濟(jì)南世豪廣場及區(qū)域市場分析課件

1、濟(jì)南祥泰英雄山路金鐘衡器地塊項目市場研究報告2010年08月02日目 錄PART 1 城市宏觀經(jīng)濟(jì)背景PART 2 整體市場研究分析PART 3 項目自身條件分析0423108PART 1 城市宏觀經(jīng)濟(jì)背景山東省城市等級：省會級城市 北連京津，南接滬寧，東西連通山東半島與華中地區(qū)，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和京滬經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸上的重要交匯點(diǎn)，是全國重要的交通樞紐和物流中心。規(guī)模面積：總面積3915平方公里濟(jì)南市現(xiàn)轄6個市轄區(qū)，3個縣，1個縣級市。本項目PART 1 城市宏觀經(jīng)濟(jì)背景/城市宏觀概況城市概況PART 1 城市宏觀經(jīng)濟(jì)背景/城市宏觀概況城市規(guī)劃格局天府新城規(guī)劃出爐 總面積119平方公里定位為西部地區(qū)

2、重要的總部商務(wù)中心、金融中心和會展博覽中心，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的城市功能區(qū)，城市重要的商業(yè)中心、行政中心以及文化、教育、體育、醫(yī)療等公共服務(wù)中心將圍繞大源商務(wù)片區(qū)、新川科技總部片區(qū)和正興商業(yè)商務(wù)文博會展片區(qū)等三個重點(diǎn)區(qū)域，布局形成大源西、錦江西、正興北、萬安以及中和舊城和華陽舊城等其他六個高端綜合功能片區(qū)隨著近幾年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政策調(diào)控的影響，濟(jì)南商業(yè)市場逐步擴(kuò)容，供應(yīng)量和成交量逐步放大。PART 1 城市宏觀經(jīng)濟(jì)背景/城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2008年以來由于住宅市場受到政策調(diào)控的影響，開發(fā)商對于住宅的開發(fā)熱情受到極大抑制，而商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)受到追捧，商業(yè)市場供應(yīng)量呈爆發(fā)式增長。隨著住宅限購等行

3、政性限購措施的出臺，部分投資者的目光也從住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)的成交受政策的調(diào)控影響較小。商業(yè)地產(chǎn)市場供求分析（數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)庫）繼2010年力度空前的宏觀調(diào)控后，2011年國家再度重拳出擊，出臺了包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段，抑制住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)市場迎來發(fā)展的春天。部分地區(qū)商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。要求各商業(yè)銀行全面停貸第三套房及以上住房貸款。對貸款購買首套房，首付款的比例調(diào)整到30%及以上。對貸款購買二套房家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利

4、率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。PART 1 城市宏觀經(jīng)濟(jì)背景/城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。提高貸款利率，將使開發(fā)商資金鏈更加緊張，將加大開發(fā)商降價促銷、快速銷售回款壓力。提高貸款利率，購房者的還貸壓力將會更大，這將對購房人的資金實(shí)力，特別是首付提出了更高的要求，購房需求會繼續(xù)萎縮。存款準(zhǔn)備金率上調(diào)將壓縮商業(yè)銀行的貸款空間，房企今年解決資金困難將更加不容易。同樣購房者的貸款成本和還貸壓力也會加大，進(jìn)一步形成購房需求萎縮

5、。京滬廣深等多城市限購令今年繼續(xù)執(zhí)行，抑制房地產(chǎn)市場過熱。公寓作為類住宅產(chǎn)品，因其商業(yè)性質(zhì)不限購、可貸款而吸引了投資者的目光。住宅地產(chǎn)市場受到嚴(yán)厲調(diào)控，特別是限購政策已基本將住宅投資渠道卡死，商業(yè)地產(chǎn)市場由于市場擴(kuò)容，需求旺盛，迎來發(fā)展契機(jī)，而公寓的商業(yè)性質(zhì)使得其在住宅投資受控后頗受青睞。宏觀政策影響分析一、商業(yè)市場研究1、商業(yè)市場供應(yīng)面分析PART 2 整體市場研究分析/商業(yè)市場研究商業(yè)格局/商圈分布目前濟(jì)南市商業(yè)格局呈現(xiàn)“二、四、四”分布：泉城路商圈和經(jīng)四路大觀園商圈兩大市級核心商圈，以及分布在東、西、南三面的洪樓、西市場和英雄山區(qū)級商圈，四個專業(yè)市場商圈。商圈名稱商圈性質(zhì)商圈總體量泉城路

6、商圈市級商圈50萬經(jīng)四路大觀園商圈市級商圈25.4萬洪樓商圈區(qū)級商圈8萬英雄山商圈區(qū)級商圈28萬西市場商圈區(qū)級商圈9萬老東門商圈專業(yè)市場商圈5萬山大路商圈專業(yè)市場商圈17萬濼口商圈專業(yè)市場商圈55萬北園大街商圈專業(yè)市場商圈158萬市級商圈區(qū)級商圈專業(yè)市場商圈泉城路商圈北園大街商圈濼口商圈老東門商圈洪樓商圈山大路商圈大觀園商圈西市場商圈英雄山商圈 本案（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研）未來商業(yè)競爭分析未來幾年內(nèi)濟(jì)南商業(yè)存在較大的供應(yīng)量，商業(yè)類型將以購物中心業(yè)態(tài)為主，體量均在10萬以上，其主要分布在市中區(qū)，集中扎堆于泉城路商圈，本案周邊競爭壓力相對較小。2商業(yè)名稱建筑面積開業(yè)1恒隆廣場17萬商業(yè)、總28萬20

7、11年8月2泰府廣場12萬2011年3銀座中心14萬2013年1月1日4開元廣場5萬2011年5魯商國奧城10萬2012年6魯能領(lǐng)秀城20萬未定7明珠廣場7萬未定總計85萬PART 2 整體市場研究分析/商業(yè)市場研究從濟(jì)南未來商業(yè)項目的分布來看，泉城路商圈規(guī)模將再次提升，市中心的商業(yè)競爭態(tài)勢將會加劇；濟(jì)南整體商業(yè)格局呈現(xiàn)中心快速發(fā)展與其他商業(yè)離散分布現(xiàn)象。 本案4231576（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研）重點(diǎn)對標(biāo)項目列表目前濟(jì)南真正意義上的城市綜合體項目較少，僅有萬達(dá)廣場、魯商廣場、恒隆廣場，以及在建的銀座中心。城市綜合體作為本項目的重點(diǎn)對標(biāo)項目，對本項目具有借鑒意義。PART 2 整體市場研究分析/

8、商業(yè)市場研究類別綜合體名稱開發(fā)商所屬轄區(qū)地址開業(yè)時間商業(yè)經(jīng)營大類辦公物業(yè)等級車位數(shù)量已開業(yè)萬達(dá)廣場濟(jì)南萬達(dá)商業(yè)廣場置業(yè)有限公司市中區(qū)市中區(qū)經(jīng)四路一號2010-07-24集娛樂、購物、休閑與一體的購物中心，主要以零售為主，包括服裝、電子產(chǎn)品、超市等，同時兼顧了娛樂與餐飲，其中新世紀(jì)電影城與娛人碼頭也是吸引客戶的一大熱點(diǎn)5A1100個魯商廣場山東省魯商置業(yè)有限公司市中區(qū)市中區(qū)經(jīng)十路與玉函路交叉口2010-12-31集娛樂、購物、休閑與一體的購物中心，主要以零售為主，包括服裝、電子產(chǎn)品、超市等，同時兼顧了娛樂與餐飲地上100，地下1200在建銀座中心山東銀座地產(chǎn)有限公司槐蔭區(qū)槐蔭區(qū)經(jīng)十路緯十二路交匯

9、處2013-01-01集主力店、次主力店、品牌零售店、超市、影院、真冰溜冰場等與一體6E甲級2500萬達(dá)廣場魯商廣場銀座中心重點(diǎn)對標(biāo)項目分析萬達(dá)廣場在體量上占據(jù)了絕對優(yōu)勢，總體量達(dá)到100萬，其商業(yè)面積占總體量的24.1%，魯商廣場的商業(yè)體量達(dá)到8萬，占比達(dá)38%，銀座中心商業(yè)體量14萬，占比達(dá)57%。銷售均價在3.5萬元/左右。PART 2 整體市場研究分析/商業(yè)市場研究注：萬達(dá)廣場住宅體量為47萬，因其他綜合體無住宅部分，故在此不作比較。城市綜合體項目銷售價格對比名稱住宅/公寓商業(yè)辦公萬達(dá)廣場12000-15000元/自持12000元/魯商廣場無20000-50000元/均價：14000元

10、/銀座中心13000-14000元/2.8-5萬元/11000-13345元/5000040000300002000010000萬達(dá)廣場魯商廣場 銀座中心公寓售價辦公售價商業(yè)售價（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研）PART 2 整體市場研究分析/商業(yè)市場研究未來商業(yè)供應(yīng)情況分析2011年預(yù)計商業(yè)的潛在供應(yīng)面積約為61.2萬，銷售類商業(yè)共計約為24.97萬，潛在供應(yīng)量以中部、東部最大，南部北部供應(yīng)量較小。供應(yīng)量以中部和東部區(qū)域最高。東部商圈正慢慢崛起。數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南房地產(chǎn)2010年年報3、商業(yè)市場整體表現(xiàn)分析PART 2 整體市場研究分析/商業(yè)市場研究目前濟(jì)南市集中商業(yè)租金大多在68元/天之間，泉城路商圈內(nèi)商

11、業(yè)租金普遍較高，基本在15元/天/以上，大部分集中商業(yè)采用扣點(diǎn)經(jīng)營模式。商圈租金概況（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研）PART 2 整體市場研究分析/商業(yè)市場研究商圈租金概況商圈名稱平均租金泉城路商圈18.2元/天經(jīng)四路大觀園商圈8元/天洪樓商圈9.5元/天英雄山商圈6元/天西市場商圈6.8元/天老東門商圈9元/天山大路商圈5.5元/天濼口商圈4.5元/天北園大街商圈3.5元/天濟(jì)南商圈租金分布呈現(xiàn)了三大階梯：第一階梯，平均租金在15元/天以上；第二階梯，平均租金在-.5元/天；第三階梯，平均租金在.-5.5元/天。泉城路商圈租金水平遙遙領(lǐng)先于其他商圈。（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研）商鋪售價分析濟(jì)南市2011年7

12、月底商整體銷售均價為18932元/。東部區(qū)域成交價格為17028元/。本月中部成交均價為30000元/，位列各區(qū)域之首。南部區(qū)域均價較上月有所增長，達(dá)23691元/。西部區(qū)域均價沒有變化仍為14000元/。在售集中商業(yè)項目均價為：24300元/。PART 2 整體市場研究分析/商業(yè)市場研究數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研濟(jì)南在售商業(yè)項目價格表項目名稱各層價格（元/）槐蔭廣場商業(yè)中心20000開元廣場45000齊魯鞋城品牌港1F：300003F：14800東環(huán)商業(yè)廣場1F：250002F：200003F：18000繽紛五洲1F：200002F：110003F：8200銷售均價約24300元/4、商業(yè)市場發(fā)展趨

13、勢分析濟(jì)南商業(yè)發(fā)展趨勢分析濟(jì)南市整體商業(yè)能級不高，處在百貨時代向購物中心時代轉(zhuǎn)變時期。中高檔商業(yè)大部分為百貨商廈業(yè)態(tài)，國內(nèi)發(fā)達(dá)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢已步入購物中心時代，濟(jì)南市的購物中心業(yè)態(tài)才剛開始出現(xiàn)。PART 2 整體市場研究分析/商業(yè)市場研究百貨購物中心高檔低檔繽紛五洲商業(yè)廣場貴和購物中心貴和商廈蘋果城泉城新時代圣凱摩登城英雄山人防商城銀座商城芙蓉街泉樂坊萬達(dá)廣場銀座地下購物廣場濟(jì)南華聯(lián)商廈嘉華購物廣場魯商廣場恒隆廣場？2010年底許多開發(fā)商調(diào)整銷售策略，預(yù)計2011年商業(yè)價格有小幅上漲。1、商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場中所占份額及地位將快速提升2、 成交量預(yù)測：成交量有維持平穩(wěn)增長的可能性3、價

14、格預(yù)測：2011年商業(yè)價格有小幅上漲各區(qū)域如高新區(qū)、南部高端居住區(qū)前期開發(fā)住宅入住率已達(dá)較高水平，而區(qū)域性商圈尚未形成，為商業(yè)地產(chǎn)帶來大量穩(wěn)定客流和市場空間；2011年住宅調(diào)控政策背景下，剩余貨幣流向商業(yè)地產(chǎn)的可能性增大；購物中心的興建將進(jìn)一步帶動自身及區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。促使?jié)仙虡I(yè)在房地產(chǎn)市場中所占份額及地位快速提升。濟(jì)南商業(yè)氛圍和購買力有限，地段是影響商業(yè)成交量的主要因素。開發(fā)適銷對路的商業(yè)產(chǎn)品，2011年商業(yè)市場的成交量依然有平穩(wěn)增長的可能性。濟(jì)南商業(yè)發(fā)展趨勢分析PART 2 整體市場研究分析/商業(yè)市場研究濟(jì)南商業(yè)發(fā)展趨勢分析濟(jì)南商業(yè)未來的發(fā)展趨勢為：第一、傳統(tǒng)百貨業(yè)急需提升，第二、一站式

15、消費(fèi)模式出現(xiàn)、第三、中心城區(qū)快速發(fā)展，其他區(qū)域出現(xiàn)離散分布現(xiàn)象。PART 2 整體市場研究分析/商業(yè)市場研究趨勢一趨勢二趨勢三濟(jì)南作為省會城市，消費(fèi)水平相較其他城市并不落后,但當(dāng)前主要以傳統(tǒng)百貨為主，城市物業(yè)水平發(fā)展較慢，急需進(jìn)一步提升。濟(jì)南已經(jīng)出現(xiàn)萬達(dá)廣場，魯商廣場等一站式消費(fèi)商業(yè)中心，shopping mall一站式購物中心是濟(jì)南商業(yè)主流發(fā)展趨勢。泉城路商圈規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，能級將進(jìn)一步提升，其他各區(qū)域商圈，隨著人口導(dǎo)入，商圈逐步成熟，將出現(xiàn)離散分布的現(xiàn)象。傳統(tǒng)百貨業(yè)急需提升一站式消費(fèi)模式出現(xiàn)中心加速、離散分布服務(wù)功能濟(jì)南市現(xiàn)代化的休閑娛樂業(yè)態(tài)比較匱乏，增加餐飲娛樂休閑業(yè)態(tài)比重，豐富商業(yè)功

16、能，打造一站式消費(fèi)體驗中心。品牌檔次濟(jì)南品牌檔次較低，可適度引進(jìn)知名時尚品牌，注重各業(yè)態(tài)業(yè)種品牌的落地可行性和市場實(shí)際的可消化能力。規(guī)模規(guī)劃提升物業(yè)硬件與配置合理的業(yè)態(tài)業(yè)種比例，設(shè)計合理車流、人流動線。商業(yè)市場真正意義上的購物中心只有三個，本項目可作為濟(jì)南南部片區(qū)地標(biāo)性建筑，全面升級和創(chuàng)新，以形成區(qū)域新核心。本項目發(fā)展空間機(jī)遇PART 2 整體市場研究分析/商業(yè)市場研究服務(wù)功能商業(yè)能級規(guī)模規(guī)劃品牌檔次恰當(dāng)搭配相互配合商業(yè)能級項目3公里范圍內(nèi)住宅分布123456781011121314151617181920212324252293km序號名稱1中齊他山2魯能領(lǐng)秀城3雅秀園4中南名邸5銀豐花園6

17、四季花園7外海蝶泉山莊8中海國際社區(qū)9偉東新都10天泰太陽樹11匯統(tǒng)花園12陽光10013世紀(jì)佳園序號名稱14泉景天沅15天潤苑16山景明珠花園17臥龍花園18魯潤名商廣場19盈峰翠邸20齊魯駿園21山景園小區(qū)22九城尚都23千佛山熙園24陽明山莊25普利利源花園（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研/CRIC2009數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)）PART 2 整體市場研究分析/商業(yè)體量測算區(qū)域商業(yè)供求分析項目區(qū)域3公里范圍內(nèi)，住宅樓盤總建筑面積為1265.69萬，總戶數(shù)為77034戶，入住率約85%。2010年第六次人口普查結(jié)果顯示，濟(jì)南人均住房面積29.7，戶均人口數(shù)為2.98人。按戶均人口數(shù)計算： 7.7034萬 2.98

18、 85%=19.5萬。(考慮到各樓盤的建筑密度不明確，以下采用戶均人口數(shù)進(jìn)行測算）注：隨著魯能領(lǐng)秀城后續(xù)商業(yè)的建成以及500畝商業(yè)用地的出讓，2020年之前區(qū)域內(nèi)商業(yè)體量將大量增加。濟(jì)南總體規(guī)劃顯示，2020年濟(jì)南中心城常住人口規(guī)模將由2010年的340萬人增至430萬人左右，年均增長率約為0.74%。由此推算項目區(qū)域常住人口2020年約為26萬。PART 2 整體市場研究分析/商業(yè)體量測算本項目商業(yè)市場空間根據(jù)消費(fèi)人群商業(yè)需求面積與市場商業(yè)存量之間的關(guān)系運(yùn)算，我們將對本項目的商業(yè)體量進(jìn)行預(yù)測。5年內(nèi)區(qū)域商業(yè)市場空間為4.2萬6.3萬之間。PART 2 整體市場研究分析/商業(yè)體量測算濟(jì)南市商業(yè)

19、網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀評價報告：2010年，市區(qū)人均商業(yè)面積1.2現(xiàn)有人口約19.5萬（按戶均人口數(shù)）需要商業(yè)面積約23.4萬現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量約17.1萬商業(yè)市場空缺約6.3萬人口約23.5萬（按戶均人口數(shù)）需要商業(yè)面積約28.2萬商業(yè)市場空缺約4.2 萬人口約70萬需要商業(yè)面積約84.7萬商業(yè)市場空缺約7.7萬市場現(xiàn)狀5年內(nèi)市場2020年市場濟(jì)南商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃顯示：2020年，人均商業(yè)面積達(dá)到1.2商業(yè)供應(yīng)量約24萬濟(jì)南商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃顯示：2020年，人均商業(yè)面積達(dá)到1.2未來商業(yè)供應(yīng)量約77萬本項目商業(yè)體量測算區(qū)域居民消費(fèi)支撐范圍戶數(shù)5年內(nèi)預(yù)估人口區(qū)間項目3km范圍77034195000-242000消費(fèi)

20、內(nèi)容月消費(fèi)金額人均年消費(fèi)金額購物763.29158.4餐飲216.752601休閑娛樂71.4856.8消費(fèi)內(nèi)容輻射范圍輻射人口消費(fèi)概率人均年消費(fèi)（元/人/年）年消費(fèi)額（萬元）坪效（元/年）可支撐商業(yè)面積（）購物項目3km范圍195000-2420000.159158.4300171000026788-33245餐飲項目3km范圍195000-2420000.2260111366800012679-15736休閑娛樂項目3km范圍195000-2420000.2856.8374470004773-5924合計44242-54905項目未來輻射人口未來5年內(nèi)項目3公里范圍居民可支撐商業(yè)面積440

21、00-55000。居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)PART 2 整體市場研究分析/商業(yè)體量測算 通過測算，本項目約可建寫字樓5萬，按照人均8寫字樓面積（甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)）和20-30%的空置率，未來預(yù)計可帶來4000-5000寫字樓消費(fèi)人群，可支撐4000-5000商業(yè)面積。方法：寫字樓總體量/甲級寫字樓人均辦公面積=寫字樓人群總?cè)丝诜秶鷮懽謽求w量人均辦公面積項目自身5萬850000/8/人=6250人 6250*（1-20%）=5000，6250*（1-30%）=4375結(jié)論預(yù)計本項目辦公人群約為4000-5000人根據(jù)本項目自身寫字樓體量計算未來項目寫字樓人群總?cè)丝谵k公總?cè)丝谌司虡I(yè)面積=辦公配套商業(yè)面積4

22、000-5000人1.0/人4000-5000備注：1. 人均辦公面積：8/人（甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)）。2. 辦公人群人均配套商業(yè)面積為：1/人，寫字樓人群消費(fèi)能力較高，但駐留在項目的時間有限，主要消費(fèi)為生活型的日常消費(fèi)，如：餐飲，休閑等，因此適當(dāng)降低本項目辦公人群的人均商業(yè)配套面積。本項目商業(yè)體量測算辦公人群消費(fèi)支撐PART 2 整體市場研究分析/商業(yè)體量測算1-區(qū)域居民消費(fèi)-可支撐商業(yè)面積-44000550002-寫字樓商業(yè)配套-可支撐商業(yè)面積-40005000本項目區(qū)域可支撐商業(yè)體量約為4800060000區(qū)域可支撐商業(yè)面積PART 2 整體市場研究分析/商業(yè)體量測算濟(jì)南市客群消費(fèi)力研究PAR

23、T 2 整體市場研究分析/消費(fèi)者需求研究濟(jì)南市近40%的消費(fèi)者單次購物金額在150元300元左右，59%的消費(fèi)者單次餐飲金額為100元以下，62%的消費(fèi)者單次休閑娛樂金額在100元以下，消費(fèi)力水平較為一般。濟(jì)南市目前總體消費(fèi)力呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)狀，普通市民消費(fèi)力相對一般，消費(fèi)觀念較為保守。濟(jì)南市市民的消費(fèi)比重依然以購物為主，單次購物金額也為餐飲和娛樂金額的兩倍左右。休閑娛樂與餐飲消費(fèi)觀念及消費(fèi)需求有待進(jìn)一步挖掘。（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研）消費(fèi)者最喜歡的購物場所前三位的是萬達(dá)廣場、銀座購物廣場、貴和商廈。認(rèn)為濟(jì)南市及英雄山路區(qū)域最為缺少的是購物中心和休閑商業(yè)街區(qū)。超市和女裝、影院和健身、特色餐飲和休閑茶

24、餐廳及銀行和便利店是消費(fèi)者認(rèn)為濟(jì)南市及英雄山路區(qū)域最需要增加或提升的商業(yè)業(yè)態(tài)。消費(fèi)心理及滿意度以購物帶動餐飲、娛樂、休閑的一站式購物中心和以滿足本地消費(fèi)者為主的休閑商業(yè)街區(qū)最受消費(fèi)者歡迎。消費(fèi)者通常選擇去泉城路商圈消費(fèi)，消費(fèi)內(nèi)容以服裝和餐飲為主。消費(fèi)者通常選擇在周末和節(jié)假日與家人和朋友一起外出購。消費(fèi)者購物通常逗留的時間為1-3小時，可接受的路上交通時間集中在半小時以內(nèi)。以魯菜和川菜為代表的中式菜系最受消費(fèi)者歡迎。消費(fèi)者單次購物金額集中在150-300元之間。消費(fèi)行為消費(fèi)需求中高檔是消費(fèi)者對于項目定位檔次的心理預(yù)期，建議該區(qū)域設(shè)置大型購物中心。交通便利和購物環(huán)境是消費(fèi)者選擇購物場所最為關(guān)注的因

25、素?？捶ê徒ㄗh濟(jì)南市消費(fèi)者需求分析小結(jié)PART 2 整體市場研究分析/消費(fèi)者需求研究調(diào)查時間均為：2011年7月6日下午19：5020：40區(qū)域目標(biāo)客群消費(fèi)力研究PART 2 整體市場研究分析/消費(fèi)者需求研究銀座奧特萊斯距離本項目較近，最能反映本項目周邊區(qū)域客群的消費(fèi)水平；本項目周邊客群消費(fèi)水平略高于其他區(qū)域，在濟(jì)南市屬于較高水平。超市客單價以本項目周邊兩個賣場為例，平均客單價為72.95元，略高于其他區(qū)域，可見本項目周邊居民消費(fèi)能力在濟(jì)南市屬于較高水平。通過對于銀座奧特萊斯的調(diào)查，本項目周邊區(qū)域客群構(gòu)成以中年為主，占比達(dá)50%，青年比例占31%；相較于其他區(qū)域大賣場，本項目區(qū)域內(nèi)以中年消費(fèi)者

26、為主，比例遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。中年消費(fèi)者客群通常相較于青年消費(fèi)者具有更高的消費(fèi)能力，但相對消費(fèi)觀念較為落后。區(qū)域客群肖像PART 2 整體市場研究分析/消費(fèi)者需求研究根據(jù)本項目調(diào)查問卷匯總及消費(fèi)者訪談?wù){(diào)查，鑒于本項目目前商業(yè)體量不可能超過4萬，無法形成超過3公里以上的核心輻射圈，故我們認(rèn)為本項目目標(biāo)客群仍集中于項目周邊區(qū)域，該客群總體分兩大類：周邊居民有孩家庭；周邊區(qū)域城市精英。周邊居民有孩家庭周邊區(qū)域城市精英年齡：30-45歲中年夫婦有子：夫妻兩人均有收入。孩子年齡在1020歲之間，社交活動較少，生活重心以工作和家庭為主，工作日通常是家庭和單位“兩點(diǎn)一線”，周末通常和家人聚集在一起。周末選擇家庭

27、聚餐可能性較大。對于日常生活消費(fèi)需求較大。消費(fèi)水平中高，周末、節(jié)假日購物可能性較大。消費(fèi)占收入比重適中，考慮到孩子將來的教育以及贍養(yǎng)父母，有一定的存錢動機(jī)，因此對消費(fèi)的性價比要求較高。年齡：25-35歲未婚或者年輕家庭無子：穩(wěn)定的工作與較高的收入，喜歡社交，有固定的朋友圈子，經(jīng)常在工作日晚上或周末聚會，泡吧。常常不愿意自己做飯而到外面就餐，喜歡嘗試新鮮的飯店和新的口味，對餐飲服務(wù)需求較高。對于休閑娛樂的需求強(qiáng)烈，茶坊、KTV、影院和健身中心是他們經(jīng)常光顧的場所。消費(fèi)占收入比重較高，認(rèn)為花錢才是掙錢的動力，并且相信未來可以掙到更多的錢，對價格的敏感度不是很高，消費(fèi)需求旺盛。商業(yè)市場分析小結(jié)PAR

28、T 2 整體市場研究分析/商業(yè)市場小結(jié)目前濟(jì)南市傳統(tǒng)知名商業(yè)仍以百貨形態(tài)為主，正向購物中心時代發(fā)展。濟(jì)南目前傳統(tǒng)百貨業(yè)急需提升，一站式消費(fèi)模式的購物中心業(yè)態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)；中心城區(qū)商圈進(jìn)一步聚合擴(kuò)張，其他區(qū)域仍呈現(xiàn)離散分布現(xiàn)象?？偨Y(jié)一：整體商業(yè)能級落后，商業(yè)升級在即。未來幾年內(nèi)濟(jì)南商業(yè)存在較大的供應(yīng)量，2011年預(yù)計商業(yè)的潛在供應(yīng)面積約為61.2萬，商業(yè)類型將以購物中心業(yè)態(tài)為主，體量均在10萬以上，其主要分布在市中區(qū)，集中扎堆于泉城路商圈，本案周邊競爭壓力相對較小?？偨Y(jié)二：未來商業(yè)供應(yīng)量大，購物中心為主。根據(jù)濟(jì)南十二五規(guī)劃，截止2020年濟(jì)南人均商業(yè)面積將從0.78 /人升至1.2/人，商業(yè)需求量進(jìn)

29、一步提升，本項目周邊區(qū)域大型商業(yè)項目較少，存在較大的市場空間?？偨Y(jié)三：商業(yè)需求量將提升，市場仍有空間。本項目區(qū)域周邊消費(fèi)能力較好，屬于濟(jì)南較高水平，以購物帶動餐飲、娛樂、休閑的一站式購物中心和以滿足本地消費(fèi)者為主的休閑商業(yè)街區(qū)最受消費(fèi)者歡迎。總結(jié)四：區(qū)域消費(fèi)能力較好，餐飲休閑街最受歡迎。二、辦公市場研究寫字樓市場發(fā)展歷程2002年之前2004年05-07年2008年2009年09-12年較低水平萌芽時期迅速發(fā)展回落時期回暖時期快速發(fā)展階段濟(jì)南市寫字樓市場在2004年才真正進(jìn)入萌芽狀態(tài)，隨后經(jīng)歷了高峰、回落、回暖、快速發(fā)展等階段，進(jìn)入2010年后，隨著多個高端寫字樓入市，寫字樓市場進(jìn)入了快速發(fā)展

30、階段。PART 2 整體市場研究分析/辦公市場研究寫字樓供求市場分析濟(jì)南市寫字樓市場一直處于供大于求的局面，經(jīng)歷2008年金融危機(jī)，市場進(jìn)入謹(jǐn)慎開發(fā)狀態(tài)，供求市場逐步走向理性，隨著壓抑的剛性需求的釋放及市場存量的消化，市場將呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢。04-07年寫字樓供應(yīng)量穩(wěn)步增長，到07年供應(yīng)量和成交量達(dá)到最高峰；08-09年受金融危機(jī)影響，供、求量均下降；10年寫字樓市場回暖并迅速發(fā)展，成交量達(dá)36萬多。進(jìn)入2011年，除1月份新增8萬外，2-6月均少有新房源推出，市場上大部分產(chǎn)品為往年存量，市場整體新增供應(yīng)不足。（數(shù)據(jù)來源：CRIC2009數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)）PART 2 整體市場研究分析/辦公市場研究

31、寫字樓價格走勢分析濟(jì)南市寫字樓市場整體均價呈平穩(wěn)上升趨勢，11年6月攀升至13154元/，各板塊價格有所差別，南部地區(qū)均價在9000元/左右，低于濟(jì)南市整體均價水平（南部地區(qū)寫字樓量較少）。2010.1-2011.6濟(jì)南市各板塊寫字樓均價走勢（單位：元/） 10.1-11.6，整體均價水平較為穩(wěn)定，基本保持在11800-13200元/區(qū)間內(nèi)，6月均價為13154元/。濼源板塊、經(jīng)十路、奧體中心板塊三大板塊起始價格高，10.1均價在11500-13800元/區(qū)間內(nèi)；緯二路板塊均價爬升速度最快，由8500元/提升至13500元/；南部區(qū)域9000元/低于整體均價水平，由于區(qū)域?qū)懽謽橇肯鄬^少，加之

32、個別中低樓盤價格拉低整體水平，此均價水平并不能代表市場整體情況。PART 2 整體市場研究分析/辦公市場研究（數(shù)據(jù)來源：CRIC2009數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)）緯二路板塊濼源大街板塊山大路板塊二環(huán)東路板塊奧體板塊高新區(qū)板塊本項目所在地濟(jì)南市寫字樓現(xiàn)有格局分析濟(jì)南市寫字樓市場共分為7大板塊，老商務(wù)區(qū)發(fā)展較為成熟，新起板塊發(fā)展較快。高新區(qū)及二環(huán)東路板塊為新興商務(wù)板塊，經(jīng)十路板塊未來將成為又一新的商務(wù)集聚區(qū)。經(jīng)十板塊CBD商務(wù)區(qū)：濼源大街板塊：CBD核心區(qū)，交通便捷，配套成熟，匯聚知名企業(yè)總部、實(shí)力企業(yè)等。入駐率居各板塊之首。傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)：緯二路板塊：交通是本區(qū)域一大優(yōu)勢，對外聯(lián)系便捷，匯集了中國聯(lián)通等大型公司，

33、寫字樓出租率普遍較高。山大路板塊：為濟(jì)南市傳統(tǒng)中小型企業(yè)集聚地，匯集了律師事務(wù)所、廣告、教育培訓(xùn)等眾多服務(wù)行業(yè)。新興商務(wù)區(qū)：二環(huán)東路板塊：匯集了中潤世紀(jì)廣場、發(fā)展大廈等一批優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以中小型企業(yè)為主，寫字樓出租率較高。高新、奧體板塊：城市發(fā)展戰(zhàn)略及政府優(yōu)惠政策為本區(qū)域發(fā)展帶來巨大的發(fā)展?jié)摿?，但目前各方面配套設(shè)施尚不完善。PART 2 整體市場研究分析/辦公市場研究濟(jì)南市寫字樓現(xiàn)有格局分析市場整體表現(xiàn)為傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)外擴(kuò)，新興商務(wù)區(qū)崛起的趨勢：濼源大街板塊、山大路板塊、緯二路板塊較早形成商務(wù)集聚區(qū)域，市場發(fā)展較為成熟，市場占有率較大，發(fā)展空間相對較??；高新區(qū)作為濟(jì)南市新興寫字樓市場，發(fā)展態(tài)勢較好；2

34、011年第二季度，高新區(qū)為寫字樓市場供應(yīng)主力，供應(yīng)量約16.1萬，其他板塊保持較低水平，高新區(qū)及緯二路板塊為市場成交主力，高新區(qū)成交量達(dá)2.3萬，緯二路板塊成交量為2.7萬，其他板塊較少。從濟(jì)南市各板塊寫字樓市場近期的供求情況看，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)發(fā)展較為平穩(wěn)，新興商務(wù)區(qū)成為新的供應(yīng)成交主力軍。PART 2 整體市場研究分析/辦公市場研究（數(shù)據(jù)來源：CRIC2009數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)）濟(jì)南市寫字樓典型項目（一）項目名稱開盤時間主力戶型租售均價去化率/出租率入駐企業(yè)類型物業(yè)費(fèi)（元/月）中信廣場不售120-2404元/天出租100%房地產(chǎn)、金融、貿(mào)易、IT、咨詢含進(jìn)租金東環(huán)國際廣場2003年11月150-3009

35、200元/（二手房）1.8-2.5元/天100%/90%中小型企業(yè)（建筑設(shè)計咨詢等）2.96山東商會大廈不售1000-27504元/天 起租/國有大型企業(yè)、世界500強(qiáng)企業(yè)14.5萬達(dá)中心2011年1月40-6511000-13000元/銷售80%未交房14.5銀豐大廈2006年40-100自用型使用100%山東省對外經(jīng)濟(jì)合作廳、山東省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、山東銀豐投資集團(tuán)等4.1泉景商務(wù)大廈2007年12月70-2192元/天出租98%成長型中小企業(yè)、高科技企業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)等3中潤世紀(jì)廣場2006年8月80-40013000元/3元/天銷售100%太平洋保險、中石化、新之航、百度、易居等3.5（數(shù)

36、據(jù)來源：市場調(diào)研）PART 2 整體市場研究分析/辦公市場研究項目名稱所屬轄區(qū)開發(fā)商物業(yè)等級建筑面積電梯數(shù)量停車位停車費(fèi)用中信廣場歷下區(qū)中信實(shí)業(yè)銀行濟(jì)南分行甲級4500043651200元/年東環(huán)國際廣場歷下區(qū)山東嘉恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司甲級15000012560360/月山東商會大廈市中區(qū)山東齊魯商會大廈有限公司甲級8170020300700元/月萬達(dá)中心市中區(qū)濟(jì)南萬達(dá)商業(yè)廣場置業(yè)有限公司甲級20000071200未定銀豐大廈市中區(qū)濟(jì)南銀豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司甲級450006200白天2元/小時夜間10元/次泉景商務(wù)大廈歷下區(qū)濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司乙級13000270地上200/月地下300/月

37、中潤世紀(jì)廣場歷下區(qū)山東中潤置業(yè)有限公司甲南市寫字樓典型項目（二）（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研）PART 2 整體市場研究分析/辦公市場研究濟(jì)南市寫字樓物業(yè)市場分析體量濟(jì)南市寫字樓總體量在3萬-6萬區(qū)間內(nèi)居多，部分大型綜合體項目寫字樓體量較大。在調(diào)查的23個寫字樓樣本中，建筑面積在3萬以下的有4個，在3-6萬的有12個，大于6萬的有7個。因此3-6萬寫字樓產(chǎn)品是市場開發(fā)的主流。（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研）PART 2 整體市場研究分析/辦公市場研究濟(jì)南市寫字樓物業(yè)市場分析去化&出租率濟(jì)南市傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)寫字樓空置率較小，新興商務(wù)區(qū)略高，品質(zhì)型產(chǎn)品去化率、出租率均比較高。在所調(diào)查的樣本中，

38、開盤較早的項目如銀座晶都國際等早已售罄。新建項目，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的萬達(dá)中心項目2011.1月開盤去化80%，高新區(qū)魯商國奧城項目2010.11開盤去化90%。優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)去化周期較短，為市場熱銷產(chǎn)品。出租率較高，普遍保持在75%-90%，其中，品質(zhì)越高，出租情況越好，甲級寫字樓出租率達(dá)到82%，高于乙級和全市平均水平。成熟配套、濃厚商務(wù)氛圍等，使傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)板塊寫字樓空置率較低，而新興商務(wù)區(qū)空置率略高。所處板塊項目名稱出租率市中心永安大廈87%魯商廣場72%金龍大廈83%圣凱財富廣場90%二環(huán)東路銀座數(shù)碼廣場85%東環(huán)國際廣場85%經(jīng)十路高新區(qū)中潤世紀(jì)城75%齊魯軟件園70%龍奧大廈95%濟(jì)南市

39、寫字樓出租率（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研）PART 2 整體市場研究分析/辦公市場研究濟(jì)南市寫字樓物業(yè)市場分析租金水平濟(jì)南市寫字樓租金水平集中在1.8-3元/天區(qū)間內(nèi)，租金水平的高低與地段位置、物業(yè)品質(zhì)、管理模式等有密切關(guān)系。在調(diào)查樣本中，整個濟(jì)南市寫字樓市場平均租金水平在1.8-3元/天范圍內(nèi)，個別項目租金水平較低，如齊魯軟件園等；純租賃型物業(yè)租金較高，達(dá)到4元/天左右，如商會大廈、中信大廈等。小產(chǎn)權(quán)銷售型物業(yè)租金較低，往往在2元/天。（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研）PART 2 整體市場研究分析/辦公市場研究濟(jì)南市寫字樓物業(yè)市場分析車位配比濟(jì)南市寫字樓車位配比大部分低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)線，僅少量優(yōu)質(zhì)寫字樓車位相對較

40、為充足，整體市場還較為稀缺。濟(jì)南市寫字樓車位配比大多數(shù)低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)線，達(dá)不到甲級寫字樓基本車位配比標(biāo)準(zhǔn)，僅萬達(dá)中心、中信廣場、銀都國際大廈等車位設(shè)置較為充足；整體市場停車位較緊張。關(guān)于停車位配比數(shù)據(jù)，可比較歸納以下一般規(guī)律：頂級產(chǎn)品高于甲級產(chǎn)品、城市核心區(qū)域產(chǎn)品高于非核心區(qū)產(chǎn)品、綜合型產(chǎn)品高于純寫字樓產(chǎn)品?！拘袠I(yè)標(biāo)準(zhǔn)線】（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研）PART 2 整體市場研究分析/辦公市場研究濟(jì)南市寫字樓物業(yè)市場分析入駐企業(yè)所處板塊項目名稱入駐主力企業(yè)市中心永安大廈保險、房地產(chǎn)開發(fā)、廣告、IT、外貿(mào)等魯商廣場IT、廣告、外貿(mào)、保險金龍大廈廣告、房地產(chǎn)開發(fā)、外貿(mào)、咨詢服務(wù)等圣凱財富廣場保險、廣告，房產(chǎn)、

41、設(shè)計、外貿(mào)、裝修、教育等二環(huán)東路銀座數(shù)碼廣場IT、房地產(chǎn)開發(fā)、廣告、設(shè)計東環(huán)國際廣場物流商貿(mào)、房地產(chǎn)、裝飾、金融保險等經(jīng)十路高新區(qū)中潤世紀(jì)城物流、房地產(chǎn)開發(fā)、廣告等齊魯軟件園IT、制造業(yè)、物流、廣告、等龍奧大廈濟(jì)南市政府及相關(guān)部門辦公市場客源以本地企業(yè)客戶為主，成交客戶以自用為主，投資需求相對較少，入駐企業(yè)以專業(yè)服務(wù)、物流商貿(mào)類以及房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)企業(yè)為主。濟(jì)南寫字樓客戶來源分布濟(jì)南寫字樓客戶行業(yè)分布從客戶來源看：本地企業(yè)占85%，其次為來自省內(nèi)其他城市的企業(yè)，占10%；從經(jīng)營行業(yè)看：入駐企業(yè)以物流商貿(mào)、專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)等為主。（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研）PART 2 整體市場研究分析/辦公市場研

42、究單體建筑面積：3-6萬部分綜合體中體量較大去化及出租率：去化表現(xiàn)良好，優(yōu)質(zhì)樓盤去化較快傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)空置率較低車位配比：普遍低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)線，有較大的改善空間市場供求：市場存量較大，新增供應(yīng)不足；但剛性需求較大銷售均價：市場整體售價水平在11800-13200元/不同板塊售價水平不同，南部區(qū)域低于整體均價水平租賃均價：寫字樓租金集中在1.8-3元/天租金水平的不同與物業(yè)品質(zhì)、租售方式、管理方式、地段等有著密切的聯(lián)系濟(jì)南市寫字樓市場逐步向集聚化發(fā)展，新的商務(wù)板塊正在崛起或成熟，優(yōu)質(zhì)（硬軟件兼具）寫字樓將成為未來市場供銷兩熱的產(chǎn)品。用戶特征及需求：以本地自住客為主，投資較少以物流、服務(wù)、房地產(chǎn)等行業(yè)為

43、主需求戶型在100-300居多對物業(yè)檔次、電梯、車位、配套等較為關(guān)注承租力在3.1-4元/天整體市場剛性需求較大，企業(yè)用戶承租能力強(qiáng)，中高檔次、硬件現(xiàn)代化、配套服務(wù)完善的優(yōu)質(zhì)物業(yè)有較大市場空間。PART 2 整體市場研究分析/辦公市場分析小結(jié)辦公市場分析小結(jié)濟(jì)南-廣州城市經(jīng)濟(jì)狀況對比 通過對國內(nèi)省會城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)的分析和篩選，發(fā)現(xiàn)廣州、武漢、沈陽三大城市與濟(jì)南市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)上相似，而廣州較濟(jì)南市發(fā)展更遠(yuǎn)，對預(yù)測濟(jì)南市未來發(fā)展?fàn)顩r具有極大的參考價值。濟(jì)南&廣州發(fā)展共性：GDP增長軌跡相似，增速都在12%-16%之間；三產(chǎn)結(jié)構(gòu)相似，三大產(chǎn)業(yè)變化趨勢相似，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭超過一、二產(chǎn)業(yè)。PART

44、 2 整體市場研究分析/辦公市場分析小結(jié)廣州市寫字樓市場供求發(fā)展高速發(fā)展階段：1992年房地產(chǎn)投資開發(fā)火熱，寫字樓項目迅速發(fā)展，1995年開始開發(fā)量逐年增加，到1988年達(dá)到高峰，批準(zhǔn)預(yù)售寫字樓面積達(dá)到23.68萬。發(fā)展回落階段：經(jīng)歷1998年發(fā)展頂峰，東南亞金融危機(jī)局勢的影響，1999-2000年，預(yù)售面積逐年減少，至2001年市場開始回暖，并隨著投資環(huán)境逐漸向好，于2003年市場回復(fù)階梯性增長態(tài)勢，空置率下降。發(fā)展快速階段：進(jìn)入2004年，廣州寫字樓市場持續(xù)升溫，寫字樓供應(yīng)進(jìn)入近年較高水平，貿(mào)易、會展、科技、服務(wù)等行業(yè)對高檔寫字樓表現(xiàn)出強(qiáng)大的需求，需求帶動起供求的增加。1998年開發(fā)量達(dá)到

45、高峰金融危機(jī)，進(jìn)入 低潮期2004年持續(xù)升溫，向成熟、健康狀態(tài)發(fā)展PART 2 整體市場研究分析/辦公市場部分體量測算濟(jì)南市寫字樓市場供求發(fā)展發(fā)展背景：濟(jì)南市辦公寫字樓市場相對較為落后，主要表現(xiàn)在起步晚，開發(fā)水平較低，較北京、上海、廣州等地至少落后5年，問題主要表現(xiàn)在整體規(guī)模較小，布局較分散，尚未形成集聚。發(fā)展歷程：2004年以前，寫字樓開發(fā)和建設(shè)處于較低水平，需求較小，市場處于萌芽狀態(tài)；2005-2006年市場發(fā)展較為迅速，開發(fā)量和需求量均呈較大增長，但總體供大于求，空置率較高，市場一度受挫；2007年隨著世紀(jì)廣場、銀都國際大廈、魯潤名商廣場等區(qū)域CBD級寫字樓項目相繼開盤，寫字樓市場開始回

46、暖。市場空間：作為省會及環(huán)渤海區(qū)域中心城市，隨著城市建設(shè)發(fā)展，將有越來越多的外地企業(yè)總部入駐濟(jì)南。2004年萌芽期迅速發(fā)展時期CBD級寫字樓相繼開盤，市場回暖金融危機(jī)，市場回落PART 2 整體市場研究分析/辦公市場部分體量測算濟(jì)南市寫字樓市場需求預(yù)測（一）線性回歸一般而言寫字樓市場供應(yīng)的影響因素比較透明，我們可以根據(jù)市場上的土地供應(yīng)，規(guī)劃進(jìn)度，開發(fā)商動態(tài)等的監(jiān)測結(jié)果大致預(yù)測出未來一段時間內(nèi)的市場供應(yīng)情況。而市場需求的預(yù)測就比較復(fù)雜，受到的影響因素太多，難以定量估算。在此，將采用回歸分析的方法對廣州市幾年的GDP和寫字樓吸納量走勢進(jìn)行分析，利用線性回歸，得出一個關(guān)系函數(shù)公式，鑒于廣州和濟(jì)南市產(chǎn)

47、業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展軌跡都較為相似，因此該函數(shù)公式具有借鑒意義，由此預(yù)測未來幾年濟(jì)南市寫字樓新增吸納量。從左圖中可以看出，雖然廣州市寫字樓新增需求量波動幅度較大，但大致呈一個線性回歸函數(shù)走勢，根據(jù)計算得出，該回歸函數(shù)公式為：Y=0.008x-3236由以上公式可以得出：每約125萬元GDP增長，會增加1寫字樓需求。廣州市寫字樓需求面積-GDP擬合度需求面積（）GDP（萬元）Y=0.008x-3236PART 2 整體市場研究分析/辦公市場部分體量測算濟(jì)南市寫字樓市場需求預(yù)測（一）線性回歸年限20022003200420052006200720082009201020112012201320142015

48、2016CDP12001367.81618.91876.52185.12554.33017.43351.43910.84467.65103.85830.66660.97609.58693.1增長率13.20%14.50%15.60%15.60%15.70%15.70%13%12.20%12.70%14.24%14.24%14.24%14.24%14.24%14.24%取濟(jì)南市2002-2010年9年的平均GDP增長速度，預(yù)測未來6年濟(jì)南GDP：（單位：億元）年限2010201120122013201420152016合計新增需求量（萬）36.0940.5445.6251.4358.0765.6

49、574.31371.71根據(jù)公式，推算出未來幾年濟(jì)南市寫字樓市場的需求增長情況：（單位：萬）依此方法，我們預(yù)測出，未來濟(jì)南市六年新增寫字樓需求約371.71，保守估計其中有15%的需求會進(jìn)入英雄山路區(qū)域，本項目寫字樓又將吸納其中10%的需求，本項目寫字樓可實(shí)現(xiàn)面積為：5.58萬。PART 2 整體市場研究分析/辦公市場部分體量測算濟(jì)南市寫字樓市場需求預(yù)測（二）GDP和吸納量增長率年限200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016CDP12001367.81618.91876.52185.12554.33017.43351

50、.43910.84467.65103.85830.66660.97609.58693.1增長率13.20%14.50%15.60%15.60%15.70%15.70%13%12.20%12.70%14.24%14.24%14.24%14.24%14.24%14.24%取濟(jì)南市2002-2010年9年的平均GDP增長速度，預(yù)測未來6年濟(jì)南GDP：（單位：億元）年限201120122013201420152016合計新增需求量（萬）1824.9334.5247.866.1991.65283.09根據(jù)濟(jì)南市寫字樓現(xiàn)有存量計算，未來6年（取濟(jì)南市02-09年增長率平均值）濟(jì)南寫字樓新增需求：（單位：萬

51、）依此方法，我們預(yù)測出，未來濟(jì)南市六年新增寫字樓需求約267.33，保守估計其中有15%的需求會進(jìn)入英雄山路區(qū)域，本項目寫字樓又將吸納其中10%的需求，本項目寫字樓可實(shí)現(xiàn)面積為：4.25萬。年限2004200520062007寫字樓增長率66.80%15%53%23.10%CDP增長率15%13%14.70%14.50%增長率系數(shù)4.4566544571.1504686313.6051661.59474增量公式Y(jié)=X*a1*2.701757(Y為新增需求，X為上年寫字樓存量，a1為增長率)對廣州市GDP和吸納量歷年增長率做比較：（單位：萬元）由上述兩種方案可得，本項目未來寫字樓需求量在4.25

52、-5.58萬左右，基于風(fēng)險控制，建議本項目寫字樓體量控制在預(yù)測范圍之內(nèi)。PART 2 整體市場研究分析/辦公市場部分體量測算三、酒店式公寓市場研究濟(jì)南市公寓市場經(jīng)歷08年低潮期和10年政策打壓期，市場逐步恢復(fù)理性，開發(fā)商采取謹(jǐn)慎策略，開發(fā)量較大幅度減少。2011年6月公寓市場總供應(yīng)量為537套，3.7萬，同比下降64%和58%。2008-2011年濟(jì)南市公寓市場供應(yīng)量變化（套數(shù)）2008-2011年濟(jì)南市公寓市場供應(yīng)量變化（面積：萬）數(shù)據(jù)來源：2011年6月濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析報告酒店式公寓供應(yīng)市場PART 3 整體市場研究分析/酒店式公寓市場研究2008-2011年濟(jì)南市公寓市場成交量變化濟(jì)南

53、市公寓市場經(jīng)過08年的低迷態(tài)勢，積壓的公寓產(chǎn)品在2009年下半年得到快速消化，月成交在500套以上，10年與08年市場狀況相似，預(yù)計2011年隨著市場住房剛性需求的釋放，將迎來公寓產(chǎn)品的又一個去化高峰期。成交均價在波動中平緩回升，2011年上半年有所突破。數(shù)據(jù)來源：2011年6月濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析報告酒店式公寓需求市場PART 3 整體市場研究分析/酒店式公寓市場研究在售項目售完項目香港國際發(fā)祥1號館銀座中心萬達(dá)達(dá)人界晶都國際誠基中心華強(qiáng)廣場九城尚都萬豪國際名士MINI公館海爾綠城玉蘭公寓魯商國奧城中鐵匯展國際匯展香格里拉中齊未來城丁豪廣場本項目所在地酒店式公寓分布濟(jì)南市酒店式公寓以中部、東部

54、為主，市場發(fā)展重心將逐步向東部轉(zhuǎn)移，未來發(fā)展?jié)摿^大，而南部供應(yīng)較少。PART 3 整體市場研究分析/酒店式公寓市場研究數(shù)據(jù)來源：2011年6月濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析報告現(xiàn)有酒店式公寓列表（一）項目名稱所屬轄區(qū)開發(fā)商物業(yè)構(gòu)成產(chǎn)權(quán)方式銷售時間銷售價格（元/）去化率總樓層數(shù)總面積（）戶型面積（）銀座晶都國際市中區(qū)山東銀座地產(chǎn)有限公司公寓辦公商業(yè)出售2007.10.19000-1200099.8%30-369000040-180萬達(dá)廣場市中區(qū)濟(jì)南萬達(dá)商業(yè)廣場置業(yè)有限公司公寓 辦公 商業(yè) 住宅 酒店出售2009.6.2114000-16000100%282000040-65海爾綠城玉蘭公寓歷下區(qū)濟(jì)南海爾綠

55、城置業(yè)有限公司公寓 辦公 商業(yè) 住宅出售2010.5.1513000-14000100%253870070-210名士豪庭MINI公館歷下區(qū)山東南豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司公寓 住宅 出售2010.4.178000-12000100%2426155.340-60華強(qiáng)廣場歷下區(qū)濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司公寓 辦公 商業(yè) 酒店出售一期：2011.4.17 二期：2011.6.4CD樓均價18500元/，E樓均價20000元/90%295990030-60丁豪廣場歷下區(qū)山東丁豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公寓 商業(yè) 辦公 酒店 出售預(yù)計2011.88000-10000尚未開盤AB樓12層CD樓27層/40-120銀座

56、中心槐蔭區(qū)山東銀座地產(chǎn)有限公司公寓 辦公 商業(yè) 住宅 酒店出售2011.7.313000-14000/202300057-72PART 3 整體市場研究分析/酒店式公寓市場研究（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研）現(xiàn)有酒店式公寓列表（二）項目名稱客房數(shù)量（間）商務(wù)配套租金（元/天）入住率管理方式物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)（元/月）車位數(shù)量（個）銀座晶都國際656購物商場 1.799.8%開發(fā)商自有物業(yè)公司管理銀座物業(yè)管理有限公司1.8-2656萬達(dá)廣場720五星級酒店 商業(yè)街 百貨1.3-2.230%開發(fā)商自有物業(yè)公司管理大連萬達(dá)物業(yè)管理總公司1.81200海爾綠城玉蘭公寓399五星級酒店 五星級會所 室內(nèi)游泳池 便咖啡

57、吧 健身會所2.255%開發(fā)商自有物業(yè)公司管理綠城物業(yè)公司1.7-2150名士豪庭MINI公館434底商1.2-1.560%物業(yè)公司管理南方物業(yè)1.560華強(qiáng)廣場1200五星級酒店 商業(yè)街 3-5尚未交房開發(fā)商自有物業(yè)公司管理深圳華強(qiáng)物業(yè)管理有限公司/2000丁豪廣場600五星級酒店 商業(yè)街 超市未銷售尚未交房/2.5600銀座中心360五星級酒店 購物商場尚未交房尚未交房開發(fā)商自有物業(yè)公司管理山東銀座物業(yè)管理有限責(zé)任公司2-2.52500PART 3 整體市場研究分析/酒店式公寓市場研究（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研）酒店式公寓體量及戶型項目名稱總面積（）戶型面積（）銀座晶都國際9000040-180

58、萬達(dá)廣場2000040-65海爾綠城玉蘭公寓3870070-210名士豪庭MINI公館26155.340-60華強(qiáng)廣場5990030-60丁豪廣場/40-120銀座中心2300057-72中齊未來城6500047-60匯展香格里拉2500052-82香港國際3000030-80鑫苑金座8000047公寓總建筑面積：大部分公寓產(chǎn)品在20000-50000區(qū)間內(nèi)。公寓主力戶型面積：以一室為主，主力面積在30-70之間，其中無分割戶型多在30-50，有分割的一室兩廳戶型面積在50-70，目前產(chǎn)品戶型正向多樣化發(fā)展，200多的較大戶型出現(xiàn)。歷年來，住宅市場占據(jù)商品房成交的絕對比重，遠(yuǎn)好于公寓市場，傳統(tǒng)

59、公寓市場明顯偏向于居住功能；市場上中小面積、低總價住宅缺失，小戶型公寓彌補(bǔ)市場空白；隨著市場的發(fā)展及需求的多樣化，公寓產(chǎn)品逐步從住宅替代產(chǎn)品向真正的公寓產(chǎn)品發(fā)展。2萬-5萬PART 3 整體市場研究分析/酒店式公寓市場研究（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研）酒店式公寓售價及去化率公寓售價：銷售均價在9000-14000元/。公寓去化率：09-10年開盤的酒店式公寓產(chǎn)品銷售去化率在80%-100%區(qū)間內(nèi)，市場接受程度高。項目名稱銷售時間總戶數(shù)銷售價格（元/）去化率銀座晶都國際2007.10.16569000-12000100%萬達(dá)廣場2009.6.2172014000-16000100%海爾綠城玉蘭公寓201

60、0.5.1539913000-14000100%名士豪庭MINI公館2010.4.174348000-12000100%華強(qiáng)廣場一期：2011.4.17 二期：2011.6.41200CD樓均價18500元/E樓均價20000元/90%丁豪廣場預(yù)計2011.86008000-10000尚未開盤銀座中心2011.7.336013000-14000尚未開盤魯商國奧城2010.10.23/12000-1500080%歷年傳統(tǒng)公寓作為小戶型住宅替代產(chǎn)品，市場銷售狀況較好；中部區(qū)域售價水平最高，達(dá)到20000元/，西部和東部水平相當(dāng)，均價在10000元/；南部和北部價格水平較低，南部略高于北部，在800