聶梅生房地產(chǎn)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)課件

1、聶梅生：房地產(chǎn)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新聶梅生：房地產(chǎn)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、清華校友總會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生教授在9月13日北京國(guó)貿(mào)大酒店舉辦的2013中國(guó)房地產(chǎn)基金高峰論壇上演講各位業(yè)界的朋友們，大家早上好，我很高興來(lái)參加今天主題非常明確的一個(gè)高峰論壇。大家希望從我這里聽(tīng)到的有一部分是關(guān)于對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的一些看法和政策的判斷，以及下一步關(guān)于中國(guó)的房地產(chǎn)投融資這方面大概會(huì)有些什么樣的創(chuàng)新和改革。所以我今天這個(gè)演講題目名字叫房地產(chǎn)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新，先說(shuō)一下今年房地產(chǎn)的總體形勢(shì)，我會(huì)講的比較快，因?yàn)榇蠹叶贾?，雖然到了八月份我們各項(xiàng)指標(biāo)仍然處于本輪調(diào)控的

2、最高值，但是非常明顯的，二季度以后逐月回落。首先咱們看一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，因?yàn)檫@個(gè)和我們投融資有關(guān)系，投資實(shí)際上今年到一二月份頂?shù)搅艘粋€(gè)最高值，增長(zhǎng)的最高值，到22.8以后，平穩(wěn)了一段，但是到八月份跌破了20，這個(gè)數(shù)字比較重要。因?yàn)樗凸潭ㄙY產(chǎn)投資有關(guān)系，我們第一架馬車(chē)不能掉下去，去年房地產(chǎn)是負(fù)拉動(dòng)，今年是正拉動(dòng)，正拉動(dòng)到一定程度，現(xiàn)在又成了負(fù)拉動(dòng)，八月份國(guó)家固定資產(chǎn)投資增速是12.3%，但是我們房地產(chǎn)投資的增速已經(jīng)掉到19.3%，又形成了負(fù)拉動(dòng)，并不是今年的房地產(chǎn)投資逐漸的節(jié)節(jié)升高，而是實(shí)際在回落。大家說(shuō)今年房子好賣(mài)，銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售額都在上升，可以看上升的很高，在一二月份頂?shù)搅?7.6和44.

3、5%，所以催生了國(guó)五條，但是你看到這個(gè)趨勢(shì)下的也非?？欤⒉皇钦f(shuō)高歌猛進(jìn)，一直到12月份，而下跌的趨勢(shì)，漲幅實(shí)際是折半，從七十幾到三十幾，從五十到23，我現(xiàn)在不確定金九銀十會(huì)不會(huì)有一個(gè)催生，如果不能的話，這個(gè)大勢(shì)已經(jīng)是這樣了。這里面有一個(gè)問(wèn)題我想說(shuō)，為什么和坊間的報(bào)道不一樣，那是因?yàn)榉只脑?，一二三四線很大得分化，還有一線趁勢(shì)當(dāng)中也分化的很厲害，漲的漲，跌的跌，好賣(mài)的好賣(mài)，不好賣(mài)的不好賣(mài)。聶梅生：房地產(chǎn)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新再看一下開(kāi)發(fā)商資金，到底開(kāi)發(fā)區(qū)差不差錢(qián)，七月份博鰲論壇都說(shuō)開(kāi)發(fā)商不差錢(qián)，但是到八月份跌破30，從七月份到八月份跌的比較多，去年在十左右，今年差不多在三十左右，總體來(lái)說(shuō)

4、，這個(gè)業(yè)界的資金是不缺的，就算是再繼續(xù)有些下調(diào)，還是不差錢(qián)的，所以資金的充裕率仍然是很高的。它的分配比例也和今天的會(huì)有關(guān)系，我今天挑出來(lái)的數(shù)據(jù)都是和投融資有關(guān)的數(shù)據(jù)。從09年到13年我們開(kāi)發(fā)商到位資金的分項(xiàng)比例，到底錢(qián)從哪來(lái)，這點(diǎn)很重要，如果錢(qián)確實(shí)是2013年1到8月份比前面的那個(gè)柱狀都高了很多，現(xiàn)在已經(jīng)資金到位已經(jīng)七萬(wàn)多億了，去年到這個(gè)時(shí)候才只有五萬(wàn)多億，確實(shí)漲了很多。個(gè)人抵押貸款是上面一節(jié)黃的，黑的是定金和預(yù)收款，綠色的是企業(yè)自籌資金，最下面那個(gè)是國(guó)際貸款，重頭戲是在定金預(yù)收款和企業(yè)自籌資金中間這兩段是中國(guó)房地產(chǎn)資金的主要到位，房子好賣(mài)。最上面和最下面是來(lái)自于銀行，就是按揭和國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)貸，

5、這兩個(gè)加起來(lái)也比去年有大量的增加。我們個(gè)貸基本比去年同期大概增加了40%，開(kāi)發(fā)貸現(xiàn)在是一萬(wàn)三千億左右，所以從銀行出來(lái)的錢(qián)不少，直接融資部分仍然占了很大的比例。聶梅生：房地產(chǎn)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新大概金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款到底是多少呢，從08年到現(xiàn)在我們可以看一下，08年的時(shí)候大概全年大概七千多億，去年一萬(wàn)三千多億，現(xiàn)在超過(guò)了去年同期，從銀行出來(lái)的錢(qián)，今年還是得在一萬(wàn)五千億打不住。現(xiàn)在的問(wèn)題在土地上，爭(zhēng)議比較大的仍然在土地上，我們想投資，投資是兩部分，一部分對(duì)現(xiàn)有樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的投資，另一方面就是開(kāi)發(fā)商拿地用的錢(qián)，這兩部分投資實(shí)際現(xiàn)在都在說(shuō)地王，都在說(shuō)地方政府財(cái)政緊張，現(xiàn)在全國(guó)的數(shù)據(jù)，到底土地的情況

6、怎么樣，我可以跟大家講，八月份土地買(mǎi)地是下來(lái)了，不是上去了，現(xiàn)在是負(fù)增長(zhǎng)9.1，上個(gè)月確實(shí)上去了，是負(fù)增長(zhǎng)1.4，并不是像大家想象的，全國(guó)土地價(jià)格都在上漲，都好賣(mài)，其實(shí)不然，購(gòu)置面積同比比去年同期下降了9.1%，降幅比上個(gè)月增大了7.3個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際并不是全國(guó)都在搶地王，并不是整體的土地非常好出售。這條線現(xiàn)在又下去了，土地出現(xiàn)了各個(gè)城市的差異，現(xiàn)在搶的都是北京、上海、深圳，而且就是那么幾快地，在城市中間形成地王，所以還是要有一個(gè)冷靜的判斷，八月份土地是下滑的。聶梅生：房地產(chǎn)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新我說(shuō)這個(gè)差異可能就是當(dāng)期房地產(chǎn)的特點(diǎn)，就是差異化的形成，差異的形成是一種調(diào)整的前期，是整個(gè)產(chǎn)業(yè)調(diào)

7、整的前期，是差異化的形成，它處在一個(gè)調(diào)整期。為什么會(huì)調(diào)整?為什么會(huì)出現(xiàn)差異，恰恰是因?yàn)閺慕衲陜蓵?huì)以后，這一屆政府對(duì)房地產(chǎn)基本叫做沒(méi)出政策，沒(méi)有強(qiáng)行的干預(yù)。國(guó)五條是上一屆政府在兩會(huì)之前出的，不是這屆政府出的，所以在政府這一只手沒(méi)有發(fā)力，沒(méi)有出這個(gè)條那個(gè)文的，市場(chǎng)從三月份到現(xiàn)在半年之間調(diào)整的結(jié)果就是這種差異化，地王歸地王，賣(mài)不出去的賣(mài)不出去，北京在今年是名列前茅，環(huán)比漲幅3.22，現(xiàn)在同比漲幅已經(jīng)22了，大大超過(guò)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)是不能高于7.5%，北京已經(jīng)超過(guò)22了，所以漲的非常之多。在環(huán)比超過(guò)1的的城市有北京、武漢、廣州、深圳、上海，但是在合理范圍內(nèi)。房?jī)r(jià)漲跌十大城市出現(xiàn)了很大的差異

8、，環(huán)比能差十倍，低的是0.2，高的是3.2，所以差異化非常嚴(yán)重。在認(rèn)真研究數(shù)據(jù)以后，開(kāi)發(fā)商有錢(qián)的一定是追環(huán)比漲的高的城市，所以就形成了北京、上海地王的形成，和差異化也有關(guān)系?，F(xiàn)在超過(guò)兩萬(wàn)的城市有北京、上海，深圳，均價(jià)超過(guò)兩萬(wàn)，這是非常之高的。聶梅生：房地產(chǎn)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新還有一條就是我們根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)再深挖，實(shí)際全國(guó)平均房?jī)r(jià)同比漲幅迅速下降，這是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)跟去年同比，年初的時(shí)候是18.8%的漲幅，當(dāng)時(shí)很擔(dān)心，肯定要出國(guó)五條，結(jié)果現(xiàn)在已經(jīng)跌破10，如果這個(gè)趨勢(shì)延續(xù)到12月，那也就跟GDP差不多了，現(xiàn)在是一到八月，除非金九銀十有一個(gè)抬升，房?jī)r(jià)的漲幅并不是很鬧心的，不鬧心，現(xiàn)在才9，雖然

9、還是高于GDP的。我們判斷下半年行業(yè)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資我們預(yù)計(jì)可能會(huì)下降，會(huì)穩(wěn)不住20，現(xiàn)在已經(jīng)是19.9，有可能會(huì)落到18左右，第一個(gè)庫(kù)存在增加，去庫(kù)存的任務(wù)還是相當(dāng)重的。第二預(yù)期不明顯，因?yàn)椴皇俏覀兣袛噙@種波動(dòng)，這種調(diào)整，可能大家都判斷到這種調(diào)整，再加上國(guó)外對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響，四季度如果投資開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)小幅調(diào)整以后，全年房地產(chǎn)投資可能不會(huì)太高，除非金九銀十會(huì)蹦上去。聶梅生：房地產(chǎn)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新前八個(gè)月銷(xiāo)售面積雖然在下降，但實(shí)際它還有一個(gè)增幅，環(huán)比在下降，增幅還有23%的增幅，還是賣(mài)的比較好，但是同期房屋新開(kāi)工面積僅增長(zhǎng)4%，那就是謹(jǐn)慎開(kāi)工。開(kāi)工意愿不強(qiáng)，所以供給會(huì)下降，市場(chǎng)需求現(xiàn)在

10、也是在一個(gè)波動(dòng)期，在一個(gè)調(diào)整期，主要因?yàn)檎{(diào)控政策依然謹(jǐn)慎，而且釋放出來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)面世，房地產(chǎn)稅已經(jīng)公開(kāi)在說(shuō)了，這是第一個(gè)，整個(gè)國(guó)家宏觀調(diào)控，雖然沒(méi)有像過(guò)去那樣出文，但實(shí)際上長(zhǎng)效機(jī)制呼之欲出，這個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控是謹(jǐn)慎的。我們可以從銀行貸款利率看出來(lái)，這次貸款利率開(kāi)始放開(kāi)以后，專(zhuān)門(mén)說(shuō)了房貸除外，所以非常謹(jǐn)慎。第二個(gè)貨幣政策的基調(diào)仍然是維穩(wěn)的基調(diào)，所以房地產(chǎn)直接融資的擴(kuò)大可能是一個(gè)方向，但是它的百分比今年不可能占到太多。品種有可能增加，另外個(gè)貸利率實(shí)際打折這部分已經(jīng)開(kāi)始取消了，從0.75到0.85，優(yōu)惠利率減少了，基本沒(méi)有了，而且個(gè)貸放貸的速度卡的很緊。這種情況下，銀根這部分錢(qián)荒這部分還會(huì)有，在四季度政

11、策謹(jǐn)慎。在供給需求和市場(chǎng)三方面促進(jìn)之下，房?jī)r(jià)怎么看，我覺(jué)得資金比較充裕，尤其上市公司年報(bào)非常漂亮，這種情況下他不會(huì)打折降價(jià)，錢(qián)又不差，回籠不好，不到萬(wàn)不得已不會(huì)降價(jià)促銷(xiāo)，同時(shí)地價(jià)在上漲，熱點(diǎn)城市地價(jià)上漲，會(huì)給大家一個(gè)感覺(jué)，覺(jué)得房?jī)r(jià)要上漲。再加上媒體最近拼命在說(shuō)地王這個(gè)事，給大家一個(gè)預(yù)期，地價(jià)上升，房?jī)r(jià)上升，在供給趨緊、需求推動(dòng)、土地市場(chǎng)高穩(wěn)等眾多因素的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)上漲和下跌在不同城市同時(shí)存在，這種態(tài)勢(shì)可能會(huì)延續(xù)到年底，漲的往上躥，跌的折半，這種趨勢(shì)還會(huì)蔓延。但是總體上來(lái)看，全國(guó)同比房?jī)r(jià)漲幅在趨緩，大概是這么一個(gè)局面。聶梅生：房地產(chǎn)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新如果說(shuō)直接融資這部分能夠很好的在四季度

12、在后面四個(gè)月啟動(dòng)，給大家資金方面有一個(gè)預(yù)期，就不會(huì)再收緊，開(kāi)發(fā)商融不到錢(qián)，他會(huì)投資非常謹(jǐn)慎。如果能夠把今天這個(gè)話題很好的給大家釋放一個(gè)預(yù)期，將來(lái)有這樣一個(gè)機(jī)制的話，資金壓力緩解以后，估計(jì)更多市場(chǎng)化的作用會(huì)逐漸替代政府的行政干預(yù)。后面我講一下房地產(chǎn)當(dāng)期的特點(diǎn)，總結(jié)一下，當(dāng)期的特點(diǎn)能不能是這么幾個(gè)，一個(gè)是市場(chǎng)的調(diào)整期，剛才各種各樣的數(shù)據(jù)說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。第二個(gè)是政策的準(zhǔn)備期，政策的準(zhǔn)備體現(xiàn)在政府和市場(chǎng)分工這樣一個(gè)整體思路會(huì)逐漸形成，至于哪些是政府，哪些是市場(chǎng)，政府當(dāng)中中央政府管哪些，地方政府又管哪些，這些我們都期待三中全會(huì)以后能有一個(gè)說(shuō)法。但總的趨勢(shì)是政府和市場(chǎng)分工會(huì)出現(xiàn)。另外房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)面市，

13、比如直接融資，房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅，土地供給制度，保障房，城鎮(zhèn)化整體布局和規(guī)劃，最后肯定要給大家一個(gè)說(shuō)法，到底城鎮(zhèn)化怎么搞，有的說(shuō)是人的城鎮(zhèn)化，有的說(shuō)規(guī)模城鎮(zhèn)化，有的說(shuō)投融資的城鎮(zhèn)化等等，各種說(shuō)法都有。還有大家非常期待的，已經(jīng)破局的就是國(guó)際化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革，經(jīng)濟(jì)體制改革走向國(guó)際化，這個(gè)以上海金融實(shí)驗(yàn)區(qū)試點(diǎn)政策框架作為一個(gè)標(biāo)志，給大家一個(gè)很好的預(yù)期，這是政策的準(zhǔn)備期，有些已經(jīng)出來(lái)了，像金融一些改革，這個(gè)是率先的。聶梅生：房地產(chǎn)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他是一個(gè)戰(zhàn)略的提升期，他在準(zhǔn)備，在這樣一個(gè)背景下他會(huì)準(zhǔn)備，大概分成幾個(gè)方面，各個(gè)企業(yè)是不一樣的，更多的企業(yè)在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)金融屬性，在把今

14、后房地產(chǎn)整個(gè)戰(zhàn)略怎么樣和今后的投融資聯(lián)系到一起，從大家習(xí)慣的間接融資轉(zhuǎn)變到直接融資，資產(chǎn)證券化即將啟動(dòng)，到底怎么啟動(dòng)法，我們現(xiàn)在在做一些準(zhǔn)備，可能業(yè)界很多朋友都在考慮這個(gè)問(wèn)題，包括開(kāi)發(fā)商和投融資層面，所以房地產(chǎn)的金融屬性是在企業(yè)戰(zhàn)略提升期中最最重要的，也最最受關(guān)注的。今天這個(gè)會(huì)為什么很多人來(lái)，大家都捕捉到了這重要的一環(huán)。第二是全產(chǎn)業(yè)鏈的分工，體現(xiàn)我們整個(gè)行業(yè)業(yè)態(tài)的提升，是投資商、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、建造商全產(chǎn)業(yè)鏈的分工，會(huì)使我們整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)態(tài)提升。第三個(gè)就是產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)業(yè)化，包括綠色建筑、低碳、養(yǎng)老住宅等等全產(chǎn)業(yè)鏈的提升，也做了很多工作，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)。最后一個(gè)就是怎么樣適應(yīng)國(guó)際化的局面，房地產(chǎn)

15、怎么和國(guó)際化相結(jié)合，海外投資試水也是從今年開(kāi)始，往年有，但是今年還是不少，比較大的都是十幾億，二十幾億美元一個(gè)企業(yè)的對(duì)外投資，了解國(guó)際化的法律和財(cái)務(wù)管理恐怕他們很重要的一條，資產(chǎn)分置是其中一個(gè)，中國(guó)如果下一步和國(guó)際化接軌，不如現(xiàn)在我先出去接軌一把，看看國(guó)外是什么情況。聶梅生：房地產(chǎn)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新在這樣一個(gè)特點(diǎn)之下，我最后想說(shuō)一下和今天主題有關(guān)的，可能會(huì)有一些什么樣的金融方面的準(zhǔn)備。大家知道從05年開(kāi)始商會(huì)基本就在房地產(chǎn)金融方面做一些工作，比如關(guān)于最早是信托推動(dòng)了一下，后來(lái)是關(guān)于基金，都做很多工作，第一個(gè)向政府有關(guān)部門(mén)打報(bào)告，推基金，推信托，這些都成了，我剛才很高興聽(tīng)到主持人在講，房

16、地產(chǎn)基金已經(jīng)有500多支了，我覺(jué)得發(fā)展非常之快，也就是在最近兩年。下面我們?cè)谧鍪裁?，最近商?huì)實(shí)實(shí)在在做兩件事情，第一件事情已經(jīng)做成了，雖然說(shuō)是一個(gè)探索，但是實(shí)際上已經(jīng)和我們房地產(chǎn)基金聯(lián)盟，我們一起做了一個(gè)海外的基金，就是Elite國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)投資基金，第一期已經(jīng)成了。首先有一個(gè)美中房地產(chǎn)投資中心，使我們整團(tuán)出國(guó)，整個(gè)大家組織起來(lái)，一起在一個(gè)航船上出國(guó)，而不是各家企業(yè)走，這是商會(huì)應(yīng)該做的。然后兩層機(jī)制，有一個(gè)機(jī)會(huì)基金，有一個(gè)項(xiàng)目基金，兩層GP橫向的平臺(tái)，第一層的平臺(tái)機(jī)會(huì)基金這塊不封閉，一億美元一個(gè)這樣做，下一層就是按照項(xiàng)目基金走，形成兩層GP，這個(gè)得到了業(yè)界的歡迎。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商出去希望能夠整團(tuán)出去，

17、中美政府層面的接軌，中美協(xié)會(huì)層面的接軌，中美龍頭企業(yè)之間的接軌，三接軌確實(shí)應(yīng)該是由商會(huì)來(lái)做，我們恰恰做到了，和美國(guó)主要的城市像洛杉磯、紐約、休斯敦市長(zhǎng)這一層接軌，和美國(guó)最大的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)，美國(guó)國(guó)土土地協(xié)會(huì)，他們是美國(guó)最大的房地產(chǎn)業(yè)界的協(xié)會(huì)，和他接軌，美國(guó)的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)的投資企業(yè)接軌，三接軌形成以后，大家放心出去，可以在法律層面，可以在財(cái)務(wù)層面能夠充分接軌。所以這樣一個(gè)做法得到了業(yè)界的歡迎，他們出去一方面資產(chǎn)分置，一方面了解國(guó)外的法律和財(cái)務(wù)，所以我們形成多層GP，這個(gè)已經(jīng)成功。聶梅生：房地產(chǎn)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新下面我們想做的另外一件事情就是資產(chǎn)證券化，資產(chǎn)證券化這件事情也醞釀了大概

18、有半年了，也調(diào)研了很多。這件事情也得到了上層的關(guān)注，金融主管部門(mén)的關(guān)注，到底怎么做，上次我們推了一把，結(jié)果推到最后變成了銀行間的債，沒(méi)有到資本市場(chǎng)去做，這次要做一定要在資本市場(chǎng)上去做。我們先看一下中國(guó)怎么做，我們跟大家在研究，從美國(guó)來(lái)講他是兩大塊，我們重點(diǎn)調(diào)研了其中一塊，因?yàn)槊绹?guó)一塊是抵押貸款，一塊是個(gè)貸的證券化，因?yàn)槲覀€(gè)人認(rèn)為中國(guó)銀行資產(chǎn)證券化當(dāng)中，個(gè)人抵押貸款這塊可能會(huì)放后，因?yàn)樗倾y行的優(yōu)良資產(chǎn)，目前是不是有可能把個(gè)人抵押貸款這塊拿出來(lái)證券化，待會(huì)兒咱們可以再討論，我覺(jué)得可能還早。但是商業(yè)地產(chǎn)這一塊，就是有物業(yè)穩(wěn)定資金流收入的，這一塊我覺(jué)得倒是有可能形成。為什么?包括公租房現(xiàn)在都沒(méi)有退出

19、機(jī)制，它都是屬于一個(gè)機(jī)構(gòu)持有的，形成租金的證券化。關(guān)于商業(yè)部不動(dòng)產(chǎn)的證券化，我把它濃縮了一下，它叫CMBS，是以信托為載體的結(jié)構(gòu)性金融工具，包括很多商業(yè)物業(yè)抵押貸款的資產(chǎn)池，當(dāng)然它中間應(yīng)該有個(gè)機(jī)構(gòu)，美國(guó)是以信托為載體。現(xiàn)在他要的到底是什么，我比較關(guān)注這個(gè)，哪些可以進(jìn)入這個(gè)資產(chǎn)池，可以做CMBS，實(shí)際上它的資產(chǎn)負(fù)債率要在65%到70%左右，這是美國(guó)這樣一個(gè)安排。你資產(chǎn)負(fù)債率太高的不能進(jìn)入這個(gè)池子，因?yàn)閷?lái)不良資產(chǎn)會(huì)多，這個(gè)底線我們不一定這么設(shè)置，但是這是一條非常重要的底線。第二個(gè)就是它這個(gè)級(jí)別是非常清楚的，他還款的時(shí)候先還上層再還下層，這一層得到的回報(bào)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于次貸，我們?cè)趺礃臃诌@個(gè)級(jí)，怎么設(shè)

20、資產(chǎn)負(fù)債率，怎么設(shè)定高回報(bào)高風(fēng)險(xiǎn)，但是你后拿，低回報(bào)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)你是上層的投資人。具體來(lái)講，比如有N個(gè)物業(yè)，把它的按揭貸款這部分拿出來(lái)，比如股本金35，按揭貸款是65，全部拿出來(lái)，廠房辦公樓，零售，CMBS證券分級(jí)，分的很細(xì)，一二三四，大概起碼分成五級(jí)，風(fēng)險(xiǎn)收益越到上面越低，越到下面越高，這樣一個(gè)設(shè)置，這個(gè)框架大概逃不出這樣一個(gè)框架，如果我們做大概是這樣一個(gè)框架。聶梅生：房地產(chǎn)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新我們看美國(guó)做的如何，我最近在調(diào)研美國(guó)可收租物業(yè)的負(fù)債率是多少，我們有商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)他們正在做這個(gè)基礎(chǔ)的東西。我們可以看一下，70年他們就有，70年開(kāi)始做，我們相當(dāng)于他的70年，那就是落后了四十幾年，關(guān)于資產(chǎn)證券化，它的證券化比率，70年是0.1%，到了最高潮2007年到了27.9%，非常的高，可以看這個(gè)柱狀圖到金融危機(jī)以后下去，到現(xiàn)在又上來(lái)了，到八月份快接近去年了，它的資產(chǎn)證券化已經(jīng)到了差不多六七千億美元這樣一個(gè)數(shù)字。所以到2013年3月，市場(chǎng)美國(guó)CMBS存量在五千多億美元左右，由于它的大量發(fā)行，債務(wù)人得益于很好的貸款條件，取得融資。為什么我說(shuō)這件事是可以考慮的?是因?yàn)槲艺J(rèn)為中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)這方面要出事了，你們看一下，還不光是鄂爾多