泗陽商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告

1、泗陽商業(yè)業(yè)項(xiàng)目定定位報(bào)告告第一章 基本數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)情況一、泗陽陽城市概概況泗陽縣地地處江蘇蘇省北部部，南瀕瀕洪澤湖湖，北連連沭陽縣縣，西南南與泗洪洪縣接壤壤，西北北與宿豫豫區(qū)毗鄰鄰，東部部與淮安安市淮陰陰區(qū)交界界。全市市總?cè)丝诳跒?55.322萬人，泗陽屬屬于標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的內(nèi)陸陸型縣級(jí)級(jí)城市。從城市道道路建設(shè)設(shè)看，市市內(nèi)道路路建設(shè)完完善，分分布合理理；從交交通路線線上看，泗陽縣縣南瀕洪洪澤湖，北枕新新長鐵路路，京杭杭大運(yùn)河河橫貫東東西，3325省省道、2245省省道、徐徐鹽高速速公路穿穿境而過過；臨近近徐州觀觀音機(jī)場場，連云云港港口口和白塔塔埠機(jī)場場。交通通便利，多種交交通方式式相輔相相成，成成為泗

2、陽陽縣招商商引資的的先決條條件。泗陽縣委委、縣政政府將按按照20020年年遠(yuǎn)景發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)，帶領(lǐng)領(lǐng)泗陽人人民開拓拓創(chuàng)新，繼往開開來，努努力保持持經(jīng)濟(jì)的的持續(xù)快快速增長長，積極極采取有有效措施施，一如如既往地地促進(jìn)房房地產(chǎn)市市場的健健康穩(wěn)定定發(fā)展，為各方方企業(yè)家家來泗投投資創(chuàng)造造良好的的環(huán)境。目前泗陽陽縣房地地產(chǎn)業(yè)快快速發(fā)展展，土地地供應(yīng)不不斷擴(kuò)大大；商品品房均為為期房銷銷售，居居民購買買力強(qiáng)勁勁；房價(jià)價(jià)價(jià)格結(jié)結(jié)構(gòu)合理理、房型型結(jié)構(gòu)多多種多樣樣。二、泗陽陽商業(yè)概概況（一）商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)特點(diǎn)泗陽樓盤盤的特征征很好的的印證了了蘇北人人求于安安逸的消消費(fèi)習(xí)慣慣，往往往是體現(xiàn)現(xiàn)了實(shí)用用的特點(diǎn)點(diǎn)，幾乎乎所有

3、的的樓盤都都是商住住兩全，1、22層是商商鋪，22層以上上都是住住宅；樓盤體量量相對(duì)不不大，均均以小面面積商鋪鋪為主，開間多多為3.6至44米，進(jìn)進(jìn)深在88至100米左右右，在經(jīng)經(jīng)營管理理過程中中商品類類型相對(duì)對(duì)集中；近幾年隨隨著外地地開發(fā)商商進(jìn)入泗泗陽市場場，帶來來了外地地較為流流行的建建筑風(fēng)格格；（如如鳳凰苑苑、泗水水古城） 同時(shí)隨著著外地策策劃代理理公司的的介入帶帶來了新新的概念念，所以以近期有有部分樓樓盤開始始針對(duì)城城市文化化發(fā)展做做文章，開始整整合各方方面資源源，推出出多功能能的商業(yè)業(yè)步行街街，成為為市區(qū)商商鋪發(fā)展展的一個(gè)個(gè)新特點(diǎn)點(diǎn)。（二）商商業(yè)發(fā)展展規(guī)模市區(qū)的商商業(yè)主要要是以小小面

4、積商商店為主主，只有有幾家比比較大的的商場和和超市，但其規(guī)規(guī)模并不不大，營營業(yè)面積積多在110000到20000平平米左右右，購物物環(huán)境一一般，商商品種類類不豐富富也不流流行。目目前國內(nèi)內(nèi)比較常常見的連連鎖品牌牌均以代代理加盟盟的模式式進(jìn)入泗泗陽市場場，銷售售情況良良好。市區(qū)商業(yè)業(yè)覆蓋率率比較高高，基本本上住宅宅底層都都為商鋪鋪，包括括大量私私有住房房也將一一層改建建為營業(yè)業(yè)用房，大大小小小的商商店隨處處可見。經(jīng)營商品品結(jié)構(gòu)如如下：商品結(jié)構(gòu)構(gòu)以中低低檔商品品為主，有極少少量中高高檔商品品。商品種類類分布相相對(duì)集中中，規(guī)劃劃合理。主力業(yè)種種為服飾飾、鞋類類。規(guī)模飲食食、娛樂樂、休閑閑產(chǎn)品并并不多

5、見見，少有有高檔次次的消費(fèi)費(fèi)場所。三、泗陽陽消費(fèi)概概況20055年，全全縣圍繞繞“六年振振興規(guī)劃劃”，以“打造新新興紡織織木業(yè)基基地，建建設(shè)生態(tài)態(tài)文化城城市”為奮斗斗目標(biāo)，以工業(yè)業(yè)突破為為第一方方略，以以招商引引資為第第一政績績，狠抓抓1600項(xiàng)重點(diǎn)點(diǎn)工作和和“十大創(chuàng)創(chuàng)建工程程”建設(shè)，全力以以赴加快快工業(yè)化化、城市市化、農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)化、市市場化進(jìn)進(jìn)程，全全縣經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)呈呈現(xiàn)出穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展、快速速發(fā)展、和諧發(fā)發(fā)展的良良好態(tài)勢勢。20055年底全全社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額18.83億億元，社社會(huì)商品品以日用用消費(fèi)品品為人們們?nèi)粘ＯM(fèi)的重重點(diǎn)；大大件商品品以及奢奢侈性消消費(fèi)品因因?yàn)樯鐣?huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展

6、尚未未達(dá)到一一定水平平而尚顯顯不足。雖然隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速增長、居民收收入的提提高和城城市化進(jìn)進(jìn)程的快快速推進(jìn)進(jìn)，泗陽陽縣城區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)業(yè)得得到了蓬蓬勃發(fā)展展，成為為新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)點(diǎn)，但是是由于蘇蘇北城市市人們歷歷來的消消費(fèi)習(xí)慣慣，樓盤盤的大量量涌現(xiàn)并并沒有帶帶來房市市的沸騰騰。目前整個(gè)個(gè)城市的的消費(fèi)水水平不亞亞于經(jīng)濟(jì)濟(jì)相對(duì)發(fā)發(fā)展的蘇蘇南城市市，但消消費(fèi)環(huán)境境與蘇南南地區(qū)相相比還有有一定差差距，整整體的環(huán)環(huán)境水平平和服務(wù)務(wù)水平有有待進(jìn)一一步提高高。泗陽百姓姓依然是是全縣消消費(fèi)的主主力，而而收入較較高的企企事業(yè)單單位、企企業(yè)白領(lǐng)領(lǐng)、私營營企業(yè)主主雖然是是泗陽高高消費(fèi)水水平的代代表，但但其所占

7、占整個(gè)社社會(huì)的消消費(fèi)比例例并不是是很高。第二章 項(xiàng)目區(qū)區(qū)位分析析一、區(qū)位位環(huán)境分分析江蘇省一一直致力力于加快快蘇北地地區(qū)的發(fā)發(fā)展，目目前，蘇蘇北地區(qū)區(qū)人均GGDP超超過10000美美元，蘇蘇北地區(qū)區(qū)城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入也也越過110000美元。省級(jí)政政府對(duì)加加快蘇北北振興總總的目標(biāo)標(biāo)是：全全面建設(shè)設(shè)小康社社會(huì)的既既定目標(biāo)標(biāo)不變，時(shí)序進(jìn)進(jìn)度不變變，質(zhì)量量要求不不變，實(shí)實(shí)際進(jìn)程程加快。目前，泗陽在在這種大大環(huán)境的的支持下下，已進(jìn)進(jìn)入工業(yè)業(yè)化、城城市化、經(jīng)濟(jì)國國際化加加速發(fā)展展的新階階段。二、項(xiàng)目目地塊分分析本案地處處泗陽城城市最中中心地區(qū)區(qū)，位于于人民路路和迎新新路、泗泗中路之之間，用用地

8、面積積232230平平方米，占地面面積1117800平方米米，預(yù)計(jì)計(jì)總建筑筑面積4439000平方方米，其其中商業(yè)業(yè)面積4404000平方方米，住住宅面積積35000平方方米。本本案周圍圍擁有振振興商貿(mào)貿(mào)城、中中華廣場場、碧云云商城等等多個(gè)大大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，離在建建的鳳凰凰苑、時(shí)時(shí)代超市市、騾馬馬街2公公里左右右距離。區(qū)內(nèi)擁擁有1路路、2路路等多條條公交線線路，第三章 可類比比商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目市場調(diào)調(diào)查分析析一、已建建項(xiàng)目調(diào)調(diào)查分析析碧云商城城碧云商城城位于本本案的人人民路對(duì)對(duì)面，相相對(duì)開業(yè)業(yè)時(shí)間較較早，但但目前經(jīng)經(jīng)營情況況不好，業(yè)態(tài)也也較為混混亂，一一層經(jīng)營營有服裝裝，鞋帽帽等，二二層有家家

9、具、服服裝等，且經(jīng)營營狀況不不好。此此商城比比中華廣廣場開業(yè)業(yè)早一年年，當(dāng)時(shí)時(shí)位置較較好的區(qū)區(qū)域銷售售價(jià)格大大約在880000元/平平方米左左右。中華廣場場項(xiàng)目名稱稱：江蘇蘇金宇置置業(yè)發(fā)展展有限公公司開 發(fā) 商：江蘇玫苑苑房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司項(xiàng)目地址址：人民中路路與迎賓賓路交叉叉口銷售價(jià)格格：100000元/平方米米出頭主力戶型型：挑高5.8米，40平平方米90平平方米交通情況況：銷售情況況：已全部銷銷售完畢畢招商情況況：目前招商商剩余鋪鋪位不多多項(xiàng)目簡介介：中華廣場場為商業(yè)業(yè)和住宅宅相結(jié)合合的項(xiàng)目目，商業(yè)業(yè)集中在在一、二二層，以以上為住住宅，銷銷售及租租金的形形式為一一、二層層結(jié)合銷銷售

10、或租租賃或單單一層、二層進(jìn)進(jìn)行銷售售或租賃賃，并且且根據(jù)位位置、房房型、面面積的不不同而制制定出不不同的銷銷售和租租賃價(jià)格格。目前前商業(yè)開開業(yè)率已已經(jīng)達(dá)到到了988%以上上，且經(jīng)經(jīng)營狀況況相對(duì)良良好。中中華廣場場于20006年年1月11日正式式對(duì)外營營業(yè)。經(jīng)經(jīng)營的項(xiàng)項(xiàng)目多以以品牌為為主。振興商貿(mào)貿(mào)城振興商貿(mào)貿(mào)城位于于碧云商商城后，沿振興興路，此此商城為為批發(fā)性性質(zhì)的市市場，經(jīng)經(jīng)營小商商品，所所用的鋪鋪位都為為1層，且商品品的經(jīng)營營檔次相相對(duì)較低低。二、在建建項(xiàng)目調(diào)調(diào)查分析析鳳凰苑商商業(yè)街區(qū)區(qū)項(xiàng)目名稱稱：鳳凰凰苑開 發(fā) 商：泗陽中天天創(chuàng)元投投資項(xiàng)目地址址：眾興中路路人民路路交叉路路口銷售價(jià)格格：

11、一層1萬萬出頭，二樓550000左右，一層最最靠近沿沿街鋪位位1.88萬左右右主力戶型型：挑高5.8米，40平平方米90平平方米交通情況況：1、2、22等等花園口口下銷售情況況：項(xiàng)目1期期外街銷銷售率達(dá)達(dá)75，2期期現(xiàn)處于于認(rèn)購狀狀態(tài)，未未正式開開盤招商情況況：目前招商商工作未未正式開開始核心推廣廣：泗陽首個(gè)個(gè)景觀小小高層，泗陽第第一高樓樓，泗陽陽首個(gè)回回廊式商商業(yè)0租金，包租約約騾馬街項(xiàng)目名稱稱：古韻韻水岸騾騾馬商業(yè)業(yè)街開 發(fā) 商：江蘇玫苑苑房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司項(xiàng)目地址址：解放南路路，騾馬馬街，花花園口南南側(cè)銷售價(jià)格格：一二樓樓連賣33900045500元元/平方方米不等等（廣告告宣傳均

12、均價(jià)為119988元/平平方米）主力戶型型：10平方方米3300平平方米(實(shí)際調(diào)調(diào)研為1140平平方米4000平方米米)交通情況況：1、2、22等等花園口口下銷售情況況：項(xiàng)目兩頭頭已經(jīng)基基本銷售售完畢招商情況況：目前招商商情況良良好，招商對(duì)對(duì)象以餐餐飲為主主。核心推廣廣：古代：騾騾馬街風(fēng)風(fēng)水寶地地，水陸陸通衢，商賈云云集，乾乾隆曾御御駕當(dāng)今：雄雄居花園園口，位位置媲美美上海南南京路，南京新新街口將來：打打造上海海的“城隍廟廟”，南京京的“夫子廟廟”泗水古城城項(xiàng)目名稱稱：江蘇蘇亞都房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司開 發(fā) 商：江蘇玫苑苑房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司項(xiàng)目地址址：北門銷售價(jià)格格：四合院（133 均價(jià)價(jià)

13、28000元） 分分層賣（一層550000元左右右，二層層20000多）主力戶型型：140平平方米左左右交通情況況：銷售情況況：目前只接接受登記記，不進(jìn)進(jìn)行銷售售招商情況況：未進(jìn)行第四章 SWOOT分析析（S） 優(yōu)勢1.區(qū)域域優(yōu)勢本項(xiàng)目位位于泗陽陽商業(yè)中中心人民路路，該位位置屬于于市中心心的中心心。成熟熟商圈，人流量量大，購購買力集集中，具具備良好好的商業(yè)業(yè)先天條條件。2.本體體優(yōu)勢本項(xiàng)目體體量適中中，從銷銷售角度度來而言言利于去去化。兩兩大塊區(qū)區(qū)位設(shè)計(jì)計(jì)，整體體形象、沿街展展示面良良好。亦亦有較為為充足之之廣告位位以利后后期經(jīng)營營。3.市場場優(yōu)勢泗陽城市市中心的的中心目目前沒有有相類似似的在

14、售售項(xiàng)目，市場供供應(yīng)空白白，在相相同條件件下本案案具有一一定優(yōu)勢勢。4.行情情優(yōu)勢周邊商業(yè)業(yè)已經(jīng)讓讓購買者者看到升升值潛力力，因此此本案順順時(shí)推出出，具有有良好的的時(shí)效性性。（W） 弱勢本案所在在區(qū)域周周圍商業(yè)業(yè)較多，如碧云云商城、中華廣廣場、振振興商貿(mào)貿(mào)城。受受整體商商業(yè)環(huán)境境的影響響，該商商圈消費(fèi)費(fèi)力和消消費(fèi)層次次偏低，而且相相對(duì)比較較集中。對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目而言言限制了了部分業(yè)業(yè)種的發(fā)發(fā)揮，并并對(duì)客群群有一定定的分流流。（O） 機(jī)會(huì)1、商圈圈目前沒沒有可售售商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，市市場供應(yīng)應(yīng)空白。2、本項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊商業(yè)租租金較高高，應(yīng)可可在本項(xiàng)項(xiàng)目銷售售時(shí)提高高投資者者信心。3、當(dāng)?shù)氐卣畬?duì)對(duì)發(fā)展泗泗陽經(jīng)

15、濟(jì)濟(jì)的信心心和行動(dòng)動(dòng)。4、周邊邊已有商商業(yè)項(xiàng)目目無法再再進(jìn)行升升級(jí)改造造，本案案可以同同競爭對(duì)對(duì)手錯(cuò)位位經(jīng)營和和開發(fā)。（T） 威脅1、泗陽陽區(qū)域在在售項(xiàng)目目相對(duì)較較多，離離本案距距離也較較近，區(qū)區(qū)位也有有一定可可比性。2、泗陽陽城市消消費(fèi)水平平和觀念念較低，招商引引進(jìn)新品品牌和業(yè)業(yè)態(tài)定位位較為困困難。3、本項(xiàng)項(xiàng)目的建建筑形態(tài)態(tài)還有待待進(jìn)一步步商討。綜上所述述，該項(xiàng)項(xiàng)目位于于泗陽商商業(yè)中心心，良好好的商圈圈條件和和自身特特性賦予予其先天天優(yōu)勢，但同時(shí)時(shí)受購買買力和市市場環(huán)境境、定位位等不良良因素的的影響，也為其其成功銷銷售帶來來一定阻阻力。因此，本本項(xiàng)目策策劃的重重點(diǎn)在于于善用其其優(yōu)勢，淡化抗抗

16、性。根根據(jù)周邊邊市場特特性，找找準(zhǔn)清晰晰的市場場定位，同時(shí)充充分發(fā)揮揮商業(yè)錯(cuò)錯(cuò)位經(jīng)營營規(guī)劃的的理念，最大限限度的利利用目前前的商業(yè)業(yè)物業(yè)投投資熱潮潮和營銷銷策劃功功能。在在保證快快速的按按既定價(jià)價(jià)格消化化的前提提下，充充分兼顧顧到后期期的經(jīng)營營管理。從而形形成穩(wěn)定定、持續(xù)續(xù)發(fā)展的的經(jīng)營態(tài)態(tài)勢，達(dá)達(dá)到名利利雙收的的目的。第五章 目標(biāo)客客戶分析析1.本地地投資客客戶泗陽地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢在在近幾年年有很大大發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)作為當(dāng)當(dāng)?shù)氐男滦滦屯顿Y資行業(yè)，正在穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展，商鋪鋪投資回回報(bào)穩(wěn)定定、易于于管理的的特點(diǎn)已已逐漸被被當(dāng)?shù)赝锻顿Y客戶戶接受，由于正正處于發(fā)發(fā)展階段段，前幾幾年成功功的案例例很多，當(dāng)

17、地人人對(duì)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資很有有興趣。2.周邊邊城市客客戶泗陽作為為江蘇的的一個(gè)縣縣級(jí)城市市，發(fā)展展?jié)摿Ψ欠浅４?，商業(yè)市市場的發(fā)發(fā)展必將將帶動(dòng)商商用物業(yè)業(yè)的需求求，周邊邊城市的的投資客客將會(huì)是是本項(xiàng)目目的另一一客戶來來源。3.當(dāng)?shù)氐厣啼伣?jīng)經(jīng)營者當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有有的物業(yè)業(yè)很多都都是當(dāng)?shù)氐厝俗约杭翰少彛约航?jīng)經(jīng)營，隨隨著經(jīng)營營者商鋪投投資意識(shí)識(shí)的增加加，購買商商鋪用于于日常經(jīng)經(jīng)營以降降低經(jīng)營營成本的的人群將將繼續(xù)保保持大幅幅度的增增長。4.外地地商鋪投資資者目前，全全國各地地都有一一些商業(yè)業(yè)項(xiàng)目被被外地投投資客所所追捧，經(jīng)過這這幾年國國家政策策的洗禮禮，很多多投資者者，特別別是浙江江地區(qū)投投資客逐逐步往三三

18、四線城城市發(fā)展展，如濰濰坊、成成熟等地地就有大大量的外外地投資資者，泗泗陽保持持著穩(wěn)定定發(fā)展趨趨勢，必必將吸引引投資者者前往進(jìn)進(jìn)行投資資。第六章 項(xiàng)目定定位一、目核核心定位位口號(hào)：“打造泗泗陽城市市新地標(biāo)標(biāo)” 一一站式購購物、娛娛樂、休休閑生活活廣場關(guān)鍵詞：地標(biāo)、中心、一站式式、生活活關(guān)鍵句：打造泗泗陽城市市新地標(biāo)標(biāo)，市中中心首現(xiàn)現(xiàn)一站式式購物生生活廣場場核心一：（利好好趨勢，地標(biāo)突突現(xiàn)）蘇北已成成為江蘇蘇未來發(fā)發(fā)展重心心，泗陽陽正借此此大好時(shí)時(shí)機(jī)，大大力發(fā)展展城市建建設(shè)，在在這期間間，需要要擁有一一個(gè)城市市地標(biāo)性性建筑來來展現(xiàn)泗泗陽城市市發(fā)展的的新潮流流，泗陽陽必須擁擁有自己己的城市市名片和

19、和城市客客廳。核心二：（絕版版區(qū)位，無法復(fù)復(fù)制）本案位于于泗陽城城市中心心的中心心區(qū)，周周邊可開開發(fā)資源源較少，本案正正好彌補(bǔ)補(bǔ)這一空空白，必必將成為為泗陽投投資新貴貴。核心三：（合理理規(guī)劃，打造一一流）知名代理理公司全全案策劃劃，品牌牌商管招招商規(guī)劃劃，秉承承“一站式式”的這一一核心理理念，成成為泗陽陽首屈一一指的購購物生活活廣場。核心四：（時(shí)代代定位，引領(lǐng)方方向）本案是一一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的多功功能商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，引引領(lǐng)城市市商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展的新方方向。核心五：（實(shí)力力開發(fā)，設(shè)計(jì)新新穎）開發(fā)商資資金實(shí)力力雄厚，設(shè)計(jì)理理念新穎穎，超前前的業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃，全力打打造泗陽陽新地標(biāo)標(biāo)。二、商業(yè)業(yè)定位根據(jù)項(xiàng)目

20、目特性及及市場狀狀況，建建議本項(xiàng)項(xiàng)目定位位為“一站式式購物、娛樂、休閑于于一體的的綜合性性廣場”。整體體風(fēng)格以以休閑、高尚、生活為為基調(diào)，并在整整體內(nèi)外外形象、業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃、推推廣形象象等制定定上予以以充分體體現(xiàn)。業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃上，以以大型賣賣場、電電器賣場場、中型型購物中中心、品品牌專賣賣店、中中型主題題餐飲、休閑場場所等作作為主要要招商對(duì)對(duì)象。目目標(biāo)客戶戶群設(shè)定定為本地地消費(fèi)者者（855）及及外地游游客（115）。除在在商場的的內(nèi)外環(huán)環(huán)境營造造和裝修修上突出出主題外外。同時(shí)時(shí)，通過過專業(yè)性性的策劃劃包裝、廣告表表現(xiàn)等方方式，營營造并傳傳達(dá)一種種風(fēng)格，以賦予予商場豐豐富的文文化內(nèi)涵涵，以休休閑文

21、化化作為商商場的核核心基礎(chǔ)礎(chǔ)，并得得以區(qū)別別和領(lǐng)先先于市場場上其他他同等類類型的物物業(yè)。三、市場場定位理理由：該項(xiàng)目之之市場定定位基于于以下三三大理由由：本項(xiàng)目體體量有限限，地處處三四線線城市，規(guī)劃高高檔綜合合性大型型百貨難難度極大大，且受受到所處處商圈經(jīng)經(jīng)營檔次次的影響響，一般般零售業(yè)業(yè)所受競競爭壓力力極大。因此，必須要要走差異異化、主主題化路路線，在在規(guī)劃上上避開現(xiàn)現(xiàn)有行業(yè)業(yè)。該項(xiàng)目所所處區(qū)域域人流高高并且多多為本地地客群，賣場、零售、娛樂、休閑等等業(yè)種較較適合該該商圈的的消費(fèi)特特性，并并可以聚聚集相當(dāng)當(dāng)?shù)娜藲鈿狻Ａ闶邸蕣蕵贰⑿菪蓍e等業(yè)業(yè)種之經(jīng)經(jīng)營特性性，對(duì)經(jīng)經(jīng)營場地地空間要要求不高高，

22、多為為小面積積分割和和分布。在銷售售上，極極為有效效的控制制了單位位面積，降低了了鋪位總總價(jià)。從從而降低低投資門門檻，擴(kuò)擴(kuò)大了客客源面；在管理理上，易易于統(tǒng)一一管理經(jīng)經(jīng)營，方方便業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃。四、可行行性分析析：該項(xiàng)目市市場定位位可行性性從以下下三方面面進(jìn)行分分析：（1）招招商角度度目前項(xiàng)目目周邊可可以聚集集小型商商家的大大型商業(yè)業(yè)數(shù)量眾眾多，但但基本都都沒有進(jìn)進(jìn)行合理理的業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃和和包裝推推廣，所所謂的物物業(yè)管理理公司也也只是市市場秩序序和衛(wèi)生生的管理理，并沒沒有進(jìn)行行統(tǒng)一的的規(guī)劃和和推廣。本案進(jìn)進(jìn)行合理理的規(guī)劃劃、包裝裝、統(tǒng)一一招商，與周邊邊商業(yè)呈呈差異化化經(jīng)營，對(duì)投資資者，經(jīng)經(jīng)營者起起良

23、好的的促進(jìn)作作用，招招商工作作相對(duì)來來說比較較容易，可以選選擇面較較寬。（2）銷銷售角度度從銷售角角度而言言，一方方面由于于總價(jià)的的降低，很好的的擴(kuò)大了了客源面面。同時(shí)時(shí)，由于于店中店店式的商商場具有有獨(dú)立性性強(qiáng)，易易于經(jīng)營營管理的的特點(diǎn)，其增值值回報(bào)空空間較商商場大。因此，該類型型物業(yè)在在各地都都最受市市場追棒棒，成功功銷售可可能性極極大。（3）長長遠(yuǎn)經(jīng)營營角度從消費(fèi)習(xí)習(xí)慣構(gòu)成成來看，這一層層次的消消費(fèi)人群群消費(fèi)行行為最為為活躍，因此，休閑、高尚、生活三三大元素素恰好滿滿足了這這一要求求。加上上該項(xiàng)目目良好的的商業(yè)地地段和輻輻射能力力，再輔輔之以適適當(dāng)?shù)氖惺袌鐾茝V廣其良性性經(jīng)營的的前景應(yīng)應(yīng)可

24、預(yù)見見。因此，該該項(xiàng)目市市場定位位較好的的兼顧了了銷售和和招商租租賃二者者之間的的關(guān)系。尤其是是在銷售售方面，采用了了市場最最受歡迎迎的業(yè)種種規(guī)劃和和包裝方方式。如如市場推推廣手法法得當(dāng)，應(yīng)可快快速成功功的去化化，圓滿滿實(shí)現(xiàn)既既定目標(biāo)標(biāo)。五、產(chǎn)品品定位核心建筑筑設(shè)計(jì)理理念：本案所處處區(qū)位不不可復(fù)制制，高尚尚的定位位鑄造了了泗陽地地標(biāo)性建建筑，本本案推崇崇“一站式式”理念，在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)上上建議秉秉承“城市休休閑生活活廣場”的理念念，使得得這處地地標(biāo)性建建筑能夠夠成為泗泗陽的城城市客廳廳，匯聚聚八方來來客，引引領(lǐng)泗陽陽商業(yè)。在建筑筑風(fēng)格上上建議遵遵循“大氣、現(xiàn)代、高尚”的氣質(zhì)質(zhì)，在建建筑規(guī)劃劃上做

25、到到“商業(yè)在在公園里里，公園園在商業(yè)業(yè)里”，使得得這不僅僅僅是一一個(gè)商業(yè)業(yè)建筑，更是一一個(gè)公園園，一個(gè)個(gè)城市生生活休閑閑的地方方，市民民可以來來這里購購物，也也可以來來這樣修修身養(yǎng)性性。以此此為基礎(chǔ)礎(chǔ)，增加加設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)劃少量量尊貴的的住宅，一舉成成為泗陽陽公園主主題式高高尚住宅宅，高尚尚的品質(zhì)質(zhì)、適中中的價(jià)格格，為泗泗陽市民民帶來不不可多得得的生活活體驗(yàn)。在建筑筑形式上上建議不不用參考考當(dāng)?shù)氐牡慕ㄖL(fēng)風(fēng)格，可可以適當(dāng)當(dāng)考慮上上海、南南京等地地的建筑筑形式進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)。設(shè)計(jì)方案案：本案所處處地塊，需要設(shè)設(shè)計(jì)一條條規(guī)劃路路芙蓉路路，可以以適當(dāng)考考慮規(guī)劃劃為步行行街，這這無形的的便把項(xiàng)項(xiàng)目一分分為二，

26、建議可可以在兩兩棟樓中中設(shè)計(jì)懸懸空走廊廊，將兩兩棟樓結(jié)結(jié)合起來來，（也也可以考考慮將一一層層高高做高，將二層層全部連連接起來來）。芙芙蓉路右右側(cè)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)二二層全框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，設(shè)計(jì)計(jì)參數(shù)為為賣場所所需要，特別考考慮將樓樓頂設(shè)計(jì)計(jì)為休閑閑公園的的模式，對(duì)市民民開放，有點(diǎn)空空中花園園的感覺覺。懸空空走廊的的連接口口也設(shè)計(jì)計(jì)在這。芙蓉路左左側(cè)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)為為二層商商城模式式的商業(yè)業(yè)建筑，1層四四周一圈圈雙向開開門商鋪鋪，內(nèi)部部按照商商城模式式進(jìn)行規(guī)規(guī)劃，提提高整體體檔次。本建筑筑2層以以上規(guī)劃劃設(shè)計(jì)六六棟五層層住宅建建筑，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)為一棟棟四個(gè)單單元，一一梯二戶戶，共2240戶戶，主力力戶型以以三房

27、二二廳二衛(wèi)衛(wèi)和四房房二廳二二衛(wèi)，適適當(dāng)設(shè)置置部分二二房一廳廳一衛(wèi)，小區(qū)注注重環(huán)境境景觀設(shè)設(shè)置，給給人有住住在公園園里面的的感覺一一樣。六、價(jià)格格定位階階段分析析針對(duì)于芙芙蓉路左左側(cè)商鋪鋪采用變變動(dòng)定價(jià)價(jià)原則，對(duì)于銷銷售的不不同階段段采用不不同的價(jià)價(jià)格進(jìn)行行銷控；針對(duì)于芙芙蓉路右右側(cè)（蘇蘇果賣場場）商鋪鋪：（1）如如果整體體推出，可以采采用最高高定價(jià)策策略，而而后可以以進(jìn)行調(diào)調(diào)整；（2）如如果進(jìn)行行分割招招商可以以采用價(jià)價(jià)格系數(shù)數(shù)定價(jià)原原則，不不同商位位采用不不同定價(jià)價(jià)策略，從而避避免了死死角的產(chǎn)產(chǎn)生；并并且對(duì)于于營銷造造勢也不不無裨益益。價(jià)格策略略（1）“低開高高走”策略：即以優(yōu)優(yōu)惠甚至至以震

28、撼撼價(jià)入市市，以優(yōu)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)價(jià)的形象象打入市市場，搶搶占人份份額，獲獲得市場場關(guān)注，聚集人人氣。實(shí)實(shí)踐證明明，這種種策略是是最為保保險(xiǎn)而且且容易造造成樓盤盤熱銷效效果的方方法。（2）不不宜將好好的鋪位位一窩蜂蜂推出，應(yīng)結(jié)合合價(jià)格低低開高走走的策略略，先以以較有吸吸引力的的價(jià)格推推出位置置相對(duì)較較差的鋪鋪位，再再隨著市市場的響響應(yīng)推出出相對(duì)較較好的鋪鋪位，價(jià)價(jià)格亦做做相應(yīng)提提升。（3）“特價(jià)單單位”策略：以部分分位置極極差且面面積較大大的鋪面面以最低低起價(jià)出出售，作作為“特價(jià)單單位”，以超超低價(jià)造造成熱銷銷、搶購購場面。（4）消消化風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)單位促促銷策略略：在一一定階段段對(duì)質(zhì)素素較差的的單位制制定一

29、套套促銷方方法，以以低價(jià)限限時(shí)、限限量的形形式轟動(dòng)動(dòng)推出，達(dá)到暢暢銷的目目的。第一階段段：導(dǎo)入入期（售售樓部投投入使用用前）定價(jià)原則則：價(jià)格格暫不公公布、試試探市場場反映。定價(jià)說明明： 預(yù)售售證尚未未辦理； 以價(jià)價(jià)格競猜猜，吸引引客戶的的注意。 可適適當(dāng)考慮慮收取客客戶定金金，為了了先期穩(wěn)穩(wěn)定購買買關(guān)系； 試探探市場反反映，預(yù)預(yù)估定金金落戶的的心理價(jià)價(jià)位，為為開盤定定價(jià)考慮慮。第二階段段：公開開期（售售樓部投投入使用用至開盤盤）定價(jià)原則則：低價(jià)價(jià)開盤，運(yùn)用促促銷制造造開盤熱熱銷態(tài)勢勢。定價(jià)說明明： 在形形象宣傳傳時(shí)期展展現(xiàn)出較較好的品品質(zhì)以后后低價(jià)開開盤，能能給客戶戶驚喜感感，迅速速聚集人人氣

30、，制制造銷售售氣氛；以低價(jià)價(jià)開盤為為日后的的漲價(jià)提提供了有有利空間間，在開開盤一定定時(shí)間后后即可提提價(jià)，從從而使已已購房客客戶對(duì)自自己所購購房心理理上有升升值感，獲得他他們的承承認(rèn)，樹樹立良好好口碑，為以后后銷售奠奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。第三階段段：強(qiáng)銷銷期（開開盤到開開盤后22個(gè)月）定價(jià)原則則：價(jià)格格略升，保持旺旺銷態(tài)勢勢定價(jià)說明明： 從公公開期的的市場反反映可為為強(qiáng)銷期期售價(jià)漲漲幅的制制定提供供參考。 價(jià)格格的低幅幅上揚(yáng)，一方面面可穩(wěn)定定已購房房客戶心心理，同同時(shí)表明明了房屋屋良好的的銷售態(tài)態(tài)勢，刺刺激持幣幣觀望者者心理。第四階段段：持銷銷期（開開盤后的的2個(gè)月月至項(xiàng)目目封頂）定價(jià)原則則：價(jià)格格攀升，漲幅較較上一次次有所增增大。定價(jià)說明明：房屋屋封頂之之時(shí)，價(jià)價(jià)格會(huì)有有較大漲漲幅，上上漲之前前的一段段時(shí)間廣廣告宣傳傳與之相相配合。第五階段段：尾盤盤期（封封頂后至至項(xiàng)目售售完）定價(jià)原則則：乘勝勝追擊，完成后后期的銷銷售。定價(jià)說明明：價(jià)格格不宜降降低，但但優(yōu)惠幅幅度可以以有所增增大。七、推廣廣定位：以商鋪的的旺銷帶帶動(dòng)住宅宅的銷售售，同時(shí)時(shí)通過住住宅的銷銷售促進(jìn)進(jìn)商鋪的的最大價(jià)價(jià)值化。項(xiàng)目USSP（獨(dú)獨(dú)特銷售售主張）以突出項(xiàng)項(xiàng)目的特特點(diǎn)來提提升USSP。 時(shí)尚尚性（外外觀設(shè)計(jì)計(jì)的前瞻瞻性和招招商理念念的新穎穎性） 舒適適性（城城市休閑閑廣場、一站