如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的質(zhì)量管理

1、如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量治理如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量治理近十年以來，房地產(chǎn)開發(fā)項目如雨后春筍蓬勃進(jìn)展，龐大的市場需求成就了一大批開發(fā)商，也使一些初入地產(chǎn)界的大佬們由于未掌握地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律導(dǎo)致開發(fā)出來的產(chǎn)品不被市場認(rèn)同，頻于倒閉的邊緣。是什么緣故導(dǎo)致這種截然不同的結(jié)局呢？答案只有一個：由于產(chǎn)品的質(zhì)量差而導(dǎo)致房產(chǎn)商倒閉。那個地點的質(zhì)量是一個廣義上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量、工程實施質(zhì)量、物業(yè)治理質(zhì)量等。下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個人的方法。房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期為：前期可行性研究產(chǎn)品策劃設(shè)計實施交付等五大時期。作好這五大

2、時期的工作，使每一時期都能提交符合市場需要、客戶中意的產(chǎn)品，對房地產(chǎn)開發(fā)項目來講是至關(guān)重要的，也是關(guān)系到成敗的全然。一、目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究時期、策劃時期、設(shè)計時期的質(zhì)量治理，而把要緊精力放在施工時期。假如靠獵取項目施工實施的施工單位，這當(dāng)然是必要的，但我們作為建設(shè)方，以項目而成立的團(tuán)隊，這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開發(fā)項目進(jìn)行到施工時期時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙都差不多審查通過，假如產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項目的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)

3、，專門難保證工程項目的整體投資效益。有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費標(biāo)準(zhǔn)。使得承擔(dān)可行性研究報告編制的咨詢單位，專門少進(jìn)行深入的市場調(diào)查(宏觀、中觀、微觀調(diào)查)、對調(diào)查結(jié)果深入進(jìn)行分析和對規(guī)劃方案、戶型、景觀方案等進(jìn)行多方案比選。在設(shè)計時期也因為有的開發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計費用，從而阻礙設(shè)計人員進(jìn)行精心設(shè)計的積極性，這一問題已嚴(yán)峻阻礙了開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作，要緊是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項目的地段選

4、擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內(nèi)容、戶型構(gòu)成、潛在目標(biāo)客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設(shè)施水平分析、開發(fā)項目的技術(shù)含量分析、風(fēng)險分析、財務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益等是否深入全面，各項數(shù)據(jù)是否符合實際，直接決定著擬開發(fā)項目的前途和命運。個人建議從如下幾點作手：1、建立開發(fā)項目質(zhì)量治理責(zé)任制。 項目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開發(fā)項目還可設(shè)項目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是：依照投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項目質(zhì)量打算，并組織實施；按質(zhì)量打算規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項目質(zhì)量打算執(zhí)行情況，特不是要緊質(zhì)量操縱點的驗證、檢查和評審活動；對發(fā)覺重大的治理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問

5、題，組織研究解決，向項目團(tuán)隊負(fù)責(zé)人報告；編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。項目質(zhì)量經(jīng)理對質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項目其它崗位的質(zhì)量職責(zé)，項目各個經(jīng)理、專業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、各專業(yè)人員各自均應(yīng)完成自己應(yīng)負(fù)的質(zhì)量責(zé)任，項目質(zhì)量才能有保證。2、制定開發(fā)項目的質(zhì)量打算。充分了解項目投資人開發(fā)項目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項目的特點，熟悉地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)走勢，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量治理體系文件，依照項目組織結(jié)構(gòu)的特點，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量治理體系。如是獨立的開發(fā)項目團(tuán)隊，就應(yīng)對開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量治理體系進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解，按質(zhì)量打算和實施步驟層層落

6、實，一直落實到末端。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量治理打算要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。3、建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度。建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的重要手段，采納德爾非法進(jìn)行評審，吸取更多專家的知識和智慧，能夠及時發(fā)覺問題，優(yōu)化前期工作成果。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，開發(fā)商項目團(tuán)隊要求咨詢公司先組織本項目人員對項目咨詢成果進(jìn)行自我評審，然后再進(jìn)行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊?，咨詢成果才能提交給托付方，建設(shè)方項目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進(jìn)行評審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。在開發(fā)項目的前期咨詢單位

7、選擇上，應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司大概喜愛給業(yè)主提定性分析報告而專門少進(jìn)行定量分析（包括財務(wù)分析），分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主依照只有定性思路去作推斷，去決策。事實上這是由于業(yè)主的咨詢托付服務(wù)范圍所致。首先，作定性和定量相結(jié)合的調(diào)查與分析，一是費用高，二是業(yè)主對該項工作認(rèn)識不足，舍不得出鈔票，三是相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司人員配置達(dá)不到作定量與定性相結(jié)合咨詢要求。只是，作為進(jìn)入WTO的大國，我們的治理要與世界接軌，照目前這種憑感受上開發(fā)項目的作法，在不久將會成為歷史。三、設(shè)計時期的質(zhì)量操縱1、方案設(shè)計時期在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃

8、方案設(shè)計的依據(jù)。作為房地產(chǎn)投資人，他投開發(fā)項目的全然目的是獲得效益（經(jīng)濟(jì)效益和社會效益），因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。在咨詢公司得出較為科學(xué)的項目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應(yīng)該參與到后一時期的規(guī)劃方案設(shè)計。開發(fā)商在查找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計單位時也要對規(guī)劃方案設(shè)計的單位業(yè)績進(jìn)行綜合考察，因為規(guī)劃方案設(shè)計是一個制造性的工作。依照一些工程方案設(shè)計的經(jīng)驗教訓(xùn)，建議開發(fā)商依照樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計，在都有意向作該項目的幾家方案設(shè)計單位作設(shè)計前，請作本項目咨詢公司相關(guān)人員對方案設(shè)計單位進(jìn)行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃

9、方案設(shè)計。這就叫作承上啟下，在方案設(shè)計過程中，作為業(yè)主盡量不要對方案設(shè)計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的初步設(shè)計單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出報批方案。2、施工圖設(shè)計時期 施工圖設(shè)計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項目初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。工程設(shè)計一般按初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個時期進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項目可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個時期進(jìn)行。二時期設(shè)計和三時期設(shè)計，是我國工程設(shè)計行業(yè)長期形成的差不多工作模式，各時期的設(shè)計成果包括

10、設(shè)計講明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟(jì)文件(概預(yù)算)，其目的是通過不同時期設(shè)計深度的操縱保證設(shè)計質(zhì)量。（1）、開發(fā)項目的設(shè)計時期質(zhì)量操縱方法。 正確地編制設(shè)計任務(wù)書，設(shè)計任務(wù)書應(yīng)以項目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案、以往工程設(shè)計的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗為依據(jù)進(jìn)行編寫。 為了有效地操縱設(shè)計質(zhì)量，就必須對設(shè)計進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，定期對設(shè)計文件進(jìn)行審核。在設(shè)計過程中和時期設(shè)計完成時，開發(fā)商的項目設(shè)計主管人員應(yīng)以設(shè)計招標(biāo)文件(含設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘察報告等)、設(shè)計合同、政府有關(guān)批文、各項技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對設(shè)計文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過程中，特不要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極

11、端情況。過分設(shè)計，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差；不足設(shè)計，存在隱患或功能降低。（2）、建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制。開發(fā)商設(shè)計主管人員在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對設(shè)計過程進(jìn)行治理，監(jiān)督檢查建設(shè)方各專業(yè)工程師對專業(yè)設(shè)計中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系文件情況，確保設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求；組織設(shè)計策劃，并將策劃結(jié)果編人設(shè)計打算；依照項目打算、項目質(zhì)量打算和設(shè)計打算的規(guī)定，對設(shè)計過程進(jìn)行操縱；負(fù)責(zé)各專業(yè)之間的銜接；負(fù)責(zé)組織設(shè)計各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào)，確保綜合技術(shù)方案的合理性；負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查設(shè)計各時期的設(shè)計評審和設(shè)計驗證；負(fù)責(zé)操縱設(shè)計變更，按設(shè)計更改操縱程序按規(guī)定進(jìn)行操縱；對設(shè)計關(guān)鍵操縱點進(jìn)行檢查，親自組織或檢查

12、對設(shè)計質(zhì)量有重大阻礙的活動和設(shè)計文件。（3）、明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計質(zhì)量的職責(zé)。 建設(shè)方各專業(yè)工程師要編寫專業(yè)設(shè)計任務(wù)書，明確各時期設(shè)計的細(xì)度和深度以及體現(xiàn)項目特點的設(shè)計要求。作為建設(shè)方對設(shè)計監(jiān)控一般都按專業(yè)監(jiān)控，實行專業(yè)和項目組相結(jié)合的矩陣方式治理，要求設(shè)計單位的各專業(yè)部室和項目組與建設(shè)方相關(guān)專業(yè)人員和項目部形成對應(yīng)銜接的工作關(guān)系，建設(shè)方相關(guān)人員對設(shè)計質(zhì)量都負(fù)有治理和操縱的職責(zé)。并采取措施對專業(yè)的設(shè)計過程實施有效的操縱；要求設(shè)計單位為項目派遣符合資格要求的專業(yè)負(fù)責(zé)人和各級設(shè)計人員，保證項目具有足夠質(zhì)量和數(shù)量的人力資源，以確保設(shè)計質(zhì)量；負(fù)責(zé)確定設(shè)計中采納的專業(yè)技術(shù)方案，對設(shè)計專業(yè)技術(shù)

13、方案的先進(jìn)性、可靠性、合理性負(fù)責(zé)；組織或參加設(shè)計各時期設(shè)計輸入、輸出、成品的評審或驗證。四、施工時期的質(zhì)量操縱施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵時期，要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工時期的質(zhì)量操縱。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復(fù)雜的過程，阻礙質(zhì)量的因素專門多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動，機(jī)械設(shè)備的正常磨損，都會產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。工程項目建成后，如發(fā)覺質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質(zhì)量操縱，就顯得極其重要。1、 房地產(chǎn)項目施工前預(yù)備時期質(zhì)量治理。（1

14、） 明確質(zhì)量目標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時與項目的進(jìn)度操縱、成本操縱處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項目本身的特點。目標(biāo)過低，會對項目帶來損害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。上述兩方面都不是開發(fā)商的本意。 那么，如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)？首先，要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費用分析，在項目投資人和項目團(tuán)隊中增強(qiáng)質(zhì)量成本認(rèn)識，要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。（2）制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量治理打算 在確定了項目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出

15、實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用打算編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)打算、流程圖、堅持設(shè)計樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實可行的質(zhì)量打算。明確項目團(tuán)隊的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，項目經(jīng)理對項目質(zhì)量治理負(fù)責(zé)，項目質(zhì)量經(jīng)理具體對項目質(zhì)量負(fù)責(zé)，項目團(tuán)隊各專業(yè)工程師對項目質(zhì)量的規(guī)范負(fù)責(zé)，實施單位承擔(dān)對項目的結(jié)果負(fù)責(zé)。（3）質(zhì)量保證 質(zhì)量保證確實是實施質(zhì)量打算，增強(qiáng)項目投資人、項目最終用戶項目質(zhì)量的信心。 如，開發(fā)項目工程建設(shè)嚴(yán)格實行招投標(biāo)制和建設(shè)監(jiān)理制，托付有資格的監(jiān)理單位對中標(biāo)的施工單位資質(zhì)進(jìn)行核查，使施工單位的資質(zhì)等級與承攬的工程項目要求相一致，對施工人員素養(yǎng)和人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)控，使參與施工的人員技術(shù)

16、水平與工程技術(shù)要求相適應(yīng)；在標(biāo)前進(jìn)行標(biāo)前講明會，在會上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)，成本操縱目標(biāo)以及招標(biāo)條件，作到江太公釣魚愿者上鉤；對施工組織設(shè)計和質(zhì)量打算進(jìn)行審查；對進(jìn)場的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控；對施工機(jī)械設(shè)備的選擇，應(yīng)考慮施工機(jī)械的技術(shù)性能、工作效率、工作質(zhì)量和維修難易、能源消耗以及安全、靈活等方面對施工質(zhì)量的阻礙與保證；組織由設(shè)計單位和施工單位參加的設(shè)計交底和設(shè)計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量治理體系等。（4）開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量操縱 項目施工過程中的質(zhì)量操縱，實際確實是程序操縱和過程偏差操縱。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中的過程操縱確實是對施工單

17、位的工作過程和時期性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差；運用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計總講明與實際工作成品和半成品進(jìn)行比較，找出偏差；運用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實際工作過程順序進(jìn)行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場項目部是按現(xiàn)時期施工順序、方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)接著作業(yè)依舊進(jìn)行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質(zhì)量，只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。在過程操縱中需要用到的工具和技術(shù)有：檢查、繪制動態(tài)過程操縱圖和施工作業(yè)流程圖。在實際工作中我們能夠托付項目監(jiān)理單位對施工單位質(zhì)量治理體系的實施狀況進(jìn)行監(jiān)控；監(jiān)督檢查在工序施工過程中的施工人員、施工機(jī)械設(shè)備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)，是否符合保證質(zhì)量的要求；做好設(shè)計變更的操縱工作；做好施工過程中的檢查驗收工作；做好工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故的處理，當(dāng)出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時，應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當(dāng)施工現(xiàn)場出現(xiàn)質(zhì)量異常情況，又未采取有效措施、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗