地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告終稿課件

1、貴陽(yáng)太慈橋項(xiàng)目定位報(bào)告二零零七年十一月2綱 要市場(chǎng)研究結(jié)論回顧本體研究項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)項(xiàng)目定位開(kāi)發(fā)策略初步規(guī)劃設(shè)計(jì)建議23456713項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)15市場(chǎng)研究結(jié)論回顧262006年貴陽(yáng)土地供給出現(xiàn)井噴，全年出讓土地近百宗，共計(jì)8000余畝；2007年僅上半年，商品房供應(yīng)面積就達(dá)212.7萬(wàn)平米，同比增幅117.5%；大型品牌開(kāi)發(fā)商（保利、新世界、世紀(jì)金源等）迅速涌入，貴陽(yáng)的大盤(pán)時(shí)代來(lái)臨，構(gòu)成未來(lái)市場(chǎng)的龐大供應(yīng)量，預(yù)示競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)更加嚴(yán)峻；太慈橋區(qū)域已知商品房市場(chǎng)年均消化量約為15萬(wàn)平米，消化能力非常有限，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力弱。住宅市場(chǎng)結(jié)論回顧（一）供 需7產(chǎn) 品市場(chǎng)的產(chǎn)品線較為豐富，產(chǎn)品層面同

2、樣競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品創(chuàng)新的難度大；目前市場(chǎng)供需的產(chǎn)品明顯以100-150平米戶型為主流； 90平米以下戶型市場(chǎng)接受度低；客 群客群基數(shù)有限，貴陽(yáng)地產(chǎn)對(duì)省外輻射能力相對(duì)較弱。市場(chǎng)客群的升級(jí)換代需求逐漸呈現(xiàn)，存在引導(dǎo)的空間。住宅市場(chǎng)結(jié)論回顧（二）8宏觀政策結(jié)論回顧70-90政策將成為一項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)期國(guó)策；國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度會(huì)逐漸加強(qiáng)，未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)的房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)依然會(huì)加大。宏 觀政 策10本體研究312項(xiàng)目具體位置地塊位于南明區(qū)的西南邊緣，屬太慈橋區(qū)域； 該區(qū)域恰處城鄉(xiāng)結(jié)合部，屬舊城改造一部分；地塊距市中心相對(duì)較近，周邊現(xiàn)狀尚需改善，區(qū)域的發(fā)展?jié)摿薮?。?明 城 區(qū)本案地塊14地塊內(nèi)部環(huán)境

3、地形較為復(fù)雜，涉及山地、河流、林地等；屬于喀斯特地貌，存在地下溶洞的可能性；地塊內(nèi)存有大量待拆遷戶。15地塊外部環(huán)境火車噪音污染突出空氣污染嚴(yán)重高壓線干擾明顯外部環(huán)境的干擾因素較多造成區(qū)域居住環(huán)境的認(rèn)可度偏低16項(xiàng)目SWOT分析417項(xiàng)目體量大，可塑性強(qiáng)距市區(qū)較近，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ笠郎桨淖匀画h(huán)境較好W（劣勢(shì)）S（優(yōu)勢(shì)）區(qū)域整體形象差，市民認(rèn)可度低商業(yè)體量大，增加運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)住宅體量大，銷售持續(xù)性困難外部環(huán)境干擾因素突出戶型配比受限制（90/70政策）地塊交通條件差，道路通而不暢回遷量大，影響項(xiàng)目形象兩城區(qū)土地供應(yīng)量逐步縮減城市郊區(qū)化發(fā)展加速，外擴(kuò)性增強(qiáng)貴陽(yáng)客戶住宅升級(jí)需求逐步增強(qiáng)貴陽(yáng)客戶購(gòu)房能力

4、逐步增強(qiáng)潛在供應(yīng)量巨大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)水平升級(jí)市場(chǎng)主流產(chǎn)品戶型同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重調(diào)控政策預(yù)期更加嚴(yán)格O（機(jī)會(huì)）T（威脅）SWOT分析18實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的核心難點(diǎn)項(xiàng)目體量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性銷售？受90/70政策嚴(yán)重制約，項(xiàng)目主流產(chǎn)品與當(dāng)前市場(chǎng)主流需求相悖，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值最大化？區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力弱，如何提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力？20受90/70政策嚴(yán)重制約，項(xiàng)目主流產(chǎn)品與當(dāng)前市場(chǎng)主流需求相悖，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值最大化？進(jìn)行客戶分解，產(chǎn)品分解；產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化并重新組合。21區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力弱，如何提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力？打造區(qū)域形象，形成城市亮點(diǎn)；迅速確立項(xiàng)目形象。23180萬(wàn)？我們不能只蓋房子！不

5、能把人塞進(jìn)去，不能用廣告把人拉進(jìn)去。看到困難的同時(shí)，一定要看到機(jī)會(huì)！26 超越區(qū)域 創(chuàng)造區(qū)域 引領(lǐng)貴陽(yáng)把項(xiàng)目打造成為市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，成為城市的新標(biāo)識(shí)！27二級(jí)土地的開(kāi)發(fā)，一級(jí)土地的做法城市運(yùn)營(yíng) 28我們?nèi)绾握驹诔鞘羞\(yùn)營(yíng)的高度，來(lái)審視項(xiàng)目？跳出區(qū)域、跳出貴陽(yáng)、甚至貴州進(jìn)行戰(zhàn)略思考，通過(guò)項(xiàng)目定位、開(kāi)發(fā)策略、規(guī)劃、營(yíng)銷等，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程營(yíng)銷策劃，并最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的運(yùn)作目標(biāo)。運(yùn)作目的項(xiàng)目可持續(xù)性銷售項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目品牌提升營(yíng)銷策略項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目定位項(xiàng)目運(yùn)作30項(xiàng)目定位531項(xiàng)目定位核心理論：三個(gè)維度實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化滿足、優(yōu)化自身?xiàng)l件確立市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力32滿足項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大

6、化？ 爭(zhēng)取更高的利潤(rùn)，是我們實(shí)現(xiàn)價(jià)值的必然選擇！必須堅(jiān)持“中端及以上的項(xiàng)目定位方向”中端及以上人群中端以上住宅中端以上商業(yè)中端以上配套中端高檔次項(xiàng)目意味著項(xiàng)目高利潤(rùn)借 助33大體量項(xiàng)目頻頻亮相，大盤(pán)優(yōu)勢(shì)不再新鮮；依山傍水、配套齊全、品牌開(kāi)發(fā)等慣用賣點(diǎn)不再稀有。賣點(diǎn)多樣化，但常規(guī)賣點(diǎn)較多，且重疊性強(qiáng)確立市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)必須堅(jiān)持“領(lǐng)先性差異化的方向”34需要滿足自身?xiàng)l件住宅體量巨大，需持續(xù)消化；受90/70政策限制，90平以下戶型占主力；容積率較高，全部低密度社區(qū)難以實(shí)現(xiàn)；商業(yè)體量大，運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)巨大。必須堅(jiān)持“產(chǎn)品組合的定位方向”自身限制條件35項(xiàng)目定位核心理論：三個(gè)維度實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化滿

7、足、優(yōu)化自身?xiàng)l件確立市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力36本項(xiàng)目定位方向 具有領(lǐng)先性 的中端及以上的產(chǎn)品組合37迅速打造區(qū)域形象，形成城市亮點(diǎn)中端及以上產(chǎn)品組合目前客群基數(shù)有限，必須走出貴陽(yáng)只有形成城市亮點(diǎn)才能擴(kuò)大客戶基數(shù)，輻射到整個(gè)貴陽(yáng)乃至整個(gè)貴州根據(jù)三個(gè)緯度的分析，我們的產(chǎn)品必須是中檔及以上的方向；項(xiàng)目體量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，只靠貴陽(yáng)本地的消費(fèi)不足；南明區(qū)以外乃至貴州地州縣市客戶為什么到本區(qū)域置業(yè)？一定是本區(qū)域有足夠吸引它的亮點(diǎn)；跳出區(qū)域去思考！如何才能形成城市亮點(diǎn)？39如何才能形成城市亮點(diǎn)？借助產(chǎn)業(yè)區(qū)域形象提升起到重要作用；可持續(xù)性被關(guān)注；產(chǎn)業(yè)先行先期發(fā)展產(chǎn)業(yè)能夠快速讓區(qū)域成為城市亮點(diǎn)，對(duì)區(qū)域形象起到迅速提升

8、的重要作用；40產(chǎn)業(yè)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)升級(jí)，解決商業(yè)的難題商業(yè)難題必須轉(zhuǎn)化轉(zhuǎn)化方向商業(yè)體量巨大，如何能夠降低商業(yè)運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)，并成為利潤(rùn)點(diǎn)？必須將商業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)化，降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)；產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)轉(zhuǎn)化和升級(jí)！41我們需要什么產(chǎn)業(yè) ？42具有足夠吸引力的產(chǎn)業(yè)，成為貴陽(yáng)的一個(gè)社交場(chǎng)所，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性關(guān)注，才能實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值提升！43如何打造具有吸引力的產(chǎn)業(yè)？一定是成為貴州的樣板全大新奇44案例：華僑城旅游地產(chǎn)項(xiàng)目旅游產(chǎn)業(yè)“歡樂(lè)谷” ，帶動(dòng)區(qū)域整體價(jià)值提升45什么產(chǎn)業(yè)會(huì)成為貴州樣板？娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)的討論為什么考慮娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)？本項(xiàng)目所在的區(qū)域受地段的影響，不是傳統(tǒng)的購(gòu)物商圈，傳統(tǒng)商業(yè)開(kāi)發(fā)前景不樂(lè)觀；娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)不受地界的限制，

9、輻射范圍廣。消費(fèi)觀念：貴陽(yáng)人喜歡尤其是新型、時(shí)尚型的娛樂(lè)；市場(chǎng)現(xiàn)狀：目前游樂(lè)業(yè)不發(fā)達(dá)，娛樂(lè)業(yè)態(tài)單一，沒(méi)有綜合性?shī)蕵?lè)消費(fèi)場(chǎng)所。46貴陽(yáng)第一娛樂(lè)MALL集游樂(lè)、休閑、購(gòu)物、餐飲于一體的體驗(yàn)式娛樂(lè)MALL47產(chǎn)業(yè)將對(duì)住宅客群起到積極的帶動(dòng)作用！48接下來(lái)，讓我們?nèi)ド钊敕治鲎≌腿骸?9目標(biāo)客戶來(lái)源區(qū)域構(gòu)成貴陽(yáng)市貴州地州縣省外貴陽(yáng)市占絕對(duì)份額，貴州地州縣客源有逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)；另有少量的省外客源，但他們必然都是與貴陽(yáng)有一定聯(lián)系的人；50其它職業(yè)構(gòu)成企事業(yè)單位員工公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主公務(wù)員、企事業(yè)單位員工份額最大，占有絕對(duì)比重；目標(biāo)客戶主力職業(yè)構(gòu)成51客群層次構(gòu)成超高端客群高端客群中高端客群中端客群中低端、低端

10、客群客群層次構(gòu)成52目標(biāo)客戶的購(gòu)房目的自住客群為主自住投資客群為輔旅游投資客群為 補(bǔ)充53中端中高端客戶特征描述注重戶型實(shí)用性、功能性；追求產(chǎn)品性價(jià)比；對(duì)總價(jià)、單價(jià)敏感；向往居住在高檔社區(qū)，向往擁有一定的品質(zhì)生活。54高端客戶特征描述向往低密度的居住產(chǎn)品，講求戶型居住舒適性；對(duì)總價(jià)、單價(jià)的承受力較高；對(duì)居住區(qū)的品質(zhì)有較高要求，希望能夠通過(guò)居住的社區(qū)品質(zhì)來(lái)體現(xiàn)身份和地位。55對(duì)產(chǎn)品私密性要求很高，注重居住品位或者奢華；對(duì)總價(jià)和單價(jià)相對(duì)不敏感；追求個(gè)性化的生活，講究生活的品位、健康以及生活舒適度的滿足，有較為開(kāi)放的生活態(tài)度，對(duì)居住環(huán)境要求較高；有較高的文化修養(yǎng)。超高端客戶特征描述56住宅客群定位泛

11、貴陽(yáng)區(qū)域的中端及以上客群57針對(duì)不同層次客群的需求，住宅產(chǎn)品如何定位？58產(chǎn)品檔次定位 居?。憾鄼n次的居住類型中端產(chǎn)品超高端產(chǎn)品中高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品59產(chǎn)品類型定位產(chǎn)品檔次產(chǎn)品類型高端中高端中端超高端高層小高層花園洋房、疊拼/聯(lián)排雙拼、獨(dú)棟別墅60高端、超高端產(chǎn)品提升整個(gè)項(xiàng)目形象高層住宅花園洋房、疊拼、高湯聯(lián)排、獨(dú)棟別墅小高層住宅項(xiàng)目原價(jià)值提升后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值價(jià)值提升價(jià)值61產(chǎn)品類型初步配比建議我們?yōu)槭裁匆M(jìn)行產(chǎn)品組合？滿足控規(guī)條件；別墅產(chǎn)品提升整體項(xiàng)目形象，提升價(jià)值；小高層、高層集聚人氣，保持項(xiàng)目持續(xù)關(guān)注度；花園洋房實(shí)現(xiàn)快速回款，保證資金鏈；小高層是利潤(rùn)的主要實(shí)現(xiàn)點(diǎn)；在控規(guī)的制約下，保障項(xiàng)目的持續(xù)

12、性均衡銷售62高端、超高端產(chǎn)品是形象產(chǎn)品中端、中高端產(chǎn)品是主流產(chǎn)品產(chǎn)品定位63跳出區(qū)域思考，我們是否需要高端商務(wù)功能？64150萬(wàn)平米的中高檔居住區(qū)8萬(wàn)平米亮點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，城市樣板高檔酒店需求趨勢(shì)高檔酒店一定要做提升項(xiàng)目整體形象需求65引進(jìn)高檔品牌酒店，提升項(xiàng)目整體價(jià)值。66完善的公建服務(wù)配套是必須的！直接提升項(xiàng)目附加值。67完善的公建服務(wù)配套公共服務(wù)設(shè)施商業(yè)服務(wù)醫(yī)療衛(wèi)生文化體育市政公用教 育行政管理金融郵電68項(xiàng)目定位新地標(biāo)城市復(fù)合體集娛樂(lè)、居住、商務(wù)、休閑及購(gòu)物于一體69定位解決了哪些核心難點(diǎn)？解決的問(wèn)題項(xiàng)目核心難點(diǎn)擴(kuò)大客戶基數(shù)； 項(xiàng)目體量大，如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性銷售？項(xiàng)目必須被持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)

13、性客源；進(jìn)行客戶分解，產(chǎn)品分解，化整為零； 受90/70政策嚴(yán)重制約，項(xiàng)目主流產(chǎn)品與當(dāng)前市場(chǎng)主流需求相悖，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值最大化？化零為整，優(yōu)化并進(jìn)行重新組合打造區(qū)域形象，形成城市亮點(diǎn)； 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力弱，如何提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力？迅速確立項(xiàng)目形象；經(jīng)過(guò)定位，我們發(fā)現(xiàn)核心難點(diǎn)不能得到完全解決，怎么辦？客群定位：跳出貴陽(yáng)，輻射整個(gè)貴州乃至外省市；打造城市亮點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)品牌酒店；產(chǎn)品定位：高端、超高端產(chǎn)品是形象產(chǎn)品，中端、中高端產(chǎn)品是主流產(chǎn)品；定 位解決解決解決70開(kāi)發(fā)策略671核心難點(diǎn)中未被解決的問(wèn)題如何使項(xiàng)目被持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源？如何化零為整，優(yōu)化并進(jìn)行重新組合？如何迅速確立項(xiàng)目形象？72如

14、何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目被持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源？73區(qū)域的認(rèn)可，是項(xiàng)目受到關(guān)注的重要前提造樓盤(pán)之前，先造區(qū)域，先造環(huán)境利用外圍進(jìn)行展示只有展示開(kāi)放給公眾才有價(jià)值展示足以讓貴陽(yáng)人想象項(xiàng)目180萬(wàn)開(kāi)發(fā)之后的引領(lǐng)只有獲得公眾的認(rèn)可，才能成為城市的標(biāo)識(shí)74形象工程先行，重中之重1充分利用項(xiàng)目先天優(yōu)勢(shì)，山、水（河道、橋）同時(shí)打造出自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)2通過(guò)突出的先導(dǎo)形象形成項(xiàng)目的領(lǐng)先性差異化，標(biāo)識(shí)性3實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面，帶動(dòng)項(xiàng)目整體形象、價(jià)值41、實(shí)現(xiàn)提升區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力；2、實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源75低密度高端產(chǎn)品先行景觀先行產(chǎn)業(yè)打造先行拆遷工程先行形象工程先行要點(diǎn)76拆遷工程先行待拆遷戶阻礙了項(xiàng)目交通動(dòng)線；

15、待拆遷戶占據(jù)了形象展示的地塊；后拆遷，直接增加成本。 產(chǎn)業(yè)打造先行項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力需要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形成；項(xiàng)目關(guān)注度需要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)提升；項(xiàng)目?jī)r(jià)值前景需要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)提前展現(xiàn)。77低密度高端產(chǎn)品先行確立項(xiàng)目的高端市場(chǎng)地位；引導(dǎo)中高端以上客戶的關(guān)注高端低密度客群對(duì)交通的不敏感景觀環(huán)境先行樹(shù)立項(xiàng)目的高檔次品質(zhì)；通過(guò)優(yōu)質(zhì)景觀的視覺(jué)沖擊， 引導(dǎo)客戶憧憬未來(lái)生活。78通過(guò)先行改造項(xiàng)目環(huán)境，同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象的迅速確立！79如何進(jìn)一步解決項(xiàng)目受90/70形成的制約，難以實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值最大化問(wèn)題？8070/90的影響分析1大戶型社區(qū)的市場(chǎng)價(jià)值可想而知純粹大戶型社區(qū)將會(huì)稀缺，甚至將絕跡90/70政策影響290/70政策導(dǎo)致未來(lái)大

16、戶型將日趨減少81我們能否打造？本項(xiàng)目雖受70/90政策影響，但仍具備45萬(wàn)平米的大戶型可供打造出幾個(gè)純粹高端的大戶型社區(qū)；82我們?nèi)绾未蛟?？容積率拆分將地塊分解為多個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃不同的產(chǎn)品，進(jìn)行容積率拆分83我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)？根據(jù)項(xiàng)目定位的不同層次的客群，優(yōu)化并重新組合產(chǎn)品，化零為整，即模擬多樓盤(pán)打造出純粹高端的大戶型社區(qū)；分別打造出小高層、高層、花園洋房、類別墅等不同層次產(chǎn)品的社區(qū)。模擬多樓盤(pán)84模擬多樓盤(pán)的意義通過(guò)高價(jià)值的純粹大戶型社區(qū)通過(guò)低密度產(chǎn)品的帶動(dòng)通過(guò)多層次的客戶需求合理規(guī)避9070的制約，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化85由此可見(jiàn)，模擬多樓盤(pán)對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)作，意義重大！86核心開(kāi)發(fā)策略模擬多樓

17、盤(pán)形象先打造87定位與開(kāi)發(fā)策略解決了哪些核心難點(diǎn)？解決的問(wèn)題項(xiàng)目核心難點(diǎn)擴(kuò)大客戶基數(shù)； 項(xiàng)目體量大，如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性銷售？項(xiàng)目必須被持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源； 進(jìn)行客戶分解，產(chǎn)品分解，化整為零； 受90/70政策嚴(yán)重制約，項(xiàng)目主流產(chǎn)品與當(dāng)前市場(chǎng)主流需求相悖，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值最大化？化零為整，優(yōu)化并進(jìn)行重新組合打造區(qū)域形象，形成城市亮點(diǎn)； 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力弱，如何提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力？迅速確立項(xiàng)目形象； 客群定位：跳出貴陽(yáng)，輻射整個(gè)貴州乃至外省市；打造城市亮點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)品牌酒店；產(chǎn)品定位：高端、超高端產(chǎn)品是形象產(chǎn)品，中端、中高端產(chǎn)品是主流產(chǎn)品；定位、開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)策略：形象工程先行開(kāi)發(fā)策略：模擬多樓盤(pán)開(kāi)

18、發(fā)策略：形象工程先行解決解決解決解決解決解決徹底解決項(xiàng)目核心難點(diǎn)！ 項(xiàng)目定位、開(kāi)發(fā)策略解決了項(xiàng)目的核心難點(diǎn)，我們開(kāi)始有針對(duì)地對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)建議，同時(shí)弱化或解決項(xiàng)目劣勢(shì)，進(jìn)一步解決項(xiàng)目難點(diǎn)。89初步規(guī)劃設(shè)計(jì)建議790主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊總面積：933,215平方米規(guī)劃建設(shè)用地：592,139平方米市政道路面積：20,096平方米河道及保護(hù)面積：35,787平方米林地保護(hù)面積：269,336平方米教育預(yù)留用地：15,857平方米容積率：3.0建筑密度：30%綠地率：35%項(xiàng)目紅線A-191A規(guī)劃條件92地形較為復(fù)雜，規(guī)劃建設(shè)用地只占總地塊的63%；林地、河道及河道保護(hù)面積共占總地塊用地的33

19、%， 既是項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，又對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃形成一定的制約。93土地性質(zhì)：商業(yè)、居住綜合用地商業(yè)建筑面積：約80,000平方米其他公共服務(wù)配套設(shè)施建筑面積：不低于40,000平方米回遷用房建筑面積：暫定為130,000平方米90平方米以下住宅建面須占住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上按照容積率3.0初步計(jì)算，總建筑面積約為1,776,417平方米規(guī)劃指標(biāo)A-294受70/90的限制，90平米以下住宅占項(xiàng)目總建筑面積的60%，建筑面積約107萬(wàn)平米，是規(guī)劃體量最大的部分，對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃產(chǎn)生巨大影響。規(guī)劃功能建筑面積住宅1,526,41790平米以下1,068,49290平米以上457,925回遷房130,

20、000商業(yè)80,000公建配套40,000總建面積1,776,417面積單位（平米）95產(chǎn)品組合配比類別墅花園洋房高層板樓回遷高塔會(huì)所產(chǎn)業(yè)公建配套配套酒店物業(yè)組合百分比平均樓層類別墅5.2%3.5花園洋房18%7小高層板樓42.390平米以上2.61290平米以下39.715高層板樓20.5%30高層塔樓7%32會(huì)所1%2產(chǎn)業(yè)(商業(yè))4%3公建配套2%2.5配套酒店1%15合計(jì)100%按照容積率：3.0 建筑密度：30% 初步計(jì)算； 通過(guò)優(yōu)化組合，小高層將是本項(xiàng)目主要產(chǎn)品形式。A-396為使項(xiàng)目體現(xiàn)高端社區(qū)形象，營(yíng)造出低密度氛圍， 洋房和類別墅規(guī)劃用地占總用地面積的41%。97公共服務(wù)設(shè)施控制

21、指標(biāo)（平方米/千人）居住規(guī)模居住區(qū)(3000050000人)小區(qū)(700015000人)組團(tuán)(10003000人)類別建筑面積用地面積建筑面積用地面積建筑面積用地面積總指標(biāo)16052700206546801176210212823334 363854 5021070其中教育600120010002400600120010002400160400300500醫(yī)療衛(wèi)生60801001902080401906201240文體1002002006002030406018244060商業(yè)服務(wù)700910600940450570100600150370100400金融郵電2030255016222234市

22、政公用40130703003012050809102030 行政管理851507020040803010020303040 其它規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)A-4下表為城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范大全中對(duì)居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的千人配建控制指標(biāo)。98公共服務(wù)設(shè)施種類居住區(qū)建筑面積用地面積商業(yè)服務(wù)4149642864文化體育912027360教 育54720109440金融郵電13682280醫(yī)療衛(wèi)生36488664市政公用592813680行政管理68409120合 計(jì)123120213408（面積：平米）社區(qū)人口數(shù)初步估算：90平米以下： 1,068,492802.5人33390 人90平米以上： 457,925 1504

23、人12211人預(yù)計(jì)本項(xiàng)目人口將有 45601人，達(dá)到居住區(qū)人口規(guī)模。公建配套面積估算根據(jù)千人控制指標(biāo)計(jì)算:99按照規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范要求，本項(xiàng)目應(yīng)該設(shè)置12萬(wàn)平米的公共服務(wù)設(shè)施，但根據(jù)標(biāo)書(shū)的規(guī)劃指標(biāo)，以下規(guī)劃建議均按“其他公共服務(wù)配套設(shè)施建筑面積不低于4萬(wàn)平方米”進(jìn)行建議。本方案設(shè)計(jì)依據(jù)說(shuō)明：100B規(guī)劃難點(diǎn)及規(guī)劃策略1011)地塊自身?xiàng)l件地形條件復(fù)雜;項(xiàng)目地塊大，社區(qū)規(guī)模大;2)地塊周邊環(huán)境周邊環(huán)境差；地塊交通條件差，道路通而不暢;規(guī)劃難點(diǎn)B-13)限制條件13萬(wàn)回遷房體量大;容積率高;臨近火車道,存在噪音干擾;部分地塊受高壓線影響;商業(yè)體量大;102規(guī)劃策略2. 充分利用地塊現(xiàn)狀和資源條件3.

24、考慮復(fù)合社區(qū)中同類產(chǎn)品的集中性4. 合理的交通組織1. 展示性強(qiáng)5. 弱化限制條件規(guī)劃策略B-2103如何處理項(xiàng)目展示及規(guī)避噪音的矛盾展示性優(yōu)先規(guī)避噪音優(yōu)先如何決擇？核心難點(diǎn)B-3104兩個(gè)決擇方向保證項(xiàng)目展示的同時(shí)，弱化噪音影響？規(guī)避噪音的同時(shí)，優(yōu)化項(xiàng)目展示？105我們的決擇符合項(xiàng)目的高端定位方向，通過(guò)高端產(chǎn)品的對(duì)外展示，營(yíng)造低密度氛圍，提高項(xiàng)目形象；符合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略，以高端產(chǎn)品先期進(jìn)入市場(chǎng)，形成高品質(zhì)高起點(diǎn)，以此帶動(dòng)后期推出產(chǎn)品的價(jià)格提升，擴(kuò)大利潤(rùn)空間。保證項(xiàng)目展示的同時(shí)，弱化噪音影響106C地塊分析107310841675921112小車河車水路整個(gè)建筑用地按地形、環(huán)境和開(kāi)發(fā)條件分成1

25、2個(gè)開(kāi)發(fā)地塊。已建鐵路線待建鐵路線高 壓 線河 流林 地 保 護(hù)公 路1081、2號(hào)地塊分析優(yōu)勢(shì)：背靠自然山景；擁有天然坡地資源；地勢(shì)高，視野開(kāi)闊；私密性強(qiáng)；劣勢(shì)：地塊受高壓線影響較大；2號(hào)地塊未來(lái)將有貴廣線穿過(guò)。超高端產(chǎn)品C-112小車河主要開(kāi)發(fā)方向109高 端 產(chǎn) 品中高端產(chǎn)品C-2優(yōu)勢(shì)：地塊東部地勢(shì)平坦；地塊西部背靠山景，擁有坡地資源；地塊西部地勢(shì)高，視野開(kāi)闊；地塊緊臨規(guī)劃中的市政道路，交通優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯劣勢(shì)：地塊與經(jīng)適房青山小區(qū)臨近，環(huán)境較雜亂；存在少量拆遷問(wèn)題。3號(hào)地塊分析3小車河主要開(kāi)發(fā)方向110中 端 產(chǎn) 品中高端產(chǎn)品C-3優(yōu)勢(shì)：地塊面積大，地勢(shì)平坦、方正；無(wú)拆遷；能夠遠(yuǎn)眺山景；劣

26、勢(shì)：景觀資源不豐富。4、5號(hào)地塊分析45小車河主要開(kāi)發(fā)方向1116、7號(hào)地塊分析高 端 產(chǎn) 品C-4優(yōu)勢(shì)：地勢(shì)稍高，相對(duì)平坦；視野開(kāi)闊；擁有山景資源；能遠(yuǎn)眺水景；劣勢(shì)：離教育用地較近，有一定噪音影響。小車河車水路67主要開(kāi)發(fā)方向1128、9號(hào)地塊分析高 端 產(chǎn) 品主要開(kāi)發(fā)方向C-5優(yōu)勢(shì)：緊臨天然河道；依山傍水；擁有天然坡地資源；對(duì)外展示面大；交通優(yōu)勢(shì)明顯；劣勢(shì)：離鐵路線較近，火車噪音影響大；存在拆遷問(wèn)題。小車河車水路89113C-610號(hào)地塊分析優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊中離車水路出口最近的地塊；位于地塊拐角處，對(duì)外展示面大；緊臨天然河道；依山傍水；劣勢(shì)：離鐵路線較近，存在火車噪音影響；存在拆遷問(wèn)題。集中

27、商業(yè)小車河車水路10主要開(kāi)發(fā)方向114中高端產(chǎn)品C-711號(hào)地塊分析小河車水路11車優(yōu)勢(shì)：擁有較長(zhǎng)的天然河道；形成相對(duì)獨(dú)立的半島；依山傍水，景觀資源豐富；劣勢(shì)：三條火車線在此交匯，噪音干擾；存在拆遷問(wèn)題。主要開(kāi)發(fā)方向115C-812號(hào)地塊分析回遷安置優(yōu)勢(shì)：地處山谷之中，景觀環(huán)境較好；相對(duì)獨(dú)立和幽靜；劣勢(shì)：未來(lái)貴廣線將直接穿過(guò)該地塊；地處北坡，通風(fēng)及日照條件較差；交通制約大。小車河12主要開(kāi)發(fā)方向116C-9優(yōu)勢(shì)：地塊狹長(zhǎng)；緊鄰天然河道；處于地塊中心位置；對(duì)外展示面大；交通優(yōu)勢(shì)明顯；劣勢(shì)：存在火車噪音。 教育用地分析建議：調(diào)整教育用地至11號(hào)地塊小河車水路11車117地塊編號(hào)開(kāi)發(fā)條件分析開(kāi)發(fā)方向

28、優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)(1)天然坡地，三面環(huán)山離高壓線較近超高端(2)天然坡地，兩面環(huán)山高壓線橫穿，靠近貴廣線超高端(3)視野開(kāi)闊，交通優(yōu)勢(shì)大挨近經(jīng)適房，環(huán)境較雜高端、中高端(4)地塊方正景觀資源不豐富中端、中高端(5)地勢(shì)平坦，有自然山景火車噪音影響中端、中高端(6)地勢(shì)有一定起伏前面是學(xué)校，有一定噪音高端(7)地勢(shì)較高，視野開(kāi)闊看不到河景高端(8)擁有天然河道，展示面大拆遷難度大，離火車較近高端(9)依山傍水火車噪音影響高端(10)臨河灣，離交通干道較近火車噪音影響商業(yè)(11)擁有天然河道，相對(duì)獨(dú)立火車噪音影響高端、中高端(12)環(huán)境較好，相對(duì)獨(dú)立貴廣線穿過(guò)，通風(fēng)日照較差回遷評(píng)價(jià)總結(jié)118D用地規(guī)劃建議

29、119用地規(guī)劃建議住宅規(guī)劃建議產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建議商務(wù)規(guī)劃建議公建配套規(guī)劃建議交通規(guī)劃建議干擾因素規(guī)避建議形象關(guān)鍵點(diǎn)建議120住宅規(guī)劃建議D-1類別墅依山而居產(chǎn)品類別：以聯(lián)排、疊拼別墅為主，輔以少量獨(dú)棟、雙拼；樓層區(qū)間：23.5層指向超高端人群，部分高端人群1）住宅產(chǎn)品類型：121車水路310841675921112小河車作為項(xiàng)目高端、價(jià)值最大化產(chǎn)品；選擇地塊中景觀較好的1、2號(hào)地塊；3、9號(hào)地塊依山部分及沿河部分零星分布。類別墅分布區(qū)域122花園洋房濱水而居產(chǎn)品類別：以花園洋房為主；樓層區(qū)間：4.59層指向高端人群、部分中高端人群123車水路310841675921112小河車花園洋房分布區(qū)域花園洋

30、房是項(xiàng)目主要的產(chǎn)品部分；也是提升項(xiàng)目形象及品質(zhì)的產(chǎn)品；根據(jù)“具備良好展示性”的規(guī)劃策略， 選擇具有展示性的6、7、 8、9號(hào)地塊；其它地塊的坡地部分零星分布。124小高層、高層登高而居產(chǎn)品類別：小高層、高層 （平層、LOFT、空中別墅、高湯）；樓層區(qū)間：小高層1218層 高層26-32層指向中端及中高端人群125車水路310841675921112小河車回遷安置區(qū)根據(jù)地形特點(diǎn)以及同質(zhì)產(chǎn)品集中原則，小高層，高層選擇地塊中部相對(duì)平坦位置；高層主要分布于3、4、5 11號(hào)地塊；12號(hào)地塊相對(duì)獨(dú)立，將作 為回遷房集中安置區(qū)域。小高層、高層分布區(qū)域126高湯高層TOWNHOUSE觀山觀城觀園帶動(dòng)高層整體

31、價(jià)值提升;特點(diǎn)：在小高層、高層建筑的高處設(shè)計(jì)TOWNHOUSE品質(zhì)戶型；連廊式設(shè)計(jì)，空中花園及觀景長(zhǎng)廊設(shè)計(jì)，形成相對(duì)獨(dú)立空間1272）小區(qū)劃分：A小區(qū)：1+2號(hào)地塊B小區(qū)：3+4號(hào)地塊C小區(qū)：5號(hào)地塊D小區(qū)：8號(hào)地塊E小區(qū)：6+7+9號(hào)地塊F小區(qū)：11號(hào)地塊G小區(qū)：12號(hào)地塊由于地塊大，社區(qū)規(guī)模大；依據(jù)“模仿多樓盤(pán)”開(kāi)發(fā)策略；將社區(qū)分為七個(gè)小區(qū)：車水路310841675921112小河車AFBEDGGC128七個(gè)小區(qū)如何開(kāi)發(fā)？組團(tuán)分期開(kāi)發(fā)形象展示性較強(qiáng)產(chǎn)品先行提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值空間配套先行沿河地塊先開(kāi)發(fā)低密度高端產(chǎn)品先開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)先行沿河景觀先行拆遷工程先行，是項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)的保證129一期：E小區(qū)6、9

32、組團(tuán)車水路小河車310841675921112建議：為便于后期組團(tuán)順利開(kāi)發(fā)，回遷房建議與該 組團(tuán)同期開(kāi)發(fā)，以有效解決回遷安置問(wèn)題。以花園洋房為主；迅速樹(shù)立項(xiàng)目高端社區(qū)形象根據(jù)“形象先行”開(kāi)發(fā)策略，先期開(kāi)發(fā)展示性強(qiáng)的6、9號(hào)地塊；通過(guò)花園洋房高端產(chǎn)品的展示，全面提升項(xiàng)目形象；為項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)打下良好形象基礎(chǔ)；拉動(dòng)后期產(chǎn)品價(jià)格，擴(kuò)大利潤(rùn)空間。130依據(jù)“產(chǎn)業(yè)先行”開(kāi)發(fā)原則，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)引發(fā)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注；8#花園洋房與產(chǎn)業(yè)同期開(kāi)發(fā)擴(kuò)大項(xiàng)目展示面。二期：D小區(qū)8、10組團(tuán)以?shī)蕵?lè)產(chǎn)業(yè)和花園洋房為主；擴(kuò)大項(xiàng)目展示面，提升項(xiàng)目總體想象車水路小河車310841675921112131車水路小河車310841675

33、921112北接青山小區(qū)，區(qū)域環(huán)境和配套較成熟；通過(guò)小高層、高層產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，豐富產(chǎn)品線， 促進(jìn)銷售，保證回款穩(wěn)定；三期：B小區(qū)3組團(tuán)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：以小高層及高層板樓為主， 輔以部分別墅和洋房132車水路小河車310841675921112一期二期三期后期將根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行按序開(kāi)發(fā)。133產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建議D-21）區(qū)位選定：10號(hào)地塊最具商業(yè)氣質(zhì) 直觀：10號(hào)地塊位于項(xiàng)目北側(cè)外沿， 展示面較好；直達(dá)：10號(hào)地是項(xiàng)目重要的北出入口， 距離主干道近，距離周邊住宅區(qū) 及市區(qū)近 ； 集中化：產(chǎn)業(yè)集中方能呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模。 小車河車水路10134小車河車水路小車河水小車河路10 小車河水分流入地塊，形成人工河；使娛樂(lè)產(chǎn)

34、業(yè)區(qū)形成一個(gè) “島嶼”。人工島娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)區(qū)人工河“島”與社區(qū)保持聯(lián)系又相對(duì)獨(dú)立； 利用水系，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)區(qū)的差異性競(jìng)爭(zhēng)力；“島”使產(chǎn)業(yè)更為集中，便于娛樂(lè)氛圍打造。借勢(shì)地利，營(yíng)造人工島135時(shí)尚休閑區(qū)：時(shí)尚動(dòng)感街區(qū)：兒童主題廣場(chǎng)：通過(guò)一系列時(shí)尚休閑娛樂(lè)會(huì)館的規(guī)劃吸引中高端，時(shí)尚人群通過(guò)動(dòng)感的娛樂(lè)休閑項(xiàng)目吸引個(gè)性年輕人群；通過(guò)兒童主題的休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)規(guī)劃吸引兒童人群，帶動(dòng)家長(zhǎng)人群2）娛樂(lè)主題：136半山間咖啡館，摩天輪做包廂結(jié)合休閑與游樂(lè)，個(gè)性獨(dú)特，引起關(guān)注，引導(dǎo)時(shí)尚！a3）特色推薦：半山摩天咖啡館作為項(xiàng)目的個(gè)性的，標(biāo)識(shí)性建筑設(shè)計(jì)，令人對(duì)項(xiàng)目記憶深刻！137河景酒吧風(fēng)情街，貴陽(yáng)最具浪漫格調(diào)，最具文化氣質(zhì)的

35、街道利用河道，可開(kāi)設(shè)游船流動(dòng)茶室b酒吧風(fēng)情街：利用獨(dú)特水資源；獨(dú)特的河道風(fēng)情街，提升項(xiàng)目總體文化品位。138根據(jù)兒童喜歡動(dòng)畫(huà)片特點(diǎn)，修建兒童電影主題游樂(lè)場(chǎng)；延伸至兒童玩具商城c兒童電影主題游樂(lè)場(chǎng)：打造貴陽(yáng)的“迪斯尼”吸引兒童人群同時(shí)，帶動(dòng)家長(zhǎng)客群成為家庭娛樂(lè)的時(shí)尚場(chǎng)所139海浪，海灘，沖浪，游戲與水親密接觸d魔幻水上世界：營(yíng)造人工海世界，滿足貴陽(yáng)人對(duì)海親密接觸的渴望！140利用山地地形條件，開(kāi)展極限運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目e極限運(yùn)動(dòng)區(qū)：挑戰(zhàn)性的極限運(yùn)動(dòng)，吸引貴陽(yáng)個(gè)性化的年輕人141f修建山地高爾夫練習(xí)場(chǎng)，滿足高端人士需求提升項(xiàng)目品質(zhì)山地高爾夫練習(xí)場(chǎng)：142引進(jìn)世界第一早教機(jī)構(gòu)Gymboree “金寶貝”等知名

36、育嬰，育兒機(jī)構(gòu)g親子大課堂：成為貴陽(yáng)最著名的親子大課堂！143商務(wù)規(guī)劃建議D-3五星級(jí)酒店建議酒店置于10#地人工島上；于人工河與車水和交匯處。景觀好，對(duì)外展示強(qiáng)，與歡樂(lè)島娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)相互補(bǔ)充；五星級(jí)酒店建筑極大的提升項(xiàng)目 的形象，帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升。144公建配套建議D-4若根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范，本項(xiàng)目的公建配套面積應(yīng)為12萬(wàn)平米左右，招標(biāo)文件中指出，公共服務(wù)配套設(shè)施建筑面積不低于4萬(wàn)平米；因此本報(bào)告的公建配套以4萬(wàn)平米作為規(guī)劃指標(biāo)。公共配套服務(wù)設(shè)施主要包括以下內(nèi)容：金融郵電醫(yī)療衛(wèi)生市政公用行政管理用房商業(yè)服務(wù)會(huì)所（文化體育）教育備注：以下將重點(diǎn)建議商業(yè)服務(wù)、會(huì)所及教育145商業(yè)主要服務(wù)于社區(qū)居民同時(shí)兼顧

37、對(duì)外經(jīng)營(yíng)配套商業(yè)建議：超市藥店沖印店、花店西餅屋寵物店或?qū)櫸镝t(yī)院便利店、干洗店特色餐飲美容美發(fā)1）商業(yè)服務(wù)商業(yè)內(nèi)容：146主要的商業(yè)集中于人工河西側(cè)； 與“歡樂(lè)島” 相互呼應(yīng)；在社區(qū)不同小區(qū)內(nèi),設(shè)置小區(qū)便 民商業(yè)商業(yè)服務(wù)區(qū)位建議：商業(yè)街便民商業(yè)1472）會(huì)所：會(huì)所滿足業(yè)主文體生活的需求,更能提升項(xiàng)目品質(zhì)!社區(qū)規(guī)劃運(yùn)動(dòng)及休閑兩大中心會(huì)所;考慮社區(qū)規(guī)模大,同時(shí)規(guī)劃四個(gè)小休閑會(huì)所，服務(wù)各小區(qū)的客戶。148休閑會(huì)所選擇項(xiàng)目中間區(qū)域會(huì)所區(qū)域劃定山間會(huì)所服務(wù)別墅區(qū)客群小區(qū)間小會(huì)所運(yùn)動(dòng)會(huì)所選擇社區(qū)外街，部分為項(xiàng)目先期售樓處；149幼兒園、小學(xué)：建議幼兒園、小學(xué)選擇相對(duì)獨(dú)立的11號(hào)地塊。引進(jìn)知名的一流的幼兒園

38、、小學(xué)；3）教育：小學(xué)，中學(xué)幼兒園中學(xué)：中學(xué)為獨(dú)立規(guī)劃的教育用地；建議將目前的教育用地移至11號(hào)地塊；教育是客戶關(guān)注的重點(diǎn)，整合一流的教育資源，增加項(xiàng)目的附加價(jià)值，使之成為項(xiàng)目重要的賣點(diǎn)之一。1501）出入口分布：車水路小河車310841675921112主出入口先期開(kāi)發(fā)主出入口由于社區(qū)規(guī)模大，根據(jù)項(xiàng)目分區(qū)，地形條件在對(duì)外銜接路段設(shè)置5個(gè)出入口；兩個(gè)主出入口按便捷就近、展示優(yōu)先原則進(jìn)行設(shè)置，方便客戶出入，同時(shí)成為項(xiàng)目的主展示口；三個(gè)次出入口，方便由于不同小區(qū)不同的組團(tuán)的出入；出入口考慮人車分流；通過(guò)山坡造景，打造別致的出入口景觀。交通規(guī)劃建議D-5次出入口次出入口次出入/p>

39、5921112沿河道路2）沿河道路規(guī)劃：交通是影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成敗的關(guān)鍵點(diǎn)之一，充分利用地塊資源，沿河道路先行規(guī)劃實(shí)施！為改善社區(qū)交通狀況；緩解交通壓力，增加項(xiàng)目形象力；道路與河道共同打造社區(qū)獨(dú)特的 景觀。152310841675921112水路河車車小景觀橋景觀橋景觀橋景觀橋3）橋梁分布：橋梁是社區(qū)與外界重要的交通干道也是社區(qū)標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)的重要承載體沿河規(guī)劃不同風(fēng)格的橋梁，便利業(yè)主交通，并成為社區(qū)重要的形象景觀；橋梁分為交通橋（車行/人行）及景觀橋（人行）。2座交通橋分布在主要出入口；6座景觀橋分布于小車河及人工河景觀資源較好地段，成為景觀的重要組成部分。交通橋（車行/人行）交通橋（車行/人行）15

40、3干擾因素規(guī)避建議D-61）鐵路噪音干擾規(guī)避建議：項(xiàng)目地塊，尤其是東側(cè)河景資源較好地塊面臨火車噪音干擾；為充分契合項(xiàng)目“高檔社區(qū)”定位，充分保證河景展示區(qū)中高檔產(chǎn)品的規(guī)劃，噪音為規(guī)避重點(diǎn)！建議協(xié)商相關(guān)部門(mén)，在社區(qū)東側(cè)火車道上設(shè)置防噪隔音板；通過(guò)綠化植被對(duì)隔音長(zhǎng)廊進(jìn)行美化；建筑設(shè)計(jì)考慮整體隔音措施。15412小車河高壓線主要干擾條件較好的1、2號(hào)地塊，建議高壓線改道，使該地塊優(yōu)勢(shì)更為突出，為規(guī)劃高端產(chǎn)品奠定基礎(chǔ)。12小車河改道前改道后2）高壓線干擾規(guī)避建議：155形象關(guān)鍵點(diǎn)建議D-7充分利用項(xiàng)目的稀缺性優(yōu)勢(shì)山，水（河道；橋）形成項(xiàng)目的差異化，標(biāo)識(shí)性實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面，帶動(dòng)整體價(jià)值1561）山的利用依據(jù)

41、山勢(shì)打造社區(qū)的豐富空間層次感；利用項(xiàng)目緩坡、林地等條件打造特色配套，全面提升項(xiàng)目的品質(zhì)。根據(jù)地塊山勢(shì)條件， 在設(shè)計(jì)規(guī)劃上進(jìn)行臺(tái)地，坡地的設(shè)計(jì)；結(jié)合林地保護(hù)，在坡地基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)出具有空間變化，層次感較強(qiáng)的山 水園林景觀；利用部分山地，規(guī)劃山地高爾夫練習(xí)場(chǎng)，極限運(yùn)動(dòng)場(chǎng)；在別墅之間的林間規(guī)劃高檔的“山間”會(huì)所。157充分利用項(xiàng)目緊鄰小車河優(yōu)勢(shì)，社區(qū)內(nèi)外通過(guò)對(duì)水的利用，使社區(qū)成為山水自然景觀中的住宅，更具獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力：將河水引入地塊營(yíng)造園林內(nèi)水系；通過(guò)水系串聯(lián)項(xiàng)目各小區(qū)，各組團(tuán)；在園區(qū)內(nèi)修建園區(qū)湖泊，島嶼；通過(guò)引河入地，打造產(chǎn)業(yè)區(qū)“歡樂(lè)島”2）水的利用1583）河道的處理河道是項(xiàng)目漫長(zhǎng)的展示線，也是項(xiàng)目最

42、佳的名片，通過(guò)河道的處理，滿足客戶需求同時(shí)，更加直觀，更加有效的傳達(dá)項(xiàng)目形象。改造河道，修建沿河社區(qū)道路 包括商業(yè)步行街、車道、景觀緩坡、親水休閑空間幾個(gè)功能空間；商業(yè)步行街車道親水休閑空間景觀緩坡159通過(guò)雕塑、親水小品、植被等使河道成為貴陽(yáng)一條亮麗的風(fēng)景線；成為最愜意的休閑區(qū)。河道是開(kāi)放的風(fēng)景，也是項(xiàng)目的名片只有開(kāi)放給公眾，作為公共空間，才能使項(xiàng)目更有親和力，吸引更多的客群。1604）橋的運(yùn)用橋是河流上的風(fēng)景。利用項(xiàng)目沿河優(yōu)勢(shì)，通過(guò)不同造型和風(fēng)格的橋，使之成為項(xiàng)目獨(dú)特的風(fēng)景線，獨(dú)特的標(biāo)識(shí)！橋連接社區(qū)與外界，方便客戶出行；交通橋，景觀橋打造社區(qū)獨(dú)特風(fēng)景。161項(xiàng)目主入口處設(shè)置凸顯項(xiàng)目形象的標(biāo)

43、志性景觀；彰顯項(xiàng)目的獨(dú)特形象。5）標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)的處理162車水路小河車125697111234810車小高層高層小高層小高層高層回遷房花園洋房花園洋房類別墅產(chǎn)業(yè)島景觀橋景觀橋景觀橋景觀橋交通橋（車行/人行）交通橋（車行/人行）主出入口先期開(kāi)發(fā)主出入口次出入口次出入口次出入口初步規(guī)劃建議示意沿河道路1、住宅建議2、出入口建議3、交通建議通過(guò)進(jìn)一步的規(guī)劃，我們項(xiàng)目的SWOT 得到明顯的優(yōu)化！營(yíng)銷策略項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目定位項(xiàng)目運(yùn)作164項(xiàng)目體量大，可塑性強(qiáng)距市區(qū)較近，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ笠郎桨淖匀画h(huán)境較好W（劣勢(shì)）S（優(yōu)勢(shì)）區(qū)域整體形象差，市民認(rèn)可度低 商業(yè)體量大，增加運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 住宅體量大，銷售持續(xù)性困

44、難外部環(huán)境干擾因素突出戶型配比受限制（90/70政策）地塊交通條件差，道路通而不暢回遷量大，影響項(xiàng)目形象兩城區(qū)土地供應(yīng)量逐步縮減城市郊區(qū)化發(fā)展加速，外擴(kuò)性增強(qiáng)貴陽(yáng)客戶住宅升級(jí)需求逐步增強(qiáng)貴陽(yáng)客戶購(gòu)房能力逐步增強(qiáng)潛在供應(yīng)量巨大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)水平升級(jí)市場(chǎng)主流產(chǎn)品戶型同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重調(diào)控政策預(yù)期更加嚴(yán)格O（機(jī)會(huì)）T（威脅）SWOTSWOT得到明顯優(yōu)化！165E產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)參考166龍湖地產(chǎn)12年的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)使其在別墅、花園洋房的設(shè)計(jì)方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。北京的龍湖艷瀾山、香醍漫步及別苑項(xiàng)目將異域風(fēng)情演繹得純粹唯美，堪稱經(jīng)典。其項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)、園林環(huán)境打造方面的諸多細(xì)節(jié)都值得我們參

45、考與借鑒。案例參考167龍湖艷瀾山項(xiàng)目位置：順義后沙峪溫愉河?xùn)|岸產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅建筑特點(diǎn)：典型的地中海式建筑規(guī)劃特點(diǎn)：利用臺(tái)地營(yíng)造錯(cuò)落有致的視覺(jué)感受168龍湖艷瀾山-建筑風(fēng)格采用典型的地中海式建筑，主要表現(xiàn)為三種風(fēng)格意大利風(fēng)格：運(yùn)用質(zhì)樸自然的石材，建筑弧線的設(shè)計(jì)托斯卡納風(fēng)格：運(yùn)用自然石材顔色協(xié)調(diào)環(huán)境，更多原生態(tài)裝飾西班牙風(fēng)格：融入陽(yáng)光原色、融合廊道的巧妙布置169龍湖艷瀾山-園林設(shè)計(jì)以托斯卡納的園藝手法造園，搭配使用豐富植物種類，利用集中綠地，街區(qū)綠化、私家庭院營(yíng)造公共又私有，開(kāi)放又內(nèi)斂的三重景觀。170龍湖香醍漫步/香醍別苑項(xiàng)目位置：順義潮白河國(guó)家森林公園產(chǎn)品類型：獨(dú)棟別墅/花園洋房建筑特

46、點(diǎn)：典型的地中海式建筑項(xiàng)目特點(diǎn)：意大利托斯卡納風(fēng)情莊園171香醍漫步香醍別苑香醍漫步龍湖香醍-建筑風(fēng)格 采用典型的地中海式建筑風(fēng)格，運(yùn)用多坡 屋頂、西班牙特制S形瓦、文化石及STUCCO涂料外墻、加拿大紅雪松木等多種元素構(gòu)造出唯美濃郁的異域風(fēng)情。172龍湖香醍-園林設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)14萬(wàn)平米坡地公園，入口布置4000平米綠地，演繹意大利托斯卡納莊園風(fēng)景。充分利用地塊資源，最大限度的保留原生成樹(shù)，選擇同緯度珍稀樹(shù)種中的20年成樹(shù)進(jìn)行全冠移栽。精選各種植物：常綠與落葉樹(shù)種4：6黃金比例搭配，保證四季常青。173龍湖香醍別苑-立面選材突出特點(diǎn)：以別墅的建筑手法設(shè)計(jì)花園洋房174龍湖香醍別苑-建筑立面特點(diǎn)豐富的材質(zhì)運(yùn)用；多層次退臺(tái)設(shè)計(jì)，富于變化的開(kāi)窗；底層設(shè)私家庭院，一層由庭院入戶。豐富的材質(zhì)運(yùn)用多層次退臺(tái)設(shè)計(jì)一層庭院設(shè)計(jì)175首層戶型不僅有私家庭院、還帶下沉式庭院龍湖香醍別苑-戶型設(shè)計(jì)首層地下一層176標(biāo)準(zhǔn)層做到4居均朝南龍湖香醍別苑-戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層177頂層戶型均帶花園大露臺(tái)龍湖香醍別苑-戶型設(shè)計(jì)頂層178代表項(xiàng)目：萬(wàn)科十七英里代表項(xiàng)目：金地荔湖城其它建筑風(fēng)格參考現(xiàn)代主義風(fēng)格179現(xiàn)代中式民居風(fēng)格 代表項(xiàng)目：成都清華坊180 再造區(qū)域環(huán)境、制項(xiàng)目亮點(diǎn)獨(dú)有的1.83 公里中