體育公園項目可行性研究報告

1、 15總論本可行性爭辯報告是在XX 市體育公園工程可行性爭辯報告根底上和調整控規(guī)后，將調整控規(guī)后的接待中心地塊炳M11-C/2022 調整為住宅用地。工程概況工程名稱XX 市體育公園工程建設性質建擬建地點XX 市炳三區(qū)建設內(nèi)容及規(guī)模建設內(nèi)容本工程規(guī)劃了該區(qū)域內(nèi)炳M11-C/2022、炳 M14-C/2022 和炳M16-C/2022 三個地塊。其中， 炳 M11-C/2022 地塊面積 2.76 公頃，主要用作住宅開發(fā)；炳 M14-C/2022 地塊面積 6.61 公頃， 建設內(nèi)容主要包括羽毛球館、網(wǎng)球館、多功能場館、地下及半地下車庫、室外籃球場、室外網(wǎng)球場、室外兒童戲水池、兒童運動場、沿街商

2、業(yè)、陽光房、多功能活動場地、其他運開工程場地、人行天橋以及附屬設施等；炳 M16-C/2022 地塊面積 0.48 公頃，主要用作住宅開發(fā)。建設規(guī)模XX 市體育公園工程總用地面積約9.85 公頃，總建筑面積 189088 M2。其中：炳 M11-C/2022 地塊面積 2.76 公頃，規(guī)劃建筑面積 110400 M2。炳 M14-C/2022 地塊面積 6.61 公頃，規(guī)劃建筑面積 59490 M2，包括一個室內(nèi)羽毛球館，占地面積4600M2，建筑面積9200 M2；一個室內(nèi)網(wǎng)球館，占地面積 5000 M2，建筑面積 10000 M2，一個多功能體育場館，占地面積 3000 M2，建筑面積 6

3、000 M2；商業(yè)建筑占地面積 9125M2，建筑面積 34290 M2。另外還有包括 3 個室外網(wǎng)球場、3 個室外籃球場、1 個室外兒童戲水池，占地面積 5510 M2。炳 M16-C/2022 地塊面積 0.48 公頃，規(guī)劃建筑面積 19198.00 M2，規(guī)劃建筑占地面積 1253.00 M2。投資規(guī)模本工程投資規(guī)模為 50176.98 萬元，暫未考慮投資者的融資本錢。建設期工程建設期 3 年。工程建設進度：2022 年 12 月完成前期相關工作；2022 年 5 月完成施工圖設計工作；2022 年 8 月完成施工預備工作；2022 年 9 月至 2022 年 10 月完成施工工作；20

4、22 年 11 月完成竣工驗收工作。資金方式與籌措渠道本工程擬通過招商引資方式籌集資金?？尚行誀庌q報告編制的依據(jù)1關于編制工程可行性爭辯報告的托付書2XX 市土地利用總體規(guī)劃3XX 市城市總體規(guī)劃4XX 市政府“爭辯加快推動XX 體育公園工程建設有關問題的會議紀要”5XX 市城市總體規(guī)劃國家計委、建設部聯(lián)合頒發(fā)的建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第三版國家計委頒發(fā)的投資工程可行性爭辯指南備 注羽毛球場 26 片，網(wǎng)球場 5片室內(nèi)體育法全民健身打算綱要全民健身條例四川省全民健身條例工程單位供給的與本工程有關的資料、數(shù)據(jù)現(xiàn)場勘查所得的資料和數(shù)據(jù)國家其他有關標準、標準等爭辯范圍與工作概況爭辯范圍本工程可行性

5、爭辯范圍包括：工程建設的背景及必要性、工程市場分析、工程選址及建設條 件、建設規(guī)模及方案、節(jié)能、環(huán)保、消防與安全、工程治理、投資估算、資金籌措、工程的財務評價等。工作概況受東區(qū)政府托付，我公司依據(jù)國家和地方有關體育公園工程的法規(guī)和政策對工程實際狀況進 行了查證，并組織有關專家現(xiàn)場踏勘，查閱資料，依據(jù)工程工程建設條件及有關技術標準要 求，對工程建設地點、建設規(guī)模、技術標準、工程投資、技術經(jīng)濟等方面進展了系統(tǒng)分析和論證，在此根底上完成了本工程可行性爭辯報告的編制工作。工程開發(fā)主要技術經(jīng)濟指標表 1-1 炳 M11-C/2022 地塊綜合經(jīng)濟技術指標表序號指標名稱單位數(shù)量備 注一用地面積m22760

6、0二三四建筑面積建筑占地面積建筑密度m2 m2%11040030五容積率m24.0六綠地率%30七八最高建筑高度停車位：米個552表 1-2序號炳 M14-C/2022 地塊分項經(jīng)濟技術指標表指標名稱單位數(shù)量一用地面積m266100二建筑面積m2594901體育場館m2252002三商業(yè)m2建筑占地面積m2342904 個室外籃球場，4 個室外網(wǎng)球場1體育場館m2126002商業(yè)m291253室外活動場地m25510三建筑密度%33四容積率m20.90五綠地率%30六停車位：個300七最多建筑層數(shù)層4表 1-3 炳 M16-C/2022 地塊綜合經(jīng)濟技術指標表序號指標名稱單位數(shù)量備 注用地面積

7、m24800二建筑面積m219198三建筑占地面積m21253四建筑密度%27五容積率m24.0六綠地率%35.00七停車位：個100八最高建筑高度米表 1-4 主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價指標序號名稱單位數(shù)據(jù)投資萬元50176.98一運動休閑區(qū)萬元10241.98建安工程費萬元7151.32室外工程費萬元1912.80工程建設其他費萬元419.20預備費萬元758.67二住宅一萬元28168.74建安工程費萬元22835.84室外工程費萬元988.38工程建設其他費萬元2257.94預備費萬元2086.57三住宅二萬元4864.66建安工程費萬元3855.95室外工程費萬元133.60工程建設其他費萬

8、元514.76預備費萬元360.35四商鋪萬元6901.60建安工程費萬元5462.40室外工程費萬元210.88工程建設其他費萬元717.09預備費萬元511.23二財務數(shù)據(jù)不考慮土地出讓金一運動休閑區(qū)投資回收期年-投資利潤率投資利稅率%-二住宅一投資回收期年1.66投資利潤率%58.93投資利稅率%75.21三住宅二投資回收期年1.87投資利潤率%52.63投資利稅率%76.84四商鋪投資回收期年1.21投資利潤率%234.31投資利稅率%319.09五綜合投資回收期年1.80投資利潤率%57.52投資利稅率%68.90結論與建議結論通過對該工程經(jīng)營收入支出測算可以看出：工程總投資約 5

9、億元，依據(jù)本方案一般估量，業(yè)主實質需要的投資約1 億元不含土地出讓金。住宅局部銷售后的純利潤為 1.96 億元，運動休閑區(qū)內(nèi)的商鋪純利潤為 1.62 億元， 合計 3.58 億元，完成場館設施及綠化等工程后約剩余2.56 億元未考慮土地出讓金和融資本錢。本方案的優(yōu)勢在于住宅、商業(yè)局部盈利優(yōu)勢明顯。但面臨著如此大體量的住宅和商鋪的銷售問題，是否能按期銷售出去是影響方案盈利性的重要因素。本方案最大的缺乏在于公益設施建設后年虧損約為287 萬元，在今后長期的維護運營中無盈利工程支撐，業(yè)主從逐利角度動身，公益設施功能極可能異化。因此為了保證公益設 施的長期穩(wěn)定運行，運動休閑中心的局部商業(yè)設施應不能出售

10、，以彌補公益設施運行的虧損， 建議該運動休閑區(qū)可出售的商屋以不超過 17000M2 為宜，以保證公益設施的可持續(xù)運行。假設按此思路，則全部設施建完后，假定租金為 30 元/月.M2，有 17290 M2 的商鋪可用于出租，年正常商鋪租金收益大致為620 萬元，扣除公益設施虧損后，年盈利約為 330 萬，在此狀況下，按一般投資者能夠承受的回收期7 年左右計算，土地出讓金大約為 136 萬元/ 畝。建議本方案的實施可能會導致公益設施功能異化，保存約 17000M2 的商鋪雖然從經(jīng)濟分析上能夠帶來相當?shù)挠?，但仍舊面臨著商鋪銷售不出去或出租困難導致租金下降的風險， 假設消滅較嚴峻的市場需求缺乏的問題

11、，投資者極有可能變賣商鋪，公益設施的運行虧損難以得到有效保證。從供給應市民休閑消遣的場所來看，方案一M11-C/2022 為接待中心在M11-C/2022地塊設置了游泳池，對外開放場所較大，而本方案調整為住宅后，整個M11-C/2022 地塊封閉，市民休閑消遣場所大大削減。從這個角度看，也不推舉使用本方案。假照實施本方案，則需要重對用地性質進展調整，在工程實施的時間上可能會有較長的延遲。綜上所述，本方案在經(jīng)濟上具有肯定的可行性，能給本工程帶來較大的收益。當存在相當多 的風險，主要來自于公益設施功能異化的風險和市場需求缺乏的風險。相比之下，方案一更 適合追求長期收益的資金投資方向，更能滿足 XX

12、 市體育公園的公益性質，因此建議承受方案一M11-C/2022 為接待中心，不推舉使用本方案。但假設能妥當解決可能存在的公益設施功能異化和市場需求缺乏的問題，本方案將具有較大的可行性。投資估算與資金籌措投資估算依據(jù)本次投資估算依據(jù)XX 市類似工程近期造價水平估算，并參照：四川省定額治理站的有關文件有關建筑安裝指標現(xiàn)行市場有關材料調查價格體育公園初步設計方案四川省建筑工程概算定額四川省其他費用定額國家計委和建設部聯(lián)合頒發(fā)建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第三版投資估算運動中心運動中心投資由工程費用、工程建設其他費用和預備費構成。其中工程費用包括土建工程、安裝工程以及室外根底設施配套工程。投資估算見表2-

13、1。表 2-1運動中心投資估算表序號名稱單位數(shù)量單價元合價萬元一建筑安裝工程費m29064.121羽毛球館1.1土建裝飾m2920022002024.001.2給排水m292009082.801.3強電m29200229210.681.4弱電m29200109100.281.5通風m292005348.761.6合計m2920026812466.522網(wǎng)球館2.1土建裝飾m21000022002200.002.2給排水m2100009090.002.3強電m210000229229.002.4弱電m210000109109.003.5通風m2100005353.00合計m21000026282

14、628.003多功能體育館m260003.1土建裝飾m2600030001800.003.2給排水m260009054.003.3強電m26000229137.403.4弱電m2600010965.403.5通風m260005331.803.6合計m2600034282056.804其余4.1道路及鋪裝m24500280126.004.2綠化m226440120317.284.3自然水體m2400010040.004.4跌水m2202230060.004.5室外網(wǎng)球場m24000300120.004.6籃球場及活動場地m2240015036.004.7小天橋m2160350056.004.8大

15、天橋m28503500297.504.9兒童戲水池項160000060.004.10水管網(wǎng)m24610028129.084.11強電管網(wǎng)m2461001569.154.12弱電管網(wǎng)m2461001882.984.13燃氣管網(wǎng)m2661000.53.314.14場地整理費m26610030198.304.15景石項118000018.004.16雕塑項130400030.404.17標識系統(tǒng)項128000028.004.18室外家具小品項120220020.004.19樹池、花池項1800008.004.20各類戶外運動健身器械項1640006.404.21戶外兒童游樂設施項1640006.40

16、4.22邊坡治理項12022000200.004.23合計1912.80二工程建設其他費用1可研及勘察設計費62.852施工圖審查費4.213工程招標代理費40.554工程監(jiān)理費19.135建設單位治理費121.506工程量清單及把握價編制費33.607環(huán)境影響評價費1.728工程保險費22.289行政事業(yè)型收費113.369.1城市配套費1920000.009.2型材料專項費19200713.449.3異地綠化建設1920059.609.4散裝水泥專項基金1920011.929.5人防異地建設費192002038.409.6其他50.0010合計419.20三預備費758.671根本預備費5

17、%474.172漲價預備費3%284.50四工程總投資10241.98商鋪商鋪局部投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設其他費用和預備費構成。投資估算見表 2-2。表 2-2序號一商鋪投資估算表名稱建安本錢單位數(shù)量單價元合價萬元1土建裝飾m23429013004457.702給排水m23429064219.463強電m234290146500.634弱電m23429083284.615合計m2342901593.005462.40二室外工程1水管網(wǎng)m2342902896.012強電管網(wǎng)m2342901551.443弱電管網(wǎng)m2342901861.724燃氣管網(wǎng)m2342900.51.715合

18、計210.88三其他費用1可研及勘察設計費139.082施工圖審查費12.483工程招標代理費13.554工程監(jiān)理費102.125建設單位治理費51.506工程量清單及把握價編制費19.007環(huán)境影響評價費5.118工程保險費8.219行政事業(yè)型收費366.049.1城市配套費3429065222.899.2型材料專項費34290724.009.3異地綠化建設34290517.159.4散裝水泥專項基金3429013.439.5人防異地建設費342902068.589.6其他30.0010合計717.09四預備費1根本預備費5%319.522漲價預備費3%191.71合計511.23五工程總投

19、資6901.60住宅一住宅一投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設其他費用和預備費構成。投資估算見表2-3。表 2-3住宅一投資估算表序號一名稱建安本錢單位數(shù)量單價元合價萬元1土建m2110400165018216.00地下車庫m21720.002給排水m211040064706.563強電m21104001461611.844弱電m211040083916.325通風燃氣m211040053585.126電梯部20400000800.007合計m21104002022.6222835.84二室外工程988.381場地整理費用27600254701.042道路m2150028042.003地

20、面綠化m2630012075.604水管網(wǎng)m2276002877.285強電管網(wǎng)m2276001541.406弱電管網(wǎng)m2276001849.687燃氣管網(wǎng)m2276000.51.388合計988.38三其他費用1可研及勘察設計費531.522施工圖審查費50.243工程招標代理費40.554工程監(jiān)理費238.245建設單位治理費169.506工程量清單及把握價編制費35.227環(huán)境影響評價費21.448工程保險費39.319行政事業(yè)型收費1131.929.1城市配套費11040065717.609.2型材料專項費110400777.289.3異地綠化建設110400555.209.4散裝水泥

21、專項基金110400111.049.5人防異地建設費11040020220.809.6其他50.0010合計2257.94四預備費2086.571根本預備費5%1304.112漲價預備費3%782.46五工程總投資28168.74住宅二住宅二投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設其他費用和預備費構成。投資估算見表2-4。表 2-4序號一住宅二投資估算表名稱建安本錢單位數(shù)量單價元合價萬元1土建m21919815002879.702地下車庫m3252.003給排水m21919864122.874強電m219198146280.295弱電m21919883159.346通風燃氣m219198531

22、01.757電梯部415000060.008合計m2191981853.813855.95二室外工程133.601道路m2100028028.002地面綠化m2154012018.483水管網(wǎng)m248002813.444強電管網(wǎng)m24800157.205弱電管網(wǎng)m24800188.646燃氣管網(wǎng)m248000.50.247場地整理費480012057.608合計133.60三其他費用1可研及勘察設計費98.372施工圖審查費8.483工程招標代理費15.334工程監(jiān)理費71.815建設單位治理費51.506工程量清單及把握價編制費22.007環(huán)境影響評價費3.598工程保險費5.549行政事業(yè)

23、型收費238.149.1城市配套費1919865124.799.2型材料專項費19198713.449.3異地綠化建設1919859.609.4散裝水泥專項基金1919811.929.5人防異地建設費191982038.409.6其他50.0010合計514.76四預備費用1根本預備費5%225.222漲價預備費3%135.133合計360.35五工程總投資4864.66可見，本工程總投資為 50176.98 萬元，如表 2-5。表 2-5工程總投資估算表序號1名稱運動休閑區(qū)土地面積(M2)66100.00建筑面積(M2)投資(萬元)17143.581.1體育設施19200.0010241.9

24、81.2商鋪9125.0034290.006901.602住宅一27600.00110400.0028168.743住宅二4800.0019198.004864.66合計50176.98資金籌措本工程擬承受招商引資的方式籌集資金。投資估算中臨時沒有考慮籌資資本。財務和經(jīng)濟效益分析財務評價依據(jù)本工程的取費標準依據(jù)企業(yè)財務制度和國家稅收政策規(guī)定執(zhí)行。依據(jù)工程的市場開拓周期， 本工程計算依據(jù)如下：國家計委和建設部聯(lián)合頒發(fā)建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第三版。各種原料及產(chǎn)品按現(xiàn)行市場價格各生產(chǎn)部門的原料、輔料、包裝材料消耗量按工藝供給的單位產(chǎn)品消耗定額測算。收費標準：營業(yè)稅 5%，城市維護建設費 7%，教

25、育附加費 3%，地方教育費附加 3%， 合計為 5.65%。稅收政策：所得稅按 25%計取。收入支出推測收入估算該工程的收入主要來源于六個局部：住宅出售收入，商鋪出售收入，運動局部經(jīng)營收入以及停車收入。具體估算如下：住宅局部考慮到住宅可預售，將收入獲得時間從建設期的其次年開頭，三年銷售完畢，其銷售比例為4:5:1。住宅建筑面積 129598 平方米，參考周邊樓盤單價以及炳三區(qū)今后的進展狀況，該住宅定價為 5000 元/m2,停車位共計 652 個，參照周邊車位的出售價格，依據(jù)6 萬元/個考慮。即整個住宅局部收入為 68711 萬元。商鋪出售本工程商業(yè)門面的面積為 34290m2，參考周邊商業(yè)門

26、面銷售價格，定為10000 元/m2，可得商業(yè)門面銷售收入為 34290 萬元。，將收入獲得時間從建設期的其次年開頭，三年銷售完畢， 其銷售比例為 4:5:1。運動休閑區(qū)收益運動休閑區(qū)包括網(wǎng)球館、羽毛球館、室外網(wǎng)球場、乒乓球、游泳池和停車場等。網(wǎng)球館有 5 片場地，暫定價 40 元/片.小時，考慮每天每片利用 4 小時，可得網(wǎng)球館每月收益2.4 萬元?？紤]運營的前三年只到達正常年份的70%、80%、90%。羽毛球館為 26 片，暫定價為 20 元/片.小時，考慮每天每片利用 6 小時，可得羽毛球館每月收益為 9.36 萬元。考慮運營的前三年只到達正常年份的70%、80%、90%。多功能體育場館

27、一個，考慮到該場館可舉辦籃球、羽毛球、排球、乒乓球等多種體育賽事。其用途具有多樣性，依據(jù)綜合場館的收費標準，大約為使用一天3-5 萬，暫按4 萬計算。一年中按使用三分之一的時間計算，則年收入為16 萬。考慮運營的前三年只到達正常年份的70%、80%、90%。室外網(wǎng)球場為 4 片，參考周邊室外網(wǎng)球場的價格，暫定價為 20 元/片.小時，考慮每天每片利用 6 小時，可得網(wǎng)球場每月收益為1.8 萬元?？紤]運營的前三年只到達正常年份的70%、80%、90%。乒乓球設置在網(wǎng)球館和羽毛球館內(nèi)，考慮設置20 處，暫定價為 10 元/臺.小時，考慮每天每臺利用 4 小時，可得乒乓球每月收益為 2.4 萬元?？?/p>

28、慮運營的前三年只到達正常年份的70%、80%、90%。該工程設置停車位 450 個，依據(jù)每車位收費 3 元計算，一天中一個車位可周轉 4 次，可得停車收益為 16.2 萬元/年?？紤]運營的前三年只到達正常年份的70%、80%、90%?？傻?，正常經(jīng)營年份運動休閑區(qū)收入為 304.92 萬元/年，前三年分別為 213.44 萬元/年、243.94 萬元/年、274.43 萬元/年。本錢估算運動休閑區(qū)本錢包括球館等營業(yè)支出、球館等設施維護、公益設施維護、綠化養(yǎng)護費用支出、公益局部人工工資等。依據(jù)目前市場狀況，球館等營業(yè)支出依據(jù)營業(yè)收入的 30%計??；球館等設施維護一般是與其壽命有關，取費比率約為建設

29、本錢的1%-2%，這里依據(jù)2%計??；公益設施維護按十年壽命考慮，則取費費率定為設施費用的10%；綠化養(yǎng)護費參照目前各地規(guī)定，依據(jù)7 元/m2.月考慮；公益局部人工依據(jù) 50 萬元/年計算。商鋪依據(jù)銷售收入的 10%計算相關的銷售本錢。住宅由于工程位于炳三區(qū)，近年來本區(qū)域的房地產(chǎn)是最受人們關注的，因此這局部的銷售本錢相對而言占收入的比重可以取的低一些，依據(jù)10%考慮。3.3 財務評價運動休閑區(qū)如表 3-1，投入運營后，每年需要再貼補 287 萬元作為運營費用。商鋪如表 3-2，稅前利潤為 22022.01 萬元，稅后利潤為 16171.43 萬元，投資回收期為 1.21 年。投資利稅率為 3.1

30、9，投資利潤率為 2.34。住宅一如表 3-3，稅前利潤為 21186.14 萬元，稅后利潤為 16599.78 萬元，投資回收期為 1.66 年。投資利稅率為 75.21%，投資利潤率為 58.93%。住宅二如表 3-4，稅前利潤為 3738.20 萬元，稅后利潤為 2560.41 萬元，投資回收期為 1.87 年。投資利稅率為 76.84%，投資利潤率為 52.63%。綜合不考慮土地費用如表 3-5，以十年作為計算期，稅前利潤為 34572.76 萬元，稅后利潤為 28865.02 萬元，投資回收期為 1.80 年。投資利稅率為 68.90%，投資利潤率為 57.53%。表 3-1序號運動

31、中心投資現(xiàn)金流量表工程計算期12345671現(xiàn)金流入224.64256.74288.83320.921.1網(wǎng)球館20.1623.0425.9228.801.2羽毛球館78.6289.86101.09112.321.3多功能體育場館11.2012.8014.4016.001.4室外網(wǎng)球場15.1217.2819.4421.601.5乒乓球20.1623.0425.9228.801.6游泳館68.0477.7687.4897.201.7停車收益11.3412.9614.5816.202現(xiàn)金流出2048.404096.794096.79573.41584.85596.29607.732.1建設投資2

32、048.404096.794096.792.2球館等營業(yè)支出67.3977.0286.6596.282.3球館等設施維護143.03143.03143.03143.032.4公益設施維護4.884.884.884.882.5綠化養(yǎng)護費275.42275.42275.42275.422.6公益局部人工工70.0070.0070.0070.00資2.8營業(yè)稅金及附加12.6914.5116.3218.133所得稅前凈現(xiàn)金流量-2048.40-4096.79-4096.79-348.77-328.12-307.46-286.81144累計所得稅前凈現(xiàn)金流量5調整所得稅67所得稅后凈現(xiàn)金流量累計所得稅

33、后凈現(xiàn)金流量-2048.40-6145.19-10241.98-10590.74-10918.86-11226.33-11513.140.000.000.000.000.000.000.00-2048.40-4096.79-4096.79-348.77-328.12-307.46-286.81-2048.40-6145.19-10241.98-10590.74-10918.86-11226.33-11513.1415表 3-2序號商鋪出售投資現(xiàn)金流量表工程計算期12341現(xiàn)金流入13716.0017145.003429.001.1商鋪出售收入13716.0017145.003429.002現(xiàn)金

34、流出1380.324907.205443.83536.642.1建設投資1380.322760.642760.642.2土地費用2.3商鋪出售本錢1371.601714.50342.902.6營業(yè)稅金及附加774.95968.69193.743所得稅前凈現(xiàn)金流量-1380.328808.8011701.172892.364累計所得稅前凈現(xiàn)金流量-1380.327428.4819129.6522022.015調整所得稅0.002202.202925.29723.096所得稅后凈現(xiàn)金流量-1380.326606.608775.872169.277累計所得稅后凈現(xiàn)金流量-1380.325226.28

35、14002.1616171.4316表 3-3 住宅一投資現(xiàn)金流量表序號工程計算期12341現(xiàn)金流入23404.8029256.005851.201.1出售收入23404.8029256.005851.202現(xiàn)金流出5633.7514930.3515846.06915.712.1建設投資5633.7511267.4911267.492.2出售本錢2340.482925.60585.122.3營業(yè)稅金及附加1322.371652.96330.593所得稅前凈現(xiàn)金流量-5633.758474.4513409.944935.494累計所得稅前凈現(xiàn)金流量-5633.752840.7116250.652

36、1186.145調整所得稅0.003352.491233.876所得稅后凈現(xiàn)金流量-5633.758474.4510057.463701.627累計所得稅后凈現(xiàn)金流量-5633.752840.7112898.1616599.7817表 4-4序號住宅二投資現(xiàn)金流量表工程計算期12341現(xiàn)金流入4079.605099.501019.901.1公寓出售收入4079.605099.501019.902現(xiàn)金流出972.932584.322743.94159.612.1建設投資972.931945.861945.862.2土地費用2.3公寓出售本錢407.96509.95101.992.6營業(yè)稅金及附加

37、230.50288.1257.623所得稅前凈現(xiàn)金流量-972.931495.282355.56860.294累計所得稅前凈現(xiàn)金流量-972.93522.352877.913738.205調整所得稅0.00373.82588.89215.076所得稅后凈現(xiàn)金流量-972.931121.461766.67645.217累計所得稅后凈現(xiàn)金流量-972.93148.531915.202560.41187累計所得稅后凈現(xiàn)金流量-10035.402444.0922308.4930647.8530319.7430012.2729725.465量調整所得稅2202.263505.480.000.000.00

38、0.006所得稅后凈現(xiàn)金流量-10035.4012479.4819864.408339.37-328.12-307.46-286.81表 3-5序號全部投資現(xiàn)金流量表工程計算期12345671現(xiàn)金流入0.0041200.4051500.5010524.74256.74288.83320.921.1住宅一23404.8029256.005851.200.000.000.001.2運動休閑區(qū)224.64256.74288.83320.921.3住宅二4079.605099.501019.901.4商鋪13716.0017145.003429.002現(xiàn)金流出10035.4026518.6528130.622185.38584.85596.29607.732.1住宅一5633.7514930.3515846.06915.710.000.000.002.2