海寧御江南開盤前營銷策略方案課件

1、TOD導(dǎo)向的新城開發(fā)盛世錢塘 御江南營銷策略方案2013年8月一、市場切入點二、項目突破口匯報綱要三、項目銷售節(jié)奏四、預(yù)熱準備期工作事項一、市場切入點海寧人，城市榮譽感強海寧的經(jīng)濟是嘉興五縣二區(qū)首位 ，浙江省縣級市前十，入選福布斯大陸最佳商業(yè)城市 海寧有中國皮革皮草服裝名城 、天下奇觀海寧潮 、金庸/徐志摩/王維故居也許還有很多值得驕傲的，因此大部分海寧人不會說自己是嘉興人，大部分海寧人喜歡向杭州和上?？繑n，更多的海寧人愿意留在本地。海寧人，投資概念在于商鋪海寧人最不缺乏從商的人，皮革、家紡、經(jīng)編、太陽能圍繞這些產(chǎn)業(yè)所形成大大小小企業(yè)舉不勝舉，大量的有購房能力的人存在其中。也因為這樣的產(chǎn)業(yè)氛圍

2、，顯得海寧的商人特別踏實；這樣的商業(yè)氛圍、海寧人的投資更注重實業(yè)，他們更愿意皮料、毛料、布料從房地產(chǎn)看，雖然海寧的房價在嘉興數(shù)一數(shù)二，但人們認為房子就是自住的，而投資就是買商鋪。對于像單身公寓和寫字樓此類物業(yè)，在人們眼里是既不符合自住又不適合投資的物業(yè)。對于這樣的觀念需要時間去改變，而非憑我們單個項目。關(guān)于區(qū)位經(jīng)編園區(qū)在海寧人眼里并不成熟經(jīng)編園區(qū)，雖然經(jīng)歷了十多年的規(guī)劃發(fā)展，仍然處于工業(yè)發(fā)展的初級階段，沒有商業(yè)氛圍沒有生活氛圍。城南是發(fā)展方向，與皮革城商圈和銀泰商圈比，經(jīng)編園區(qū)缺少了商業(yè)發(fā)展價值，本地人們并不看好，這從幾個競爭項目的銷售也可看出。要想以經(jīng)編園區(qū)區(qū)域的發(fā)展來吸引投資者，光憑本案一

3、個項目，顯得勢單力薄。海寧皮革城商圈經(jīng)編園區(qū)商圈銀泰城商圈御江南的市場切入點自住產(chǎn)品而非投資產(chǎn)品很明顯，投資在本區(qū)域并不火，即使再有包租、再有投資回報、再低的價格，外地投資客對本區(qū)域的項目來說，購買力非常有限。因此我們吸引的是本地客群，而本地客群的購買目的大部分是用來自住。我們要扭轉(zhuǎn)以往的思路，雖然項目是40年產(chǎn)權(quán)，位于經(jīng)編園區(qū)的單身公寓，是投資性產(chǎn)品，但是我們要以適合自住的概念吸引本地客群，從而擴大客群范圍。自住投資項目亮點4.98米LOFT公寓適合自住的產(chǎn)品，有基礎(chǔ)吸引自住客群市場稀缺的產(chǎn)品，有機會突破銷售難點跳出競爭的亮點，區(qū)別與浙商、玖尚等競爭產(chǎn)品，跳出區(qū)域限制，吸引大范圍客群。但是，

4、這樣的LOFT公寓還需加上“精裝”的概念。（客戶在最終購房時，也可以選擇不精裝，自己裝修。）LOFT A戶型 兩室兩廳兩衛(wèi) 41.034.98米層高，可分隔成兩層；買41，送約96的超值空間；上下雙衛(wèi)，主臥附帶飄窗空間；可居住可辦公LOFT C戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 60.194.98米層高，可分隔成兩層；買60，送約120的超值空間；上下雙衛(wèi)，主臥附帶飄窗空間；2層挑高客廳，氣派十足四、預(yù)熱準備期工作事項1.銷售策略一是稀缺產(chǎn)品：4.98米精裝LOFT二是價格吸引，通過有吸引力首付或者月供的方式，告訴意向客戶“租不如買”月供2000元，得2室2廳2衛(wèi) （待討論）三是活動吸引財富大贏家 第一種：存

5、1萬抵3萬，開盤享震撼價第二種：降低門檻，采用認籌報名的方式，先聚客。采用認籌報名的形式，交納1000元報名費，可享受100元/的優(yōu)惠，參與報名者，均有送禮品贈送（折疊籃或飲料） 。當(dāng)積累到200組以上時，集中開盤，再配合砸金蛋。100枚金蛋，蛋蛋有獎，獎項設(shè)置：60張優(yōu)惠券（優(yōu)惠額度減100元/），5臺IPAD、5臺空調(diào)、5臺32寸液晶電視、5臺電動車、20臺電風(fēng)扇，共計100個。以上獎項直接放在金蛋中，選房當(dāng)天開砸，砸中哪個就可領(lǐng)走哪個。注：報名費1000元/人，時間8月8日-9月15日，購房不成功可退；報名成功，送小禮品（如飲料）。4.形象包裝精裝空中微墅 LOFT推廣概念 首先要告知市場的是“墅”的概念，也就是用來住的；而“微”墅是想說面積小，帶來的總價優(yōu)勢。空中微墅是表面指高層里的別墅，就是說高層里也可以樓上樓下的生活。最后通過“精裝”提升項目整體品質(zhì)感，是有檔次的LOFT。主要推廣語精裝空中微墅 租不如買買一層得兩層 存1萬抵3萬震撼來襲月供2000，得2室2廳2衛(wèi)4.98米墅式躍層 精裝拎