房地產(chǎn)行業(yè)中報(bào)整體回顧：營收業(yè)績維持增長行穩(wěn)致遠(yuǎn)仍看龍頭

1、 HYPERLINK / 有關(guān)分析師的申明，見本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見分目 錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _bookmark0 綜述：業(yè)績正增長，有息負(fù)債率下降4 HYPERLINK l _bookmark1 營收與業(yè)績穩(wěn)健增長4 HYPERLINK l _bookmark8 A 股上市房企盈利能力提升，港股上市房企盈利能力下滑5 HYPERLINK l _bookmark11 有息負(fù)債率下降，A 股上市房企銷售回款增速下滑6 HYPERLINK l _bookmark15 企業(yè)比較：中型房企ROE 超越大型房企7 HYPERLINK l _bookmar

2、k16 ROE：行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率與去年持平7 HYPERLINK l _bookmark18 盈利能力：中型房企業(yè)績?cè)鏊俑?，小型房企凈利率領(lǐng)先8 HYPERLINK l _bookmark22 周轉(zhuǎn)能力：大型房企周轉(zhuǎn)能力強(qiáng)9 HYPERLINK l _bookmark24 杠桿水平：大、中型房企杠桿率高9 HYPERLINK l _bookmark26 TOP20：銷售增速穩(wěn)健，土地投資積極，融資成本差距拉大10 HYPERLINK l _bookmark27 銷售：龍頭房企銷售額增速穩(wěn)健10 HYPERLINK l _bookmark29 投資：龍頭房企土地投資強(qiáng)度有所下降10 HYPE

3、RLINK l _bookmark32 融資：低成本融資優(yōu)勢(shì)凸顯11 HYPERLINK l _bookmark34 投資建議：首選融資、業(yè)績雙優(yōu)標(biāo)的12 HYPERLINK l _bookmark35 風(fēng)險(xiǎn)提示12 HYPERLINK l _bookmark36 附錄12 HYPERLINK / 有關(guān)分析師的申明，見本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見分圖表目錄 HYPERLINK l _bookmark2 圖 1：2019H1 A 股 116 家房企實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 9165.9 億元4 HYPERLINK l _bookmark3 圖 2：2019H1 A 股 125 家房企歸母凈利為 988

4、.8 億元4 HYPERLINK l _bookmark4 圖 3：2019H1 A 股虧損的上市房企數(shù)量為 16 家5 HYPERLINK l _bookmark5 圖 4：2019H1 A 股 116 家房企中 70 家業(yè)績?cè)鲩L5 HYPERLINK l _bookmark6 圖 5：2019H1 港股主流房企營業(yè)收入 10518.4 億元5 HYPERLINK l _bookmark7 圖 6：2019H1 港股主流房企歸母凈利潤 1311.7 億元5 HYPERLINK l _bookmark9 圖 7：2019H1 A 股上市房企毛利率和凈利率分別為 32.8%和 13.4%6 HY

5、PERLINK l _bookmark10 圖 8：2019H1 港股主流上市房企毛利率和凈利率分別為 31.6%和 12.5%6 HYPERLINK l _bookmark12 圖 9：2019H1 A 股上市房企銷售回款 13774.7 億元，同比增長 14.5%6 HYPERLINK l _bookmark13 圖 10：2019H1 A 股上市房企整體凈負(fù)債率為 101.9%7 HYPERLINK l _bookmark14 圖 11：2019H1 港股主流上市房企整體凈負(fù)債率為 97.3%7 HYPERLINK l _bookmark17 圖 12：2019H1 上市房企整體 ROE

6、 為 6.3%，其中中型房企 ROE 領(lǐng)先于大、小型房企7 HYPERLINK l _bookmark19 圖 13：2019H1 上市房企營業(yè)收入同比增長 17.7%8 HYPERLINK l _bookmark20 圖 14：2019H1 上市房企歸母凈利潤同比增長 14.0%8 HYPERLINK l _bookmark21 圖 15：2019H1 上市房企整體銷售凈利率為 12.9%，其中小型房企凈利率高于大、中型房企8 HYPERLINK l _bookmark23 圖 16：2019H1 上市房企整體周轉(zhuǎn)率為 9.9%，其中大型房企周轉(zhuǎn)率高于中、小型房企9 HYPERLINK l

7、_bookmark25 圖 17：2019H1 上市房企整體權(quán)益乘數(shù)為 5.2，其中大、中型房企高于小型房企9 HYPERLINK l _bookmark28 圖 18：2019H1 上市房企 TOP20 銷售金額和銷售單價(jià)10 HYPERLINK l _bookmark30 圖 19：2019H1 上市房企 TOP20 新增土儲(chǔ)建面和平均樓面價(jià)11 HYPERLINK l _bookmark31 圖 20：2019H1 上市房企 TOP20 新增土儲(chǔ)投資額和拿地強(qiáng)度11 HYPERLINK l _bookmark33 圖 21：2019H1 上市房企 TOP20 加權(quán)平均融資成本12 HYP

8、ERLINK l _bookmark37 表 1：A 股股票池13 HYPERLINK l _bookmark38 表 2：H 股股票池14 HYPERLINK / 有關(guān)分析師的申明，見本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見分綜述：業(yè)績正增長，有息負(fù)債率下降營收與業(yè)績穩(wěn)健增長2019 年上半年，140 家 A+H 上市房企營收、業(yè)績雙增，毛利率、凈利率小幅下滑，有息負(fù)債率下降。我們統(tǒng)計(jì)的 140 家 A+H 上市房企 2019 年上半年?duì)I收總計(jì) 19684.3 億元，同比增長 17.7%， 歸母凈利潤總計(jì) 2300.5 億元，同比增長 14.0%，業(yè)績?cè)鏊俨患盃I收增速主要原因在于：1）整體利潤率小

9、幅下降；2）開發(fā)商間項(xiàng)目合作增加，帶來少數(shù)股東損益占比提升。2019 年上半年，A 股上市房企營收、業(yè)績雙雙實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長，業(yè)績?cè)鏊俑哂跔I收增速的原因是凈利率提升。我們統(tǒng)計(jì)的 116 家A 股上市房企 2019 年上半年?duì)I收總計(jì)達(dá)到 9165.9 億元，同比增長23.4%，歸母凈利潤總計(jì) 988.8 億元，同比增長 24.5%。營收實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長的主要原因是開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模較快增長，業(yè)績?cè)鏊俑哂跔I收增速的原因是凈利率提升。統(tǒng)計(jì)的 116 家企業(yè)中，70 家企業(yè)歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)增長，占比 60.3%；虧損企業(yè)從 2018 年上半年同期的 14 家上升到 16 家。圖 1：2019H1 A 股 116

10、家房企實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 9165.9 億元營業(yè)收入yoy25,00050%20,00040%15,00030%10,00020%5,00010%00%資料來源：Wind, 東方證券研究所圖 2：2019H1 A 股 125 家房企歸母凈利為 988.8 億元?dú)w母凈利潤yoy2,00050%1,50040%30%1,00020%50010%00%資料來源：Wind, 東方證券研究所圖 3：2019H1 A 股虧損的上市房企數(shù)量為 16 家圖 4：2019H1 A 股 116 家房企中 70 家業(yè)績?cè)鲩L150100盈利虧損業(yè)績?cè)鲩L業(yè)績下滑 HYPERLINK / 有關(guān)分析師的申明，見本報(bào)告最后部分。其

11、他重要信息披露見分4 14 81639.7%60.3%50020172018H120182019H1資料來源：Wind, 東方證券研究所資料來源：Wind, 東方證券研究所圖 5：2019H1 港股主流房企營業(yè)收入 10518.4 億元營業(yè)收入yoy25,00060%20,00050%15,00040%30%10,00020%5,00010%00%資料來源：Wind, 東方證券研究所圖 6：2019H1 港股主流房企歸母凈利潤 1311.7 億元?dú)w母凈利潤yoy3,00080%2,50070%2,00060%50%1,50040%1,00030%50020%10%00%資料來源：Wind, 東

12、方證券研究所A 股上市房企盈利能力提升，港股上市房企盈利能力下滑2019 年上半年，A 股上市房企盈利能力同比提升，港股上市房企盈利能力同比下滑。2019 年上半年 116 家 A 股上市房企整體毛利率為 32.8%，較去年同期提高 1.6 個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤率為 13.4%，較去年同期提高 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。2019 年上半年 24 家港股房企的毛利率為 31.6%，較去年同期降 HYPERLINK / 有關(guān)分析師的申明，見本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見分低 2.1 個(gè)百分點(diǎn)，凈利率為 12.5%，較去年同期降低 0.7 個(gè)百分點(diǎn)。2019 年上半年 A 股上市房企與港股上市房企盈利能力出

13、現(xiàn)背離，但整體波動(dòng)幅度并不大，也并沒有出現(xiàn)趨勢(shì)性變化。圖 7：2019H1 A 股上市房企毛利率和凈利率分別為 32.8%和 13.4%毛利率凈利率35%29.7% 31.2% 32.3% 32.8%28.9% 28.7% 27.8% 27.5% 28.5%30%25%20%15%10%5% 10.7%12.4% 12.9% 12.6% 13.4%9.7% 9.3% 10.2% 11.5%0% 資料來源：Wind, 東方證券研究所圖 8：2019H1 港股主流上市房企毛利率和凈利率分別為31.6%和 12.5%毛利率凈利率40%31.6%33.7%31.6%35% 28.2% 26.9% 27

14、.2% 26.8%30%22.9%25%18.3%20%15%10% 14.6%5%10.7% 12.2% 10.7% 13.2% 13.9% 13.2% 11.7% 12.5%0% 資料來源：Wind, 東方證券研究所有息負(fù)債率下降，A 股上市房企銷售回款增速下滑圖 9：2019H1 A 股上市房企銷售回款 13774.7 億元，同比增長 14.5%30,00060%25,00050%20,00040%15,00030%10,00020%5,00010%00%數(shù)據(jù)來源：Wind, 東方證券研究所2019 年上半年，A 股上市房企銷售回款增速下滑。2019 年上半年 A 股 116 家上市房企

15、銷售回款總額達(dá)到 13774.7 億元，同比增長 14.5%，增速較去年同期下滑 10.3 個(gè)百分點(diǎn)，銷售回款增速下滑的主要原因是今年上半年全國房地產(chǎn)銷售金額同比增速 5.6%，較去年同期下降 7.6 個(gè)百分點(diǎn)。銷售回款yoy 2019 年上半年，A 股和港股地產(chǎn)公司的有息負(fù)債率較去年同期均下降，凈負(fù)債率 A 股地產(chǎn)公司同比下降港股地產(chǎn)公司同比小幅上升。2019 年上半年，116 家A 股上市房企整體有息負(fù)債率下降至30.7%，較去年同期下降 2.0 個(gè)百分點(diǎn)，整體凈負(fù)債率為 101.9%，較去年同期下降 4.9 個(gè)百分點(diǎn)。 HYPERLINK / 有關(guān)分析師的申明，見本報(bào)告最后部分。其他重要

16、信息披露見分2019 年上半年 24 家港股房企整體有息負(fù)債率為 30.5%，較去年同期下降 0.8 個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率為 97.3%，較去年同期上升 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。圖 10：2019H1 A 股上市房企整體凈負(fù)債率為 101.9%有息負(fù)債率凈負(fù)債率160%140%120%108.8%98.7%104.1%106.8%101.9%100%80%60%40%20%0%35.1%34.6%34.4%32.7%30.7%2015H1 2016H1 2017H1 2018H1 2019H1資料來源：Wind, 東方證券研究所圖 11：2019H1 港股主流上市房企整體凈負(fù)債率為 97.3%有息負(fù)債

17、率凈負(fù)債率120%100%108.9%80%96.7%97.3%60%76.4%75.8%40%20%31.3%32.8%34.8%31.3%30.5%0%2015H1 2016H1 2017H1 2018H1 2019H1資料來源：Wind, 東方證券研究所企業(yè)比較：中型房企 ROE 超越大型房企我們根據(jù)克而瑞的2019 年 1-6 月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售 TOP200報(bào)告公布的簽約合同銷售金額， 按照相對(duì)排名將上市房企分為大型房企（排名前 20）、中型房企（排名在 20-50 之間）、小型房企（其他房企）三類，進(jìn)行三類企業(yè)的比較。ROE：行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率與去年持平圖 12：2019H1

18、上市房企整體 ROE 為 6.3%，其中中型房企ROE 領(lǐng)先于大、小型房企8%7.2%7%6.1%6.5%6.7%6%5.2%5%4%3%2%1%0%2015H12016H12017H12018H12019H1資料來源：Wind, 東方證券研究所2019 年上半年上市房企整體 ROE 與去年同期持平，中型房企 ROE 領(lǐng)先于大、小型房企。我們統(tǒng)計(jì)了 A+H 股中 140 家上市房企的 ROE，2019 年上半年上市房企整體 ROE 為 6.3%，與去年同期持平，表明房地產(chǎn)行業(yè)投資價(jià)值仍舊處于歷史高位。其中大型房企、中型房企和小型房企的 ROE 分別為 6.7%/7.1%/4.2%，中型房企的

19、ROE 領(lǐng)先于大、小型房企。大型房企中型房企小型房企整體 HYPERLINK / 有關(guān)分析師的申明，見本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見分盈利能力：中型房企業(yè)績?cè)鏊俑撸⌒头科髢衾暑I(lǐng)先營收與業(yè)績?nèi)嫣嵘?，中型房企業(yè)績?cè)鏊兕I(lǐng)先。2019 年上半年 140 家上市房企實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入19684.3 億元，同比增長 17.7%，實(shí)現(xiàn)凈利潤 2542.3 億元，同比增長 16.3%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤2300.5 億元，同比增長 14.0%，營收與業(yè)績?nèi)嫣嵘Ｆ渲写笮头科?、中型房企和小型房企分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤 1465.6/521.2/313.8 億元，分別同比增長 6.8%/44.2%/10.7%，中型

20、房企業(yè)績?cè)鏊僮罡?。圖 13：2019H1 上市房企營業(yè)收入同比增長 17.7%大型房企中型房企小型房企整體60%50%40%30%20%10%0%2016H12017H12018H12019H1資料來源：Wind, 東方證券研究所圖 14：2019H1 上市房企歸母凈利潤同比增長 14.0%大型房企中型房企小型房企整體60%50%40%30%20%10%0%2016H12017H12018H12019H1資料來源：Wind, 東方證券研究所行業(yè)銷售凈利潤率小幅下滑，小型房企凈利率高于大、中型房企。從銷售凈利率來看，2019 年上半年 140 家上市房企的銷售凈利率達(dá)到 12.9%，同比小幅下滑

21、 0.2 個(gè)百分點(diǎn)。其中大型房企、中型房企、小型房企的銷售凈利率分別為 12.0%/14.8%/15.6%，小型房企的銷售凈利率高于大、中型房企。圖 15：2019H1 上市房企整體銷售凈利率為 12.9%，其中小型房企凈利率高于大、中型房企大型房企中型房企小型房企整體18%16%14%12.6%12.4%13.1%12.9%12%10.6%10%8%6%4%2%0%2015H12016H12017H12018H12019H1資料來源：Wind, 東方證券研究所 HYPERLINK / 有關(guān)分析師的申明，見本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見分周轉(zhuǎn)能力：大型房企周轉(zhuǎn)能力強(qiáng)大型房企管控能力更強(qiáng)，匹

22、配更強(qiáng)的周轉(zhuǎn)能力。2019 年上半年，140 家上市房企整體的周轉(zhuǎn)率（營業(yè)收入/總資產(chǎn)）為 9.3%，較去年同期小幅下滑 0.4 個(gè)百分點(diǎn)。其中大型房企、中型房企、小型房企的周轉(zhuǎn)率分別為 9.9%/8.8%/7.1%，大型房企的周轉(zhuǎn)率高于中、小型房企。圖 16：2019H1 上市房企整體周轉(zhuǎn)率為 9.9%，其中大型房企周轉(zhuǎn)率高于中、小型房企大型房企中型房企小型房企整體14% 12.0%11.8%12%10.3%10.7%9.9%10%8%6%4%2%0%2015H12016H12017H12018H12019H1資料來源：Wind, 東方證券研究所杠桿水平：大、中型房企杠桿率高大、中型房企的杠

23、桿率高。2019 年上半年，140 家上市房企的權(quán)益乘數(shù)（總資產(chǎn)/凈資產(chǎn)）為 5.2， 較去年同期提高了 0.2。其中大型房企、中型房企、小型房企的權(quán)益乘數(shù)分別為 5.6/5.5/3.8，大、中型房企的杠桿率高于小型房企。面對(duì)當(dāng)前融資環(huán)境的邊際收緊，具有較低融資成本和暢通融資渠道的大、中型房企較小型房企具備強(qiáng)優(yōu)的綜合融資實(shí)力。地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，高杠桿率下的大、中型房企通過撬動(dòng)更多資源，實(shí)現(xiàn)行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升。圖 17：2019H1 上市房企整體權(quán)益乘數(shù)為 5.2，其中大、中型房企高于小型房企大型房企中型房企小型房企整體6.05.04.03.02.01.00.02015H12016H1

24、2017H12018H12019H1資料來源：Wind, 東方證券研究所TOP20：銷售增速穩(wěn)健，土地投資積極，融資成本差距拉大對(duì)于 2019 年上半年銷售額排名前 20 的大型房企，我們從銷售、投資、融資三個(gè)視角進(jìn)行了深入分析探究。銷售：龍頭房企銷售額增速穩(wěn)健龍頭房企銷售額增速穩(wěn)健。2019 年上半年銷售額 TOP20 的大型房企中 3000 億以上銷售額的有碧桂園、萬科，20003000 億銷售額的有中國恒大、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國、中海地產(chǎn)，10002000 億銷售額的有綠地控股、華潤置地、龍湖集團(tuán)、招商蛇口，行業(yè)排名前 10 房企的座次基本穩(wěn)定。TOP5/TOP10/TOP20 上半年銷售

25、額同比增速為 4%/9%/12%，TOP5 房企銷售額增速放緩， TOP1020 的增速較高。房企在城市戰(zhàn)略布局上的差異也真實(shí)地反映在銷售均價(jià)上，2019 年上半年碧桂園和中國恒大銷售單價(jià)在 10000 元/每平方米左右，招商蛇口、中國金茂的銷售單價(jià)在 20000 元/每平方米左右。未來各能級(jí)城市市場的輪動(dòng)還將持續(xù)，均衡布局方能更好抵御風(fēng)險(xiǎn)。2019 年二線城市市場復(fù)蘇較快，因此布局城市能級(jí)更高的房企將有望在 2019 年取得更好的銷售業(yè)績。圖 18：2019H1 上市房企 TOP20 銷售金額和銷售單價(jià)銷售金額/億元銷售單價(jià)/元每平400035003000250020001500100050

26、0碧桂園萬科地產(chǎn)中國恒大保利發(fā)展融創(chuàng)中國中海地產(chǎn)綠地控股華潤置地龍湖集團(tuán)招商蛇口陽光城 旭輝集團(tuán)世茂房地產(chǎn)中南置地中國金茂金地集團(tuán)綠城中國金科集團(tuán)富力地產(chǎn)02500020000150001000050000 HYPERLINK / 有關(guān)分析師的申明，見本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見分資料來源：Wind, 東方證券研究所投資：龍頭房企土地投資強(qiáng)度有所下降龍頭房企土地投資強(qiáng)度有所下降。2019 年上半年新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積排名前三的分別是融創(chuàng)中國、中國恒大、碧桂園，分別拿地4718/4449/3302 萬平方米，其中融創(chuàng)中國拿地面積同比增61.6%， 碧桂園拿地面積同比減少 61.1%。201

27、9 年上半年土地投資強(qiáng)度排名前五的分別是融創(chuàng)中國、世茂房 地 產(chǎn) 、 華 潤 置 地 、 龍 湖 地 產(chǎn) 、 中 國 金 茂 ， 投 資 強(qiáng) 度 分 別 為81.0%/78.6%/69.1%/67.9%/43.5%,TOP20 房企上半年平均拿地強(qiáng)度為40.9%，較去年同期的49.0%有所下降。圖 19：2019H1 上市房企 TOP20 新增土儲(chǔ)建面和平均樓面價(jià)新增土儲(chǔ)建筑面積/萬平樓面地價(jià)/元每平50004000300020001000碧桂園萬科中國恒大融創(chuàng)中國 保利地產(chǎn) 綠地控股 龍湖地產(chǎn) 華夏幸福 招商蛇口 旭輝集團(tuán) 世茂房地產(chǎn)中南置地 陽光城中國金茂華潤置地綠城中國正榮集團(tuán)中海地產(chǎn)0

28、1600014000120001000080006000400020000資料來源：Wind, 東方證券研究所圖 20：2019H1 上市房企 TOP20 新增土儲(chǔ)投資額和拿地強(qiáng)度總地價(jià)/億元拿地強(qiáng)度200015001000500碧桂園萬科中國恒大融創(chuàng)中國 保利地產(chǎn) 綠地控股 龍湖地產(chǎn) 華夏幸福 招商蛇口 旭輝集團(tuán) 世茂房地產(chǎn)中南置地 陽光城中國金茂華潤置地綠城中國正榮集團(tuán)中海地產(chǎn)0100%80%60%40%20%0% HYPERLINK / 有關(guān)分析師的申明，見本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見分資料來源：Wind, 東方證券研究所融資：低成本融資優(yōu)勢(shì)凸顯房企融資成本普遍抬升，龍頭房企融資成

29、本差距拉大。2019 年上半年 TOP20 上市房企中加權(quán)平均綜合融資成本前三高的是融創(chuàng)中國、陽光城、正榮集團(tuán)，分別為 8.5%/7.7%/7.6%，融資成本前三高的房企范圍與去年同期相比沒有變化，排名略有變動(dòng)。前三低的是中海地產(chǎn)、華潤置地、龍湖地產(chǎn)，分別為 4.3%/4.5%/4.6%，融資成本前三低的房企排名與去年同期沒有變化，共同的特點(diǎn)是經(jīng)營風(fēng)格均較為穩(wěn)健。預(yù)計(jì)下半年整體融資環(huán)境仍將趨緊，房企融資能力和銷售回款的能力將面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 HYPERLINK / 有關(guān)分析師的申明，見本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見分圖 21：2019H1 上市房企 TOP20 加權(quán)平均融資成本加權(quán)平均綜

30、合融資成本10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%碧桂園融創(chuàng)中國保利地產(chǎn)綠地控股龍湖地產(chǎn)華夏幸福招商蛇口旭輝集團(tuán)世茂房地產(chǎn)陽光城中國金茂華潤置地綠城中國正榮集團(tuán)中海地產(chǎn)0.00%資料來源：Wind, 東方證券研究所投資建議：首選融資、業(yè)績雙優(yōu)標(biāo)的自 730 政治局會(huì)議提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段后，行業(yè)的限制性政策接踵而至，且調(diào)控愈發(fā)精準(zhǔn)，信托控前端拿地、銀行控后端回款，房企融資壓力陡增。伴隨著政策持續(xù)收緊，板塊 8 月大幅跑輸市場，但積極因素也正在逐漸累積，行業(yè)整體估值步入歷史底部區(qū)間，機(jī)構(gòu)配置比例持續(xù)下降，龍頭房企業(yè)績的較高增速依舊維持，估值修復(fù)的機(jī)會(huì)正在醞釀！我們看好

31、幾條主線：1）看好在融資上更游刃有余的龍頭公司，推薦保利地產(chǎn)(600048，買入)、萬科 A(000002，買入)、金地集團(tuán)(600383，增持)。2）看好業(yè)績上更具彈性的龍頭公司，推薦融創(chuàng)中國(01918，買入)、旭輝控股集團(tuán)(00884，買入)、榮盛發(fā)展(002146，買入)、大悅城(000031， 買入)、陽光城(000671，買入)、中南建設(shè)(000961，買入)。風(fēng)險(xiǎn)提示銷售大幅低于預(yù)期。由于樓市進(jìn)入需求收縮期，銷售增長可能不達(dá)預(yù)期，從而影響開發(fā)商的周轉(zhuǎn)能力和盈利能力。政策調(diào)控嚴(yán)厲程度高于預(yù)期。目前部分城市房價(jià)上漲仍處于可控情況下，若未來房價(jià)進(jìn)一步攀升， 不排除中央及地方進(jìn)一步出臺(tái)政

32、策打壓，其嚴(yán)厲程度可能高于預(yù)期。利率發(fā)生明顯上升。目前的低利率環(huán)境是推升房地產(chǎn)市場的主要因素，未來因?yàn)槿蚶虱h(huán)境變化（如美國加息）及中國金融風(fēng)險(xiǎn)局部爆發(fā)等因素導(dǎo)致國內(nèi)利率出現(xiàn)明顯上升，將對(duì)房地產(chǎn)市場量價(jià)產(chǎn)生負(fù)面影響。附錄附錄一：指標(biāo)說明 HYPERLINK / 有關(guān)分析師的申明，見本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見分毛利率=1-營業(yè)成本/營業(yè)收入，營業(yè)成本指標(biāo)不包含營業(yè)稅金及附加凈利率=1-凈利潤/營業(yè)收入，凈利潤指標(biāo)未扣除少數(shù)股東損益有息負(fù)債率=有息負(fù)債/總資產(chǎn)，其中有息負(fù)債=短期借款+應(yīng)付票據(jù)+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債+長期借款+應(yīng)付債券凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金）/凈資產(chǎn)附錄二：股票

33、池說明報(bào)告參考的 A 股股票池基于申萬行業(yè)指數(shù)（房地產(chǎn)）進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整依據(jù)為該公司實(shí)質(zhì)從事業(yè)務(wù)/ 盈利與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)，并扣除了截止到 2019 年 9 月 3 日收盤時(shí)，仍然處于“ST”階段的股票。調(diào)整后 A 股股票數(shù)量為 116 家。表 1：A 股股票池000002.SZ萬科 A000069.SZ華僑城 A600675.SH中華企業(yè)600173.SH臥龍地產(chǎn)600791.SH京能置業(yè)000671.SZ陽光城000090.SZ天健集團(tuán)600683.SH京投發(fā)展600185.SH格力地產(chǎn)600848.SH上海臨港000732.SZ泰禾集團(tuán)000402.SZ金融街600684.SH珠江實(shí)業(yè)600208

34、.SH新湖中寶600890.SH中房股份000961.SZ中南建設(shè)000502.SZ綠景控股600716.SH鳳凰股份600215.SH長春經(jīng)開600895.SH張江高科001979.SZ招商蛇口000514.SZ渝開發(fā)600724.SH寧波富達(dá)600223.SH魯商置業(yè)601588.SH北辰實(shí)業(yè)600048.SH保利地產(chǎn)000517.SZ榮安地產(chǎn)600736.SH蘇州高新600239.SH云南城投000056.SZ皇庭國際600340.SH華夏幸福603506.SH南都物業(yè)600743.SH華遠(yuǎn)地產(chǎn)600246.SH萬通地產(chǎn)000505.SZ京糧控股600383.SH金地集團(tuán)000573.S

35、Z粵宏遠(yuǎn)A600748.SH上實(shí)發(fā)展600266.SH北京城建000534.SZ萬澤股份601155.SH新城控股000608.SZ陽光股份600773.SH西藏城投600322.SH天房發(fā)展000567.SZ海德股份600708.SH光明地產(chǎn)000609.SZ中迪投資600095.SH哈高科600325.SH華發(fā)股份000615.SZ京漢股份600606.SH綠地控股000616.SZ海航投資600515.SH海航基礎(chǔ)600393.SH粵泰股份000668.SZ榮豐控股000031.SZ中糧地產(chǎn)000620.SZ新華聯(lián)600555.SH海航創(chuàng)新600463.SH空港股份000691.SZ亞太

36、實(shí)業(yè)000537.SZ廣宇發(fā)展000631.SZ順發(fā)恒業(yè)600568.SH中珠醫(yī)療600503.SH華麗家族000656.SZ金科股份000667.SZ美好置業(yè)600647.SH同達(dá)創(chuàng)業(yè)600533.SH棲霞建設(shè)002146.SZ榮盛發(fā)展000718.SZ蘇寧環(huán)球002208.SZ合肥城建600565.SH迪馬股份002244.SZ濱江集團(tuán)000736.SZ中交地產(chǎn)002285.SZ世聯(lián)行600604.SH市北高新600376.SH首開股份000797.SZ中國武夷002305.SZ南國置業(yè)600621.SH華鑫股份600466.SH藍(lán)光發(fā)展000838.SZ財(cái)信發(fā)展600007.SH中國國貿(mào)

37、600622.SH光大嘉寶000006.SZ深振業(yè)A000863.SZ三湘印象600052.SH浙江廣廈600638.SH新黃浦000011.SZ深物業(yè)A000918.SZ嘉凱城600064.SH南京高科600639.SH浦東金橋000014.SZ沙河股份000926.SZ福星股份600067.SH冠城大通600641.SH萬業(yè)企業(yè)000029.SZ深深房A000965.SZ天?；?00077.SH宋都股份600648.SH外高橋000036.SZ華聯(lián)控股002016.SZ世榮兆業(yè)600094.SH大名城600649.SH城投控股000042.SZ中洲控股002077.SZ大港股份60013

38、3.SH東湖高新600657.SH信達(dá)地產(chǎn)000043.SZ中航地產(chǎn)002133.SZ廣宇集團(tuán)600159.SH大龍地產(chǎn)600658.SH電子城 HYPERLINK / 有關(guān)分析師的申明，見本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見分000046.SZ泛?？毓?00665.SH天地源600162.SH香江控股600663.SH陸家嘴數(shù)據(jù)來源：東方證券研究所港股公司公司共 24 家，選取標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)克而瑞 2019 年 16 月銷售榜單中排名前 50 并在港股上市的公司。股票池具體的信息如下表所示：表 2：H 股股票池2007.HK碧桂園1109.HK華潤置地3377.HK遠(yuǎn)洋集團(tuán)3883.HK中國奧園0

39、123.HK越秀地產(chǎn)3333.HK中國恒大0884.HK旭輝控股集團(tuán)0817.HK中國金茂0137.HK金輝集團(tuán)3990.HK美的置業(yè) 1918.HK融創(chuàng)中國6158.HK正榮地產(chǎn)3380.HK龍光地產(chǎn)1233.HK時(shí)代中國控股3900.HK綠城中國 0688.HK中國海外發(fā)展2777.HK富力地產(chǎn)3301.HK融信中國 0832.HK建業(yè)地產(chǎn) 0813.HK世茂房地產(chǎn) 0960.HK龍湖集團(tuán)3383.HK雅居樂集團(tuán)1638.HK佳兆業(yè)集團(tuán)1813.HK合景泰富集團(tuán)數(shù)據(jù)來源：東方證券研究所附錄三：三類上市房企核心指標(biāo)匯總我們根據(jù)克而瑞的2019 年 16 月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售 TOP200報(bào)告公布的簽約合同銷售金額， 按照相對(duì)排名將上市房企分為大型房企（排名前 20）、中型房企（排名在 20-50 之間）、小型房企（其他房企）三類，進(jìn)行三類企業(yè)的比較。表 1：三類上市房企指標(biāo)匯總指標(biāo) 時(shí)間 整體 大型 中型 小型 營收增速2019H117.7%13.7%42.2%8.9%2018H137.