上傳人：b***

認(rèn)證信息

認(rèn)證類型：個(gè)人認(rèn)證

認(rèn)證主體：王**（實(shí)名認(rèn)證）

IP屬地：北京

IP屬地：北京 上傳時(shí)間：2022-09-03 格式：DOCX 頁數(shù)：7 大?。?32.41KB 積分：12 舉報(bào) 版權(quán)申訴

1、2018 年商品房銷售降溫,12 月單月銷售面積止跌回升近日國家統(tǒng)計(jì)局公布 2018 年房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)。2018 年 1-12 月份，商品房銷售面積 17.2 億平方米，同比小幅增長 1.3%，顯著低于 2017 年 7.7%的增速，主要由于 2018 年房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)以及棚改貨幣化安置比例下降。其中 12 月單月商品房銷售面積受年末開放商加速推盤沖量影響，銷售面積同比增長 0.9%，增速較 11 月上升 6%，止跌回升。我們預(yù)計(jì) 2019 年在三四線城市繼續(xù)受棚改貨幣化安置比例削減的影響下，商品房銷售面積延續(xù)回落態(tài)勢(shì)的可能性較大。圖 1 2018 年 112 月商品房銷售面積增速同比小幅

2、增長 1.3萬平方米1.3180,00060160,00050140,00040120,000100,00080,00060,000302010040,00020022014-022015-022016-022017-022018-02商品房銷售面積：累計(jì)值同比-20資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、wind、國信證券（香港）研究部圖 2 2018 年 12 月單月商品房銷售面積同比增長 0.9，止跌回升25,00060萬平方米0.920,000504015,0003010,00020105022014-022015-022016-022017-022

3、018-02-20商品房銷售面積：當(dāng)月值同比資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、wind、國信證券（香港）研究部2018 年 1-12 月商品房銷售金額 15 億元，同比增長 12.32%，銷售金額的增長主要來自于銷售均價(jià)的提升（一二線城市銷售面積占比提升），112 月銷售金額較 111 月增速上升3.5%。其中 12 月單月銷售金額同比增長 12.32%，單月銷售金額延續(xù)小幅反彈趨勢(shì)。圖 3 2018 年 112 月商品房銷售金額同比增長 12.20140,00080億元12.20120,000100,00070605080,00060,00040302040,00010200

4、22014-022015-022016-022017-022018-02商品房銷售額：累計(jì)值同比-20資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、wind、國信證券（香港）研究部億元12.32圖 4 2018 年 12 月單月商品房銷售金額同比增長 12.3225,000807020,000605015,000403010,00020105022014-022015-022016-022017-022018-02-20商品房銷售額：單月值同比資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、wind、國信證券（香港）研究部2018 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持高位，預(yù)計(jì) 2019 年增速或?qū)⑾滦?018 年全年房地產(chǎn)開發(fā)

5、投資額 12.03 億元，同比增長 9.5%，比 2017 年上升 2.5%，仍然保持自 2015 年以來的高位；增速較 1-11 月份小幅回落 0.2%，好于市場(chǎng)預(yù)期。12 月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資 1.02 億元，同比增長 8.17%，較前值下降了 1.1%。我們認(rèn)為未來隨著土地市場(chǎng)降溫，預(yù)計(jì) 2019 年房地產(chǎn)投資增速或?qū)⒊尸F(xiàn)緩步下行態(tài)勢(shì)，增速在 5-6%左右。圖 5 2018 年 112 月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增速保持高位億元9.50140,00025120,00020100,00080,0001560,0001040,000520,000002013-022014-022015-0220

6、16-022017-022018-02房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額：累計(jì)值同比資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、wind、國信證券（香港）研究部圖 6 2018 年 12 月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增速 8.1716,00014,00025%億元 8.1720%12,00015%10,0008,0006,00010%5%0%4,0002,000-5%02013-022014-022015-022016-022017-022018-02-10%房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額：當(dāng)月值同比2018 年商品房新開工增速表現(xiàn)強(qiáng)勁2018 年 1-12 月，商品房新開工面積 20.9 億平方米，同比增長 17.20%，增速比 2017 年

7、提高10.2%，創(chuàng)近兩年新高，表明房企新開工意愿普遍較強(qiáng)，希望趕在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期前實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。其中 12 月單月房地產(chǎn)新開工面積同比增長 20.45%，增速較 11 月下降 1.2%，增速雖小幅放緩但仍然表現(xiàn)強(qiáng)勁。圖 7 2018 年商品房新開工面積增速創(chuàng)近兩年新高250,00030%萬平方米17.20200,00020%10%150,0000%100,000-10%50,000-20%02013-022014-022015-022016-022017-022018-02-30%房屋新開工面積：累計(jì)值同比資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、wind、國信證券（香港）研究部圖 8 2018 年

8、12 月商品房新開工面積增速小幅放緩但仍然表現(xiàn)強(qiáng)勁30,00060萬平方米20.4525,000504020,000302015,0001010,0000-105,000-20-3002013-022014-022015-022016-022017-022018-02-40房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額：當(dāng)月值同比2018 年土地購置面積、成交價(jià)款分別增長 14.2、18 ，下半年增速回落2018 年土地購置面積 2.91 億萬平方米，同比增長 14.20%，較前值下降 0.1%，比上年回落1.6%。土地成交價(jià)款 16,102 億元，增長 18.0%，較前值下降 2.2 %，增速比上年回落31.4%。土

9、地購置面積、成交價(jià)款絕對(duì)值雖穩(wěn)步增長，但自 2018 年下半年開始土地購置增速呈回落態(tài)勢(shì)，增長后勁不足。圖 9 2018 年土地購置面積增速比上年回落 1.640,00020%萬平方米14.2035,00030,00010%0%25,00020,000-10%15,00010,000-20%5,000-30%02013-022014-022015-022016-022017-022018-02-40%土地購置面積：累計(jì)值同比資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、wind、國信證券（香港）研究部圖 10 2018 年土地成交價(jià)款自下半年開始回落億元18.0016,00014,00012,00060%50%40%

10、30%10,0008,0006,0004,0002,00020%10%0%-10%-20%-30%02013-022014-022015-022016-022017-022018-02-40%土地成交價(jià)款同比投資建議我們認(rèn)為 2019 年商品房銷售面積在調(diào)控政策延續(xù)及棚改貨幣化安置比例繼續(xù)削減的影響下，高位回落態(tài)勢(shì)的可能性較大，考慮到對(duì)沖效應(yīng)，部分城市“因城施策、分類指導(dǎo)”的政策指導(dǎo)下調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)的可能性增大，但不會(huì)改變行業(yè)整體走弱的市場(chǎng)形勢(shì)。在此背景下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的拿地的節(jié)奏或?qū)⒎啪?，觀望情緒增加，土地購置面積、土地成交價(jià) 款、新開工面積等數(shù)據(jù)也將增速呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，增長后勁或顯不足，維持行業(yè)“中性”的投資評(píng)級(jí)。重點(diǎn)公司盈利預(yù)測(cè)證券代碼證券簡稱總市值/ 億港元EPS PE 2017A 2018E 2019E 2017A