成本法習(xí)題課

1、成本法習(xí)題課1一、填空1、一廠房建成后八年被改造成超級(jí)市場(chǎng)，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命取值為（ ）。22、在成本法中，直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括（ ）。33、某繁華地段，有一塊帶有陳舊建筑的空地，面積為400平方米，該地價(jià)為2500元/平方米，建筑物200平方米，若該建筑物拆除，拆遷費(fèi)150元/平方米，殘值50元/平方米，則該地塊價(jià)格為（ ）。44、在一個(gè)高級(jí)住宅附近建設(shè)一個(gè)工廠，該住宅的價(jià)值會(huì)降低，這屬于（ ）折舊。55、假設(shè)某建筑物的實(shí)際成新率大于用直線折舊法計(jì)算出的成新率，則說明建筑物比正常維修保養(yǎng)狀況（

2、 ）。（好/壞）66、某建筑物總價(jià)值100萬元，其中主體、設(shè)備、裝修的價(jià)值分別占60%、25%、15%，經(jīng)濟(jì)耐用年限分別為55年、10年、5年，殘值率假設(shè)均為零，則用直線法計(jì)算出的年折舊額為（ ）。77、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費(fèi)用為75萬元，銷售費(fèi)用為35萬元，投資利潤(rùn)率為12%，則開發(fā)利潤(rùn)為（ ）萬元。 8二、選擇題1、李某于1998年花7萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味。于是李某在2002年底將該住房以5萬元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊因素有（ ） A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟(jì)折舊 C、功能折舊

3、D、區(qū)位折舊 92、建筑物內(nèi)部布局過時(shí)、設(shè)備落后引起的折舊屬于（ ） A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟(jì)折舊 C、功能折舊 D、有形折舊 103、某房地產(chǎn)1993年5月建成，2003年5月欲評(píng)估其現(xiàn)值，判定該房地產(chǎn)尚可使用40年，若殘值率為零，按直線法確定其成新率為（ ）。 A20% B30% C50% D80% 114、某辦公樓1990年建成，2000年補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)年限為50年。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為45年。則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為（ ）年。 A35 B45 C50 D60 125、用成本法評(píng)估舊建筑物的價(jià)格時(shí)，折舊注重的應(yīng)是建筑物價(jià)值的（ ）。 A收回 B攤銷 C減損 D補(bǔ)償 1

4、36、房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加（ ）房地產(chǎn)的價(jià)格。 A必定提高 B必定降低 C不一定提高 D不一定降低 147、下列關(guān)于成本法的有關(guān)論述（ ）是正確的。 A成本法中的成本包括直接成本和間接成本，但不包括利潤(rùn)、稅金 B重新建造成本并不一定是現(xiàn)在的重新建造成本 C成本法中的成本是客觀成本而非實(shí)際成本 D成本法估價(jià)是從供求雙方角度出發(fā)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格158、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（ ）。A 某標(biāo)準(zhǔn)廠房B 某酒廠廠房C 某待出讓土地 D 某寫字樓169、某幢寫字樓，建筑物重新購建價(jià)格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元；裝修的重置

5、價(jià)格為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為（ ）萬元。A 400 B 628 C 656 D 7001710、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年（自補(bǔ)辦之日算起）。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為（ ）年。 A 45 B 50 C 52 D 551811、下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有（ ）。 A 重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所

6、必需的支出 B 重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 C 重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格 D 建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格 E 土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格1912、在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有（ ）。 A 區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本 B 區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本 C 結(jié)合實(shí)際成本來確定評(píng)估價(jià)值 D 結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤(rùn)來確定評(píng)估價(jià)值 E 結(jié)合市場(chǎng)供求分析來確定評(píng)估價(jià)值 2013、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（ ）。 A 功能落后B 功能缺乏C 環(huán)境污染D 交通E 正常使用的磨損 21現(xiàn)對(duì)一建筑物進(jìn)行評(píng)估，該建筑物1994年6月竣工投入使用，建筑

7、面積1000平方米，磚混結(jié)構(gòu)，耐用年限40年，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為每平方米建筑面積500元。2002年6月對(duì)該建筑物進(jìn)行實(shí)地勘察，估計(jì)該建筑物尚可使用30年，殘值率為2%，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積1000元。試用所給資料估計(jì)該建筑物在2002年6月的單價(jià)和總價(jià)？22分析已知：t=8年 n=30年 N=8+30=38年成新率：q=1-(1-R)t/（t+n）100% =1-（1-2%）8/38100% =79.5%23重新構(gòu)建價(jià)格： C=10001000=100萬元總價(jià)=100萬元795%=79.5萬元單價(jià)=795000元/m21000=795元/m2 2425262728收益法

8、某房地產(chǎn)開發(fā)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需要支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計(jì)為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。試根據(jù)以上資料評(píng)

9、估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)值。 291.選定評(píng)估方法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。 2.計(jì)算總收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。 年總收益 =5012900（1-10%）=486000（元） 3.計(jì)算總費(fèi)用。 （1）年管理費(fèi)=4860003.5%=17010（元） （2）年維修費(fèi)=25009001.5%=33750（元） （3）年稅金=20900=18000（元） （4）年保險(xiǎn)費(fèi)=25009000.2%=4500（元） 年總費(fèi)用 =（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元） 304.計(jì)算房地產(chǎn)純收益。 年房地產(chǎn)純

10、收益 =年總收益-年總費(fèi)用 =486000-73260=412740（元） 5.計(jì)算房屋純收益。 （1）計(jì)算年貶值額。年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本例中，房地產(chǎn)使用權(quán)年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回（注：如計(jì)算殘值，也可以）。 （2）計(jì)算房屋現(xiàn)值。 房屋現(xiàn)值 =房屋重置價(jià)-年貶值額已使用年數(shù) =2500900-468754=2062500（元） （3）屋純收益（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）。 房屋

11、純收益=房屋現(xiàn)值房屋資本化率 =20625008%=165000（元） 316.計(jì)算土地純收益。 土地年純收益 =年房地產(chǎn)純收益-房屋年純收益 =412740-165000=247740（元） 7.計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值。土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50-6=44（年）。 =3358836.15 （元） 單價(jià) 3358836.15 / 500=6717.67（元） 8.評(píng)估結(jié)果。本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)值為3358836.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元。 323334剩余法有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為 2000 平方米，建筑容積率為 2.5

12、，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費(fèi)用為 3000 元 / 平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 10% 建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為 9000 元 / 平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的 2.5% ，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的 6.5% ，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為 6% ，開發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為 10% 。 試估算該宗地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。 35（一）確定評(píng)估方法 現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)值和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可用剩余法評(píng)估，計(jì)算公式為： 地價(jià) = 樓價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)利息銷售稅費(fèi)利潤(rùn) （二）計(jì)算樓價(jià) 樓價(jià) =2000 2.5 9000=45000000( 元 ) （三）計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi) =3000 2000 2.5=15000000( 元 ) 專業(yè)費(fèi) = 建筑費(fèi) 10%=15000000 10%=1500000 （四）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi) 銷售費(fèi)用 =45000000 2.5%=1125000( 元 ) 銷售稅費(fèi) =45000000 6.5%=2925000( 元 ) 36（五）計(jì)算利潤(rùn) 利潤(rùn) = （地價(jià) + 建筑物 + 專業(yè)費(fèi)） 10% =（地價(jià) +16500000 ） 10% （六）計(jì)算利息 利息=地價(jià)（1+6%）21（150000001500000）（1+6%）11 =0.1236 地價(jià) +