房地產(chǎn)開發(fā)前期運(yùn)作流程

1、天津房地產(chǎn)開發(fā)前期運(yùn)作流程辦理規(guī)劃用地建議書辦理規(guī)規(guī)劃用地地建議書書需要要哪些材材料？申請單位位（土地地所有者者）到規(guī)規(guī)劃局接接待大廳廳領(lǐng)取：a、天津津市建設(shè)設(shè)項目立立案表b、規(guī)規(guī)劃用地地建議書書申請請表，并并填寫，加蓋土土地所有有者單位位公章申請單位位對擬建建項目選選址要求求的說明明或項目目的論證證材料土地權(quán)屬屬證明及及有關(guān)協(xié)協(xié)議1：20000（中心城城區(qū)內(nèi)）或1：10000（中中心城區(qū)區(qū)外）現(xiàn)現(xiàn)狀實測測地形圖圖2份，并用鉛鉛筆標(biāo)注注建設(shè)項項目用地地范圍項目登記記備案資資料、建建議書或或可行性性研究報報告批準(zhǔn)準(zhǔn)文件二、何處處辦理規(guī)劃用用地建議議書？準(zhǔn)備好上上述的材材料后，到市規(guī)規(guī)劃局接接待大

2、廳廳辦理進(jìn)進(jìn)件申報報手續(xù)規(guī)劃局哪哪個部門門辦理規(guī)劃用用地建議議書？市規(guī)劃局局規(guī)劃處處、市場場處、用用地處、土地交交易中心心辦理,并上局局長業(yè)務(wù)務(wù)會討論論確定辦理規(guī)規(guī)劃用地地建議書書所需需時間？30個工工作日規(guī)劃用用地建議議書的的內(nèi)容？市規(guī)劃局局根據(jù)天天津市總總體規(guī)劃劃、控制制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃等等，對申申請內(nèi)容容審核，給申報報單位答答復(fù)。確定供地地方式：A類：行行政劃撥撥供地方方式，位位于中心心城區(qū)內(nèi)內(nèi)，項目目建設(shè)單單位與土土地權(quán)屬屬單位一一致B類：行行政劃撥撥供地方方式，位位于中心心城區(qū)內(nèi)內(nèi)，項目目建設(shè)單單位與土土地權(quán)屬屬單位不不一致C類：行行政劃撥撥土地方方式，位位于中心心城區(qū)外外，單獨獨選址項

3、項目D類：有有償使用用供地方方式1辦理項項目建議議書特指（協(xié)協(xié)議出讓讓項目）辦理項項目建議議書需需要哪些些材料？1、規(guī)規(guī)劃用地地建議書書2、開發(fā)發(fā)合作協(xié)協(xié)議二、何處處辦理項目建建議書？準(zhǔn)備好上上述的材材料后，到市建建委房地地產(chǎn)辦理理申報手手續(xù)辦理項項目建議議書所所需時間間？7個工作作日項目建建議書內(nèi)容？由于規(guī)規(guī)劃用地地建議書書的申申報單位位為原土土地主，和開發(fā)發(fā)單位無無直接關(guān)關(guān)系，房房地產(chǎn)處處根據(jù)規(guī)劃用用地建議議書批批準(zhǔn)內(nèi)容容和開發(fā)發(fā)協(xié)議，確定開開發(fā)單位位，下發(fā)發(fā)項目目建議書書，為為辦理后后續(xù)手續(xù)續(xù)提供依依據(jù)。2建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證(協(xié)議方方式)建設(shè)用用地批準(zhǔn)準(zhǔn)書一、如何何辦理建設(shè)用用地規(guī)

4、劃劃許可證證、建設(shè)用用地批準(zhǔn)準(zhǔn)書？1、規(guī)規(guī)劃用地地建議書書2、投資資計劃3、規(guī)劃劃設(shè)計成成果4、1：20000實測測地形圖圖5、占用用耕地的的，提供供耕地占占補(bǔ)平衡衡驗收報報告或交交納耕地地開墾費(fèi)費(fèi)的收據(jù)據(jù)6、涉及及征地的的，提供供包征協(xié)協(xié)議7、招標(biāo)標(biāo)取得土土地的，需要提提供出讓讓合同準(zhǔn)備以上上材料后后到市規(guī)規(guī)劃局業(yè)業(yè)務(wù)接待待大廳辦辦理進(jìn)件件手續(xù)工作時限限：300個工作作日二、土地地交易中中心、市市局用地地處根據(jù)據(jù)項目提提供的資資料給開開發(fā)單位位核定用用地面積積下發(fā)建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證，并并委托市市勘察院院出核定定用地圖圖、地籍籍圖三、勘察察院完成成撥地定定樁3辦理土地地確權(quán)手手續(xù)在項目所

5、所在區(qū)的的規(guī)劃土土地管理理處地政政科辦理理土地出讓讓金交納納證明開發(fā)協(xié)議議(協(xié)議方方式)對原土地地方的土土地補(bǔ)償償費(fèi)收據(jù)據(jù)證明（協(xié)議方方式）建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證原土地方方的國國有土地地使用證證建設(shè)用用地批準(zhǔn)準(zhǔn)書（協(xié)議方方式）核定用地地圖中標(biāo)相關(guān)關(guān)文件出讓合合同區(qū)規(guī)劃處處人員根根據(jù)開發(fā)發(fā)單位提提供的資資料，進(jìn)進(jìn)行資料料審查區(qū)規(guī)劃處處人員到到項目具具體地點點核定現(xiàn)現(xiàn)場（主主要查看看現(xiàn)場是是否完成成“平整”工作）區(qū)規(guī)劃處處最后在在1：5500核核定用地地圖上圈圈定紅線線范圍，確權(quán)工工作完成成。工作時限限：7個個工作日日4辦理國國有土地地使用證證國有土土地使用用證是是在項目目所在區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃土地管

6、管理處的的地政科科辦理區(qū)規(guī)劃處處地政科科領(lǐng)取界界址表，開發(fā)單單位需要要到項目目四至相相臨單位位進(jìn)行確確認(rèn)蓋章章地籍圖交納土地地出讓金金、契稅稅有關(guān)交交易費(fèi)的的收據(jù)區(qū)土地局局地政科科審核上上報資料料，批準(zhǔn)準(zhǔn)同意后后上報市市規(guī)劃局局地籍處處審批后后，可下下發(fā)國國有土地地使用證證工作時限限：200個工作作日5規(guī)劃設(shè)計計方案辦理規(guī)劃劃設(shè)計方方案需要要那些手手續(xù)？開發(fā)單位位到規(guī)劃劃局接待待大廳領(lǐng)領(lǐng)取并填填寫：規(guī)劃設(shè)計計方案申申請表攜帶天津津市建設(shè)設(shè)項目立立案表設(shè)計單位位提供規(guī)規(guī)劃圖規(guī)劃設(shè)設(shè)計說明明（含各各項技術(shù)術(shù)指標(biāo)）、現(xiàn)狀狀地形圖圖（1：5000或1：20000）、規(guī)劃圖圖（總平平面圖、道路和和管線，

7、1：5500或或1：220000）一一套規(guī)劃用用地建議議書項目建建議書何處申報報規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案案？準(zhǔn)備好上上述的材材料后，到市規(guī)規(guī)劃局接接待大廳廳辦理申申報手續(xù)續(xù)規(guī)劃局哪哪個部門門辦理規(guī)規(guī)劃設(shè)計計方案？規(guī)劃局建建管處、市政處處會審申報規(guī)劃劃設(shè)計方方案所需需時間？8個工作作日辦理規(guī)劃劃設(shè)計方方案內(nèi)容容？市局根據(jù)據(jù)開發(fā)單單位申報報的規(guī)劃劃方案進(jìn)進(jìn)行審批批，對方方案、和和具體經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行審核核。例如如：規(guī)劃劃是否合合理、路路網(wǎng)是否否合理、容積率率、綠地地率是否否滿足要要求等等等。6申報規(guī)劃劃設(shè)計成成果辦理規(guī)劃劃成果需需要哪些些手續(xù)？1、開發(fā)發(fā)單位到到規(guī)劃局局接待大大廳領(lǐng)取取并填寫寫：a、規(guī)

8、劃劃設(shè)計成成果申請請表b、攜帶帶天津市市建設(shè)項項目立案案表設(shè)計院提提供100套規(guī)劃劃設(shè)計成成果（設(shè)設(shè)計說明明、總平平面、現(xiàn)現(xiàn)狀圖、道路、管線）規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案案審定通通知書4、 項目建建議書(協(xié)議方方式)何處申報報規(guī)劃設(shè)設(shè)計成果果？準(zhǔn)備好上上述的材材料后，到市規(guī)規(guī)劃局接接待大廳廳辦理申申報手續(xù)續(xù)規(guī)劃局哪哪個部門門辦理規(guī)規(guī)劃設(shè)計計成果？規(guī)劃局建建管處、市政處處會審四、申報報規(guī)劃設(shè)設(shè)計成果果所需時時間？6個工工作日辦理規(guī)劃劃設(shè)計成成果內(nèi)容容？市局根據(jù)據(jù)申報的的方案進(jìn)進(jìn)行再次次審批，最后確確定申報報項目具具體規(guī)劃劃總圖和和經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)7辦理正式式項目投投資計劃劃申報項目目投資計計劃需要要哪些材材料

9、？申請表（建委房房地產(chǎn)處處領(lǐng)?。嫔暾堈?規(guī)劃成果果資金證明明（當(dāng)年年開工面面積1000030%）相關(guān)協(xié)議議準(zhǔn)備好上上述資料料到市建建委房地地產(chǎn)處辦辦理進(jìn)件件手續(xù)工作時間間：300個工作作日大配套證證明大配套證證明需要要準(zhǔn)備正正式的投投資計劃劃到市大大配套辦辦公室辦辦理根據(jù)投資資計劃的的面積，簽定協(xié)協(xié)議交納部分分大配套套后，可可取得大大配套證證明交納大配配套費(fèi)三三個階段段：辦理大配配套證明明開工前竣工前66個月8建筑單體體（建筑筑設(shè)計方方案）取得建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證和建建設(shè)用地地批準(zhǔn)書書、并并在區(qū)處處辦理土土地確權(quán)權(quán)手續(xù)后后，進(jìn)行行本階段段申報辦理建筑筑設(shè)計方方案1、1：5000總平面面

10、圖2份份2、1：1000或1：2000平面圖圖、剖面面圖、11：1000立面面圖、街街景立面面彩色效效果圖各各兩張兩套報建建圖（報報建圖包包括：11：1000或11：2000平、立、剖剖面組合合圖），并方案案要有設(shè)設(shè)計單位位圖標(biāo)、設(shè)計單單位技術(shù)術(shù)負(fù)責(zé)人人、設(shè)計計人、審審核人簽簽字方案簡要要說明（包括城城市設(shè)計計、交通通組織、市政工工程等方方面）教育、供供熱證明明等市級級行政主主管部門門的審查查意見準(zhǔn)備上述述材料后后到市規(guī)規(guī)劃局業(yè)業(yè)務(wù)接待待大廳辦辦理進(jìn)件件手續(xù)工作時限限：9個個工作日日規(guī)劃局建建管處根根據(jù)立面面、平面面審核情情況下發(fā)發(fā)建筑設(shè)設(shè)計方案案審定通通知。9建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證準(zhǔn)備材料

11、料：施工圖33套（建建筑全圖圖、基礎(chǔ)礎(chǔ)圖）建筑設(shè)計計方案審審定通知知書投資計劃劃正式消防防證明人防證明明小配套證證明大配套證證明供熱證明明教育證明明準(zhǔn)備上述述材料后后到市規(guī)規(guī)劃局業(yè)業(yè)務(wù)接待待大廳辦辦理進(jìn)件件手續(xù)工作時限限：7個個工作日日規(guī)劃局建建管處根根據(jù)開發(fā)發(fā)單位上上報材料料及申報報的施工工圖審核核情況頒頒發(fā)建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證。10施工許許可證辦理施施工許可可證所所需材料料申請表（建委施施工處領(lǐng)領(lǐng)?。┩顿Y計劃劃項目報建建表施工中標(biāo)標(biāo)通知書書施工合同同質(zhì)量監(jiān)督督建設(shè)工工程許可可證資格認(rèn)證證書建委委施工處處領(lǐng)取“資格認(rèn)認(rèn)證申請請表”確定投投資額（30000萬以以上甲級級、30000萬萬以下

12、乙乙級丙級級）墻改費(fèi)交交費(fèi)單（全部交交齊）散裝水泥泥費(fèi)(小磚00.6元元/平方方米、框框架0.9元/平方米米)準(zhǔn)備好上上述材料料后到市市建設(shè)工工程交易易服務(wù)中中心進(jìn)件件如審查上上報材料料無問題題的情況況可立即即取得施工許許可證11售房許許可證辦理售售房許可可證所所需材料料投資計劃劃建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證施工許許可證基礎(chǔ)驗收收合格證證項目基礎(chǔ)礎(chǔ)照片資質(zhì)證明明營業(yè)執(zhí)照照大配套證證明供熱證明明申請表（產(chǎn)權(quán)處處領(lǐng)?。懗雒嫔晟暾?zhí)峁┦┕すD紙給給區(qū)產(chǎn)權(quán)權(quán)處進(jìn)行行面積核核算，出出面積核核算表，并上網(wǎng)網(wǎng)輸入（費(fèi)用00.255元/平平方米）。將標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層圖圖紙制成成噴圖（費(fèi)用1100

13、元元/樓）準(zhǔn)備好上上述材料料后到項項目所在在區(qū)房管管局產(chǎn)權(quán)權(quán)處進(jìn)件件，區(qū)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)處審審核完成成后，報報市產(chǎn)權(quán)權(quán)處審核核后，再再上報市市房管局局主管局局長審批批同意，頒發(fā)售房許許可證。工作預(yù)計計在200天12規(guī)劃驗驗收合格格證辦理規(guī)規(guī)劃驗收收所需需材料1、建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證2、建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證及相相關(guān)圖紙紙3、項項目外檐檐照片44、市測測繪院現(xiàn)現(xiàn)場實測測圖5、竣工驗驗收申請請表準(zhǔn)備上述述材料后后到項目目所在區(qū)區(qū)（市重重點工程程到市規(guī)規(guī)劃局辦辦理）規(guī)規(guī)劃處證證后管理理科辦理理證后管理理科相關(guān)關(guān)人員審審核圖紙紙后，到到現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行核對對，沒有有任何問問題后下下發(fā)規(guī)規(guī)劃驗收收合格證證工作時間

14、間為200個工作作日地名許許可證一、項目目所在區(qū)區(qū)地名辦辦領(lǐng)取申申請表，并填寫寫申報理理由。區(qū)區(qū)地名辦辦審核上上報市地地名辦，市地名名辦審批批同意后后上報市市政府四四處。同同意后下下發(fā)地地名使用用證。二、工作作時間為為30個個工作日日13準(zhǔn)入證證辦理“準(zhǔn)準(zhǔn)入計劃劃”1、大配配套證明明2、小小配套證證明3、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證4、供熱熱證明55、供熱熱協(xié)議66、投資資計劃77、監(jiān)理理單位出出具的進(jìn)進(jìn)度報告告8、申申請表（市建委委房地產(chǎn)產(chǎn)處領(lǐng)取?。┦薪ㄎ糠康禺a(chǎn)處處根據(jù)上上報材料料將具體體項目列列入計劃劃中，下下發(fā)“準(zhǔn)入計計劃”（時間間根據(jù)上上報單位位個數(shù)確確定）辦理準(zhǔn)準(zhǔn)入證竣工驗收收合格證證

15、2、規(guī)規(guī)劃驗收收合格證證3、配配套齊全全證明（大配套套費(fèi)交齊齊證明到到市大配配套辦計計劃處換換取“接用通通知”三張表表，具體體指煤氣氣、上、下水。取得接接用通知知后，到到大配套套辦住宅宅處換取取六張表表-煤煤氣、上上、下水水、路燈燈、道路路、電力力，住宅宅處人員員到項目目現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行驗收收，合格格后出具具“配套齊齊全證明明”）4、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證55、地名名許可證證6、大大小配套套證明77、準(zhǔn)入入計劃88、申請請表2、準(zhǔn)備備上述材材料后到到市建委委房地產(chǎn)產(chǎn)處辦理理取得準(zhǔn)入證證14消防證明明辦理消防防證明所所需材料料申請表（消防局局領(lǐng)?。┩顿Y計劃劃圖紙（平平、立、剖面+基礎(chǔ)+消防專專篇）準(zhǔn)

16、備好上上述材料料后到市市消防局局辦理進(jìn)進(jìn)件手續(xù)續(xù)如相關(guān)圖圖紙無任任何問題題的情況況下，可可取得正正式消防防證明，工作時時間為55個工作作日。人防證明明辦理人防防證明所所需材料料申請表（市人防防辦公室室領(lǐng)取）投資計劃劃規(guī)劃成果果總平面面圖圖紙（首首層平面面圖、剖剖面圖、如建筑筑設(shè)計頂頂層為退退臺形式式還需頂頂層平面面圖）人防初步步設(shè)計方方案（具具有人防防設(shè)計的的資質(zhì)的的設(shè)計院院出具）準(zhǔn)備好上上述資料料后到市市人防辦辦公室辦辦理進(jìn)行行手續(xù)相關(guān)圖紙紙無任何何問題的的情況下下，可取取得正式式消防證證明，工工作時間間為5個個工作日日。注：上述述過程是是建設(shè)人人防所需需的流程程15小配套證證明辦理小配配套證明明所需材材料規(guī)劃成果果用地紅線線圖投資計劃劃準(zhǔn)備好上上述材料料后到項項目所在在區(qū)建委委配套辦辦進(jìn)件區(qū)配套辦辦審核上上報材料料后，建建設(shè)單位位交納550%的的小配套套費(fèi)，并并簽定還還款協(xié)議議后，可可取得“小配套套證明”。教育證明明辦理教育育證明所所需材料料投資計劃劃2、項項目總平平面圖33、建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證