2022年天津房地產(chǎn)估價師理論與方法估價報告的質(zhì)量考試試卷

1、天津房地產(chǎn)估價師理論與方法：估價報告的質(zhì)量考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、某房地產(chǎn)的報酬率為8，收益期限為30年時的價格為4000元。若報酬率為6、收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為元。 A：3800 B：4500 C：5200 D：5600 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本原因是_。 A各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值 B各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQ C各房地產(chǎn)開

2、發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致 D各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身條件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價值3、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于_。 A交通的通達(dá)程度 B物業(yè)的規(guī)模大小 C人口的分布密度 D居民的購買能力 4、原國家計委、原建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知規(guī)定，房屋買賣代理收費(fèi)，實行獨(dú)家代理的，由雙方協(xié)商，但最高不超過成交價格的。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準(zhǔn)單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價的權(quán)重分別是0.

3、3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價，則前者與后者的差值是_元/m2。 A-100 B-50 C50 D100 6、_是指外匯買賣活動的總稱。 A外匯市場 B外匯總市場 C匯兌買賣 D匯兌市場 7、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款。已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是（）元。 A2040.8 B3451.83 C5089.1 D6666.7 8、下列關(guān)于我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的表述中，不正確的是_。 A依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國家法律保護(hù) B當(dāng)事人對房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪

4、失均需依法登記 C經(jīng)法定登記機(jī)關(guān)登記的房地產(chǎn)權(quán)利具有對抗第三人的效力 D房屋因買賣、贈與等原因致使其權(quán)屬發(fā)生變化的，應(yīng)及時辦理變更登記 9、房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以頒布的。 A：中華人民共和國主席令 B：國務(wù)院令 C：國務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門部長令 D：省政府省長令 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 10、主要是在會計中使用的價值概念是_。 A公允價值 B買賣價值 C保險價值 D計稅價值11、公積金繳存比例是指職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數(shù)額占職工上一年度月平均工資的比例，一般不低于_。 A5% B7% C4% D6% 12、下列有關(guān)地籍圖的闡述有誤的是_。 A地籍測量繪制的圖

5、件稱為地籍圖 B地籍圖的內(nèi)容包括地籍要素和必要的地形要素 C地籍圖是土地管理部門在辦理土地登記和發(fā)放土地使用權(quán)證書時，了解地塊坐落、四周界址、尺寸、土地使用狀況和面積等的依據(jù)，也是建立地籍檔案必不可少的資料 D地籍要素指土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)，及各部分的說明、注解和識別資料 13、全稱為隨機(jī)抽樣調(diào)查。 A：重點調(diào)查 B：普查 C：典型調(diào)查 D：抽樣調(diào)查 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、已知某房地產(chǎn)40年收益價格為150萬元，該房地產(chǎn)報酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價格為（）萬元。 A112.5 B155.6 C144.6 D132.4 15、租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風(fēng)險屬于

6、_。 A收益現(xiàn)金流風(fēng)險 B資本價值風(fēng)險 C比較風(fēng)險 D未來運(yùn)營風(fēng)險 16、單獨(dú)編制的國家級歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃，由國務(wù)院審批其總體規(guī)劃的城市，報_審批。 A國家建設(shè)部 B國家文物局 C國家建設(shè)部和國家文物局 D國家建設(shè)部或國家文物局 17、B房地產(chǎn)開發(fā)公司在A市進(jìn)行房屋拆遷時，認(rèn)為所拆該市居民馬某的住房院內(nèi)的一平房為違章建筑，馬某不服。最終判斷馬某住房院內(nèi)的平房是否屬于違章建筑，必須由出具證明。 A：A市城市土地行政主管部門 B：A市城市建設(shè)行政主管部門 C：A市城市房產(chǎn)行政主管部門 D：A市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 18、取得開發(fā)項目用地所發(fā)生的費(fèi)用為。 A：用地

7、使用費(fèi) B：土地費(fèi)用 C：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) D：土地租用費(fèi) E：借款合同 19、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價【2007年考題】 A：合法原則 B：最高最佳使用原則 C：估價時點原則 D：替代原則 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、2007年某市職工上一年度月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一年度月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個人所得稅的最高額度為元。 A：125 B：250 C：300 D：375 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、注冊房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育由組織

8、。 A：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 B：人力資源和社會保障部 C：省級政府建設(shè)主管部門 D：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、實施裁決的房屋拆遷管理部門是。 A：鄉(xiāng)級以上地方人民政府 B：鄉(xiāng)級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門 C：縣級以上地方人民政府 D：縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章23、亦稱分支行制，指在大城市設(shè)立總行，并在該市及國內(nèi)或國外各地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的銀行組織形式。 A：單元銀行制 B：總分行制 C：集團(tuán)銀行制 D：連鎖銀行制 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進(jìn)行個別因素修正，其中可比實例的

9、個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為（）。 A1.05 B0.98 C0.95 D1.0325、某宗地的面積為1000，采用市場法進(jìn)行評估。通過三宗可比實例求出的比準(zhǔn)價格分別為2130元，2190元和2220元，如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價格為元。 A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5

10、分） 1、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有。 A：交通便捷程度 B：朝向、樓層 C：周圍環(huán)境和景觀 D：建筑規(guī)模 E：外部配套設(shè)施 2、耕地占用稅是對征收的一種稅。 A：對占用耕地建房的單位和個人 B：對從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人 C：對占用耕地建房的單位，不包括個人 D：對從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的個人，不包括單位 E：對從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位，不包括個人3、房地產(chǎn)測繪的作用，_ A為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及交易提供基本信息服務(wù) B為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù) C為其他部門提供參考資料 D為房地產(chǎn)管理提供技術(shù)服務(wù) E房地產(chǎn)測繪結(jié)果提供了房地產(chǎn)商品量的量度依據(jù) 4、房地產(chǎn)評估員的考試、認(rèn)證

11、工作由_負(fù)責(zé)。 A國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事主管部門 B國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門 C省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市人事主管部門 D省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門5、債券利率的高低，主要受等因素的影響。 A：銀行利率 B：發(fā)行者的資信級別 C：償還期限 D：發(fā)行者的企業(yè)特色 E：利率計算方式和資本市場資金供求關(guān)系 6、房地產(chǎn)估價師注冊證書失效的情形有。 A：注冊期滿3年而未延續(xù)注冊的 B：持續(xù)離開估價崗位超過1年的 C：年齡超過60周歲的 D：聘用單位被撤回房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書的 E：不具有完全民事行為能力的 7、下列屬于品質(zhì)標(biāo)志的包括。 A：人的

12、性別 B：班干部人數(shù) C：人的年齡 D：工種 E：工人工資 8、運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行估價的條件是_。 A房地產(chǎn)價格時間序列逐期升高或下降 B房地產(chǎn)價格的變動呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性 C房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且市場升或下降的波動幅度大致相等 D房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近 9、一般用于評價開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目，但不宜用于評價開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是_。 A財務(wù)凈現(xiàn)值 B投資利潤率 C動態(tài)投資回收期 D財務(wù)內(nèi)部收益率 10、估價報告書的內(nèi)在質(zhì)量包括_。 A估價結(jié)論的準(zhǔn)確性 B文字表達(dá)水

13、平 C估價方法選擇的正確性 D參數(shù)確定的合理性11、在工程項目施工階段，質(zhì)量控制的任務(wù)主要是_。 A在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)程是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定 B對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價 C對整個施工過程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評估 D將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并做出評判 E確定質(zhì)量控制的對象 12、盈虧平衡分析中，產(chǎn)品成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系的假設(shè)條件有。 A：產(chǎn)品總成本不隨產(chǎn)銷量變化 B：產(chǎn)品銷售量等于生產(chǎn)量 C：單位產(chǎn)品變動成本不隨產(chǎn)銷量變化 D：單位產(chǎn)品銷售價格不隨產(chǎn)銷量變化 E：單位產(chǎn)品固定成本不隨產(chǎn)銷量變化 13

14、、房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加_房地產(chǎn)的價格。 A必定提高 B必定降低 C不一定提高 D不一定降低14、在地籍圖中，屬于地籍要素的有。(2009年試題) A：土地的編號 B：土地的利用類別 C：地理名稱 D：房屋、道路、水系 E：土地的面積 15、要成為法人需要具備四個條件，下列說法不正確的是_。 A依法成立 B有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費(fèi) C有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所 D能獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任 16、在職職工李某以抵押貸款的方式在甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)的S住宅小區(qū)預(yù)購一套商品住房。2001年8月，李某與甲公司簽訂了購買該套商品住房的預(yù)售合同，預(yù)售合同中對房屋建筑面積僅約定“房屋建筑面積100，1

15、建筑面積的價格為3000元”。2002年2月，S住宅小區(qū)綜合驗收合格并交付使用。經(jīng)房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)確認(rèn)，李某所購商品住房的套內(nèi)建筑面積為95，該套住房所在樓共有20套住房，套內(nèi)建筑面積總計3000，需分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為450。2002年3月，李某將房屋出租給王某。2003年8月，王某將房屋轉(zhuǎn)租給張某。 (2003年試題)下列關(guān)于王某轉(zhuǎn)租該套住房的表述中，正確的有。 A：王某轉(zhuǎn)租該套住房，必須經(jīng)李某同意 B：王某已支付房租給李某，故李某不可以從房屋轉(zhuǎn)租中獲益 C：李某與王某簽訂的房屋租賃合同已登記備案，王某與張某簽訂的房屋轉(zhuǎn)租合同不必登記備案 D：房屋轉(zhuǎn)租期間，轉(zhuǎn)租合同隨原租賃合同解除而解除

16、E：抵押財產(chǎn)被查封 17、國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理實行_ A統(tǒng)一審批 B國務(wù)院審批 C分級審批 D部門審批 18、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的_。 A20% B30% C40% D50% 19、某建筑為磚混結(jié)構(gòu)、內(nèi)外設(shè)備齊全的受腐蝕生產(chǎn)用房，它的耐用年限是_年。 A40 B35 C30 D20 20、下列保險中，屬于商業(yè)保險的有_。 A保證保險 B勞動工傷保險 C信用保險 D健康保險 E責(zé)任保險 21、與房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)的債務(wù)融資，主要包括。 A：房地產(chǎn)開發(fā)貸款 B：土地儲備貸款 C：個人住房抵押貸款 D：個人住房公積金貸款 E：在建工程抵押貸款 22、實行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項目，施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由負(fù)責(zé)。(2007年試題) A：開發(fā)商 B：監(jiān)理單位 C：分包單位 D：總承包單位 E：借款合同23、影響工程造價的主要因素包括。 A：基本構(gòu)造要素的單位價格 B：基本構(gòu)造要素的實物工程質(zhì)量 C：基本構(gòu)造要素的實物工程數(shù)量 D：