地產(chǎn)公司項(xiàng)目策劃管理手冊(cè)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面治理體系（GMS）文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面治理體系（GMS）文件財(cái)務(wù)主管湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開 發(fā) 項(xiàng) 目 工 程 管 理 手 冊(cè)（適用于開發(fā)項(xiàng)目工程治理）受控文件受控文件版 本：2006審 核： 批 準(zhǔn)：持有人：編 號(hào)：HBRX-GMS-052006年 月 日公布 2006年 月 日實(shí)施目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc127870963 手 冊(cè) 講 明 PAGEREF _Toc127870963 h 2 HYPERLINK l _Toc127870964 1 湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)治理方法 PAGEREF _Toc1

2、27870964 h 3 HYPERLINK l _Toc127870965 2 項(xiàng)目目標(biāo)治理方法 PAGEREF _Toc127870965 h 8 HYPERLINK l _Toc127870966 3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)治理方法 PAGEREF _Toc127870966 h 11 HYPERLINK l _Toc127870967 4 設(shè)計(jì)評(píng)審工作規(guī)程 PAGEREF _Toc127870967 h 18 HYPERLINK l _Toc127870968 5 設(shè)計(jì)變更治理方法 PAGEREF _Toc127870968 h 25 HYPERLINK l _Toc127870969 6 施工圖治

3、理方法 PAGEREF _Toc127870969 h 29 HYPERLINK l _Toc127870970 7 施工圖審學(xué)規(guī)定 PAGEREF _Toc127870970 h 31 HYPERLINK l _Toc127870971 8 施工圖設(shè)計(jì)交底治理規(guī)定 PAGEREF _Toc127870971 h 32 HYPERLINK l _Toc127870972 9 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程治理規(guī)定 PAGEREF _Toc127870972 h 33 HYPERLINK l _Toc127870973 10 項(xiàng)目部工作規(guī)范 PAGEREF _Toc127870973 h 49 HYPERLINK

4、 l _Toc127870974 11 工程質(zhì)量治理方法 PAGEREF _Toc127870974 h 53 HYPERLINK l _Toc127870975 12 項(xiàng)目工程進(jìn)度治理方法 PAGEREF _Toc127870975 h 56 HYPERLINK l _Toc127870976 13 工程施工合同治理方法 PAGEREF _Toc127870976 h 58 HYPERLINK l _Toc127870977 14 施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)水電使用治理規(guī)定 PAGEREF _Toc127870977 h 61 HYPERLINK l _Toc127870978 15 項(xiàng)目部例會(huì)制度 PA

5、GEREF _Toc127870978 h 62 HYPERLINK l _Toc127870979 16 分部、分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收治理方法 PAGEREF _Toc127870979 h 64 HYPERLINK l _Toc127870980 17 工程交接驗(yàn)收治理方法 PAGEREF _Toc127870980 h 65 HYPERLINK l _Toc127870981 18 項(xiàng)目投資操縱治理規(guī)定 PAGEREF _Toc127870981 h 67 HYPERLINK l _Toc127870982 19 工程核價(jià)及現(xiàn)場(chǎng)簽證治理規(guī)定 PAGEREF _Toc127870982

6、h 69 HYPERLINK l _Toc127870983 20 工程成本監(jiān)測(cè)及核算治理規(guī)定 PAGEREF _Toc127870983 h 75 HYPERLINK l _Toc127870984 21 工程計(jì)量治理規(guī)定 PAGEREF _Toc127870984 h 77 HYPERLINK l _Toc127870985 22 工程計(jì)價(jià)治理規(guī)定 PAGEREF _Toc127870985 h 78 HYPERLINK l _Toc127870986 23 配套工程成本操縱方法 PAGEREF _Toc127870986 h 80 HYPERLINK l _Toc127870987 24

7、 工程決（結(jié)）算流程治理規(guī)定 PAGEREF _Toc127870987 h 82 HYPERLINK l _Toc127870988 25 安全生產(chǎn)文明施工治理規(guī)定 PAGEREF _Toc127870988 h 87 HYPERLINK l _Toc127870989 26 工程技術(shù)資料治理規(guī)定 PAGEREF _Toc127870989 h 91 HYPERLINK l _Toc127870990 27 工程經(jīng)濟(jì)資料治理規(guī)定 PAGEREF _Toc127870990 h 97 HYPERLINK l _Toc127870991 28 項(xiàng)目應(yīng)急事件處理方法 PAGEREF _Toc127

8、870991 h 99手 冊(cè) 講 明為了保障項(xiàng)目制的穩(wěn)健推進(jìn)和有效實(shí)施，進(jìn)一步提高項(xiàng)目治理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，公司組織編制本手冊(cè)。為便于有關(guān)人員使用本手冊(cè)，特作講明如下：1、本手冊(cè)是公司推進(jìn)和實(shí)施項(xiàng)目制的綱領(lǐng)性文件，適用于項(xiàng)目工程治理工作。2、除單獨(dú)規(guī)定，在本手冊(cè)中，湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡(jiǎn)稱“公司”，所轄各種類型、規(guī)模的項(xiàng)目部統(tǒng)稱“項(xiàng)目部”，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人統(tǒng)稱“項(xiàng)目經(jīng)理”。3、本手冊(cè)運(yùn)用過程方法的原則（PDCA循環(huán)），識(shí)不項(xiàng)目治理及過程操縱的關(guān)鍵點(diǎn)，保持與公司治理體系文件的一致性。4、本手冊(cè)為公司受控文件，手冊(cè)治理的所有相關(guān)事宜由公司人力資源中心統(tǒng)一負(fù)責(zé)。5、手冊(cè)持有者應(yīng)妥善保管本手冊(cè)，不得損

9、壞、丟失、隨意修改。未經(jīng)批準(zhǔn)，任何人不得將手冊(cè)提供給公司以外人員。6、手冊(cè)持有者調(diào)離工作崗位時(shí)，應(yīng)將手冊(cè)交還人力資源中心，并辦理核收登記。7、在手冊(cè)使用期間，如有修改建議，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)匯總意見，及時(shí)反饋到人力資源中心。由人力資源中心組織評(píng)審，并對(duì)手冊(cè)進(jìn)行必要的修改，以確保項(xiàng)目治理方法的持續(xù)改進(jìn)。8、本手冊(cè)由公司組織工程板塊有關(guān)部門討論，工程副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布后施行。1 湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)治理方法1 總則為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的治理，提高項(xiàng)目綜合效益，依照都市房地產(chǎn)治理法及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，制定本方法。2 項(xiàng)目開發(fā)治理2.1項(xiàng)目選擇：

10、由企業(yè)進(jìn)展中心依照都市進(jìn)展前景、地理位置、都市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實(shí)力，考察選擇具有投資價(jià)值的開發(fā)項(xiàng)目。2.2可行性研究：由企業(yè)進(jìn)展中心按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究治理方法執(zhí)行。2.3投資決策：依照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，結(jié)合公司自身情況，對(duì)是否投資開發(fā)該項(xiàng)目做出決策。決策必須認(rèn)真慎重，貫徹實(shí)事求是、量力而行的原則。決定投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告報(bào)公司決策委員會(huì)審批。2.4土地合同訂立：項(xiàng)目確定后，企業(yè)進(jìn)展中心應(yīng)組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確載明合同各方的責(zé)任，必要時(shí)能夠報(bào)有關(guān)部門鑒證或公證。

11、2.5開發(fā)打算編制：土地合同簽定后，公司正式組建項(xiàng)目部?？偨?jīng)理應(yīng)組織各部門（含項(xiàng)目部）共同編制項(xiàng)目開發(fā)打算，明確辦理各項(xiàng)前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及論證、施工圖設(shè)計(jì)及優(yōu)化、施工監(jiān)理的托付、施工隊(duì)伍的選擇及進(jìn)場(chǎng)等事項(xiàng)的時(shí)刻、人員安排、辦理步驟等。明確資金籌措、完成投資、成本操縱、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應(yīng)打算安排。企業(yè)進(jìn)展中心負(fù)責(zé)開發(fā)打算編制過程中的具體協(xié)調(diào)工作。2.6前期手續(xù)：前期手續(xù)以企業(yè)進(jìn)展中心為主辦理，各時(shí)期需要其它部門、項(xiàng)目部配合時(shí)，其它部門和項(xiàng)目部應(yīng)無條件予以配合。要緊手續(xù)包括：2.6.1向開發(fā)治理部門報(bào)批項(xiàng)目，申報(bào)開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證。2.6.2向打算部門申報(bào)固定資產(chǎn)投資打算，報(bào)批項(xiàng)目立項(xiàng)。2

12、.6.3向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書。2.6.4向規(guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃定點(diǎn)，辦理建設(shè)用地許可證。2.6.5如系舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策托付拆遷治理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請(qǐng)有關(guān)部門驗(yàn)收。2.7規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)工作由設(shè)計(jì)治理中心負(fù)責(zé)組織。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價(jià)、美化周圍環(huán)境的原則。大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)宜采納招標(biāo)方式確定設(shè)計(jì)單位。規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后，企業(yè)進(jìn)展中心向規(guī)劃部門報(bào)批，企業(yè)進(jìn)展中心組織申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，設(shè)計(jì)治理中心予以配合和技術(shù)支持。2.8現(xiàn)場(chǎng)施工預(yù)備2.8.1項(xiàng)目部負(fù)責(zé)托付測(cè)量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘

13、察資料。2.8.2項(xiàng)目部組織實(shí)施項(xiàng)目（場(chǎng)地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場(chǎng)，必要時(shí)爭(zhēng)取辦理“七通一平”。2.9施工圖設(shè)計(jì)與審查。設(shè)計(jì)治理中心負(fù)責(zé)按照公司供方治理手冊(cè)的要求選擇施工圖設(shè)計(jì)單位，辦理設(shè)計(jì)托付合同評(píng)審，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，進(jìn)行設(shè)計(jì)進(jìn)度治理、設(shè)計(jì)質(zhì)量治理和設(shè)計(jì)費(fèi)用操縱，組織設(shè)計(jì)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)評(píng)審。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)辦理施工圖審查手續(xù)，設(shè)計(jì)治理中心負(fù)責(zé)技術(shù)支持與配合。2.10托付工程施工監(jiān)理：所有開發(fā)項(xiàng)目原則上都要托付施工監(jiān)理。通常應(yīng)采納招標(biāo)或議標(biāo)的方式選擇工程監(jiān)理單位；應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限、與項(xiàng)目部的職責(zé)分工，并應(yīng)有對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、治理、獎(jiǎng)罰相對(duì)應(yīng)的合同、經(jīng)濟(jì)、行政治理措施或方法。合同審

14、算中心負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位的考察、評(píng)價(jià)、選擇，包括招標(biāo)，項(xiàng)目部應(yīng)予以配合。2.11編制項(xiàng)目工程治理方案：項(xiàng)目具備開工條件時(shí)，工程副總經(jīng)理組織項(xiàng)目部編制項(xiàng)目工程治理方案，明確單項(xiàng)工程開工順序、施工隊(duì)伍及資金的調(diào)度、各單項(xiàng)（或單位）工程開工時(shí)刻、設(shè)備及材料的采購預(yù)備及時(shí)刻、質(zhì)量操縱目標(biāo)、場(chǎng)地的利用及安排等，合同審算中心予以配合。2.12施工隊(duì)伍選擇：項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)確定后，合同審算中心應(yīng)按打算組織選擇施工隊(duì)伍。具體操作方式見供方治理手冊(cè)相關(guān)規(guī)定。施工隊(duì)伍確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的施工合同，詳見公司合同治理制度。2.13開工手續(xù)：工程開工前，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報(bào)建、開工報(bào)告、施工許可

15、證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、供水、供電、供氣等手續(xù)，企業(yè)進(jìn)展中心負(fù)責(zé)公共關(guān)系的建立、維護(hù)與協(xié)調(diào)，必要時(shí)項(xiàng)目部參與公關(guān)工作。2.14自購工程用設(shè)備、材料的招標(biāo)與供貨：工程開工前，合同審算中心協(xié)同項(xiàng)目部應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙及開發(fā)項(xiàng)目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。合同審算中心應(yīng)依照設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計(jì)的時(shí)刻安排選擇供貨商，一般采納招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定供貨商。供貨商確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的供貨合同。合同審算中心負(fù)責(zé)組織合同評(píng)審，財(cái)務(wù)治理中心負(fù)責(zé)合同法律評(píng)審工作。2.15施工治理：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工治理。治理內(nèi)容要緊包括：2.15.1組織施工前的圖紙會(huì)審，審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)；2.15

16、.2協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場(chǎng)的專門困難；2.15.3督促施工單位按合同要求完成施工進(jìn)度，實(shí)事求是地對(duì)工期做出簽證；2.15.4清點(diǎn)、驗(yàn)收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗(yàn)，檢查材料合格證；2.15.5督促施工單位做好分部、分項(xiàng)工程的自檢、互檢工作，組織進(jìn)行隱蔽工程的驗(yàn)收，嚴(yán)格操縱工程質(zhì)量；2.15.6及時(shí)發(fā)覺、處理施工中出現(xiàn)的問題，對(duì)質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映，妥善處理；2.15.7協(xié)調(diào)解決兩個(gè)以上施工單位的施工交叉關(guān)系；2.15.8督促施工單位進(jìn)行工程整改。2.15.9托付監(jiān)理公司進(jìn)行施工監(jiān)理的項(xiàng)目，項(xiàng)目部要嚴(yán)格按照托付監(jiān)理合同、“監(jiān)理規(guī)劃”、“監(jiān)理實(shí)施細(xì)則”對(duì)以上施工

17、治理工作進(jìn)行分工，幸免與項(xiàng)目部工作交叉，并按合同約定對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行日常監(jiān)督。2.16工程造價(jià)預(yù)測(cè)及預(yù)算：項(xiàng)目定位前，合同審算中心、財(cái)務(wù)治理中心應(yīng)配合企業(yè)進(jìn)展中心對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證；項(xiàng)目定位后，合同審算中心應(yīng)配合財(cái)務(wù)治理中心做項(xiàng)目投資估算；正式設(shè)計(jì)施工圖出來后，合同審算中心應(yīng)做設(shè)計(jì)施工圖預(yù)算。合同審算中心應(yīng)視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為操縱項(xiàng)目投資、工程成本的依據(jù)或目標(biāo)。2.17工程款撥付：項(xiàng)目部依照工程進(jìn)度，編制開發(fā)項(xiàng)目的季度、月度用款打算，交財(cái)務(wù)治理中心組織資金。施工單位按合同提報(bào)工程付款打算后，由項(xiàng)目部進(jìn)行初審，合同審算中心進(jìn)行復(fù)審，財(cái)務(wù)治理中心按照施工合同約定進(jìn)行核實(shí)無誤后

18、撥款。2.18竣工驗(yàn)收：2.18.1開發(fā)項(xiàng)目（單項(xiàng)工程）竣工后，先由項(xiàng)目部組織初驗(yàn)，初驗(yàn)合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)驗(yàn)收。2.18.2成片開發(fā)項(xiàng)目竣工后，項(xiàng)目部組織初驗(yàn)，然后報(bào)當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收。2.18.3開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，項(xiàng)目部將工程項(xiàng)目資料綜合整理后按規(guī)定時(shí)刻向城建檔案館報(bào)送。2.19工程造價(jià)決算：工程竣工后，由合同審算中心審核施工單位提報(bào)的工程竣工造價(jià)結(jié)算（必要時(shí)，可托付審計(jì)事務(wù)所或會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)），項(xiàng)目部配合，并與施工單位辦理工程造價(jià)結(jié)算手續(xù)。財(cái)務(wù)治理中心依據(jù)確認(rèn)的工程造價(jià)結(jié)算編制工程竣工財(cái)務(wù)決算，對(duì)項(xiàng)目工程投資進(jìn)行竣工清點(diǎn)。2.20技術(shù)檔案治理：總經(jīng)理辦公室依照檔

19、案治理方法和相應(yīng)細(xì)則進(jìn)行治理。要緊是：2.20.1收集、保管開發(fā)項(xiàng)目的原始資料，包括立項(xiàng)批文、用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷驗(yàn)收證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工報(bào)告?zhèn)浒缸C等。2.20.2收集開發(fā)項(xiàng)目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資料，包括工程地質(zhì)勘察報(bào)告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會(huì)審記錄、重要施工日志、材料化驗(yàn)與試驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收單、設(shè)計(jì)變更記錄、現(xiàn)場(chǎng)簽證、質(zhì)量事故處理報(bào)告、竣工決算書等。3 房產(chǎn)銷售治理3.1對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售工作應(yīng)提早介入。在可行性研究時(shí)期，營(yíng)銷中心就項(xiàng)目的銷售前景、預(yù)期售價(jià)提出意見，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位即確定項(xiàng)目的要緊銷售對(duì)象。在規(guī)

20、劃設(shè)計(jì)時(shí)期，營(yíng)銷中心應(yīng)依照市場(chǎng)定位和掌握的市場(chǎng)信息，對(duì)項(xiàng)目的戶型設(shè)置、面積大小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等提出相應(yīng)的意見。3.2項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)一經(jīng)批準(zhǔn)，營(yíng)銷中心應(yīng)會(huì)同相關(guān)部門編制銷售打算，包括銷售策略、銷售方式、平均售價(jià)、銷售進(jìn)度等，制訂詳細(xì)的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細(xì)價(jià)格，定出底價(jià)，報(bào)公司要緊領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。3.3開發(fā)項(xiàng)目開工前后，營(yíng)銷中心應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。為促進(jìn)銷售，有條件的還可與銀行聯(lián)系，辦理按揭托付。3.4營(yíng)銷中心應(yīng)采取各種方式促銷商品房，如在報(bào)紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上公布廣告，制作售樓講明書向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場(chǎng)制作廣告牌，有目的地上門推銷，托付

21、代理銷售等等。3.5銷售開始后，應(yīng)隨著項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度并依照市場(chǎng)反應(yīng)、銷售情況對(duì)售房?jī)r(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。3.6商品房的銷售，除預(yù)售時(shí)或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優(yōu)惠。專門情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究批準(zhǔn)。3.7銷售商品房必須簽訂書面合同，合同須具備以下差不多內(nèi)容：3.7.1所售房產(chǎn)的位置、面積、標(biāo)準(zhǔn)、附屬設(shè)施、交付時(shí)刻；3.7.2房產(chǎn)單位售價(jià)、總價(jià)款、付款方式和定金；3.7.3合同雙方的權(quán)利和義務(wù)；3.7.4違約責(zé)任和懲處方式；3.7.5爭(zhēng)議解決方法及其他約定的條款。3.8任何購房客戶若未按合同約定付清房款，一律不得將所購房產(chǎn)交付其使用，違者對(duì)責(zé)任人就所造成的損失給予處罰。3

22、.9開發(fā)項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收后，營(yíng)銷中心應(yīng)為購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書。3.10房產(chǎn)銷售差不多結(jié)束后，由財(cái)務(wù)治理中心牽頭組織，營(yíng)銷中心、合同審算中心、企業(yè)進(jìn)展中心參加，共同編寫開發(fā)項(xiàng)目投資效益總結(jié)報(bào)告，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。同時(shí)，合同審算中心還應(yīng)配合財(cái)務(wù)治理中心編制開發(fā)項(xiàng)目決算報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目收益情況加以認(rèn)真分析。3.11公司在資金情況同意的條件下，可將所開發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn)，用于對(duì)外租賃，獲得長(zhǎng)期的租金收益。4 物業(yè)治理4.1開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行房產(chǎn)銷售之前，公司應(yīng)依照項(xiàng)目情況選定物業(yè)治理單位，由其承擔(dān)項(xiàng)目建成后的治理。任何開發(fā)項(xiàng)目，既可由公司控股的物業(yè)治理公司承擔(dān)治理任務(wù)，也可托付非公司控股的

23、物業(yè)治理公司進(jìn)行治理。營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)物業(yè)治理公司的考察、評(píng)價(jià)、選擇和日常治理，總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)協(xié)助營(yíng)銷中心進(jìn)行物業(yè)公司的日常治理工作。4.2物業(yè)治理公司對(duì)項(xiàng)目驗(yàn)收接管后，負(fù)責(zé)所治理項(xiàng)目的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施的日常治理和維護(hù)維修，并可按實(shí)際情況相應(yīng)負(fù)責(zé)園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務(wù)，還可為居民（用戶）提供其他無償或有償?shù)姆?wù)。4.3工程竣工后，在工程保修期間，物業(yè)治理公司發(fā)覺工程質(zhì)量等問題，應(yīng)及時(shí)向客戶服務(wù)部反映，由客戶服務(wù)部協(xié)調(diào)質(zhì)保單位及時(shí)維修；質(zhì)保單位不能及時(shí)維修時(shí)，能夠托付進(jìn)行維修，并會(huì)同相關(guān)部門按實(shí)扣除質(zhì)保責(zé)任單位質(zhì)保金。4.4物業(yè)治理公司按業(yè)主須知規(guī)定定期向服務(wù)區(qū)內(nèi)的業(yè)主

24、收取有關(guān)費(fèi)用。4.5開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達(dá)到一定規(guī)模，應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)治理的托付事宜。5 附則5.1本方法由企業(yè)進(jìn)展中心負(fù)責(zé)擬訂、解釋和修訂。5.2本方法自總經(jīng)理批準(zhǔn)公布之日起施行。2 項(xiàng)目目標(biāo)治理方法1 總 則1.1為了明確項(xiàng)目目標(biāo)的確定過程和目標(biāo)的內(nèi)容，規(guī)范治理方法，確保項(xiàng)目按事先制定的打算、實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)，特制定本方法。1.2目標(biāo)操縱是指項(xiàng)目治理者依照項(xiàng)目跟蹤提供的信息，對(duì)比原打算（或打算目標(biāo)），找出偏差，分析緣故，研究糾偏對(duì)策，實(shí)施糾偏措施的全過程。1.3公司采納PDCA過程方法制定目標(biāo)并進(jìn)行目標(biāo)操縱。1.4項(xiàng)目目標(biāo)治理職責(zé)分配如下：公司總經(jīng)理提出項(xiàng)目目標(biāo)，公司決策

25、委員會(huì)討論、批準(zhǔn)目標(biāo)，公司績(jī)效考核小組按照績(jī)效考核的方法測(cè)量偏差，公司決策委員會(huì)提出糾偏與改進(jìn)措施，工程副總協(xié)助、監(jiān)督、檢查糾偏與改進(jìn)措施的實(shí)施，項(xiàng)目經(jīng)理具體執(zhí)行實(shí)施糾偏與改進(jìn)措施，并及時(shí)溝通實(shí)施效果，公司考核小組按照績(jī)效考核的方法進(jìn)行再測(cè)量偏差。1.5項(xiàng)目目標(biāo)操縱的程序：跟蹤實(shí)施、掌握信息緣故與趨勢(shì)分析跟蹤實(shí)施、掌握信息緣故與趨勢(shì)分析制訂操縱目標(biāo)采取糾偏行動(dòng)制訂操縱目標(biāo)采取糾偏行動(dòng)2 項(xiàng)目目標(biāo)的制定2.1在取得項(xiàng)目的土地使用權(quán)或與合作單位簽署合作協(xié)議后，公司組織營(yíng)銷中心、人力資源中心、財(cái)務(wù)治理中心等部門測(cè)算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。測(cè)算后的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)應(yīng)經(jīng)總經(jīng)理審定后，提交公司決策委員會(huì)討論批準(zhǔn)

26、。2.2公司決策委員會(huì)討論、批準(zhǔn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是評(píng)選項(xiàng)目部及項(xiàng)目經(jīng)理績(jī)效、發(fā)放績(jī)效工資、超額利潤(rùn)分享獎(jiǎng)金、進(jìn)行目標(biāo)操縱和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)。2.3每年的項(xiàng)目生產(chǎn)打算公布后，各項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)擬定本項(xiàng)目的年度打算，并報(bào)公司決策委員會(huì)討論批準(zhǔn)。2.4經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目年度打算是評(píng)選項(xiàng)目及項(xiàng)目經(jīng)理年度績(jī)效、發(fā)放年度績(jī)效工資、進(jìn)行目標(biāo)操縱的依據(jù)。2.5季度生產(chǎn)打算由項(xiàng)目部報(bào)工程副總審核、批準(zhǔn)。人力資源中心依照批準(zhǔn)后的季度生產(chǎn)打算組織考核。季度目標(biāo)作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目及項(xiàng)目經(jīng)理季度績(jī)效、發(fā)放季度績(jī)效工資的依據(jù)。3 項(xiàng)目目標(biāo)操縱措施3.1項(xiàng)目目標(biāo)操縱方法是以各種文件、報(bào)表、圖表等為要緊工具，以定期

27、或不定期地召開各類有關(guān)人員參加的會(huì)議為要緊方法，再加上溝通各方面信息的通訊聯(lián)系制度。3.2為了強(qiáng)化目標(biāo)操縱，公司對(duì)各項(xiàng)目部采取的目標(biāo)操縱方法包括：3.2.1項(xiàng)目操縱文件項(xiàng)目操縱文件是項(xiàng)目操縱的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目實(shí)施中，對(duì)數(shù)量、質(zhì)量、時(shí)刻、成本、效益的操縱標(biāo)準(zhǔn)均來源于這些操縱文件，以操縱文件為依據(jù)。公司通過以下操縱文件來進(jìn)行目標(biāo)操縱：合同具體執(zhí)行合同治理制度。治理方法公司各級(jí)人員要嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)治理方法。工作規(guī)程執(zhí)行本手冊(cè)及公司其他治理體系文件的各項(xiàng)工作規(guī)程。職責(zé)劃分公司通過明確部門職責(zé)、規(guī)定部門間工作接口關(guān)系，在各規(guī)章制度、工作流程中規(guī)定職責(zé)等方式來明確各部門的職責(zé)分工。各項(xiàng)目部、各部門必須嚴(yán)格按

28、照職責(zé)劃分各司其職、各負(fù)其責(zé)，工作中要發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，并及時(shí)向上級(jí)提出職責(zé)劃分的改進(jìn)意見。嚴(yán)禁推諉扯皮、推卸責(zé)任。打算文件打算是項(xiàng)目實(shí)施工作進(jìn)行往常預(yù)先擬訂的具體工作內(nèi)容和步驟。公司各級(jí)人員要樹立“以打算為主”的觀念，不斷提高預(yù)測(cè)能力和市場(chǎng)應(yīng)變能力，確保完成既定打算。未經(jīng)正式批準(zhǔn)，嚴(yán)禁擅自調(diào)整打算。為了在項(xiàng)目操縱中及時(shí)獲得準(zhǔn)確、有效、全方面的信息，保障項(xiàng)目操縱活動(dòng)的順利進(jìn)行，各項(xiàng)目部要及時(shí)提出各類操縱文件的改進(jìn)意見，總經(jīng)理、各職能部門要真實(shí)地記錄、及時(shí)地匯總、全面系統(tǒng)地分析意見或建議，不斷完善操縱文件，確保與各項(xiàng)目部建立全面溝通與協(xié)調(diào)一致的工作關(guān)系。3.2.2項(xiàng)目操縱會(huì)議公司通過總經(jīng)理辦公會(huì)及其

29、它與項(xiàng)目有關(guān)的各類會(huì)議來檢查、評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)的完成情況，分析問題、找出對(duì)策，并安排下一時(shí)期的要緊任務(wù)和目標(biāo)。具體包括：打算完成情況；打算未實(shí)現(xiàn)的阻礙緣故；工作何時(shí)能完成；資源需求，是否采取糾偏措施；何時(shí)才能回到打算軌道；下一步工作安排。3.3項(xiàng)目目標(biāo)操縱的原則針對(duì)以后的操縱原則；主管人操縱原則；操縱關(guān)鍵點(diǎn)的原則；例外（突發(fā)或應(yīng)急事件）原則；靈活操縱（動(dòng)態(tài)）的原則；提高效率的原則。3.4為了進(jìn)一步強(qiáng)化目標(biāo)操縱措施，公司在各項(xiàng)目部嚴(yán)格推行績(jī)效考核方法，通過績(jī)效考核、且考核結(jié)果與績(jī)效工資直接掛鉤的方式來跟蹤目標(biāo)實(shí)施情況，掌握實(shí)施信息。4 偏差分析與糾偏4.1公司通過日常對(duì)比分析、績(jī)效考核等方式測(cè)量項(xiàng)目

30、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)或完成情況，找出實(shí)際完成情況與打算目標(biāo)之間的偏差，進(jìn)而對(duì)偏差產(chǎn)生的緣故進(jìn)行分析。4.2偏差產(chǎn)生的緣故一般有：資金供應(yīng)不到位；項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確；決策中有疏漏；打算制訂不合理等。鑒于各偏差產(chǎn)生的緣故有關(guān)聯(lián)或互為因果的關(guān)系，緣故分析時(shí)要找出“直接緣故”和“間接緣故”。4.3分析出偏差產(chǎn)生的緣故后，公司采取措施進(jìn)行糾偏，并對(duì)措施的有效性進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)治理方法1 目的對(duì)公司開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程進(jìn)行治理，確保項(xiàng)目能滿足市場(chǎng)的要求，有關(guān)法律、法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)要求，公司項(xiàng)目策劃總體要求。2 適用范圍本方法適用于公司直管開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程的治理。本方法所稱設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、景

31、觀設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)）、施工圖設(shè)計(jì)、裝飾裝修設(shè)計(jì)。3 職責(zé)3.1設(shè)計(jì)治理中心設(shè)計(jì)治理中心是公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)治理的主管部門，負(fù)責(zé)：a）設(shè)計(jì)單位選擇、設(shè)計(jì)托付合同洽談，與設(shè)計(jì)單位日常溝通協(xié)調(diào)、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)；b）設(shè)計(jì)過程及其成果操縱；c）重大設(shè)計(jì)變更治理；d）參與產(chǎn)品研發(fā)和項(xiàng)目策劃，審核交房標(biāo)準(zhǔn)；3.2企業(yè)進(jìn)展中心企業(yè)進(jìn)展中心是公司項(xiàng)目開發(fā)前期工作的主管部門，參與設(shè)計(jì)單位選擇、設(shè)計(jì)輸入確定、設(shè)計(jì)評(píng)審，從項(xiàng)目整體策劃方面提出對(duì)設(shè)計(jì)輸入的要求。3.3營(yíng)銷中心參與設(shè)計(jì)輸入確定、設(shè)計(jì)評(píng)審，從滿足市場(chǎng)要求與期望方面提出對(duì)設(shè)計(jì)輸入的操縱要求。3.4項(xiàng)目部參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位選擇、設(shè)計(jì)輸入確定、設(shè)計(jì)評(píng)審，從施工技術(shù)

32、、工程質(zhì)量與安全、設(shè)計(jì)進(jìn)度等方面提出要求。3.5合同審算中心參與設(shè)計(jì)單位選擇、設(shè)計(jì)輸入確定、設(shè)計(jì)評(píng)審，從設(shè)計(jì)時(shí)期提出對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)操縱的要求。3.6公司領(lǐng)導(dǎo)層決定設(shè)計(jì)單位選擇，決定設(shè)計(jì)方案選擇，確認(rèn)設(shè)計(jì)成果。4 治理方法4.1設(shè)計(jì)治理總要求因公司不具備開展設(shè)計(jì)工作的資質(zhì)和資源，設(shè)計(jì)過程應(yīng)托付給具備資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位實(shí)施，公司通過簽訂設(shè)計(jì)托付合同明確公司和設(shè)計(jì)單位的職責(zé)和要求。公司要緊是從設(shè)計(jì)托付、設(shè)計(jì)輸入、設(shè)計(jì)評(píng)審、設(shè)計(jì)驗(yàn)證、設(shè)計(jì)確認(rèn)、設(shè)計(jì)更改方面對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行操縱，設(shè)計(jì)治理工作流程如圖1所示。圖1 設(shè)計(jì)治理流程圖4.2設(shè)計(jì)單位選擇4.2.1對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇能夠通過設(shè)計(jì)招標(biāo)、方案評(píng)審、直接托付等方

33、式選定，具體執(zhí)行供方治理手冊(cè)相關(guān)規(guī)定。4.2.2方案評(píng)審a）關(guān)于入圍的初選合格設(shè)計(jì)供方，公司通過對(duì)其提交的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審確定設(shè)計(jì)供方的選擇。b）初選設(shè)計(jì)單位將方案設(shè)計(jì)文件送達(dá)后，設(shè)計(jì)治理中心組織，公司領(lǐng)導(dǎo)、營(yíng)銷中心、項(xiàng)目部、企業(yè)進(jìn)展中心、合同審算中心參加，對(duì)方案設(shè)計(jì)文件進(jìn)行評(píng)審，必要時(shí)請(qǐng)有關(guān)外部專家參與評(píng)審。c）方案設(shè)計(jì)評(píng)審的內(nèi)容，要緊檢查設(shè)計(jì)方案是否符合項(xiàng)目策劃總體要求、深度要求。評(píng)審項(xiàng)目的安全性、適用性、經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)和功能（含美學(xué)、環(huán)境景觀）等。d）依照方案評(píng)審結(jié)果，綜合考慮設(shè)計(jì)費(fèi)用報(bào)價(jià)、設(shè)計(jì)單位知名度、業(yè)績(jī)、類似項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)、設(shè)計(jì)人員素養(yǎng)水平等條件確定設(shè)計(jì)單位。e）所有與設(shè)計(jì)單位評(píng)

34、價(jià)、選擇的相關(guān)記錄由設(shè)計(jì)治理中心負(fù)責(zé)保存。4.3設(shè)計(jì)策劃4.3.1公司在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，要緊涉及的設(shè)計(jì)時(shí)期有：項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)）、施工圖設(shè)計(jì)、裝飾裝修設(shè)計(jì)。4.3.2設(shè)計(jì)治理中心負(fù)責(zé)每一設(shè)計(jì)時(shí)期的總體策劃，并編制每一時(shí)期的“設(shè)計(jì)工作打算書”，其要緊內(nèi)容應(yīng)包括：a）設(shè)計(jì)的輸入、輸出、評(píng)審、確認(rèn)等各時(shí)期的劃分和要緊工作內(nèi)容；b）各設(shè)計(jì)時(shí)期中公司和托付設(shè)計(jì)單位的職責(zé)和權(quán)限、工作接口關(guān)系；c）各時(shí)期的進(jìn)度安排、進(jìn)度要求和配合部門；d）資源配置需求，如人員、信息、資金保證等內(nèi)容；e）其它必要的要求?！霸O(shè)計(jì)工作打算書”經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后由設(shè)計(jì)治理中心組織落實(shí)。

35、4.3.3設(shè)計(jì)治理中心負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通，要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)過程操縱的詳細(xì)策劃，并提交“設(shè)計(jì)打算”。設(shè)計(jì)治理中心在對(duì)“設(shè)計(jì)打算”進(jìn)行評(píng)審、確認(rèn)后，方可通知設(shè)計(jì)單位組織實(shí)施設(shè)計(jì)過程。4.3.4設(shè)計(jì)過程中的接口治理在設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)總監(jiān)負(fù)責(zé)處理設(shè)計(jì)接口問題，包括公司內(nèi)部、與設(shè)計(jì)單位之間關(guān)于設(shè)計(jì)的重要信息的傳遞，特不是對(duì)關(guān)于設(shè)計(jì)要求、各時(shí)期的設(shè)計(jì)評(píng)審、驗(yàn)證、確認(rèn)，以及必要的設(shè)計(jì)更改作出明確的的配合要求。設(shè)計(jì)總監(jiān)負(fù)責(zé)安排好各專業(yè)設(shè)計(jì)治理人員的職責(zé)分工，與設(shè)計(jì)單位協(xié)商確定互相之間的工作接口和聯(lián)系方式。在設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)治理中心代表公司與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量、設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)費(fèi)用操縱等方面

36、進(jìn)行監(jiān)督把關(guān)，并隨時(shí)予以糾偏。4.3.5在設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)治理中心應(yīng)依據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化和設(shè)計(jì)進(jìn)展情況對(duì)“設(shè)計(jì)工作打算書”進(jìn)行必要的修訂，并及時(shí)向有關(guān)部門傳遞。4.4設(shè)計(jì)輸入的操縱4.4.1設(shè)計(jì)輸入是保證設(shè)計(jì)成果符合性的重要依據(jù)，設(shè)計(jì)輸入一般以設(shè)計(jì)任務(wù)書和相關(guān)附件的形式體現(xiàn)，設(shè)計(jì)治理中心負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)任務(wù)書的擬訂。4.4.2編制設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)基于市場(chǎng)調(diào)研、資源調(diào)查和各類分析的結(jié)果，包括可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目定位的要求，還應(yīng)充分考慮有關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)需求，其內(nèi)容要緊包括：a）項(xiàng)目的功能和性能的要求（項(xiàng)目性質(zhì)、容積率、綠化率、開發(fā)面積等）；b）適用的法律、法規(guī)要求和相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；c）過去類似設(shè)計(jì)的有關(guān)信

37、息；d）對(duì)確定項(xiàng)目的安全性和適用性至關(guān)重要的特性要求，包括安全、環(huán)境愛護(hù)、舒適性及增加賣點(diǎn)所必需的其他要求；e）限額設(shè)計(jì)要求。4.4.3為確保設(shè)計(jì)輸入是充分、準(zhǔn)確和適宜的，設(shè)計(jì)治理中心負(fù)責(zé)組織公司有關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)輸入進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審的方式能夠是召開評(píng)審會(huì)議、組織會(huì)簽等形式。關(guān)于評(píng)審中發(fā)覺的不完善的、模糊或矛盾的要求應(yīng)予以解決，確保設(shè)計(jì)輸入已清晰、全面地表明了項(xiàng)目的要求，同時(shí)這些要求在技術(shù)上是可行的，在經(jīng)濟(jì)上是合理的。4.4.4設(shè)計(jì)輸入評(píng)審結(jié)果及采取的相應(yīng)措施的情況由設(shè)計(jì)治理中心負(fù)責(zé)記錄和保存。4.4.5規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)時(shí)期的要緊設(shè)計(jì)輸入資料a）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、設(shè)計(jì)任務(wù)書；b）1:500地形圖；

38、c）1:500地下管網(wǎng)現(xiàn)狀圖；d）初步勘察報(bào)告；e）規(guī)劃部門規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及設(shè)計(jì)使用功能要求；f）環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告。4.4.6施工圖設(shè)計(jì)時(shí)期的要緊設(shè)計(jì)輸入資料a）設(shè)計(jì)合同、評(píng)審意見書、初步設(shè)計(jì)文件；b）1:500場(chǎng)地實(shí)測(cè)地形圖、1:500場(chǎng)地實(shí)測(cè)綜合管網(wǎng)圖；c）1:2000用地紅線圖；d）規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、市政設(shè)計(jì)要求；e）工程地質(zhì)報(bào)告；f）規(guī)劃、消防、人防、抗震、環(huán)保等部門的初步設(shè)計(jì)審批意見。4.5設(shè)計(jì)輸出的操縱4.5.1設(shè)計(jì)輸出應(yīng)采納便于能夠針對(duì)設(shè)計(jì)輸入進(jìn)行驗(yàn)證的方式提出，同時(shí)在公布前得到批準(zhǔn)。通常，項(xiàng)目設(shè)計(jì)輸出由三個(gè)時(shí)期輸出構(gòu)成：a）方案設(shè)計(jì)；b）初步設(shè)計(jì)（也可包括擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)）；c）施工圖設(shè)計(jì)。

39、4.5.2設(shè)計(jì)單位依照“設(shè)計(jì)打算”的要求展開設(shè)計(jì)工作，并分時(shí)期編制出相應(yīng)的設(shè)計(jì)輸出文件，為項(xiàng)目運(yùn)作提供適當(dāng)?shù)男畔ⅰ?.5.3設(shè)計(jì)輸出一般包括圖紙、技術(shù)要求、驗(yàn)收要求、設(shè)計(jì)講明等。設(shè)計(jì)輸出應(yīng)：a）滿足設(shè)計(jì)輸入的各項(xiàng)要求；b）為采購、施工、安裝、驗(yàn)證和操縱提供依據(jù)；c）包含或引用產(chǎn)品的采購、安裝、驗(yàn)收準(zhǔn)則；d）明確指出對(duì)產(chǎn)品正常使用、安全性的產(chǎn)品特性。4.5.4設(shè)計(jì)治理中心負(fù)責(zé)組織對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的時(shí)期性設(shè)計(jì)輸出文件進(jìn)行評(píng)審，確認(rèn)設(shè)計(jì)輸出滿足設(shè)計(jì)輸入要求后，通知設(shè)計(jì)單位輸出正式設(shè)計(jì)文件。4.6設(shè)計(jì)評(píng)審設(shè)計(jì)評(píng)審是公司對(duì)設(shè)計(jì)成果的符合性進(jìn)行操縱的要緊手段，也是設(shè)計(jì)治理的要緊工作內(nèi)容，其目的是評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)的結(jié)

40、果滿足要求的能力、識(shí)不任何問題并提出必要的措施。公司一般在詳細(xì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時(shí)期、初步設(shè)計(jì)時(shí)期、施工圖設(shè)計(jì)時(shí)期組織設(shè)計(jì)評(píng)審活動(dòng)。設(shè)計(jì)評(píng)審由設(shè)計(jì)治理中心組織，一般以設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議形式進(jìn)行，公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門參加設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議，設(shè)計(jì)單位有關(guān)人員參加評(píng)審會(huì)議并對(duì)設(shè)計(jì)結(jié)果進(jìn)行解釋。公司認(rèn)為有必要時(shí)能夠邀請(qǐng)外部專家參加設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議。設(shè)計(jì)評(píng)審過程具體執(zhí)行設(shè)計(jì)評(píng)審工作規(guī)程。4.7設(shè)計(jì)驗(yàn)證（必要時(shí)進(jìn)行）4.7.1為確保設(shè)計(jì)輸出滿足輸入的要求，在設(shè)計(jì)的適當(dāng)時(shí)期，要求托付設(shè)計(jì)單位在提交設(shè)計(jì)成果之前，在內(nèi)部進(jìn)行設(shè)計(jì)驗(yàn)證。本公司組織人員對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行設(shè)計(jì)驗(yàn)證。設(shè)計(jì)驗(yàn)證由設(shè)計(jì)治理中心負(fù)責(zé)組織。4.7.2設(shè)計(jì)驗(yàn)證活動(dòng)除設(shè)計(jì)評(píng)審

41、和對(duì)發(fā)放前的設(shè)計(jì)輸出文件進(jìn)行評(píng)審?fù)?，必要時(shí)可在不同設(shè)計(jì)時(shí)期安排其他適用的設(shè)計(jì)驗(yàn)證方法，其他驗(yàn)證方法能夠是對(duì)比計(jì)算、設(shè)計(jì)類比或證實(shí)性試驗(yàn)。需要時(shí)，可將新設(shè)計(jì)與已證實(shí)的類似設(shè)計(jì)進(jìn)行比較。對(duì)有專門要求的可用模型進(jìn)行抗震試驗(yàn)或設(shè)備試驗(yàn)，將試驗(yàn)結(jié)果與計(jì)算結(jié)果進(jìn)行比較證實(shí)。4.7.3公司依照需要委派專業(yè)人員，也可邀請(qǐng)有關(guān)的專家參加設(shè)計(jì)驗(yàn)證活動(dòng)。4.7.4設(shè)計(jì)驗(yàn)證記錄以及引發(fā)的采取相關(guān)措施（如引發(fā)設(shè)計(jì)更改）的記錄由設(shè)計(jì)治理中心保存。4.8設(shè)計(jì)確認(rèn)4.8.1為確保項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成果符合規(guī)定要求（如：功能、性能、安全、環(huán)保、美觀、舒適等方面），公司按照策劃的安排進(jìn)行設(shè)計(jì)確認(rèn)。設(shè)計(jì)確認(rèn)工作由設(shè)計(jì)治理中心組織實(shí)施，公司

42、領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門參加設(shè)計(jì)確認(rèn)活動(dòng)。依照需要，公司能夠邀請(qǐng)客戶代表、專家參加設(shè)計(jì)確認(rèn)活動(dòng)。4.8.2設(shè)計(jì)確認(rèn)通常是對(duì)比“設(shè)計(jì)任務(wù)書”中的每一項(xiàng)要求，對(duì)設(shè)計(jì)輸出文件是否滿足規(guī)定的使用要求或已知的預(yù)期用途的全部要求進(jìn)行確認(rèn)。公司要求設(shè)計(jì)確認(rèn)在項(xiàng)目施工之前完成。4.8.3通常，可采取的設(shè)計(jì)確認(rèn)活動(dòng)有：概念性設(shè)計(jì)方案的評(píng)審、批準(zhǔn)；方案設(shè)計(jì)的評(píng)審、批準(zhǔn)；初步設(shè)計(jì)的審批；施工圖設(shè)計(jì)的圖紙會(huì)審。4.8.4擴(kuò)初設(shè)計(jì)、詳規(guī)設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、總圖設(shè)計(jì)和報(bào)建圖設(shè)計(jì)，一般采取會(huì)議形式進(jìn)行。會(huì)議要求設(shè)計(jì)人員介紹設(shè)計(jì)內(nèi)容，公司參加設(shè)計(jì)確認(rèn)人員提出問題及意見，設(shè)計(jì)治理中心將會(huì)議形成的確認(rèn)意見、修改意見詳細(xì)記錄，并協(xié)商確定設(shè)計(jì)修改

43、的完成時(shí)限。會(huì)后，設(shè)計(jì)確認(rèn)記錄由與會(huì)人員簽字后交設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)治理中心留存一份。4.8.5施工圖設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審4.8.5.1施工圖設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審是對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行確認(rèn)的有效方式之一，其目的要緊是：使設(shè)計(jì)輸出文件符合有關(guān)規(guī)范要求，使建筑規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、水電氣配套等設(shè)計(jì)做到經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠，做到圖紙表達(dá)清晰、正確無誤。4.8.5.2項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織公司直管項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審活動(dòng)。4.8.5.3設(shè)計(jì)治理中心、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位參加設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審，做好圖紙會(huì)審紀(jì)要、簽字認(rèn)可、存檔，必要時(shí)要求設(shè)計(jì)單位補(bǔ)充圖紙。施工圖設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審具體執(zhí)行施工圖設(shè)計(jì)交底治理規(guī)定。4.9.6

44、設(shè)計(jì)確認(rèn)記錄操縱設(shè)計(jì)治理中心負(fù)責(zé)保存設(shè)計(jì)確認(rèn)記錄以及引發(fā)的采取相關(guān)措施的記錄，并向有關(guān)部門傳遞。4.9設(shè)計(jì)變更的操縱設(shè)計(jì)變更操縱具體執(zhí)行設(shè)計(jì)變更治理方法。5 記錄表單設(shè)計(jì)工作打算書設(shè)計(jì)任務(wù)書4 設(shè)計(jì)評(píng)審工作規(guī)程1 目的設(shè)計(jì)評(píng)審是公司對(duì)設(shè)計(jì)成果的符合性進(jìn)行操縱的要緊手段，也是設(shè)計(jì)治理的要緊工作內(nèi)容，其目的是評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)的結(jié)果滿足要求的能力、識(shí)不任何問題并提出必要的措施，確保設(shè)計(jì)成果滿足開發(fā)項(xiàng)目策劃的總體要求。2 適用范圍本規(guī)程適用于公司在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，針對(duì)時(shí)期性或最終設(shè)計(jì)成果所實(shí)施的評(píng)審活動(dòng)。3 職責(zé)3.1設(shè)計(jì)治理中心設(shè)計(jì)治理中心是公司開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)治理的主管部門，負(fù)責(zé)組織各時(shí)期設(shè)計(jì)評(píng)審活

45、動(dòng)。3.2企業(yè)進(jìn)展中心企業(yè)進(jìn)展中心參與方案設(shè)計(jì)時(shí)期的設(shè)計(jì)評(píng)審，從項(xiàng)目總體定位方面提出評(píng)審意見。3.3營(yíng)銷中心參與各時(shí)期設(shè)計(jì)評(píng)審，從滿足市場(chǎng)要求方面提出評(píng)審要求。3.4項(xiàng)目部參與各時(shí)期設(shè)計(jì)評(píng)審，從施工技術(shù)、工程質(zhì)量、設(shè)計(jì)進(jìn)度與安全要求方面提出評(píng)審意見。3.5合同審算中心參與各時(shí)期設(shè)計(jì)評(píng)審，從設(shè)計(jì)時(shí)期提出對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)操縱的要求。3.6公司領(lǐng)導(dǎo)層參與各時(shí)期設(shè)計(jì)評(píng)審活動(dòng)，決定設(shè)計(jì)方案選擇，確認(rèn)設(shè)計(jì)成果。4 設(shè)計(jì)評(píng)審的總體要求4.1設(shè)計(jì)評(píng)審的組織公司內(nèi)部設(shè)計(jì)評(píng)審由設(shè)計(jì)治理中心組織，參加人員一般為工程副總經(jīng)理、營(yíng)銷副總經(jīng)理、相關(guān)的業(yè)務(wù)部門總監(jiān)及專業(yè)人員。公司認(rèn)為有必要時(shí)能夠邀請(qǐng)外部專家參加設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議。

46、設(shè)計(jì)評(píng)審一般以設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議形式進(jìn)行，設(shè)計(jì)單位有關(guān)人員參加評(píng)審會(huì)議并對(duì)設(shè)計(jì)結(jié)果進(jìn)行解釋。評(píng)審會(huì)應(yīng)提早一天通知參加評(píng)審的會(huì)議人員，評(píng)審主持人依照會(huì)議意見作出評(píng)審結(jié)論。評(píng)審會(huì)議要做好評(píng)審會(huì)議記錄，并將評(píng)審結(jié)論填寫于設(shè)計(jì)評(píng)審記錄表，各位評(píng)審人員應(yīng)簽署意見和簽名。設(shè)計(jì)評(píng)審資料由設(shè)計(jì)治理中心保存，工程竣工后歸入技術(shù)檔案。4.2設(shè)計(jì)評(píng)審應(yīng)從各個(gè)專業(yè)、各個(gè)方面逐一進(jìn)行，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行充分溝通，了解設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)思想，既要滿足項(xiàng)目的“設(shè)計(jì)要求”，又要盡量防止“設(shè)計(jì)要求”阻礙設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)思想的發(fā)揮和體現(xiàn)。4.3評(píng)審時(shí)機(jī)設(shè)計(jì)評(píng)審一般在詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期、初步設(shè)計(jì)時(shí)期、施工圖設(shè)計(jì)時(shí)期。5 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)審5.1評(píng)審目

47、的方案設(shè)計(jì)時(shí)期的要緊工作是通過對(duì)概念設(shè)計(jì)成果的理解，對(duì)規(guī)劃布局、空間功能布置、建筑形式、建筑規(guī)模以及依照項(xiàng)目定位對(duì)戶型、面積定位進(jìn)行深化。規(guī)劃方案設(shè)計(jì)評(píng)審的要緊目的是評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)方案是否滿足項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的需要，初步選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。5.2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的評(píng)審要點(diǎn)：5.2.1重點(diǎn)評(píng)審設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)把握與項(xiàng)目定位的符合性，在戶型比例，面積操縱、單元組合、路網(wǎng)規(guī)劃等方面與項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì)是否一致。同時(shí)，還應(yīng)注意結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂?、地質(zhì)條件，合理運(yùn)用規(guī)范與地點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)，以期順利通過相關(guān)部門的審批。5.2.2設(shè)計(jì)方案既要保證項(xiàng)目品質(zhì)，又要保證容積率，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。如：關(guān)于大盤、分期開發(fā)的項(xiàng)目，在前期創(chuàng)品牌、提升品質(zhì)、

48、塑造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力最為重要，大盤的利潤(rùn)要緊是在后期實(shí)現(xiàn)，假如不能在前期被市場(chǎng)認(rèn)同，將對(duì)后期造成較大的壓力。關(guān)于短、平、快項(xiàng)目，如何制造效益最大化，提升表面賣點(diǎn)是關(guān)鍵。5.2.3對(duì)技術(shù)規(guī)范、地點(diǎn)規(guī)范的把握。如：建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)（不同的都市執(zhí)行的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的等級(jí)不同，在成本上有一定的變化）；建筑等級(jí)分類（各地依照不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)建筑等級(jí)進(jìn)行分類，應(yīng)在設(shè)計(jì)過程中靈活運(yùn)用，減少不必要的成本投入）；抗震標(biāo)準(zhǔn)、人防標(biāo)準(zhǔn)、防洪標(biāo)準(zhǔn)、水土保持標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境愛護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的規(guī)范；建筑材料推廣（有些材料能夠在品質(zhì)不變的情況下降低成本，有些卻不可取，需要認(rèn)真分析）。5.2.4地點(diǎn)適應(yīng)做法。如：掌握地質(zhì)情況，合理選用基礎(chǔ)形式（

49、南北方由于地質(zhì)情況不同，采納的樁基礎(chǔ)形式也各不相同，如：預(yù)制樁、粉噴樁、灌注樁、復(fù)合地基等差不多上常見的，選擇適合的基礎(chǔ)形式將有利于節(jié)約造價(jià)）；采暖方式、室外管溝、給排水管材、屋面、隔墻材料（粘土磚、空心磚、加氣混凝土砌塊等材料的本地化情況）。5.3評(píng)審方式及要求5.3.1方案評(píng)審一般采納會(huì)議評(píng)審的方式進(jìn)行。設(shè)計(jì)治理中心負(fù)責(zé)評(píng)審會(huì)議預(yù)備，明確評(píng)審會(huì)議召開時(shí)刻、參加人員、地點(diǎn)及議程安排，會(huì)議評(píng)審資料應(yīng)至少提早一天發(fā)放給參加評(píng)審的人員。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案直接阻礙項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力，在一定程度上決定著項(xiàng)目的成敗。除了采納評(píng)審會(huì)議方式外，公司可通過公示，進(jìn)一步征詢社會(huì)公眾、房地產(chǎn)各領(lǐng)域?qū)＜摇⒛繕?biāo)客戶

50、的意見。5.3.2規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)由總經(jīng)理主持，公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)治理中心、企業(yè)進(jìn)展中心、營(yíng)銷中心、合同審算中心、項(xiàng)目部及設(shè)計(jì)單位相關(guān)人員參加。5.3.3會(huì)議所需資料設(shè)計(jì)治理中心負(fù)責(zé)，企業(yè)進(jìn)展中心配合預(yù)備，包括：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；項(xiàng)目開發(fā)打算書；項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告；規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)文件規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書；其他必要資料。5.4評(píng)審議程及結(jié)論5.4.1由設(shè)計(jì)單位對(duì)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案”進(jìn)行講解，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目背景、項(xiàng)目規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)理念、與項(xiàng)目規(guī)劃建議書的符合性等內(nèi)容。5.4.2參加評(píng)審人員就設(shè)計(jì)方案發(fā)表意見，主持人應(yīng)注意操縱討論范圍，以便形成評(píng)審意見，幸免分散注意力。5.4.3設(shè)計(jì)治理中心負(fù)責(zé)對(duì)評(píng)審情況

51、進(jìn)行記錄，形成規(guī)劃方案設(shè)計(jì)評(píng)定表，并將意見反饋給規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行必要的修改。修改后的方案需經(jīng)設(shè)計(jì)總監(jiān)重新審核，總經(jīng)理簽署批準(zhǔn)意見。6 景觀設(shè)計(jì)評(píng)審6.1評(píng)審要求6.1.1景觀設(shè)計(jì)評(píng)審由設(shè)計(jì)治理中心組織進(jìn)行，公司領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)進(jìn)展中心、營(yíng)銷中心、合同審算中心、項(xiàng)目部及設(shè)計(jì)單位相關(guān)人員參加。6.1.2評(píng)審資料要緊為景觀設(shè)計(jì)方案，現(xiàn)狀地形圖及其他必要資料（如原有景觀、原有樹種、原有樹木的位置等）。6.2評(píng)審操縱點(diǎn)6.2.1檢查設(shè)計(jì)是否符合國(guó)家的方針政策，是否符合現(xiàn)行的規(guī)程、規(guī)范、定額、標(biāo)準(zhǔn)。6.2.2是否與規(guī)劃設(shè)計(jì)緊密結(jié)合。6.2.3使用功能是否滿足使用要求，充分考慮到以人為本

52、的原則；是否合理組織各功能空間；是否強(qiáng)調(diào)了人的參與性。6.2.4審美原則檢查整個(gè)設(shè)計(jì)布局是否能制造出優(yōu)美宜人的景觀環(huán)境。6.2.5生態(tài)原則是否遵循“景觀生態(tài)學(xué)”觀念，考慮到景觀的可持續(xù)進(jìn)展；是否充分考慮了節(jié)能與環(huán)保。6.2.6節(jié)約原則環(huán)境設(shè)計(jì)是否合理的利用了原有的景觀資源，因地制宜地制造景觀；是否符合施工條件，便于施工、安裝；是否考慮到后期維護(hù)的可行性。6.3設(shè)計(jì)治理中心負(fù)責(zé)對(duì)評(píng)審情況進(jìn)行總結(jié)，形成建筑景觀方案設(shè)計(jì)評(píng)定表，并將意見反饋給景觀設(shè)計(jì)單位，由景觀設(shè)計(jì)單位對(duì)方案進(jìn)行必要的修改。修改后的方案需經(jīng)設(shè)計(jì)總監(jiān)審核，總經(jīng)理簽署批準(zhǔn)意見。7 初步設(shè)計(jì)評(píng)審7.1評(píng)審總體要求初步設(shè)計(jì)評(píng)審由設(shè)計(jì)治理中心

53、組織，企業(yè)進(jìn)展中心、營(yíng)銷中心、合同審算中心、項(xiàng)目部、及設(shè)計(jì)單位相關(guān)人員參加，針對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審。7.2初步設(shè)計(jì)方案評(píng)審操縱點(diǎn)7.2.1檢查初步設(shè)計(jì)是否符合國(guó)家的方針政策，是否符合現(xiàn)行的規(guī)程、規(guī)范、定額、標(biāo)準(zhǔn)。7.2.2初步設(shè)計(jì)是否與規(guī)劃設(shè)計(jì)緊密結(jié)合。7.2.3是否滿足各項(xiàng)使用功能要求。7.2.4是否滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書所提出的其他要求。7.2.5是否符合節(jié)約原則：是否符合施工條件，便于施工、安裝。是否考慮到后期維護(hù)的可行性。是否留下了再次設(shè)計(jì)的余地。7.3設(shè)計(jì)治理中心負(fù)責(zé)對(duì)評(píng)審情況進(jìn)行總結(jié)，填制初步設(shè)計(jì)評(píng)審表，并反饋給初步設(shè)計(jì)單位，由設(shè)計(jì)單位對(duì)方案進(jìn)行下一步的調(diào)整。修改后的方案需

54、經(jīng)設(shè)計(jì)總監(jiān)審核，總經(jīng)理簽署批準(zhǔn)意見。7.4擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)和單體建筑設(shè)計(jì)方案的評(píng)審依照項(xiàng)目需要，初步設(shè)計(jì)方案確認(rèn)后，公司可要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)和單體建筑方案設(shè)計(jì)。擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)和單體建筑設(shè)計(jì)方案的評(píng)審要求與初步設(shè)計(jì)方案的評(píng)審類似，能夠參照?qǐng)?zhí)行7.17.3條款的有關(guān)規(guī)定。8 施工圖審查8.1施工圖審查的目的施工圖審查是對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件中涉及技術(shù)、安全、衛(wèi)生、環(huán)保及公眾利益方面進(jìn)行審查，檢查施工圖設(shè)計(jì)文件是否符合開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)定位要求，檢查施工圖設(shè)計(jì)深度是否符合國(guó)家相關(guān)規(guī)范，查找施工圖設(shè)計(jì)文件中的“錯(cuò)、漏、碰、缺”，以便順利通過政府審圖部門的施工圖審查，同時(shí)減少施工單位在施工中的苦惱，有效減少設(shè)

55、計(jì)變更發(fā)生的次數(shù)，在設(shè)計(jì)時(shí)期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程造價(jià)的預(yù)控。8.2審查要求8.2.1施工圖審查形式包括：公司內(nèi)部審查；公司托付技術(shù)專家審查；施工圖會(huì)審。8.2.2施工圖審查內(nèi)容包括：建筑施工圖審查、結(jié)構(gòu)施工圖審查、給排水施工圖審查、暖通施工圖審查、電氣施工圖審查、市政施工圖審查、園林設(shè)計(jì)施工圖審查等，具體要緊包括以下內(nèi)容： 施工圖設(shè)計(jì)文件是否符合工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文和其他有關(guān)工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；地基基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等是否安全； 是否符合公眾利益； 施工圖是否達(dá)到規(guī)定的設(shè)計(jì)深度要求； 是否符合作為設(shè)計(jì)依據(jù)的政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件要求；公司規(guī)定的設(shè)計(jì)輸入要求。8.2.3公司工程副總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)治理中心

56、、項(xiàng)目部、合同審算中心及設(shè)計(jì)單位相關(guān)人員進(jìn)行施工圖審查。8.2.4施工圖審查應(yīng)在正式技術(shù)交底前完成。8.3施工圖審查要點(diǎn)：設(shè)計(jì)圖紙是否符合工程建設(shè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。設(shè)計(jì)圖紙及講明是否完整、清晰、明確、齊全，圖中尺寸、坐標(biāo)、標(biāo)高是否正確，有否局部差錯(cuò)。建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、強(qiáng)弱電、煤氣與裝修等各專業(yè)圖紙?jiān)谄矫婧涂臻g上是否相互矛盾、管線走向是否合理、管線布置是否相互矛盾、管線布置與地上建筑物、地下建筑物、周圍環(huán)境有無沖突。有無施工單位技術(shù)裝備能力和現(xiàn)場(chǎng)條件難以解決的技術(shù)或工藝難點(diǎn)。專門結(jié)構(gòu)或新材料、新工藝、新技術(shù)是否已滿足施工需要。設(shè)計(jì)選用的設(shè)備、材料標(biāo)準(zhǔn)是否合適、有無質(zhì)量問題。配套使用的圖集是

57、否齊全，是否需要補(bǔ)充詳圖。有無設(shè)計(jì)變更的合理化建議。是否會(huì)突破工程成本概預(yù)算。建筑面積計(jì)確實(shí)是否規(guī)范、精確，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是否符合設(shè)計(jì)任務(wù)書要求。8.4公司內(nèi)部審查應(yīng)著重審查解決的問題除上述審查要點(diǎn)外，還應(yīng)注意審查解決以下問題：設(shè)計(jì)使用功能與施工圖是否符合公司產(chǎn)品要求，當(dāng)有售樓書時(shí)，是否與圖紙一致。各系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)是否符合公司要求。建筑材料、設(shè)備、裝飾材料是否符合公司要求。為提高產(chǎn)品質(zhì)量及合理降低工程成本而提出的設(shè)計(jì)優(yōu)化建議。8.5設(shè)計(jì)治理中心負(fù)責(zé)對(duì)施工圖審查情況進(jìn)行總結(jié)，填制工程施工圖審核記錄表，并反饋給施工圖設(shè)計(jì)單位，由設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行修改。9 記錄表單規(guī)劃方案評(píng)定表建筑景觀方案評(píng)定

58、表建筑單體方案評(píng)定表初步設(shè)計(jì)評(píng)審表施工圖審查評(píng)定表5 設(shè)計(jì)變更治理方法1 目的為了明確相關(guān)單位、有關(guān)部門和崗位在設(shè)計(jì)變更中的職責(zé)權(quán)限和接口關(guān)系，加強(qiáng)施工期間設(shè)計(jì)變更的流程治理，降低因設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致的工程造價(jià)增加和進(jìn)度延遲，確保工程造價(jià)和進(jìn)度在預(yù)期目標(biāo)的操縱范圍內(nèi)，特制定本方法。2 適用范圍本方法適用于施工期間的所有設(shè)計(jì)變更的流程治理。按照設(shè)計(jì)變更的提出方劃分，設(shè)計(jì)變更分為：A類變更公司為改進(jìn)產(chǎn)品而提出的變更B類變更施工單位提出的變更C類變更客戶提出的變更D類變更設(shè)計(jì)單位（發(fā)覺設(shè)計(jì)有錯(cuò)誤或失誤后）提出的變更3 職責(zé)分配現(xiàn)場(chǎng)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類變更意見；通知監(jiān)理公司、施工單位，并監(jiān)督設(shè)計(jì)變

59、更的實(shí)施。項(xiàng)目部工程主管或項(xiàng)目經(jīng)理提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見合同審算中心負(fù)責(zé)進(jìn)行重大設(shè)計(jì)變更的“造價(jià)評(píng)審”。項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行“進(jìn)度和造價(jià)關(guān)聯(lián)性評(píng)審”；進(jìn)行重大設(shè)計(jì)變更的“進(jìn)度評(píng)審”；通知設(shè)計(jì)治理中心實(shí)施設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)治理中心提出A類變更；簽署B(yǎng)類、C類、D類變更評(píng)審意見；識(shí)不變更是一般變更依舊重大變更，審批一般變更。營(yíng)銷中心提出A類、C類變更；將變更通知客戶。公司技術(shù)委員會(huì)召開會(huì)議，進(jìn)行重大設(shè)計(jì)變更的“技術(shù)評(píng)審”?？偨?jīng)理提出A類變更；審批重大變更。施工單位提出B類變更；實(shí)施變更。監(jiān)理公司簽署B(yǎng)類變更意見；監(jiān)督施工單位實(shí)施變更。設(shè)計(jì)單位提出D類變更，參與進(jìn)行“技術(shù)評(píng)審”；按照要求完成

60、設(shè)計(jì)變更。4 設(shè)計(jì)變更操縱流程圖A類變更A類變更B類變更C類變更營(yíng)銷中心評(píng)審客 戶進(jìn)度評(píng)審營(yíng)銷副總簽署變更意見現(xiàn)場(chǎng)工程師評(píng)審、簽署變更意見造價(jià)評(píng)審（初審和復(fù)審）造價(jià)、進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審技術(shù)評(píng)審批準(zhǔn)設(shè)計(jì)變更通知營(yíng)銷中心通知、實(shí)施設(shè)計(jì)變更D類變更NOYES 5 設(shè)計(jì)變更操縱流程5.1公司鼓舞為了改進(jìn)設(shè)計(jì)而提出的A類設(shè)計(jì)變更。經(jīng)核算，設(shè)計(jì)變更有利于降低造價(jià)、促進(jìn)銷售、縮短工期的，公司將給予提出設(shè)計(jì)變更意見者一定的獎(jiǎng)勵(lì)。5.2初步評(píng)審關(guān)于B類變更，現(xiàn)場(chǎng)工程師做初步評(píng)審?，F(xiàn)場(chǎng)工程師認(rèn)為不合理的，可予以否決；現(xiàn)場(chǎng)工程師認(rèn)為可行的，可簽署變更意見，并提交書面申請(qǐng)。關(guān)于C類變更，公司原則上不受理。當(dāng)客戶或營(yíng)銷中心