房地產(chǎn)公司財務(wù)調(diào)研報告

1、關(guān)于中小房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的調(diào)研報告2009年部分上市公司紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，瘋狂拍地，房價上漲， 而房地產(chǎn)業(yè)也成為國民最關(guān)注的熱門行業(yè)。整頓房地產(chǎn)市場秩序，歷來 是政府調(diào)控政策的主要內(nèi)容。在房地產(chǎn)市場面臨嚴(yán)峻形勢的情形下，國 務(wù)院也陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。2010年1月7日，國務(wù)院辦公廳出“國 十一條”，從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險、明確責(zé)任”四個方面，正式確 定2010年樓市政策基調(diào)，表示政府遏制房價過快增長的決心和強(qiáng)硬態(tài) 度。時至2010年8月，從京滬杭開始，各商業(yè)銀行業(yè)紛紛暫停第三套房 貸。如此以來，在大型房地產(chǎn)企業(yè)和宏觀調(diào)控政策的雙重壓力下，中小 房地產(chǎn)企業(yè)的命運(yùn)何去何從，成為一個比較

2、嚴(yán)峻的問題。本文將對九江 部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，從融資、財務(wù)狀況幾方面來 指出中小房地產(chǎn)企業(yè)的問題，并提出解決方案。一、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀及原因（一）企業(yè)融資現(xiàn)狀的分析資金是企業(yè)生存和發(fā)展不可或缺的資源，房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個方面，國內(nèi)貸 款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預(yù)付款 以及其它資金。1、自籌資金主要有企業(yè)自籌和向關(guān)系人借貸兩種形式，自籌通常表現(xiàn)為在流動資金 不足的情況下，企業(yè)向職工集資；向關(guān)系人借貸。兩種方式的利率一般高于同期貸款利率， 而且金額較小，對房產(chǎn)企業(yè)而言，只能解決暫時的問題，對長遠(yuǎn)的發(fā)展沒有根本性的影響

3、。2、中小企業(yè)在外資融資的直接融資方面，證券市場準(zhǔn)入門檻高目前，我國資本市 場還很不完善，大部分企業(yè)尤其是中小企業(yè)難以通過直接融資渠道來獲得資金，從股權(quán)融 資來看，作為企業(yè)發(fā)行股票上市的唯一市場，滬深交易所設(shè)置了很高的門檻，絕非一般中 小企業(yè)能問津。從債券融資看，目前我國企業(yè)的債券市場的發(fā)展遠(yuǎn)落后與股票市場的發(fā)展， 大企業(yè)都難以通過發(fā)行債券的方式融資資金，規(guī)模小，信譽(yù)等級相對差的中小城市企業(yè)就 更不用說了?？抗蓹?quán)融資和債權(quán)融資來解決我國眾多中小企業(yè)，尤其是非國有中小企業(yè)融 資問題不現(xiàn)實。3、在當(dāng)前調(diào)控政策的背景下，國民對買房抱有觀望的心態(tài)，這就抑制了房屋銷售。 為了回籠資金，大企業(yè)尚且需要降低

4、房價來保證資金的流通，更何況中小企業(yè)。然而中小 企業(yè)在擁有房源的數(shù)量以及其他一些軟實力上都存在明顯不足，這也就造成了中小企業(yè)較 少的預(yù)售房款。所以就目前來看，在房屋預(yù)收款下降的情況下，中小房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要 取決于銀行貸款。4、然而在當(dāng)前背景下，我國中小房產(chǎn)企業(yè)獲得貸款幾乎不可能。原本商業(yè)銀行在向 中小企業(yè)貸款方面就一直存在著種種限制。據(jù)統(tǒng)計，目前中小企業(yè)的貸款規(guī)模僅占銀行信 貸總額的8%左右，這與中小企業(yè)創(chuàng)造國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3，工業(yè)增加值的2/3,出口創(chuàng)匯 的38%和國家財政收入的1/4的比例是極不對稱的。而目前，銀監(jiān)會更是要求各商業(yè)銀行 嚴(yán)格限制房產(chǎn)企業(yè)貸款。這樣中小房產(chǎn)企業(yè)在融資上就面

5、臨著不得不解決的問題。（二）企業(yè)財務(wù)狀況的分析1、財務(wù)控制薄弱，缺乏具體的財務(wù)制度。當(dāng)前，我市中小房產(chǎn)企業(yè)普遍存在財務(wù)控 制薄弱的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在：一是對現(xiàn)金管理不嚴(yán)，導(dǎo)致資金閑置或不足。在調(diào)查的中小 企業(yè)中，沒有一家制定出較完善的正式財務(wù)制度。不少企業(yè)認(rèn)為現(xiàn)金越多越好，大量現(xiàn)金 未參加生產(chǎn)周轉(zhuǎn)，造成現(xiàn)金閑置浪費(fèi)。還有些企業(yè)的資金使用缺乏計劃安排，使財務(wù)陷入 困境；二是在資金流入不足的情況下，企業(yè)資金支出的審查顯得不夠嚴(yán)格，職工各項費(fèi)用 的報銷過于寬松，造成了部分員工的投機(jī)行為；三是缺乏對收入、成本、利潤的分析，平 時只關(guān)注現(xiàn)金流，缺乏對項目工程投入產(chǎn)出比的考慮。2、管理模式僵化，管理觀念陳舊

6、。中小企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的高 度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時就是經(jīng)營者，表現(xiàn)出企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 多數(shù)管理者思想落后，管理能力差，僅憑經(jīng)驗和感覺管理，缺乏對財務(wù)管理理論方法的認(rèn) 識和研究，更缺乏現(xiàn)代財務(wù)管理觀念，經(jīng)常出現(xiàn)企業(yè)財產(chǎn)與個人家庭財產(chǎn)互相占用的情況， 使其職責(zé)不分，越權(quán)行事，財務(wù)管理混亂，財務(wù)監(jiān)控不到位，會計信息失真，財務(wù)管理失 去了在企業(yè)管理中應(yīng)有的地位和作用。3、少數(shù)納稅人文化層次和現(xiàn)代經(jīng)營管理理念欠佳，不能按照征管法和稅務(wù)機(jī)關(guān) 的要求建賬，主觀隨意性太大，收支無發(fā)票，收入隨意報，記賬的業(yè)務(wù)只是非開票不可的 業(yè)務(wù)，有的記賬只是形式主義，為了應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān)

7、。財務(wù)人員、辦稅人員素質(zhì)參差不齊， 由于新辦企業(yè)不斷增加財務(wù)人員緊缺，老會計有一定水平，但一人代幾個單位的帳，時間 上不能保證；新會計不是缺理論知識，就是少實踐經(jīng)驗；更主要的原因是企業(yè)是老板，工 資由老板發(fā)，不聽老板的就被炒魷魚，所以會計只能根據(jù)老板提供的票據(jù)“做賬”、“圓 賬”。（三）造成企業(yè)財務(wù)管理問題的原因1、中小企業(yè)尚未建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，財務(wù)管理和經(jīng)營管理不規(guī)范中小企業(yè)大多是 以家庭經(jīng)營，合伙經(jīng)營等方式發(fā)展起來的。投資規(guī)模與市場競爭力不足，抗風(fēng)險能力低， 容易遭到市場的淘汰，財務(wù)管理和經(jīng)營化管理不規(guī)范。據(jù)調(diào)查，有80%的中小企業(yè)會計報 表不真實或沒有會計報表，財務(wù)信息失真。2、由于一

8、些中小企業(yè)存在逃避銀行債務(wù)，多頭抵押等情況，因而其資信等級不高。 由于銀行對其缺乏足夠的信心，為保證信貸資金的安全，降低成本和提高經(jīng)濟(jì)效益，銀行 不愿冒險向中小企業(yè)發(fā)放貸款。3、國家宏觀調(diào)控的原因，銀行對房產(chǎn)企業(yè)的貸款資格加強(qiáng)審查，甚至已經(jīng)停止對中 小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。二、解決中小企業(yè)財務(wù)管理問題的對策隨著國家宏觀調(diào)控政策的日趨深化以及房產(chǎn)行業(yè)競爭的更加激烈，中小房產(chǎn)企業(yè)的財 務(wù)問題也日漸突出，企業(yè)要想在市場上走得更深更遠(yuǎn)，工作任務(wù)就更加艱巨，必須采取有 效措施予以解決。1、制定科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度，建立規(guī)范的財務(wù)制度。加強(qiáng)企業(yè)的治理建設(shè)，逐步改 變企業(yè)用人方面任人唯親，家庭成員占據(jù)重要的

9、管理崗位，決策上獨斷專行的現(xiàn)狀。引進(jìn) 優(yōu)秀的管理人才，提高經(jīng)營決策的科學(xué)性，降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，提高企業(yè)的信用水平， 來吸引外部投資，爭取銀行貸款。同時積極融通資金，要樹立現(xiàn)代中小企業(yè)融資意識，根 據(jù)企業(yè)自身特點選擇適當(dāng)?shù)闹行∑髽I(yè)融資方式。針對調(diào)控政策，在銀行貸款上，房產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)可以通過注冊經(jīng)營公司取得貸款，來規(guī)避政策的限制。2、加強(qiáng)企業(yè)管理，核準(zhǔn)資金費(fèi)用支出的真實性。要真正認(rèn)識到管好、用好、控制好 資金不單是企業(yè)財務(wù)部門的職責(zé)，而是關(guān)系到企業(yè)的各個部門、各個經(jīng)營環(huán)節(jié)，把強(qiáng)化財 務(wù)管理尤其是資金管理貫徹落實到企業(yè)內(nèi)部的各環(huán)節(jié)、各個職能部門。提高資金使用效率， 要充分預(yù)測到資金回收和支付的時間，通過對市場的分析，調(diào)整營銷政策，實現(xiàn)資金運(yùn)用 和來源的有效結(jié)合，使資金的使用達(dá)到最佳效果。3、加強(qiáng)財會人員隊伍建設(shè)，提高全員管理素質(zhì)。根據(jù)會