淺談商鋪投資課件

1、淺談商鋪投資淺談商鋪投資淺談商鋪投資商鋪投資的優(yōu)勢如何才能選到商業(yè)旺鋪商鋪投資分析方法投資商鋪應(yīng)注意的問題 淺談商鋪投資商鋪投資的優(yōu)勢房產(chǎn)投資種類二手房：商鋪：期房：老洋房：稀缺景觀房：購房收益穩(wěn)定且高穩(wěn)定性、良好的成長性、不可比性有投資潛力、開盤價低、規(guī)模不大抗跌性強(qiáng)不可替代性、抗跌能力強(qiáng)投資郊區(qū)房產(chǎn)需謹(jǐn)慎、購買年代遠(yuǎn)的房產(chǎn)需謹(jǐn)慎、面積大的房屋不宜投資看商鋪本身、看樓盤定位、看后期管理、看業(yè)主風(fēng)險變幻，易產(chǎn)生糾紛；易產(chǎn)生過度投機(jī)或“被套”現(xiàn)象裝修費(fèi)用較昂貴房價與稀缺程度、景觀資源有關(guān)房產(chǎn)種類注意事項(xiàng)房產(chǎn)投資種類二手房：購房收益穩(wěn)定且高投資郊區(qū)房 房產(chǎn)投資的特點(diǎn)投資對象：有相當(dāng)資金可做中長期投

2、資的人、具備 相當(dāng)豐富的房地產(chǎn)投資知識優(yōu) 點(diǎn)：有自用及投資雙重功能，可抵消通貨膨脹帶來的貶值損失缺點(diǎn)：流動性低，變現(xiàn)性差，所需資金較多 房產(chǎn)投資的特點(diǎn)投資對象：有相當(dāng)資金可做中長期投資的人、具商鋪投資的優(yōu)勢長期以來，中國民間的投資渠道狹窄，而我們所熟知的股票、債券、期貨市場等經(jīng)常搖擺不定，沒有一定的專業(yè)知識很難搞定；而隨著中國快速的城市化進(jìn)程和迅猛的房地產(chǎn)市場發(fā)展，大家都不約而同的將投資眼光瞄向了房地產(chǎn)。 “商業(yè)地產(chǎn)”在北京、上海、廣州、深圳等經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國內(nèi)市場，早已經(jīng)有很多投資商業(yè)地產(chǎn)的投資者完在這淘到了無數(shù)桶金，成了他們“一鋪養(yǎng)三代”的夢想。例：商鋪投資的優(yōu)勢長期以來，中國民間的投資渠

3、道狹窄，而我們所熟知投資商業(yè)地產(chǎn)的三大優(yōu)勢回報周期短 根據(jù)北京托普斯調(diào)研公司的數(shù)據(jù)顯示，在國內(nèi)一線、二線城市中商業(yè)地產(chǎn)的回報周期約為9-10年，而相比較的住宅地產(chǎn)的回報周期要為20-25年。 投資商業(yè)地產(chǎn)的三大優(yōu)勢回報周期短投資商業(yè)地產(chǎn)的三大優(yōu)勢 升值潛力巨大 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品一般都出現(xiàn)在一個城市商業(yè)最中心的位置，因?yàn)檫@類土地的稀缺，而物以稀為貴，因此與股票、期貨等相比，房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資風(fēng)險相當(dāng)較小，其投資回報相對安全和穩(wěn)定，特別是商鋪 大部分的開發(fā)商都只租不售，導(dǎo)致大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)在市場上并未出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)銷售，也就導(dǎo)致了好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的大幅度升值。全國許多一二線城市的商鋪，在近10年的運(yùn)營當(dāng)中就漲

4、幅數(shù)十倍。投資商業(yè)地產(chǎn)的三大優(yōu)勢 升值潛力巨大投資商業(yè)地產(chǎn)的三大優(yōu)勢年回報率高 股市動蕩、各類金融產(chǎn)品不穩(wěn)定的情況下，很多懂得理財?shù)娜税岩暰€放到了實(shí)業(yè)投資上面。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其穩(wěn)定的的投資回報率（年回報率能達(dá)到6%-8%）、較小的投資風(fēng)險、巨大的升值空間、得到了多數(shù)投資者的認(rèn)可和追捧。投資商業(yè)地產(chǎn)的三大優(yōu)勢年回報率高淺談商鋪投資商鋪投資的優(yōu)勢如何才能選到商業(yè)旺鋪商鋪投資分析方法投資商鋪應(yīng)注意的問題 淺談商鋪投資商鋪投資的優(yōu)勢如何才能選到商業(yè)旺鋪從全球來看，也唯有硬通貨才真正可以保值增值，如石油、礦產(chǎn)、黃金、稀土等，而商鋪無疑也可作為硬通貨之一，是稀有資源。因此如果擁有一間“聚寶盆”式的“金鋪”

5、，讓錢生錢，錢滾錢，讓商鋪替自己工作，這似乎是很多百姓家庭所渴望和追求的。對商業(yè)地產(chǎn)而言，有三“氣”是不可或缺的，即“人氣、商氣、財氣”。“人氣”即人流量，“商氣”就是商業(yè)氛圍，而“財氣”即由人氣與商氣帶來的財富效應(yīng)。 如何才能選到商業(yè)旺鋪從全球來看，也唯有硬通貨才真正可以保值增如何才能選到商業(yè)旺鋪1、交通便利。 有投資“錢景”的商鋪，附近最好有地鐵站點(diǎn)、公交車站點(diǎn)，以及出租車上下車站，要有合理的人車動線、足夠的停車位。 2、接近人們聚集的場所 如劇院、電影院、公園等娛樂場所附近，或者大社區(qū)、大工廠、機(jī)關(guān)附近，這一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顧客記住該店鋪的地點(diǎn)。 3、選擇人口增加較快的

6、地方 企業(yè)、居民區(qū)和市政的發(fā)展，會給店鋪帶來更多的顧客，并使其更具發(fā)展?jié)摿?。如何才能選到商業(yè)旺鋪1、交通便利。如何才能選到商業(yè)旺鋪 4、選取自發(fā)形成某類市場的地段。 在長期的經(jīng)營中，某街某市場會自發(fā)形成銷售某類商品的“集中市場”，事實(shí)證明，對那些經(jīng)營耐用品的店鋪來說，若能集中在某一個地段或街區(qū)，則更能 招徠顧客。因?yàn)槿藗円幌氲劫徺I某商品就會自然而然地想起這個地方。 5、根據(jù)經(jīng)營內(nèi)容來選擇地址? 店鋪銷售的商品種類不同，其對店址的要求也不同。有的店鋪要求開在人流量大的地方，比如服裝店、小超市，但并不是所有的店鋪都適合開在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服務(wù)中心，就適宜開在偏僻、安靜一些的地

7、方。（什么位置都有賣點(diǎn)）如何才能選到商業(yè)旺鋪 4、選取自發(fā)形成某類市場的地段。如何才能選到商業(yè)旺鋪6、要有“傍大款”意識 即把店鋪開在著名連鎖店或品牌店附近，甚至可以開在它的旁邊。例如，你想經(jīng)營吃的，那你就將店鋪開在“麥當(dāng)勞”、“肯德基”的周圍。因?yàn)?，這些著名的洋快餐在選擇店址前已做過大量細(xì)致的市場調(diào)查，挨著它們開店，不僅可省去考察場地的時間和精力，還可以借助它們的品牌效應(yīng)“撿”些顧客。7、位于商業(yè)中心街道? 東西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝東，盡可能位于十字路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方；在坡路上開店不可??；路面與店鋪地面高低不能太懸殊。（能見度和日照情況）如何才能選

8、到商業(yè)旺鋪6、要有“傍大款”意識如何才能選到商業(yè)旺鋪8、要選擇有廣告空間的店面。 有的店面沒有獨(dú)立門面，店門前自然就失去獨(dú)立的廣告空間，也就使你失去了在店前“發(fā)揮”營銷智慧的空間。9、選擇由冷變熱的區(qū)位。 但地段好的“旺鋪”也往往價位高不可攀，而且往往買不到，盲目投資存在被套牢的風(fēng)險。升值潛力往往是比較大的新的社區(qū)只要定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，隨著社區(qū)的逐漸成熟，商鋪也會日益紅火。 如何才能選到商業(yè)旺鋪8、要選擇有廣告空間的店面。淺談商鋪投資商鋪投資的優(yōu)勢如何才能選到商業(yè)旺鋪商鋪投資分析方法投資商鋪應(yīng)注意的問題 淺談商鋪投資商鋪投資的優(yōu)勢商鋪投資分析方法（1）年投資回報率： 一次性購買：公式：（

9、稅后月租金12）/（購買總價+稅費(fèi)）（稅后日租金360） /（購買總價+稅費(fèi) 按揭貸款：公式：（稅后月租金按揭月供款）12（首期房款+稅費(fèi)）（稅后日租金 30按揭月供款）12（首期房款+稅費(fèi)）注：商鋪投資合理的年投資回報率一般為6%-8%。 商鋪投資分析方法（1）年投資回報率：商鋪投資分析方法（2）投資回收期 一次性付款：計算公式：（購買房屋總價+稅費(fèi)）/（稅后月租金12） 注：商鋪投資合理的回收期限一般為15年。年收益15年房產(chǎn)購買價，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值年收益15年房產(chǎn)購買價，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。 商鋪投資分析方法（2）投資回收期淺談商鋪投資商鋪投資的優(yōu)勢如何才能選到商業(yè)旺鋪商鋪

10、投資分析方法投資商鋪應(yīng)注意的問題 淺談商鋪投資商鋪投資的優(yōu)勢投資商鋪應(yīng)注意的問題 1、選擇投資入市時機(jī)。首先要認(rèn)清未來幾年租賃市場的大勢，在低谷期進(jìn)入2、選擇投資房產(chǎn)類型。目前適宜個人投資的房地產(chǎn)物業(yè)類別有：商鋪、別墅、寫字樓、酒店式公寓、住宅等。選擇哪類物業(yè)進(jìn)行投資與所持有的現(xiàn)金數(shù)量、社交圈子及各類物業(yè)供需情況等因素有關(guān)。 按收益高低排序一般為商鋪、別墅、寫字樓、酒店式公寓、住宅。 投資商鋪應(yīng)注意的問題 1、選擇投資入市時機(jī)。投資商鋪應(yīng)注意的問題 3、選擇投資的區(qū)域， 對周邊租賃市場進(jìn)行分析，判斷項(xiàng)目是否有潛力。4、選擇合適的樓盤。 正?；厥諘r間為15年，晚出租一年，回收投資的時間將延長3年；租金增加10，回收投資的時間將縮減4年；房價增加10，回收投資的時間將延長4年；房價、租金同時增加10，回收投資的時間不變。投資商鋪應(yīng)注意的問題 3、選擇投資的區(qū)域，投資商鋪應(yīng)注意的問題 5、選擇付款方式。按揭付款是最常見的投資付款方式，在考慮多套投資時，特別要分析每套的最大投入額及時間，以便依據(jù)自己的資金