255.355萬元，其中222600.6萬萬元的銀銀行貸款款利息從從住宅銷銷售收入入中支付付。 詳詳細(xì)投資資見計劃劃與資金金籌措表表（表：6-33-8）（表：66-3-8 ） 投資資計劃與與資金籌籌措表 (單位位:萬元元)序號項目合計建 設(shè) 經(jīng) 營營 期200552006620077上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額額377225.3352167733400.155112440.006131775.11560088.57717933.911

24、建設(shè)投資資354664.7752167730677112440.006123440.8860088.577640.8111土地成本本600001500015000150001500000112前期工程程費11999.266400500299.26000113建安工程程費206776.77700700009000046766.7770114基礎(chǔ)設(shè)施施費13488.62200800400148.620115公建配套套設(shè)施費費4850020002850116開發(fā)期間間稅費26577.3880800800800257.380117不可預(yù)見見費711.29118.5118.5118.5118.5118.

25、5118.5118管理費891.29148.5148.5148.5148.5148.5148.5119銷售費用用14955.14400373.8373.8373.8373.812貸款利息息22600.60273150834.35011533.113流動資金金0.00000002資金籌措措377225.3352167733400.155112440.006131775.11560088.57717933.921自有資金金100000033400.15512400.06653422.15577.112022借款200000216770100000783330023銷售收入入再投入入77255.35

26、5000059311.45517933.9（2）貸貸款本金金的償還還及利息息支付 長期借借款采用用每年本本金等額額償還方方案，最最后1年年還清，從建設(shè)設(shè)經(jīng)營期期第三年年開始計計算。詳詳見貸款款還本付付息表。（央行行20000年99月起執(zhí)執(zhí)行的貸貸款利率率：5.4633%）（表：66-3-9） 貸款款還本付付息結(jié)算算表 (單位位:萬元元)序號項目名稱稱合計建設(shè)經(jīng)營營期第一年第二年第三年1借款還本本付息11年初借款款累計第一筆借借款本年借款款100000100000102773115108334.335本年應(yīng)計計利息14266.25527315561.2591.9年底還本本付息114226.225

27、114226.225年末借款款累計102773115108334.335012第二筆借借款年初借款款累計102773115本年借款款100000100000本年應(yīng)計計利息834.3527315561.2年底還本本付息108334.335108334.335年末借款款累計102773115013借款匯總總年初借款款累計0本年借款款2000001000001000000本年應(yīng)計計利息22600.627315834.3511533.1年底還本本付息222660.6600222660.66年末借款款累計2借款還本本付息的的資金來來源21投資回收收222660.66注：1、貸款利利率為55.4663%;

28、 2、當(dāng)當(dāng)年利息息=（年初初借款本本息累計計+當(dāng)年年借款/2）年利率率 HYPERLINK 中國最最大的資資料庫下下載第四節(jié) 項目目銷售和和租賃收收入測算算一、住宅宅銷售單單價的確確定用房地產(chǎn)產(chǎn)市場比比較法確確定銷售售價格上上限（平平均價格格）詳細(xì)見本本項目價價格定位位與策略略部分：由上次次測算可可知道本本項目房房地產(chǎn)價價格為：25000元/平方米米（二）建建議銷售售測算單單價 為為了方便便計算本本項目的的銷售總總額，我我們?nèi)?25000元/平平方米為為計算單單價（三）總總銷售收收入的確確定根據(jù)估算算出來的的結(jié)果，確定住住宅部分分從建設(shè)設(shè)經(jīng)營期期的第二二年中開開始出售售，整個個銷售過過程大概概

29、分四批批進(jìn)行，住宅部部分分別別為100%、220%、30%、400%，價價格分別別為：225000、26600、27000、228000，銷售售率1000%；商鋪部部分從建建設(shè)經(jīng)營營期第三三年中開開始出售售，整個個銷售過過程分二二批進(jìn)行行，商鋪鋪部分分分別為：30%、355%，價價格分別別為：1110000、1125000，銷銷售率665%；車位部部分從建建設(shè)經(jīng)營營期第三三年中開開始出售售，整個個銷售過過程分二二批進(jìn)行行，車位位部分分分別為：50%、200%，價價格分別別為：115萬/個，銷銷售率770%。按照上上述確定定的每年年出售比比例和銷銷售單價價，計算算實際銷銷售總收收入。（詳細(xì)見見表

30、：66-4-5）（表：66-4-1） 住住宅銷售售總收入入預(yù)測 (單單位:萬萬元)項目可銷售面面積建議銷售售單價（元/平平方米）銷售收入入（萬元元）第一批10%高高層141112.5552500035288.144第二批20%高高層282225.1102600073388.533第三批30%高高層423337.66527000114331.117第四批40%高高層564550.22028000158006.006合計381003.99（表：66-4-2） 商鋪鋪銷售總總收入預(yù)預(yù)測 (單位位:萬元元)項目可銷售面面積建議銷售售單價（元/平平方米）銷售收入入（萬元元）第一批30% 鋪面25588.

31、11111000028133.922第二批35% 鋪面29844.46612500037300.588合計65444.5（表：66-4-3） 車位銷銷售總收收入預(yù)測測 (單位位:萬元元)項目可銷售個個數(shù)建議銷售售單價（萬/個個）銷售收入入（萬元元）第一批50%比比例2471537055第二批20%比比例991514855合計51900（表：66-4-5） 全部銷銷售收入入分批比比例預(yù)測測 (單單位:萬萬元)銷售計劃劃建設(shè)經(jīng)營營期年收收入(萬萬元)合計批數(shù)比例面積200552006620077上半年下半年上半年下半年110%高高層141112.55535288.14435288.144220%高

32、高層282225.11073388.53373388.533330%高高層423337.665114331.117114331.117440%高高層564550.220158006.006158006.006530% 鋪面25588.11128133.92228133.922635% 鋪面29844.46637300.58837300.588750%比比例2473705537055820%比比例991485514855合計35288.14473388.533179550.009210221.664498338.44注：1、項目銷銷售計劃劃1.1銷銷售的政政策限定定1.1.1根據(jù)據(jù)國家現(xiàn)現(xiàn)行的商

33、商品房銷銷售政策策商品品房銷售售管理辦辦法（20001年66月1日日執(zhí)行）中規(guī)定定,房地地產(chǎn)項目目須投資資達(dá)到總總投資的的百分之之二十五五后方后后預(yù)銷售售,*市一般般的執(zhí)行行原則是是工程形形象達(dá)二二層以上上時發(fā)給給商品品房預(yù)售售許可證證。1.1.2 按現(xiàn)行行的中國國央行的的住房信信貸政策策,對于于多層建建筑須主主體封頂頂、高層層建筑達(dá)達(dá)主體三三分之二二工程形形象進(jìn)度度時，可可以辦理理按揭手手續(xù)并向向開發(fā)商商支付按按揭款項項。1.1.3 根據(jù)項項目建設(shè)設(shè)計劃安安排,每每一流水水片達(dá)到到預(yù)售條條件時,應(yīng)在該該流水片片開工后后的第二二季,達(dá)達(dá)到銀行行按揭款款支付的的條件是是,應(yīng)是是該流水水片動工工后

34、的第第三季。1.2銷銷售計劃劃設(shè)計1.2.1 按*市目前前行業(yè)的的慣例,初步考考慮本項項目每流流水片在在開工后后第二季季取得預(yù)預(yù)售許可可證后開開始住宅宅正式對對市場發(fā)發(fā)售期房房。1.2.2 根根據(jù)本項項目的區(qū)區(qū)位及項項目的綜綜合競爭爭力分析析,每一一流水片片在開始始預(yù)售后后，前兩兩季為期期房，后后兩季為為準(zhǔn)現(xiàn)房房和現(xiàn)房房，根據(jù)據(jù)*市房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢及消費費者對期期房現(xiàn)房房的不同同接受程程度，我我們設(shè)定定每一流流水片從從開始預(yù)預(yù)售的首首季開始始，一年年內(nèi)完成成銷售。 1.2.3 根據(jù)據(jù)項目的的開發(fā)和和銷售進(jìn)進(jìn)程，車車庫在銷銷售的項項目取得得預(yù)售證證或者項項目成為為準(zhǔn)現(xiàn)房房時開始始發(fā)售

35、，并在每每個流水水片的最最后一個個季度中中銷售。二、鋪租租賃單價價的確定定（一）用用市場比比較法確確定租賃賃價格的的上限（平均價價格）根據(jù)價格格定位與與策略部部分得出出可知：本項目目的商鋪鋪部分為為：1110000元/平平方米，假設(shè)本項項目商鋪鋪經(jīng)營年年限無為為無限期期，則根根據(jù)公式式a=vvr來求求其租賃賃價格（其中rr=8%）：月租賃價價格=（1100008%）/（11265%）=1112.82元元/平方方米(二)建建議平均均月租金金為1110元/平方米米(三)商商鋪出租租總收入入估算表表（見表表：6-4-66）（表：66-4-6） 出租租計劃和和出租收收入估算算表 （單位位：萬元元）序號

36、項目名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期期12345678910111213141516171819202122231可出租面面積00085277.0442單位租金金(元/平方米米)0001001001001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛毛租金收收入(萬萬元)000102310231023102310231023112511251125112511251125112511251125112511251227122712274出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005

37、有效毛租租金(萬萬元)000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276轉(zhuǎn)售單價價(元/平方米米)1300007轉(zhuǎn)售收入入(萬元元)1108858合計310445萬元元注:假設(shè)設(shè)商鋪出出租在第第五年開開始,在在24年年末轉(zhuǎn)售售,轉(zhuǎn)售售單價為為130000元元/平方方米三、車庫庫租賃單單價的確確定（一）采采用市場場比較法法確定租租賃價格格（平均均價格）根據(jù)市場場價格定定位策略略部分，我們可可知：本本項目的的車位月月租賃單單價為：2500元/個個售時的單單價：115萬元元/個。（見表表：6-4

38、-77）（注：假假設(shè)車位位出租在在第五年年開始，在244年末轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售價格格為155萬元/個）（表：66-4-7） 車位出出租計劃劃和出租租收入估估算表 （單位位：千元元）序號項目名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期12345678910111213141516171819202122231可出租個個數(shù)0004942單位租金金(元/個.月月)0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛毛租金收收入(萬萬元)0001181181181181181181481481481481481771771771771772072

39、072072074出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租租金(萬萬元)000768288941001061331331331331331681681681681682072072072076轉(zhuǎn)售單價價(元/個)1500007轉(zhuǎn)售收入入(萬元元)7418合計36200萬元第五節(jié) 建設(shè)設(shè)項目的的財務(wù)評評價一、稅金金計算1、住宅宅銷售稅稅金及附附加估算算：詳見見住宅銷銷售稅金金及附加加估算表表（表：66-5-1） 住宅部部分銷售售稅金及及附加表表 (單單位:萬萬元)序號項目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營營 期合計20055200662

40、00771銷售收入入0108666.667389771.773498338.442銷售稅金金及附加加(6.23%)0676.9924277.94431044.9332.1營業(yè)稅(5%)0543.3319488.59924911.9222.2城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅(0.35%)038.003136.40174.432.3教育附加加稅(00.155%)016.33058.44674.7762.4防洪工程程維護(hù)費費(0.18%)019.55670.11589.7712.5交易管理理費(00.5%)054.333194.87249.202.6交易印花花稅(00.055%)05.43319.44924.99

41、23土地增值值稅(11%)0108.66389.72498.38合計014622.23352455.62267088.2552、商鋪鋪租賃稅稅金及附附加估算算：詳見見商鋪租租賃稅金金及附加加估算表表（表：6-55-2） 3、車位位租賃稅稅金及附附加估算算：詳見見車位租租賃稅金金及附加加估算表表（表：6-55-3） （表：66-5-2） 商鋪鋪租賃稅稅金及附附加 (單位:萬元)序號項目名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃(轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售)收收入00066471676781886992010122101221012210122101221

42、068810688106881068810688112551227712277122771108852租賃稅金金及附加加(5.68%)00037.7740.7743.6646.5549.3352.3357.5557.5557.5557.5557.5560.7760.7760.7760.7760.7763.9969.7769.7769.776912.1營業(yè)稅(5%)00033.2235.8838.4440.9943.554650.6650.6650.6650.6650.6653.4453.4453.4453.4453.4456.3361.4461.4461.445542.2城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅(0

43、.35%)0002.32.52.72.93.03.23.53.53.53.53.53.73.73.73.73.73.94.34.34.3392.3教育附加加(0.15%)0000.9991.0771.1551.2331.0331.3881.5221.5221.5221.5221.5221.6001.6001.6001.6001.6001.6991.8441.8441.844172.4防洪工程程維護(hù)費費(0.18%)1.2001.2991.3881.4771.5661.6661.8221.8221.8221.8221.8221.9221.9221.9221.9221.9222.0222.2112

44、.2112.211202.5交易管理理費552.6交易印花花稅63土地增值值稅111合計37600377（表：66-5-3） 車位租租賃稅金金及附加加 (單位位:萬元元)序號項目名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃(轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售)收收入00076828894100106133133133133133168168168168168207207207207741萬萬元2租賃稅金金及附加加(5.68%)000434750535760767676767695959595951188118811881188462.1營業(yè)稅(5%)00038

45、414447553676767676784848484841044104410441044372.2城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅(0.35%)0000277029903110333035503770477047704770477047705990599059905990599072207220722072232.3教育附加加(0.15%)000011101220133014401550166020002000200020002000255025502550255025503110311031103111.12.4防洪工程程維護(hù)費費(0.18%)000014401550166017701880199024

46、402440244024402440300030003000300030003770377037703771.32.5交易管理理費0003.72.6交易印花花稅0000.3773土地增值值稅0007.4合計42754注:各種種稅金及及附加估估算表中中均包括括土地增增值稅項項目)。二、損益益表與靜靜態(tài)盈利利分析1、住宅宅部分損損益表。（表：66-5-4） 住住宅部分分損益表表 (單位位:萬元元)序號項目合計建 設(shè) 經(jīng) 營營 期2005520066200771銷售收入入498338.440108666.667389771.7732總成本費費用377225.335094311.33375282994

47、.1123土地增值值稅498.380108.66389.724銷售稅金金及附加加31044.9330676.9924277.9445利潤總額額54044.80649.683378599.9556所得稅17833.5880214.3955425933.7887稅后利潤潤36211.2220435.288852666.1778盈余公積積金362.1222043.552888526.61779可分配利利潤32599.09980391.7647399.555投資利潤潤率14.333%投資利稅稅率23.888%資金本利利潤率54%評價指標(biāo)標(biāo)：（1）住住宅部分分投資的的投資利利潤率=（利潤潤總額/總投資資

48、額）1000%= (554044.8/377725.35) 1000%=14.33%（2）住住宅部分分投資的的投資利利稅率=（利稅稅總額/總投資資額）1000%=(54404.8+4498.38+31004.993)/ 3777255.3551000%=223.888%（3）住住宅部分分資金的的投資利利潤率=（利潤潤總額/住宅部部分自有有資金）1000%=(54404.8/1100000) 1000%=54%本項目以以上三個個靜態(tài)評評價指標(biāo)標(biāo)與房地地產(chǎn)同行行業(yè)相應(yīng)應(yīng)指標(biāo)比比較，可可以接受受，故項項目可行行。三、現(xiàn)金金流量表表與動態(tài)態(tài)盈利分分析對本項目目進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益分析評評價的主主要依據(jù)據(jù)是

49、國家家計委、建設(shè)部部頒發(fā)的的建設(shè)設(shè)項目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價價方法與與參數(shù)，參照照我國新新的財會會制度，結(jié)合房房地產(chǎn)開開發(fā)的實實際情況況，分別別計算全全部投資資和自有有資金的的經(jīng)濟(jì)效效益。由由于本項項目為租租售并舉舉的項目目，所以以要運用用多個評評價指標(biāo)標(biāo)來進(jìn)行行項目評評價，主主要評價價指標(biāo)有有：財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率（FIRRR）、財務(wù)凈凈現(xiàn)值（FNPPV）及及項目動動、靜態(tài)態(tài)回收期期等指標(biāo)標(biāo)。評價價指標(biāo)的的計算過過程詳見見住宅全全部投資資現(xiàn)金流流量表（表：66-5-5）、住宅宅部分自自有資金金現(xiàn)金流流量表（表：66-5-7） 注：財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率（FFIRRR）是指指項目在在整個計計算期內(nèi)內(nèi)各年凈凈現(xiàn)金

50、流流量現(xiàn)值值累計等等于零時時的折現(xiàn)現(xiàn)率。反反映出項項目所占占用資金金的盈利利率，即即反映出出項目的的盈利能能力。當(dāng)當(dāng)FIRRR大于于基準(zhǔn)收收益率時時，則認(rèn)認(rèn)為其盈盈利能力力已滿足足最低要要求。 財務(wù)凈凈現(xiàn)值（FNPPV）按按事先規(guī)規(guī)定的基基準(zhǔn)貼現(xiàn)現(xiàn)率Icc將項目目計算期期內(nèi)各年年凈現(xiàn)金金流量折折現(xiàn)到建建設(shè)期的的現(xiàn)值之之和。是是考察項項目在計計算期內(nèi)內(nèi)盈利能能力的動動態(tài)評價價指標(biāo)，凈現(xiàn)值值大于或或等于零零的項目目是可以以考慮接接受的。建議選選取“稍大于于銀行同同期貸款款利率”作為基基準(zhǔn)收益益率，本本項目貸貸款利率率為5.4633% ，故基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率Ic取取為8%。住宅全部部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量量表（

51、表：66-5-5） 住宅宅部分全全部投資資現(xiàn)金流流量表 (單位:萬元)序號項目名稱建 設(shè)設(shè) 經(jīng)經(jīng) 營營 期期2005520066200771現(xiàn)金流入入0108666.667389771.77311銷售收入入0108666.667389771.77312其他現(xiàn)金金流入0002現(xiàn)金流出出52344245880.991120660.88121建設(shè)投資資52344235880.88666499.37722土地增值值稅0108.66389.7223銷售稅金金及附加加0676.9924277.94424所得稅0214.3955425933.7883凈現(xiàn)金流流-52334-137714.24269110.9

52、924累計凈現(xiàn)現(xiàn)金流-53007.228-190021.5278899.45折現(xiàn)凈現(xiàn)現(xiàn)金流-48442.881-117757.75199009.5566累計折現(xiàn)現(xiàn)凈現(xiàn)金金流-49110.661-166668.3632411.27稅前凈現(xiàn)現(xiàn)金流-52334-139928.63295004.778稅前累計計凈現(xiàn)金金流-53007.228-188807.12106997.5589稅前折現(xiàn)現(xiàn)凈現(xiàn)金金流-48442.881-119941.56218228.55210稅前累計計折現(xiàn)凈凈現(xiàn)金流流-49910.61-168852.167749766.3553評價指標(biāo)標(biāo)稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（II=8%）4976

53、6.355332411.2財務(wù)內(nèi)部部收益率率38.333%38.223%投資回收收期（靜靜態(tài)）2.63372.7006投資回收收期（動動態(tài)）2.75552.8337（表：66-5-7） 住宅部部分自有有資金現(xiàn)現(xiàn)金流量量表 (單位位:萬元元)序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營營期2005520066200771現(xiàn)金流入入0108666.667389771.77311銷售收入入0108666.667389771.77312其他現(xiàn)金金流入0002現(xiàn)金流出出0119331.4495344665.99421自有資金金0500005000022銷售收入入再投入入059311.45517933.923償還貸款款本金002

54、0000024償還貸款款利息0022600.625銷售稅金金及附加加0676.9924277.94426土地增值值稅0108.66389.7227所得稅0214.3955425933.7883凈現(xiàn)金流流0-10664.882545055.7994累計凈現(xiàn)現(xiàn)金流0-10664.882534400.96655折現(xiàn)凈現(xiàn)現(xiàn)金流0-9122.911633333.522766累計折現(xiàn)現(xiàn)凈現(xiàn)金金流0-9122.911624200.61116評價指標(biāo)標(biāo)稅后備注財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（II=8%）24200.61116由于本項項目的內(nèi)內(nèi)部收益益率大于于8%,所以項項目可行行性!財務(wù)內(nèi)部部收益率率38.448%投資回收收期

55、（靜靜態(tài)）（年）2.411投資回收收期（動動態(tài)）（年）2.277整理上表表（表：6-55-5）得評價價指標(biāo): （詳詳見表：6-55-8）（表：66-5-8） 評評價指標(biāo)標(biāo) (單位位:萬元元)評價指標(biāo)標(biāo)稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值(II=8%)49766.355332411.2財務(wù)內(nèi)部部收益率率38.333%38.223%投資回收收期(靜靜態(tài))2.63372.7006投資回收收期(動動態(tài))2.75552.8337由上述指指標(biāo)可以以看出,本項目目住宅全全部投資資的財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值均為一一較大的的正值,稅前稅稅后的財財務(wù)內(nèi)部部收益率率均大于于貼現(xiàn)率率8%,投資回回收期也也滿足項項目投資資經(jīng)營期期限的要要求,故

56、故本項目目住宅部部分投資資可行2、住宅宅自有資資金投資資現(xiàn)金流流量表整理上表表（表：6-55-7），得評評價指標(biāo)標(biāo)（見表表：6-5-99） （表：6-55-9） 評價指指標(biāo) (單位:萬元)評價指標(biāo)標(biāo)稅后財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值(II=8%)24200.61116財務(wù)內(nèi)部部收益率率38.448%投資回收收期(靜靜態(tài))2.411投資回收收期(動動態(tài))2.277稅后靜態(tài)態(tài)、動態(tài)態(tài)投資回回收期都都在項目目投資的的第二年年和第三三年之間間，回收收投資資資金的速速度還是是比較快快的。由上述的的指標(biāo)可可以看出出，本項項目住宅宅自有資資金投資資可行。四、資金金來源與與運用表表的貸款款償還能能力分析析資金來源源與運用用表集

57、中中體現(xiàn)了了項目自自身平衡衡的生存存能力，是財務(wù)務(wù)評價的的重要依依據(jù)。本本項目的的資金來來源與運運用如住住宅銷售售部分資資金來源源與運用用表（表表：6-5-110）本本項目住住宅銷售售和商鋪鋪與車位位租賃每每年都有有盈余的的資金，也就是是說，每每年的資資金流入入大于資資金流出出，本項項目具有有較強(qiáng)的的貸款償償還能力力和自身身平衡力力。故本本項目兩兩方案可可行。詳詳見資金金來源與與運用表表。（表：66-5-10） 住宅宅部分資資金來源源與運用用表 (單單位:萬萬元)序號項目名稱經(jīng) 營 期2005520066200771資金來源源70000258666.667469771.7731.1銷售收入入0

58、108666.667389771.7731.2自有資金金050000500001.3銀行借款款70000100000300001.4其他收入入0002資金運用用52344245880.9905343221.4412.1建設(shè)投資資52344235880.88666499.3772.2借款還本本付息00222660.662.3銷售稅金金及附加加0676.9924277.9442.4土地增值值稅0108.66389.722.5所得稅0214.3955425933.7883盈余資金金1766612855.7665126550.3324累計盈余余資金1766630511.7665157002.0085第

59、六節(jié) *花園項項目不確確定性分分析本項目的的不確定定因素主主要來自自以下幾幾個方面面：建造造成本、售價、開發(fā)周周期、貸貸款利率率等。這這些因素素，受當(dāng)當(dāng)?shù)卣沃?、?jīng)濟(jì)濟(jì)、社會會條件的的影響，有可能能發(fā)生變變化，影影響本項項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益目目標(biāo)的實實現(xiàn)。一、盈虧虧平衡分分析（一）住住宅銷售售部分盈盈虧平衡衡假定本項項目總投投資不變變，且售售價與收收款進(jìn)度度如基準(zhǔn)準(zhǔn)方案所所設(shè)，則則由計算算可得，當(dāng)住宅宅銷售率率為755.700%時，住宅全全部投資資利潤率率為零，也即投投資剛能能保本。一般認(rèn)認(rèn)為，當(dāng)當(dāng)盈虧平平衡點的的銷售率率60%時，項項目風(fēng)險險較低，本項目目盈虧平平衡點的的銷售率率為755.700%

60、，可可見其風(fēng)風(fēng)險程度度較高。（二）結(jié)結(jié)論本項目之之所以住住宅銷售售部分的的風(fēng)險較較大，而而商鋪與與車位租租賃部分分的風(fēng)險險明顯偏偏小,一一方面原原因是商商鋪與車車位租賃賃的經(jīng)營營期限較較長,資資金回收收較慢,而住宅宅銷售回回收資金金的速度度較快,回收資資金馬上上又投入入到項目目的投資資中去,減少了了商鋪與與車位的的資金投投入量,像貸款款利息,全用住住宅銷售售收入來來支付;另一方方面,在在項目建建設(shè)成本本分?jǐn)偵仙?由于于商鋪與與車位的的成本價價格較低低,但本本地段的的商鋪與與車位投投資回報報較大,這也使使得本項項目商鋪鋪與車位位租賃風(fēng)風(fēng)險程度度降低。二、敏感感性分析析影響本項項目財務(wù)務(wù)效益主主要