淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及控制措施

1、淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及控制措施【文章摘要】民期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和人民生活程度的進(jìn)步做出了重大的奉獻(xiàn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)，ii的重要行業(yè)之一。但是目前由于受房?jī)r(jià)過(guò)高、國(guó)家政策等方而的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)展積極的調(diào)整，i.格控制房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)、建立、經(jīng)營(yíng)、銷售等環(huán)rr-j的那么務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定安康開(kāi)展。本文卞要對(duì)房地產(chǎn)所而對(duì)的那么務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其成因進(jìn)展分析，并提出了具有針對(duì)性的預(yù)防和控制措施。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)：那么務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：控制：措施。一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)展由于會(huì)受到受社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、自然以及消費(fèi)者心理等多方面因素的影響，加上行業(yè)特有的投資大、回

2、收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)。一面臨利率變動(dòng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。利率的變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響是宏大的，當(dāng)銀行進(jìn)步貸款利率時(shí)，會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債本錢，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益的減少。而利率的進(jìn)步會(huì)降低投資者的購(gòu)置欲望，使需求降低。房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的需求降低、本錢增加，那么給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。二通貨膨脹引起的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)出現(xiàn)大面積的通貨膨脹，相應(yīng)的會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的消費(fèi)本錢，材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用，進(jìn)而大幅增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)本錢，使相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。三稅率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可防止的涉及到各種稅收工程，例如土地使用稅、城建稅

3、、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，當(dāng)國(guó)家進(jìn)步稅率時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)本錢也會(huì)上升，減少預(yù)期收益，增加風(fēng)險(xiǎn)。四因資產(chǎn)負(fù)債率增加引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模相當(dāng)宏大，許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是負(fù)債開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金通常來(lái)自于銀行貸款。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前的開(kāi)展?fàn)顩r是資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過(guò)60%的戒備線，高負(fù)債率使企業(yè)面臨著預(yù)期收入得不到實(shí)現(xiàn)時(shí)帶來(lái)的宏大風(fēng)險(xiǎn)。五再籌資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。高資產(chǎn)負(fù)債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)債權(quán)人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場(chǎng)上進(jìn)展資金的籌措。而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的過(guò)分依賴，逐漸使銀行所采取的相關(guān)政策就很敏感，無(wú)疑也是企業(yè)不得不面臨的風(fēng)

4、險(xiǎn)。六投資收回導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。政治因素以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素等都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成品房得不到有效利用，閑置過(guò)多，使得資金在短期內(nèi)難以變現(xiàn)?；蛘哂行┦鄢龅某善贩坑捎诿媾R不確定因素的影響，客戶的交款不及時(shí)，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資本錢的回收。二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因。一缺乏有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理。房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，而很多的工程不具備相應(yīng)的調(diào)整才能。很多開(kāi)發(fā)商盲目的投標(biāo)、拿土地使用權(quán)，認(rèn)為后期工程只要按時(shí)按質(zhì)交付使用就能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，這顯然是片面的。假設(shè)企業(yè)沒(méi)有財(cái)務(wù)預(yù)算管理的強(qiáng)烈意識(shí)，不注重對(duì)土地本錢、施工本錢

5、、資金運(yùn)作和投資回報(bào)率等方面的預(yù)算與控制，就很難實(shí)現(xiàn)企業(yè)原先的利潤(rùn)目的，大大增加了工程的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)甚至?xí)虼水a(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)虧損。二本錢費(fèi)用控制不嚴(yán)。房地產(chǎn)企業(yè)的本錢管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期、繁雜的工作，不但包含工程總本錢中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，還包括工程完成后本錢費(fèi)用的分配和歸集。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有立足于企業(yè)的實(shí)際，采取有效的管理措，對(duì)企業(yè)的本錢費(fèi)用進(jìn)展有效的控制，而是將過(guò)多的精力用在了工程的進(jìn)度管理和質(zhì)量控制上。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)本錢核算沒(méi)有給予足夠重視，本錢核算過(guò)于簡(jiǎn)單和粗糙，沒(méi)有嚴(yán)格本錢核算的標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)，這無(wú)疑會(huì)增加企

6、業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。三內(nèi)部審計(jì)機(jī)制不夠健全。內(nèi)部審計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的重要組成部分。內(nèi)部審計(jì)作為企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)視機(jī)構(gòu)，雖然沒(méi)有直接參與到企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)當(dāng)中，但是卻可以對(duì)企業(yè)的預(yù)定目的達(dá)成率、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)展有效的監(jiān)視。然而很多企業(yè)偏偏無(wú)視了內(nèi)部審計(jì)的重要性，沒(méi)有建立起健全的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，例如內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)那么不全面、審計(jì)時(shí)間沒(méi)有保證等，這就大大降低了內(nèi)部審計(jì)的有效性，不利于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的躲避。四缺乏對(duì)現(xiàn)金流量的科學(xué)管理。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，開(kāi)發(fā)建立需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建立到開(kāi)工交付使用等多個(gè)階段，資金占有量大、周轉(zhuǎn)效率低、變現(xiàn)才能差，所以加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)

7、金流量的管理就顯的尤為重要。然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的平安性、完好性往往無(wú)法得到保證。三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施。一對(duì)企業(yè)的資本構(gòu)造進(jìn)展優(yōu)化。雖然企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以發(fā)揮負(fù)債的杠桿效益，可以給企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)利益。然而，負(fù)債必須控制在合理的范圍之內(nèi)，因?yàn)檫^(guò)高的負(fù)債率不僅不可以給企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，還會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)負(fù)債超出一定的比例，負(fù)債率和風(fēng)險(xiǎn)是成正比的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合自己的詳細(xì)情況，權(quán)衡自身的實(shí)際才能，分析企業(yè)的融資才能、抗風(fēng)險(xiǎn)才能以及獲利才能，制定出科

8、學(xué)、合理的資本構(gòu)造，使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小化。二房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)投資工程的管理力度。眾所周知，房地產(chǎn)投資是風(fēng)險(xiǎn)性極高的綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，受其自身行業(yè)特殊性的影響，對(duì)于政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境反映非常靈敏。所以，作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，要加強(qiáng)對(duì)于投資工程的管理力度，對(duì)于投資工程做好相應(yīng)的分析與綜合測(cè)評(píng)，對(duì)于指定的決策方案要進(jìn)展多方的驗(yàn)證，并且全面考慮可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，制定出詳勁可行的投資施行方案，對(duì)投資工程做好投資風(fēng)險(xiǎn)的控制與躲避。三對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)展控制與管理隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷開(kāi)展，使得以土地儲(chǔ)藏作為競(jìng)爭(zhēng)資本逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競(jìng)爭(zhēng)資本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不對(duì)原有戰(zhàn)略進(jìn)展適時(shí)

9、的調(diào)整。目前，現(xiàn)金流已經(jīng)開(kāi)展成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)展長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃時(shí)率先要考慮的關(guān)鍵因素。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必需要考慮所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，當(dāng)企業(yè)利潤(rùn)上升，而現(xiàn)金凈流量卻下降時(shí)，反映出企業(yè)的實(shí)際收益是在減少的，要加強(qiáng)重視。可以說(shuō)現(xiàn)金凈流量是反映房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)晴雨表。四建立強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以把企業(yè)的非正常經(jīng)營(yíng)情況控制在初級(jí)階段，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)?yè)p失的可能性。通過(guò)全面預(yù)算建立有效的預(yù)算預(yù)警機(jī)制是非常有必要的，因?yàn)橥ㄟ^(guò)預(yù)算與實(shí)際之間的比較和分析，可以為企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供更有利的參考根據(jù)，制定調(diào)整企業(yè)行為的有力措施，對(duì)企業(yè)將來(lái)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展科學(xué)的預(yù)測(cè)。強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)

10、警機(jī)制，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展及時(shí)的提醒、分析和預(yù)先的防范，實(shí)現(xiàn)躲避和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。五大力引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)，進(jìn)步工程管理的程度。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)是其最終的產(chǎn)品，而工程管理的過(guò)程就是這一產(chǎn)品的消費(fèi)過(guò)程。企業(yè)要想保證施工的質(zhì)量和平安，實(shí)現(xiàn)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的開(kāi)展，就必須對(duì)產(chǎn)品消費(fèi)的全過(guò)程進(jìn)展有效的控制和管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理程度在很大程度上影響著工程的開(kāi)發(fā)周期和本錢，進(jìn)而影響著工程的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，作為新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須積極學(xué)習(xí)、探究和創(chuàng)新工程工程管理形式，將信息技術(shù)等先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用到工程管理的過(guò)程中來(lái)，進(jìn)步工程管理的質(zhì)量和效率，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)防

11、范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的才能。四、完畢語(yǔ)。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定安康的開(kāi)展埋下了很多隱患，所以財(cái)務(wù)管理人員對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)必須給予足夠的重視，對(duì)其產(chǎn)生的原因要進(jìn)展科學(xué)的分析，加強(qiáng)具有針對(duì)性的防范措施的研究，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展嚴(yán)密的控制與管理，盡量將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最初階段。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員要不斷豐富自身的知識(shí)構(gòu)造，進(jìn)步自身的職業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)才能，從而不斷進(jìn)步房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的程度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)開(kāi)展?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】1、王師。如何防范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)j.財(cái)經(jīng)界學(xué)術(shù)版，2022，01。2、申山宏。國(guó)內(nèi)中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的